BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XI ZR 204/04 Verk374ndet am: 19. September 2006 Herrwerth, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja _____________________ BGB 247247 123, 276 Abs. 1 Fa, 311 Abs. 2 HWiG 247 2 (in der bis zum 30. September 2000 geltenden Fassung) a) Ein die Aufkl344rungspflicht der finanzierenden Bank bei institutionalisiertem Zu-sammenwirken mit dem Verk344ufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts aus-l366sender konkreter Wissensvorsprung im Zusammenhang mit einer arglistigen T344uschung setzt konkrete, dem Beweis zug344ngliche unrichtige Angaben des Vermittlers oder Verk344ufers 374ber das Anlageobjekt voraus (Erg344nzung von BGH, Urteil vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, WM 2006, 1194 ff., f374r BGHZ vor-gesehen). b) 247 2 HWiG ist richtlinienkonform als Rechtspflicht des Unternehmers zu verste-hen, deren Verletzung eine Schadensersatzpflicht aus Verschulden bei Ver-tragsschluss zur Folge haben kann. c) Ein Schadensersatzanspruch wegen unterbliebener Widerrufsbelehrung gem344337 247 2 HWiG setzt ein Verschulden des Unternehmers voraus. d) F374r einen Schadensersatzanspruch aus Verschulden bei Vertragsschluss we-gen unterbliebener Widerrufsbelehrung gem344337 247 2 HWiG muss der Darlehens- - 2 - nehmer konkret beweisen, dass der Belehrungsversto337 f374r den Schaden ur-s344chlich geworden ist, d.h. dass er den Darlehensvertrag bei ordnungsgem344337er Belehrung tats344chlich widerrufen h344tte. BGH, Urteil vom 19. September 2006 - XI ZR 204/04 - OLG D374sseldorf LG D374sseldorf - 3 - Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die m374ndliche Ver-handlung vom 19. September 2006 durch den Vorsitzenden Richter Nobbe sowie die Richter Dr. M374ller, Dr. Joeres, Dr. Ellenberger und Prof. Dr. Schmitt f374r Recht erkannt: Auf die Revision des Kl344gers wird das Urteil des 6. Zivilsenats des Oberlandesgerichts D374sseldorf vom 27. Mai 2004 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entschei-dung, auch 374ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kl344ger wendet sich aus eigenem und abgetretenem Recht sei-ner Ehefrau gegen die Zwangsvollstreckung der beklagten Bank aus ei-ner vollstreckbaren notariellen Urkunde. Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde: 1 - 4 - Der Kl344ger, ein damals 56 Jahre alter Oberstleutnant a.D., und seine Ehefrau, eine damals 53 Jahre alte selbst344ndige Krankengymnas-tin, wurden im Jahre 1993 von ihrem Sohn, der nebenberuflich f374r einen Immobilienvermittler t344tig war, geworben, zwecks Steuerersparnis ohne Eigenkapital eine Eigentumswohnung in einer Appartementwohnanlage in D. zu erwerben. Zur Durchf374hrung des Erwerbs der Eigen-tumswohnung erteilten sie der G. Treuhandgesellschaft mbH (im Folgenden: Treuh344nderin) mit notarieller Urkunde vom 18. Mai 1993 im Rahmen eines Gesch344ftsbesorgungsvertrages eine umfassende Voll-macht. Die Treuh344nderin, die 374ber eine Erlaubnis nach dem Rechtsbera-tungsgesetz nicht verf374gte, sollte unter anderem den Kaufvertrag ab-schlie337en sowie zur Bestellung der dinglichen und pers366nlichen Sicher-heiten befugt sein. 2 Am 15./18. Mai 1993 schlossen sie pers366nlich mit der Rechtsvor-g344ngerin der Beklagten (k374nftig: Beklagte) zur Finanzierung des Kauf-preises und der Erwerbsnebenkosten einen Darlehensvertrag 374ber 193.200 DM mit einer Gesamtlaufzeit bis 30. Mai 2023 und einem festen Zinssatz bis 30. Mai 1998 ab. Der formularm344337ige Darlehensvertrag ent-hielt in Ziffer 8.1 unter anderem die Verpflichtung, der Beklagten eine Grundschuld in Darlehensh366he nebst dinglicher Vollstreckungsunterwer-fung zu bestellen und sich der sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr ge-samtes Verm366gen zu unterwerfen. Eine Widerrufsbelehrung nach dem Haust374rwiderrufsgesetz (HWiG) erfolgte nicht. Am 15. Mai 1993 unter-zeichneten der Kl344ger und seine Ehefrau au337erdem eine an die Beklagte gerichtete Zweckerkl344rung, wonach u.a. die Grundschuld an dem Grund-besitz und die Rechte der Beklagten aus einer 374bernommenen Haftung 3 - 5 - als Sicherheit f374r alle der Beklagten gegen sie zustehenden Anspr374che dienen sollten. 