BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 206/06 Verk374ndet am: 11. Juni 2008 K374pferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja NutzEV 247247 3, 6 a) Zul344ssiges Entgelt i.S. von 247 3 Abs. 1 Nr. 1 NutzEV ist das von den Parteien des Nutzungsvertrages in zul344ssiger Weise vereinbarte Nutzungsentgelt. b) Zu den Anforderungen an die Begr374ndung (247 6 NutzEV) einer Entgelterh366-hung nach 247 3 NutzEV. BGH, Urteil vom 11. Juni 2008 - XII ZR 206/06 - LG Frankfurt (Oder) AG Strausberg - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 11. Juni 2008 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richterin Weber-Monecke, den Richter Fuchs, die Richterin Dr. V351zina und den Richter Dose f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Kl344ger wird das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 12. Dezember 2006 aufgeho-ben. Der Rechtsstreit wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Landge-richt zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kl344ger verlangen Nutzungsentsch344digung nach dem Schuldrechts-anpassungsgesetz. 1 Die Rechtsvorg344nger des Beklagten schlossen am 1. August 1970 mit dem Rat der Gemeinde G. einen als Pachtvertrag bezeichneten Vertrag 374ber die Nutzung der Parzelle 4 auf einem nicht n344her bezeichneten Gel344nde f374r die Dauer von 25 Jahren zum j344hrlichen Pachtzins von 50 Mark. 2 Im Jahre 1979 erwarb J374rgen S. das Grundst374ck Gemarkung G. Flur 3 Flurst374ck 24, zu dem die an den Rechtsvorg344nger des Beklagten verpachtete Parzelle geh366rt, zu Eigentum. Mit Schreiben vom 21. Juni 1994 k374ndigte J374rgen 3 - 3 - S. den Nutzungsvertrag ohne Begr374ndung zum 31. Dezember 1994. Seine R344umungsklage wies das Amtsgericht Strausberg am 9. September 1994 (1 C 357/94) mit der Begr374ndung ab, dem Beklagten komme Bestandsschutz nach dem Moratorium zu. 4 Mit Schreiben vom 22. Juni 1994 erh366hte das Amt M344rkische Schweiz, ausgehend von einer Bodenfl344che von 315 m262 und einem zul344ssigen Entgelt von 0,30 DM/m262 zum 1. November 1993, das Nutzungsentgelt auf 0,60 DM/m262 j344hrlich zum 1. September 1995. Am 9. Oktober 1997 ver344u337erte J374rgen S. das gesamte Grundst374ck Ge-markung G. Flur 3 Flurst374ck 24 an die Kl344ger und die Eheleute B344rbel und Werner H. zu je 1/4. Nachdem Frau H. den 1/4-Anteil ihres Ehemanns mit des-sen Tod im Wege der Erbfolge erworben hatte, ver344u337erte sie mit notariellem Vertrag vom 4. August 2004 ihren jetzt h344lftigen Miteigentumsanteil an die Kl344-gerin zu 1. Diese wurde am 24. Mai 2005 im Grundbuch eingetragen. 5 Im Jahre 2003 wurden die Flurst374cksbezeichnungen neu festgelegt. Aus der 374berlassenen Parzelle 4 ist nunmehr das Flurst374ck 57 geworden. 6 Mit Schreiben vom 16. August 2000 erkl344rte der Kl344ger zu 2 im eigenen Namen und als Bevollm344chtigter der Miteigent374mer die Erh366hung des Nut-zungsentgelts auf 6,84 DM/m262 pro Jahr. Die Erh366hungserkl344rung f374hrte eine Bodenfl344che von 330 m262 und eine mit einem Geb344ude bebaute Fl344che von 37,44 m262 auf. Als am 2. Oktober 1990 zul344ssiges Entgelt nannte sie f374r die Bo-denfl344che einen Betrag von 0,20 Mark-DDR/m262 und f374r die bebaute Fl344che 1,25 Mark-DDR. Die Preisans344tze wurden damit begr374ndet, dass sie anderen Nutzungsvertr344gen des vormaligen Flurst374cks 24 entnommen seien. Insgesamt verlangte der Kl344ger ab 1. November 2000 ein Nutzungsentgelt von 2.256 DM/Jahr "f374r den Fall, wenn in einem anh344ngigen Zahlungs- und R344u- 7 - 4 - mungsrechtsstreit dem R344umungsantrag nicht stattgegeben werden sollte". Zur Begr374ndung der Orts374blichkeit nannten die Kl344ger vier in ihrem Eigentum be-findliche Grundst374cke, f374r die sie 1998 Nutzungsvertr344ge geschlossen hatten. 