BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 200/06 Verk374ndet am: 18. M344rz 2009 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 535 Abs. 1 Zur Frage einer durch Individualabrede vereinbarten Endrenovierungsklausel in einem Mietvertrag 374ber Gewerber344ume. BGH, Urteil vom 18. M344rz 2009 - XII ZR 200/06 - LG Berlin AG Berlin-Tiergarten - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 14. Januar 2009 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richterinnen Weber-Monecke und Dr. V351zina sowie die Richter Dose und Dr. Klinkhammer f374r Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil der Zivilkammer 62 des Landge-richts Berlin in Berlin-Mitte vom 23. Oktober 2006 wird auf Kosten der Kl344gerin zur374ckgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kl344gerin verlangt von den Beklagten Ersatz der Kosten, die sie f374r die Endrenovierung der von ihr gemieteten Gewerber344ume aufgewendet hat. 1 Mit Vertrag vom 24. November 1998 mietete die Kl344gerin von der Be-klagten zu 1, einer Gesellschaft b374rgerlichen Rechts, deren Gesellschafter die Beklagten zu 2 und zu 3 sind, Gewerber344ume. Der Vertrag wurde einvernehm-lich am 28. Februar 2005 beendet. Zu den Sch366nheitsreparaturen und der In-standhaltung enth344lt er u.a. folgende Klauseln: 2 - 3 - 247 1 Mietr344ume ... 7. Der 374bergebene Teppichboden ist etwa zwei Jahre lang benutzt und grundgereinigt, wobei vor allem im ersten Zimmer optisch noch leichte Verunreinigungen zu sehen sind. Es wird vereinbart, dass w344hrend der Mietzeit vermieterseits keinerlei Arbeiten an dem Teppichboden durchgef374hrt werden m374ssen, dass aber an-dererseits der Mieter bei Beendigung des Mietverh344ltnisses den Teppichboden nicht durch einen neuen ersetzen muss, sondern nur etwaige Besch344digungen, die durch unsachgem344337e Behand-lung entstanden sind, zu beseitigen hat. 247 7 Instandhaltungen, Instandsetzung, Sch366nheitsreparaturen und Ver-344nderungen 1. Sch366nheitsreparaturen a) Die Sch366nheitsreparaturen tr344gt der Mieter. b) Bei Beendigung des Vertrages sind die Mietr344ume vom Mieter neu zu renovieren, wobei ma337gebend der urspr374ngliche Aus-stattungsstandard ist. Die Verpflichtung zur Renovierung bei Beendigung vereinbaren die Parteien deshalb, weil die R344ume bei 334bergabe neu errichtet worden sind und weil sie davon ausgehen, dass eine Neurenovierung nach Ablauf der Ver-tragszeit angemessen ist. 2. Instandsetzung, Instandhaltung 205 Abweichungen von der bisherigen Ausf374hrungsart bed374rfen der Einwilligung des Vermieters. - 4 - 205 Bei der Festsetzung der H366he des Mietzinses ist ber374cksichtigt worden, welche Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten (auch Sch366nheitsreparaturen) der Mieter 374bernommen hat. 3 Die Kl344gerin f374hrte gem344337 247 7 Ziff. 1 b des Vertrages Endrenovierungs-arbeiten durch. Mit der Klage verlangt sie von den Beklagten Ersatz der von ihr hierf374r aufgewendeten Kosten, weil die Klausel unwirksam sei. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Kl344gerin ist erfolglos geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision ver-folgt die Kl344gerin ihren Zahlungsanspruch weiter. 4 Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat keinen Erfolg. 5 I. Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung in Das Grundeigentum 2007, 517 ver366ffentlicht ist, hat zur Begr374ndung im Wesentlichen ausgef374hrt: 6 Es k366nne dahinstehen, ob 247 7 Ziff. 1 des Mietvertrages unwirksam sei. Daf374r spreche allerdings die auch nach Vortrag der Beklagten nicht im Einzel-nen ausgehandelte Klausel in 247 7 Ziff. 2 des Mietvertrages, nach der Abwei- 7 - 5 - chungen von der bisherigen Ausf374hrungsart der Zustimmung des Vermieters bed374rften. Diese Klausel sei als allgemeine Gesch344ftsbedingung wegen unan-gemessener Benachteiligung des Mieters gem344337 247 307 BGB unwirksam. Denn sie wirke sich wie eine unwirksame Endrenovierungsklausel aus, indem sie vom Mieter, der w344hrend des Mietvertrages von der vorgegebenen Ausf374hrungsart