4 Am 2. Juni 1993 erwarb die Treuh344nderin f374r den Kl344ger und seine Ehefrau mit notariellem Kauf- und Werklieferungsvertrag eine Eigen-tumswohnung nebst Doppelparker zum Preis von 110.580 DM. Mit nota-rieller Urkunde vom selben Tage bestellte die Verk344uferin der Eigen-tumswohnung der Beklagten eine nach 247 800 ZPO vollstreckbare Grund-schuld in H366he von 194.000 DM. Zugleich 374bernahm die Treuh344nderin f374r den Kl344ger und seine Ehefrau gegen374ber der Beklagten die pers366nli-che Haftung in H366he des Grundschuldbetrages und unterwarf sie der Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes Verm366gen. Die Beklagte 374berwies die Darlehensvaluta am 16. Juni 1993 ab-z374glich eines Damnums sowie zwischenzeitlich aufgelaufener Zinsen in einer H366he von 173.481,52 DM auf ein bei ihr gef374hrtes Konto des Kl344-gers und seiner Ehefrau. 5 Mit Schreiben vom 14. Januar 2002 widerriefen der Kl344ger und seine Ehefrau ihre auf den Abschluss des Darlehensvertrages gerichte-ten Willenserkl344rungen unter Hinweis auf 247 1 HWiG mit der Behauptung, zur Abgabe der Erkl344rungen in einer Haust374rsituation bestimmt worden zu sein. Da sie ihre Zahlungsverpflichtungen aus dem Darlehensverh344lt-nis nur bis Anfang Januar 2002 erf374llten, forderte die Beklagte sie mit Schreiben vom 19. April 2002 unter Androhung von Zwangsvollstre-ckungsma337nahmen zur Zahlung der r374ckst344ndigen Betr344ge auf. 6 - 6 - Der Kl344ger wendet sich gegen die Vollstreckung aus der Grund-schuldbestellungsurkunde vom 2. Juni 1993. Er macht geltend, die durch die Treuh344nderin erkl344rte Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvoll-streckung sei als Vollstreckungstitel unwirksam, da der Gesch344ftsbesor-gungsvertrag und die in ihm enthaltene Vollmacht wegen Versto337es ge-gen das Rechtsberatungsgesetz nichtig seien. Dar374ber hinaus macht er materiell-rechtliche Einwendungen gegen den titulierten Anspruch gel-tend. Der Beklagten stehe kein Darlehensr374ckzahlungsanspruch zu, da der Darlehensvertrag wirksam widerrufen worden sei. Auch habe die Be-klagte, die dauerhaft und eng mit dem Bautr344ger, dem Vermittler und der Treuh344nderin zusammengearbeitet habe, nicht hinreichend 374ber die wirt-schaftlichen Risiken des Objekts aufgekl344rt. Insbesondere habe sie ge-wusst, dass der Verkehrswert der Immobilie nur 41% des Kaufpreises betragen habe. Hilfswiderklagend macht die Beklagte einen Anspruch auf R374ckzahlung der ausgereichten Darlehensvaluta zuz374glich Zinsen gel-tend. 7 Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung des Kl344-gers ist ohne Erfolg geblieben. Mit der - vom Senat zugelassenen - Revi-sion verfolgt der Kl344ger seinen Klageantrag weiter. 8 Entscheidungsgr374nde: Die Revision des Kl344gers ist begr374ndet. Sie f374hrt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zur374ckverweisung der Sache an das Berufungsgericht. 9 - 7 - I. 10 Das Berufungsgericht hat - soweit f374r das Revisionsverfahren be-deutsam - im Wesentlichen ausgef374hrt: Die auf die Unwirksamkeit des Vollstreckungstitels gest374tzte pro-zessuale Gestaltungsklage analog 247 767 ZPO sei unbegr374ndet. Die ding-liche Unterwerfungserkl344rung sei wirksam, da sie von der damaligen Ei-gent374merin und nicht vom Kl344ger erkl344rt worden sei. Auf eine etwaige Unwirksamkeit der pers366nlichen Unterwerfungserkl344rung wegen Nichtig-keit der Vollmacht gem344337 247 134 BGB i.V. mit Art. 1 247 1 Abs. 1 Satz 1 RBerG k366nne sich der Kl344ger jedenfalls nach 247 242 BGB nicht berufen, da sich aus Ziffer 8.1 des Darlehensvertrages eine Verpflichtung zur Ab-gabe einer solchen Erkl344rung ergebe. Ein Recht zum Widerruf des Dar-lehensvertrages nach 247 1 Abs. 1 HWiG stehe dem Kl344ger nicht zu. Selbst wenn man trotz gravierender Bedenken unterstelle, dass der Ab-schluss des Darlehensvertrages in einer Haust374rsituation erfolgt sei, sei diese der Beklagten weder nach 247 123 Abs. 1 BGB, noch nach 247 123 Abs. 2 BGB zuzurechnen. Einwendungen aus dem finanzierten Immobi-lienkauf k366nne der Kl344ger dem Darlehensvertrag nicht nach 247 9 Abs. 3 Satz 1 VerbrKrG entgegenhalten, da