8 Mit Schreiben vom 13. Dezember 2001 folgte eine Erh366hung ab 1. M344rz 2002 auf 3.158,40 DM/Jahr. In einem weiteren Erh366hungsschreiben vom 29. Oktober 2004 wurde unter Zugrundelegung der neu vermessenen Boden-fl344che von 310 m262 mit einem Ausgangswert von 108,80 DM zum 2. Oktober 1990 ab dem 1. Januar 2005 ein Nutzungsentgelt von 1.829,76 200/Jahr verlangt. Die Vollmacht f374r dieses Erh366hungsverlangen war lediglich von der Kl344gerin zu 1 unterzeichnet, was der Beklagte ger374gt hat. Der Beklagte hat allen Erh366-hungsverlangen widersprochen und in den Folgejahren unter Zugrundelegung einer Fl344che von 310 m262 jeweils geringere Nutzungsentsch344digungen gezahlt, als von den Kl344gern verlangt. Die Kl344ger haben f374r die Zeit vom 1. November 2000 bis 31. Dezember 2005 r374ckst344ndiges Nutzungsentgelt in H366he von 4.408,93 200 geltend gemacht. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Mit ihrer Berufung haben die Kl344ger weiterhin das Nutzungsentgelt, hilfsweise im Wege der Klageerweiterung R344u-mung und Herausgabe des Grundst374cks sowie Zahlung von 11.139,86 200 nebst 2.506,47 200 Zinsen (Schadensersatz und Bereicherung) verlangt. Die Berufung ist ohne Erfolg geblieben. Dagegen wenden sich die Kl344ger mit der vom Senat zugelassenen Revision. 9 Entscheidungsgr374nde: Das Rechtsmittel hat Erfolg. Es f374hrt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zur374ckverweisung des Rechtsstreits an das Landgericht. 10 - 5 - 1. Das Berufungsgericht hat, soweit f374r die Revision noch von Bedeu-tung, ausgef374hrt: Der Nutzungsvertrag zwischen dem Beklagten und dem Rat der Gemeinde auf 334berlassung sei nicht unwirksam. Nutzer, die einen Nut-zungsvertrag nicht mit dem Eigent374mer, sondern mit einem Dritten, einer LPG oder mit staatlichen Stellen abgeschlossen h344tten, seien gesch374tzt. In der ehe-maligen DDR habe es zahlreiche Fallgestaltungen gegeben, in denen staatliche Stellen Nutzern Grundst374cke ohne Mitwirkung von Eigent374mern zur Verf374gung gestellt h344tten, ohne dass f374r ihr Handeln eine ausreichende Rechtsgrundlage erkennbar gewesen sei. Teilweise habe sich in vielen Gemeinden eine Praxis "wilder Verwaltungen" entwickelt, nach der nicht genutzte Grundst374cke ohne oder ohne ausreichende Rechtsgrundlage B374rgern zur Nutzung 374berlassen worden seien. Mit dem Inkrafttreten des Schuldrechtsanpassungsgesetzes h344t-ten die Eigent374mer in diese Nutzungsverh344ltnisse eintreten sollen. Das Fehlen oder die 334berschreitung einer Rechtsgrundlage zur Grundst374cks374berlassung sei in diesen F344llen nur beachtlich, wenn der Nutzer den Mangel gekannt habe. Vor Inkrafttreten des Schuldrechtsanpassungsgesetzes habe bereits Artikel 232 247 4a EGBGB (so genanntes Vertragsmoratorium) den Nutzer gesch374tzt. Dieses habe Wirksamkeitshindernisse ausdr374cklich f374r unerheblich erkl344rt, wenn der Vertrag von einer hierzu nicht erm344chtigten Stelle geschlossen worden sei. 11 Die Behauptung der Kl344ger, die B374rgermeisterin der Gemeinde habe mit Schreiben vom 20. Februar 1991 allen Nutzern gegen374ber die K374ndigung der Nutzungsvertr344ge ausgesprochen, sei rechtlich schon deshalb unerheblich, weil mit dem Beweisantritt der vom Beklagten bestrittene Zugang des Schreibens nicht bewiesen werden k366nne. Ein K374ndigungsgrund habe dem Rechtsvorg344n-ger der Kl344ger auch im Jahre 1994 nicht zur Verf374gung gestanden. Die K374ndi-gung, deren Zul344ssigkeit sich nach dem BGB richte, sei unwirksam, weil sie keinen K374ndigungsgrund enthalte. 12 - 6 - Die Erh366hungsverlangen der Kl344ger seien aus formellen Gr374nden un-wirksam. Die Erh366hungserkl344rungen vom 16. August 2000 und 13. Dezember 2001 seien unwirksam, weil sie nicht den nach den 247247 3 Abs. 1, 6 Abs. 1 Nut-zEV erforderlichen formellen Anforderungen an Erh366hungserkl344rungen entspr344-chen. Notwendiger Mindestinhalt sei nach 247 6 Abs. 1 Satz 1 NutzEV die genaue Bezeichnung von Grundst374ck und Vertrag sowie des Betrages des erh366hten Nutzungsentgelts und dessen kalenderm344337ige F344lligkeit. Der Nutzer m374sse der Erkl344rung entnehmen k366nnen, welchen Betrag er von wann ab nach der Nut-zungsentgeltverordnung f374r die vertragliche