abweiche, verlange, dass er bei Mietende in jedem Fall renoviere. Da 247 7 Ziff. 2 des Mietvertrages im Kontext der einheitlichen Regelung des 247 7 des Mietver-trages zu sehen sei, d374rfte dessen Unwirksamkeit auch auf 247 7 Ziff. 1 durch-schlagen. Letztlich k366nne diese Frage aber ebenso dahinstehen, wie die Frage, ob in dem Umstand, dass die Kl344gerin sich zur Durchf374hrung der Sch366nheitsrepa-raturen bereit erkl344rt habe, ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis liege. Denn ein Anspruch der Kl344gerin auf Erstattung der f374r die Endrenovierung aufgewen-deten Kosten bestehe in keinem Fall. 8 Aus ungerechtfertigter Bereicherung ergebe sich schon deshalb kein An-spruch, weil dieser auf Ausgleich des durch die Leistung des Mieters eingetre-tenen Wertzuwachses auf Vermieterseite gerichtet sei und die Kl344gerin nicht substantiiert vorgetragen habe, dass der Beklagten zu 1 durch die Sch366nheits-reparaturen ein h366herer Ertragswert des Mietobjekts zugeflossen sei. Auch ein Anspruch nach den Grunds344tzen der Gesch344ftsf374hrung ohne Auftrag sei nicht begr374ndet. Es fehle n344mlich an einem Fremdgesch344ftsf374hrungswillen der Kl344-gerin. Der Mieter, welcher irrig glaube, mit der Durchf374hrung von Sch366nheitsre-paraturen eine Vertragspflicht zu erf374llen, wolle ein eigenes Gesch344ft f374hren. Dies komme zwar dem Erhalt und der Verbesserung des Mietobjekts und damit letztlich auch dem Vermieter zugute. Darauf k366nne es jedoch nicht ma337geblich ankommen. Denn auch wenn der Mieter irrt374mlich meine, einer origin344ren - nicht 374bertragenen - Mieterpflicht nachzukommen, k344men seine Ma337nahmen 9 - 6 - der Mietsache zugute. In diesem Fall solle jedoch nach Langenberg (Schmidt-Futterer/Langenberg Mietrecht 9. Aufl. 247 539 BGB Rdn. 30) - anders als im hier zu entscheidenden Fall - eine irrt374mliche Eigengesch344ftsf374hrung vorliegen, wel-che gem344337 247 687 Abs. 1 BGB die Anwendung der 247247 677 ff. BGB ausschlie337e. Diese Differenzierung 374berzeuge nicht. So obliege grunds344tzlich dem Vermieter die Durchf374hrung der Sch366nheitsreparaturen. Insofern 374bernehme der Mieter eine fremde Pflicht, wenn ihm die Sch366nheitsreparaturen 374berb374rdet w374rden. Aus dem Pflichtenkreis des Vermieters scheide diese damit aus. Scheitere die 334bertragung, trete zwar die gewollte Rechtsfolge nicht ein, gleichwohl nehme der Mieter die Reparaturverpflichtung aber letztlich - wenn auch irrt374mlich - sub-jektiv als eigene wahr. Dieses Ergebnis sei auch sachgerecht. Denn die wirksame Verpflichtung zur 334bernahme der Sch366nheitsreparaturen durch den Mieter stelle eine Haupt-pflicht des Mietvertrags mit Entgeltcharakter dar. Es handele sich um einen Teil der Gegenleistung des Mieters f374r die Gebrauchs374berlassung der Mietsache, die in der vereinbarten Miete ber374cksichtigt sei. Diese Kalkulationsgrundlage sei gest366rt, wenn die vereinbarte 334bernahme der Sch366nheitsreparaturen unwirk-sam sei. Dieses unbefriedigende Ergebnis lasse sich vermeiden, zumindest aber mildern, wenn etwaige Erstattungsanspr374che des Mieters auf den nach 247 818 Abs. 2 BGB geschuldeten Wertersatz begrenzt w374rden. 10 II. Diese Ausf374hrungen halten einer rechtlichen 334berpr374fung jedenfalls im Ergebnis stand. Der Kl344gerin steht kein Anspruch auf Ersatz der von ihr aufge-wendeten Endrenovierungskosten zu. Denn sie war gem344337 247 7 Ziff. 1 b des Mietvertrages zur Vornahme der Renovierungsarbeiten verpflichtet. 