es sich um einen Realkredit im Sin-ne des 247 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG gehandelt habe. 11 Die Vollstreckungsgegenklage gem344337 247 767 ZPO sei ebenfalls un-begr374ndet. Ein Schadensersatzanspruch des Kl344gers wegen Verschul-dens der Beklagten bei Vertragsschluss sei nicht gegeben. Es liege kei-ne der Fallgruppen vor, bei denen die Rechtsprechung ausnahmsweise 12 - 8 - eine Aufkl344rungspflicht der Bank annehme. Insbesondere gen374ge der Vortrag des Kl344gers zum sittenwidrigen Missverh344ltnis zwischen dem Verkehrswert der Immobilie und dem Kaufpreis sowie zur Kenntnis der Beklagten davon nicht den Anforderungen an schl374ssige Darlegungen. II. Diese Beurteilung h344lt rechtlicher 334berpr374fung in einem entschei-denden Punkt nicht stand. 13 1. Die Abweisung der Vollstreckungsgegenklage (247 767 ZPO) wird durch die Begr374ndung des Berufungsurteils nicht getragen. Wenn der Abschluss des Darlehensvertrages in einer Haust374rsituation erfolgt ist, wovon das Berufungsgericht ausgegangen ist, unterliegt die titulierte Forderung der Bereicherungseinrede (247 821 BGB). 14 a) Rechtsfehlerfrei ist allerdings die Ansicht des Berufungsge-richts, dass der Kl344ger der Beklagten etwaige Einwendungen aus dem finanzierten Immobilienkauf nach 247 9 Abs. 3 Satz 1 VerbrKrG schon des-halb nicht entgegenhalten kann, weil diese Vorschrift nach 247 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG auf Realkreditvertr344ge, die - wie hier - zu f374r grundpfand-rechtlich abgesicherte Kredite 374blichen Bedingungen gew344hrt worden sind, keine Anwendung findet. Das gilt, wie der Senat in seinem erst nach Abfassung der Revisionsbegr374ndung ergangenen Urteil vom 25. April 2006 (XI ZR 219/04, WM 2006, 1060, 1065 f., f374r BGHZ vorge-sehen), auf das Bezug genommen wird, ausf374hrlich dargelegt hat, auch dann, wenn der Erwerber das Grundpfandrecht - wie hier - nicht selbst 15 - 9 - bestellt hat. An seiner abweichenden Rechtsprechung (BGHZ 159, 294, 307 f.), auf die sich die Revision ma337geblich st374tzt, h344lt der II. Zivilsenat, wie er auf Anfrage mitgeteilt hat, nicht fest. Zu einer anderen rechtlichen Bewertung geben, wie der Senat in seinem Urteil vom 16. Mai 2006 (XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1196 f., f374r BGHZ vorgesehen) n344her aus-gef374hrt hat, auch die Entscheidungen des Gerichtshofs der Europ344ischen Gemeinschaften (k374nftig: EuGH) vom 25. Oktober 2005 (WM 2005, 2079 ff. - Schulte und WM 2005, 2086 ff. - Crailsheimer Volksbank) kei-nen Anlass. b) Ebenfalls zu Recht hat das Berufungsgericht einen dem An-spruch der Beklagten entgegenzusetzenden Schadensersatzanspruch des Kl344gers aus Verschulden bei Vertragsschluss wegen Verletzung ei-ner Aufkl344rungspflicht verneint. 16 aa) Nach st344ndiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bautr344ger- und Erwerbermodellen zur Risikoaufkl344rung 374ber das finanzierte Ge-sch344ft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf regelm344337ig davon ausgehen, dass die Kunden entweder 374ber die not-wendigen Kenntnisse oder Erfahrungen verf374gen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben. Aufkl344rungs- und Hinweispflichten bez374glich des finanzierten Gesch344fts k366nnen sich daher nur aus den be-sonderen Umst344nden des konkreten Einzelfalls ergeben. Dies kann der Fall sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durch-f374hrung oder dem Vertrieb des Projekts 374ber ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden besonderen Gef344hrdungstatbestand f374r den Kunden 17 - 10 - schafft oder dessen Entstehung beg374nstigt, wenn sie sich im Zusam-menhang mit Kreditgew344hrungen sowohl an den Bautr344ger als auch an einzelne Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erken-nen kann (vgl. etwa Senat, BGHZ 159, 294, 316; 161, 15, 20 sowie Se-natsurteil vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1199 m.w.Nachw., f374r BGHZ vorgesehen). Eine solche Aufkl344rungspflicht hat das Berufungsgericht bei den von ihm gepr374ften, m366glicherweise verletzten Aufkl344rungspflichten auf der Grundlage der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs rechtsfehlerfrei verneint. Entgegen der Ansicht der Revision traf die Be-klagte auch unter dem Gesichtspunkt eines f374r sie erkennbaren Wis-sensvorsprungs keine Aufkl344rungspflicht. 