Nutzung welchen Grundst374cks zah-len solle. Dar374ber hinaus m374sse der Nutzer aus der Erkl344rung erkennen k366n-nen, welchen oder welche Erh366hungsschritte im Sinne des 247 3 Abs. 1 Nr. 1 NutzEV der Grundst374ckseigent374mer vollziehen wolle. Nach 247 6 Abs. 1 Satz 2 und 3 NutzEV in der Fassung der 304nderungsverordnung vom 24. Juli 1997 ha-be der Grundst374ckseigent374mer sein Erh366hungsverlangen schriftlich zu erkl344ren. Es m374sse stets dargelegt werden, dass mit dem Erh366hungsverlangen die orts-374blichen Entgelte nicht 374berschritten w374rden (Satz 1). Diese Regelung solle der Vermeidung unbegr374ndeter Erh366hungsverlangen dienen, indem der Grund-st374ckseigent374mer gezwungen werde, sich vor weiteren Erh366hungsschritten ein Bild von der H366he des orts374blichen Entgelts zu verschaffen. Die zum 2. Oktober 1990 vereinbarten Nutzungsentgelte sollten schrittweise an die auf dem freien Grundst374cksmarkt 374blichen Entgelte herangef374hrt werden. 13 Lege der Grundst374ckseigent374mer seiner Erh366hungserkl344rung unrichtige Mietwerte zugrunde, z.B. in Form falscher Ausgangswerte oder unrichtiger an-geblicher orts374blicher Miete, m374sse der Nutzer solche Unrichtigkeiten aus der Erkl344rung zumindest erkennen k366nnen. Die Erh366hungserkl344rung m374sse des-halb auch eine f374r den Nutzer nachvollziehbare Berechnung unter Angabe des orts374blichen Entgelts als zu beachtende Obergrenze enthalten. Diesen Anforde-rungen gen374gten die genannten Erh366hungserkl344rungen vom 16. August 2000 14 - 7 - und 13. Dezember 2001 nicht. F374r beide Erkl344rungen sei bereits fraglich, ob sie von den Kl344gern aufrechterhalten worden seien. Mit ihrem Schriftsatz vom 21. Februar 2006 h344tten die Kl344ger n344mlich ihren Zahlungsanspruch reduziert. Dies k366nne nur so verstanden werden, dass sie an ihrem urspr374nglichen Erh366-hungsverlangen nicht mehr festhielten. Dazu seien sie ohne Zustimmung der Nutzer befugt. Ihr neues Erh366hungsverlangen h344tten die Kl344ger unter Beach-tung der Erh366hungsschritte des 247 3 Abs. 1 Nr. 1 bis 5 NutzEV auf 3 DM/m262 re-duziert, ohne jedoch das in 247 6 Abs. 1 NutzEV zwingend vorgeschriebene Er-l344uterungs- und Begr374ndungsgebot beachtet und Ausf374hrungen zum orts374bli-chen Entgelt gemacht zu haben. Deshalb seien die Erh366hungsverlangen auch in der reduzierten Form unwirksam und k366nnten keine Rechtsfolge im Sinne des 247 6 Abs. 2 NutzEV ausl366sen. Die Unwirksamkeit ergebe sich zudem daraus, dass weder das Schuldrechtsanpassungsgesetz noch die nach 247 20 Abs. 1 Satz 2 SchuldRAnpG ma337gebliche Entgeltverordnung eine r374ckwirkende Erh366hung des Entgelts vorsehe. Selbst wenn man der Auffassung sei, dass die Kl344ger ihre Erh366hungsver-langen vom 16. August 2000 und 13. Dezember 2001 zumindest hilfsweise auf-rechterhalten h344tten, seien diese infolge der Nichtbeachtung der formellen und materiellen Voraussetzungen des 247 6 Abs. 1 NutzEV i.V.m. 247 3 Abs. 1 NutzEV unwirksam. 15 Da es sich bei der Erh366hungserkl344rung um eine rechtsgestaltende Wil-lenserkl344rung handele, sei diese grunds344tzlich bedingungsfeindlich, da dem Erkl344rungsempf344nger keine Ungewissheit und kein Schwebezustand zugemutet werden k366nnten. 16 Ausgangspunkt f374r eine Entgelterh366hung sei nach 247 3 Abs. 1 NutzEV das am 2. Oktober 1990 zul344ssige Entgelt; darunter sei das am 2. Oktober 1990 17 - 8 - tats344chliche Entgelt zu verstehen. Sinn und Zweck der Nutzungsentgeltverord-nung sei es, das zwischen den Parteien vereinbarte Nutzungsentgelt an die tats344chlichen und wirtschaftlichen Verh344ltnisse anzupassen. Die Heranziehung von Vergleichsgrundst374cken sei nur f374r die Frage der Orts374blichkeit des Ent-gelts im Sinne von 247 3 Abs. 2 NutzEV, nicht aber f374r die Frage des am 2. Oktober 1990 zul344ssigen Entgelts zul344ssig. Dies h344tten die Kl344ger nicht be-achtet. Es komme auch keine geltungserhaltende Reduktion in H366he des Min-destentgeltes von 0,30 DM/m262 in