11 - 7 - Es kann offen bleiben, ob der Ansicht des Berufungsgerichts gefolgt werden kann, die Kl344gerin habe auch dann keinen Anspruch auf Ersatz der f374r die Endrenovierung aufgewendeten Kosten, wenn 247 7 Ziff. 1 b des Mietvertra-ges, der die Kl344gerin zur vollst344ndigen Renovierung der R344ume bei Beendigung des Mietvertrages verpflichte, unwirksam sei. 12 13 Ein Ersatzanspruch der Kl344gerin ist bereits deshalb nicht begr374ndet, weil die Endrenovierungsklausel wirksam ist. 1. Bei der Klausel handelt es sich um eine zwischen den Parteien im Ein-zelnen ausgehandelte Vereinbarung und damit um eine Individualabrede, auf die die AGB-Vorschriften nicht anwendbar sind (247 305 Abs. 1 Satz 3 BGB). Der Senat kann hier374ber selbst befinden, da das Landgericht zu dem streitigen Vor-trag, ob 247 7 Ziff. 1 b des Mietvertrages eine Individualabrede darstellt, keine weiteren Feststellungen getroffen, sondern die Frage im Ergebnis offen gelas-sen hat. 14 Eine solche Individualabrede liegt bei einem von einer Partei gestellten Vertragstext dann vor, wenn der Verwender den in seinen Allgemeinen Ge-sch344ftsbedingungen enthaltenen gesetzesfremden Kerngehalt inhaltlich ernst-haft zur Disposition stellt und dem Verhandlungspartner einen Einfluss auf die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen tats344chlich einr344umt (BGH Urteile vom 18. Mai 1995 - X ZR 114/93 - WM 1995, 1455, 1456 und vom 25. Juni 1992 - VII ZR 128/91 - NJW 1992, 2759, 2760). 15 Diese Voraussetzungen liegen hier f374r die Endrenovierungsklausel (247 7 Ziff. 1 b des Mietvertrages) vor. Nach dem im Berufungsurteil in Bezug genom-menen schrifts344tzlichen Vortrag der Parteien hat der Gesch344ftsf374hrer der Kl344ge-rin im Rahmen der Vertragsverhandlungen unstreitig von der Beklagten zu 1 verlangt, dass in den von dieser gestellten Vertragstext zus344tzlich eine Klausel 16 - 8 - aufgenommen wird, nach der die Kl344gerin bei Beendigung des Mietvertrages nicht verpflichtet ist, den Teppichboden durch einen neuen zu ersetzen, son-dern nur etwaige Besch344digungen, die durch unsachgem344337e Behandlung ent-standen sind, zu beseitigen. Die Parteien haben sich in 247 1 Ziff. 7 des Mietver-trages auf diese von der Kl344gerin gew374nschte Klausel geeinigt. 17 Mit der Verhandlung 374ber die von der Kl344gerin bei Vertragsbeendigung am Teppichboden vorzunehmenden Arbeiten haben die Parteien 374ber den Um-fang der in 247 7 Ziff. 1 b des Mietvertrages der Kl344gerin auferlegten Sch366nheits-reparaturen bei Ende des Mietvertrages verhandelt. Sie haben f374r den von der Beklagten zu 1 verlegten Teppichboden, dessen Grundreinigung Teil der Sch366nheitsreparaturen ist (Senatsurteil vom 8. Oktober 2008 - XII ZR 15/07 - NJW 2009, 510), eine gesonderte Regelung getroffen. Die Kl344gerin sollte bei Beendigung des Mietvertrages nur verpflichtet sein, etwaige Besch344digungen des Teppichbodens zu beseitigen. Damit hat sich die Beklagte zu 1 bereit er-kl344rt, ihre Vorgabe zu dem Umfang der bei Beendigung des Vertrages durchzu-f374hrenden Sch366nheitsreparaturen abzu344ndern. 2. Die zwischen den Parteien individuell vereinbarte Endrenovierungs-klausel (247 7 Ziff. 1 b des Mietvertrages) ist wirksam. 18 a) Bei der Gesch344ftsraummiete bestehen grunds344tzlich keine Bedenken dagegen, den Mieter individualvertraglich zur Endrenovierung - unabh344ngig vom tats344chlichen Erhaltungszustand der R344ume - zu verpflichten. Ihre Schran-ken findet die Wirksamkeit einer solchen Vereinbarung vor allem in den Ver-botsgesetzen im Sinne des 247 134 BGB, im Verbot der Sittenwidrigkeit (247 138 BGB) und dem Grundsatz von Treu und Glauben (247 242 BGB). 19 Daf374r, dass 247 7 Ziff. 1 b des Mietvertrages gegen diese Schranken ver-st366337t, sind keine Anhaltspunkte ersichtlich. 20 - 9 - b) Eine Unwirksamkeit der f374r sich allein gesehen unbedenklichen, indi-viduell vereinbarten Endrenovierungsklausel (247 7 Ziff. 1 b des Mietvertrages) folgt auch nicht aus dem Zusammentreffen mit anderen formularm344337ig verein-barten Klauseln des Vertrages und einem dadurch hervorgerufenen Summie-rungseffekt. Eine sich daraus ergebende etwaige Unwirksamkeit h344tte nur die Unwirksamkeit der Formularklausel, nicht aber der Individualabrede zur Folge. Denn die Individualabrede unterliegt nicht der Inhaltskontrolle nach 247 307 BGB (BGH Urteil vom 14. Januar 2009 - VIII ZR 71/08 - juris). 21 Hahne Weber-Monecke V351zina Dose Klinkhammer Vorinstanzen: AG Berlin-Tiergarten, Entscheidung vom 24.05.2006 - 5 C 166/06 - LG Berlin, Entscheidung vom 23.10.2006 - 62 S 187/06 -
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