18 (1) Eine Pflicht der Bank zur Aufkl344rung 374ber die Unangemessen-heit des Kaufpreises, die grunds344tzlich nicht einmal den Verk344ufer trifft (BGH, Urteil vom 14. M344rz 2003 - V ZR 308/02, WM 2003, 1686, 1688), kommt nur ausnahmsweise in Betracht, wenn es - bedingt durch eine versteckte Innenprovision oder aus anderen Gr374nden - zu einer so we-sentlichen Verschiebung des Verh344ltnisses zwischen Kaufpreis und Ver-kehrswert kommt, dass die Bank von einer sittenwidrigen 334bervorteilung des K344ufers durch den Verk344ufer ausgehen muss. Das ist nach st344ndiger Rechtsprechung erst dann der Fall, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (vgl. etwa Senatsur-teile vom 20. Januar 2004 - XI ZR 460/02, WM 2004, 521, 524, vom 19 - 11 - 23. M344rz 2004 - XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1225 und vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1200, f374r BGHZ vorgesehen). 20 Ein den Substantiierungsanforderungen gen374gender Vortrag zu einem entsprechenden Minderwert der erworbenen Wohnung erfordert die Darlegung konkreter, dem Beweis zug344nglicher Angaben zu den wertbildenden Faktoren der erworbenen Wohnung (Senat, Urteil vom 12. November 2002 - XI ZR 3/01, WM 2003, 61, 62). Daran fehlt es aber nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts. (2) Allein die Behauptung des Kl344gers, der tats344chliche Verkehrs-wert der Wohnung habe nach Auskunft des Gutachterausschusses der Stadt D. zum Stichtag 2. Juni 1993 mit 38.800 DM im Verh344ltnis zum verlangten Wohnungskaufpreis lediglich 41% betragen, wovon die Beklagte auf Grund der von ihr selbst vorgenommenen Einwertung Kenntnis gehabt habe, gen374gt hier den Anforderungen an einen substan-tiierten Sachvortrag zum angeblichen Minderwert der Immobilie nicht. Der Kl344ger hat weder die Anfrage noch die Stellungnahme des Gutach-terausschusses inhaltlich konkretisiert, geschweige denn vorgelegt, so dass Angaben zu den wertbildenden Faktoren der Wohnung fehlen. Dar-374ber hinaus hat die Beklagte das 334bernahmeprotokoll f374r den Kredit so-wie das Sicherheitenblatt vorgelegt, aus denen sich ergibt, dass sie die Wohnung mit einem Verkehrswert von 127.000 DM und einem Belei-hungswert von 114.000 DM angesetzt hat. Soweit der Prozessbevoll-m344chtigte des Kl344gers erkl344rt hat, dass nach seinen eigenen Schlussfol-gerungen der Wertermittlungsbogen seitens der Beklagten verf344lscht worden sei, hat dies das Berufungsgericht mit zutreffenden Erw344gungen als unbeachtlich angesehen. Vor diesem Hintergrund ist der Vortrag des 21 - 12 - Kl344gers, die Beklagte habe die streitgegenst344ndliche Wohnung selbst mit lediglich 41% des tats344chlichen Wohnungskaufpreises eingewertet, als unbeachtliche Behauptung aufs Geratewohl zu werten. Es fehlt danach, wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei ausgef374hrt hat, auch an der Kenntnis der Beklagten von einem erheblichen Missverh344ltnis von Kauf-preis und Verkehrswert der Eigentumswohnung. bb) Soweit der erkennende Senat mit Urteil vom 16. Mai 2006 (XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1200 f. Tz. 50 ff., f374r BGHZ vorgesehen) im Interesse der Effektivierung des Verbraucherschutzes bei realkreditfi-nanzierten Wohnungsk344ufen und Immobilienfondsbeteiligungen, die nicht als verbundene Gesch344fte behandelt werden k366nnen, und um dem in den Entscheidungen des EuGH vom 25. Oktober 2005 (WM 2005, 2079 ff. - Schulte und WM 2005, 2086 ff. - Crailsheimer Volksbank) zum Aus-druck kommenden Gedanken des Verbraucherschutzes vor Risiken von Kapitalanlagemodellen im nationalen Recht Rechnung zu tragen, seine Rechtsprechung zum Bestehen von Aufkl344rungspflichten der kreditge-benden Bank in diesen F344llen erg344nzt hat, rechtfertigt dies hier kein an-deres Ergebnis. 