Betracht. Die Kl344ger h344tten von Anfang an einen falschen Ansatz gew344hlt. Die Erh366hungen seien schon im Ausgangspunkt falsch. Sinn und Zweck des Erl344uterungserfordernisses nach 247 6 Abs. 1 NutzEV sei es, dem Nutzer die Erh366hung des Entgelts plausibel zu erkl344ren und ihm die M366glichkeit einer 334berpr374fung und Entscheidung zu bieten, ob er die Erh366hung akzeptiere. Dieser Zweck k366nne nicht erreicht werden, wenn bereits die Grund-lage des Erh366hungsbegehrens den gesetzlichen Anforderungen nicht entspre-che. Es widerspreche auch der Systematik der Nutzungsentgeltverordnung, verschiedene Preise f374r die Erh366hung in Ansatz zu bringen. Sei ein Grundst374ck bebaut, so gelte das f374r bebaute Grundst374cke ma337gebliche Mindestentgelt f374r die gesamte verpachtete Grundst374cksfl344che. Die Kl344ger h344tten als Rechtsnachfolger die vom Rechtsvorg344nger vorge-nommene Erh366hung vom 22. Juni 1994 zur Grundlage ihrer Erh366hungsschritte zu w344hlen. Sie h344tten kein Recht mehr zu einer neuen Berechnung, sondern seien an vorangegangene Erh366hungen gebunden. 18 Die Frage, ob der 334berlassende in der Vergangenheit vers344umte Erh366-hungserkl344rungen nachholen k366nne und ob dies in einem Schritt m366glich sei, werde nach der Neufassung des 247 3 Abs. 1 NutzEV durch die Verordnung vom 24. Juli 1997 zu verneinen sein. 19 - 9 - Die Erh366hungserkl344rung vom 26. Oktober/November 2004 (richtig: 29. Oktober 2004) sei bereits deshalb formell unwirksam, da sie nicht von allen Grundst374ckseigent374mern abgegeben worden sei. Mehrere Grundst374ckseigen-t374mer k366nnten die Erh366hungserkl344rung nur gemeinsam abgeben. Zum Zeit-punkt dieser Erh366hungserkl344rung sei noch Frau H. Miteigent374merin des Grund-st374cks gewesen. Zwar habe sie einen Anteil an die Kl344gerin ver344u337ert. Die Ei-gentums374berschreibung sei aber erst am 24. Mai 2005 erfolgt. Eine Erm344chti-gung zur Entgelterh366hung liege nicht vor. Die Vollmacht sei von Frau H. nicht unterzeichnet. Der Bevollm344chtigte der Beklagten habe deshalb die Erkl344rung mit Schriftsatz vom 20. November 2004 zur374ckgewiesen. Gehe man davon aus, dass die Kl344ger ihr Erh366hungsverlangen im Schriftsatz vom 21. Februar 2006 erneut geltend gemacht h344tten, sei festzustellen, dass ihr neues Erh366hungsver-langen unter Beachtung der Erh366hungsschritte des 247 3 Abs. 1 Nr. 1 bis 5 Nut-zEV erfolgt, aber dennoch unwirksam sei, da das in 247 6 Abs. 1 NutzEV zwin-gend vorgesehene Erl344uterungs- und Begr374ndungsgebot nicht beachtet sei. Die Unwirksamkeit ergebe sich zudem daraus, dass weder das Schuldrechtsanpas-sungsgesetz noch die nach 247 20 Abs. 1 Satz 2 SchuldRAnpG ma337gebliche Nutzungsentgeltverordnung eine r374ckwirkende Erh366hung des Entgelts vors344-hen. 20 Die Hilfsantr344ge seien zul344ssig, in der Sache aber unbegr374ndet. Den Kl344gern stehe weder ein Herausgabeanspruch nach 247 985 BGB noch ein An-spruch auf Nutzungsentsch344digung gem344337 247247 987 f. BGB zu. Der Beklagte sei n344mlich aus dem Nutzungsvertrag vom 1. August 1970, in den die Kl344ger ein-getreten seien, zum Besitz berechtigt (247 986 BGB). Dar374ber hinaus habe er nach dem 2. Oktober 1990 bis zum Inkrafttreten des Schuldrechtsanpassungs-gesetzes am 1. Juni 1995 (richtig: 1. Januar 1995) auf Grund des Vertragsmo-ratoriums (Art. 232 247 4 Abs. 3 EGBGB a.F. i.V.m. Art. 232 247 4 Abs. 2 EGBGB a.F.) ein Recht zum Besitz gehabt, da die Vorschrift des Art. 232 247 4 a EGBGB 21 - 10 - (jetzt 247 8 SchuldRAnpG) gem344337 Art. 232 247 4 Abs. 4 EGBGB a.F. f374r die vor dem 1. Januar 1976 geschlossenen Vertr344ge, durch die land- und forstwirt-schaftlich nicht genutzte Bodenfl344chen B374rgern zur Erholung und Freizeitgestal-tung bzw. zum Zwecke der nicht gewerblichen kleing344rtnerischen Nutzung 374-berlassen worden seien, zur Anwendung komme. Art. 232 247 4 a Abs. 2 und 3 EGBGB a.F. habe als Vorl344ufer des 247 8 SchuldRAnpG den gesetzlichen Be-standsschutz der am 2. Oktober 1990 