22 (1) Nach dieser Rechtsprechung k366nnen sich die Anleger in F344llen des institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgebenden Bank mit dem Verk344ufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts unter erleichter-ten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufkl344rungspflicht ausl366-senden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im Zu-sammenhang mit einer arglistigen T344uschung des Anlegers durch unrich-tige Angaben der Vermittler, Verk344ufer oder Fondsinitiatoren bzw. des Fondsprospekts 374ber das Anlageobjekt berufen. Die Kenntnis der Bank 23 - 13 - von einer solchen arglistigen T344uschung wird widerleglich vermutet, wenn Verk344ufer oder Fondsinitiatoren, die von ihnen beauftragten Ver-mittler und die finanzierende Bank in institutionalisierter Art und Weise zusammenwirken, auch die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verk344u-fer oder Vermittler, sei es auch nur 374ber einen von ihm benannten Finan-zierungsvermittler, angeboten wurde und die Unrichtigkeit der Angaben des Verk344ufers, Fondsinitiators oder der f374r sie t344tigen Vermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts nach den Umst344nden des Falles evi-dent ist, so dass sich aufdr344ngt, die Bank habe sich der arglistigen T344u-schung geradezu verschlossen (Senat, Urteil vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1200 f., f374r BGHZ vorgesehen). (2) Diese Voraussetzungen liegen hier schon deshalb nicht vor, weil es bisher an ausreichendem Vorbringen zu einer arglistigen T344u-schung durch evident unrichtige Angaben des Vermittlers fehlt. Hierzu ist erforderlich, dass sich die behauptete T344uschung durch Vorspiegeln oder Entstellen von Umst344nden auf objektiv nachpr374fbare Angaben bezieht und nicht lediglich subjektive Werturteile oder marktschreierische An-preisungen vermittelt werden (vgl. PWW/Ahrens, BGB 247 123 Rdn. 5; M374nchKommBGB/Kramer, 4. Aufl. 247 123 Rdn. 15; Palandt/Heinrichs, BGB, 65. Aufl. 247 123 Rdn. 3). Ein die Aufkl344rungspflicht der finanzieren-den Bank ausl366sender konkreter Wissensvorsprung im Zusammenhang mit einer arglistigen T344uschung des Anlegers setzt dem entsprechend konkrete, dem Beweis zug344ngliche unrichtige Angaben des Vermittlers oder Verk344ufers 374ber das Anlageobjekt voraus. Daran fehlt es hier nach dem insoweit revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Vortrag des Kl344-gers. 24 - 14 - Danach hat der Vermittler f344lschlich angegeben, es handele sich um eine risikolose Immobilie, die ihren Wert nicht nur erhalte, sondern mit gro337er Wahrscheinlichkeit sogar noch steigere. Ein Verkauf der Im-mobilie nach ca. 5 bis 10 Jahren sei verlustfrei m366glich auf Grund der 374blichen Wertentwicklung und damit auch eine R374ckf374hrung des Darle-hens. Bis auf einen monatlichen Geringst-Betrag w374rden die Kosten des Erwerbs der Wohnung aufgefangen durch Mieteinnahmen und Steuervor-teile. Insbesondere die falsche Zusicherung, eine Immobilie ohne Eigen-mittel erwerben zu k366nnen, die hervorragend zur Altersvorsorge und zum Steuersparen geeignet sei, habe den Kl344ger 374berzeugt. 25 Bei diesen Aussagen des Vermittlers handelt es sich lediglich um subjektive Werturteile und unverbindliche Anpreisungen, nicht aber um eine T344uschung durch unrichtige Angaben zu dem Anlageobjekt. Die verwandten Attribute und unbestimmten Formulierungen wie etwa "risiko-lose" Immobilie, die ihren Wert "mit gro337er Wahrscheinlichkeit sogar noch steigere" und "hervorragend" zur Altersvorsorge und Steuererspar-nis "geeignet" sei sowie einen verlustfreien Verkauf bei "374blicher" Wert-entwicklung erm366gliche, haben ersichtlich werbenden Charakter. Es fehlt an der Darlegung konkreter wertbildender Merkmale der Immobilie, ins-besondere zu ihrem Verkehrswert, den Finanzierungskosten sowie den versprochenen Mieteinnahmen und Steuervorteilen, welche objektiv nachpr374fbar und einem Beweis zug344nglich w344ren. Dies gilt auch unter Ber374cksichtigung des - wie dargelegt - substanzlosen Vorbringens des Kl344gers zur sittenwidrigen Verschiebung des Verh344ltnisses zwischen Kaufpreis und Verkehrswert. Im 334brigen liegt die Annahme einer arglisti-gen T344uschung durch unrichtige Angaben hier auch deshalb fern, weil es sich bei dem Vermittler um den Sohn des Kl344gers handelt. Erst recht 26 - 15 - kann angesichts der allgemeinen anpreisenden Aussagen des Vermitt-lers zu dem Anlageobjekt keine Rede davon sein, dass die vom Kl344ger behauptete Unrichtigkeit der Angaben so evident war, dass sich auf-dr344ngt, die Beklagte habe sich der Kenntnis der arglistigen T344uschung geradezu verschlossen. c) Das Berufungsurteil h344lt rechtlicher 334berpr374fung aber nicht stand, soweit das Berufungsgericht ein Widerrufsrecht des Kl344gers nach 247 1 Abs. 1 HWiG verneint hat, weil die von ihm unterstellte und infolge-dessen in der Revisionsinstanz als gegeben anzusehende Haust374rsitua-tion der Beklagten nicht zuzurechnen sei. Das Berufungsurteil entspricht insoweit zwar der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. etwa BGHZ 159, 280, 285 f.; BGH, Urteile vom 12. November 2002 - XI ZR 3/01, WM 2003, 61, 63, vom 15. Juli 2003 - XI ZR 162/00, ZIP 2003, 1741, 1743 und vom 20. Januar 2004 - XI ZR 460/02, WM 2004, 521, 523). An dieser Rechtsprechung h344lt der erkennende Senat, wie er bereits in seinen Urteilen vom 14. Februar 2006 (XI ZR 255/04, WM 2006, 674, 675) und vom 20. Juni 2006 (XI ZR 224/05, Um-druck S. 7 f.), auf die Bezug genommen wird, n344her dargelegt hat, veran-lasst durch die Entscheidung des EuGH vom 25. Oktober 2005 (WM 2005, 2086 ff. - Crailsheimer Volksbank) nicht fest. Danach bedarf es einer gesonderten Zurechnung der Haust374rsituation entsprechend 247 123 BGB, die das Berufungsgericht f374r notwendig erachtet hat, nicht. 27 Das Berufungsgericht hat deshalb - von seinem Standpunkt aus konsequent - noch keine Feststellungen getroffen, ob es sich bei dem streitigen Darlehensvertrag um ein Haust374rgesch344ft im Sinne des 247 1 Abs. 1 HWiG handelt. Das wird nachzuholen sein. 28 - 16 - 29 2. Auch die Abweisung der gegen die Wirksamkeit des Vollstre-ckungstitels gerichteten prozessualen Gestaltungsklage analog 247 767 ZPO l344sst sich danach mit der gegebenen Begr374ndung nicht halten. 30 a) Mit Recht hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass gegen die Wirksamkeit der in der Grundschuldbestellungsurkunde vom 2. Juni 1993 enthaltenen Unterwerfung unter die sofortige Zwangs-vollstreckung in die Eigentumswohnung keine Bedenken bestehen. Denn diese Unterwerfungserkl344rung wurde nicht von der Treuh344nderin, son-dern von der damaligen Eigent374merin und Grundschuldbestellerin erkl344rt und l344sst die Vollstreckung gegen den jeweiligen Eigent374mer zu. b) Rechtsfehlerhaft ist hingegen die Ansicht des Berufungsge-richts, die prozessuale Gestaltungsklage sei auch unbegr374ndet, soweit sie sich gegen die Wirksamkeit der Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung in das gesamte pers366nliche Verm366gen des Kl344gers richtet. 31 aa) Im Ansatz zutreffend geht das Berufungsgericht dabei davon aus, dass diese Unterwerfungserkl344rung in der Grundschuldbestellungs-urkunde vom 2. Juni 1993 unwirksam ist, da der Kl344ger von der Treu-h344nderin nicht wirksam vertreten worden ist. Die der Gesch344ftsbesorge-rin erteilte Vollmacht ist wegen Versto337es gegen Art. 1 247 1 RBerG un-wirksam. Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bedarf derjenige, der ausschlie337lich oder haupts344chlich die rechtliche Abwicklung eines Grundst374ckserwerbs im Rahmen eines Steuersparmo-dells f374r den Erwerber besorgt, der Erlaubnis nach Art. 1 247 1 RBerG. Ein 32 - 17 - - wie hier - ohne diese Erlaubnis abgeschlossener Gesch344ftsbesor-gungsvertrag mit derartigen umfassenden Befugnissen ist nichtig. Die Nichtigkeit erfasst auch die der Gesch344ftsbesorgerin erteilte Prozess-vollmacht zur Abgabe einer Zwangsvollstreckungsunterwerfungserkl344-rung, deren Nichtigkeit mit Hilfe der 247247 171, 172 BGB nicht 374berwunden werden kann (st.Rspr.; BGHZ 154, 283, 287 f.; Senatsurteile vom 15. M344rz 2005 - XI ZR 135/04, WM 2005, 828, 830 und vom 21. Juni 2005 - XI ZR 88/04, WM 2005, 1520, 1521, jeweils m.w.Nachw.). bb) Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts ist es dem Kl344-ger nach dem in der Revisionsinstanz zugrunde zu legenden Sachverhalt jedoch nicht nach Treu und Glauben (247 242 BGB) verwehrt, sich auf die Unwirksamkeit der notariell beurkundeten Unterwerfungserkl344rung zu berufen. Das w344re nur dann der Fall, wenn der Kl344ger gegen374ber der Beklagten verpflichtet w344re, sich hinsichtlich der Darlehensverbindlich-keit der sofortigen Zwangsvollstreckung zu unterwerfen (st.Rspr.; Se-natsurteile vom 15. Februar 2005 - XI ZR 396/03, WM 2005, 1698, 1701, vom 15. M344rz 2005 - XI ZR 135/04, WM 2005, 828, 830 und vom 21. Juni 2005 - XI ZR 88/04, WM 2005, 1520, 1521 f., jeweils m.w.Nachw.). Eine solche Verpflichtung hat das Berufungsgericht zu Unrecht angenommen. 