existenten Nutzungsvertr344ge unabh344ngig davon angeordnet, ob diese Vertr344ge unmittelbar mit den tats344chlichen Eigen-t374mern geschlossen worden seien. Gesch374tzt seien auch diejenigen Nutzer, die einen Nutzungsvertrag nicht unmittelbar mit dem Grundst374ckseigent374mer, son-dern mit einem Dritten, einer LPG oder mit staatlichen Stellen abgeschlossen h344tten. Der Nutzer habe so gestellt werden sollen, wie er bei gesetzeskonfor-mem Vorgehen der Beh366rden der DDR gestanden h344tte. Seine schuldrechtliche Rechtsposition habe gesichert werden sollen. Diesem Anliegen sei der Gesetz-geber ab dem 1. Juli 1995 (richtig: 1. Januar 1995) mit dem Schuldrechtsan-passungsgesetz nachgekommen. 2. Diese Ausf374hrungen des Berufungsgerichts halten einer rechtlichen Nachpr374fung nur zum Teil stand. 22 a) Ohne Erfolg macht die Revision allerdings geltend, das Berufungsge-richt h344tte, weil der Rechtsvorg344nger der Kl344ger den Nutzungsvertrag wirksam gek374ndigt habe, den Hauptantrag abweisen und dem Hilfsantrag stattgeben m374ssen. Im Ergebnis zutreffend ist das Berufungsgericht n344mlich davon ausge-gangen, dass dem Beklagten ein Recht zum Besitz (247 986 BGB) zusteht und deshalb die Hilfsantr344ge keinen Erfolg haben k366nnen. 23 Zwar erlaubte der Vertrag, worauf die Revision zutreffend hinweist, die K374ndigung zum 31. Dezember 1994, weil der Wortlaut zu diesem Zeitpunkt eine 24 - 11 - K374ndigung zulie337. Nach 247 2 erfolgte die Verpachtung bis 31. Dezember 1994 und verl344ngerte sich um jeweils ein weiteres Jahr, wenn der Vertrag nicht sp344-testens 6 Monate vor dem Ablauf schriftlich gek374ndigt wurde. Gleichwohl hat die K374ndigung den Nutzungsvertrag nicht beendet. 25 aa) Am 9. September 1994 hat n344mlich das Amtsgericht Strausberg die R344umungs- und Herausgabeklage des Rechtsvorg344ngers der Kl344ger abgewie-sen. Im damaligen Verfahren hatten die Rechtsvorg344nger der Kl344ger mit einem Hilfsantrag R344umung zum 1. Januar 1995 begehrt. Dieser Antrag wurde abge-wiesen mit der Begr374ndung, dass das Vertragsmoratorium entgegenstehe. Zwar laufe der Bestandsschutz nach dem Moratorium am 31. Dezember 1994 aus, werde aber durch das geplante Schuldrechtsanpassungsgesetz fortge-setzt. Damit wurde 374ber die K374ndigung vom 21. Juni 1994, auf die die Kl344ger ihr jetziges Herausgabeverlangen st374tzen, rechtskr344ftig entschieden, unabh344ngig davon, ob sie im R344umungsrechtsstreit in das Verfahren eingef374hrt worden ist. Die Kl344ger k366nnen sich auf eine K374ndigung, die schon im R344umungsrechtsstreit h344tte geltend gemacht werden k366nnen, nicht mehr berufen. 334ber sie ist mit Rechtskraftwirkung entschieden (vgl. Z366ller/Vollkommer ZPO 26. Aufl. vor 247 322 Rdn. 21). bb) Unabh344ngig von der Rechtskraft des R344umungsurteils stehen der Wirksamkeit der K374ndigung zum 1. Januar 1995 auch materiellrechtliche Gr374n-de entgegen. Der Nutzungsvertrag ist am 1. August 1970 geschlossen worden. Damals galt auch im Gebiet der DDR das BGB. Am 1. Januar 1976 trat das ZGB in Kraft. Es ist auf die vor dem 1. Januar 1976 geschlossenen Vertr344ge, somit auch auf den hier im Streit befindlichen Nutzungsvertrag anzuwenden (vgl. OG, Urteil vom 23. Mai 1978 - NJ 8/78 -; Senatsurteil vom 31. M344rz 1993 - XII ZR 265/91 - DtZ 1993, 343). Danach gilt 247 313 ZGB, dessen Abs. 2 lautet: "Der Vertrag kann unbefristet oder befristet abgeschlossen werden. Ein Vertrag 26 - 12 - darf nur befristet abgeschlossen werden, wenn daf374r gesellschaftlich gerecht-fertigte Gr374nde vorliegen. Sie sind im Vertrag anzugeben". Da der Nutzungsver-trag keine Begr374ndung f374r die Befristung enthielt, ist diese unwirksam (OG aaO). Eine K374ndigung w344re nur unter den besonderen Voraussetzungen des 247 314 Abs. 3 ZGB m366glich gewesen. Das Berufungsgericht hat die K374ndigung des Rechtsvorg344ngers der Kl344ger vom 21. Juni 1994, weil sie keine Begr374n-dung enthielt, deshalb im Ergebnis zu Recht als unwirksam angesehen. Aus denselben Gr374nden scheitert auch die K374ndigung der Gemeinde vom 20. Februar 1991, auf die sich die Revision berufen hat. b) Die Ausf374hrungen des Berufungsgerichts zum Nutzungsentgelt sind nicht frei von Rechtsfehlern. 