33 Aus dem Darlehensvertrag von 1993 ergibt sich zwar die Verpflich-tung des Kl344gers, das Darlehen durch eine Grundschuld in H366he der Darlehenssumme zuz374glich Zinsen abzusichern und sich der Zwangs-vollstreckung in sein gesamtes Verm366gen zu unterwerfen. Der Kl344ger k366nnte sich deshalb nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (247 242 BGB) auf die Nichtigkeit der pers366nlichen Vollstreckungsunterwerfung vom 2. Juni 1993 nicht berufen, wenn er an den Kreditvertrag vom 34 - 18 - 15./18. Mai 1993 gebunden w344re. Von der Wirksamkeit des Kreditvertra-ges aus dem Jahre 1993 kann aber entgegen der Auffassung des Beru-fungsgerichts deshalb nicht ausgegangen werden, weil der Kl344ger - wie dargelegt (II. 1. c) - nach dem in der Revisionsinstanz zugrunde zu le-genden Sachverhalt seine zum Abschluss des Darlehensvertrages f374h-rende Willenserkl344rung gem344337 247 1 Abs. 1 Nr. 1 HWiG wirksam widerru-fen hat. Auch die Zweckerkl344rung vom 15. Mai 1993 begr374ndet keine ent-sprechende Verpflichtung des Kl344gers. Eine Verpflichtung, sich der so-fortigen Zwangsvollstreckung zu unterwerfen, ist ihrem Wortlaut nicht zu entnehmen. 35 III. Das angefochtene Urteil war daher aufzuheben (247 562 Abs. 1 ZPO). Da die Sache nicht zur Endentscheidung reif ist, war sie zur weite-ren Sachaufkl344rung an das Berufungsgericht zur374ckzuverweisen (247 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). 36 1. Dieses wird nunmehr Beweis dar374ber zu erheben haben, ob die Behauptung des Kl344gers zutrifft, er und seine Ehefrau h344tten den Darle-hensvertrag in einer Haust374rsituation, also im Geltungsbereich der Richt-linie 85/577/EWG des Rates vom 20. Dezember 1985 betreffend den Verbraucherschutz im Falle von au337erhalb von Gesch344ftsr344umen ge-schlossener Vertr344ge (ABl. Nr. L 372/31; Haust374rgesch344fterichtlinie), ab-geschlossen. 37 - 19 - 38 2. Sollte die Beweisaufnahme ergeben, dass der Kl344ger und seine Ehefrau den Darlehensvertrag gem344337 247 1 Abs. 1 HWiG wirksam widerru-fen haben, st374nde der Beklagten der mit der Hilfswiderklage zu b) gel-tend gemachte Anspruch aus 247 3 HWiG auf Erstattung des ausgezahlten Nettokreditbetrages sowie auf dessen markt374bliche Verzinsung zu (Senat BGHZ 152, 331, 338 f.; Senatsurteile vom 26. November 2002 - XI ZR 10/00, WM 2003, 64, 66, vom 28. Oktober 2003 - XI ZR 263/02, WM 2003, 2410, 2411, vom 21. M344rz 2006 - XI ZR 204/03, ZIP 2006, 846, 847 und vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1196 m.Nachw., f374r BGHZ vorgesehen). a) Wie der Senat in seinem Urteil vom 16. Mai 2006 (XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1197 f., f374r BGHZ vorgesehen) entschieden und im Ein-zelnen begr374ndet hat, steht dem aus 247 3 HWiG folgenden R374ckzah-lungsanspruch nicht entgegen, dass der Verbraucher nach Ansicht des EuGH durch die Haust374rgesch344fterichtlinie vor den Folgen der in seinen Entscheidungen vom 25. Oktober 2005 (WM 2005, 2079 ff. - Schulte und WM 2005, 2086 ff. - Crailsheimer Volksbank) angesprochenen Risiken von Kapitalanlagen der vorliegenden Art zu sch374tzen ist, die er im Falle einer ordnungsgem344337en Widerrufsbelehrung der kreditgebenden Bank h344tte vermeiden k366nnen. 39 b) Aufgrund der Entscheidungen des EuGH vom 25. Oktober 2005 k366nnte jedoch ein Schadensersatzanspruch des Kl344gers aus Verschul-den bei Vertragsschluss wegen unterbliebener Widerrufsbelehrung ge-m344337 247 2 Abs. 1 HWiG in Betracht kommen, den der Kl344ger ggf. dem An-spruch der Beklagten aus 247 3 HWiG entgegenhalten k366nnte. 40 - 20 - 41 aa) Nach den