27 aa) Zu Unrecht nimmt das Berufungsgericht an, die Kl344ger h344tten ihre Anspr374che im Laufe des Verfahrens reduziert und machten nur noch die Min-destentsch344digung nach 247 3 NutzEV geltend. Diese Auffassung l344sst sich mit der Aktenlage und den im Berufungsurteil wiedergegebenen Antr344gen nicht vereinbaren. Bereits mit ihrer Anspruchsbegr374ndung haben die Kl344ger 4.408,93 200 geltend gemacht. Diesen Betrag haben sie entgegen der Auffassung des Berufungsurteils nicht reduziert, sondern lediglich im Rahmen ihrer Beru-fung hilfsweise ausgef374hrt, dass die Mindestbetr344ge des 247 3 NutzEV auf jeden Fall zuzusprechen seien. 28 bb) Soweit das Berufungsgericht - in einer Hilfsbegr374ndung - die - nicht reduzierten - Anspr374che er366rtert und ablehnt, kann ihm ebenfalls nicht gefolgt werden. 29 (1) Im Ausgangspunkt noch zutreffend geht es allerdings davon aus, dass die Kl344ger f374r die nach 247 3 NutzEV vorgenommenen Erh366hungsschritte einen falschen Ausgangspunkt zu Grunde gelegt haben. Nach der gesetzlichen 30 - 13 - Regelung (247 3 Abs. 1 Nr. 1 NutzEV) darf n344mlich das Nutzungsentgelt "ab dem 1. November 1993 auf das Doppelte des am 2. Oktober 1990 zul344ssigen Ent-gelts" und in den Folgejahren auf dieser Grundlage aufbauend erh366ht werden. Ohne Erfolg macht die Revision geltend, zul344ssiges Entgelt k366nne, wie die Kl344-ger vortragen, das Entgelt sein, das die zust344ndigen DDR-Beh366rden im Fr374h-jahr 1990 mit Nachbarnutzern vereinbart h344tten. Dies gelte umso mehr, als der im Jahre 1970 vereinbarte Betrag von 50 Mark weder einen Quadratmeterpreis ausweise noch die Fl344che der Parzelle nenne, so dass ein Quadratmeterpreis auch nicht berechenbar sei. Zwar ist der Gesetzeswortlaut nicht eindeutig und lie337e die von der Revi-sion vorgenommene Auslegung zu. Gleichwohl ist der vom Berufungsgericht unter Hinweis auf Stimmen in der Literatur vorgenommenen Auslegung, als "zu-l344ssiges Entgelt" sei das von den Parteien in zul344ssiger Weise vereinbarte Ent-gelt anzusehen, der Vorzug zu geben. Die Regelung bezweckte, das in der DDR niedrige Nutzungsentgelt in einem daf374r vorgesehenen Verfahren schritt-weise an das am 1. November 1993 orts374bliche Entgelt heranzuf374hren. Einer-seits sollten die Eigent374mer alsbald die orts374bliche Gegenleistung f374r die - zwangsweise - 334berlassung des Grundst374cks erhalten, andererseits sollten die Nutzer - vertrauend auf die in der DDR niedrigen Entgelte - nicht durch eine zu schnelle Anpassung wirtschaftlich 374berfordert werden. Damit war es nahe liegend, als Ausgangspunkt f374r die schrittweise Anpassung nicht das orts374bli-che, sondern das vereinbarte Entgelt zu Grunde zu legen. Damit konnten am 2. Oktober 1990 bereits vergleichsweise hohe Entgelte schneller an die Markt-miete herangef374hrt werden, w344hrend die Nutzer bei niedrigen Entgelten auf ei-nen langsameren Anstieg vertrauen durften. F374r diese Auslegung sprechen auch Gr374nde der Praktikabilit344t. Da die Entgelte in der DDR weitgehend unver-344ndert geblieben sind (Kiethe/Schilling, Schuldrechtsanpassungsgesetz, 247 3 Rdn. 25), ergibt sich das am 2. Oktober 1990 zul344ssige Entgelt in der Regel aus 31 - 14 - dem Nutzungsvertrag und kann problemlos festgestellt werden, w344hrend bei der von den Kl344gern vorgenommenen Auslegung das am 2. Oktober 1990 orts-374bliche Entgelt aufw344ndig - gegebenenfalls unter Einschaltung eines Sachver-st344ndigen - ermittelt werden m374sste. 32 (2) Soweit das Berufungsgericht aber meint, die Wahl des falschen Aus-gangspunktes f374r die Erh366hung f374hre zur Unwirksamkeit des Erh366hungsverlan-gens, kann ihm nicht gefolgt werden. 247 6 Abs. 1 Satz 1 NutzEV verlangt eine Begr374ndung des Erh366hungsver-langens. Zwingend vorgesehen ist dabei die Erkl344rung, dass mit der Erh366hung das orts374bliche Entgelt nicht 374berschritten wird. Weitere Anforderungen werden nicht gestellt. Damit gen374gen Hinweise und Angaben, die dem Nutzer eine Nachpr374fung und darauf gest374tzt eine eigene Berechnung erm366glichen, ob das Erh366hungsverlangen gerechtfertigt ist (Thiele/Krajewski, Schuldrechts344nde-rungsgesetz, 247 6 NutzEV Rdn. 4 e). Die Erh366hungserkl344rung ist nicht deshalb unwirksam, weil einzelne Angaben unzutreffend sind. Bei einer inhaltlich unrich-tigen Erh366hung ist der Nutzer nur zur Zahlung des Entgelts verpflichtet, das sich anhand der tats344chlich gegebenen Gr366337en errechnet (Kiethe/Schilling, aaO, Schuldrechtsanpassungsgesetz, 247 6 NutzEV Rdn. 19). Verlangt der Grund-st374ckseigent374mer eine Erh366hung, welche die in 247 3 Abs. 1 NutzEV zugelasse-nen Erh366hungsschritte oder das orts374bliche Entgeltniveau 374bersteigt, so ist die Erh366hungserkl344rung nicht insgesamt, sondern nur in dem Umfang unwirksam, in dem sie das zul344ssige Ma337 374berschreitet (R366vekamp, Schuldrechtsanpas-sung, Rdn. 331). 33 Die Erh366hungserkl344rungen der Kl344ger gen374gen den formellen Begr374n-dungsanforderungen. Die Kl344ger haben durch Vorlage des Nutzungsvertrages und die Angabe der Grundst374cksgr366337e das am 2. Oktober 1990 zul344ssige Ent- 34 - 15 - gelt ausreichend dargelegt. Sie haben ferner erkl344rt und belegt, dass mit der verlangten Erh366hung das orts374bliche Nutzungsentgelt nicht 374berschritten wer-de. Dass sie auf Grund falscher Subsumtion als Basis f374r die Erh366hung nicht das mit der Gemeinde vereinbarte Entgelt, sondern das am 2. Oktober 1990 orts374bliche Entgelt gew344hlt haben, macht das Erh366hungsverlangen nicht un-wirksam. Die Erh366hung ist vom Tatrichter durch zutreffende Subsumtion zu kor-rigieren. Dementsprechend schadet es auch nicht, dass die Kl344ger f374r bebaute und unbebaute Teile des Grundst374cks jeweils unterschiedliche Entgelte zu Grunde gelegt haben, w344hrend f374r ein bebautes Grundst374ck nach herrschender Meinung (vgl. Wardenbach, MDR 1993, 711/712; Kiethe/Schilling aaO 247 3 NutzEV Rdn. 29) ein einheitlicher Preis f374r das gesamte Grundst374ck anzuneh-men ist. Auch dieser Subsumtionsfehler hindert die Nachvollziehbarkeit des Erh366hungsverlangens nicht und kann vom Tatrichter unschwer korrigiert wer-den. 35 cc) Soweit das Berufungsgericht meint, es sei unzul344ssig, vers344umte Er-h366hungen in einem Schritt nachzuholen, ist dem nicht zu folgen. Der Senat hat - nach Erlass des Berufungsurteils - entschieden, dass vers344umte Erh366hungen zu einem sp344teren Zeitpunkt in voller H366he und in einem Schritt f374r die Zukunft nachgeholt werden k366nnen (Senatsurteil vom 9. April 2008 - XII ZR 205/06 - zur Ver366ffentlichung vorgesehen). 36 (1) 247 3 NutzEV bestimmt, dass ab 1. November 1993 die Entgelte schrittweise bis zum Erreichen der orts374blichen Miete angepasst werden k366n-nen. Dabei ist genau geregelt, in welcher H366he die Miete ab dem Jahre 1993 j344hrlich angepasst werden darf. Die Erh366hungsm366glichkeit ist betragsm344337ig nur insoweit beschr344nkt, als die zul344ssige Erh366hung sich jeweils an der f374r einen 37 - 16 - fr374heren Zeitpunkt zul344ssigen Erh366hung orientiert. So darf z.B. nach 247 3 Ziff. 5 NutzEV die ab 1. November 1998 zul344ssige Erh366hung nur noch 1/3 der sich aus Ziff. 3 ergebenden Erh366hungsm366glichkeit betragen. 