vorgenannten Entscheidungen enth344lt die Haust374r-gesch344fterichtlinie eine "echte" Rechtspflicht des Unternehmers. Unter Beachtung dieser f374r nationale Gerichte bindenden Auslegung ist auch 247 2 HWiG - dessen Wortlaut die Annahme einer solchen Rechtspflicht nicht ausschlie337t - richtlinienkonform als Rechtspflicht des Unternehmers zu verstehen, deren Verletzung Ersatzanspr374che zur Folge haben kann. Wie bereits das OLG Stuttgart ausgef374hrt hat (NJW-RR 1988, 558, 559 und NJW 1988, 1986, 1987), will das Gesetz mit der Belehrung 374ber das Widerrufsrecht den Kunden vor allem 374ber Existenz, Inhalt und Bedeu-tung seines Widerrufsrechts informieren, damit er 374berhaupt erst in die Lage versetzt wird, seine Rechte auszu374ben und sich auf die schweben-de Unwirksamkeit des Vertrages zu berufen. Dieses Ziel l344sst sich nur erreichen, wenn eine Pflicht zur Belehrung besteht. bb) Ein Schadensersatzanspruch des Kl344gers aus Verschulden bei Vertragsschluss wegen unterbliebener Belehrung gem344337 247 2 Abs. 1 HWiG setzt zwingend ein Verschulden der Beklagten voraus. Die An-nahme eines evtl. vom Berufungsgericht festzustellenden verschuldeten Rechtsirrtums k366nnte allerdings bei dem vorliegenden Fall aus dem Jah-re 1993 zweifelhaft sein. Einer verschuldensunabh344ngigen Haftung ste-hen wesentliche Grunds344tze des nationalen Haftungsrechts entgegen, insbesondere der in 247 276 Abs. 1 BGB a.F. verankerte allgemeine Grundsatz, dass eine Schadensersatzpflicht in der Regel nur bei schuld-haftem Verhalten besteht. Zwar erm366glichte die Vorschrift des 247 276 Abs. 1 BGB a.F. auch eine verschuldensunabh344ngige Haftung, sofern "ein anderes bestimmt war". F374r eine solche Bestimmung, die sich aus dem Gesetz, den vertraglichen Vereinbarungen oder dem Inhalt des 42 - 21 - Schuldverh344ltnisses ergeben kann, fehlt hier jedoch jeder Anhalt. Auch die Annahme einer Gef344hrdungshaftung kommt nicht in Betracht. Die f374r einzelne, n344her umschriebene Tatbest344nde normierten Gef344hrdungshaf-tungen stellen spezielle Ausnahmen dar, die der an das Gesetz gebun-dene Richter nach st344ndiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht von sich aus erweitern darf (vgl. BGHZ 54, 332, 336 f.; 55, 229, 232 f., 234; 114, 238, 240 f.; 115, 38, 42 f.; 119, 152, 168). cc) Dar374ber hinaus w344ren f374r den Fall der Annahme eines Ver-schuldens der Beklagten zur Schadensurs344chlichkeit des Belehrungsver-sto337es Feststellungen zu treffen. Es gen374gt nicht, dass der Kl344ger und seine Ehefrau bei ordnungsgem344337er Belehrung die M366glichkeit gehabt h344tten, mit dem Widerruf des Darlehensvertrages auch Risiken des An-lagegesch344ftes zu vermeiden. Dies w344re mit dem Grundprinzip des nati-onalen Schadensersatzrechts, dass eine Pflichtverletzung nur dann zum Ersatz des Schadens verpflichten kann, wenn er auch auf den Pflichten-versto337 urs344chlich zur374ckzuf374hren ist, schlechthin unvereinbar (siehe bereits Senatsurteil vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1199, f374r BGHZ vorgesehen). Der Kl344ger muss vielmehr konkret nach-weisen, dass er und seine Ehefrau den Darlehensvertrag bei ordnungs-gem344337er Belehrung tats344chlich widerrufen und die Anlage nicht get344tigt h344tten. Auf die so genannte Vermutung aufkl344rungsrichtigen Verhaltens kann sich der Kl344ger, anders als etwa das Oberlandesgericht Bremen (WM 2006, 758, 766 f.) gemeint hat, nicht st374tzen. Diese Vermutung setzt voraus, dass es f374r ihn bei Belehrung 374ber sein Widerrufsrecht da-mals nur eine bestimmte M366glichkeit der Reaktion gab (vgl. BGHZ 160, 58, 66 m.w.Nachw.). Davon kann hier indes nicht ausgegangen werden, da nichts daf374r ersichtlich ist, dass die Risiken des Vertragswerks vom 43 - 22 - Kl344ger innerhalb der einw366chigen Widerrufsfrist erkannt worden w344ren (vgl. OLG Celle NJW 2006, 1817 f.; OLG M374nchen NJW 2006, 1811, 1815; Bungeroth WM 2004, 1505, 1509). Nobbe M374ller Joeres Ellenberger Schmitt Vorinstanzen: LG D374sseldorf, Entscheidung vom 30.05.2003 - 15 O 457/02 - OLG D374sseldorf, Entscheidung vom 27.05.2004 - I-6 U 125/03 -
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