38 (2) Weder 247 3 NutzEV noch eine andere Vorschrift bestimmen zeitliche Mindestabst344nde zwischen einzelnen Entgelterh366hungen. Die Verordnung weicht bewusst von 247 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 Mieth366hegesetz (= 247 558 BGB) ab (Kiethe/Schilling, aaO). Dort hat der Gesetzgeber zus344tzlich H374rden f374r die je-weilige Erh366hung geschaffen. So darf eine Erh366hung die letzte Miete nicht um mehr als 20 % 374bersteigen (so genannte Kappungsgrenze). Das hat zur Folge, dass der Vermieter, der die Miete l344ngere Zeit nicht erh366ht hat, nicht in einem Schritt die Marktmiete verlangen kann. Zwar ist die Erh366hung nach der Nut-zungsentgeltverordnung im oben genannten Sinne begrenzt. F374r jede Erh366hung gibt es eine Obergrenze, die f374r jedes Jahr - beginnend mit dem Jahr 1993 - festgelegt ist. Im Gegensatz zum Mieth366hegesetz bzw. zu 247 558 BGB ist der Erh366hungsbetrag aber nicht durch die letzte vorgenommene Erh366hung be-grenzt. (3) Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts G366rlitz (WuM 2001, 26) und von Thiele/Winterstein (Schuldrechtsanpassungsgesetz 2. Aufl. 247 3 NutzEV Rdn. 6) kann auch der Verordnung zur 304nderung der Nutzungsentgeltverord-nung vom 24. Juli 1997 nicht entnommen werden, dass der Gesetzgeber mit dieser Verordnung die Erh366hung in einem Schritt nicht mehr zulassen wollte. Die 304nderungsverordnung hat in der 334berschrift und in 247 3 Abs. 1 Satz 1 NutzEV die orts374blichen Entgelte als absolute Obergrenze noch deutlicher als in der urspr374nglichen Fassung ausformuliert und in 247 3 Abs. 1 Satz 2 NutzEV noch klarer herausgestellt, dass die angemessene Gestaltung in der zeitlich gestreckten Erh366hung bis zur Orts374blichkeitsgrenze besteht (Kiethe/Schilling aaO Rdn. 3). In der amtlichen Begr374ndung hei337t es dazu (BR-Drucks. 381/97 39 - 17 - S. 12): "Angemessen ist danach nicht ein sofortiges, mit einem Sprung erreich-tes orts374bliches Entgelt, sondern eine 374ber einen bestimmten Zeitraum verteilte Erh366hung". Dieser Formulierung wollen Thiele/Winterstein (aaO Rdn. 6) ent-nehmen, dass nunmehr - anders als vorher - die Erh366hung in einem Schritt, auch in Nachholung vorher vers344umter Schritte, nicht mehr zul344ssig sei. Dem ist nicht zu folgen. Die in der Begr374ndung geforderte Verteilung der Erh366hung "374ber einen bestimmten Zeitraum" bezieht sich vielmehr auf die gesamte, seit 1993 verflossene und k374nftig ablaufende Zeit. Dementsprechend steht in Sei-te 13 der Begr374ndung das Ziel einer zeitlich verteilten Erh366hung "nicht der M366g-lichkeit entgegen, unterbliebene Erh366hungsschritte 205 zu einem sp344teren Zeit-punkt nachzuholen und sie auch mit einem oder mehreren folgenden Erh366-hungsschritten zu verbinden". (4) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts gebietet auch das Schutzbed374rfnis des Mieters keine Begrenzung. Zwar sollte die Verteilung der Erh366hung auf einen l344ngeren Zeitraum "einen sprunghaften Anstieg der Nut-zungsentgelte verhindern", der viele Nutzer gezwungen h344tte, ihre Erholungs-grundst374cke aufzugeben (BR-Drucks. 344/93 zu 247 3). Die Anpassung in einem Schritt f374hrt aber "insgesamt nicht zu h366heren und damit zu verfr374hten Belas-tungen des Nutzers" (Kiethe/Schilling aaO Rdn. 36). Im Gegenteil hat der Nut-zer durch die Nichtanpassung jahrelang weniger bezahlt, als der Vermieter h344t-te verlangen k366nnen. 40 dd) Dem Erh366hungsverlangen steht auch nicht entgegen, dass das Amt M344rkische Schweiz am 22. Juni 1994 die Nutzungsentsch344digung von 0,30 DM/m262 auf 0,60 DM/m262 erh366ht hat. Es kann dahinstehen, ob der Eigent374-mer an die zu einem bestimmten Zeitpunkt vorgenommene Erh366hung gebun-den ist. Die - bindende - Erh366hung zu einem bestimmten Zeitpunkt hindert den Eigent374mer jedenfalls nicht, f374r sp344tere Zeitr344ume eine eigenst344ndige Erh366hung 41 - 18 - ohne Bindung an fr374here Erh366hungen vorzunehmen. Nach der gesetzlichen Regelung in 247 3 NutzEV kann die Erh366hung f374r jedes Jahr gesondert - ohne Bindung an fr374here Erh366hungen - erfolgen. Nach dem insoweit eindeutigen Wortlaut des 247 3 NutzEV ist die Erh366hung nicht davon abh344ngig, was der Ei-gent374mer im vorangegangenen Jahr verlangt hat, sondern davon, was er h344tte verlangen k366nnen. Sch366pft der Eigent374mer die erlaubte Erh366hungsm366glichkeit nicht aus, so kann er f374r einen neuen Zeitraum eine andere Erh366hung w344hlen, genauso wie er vollst344ndig unterlassene Erh366hungen (vgl. cc)) f374r die Zukunft nachholen kann (vgl. Thiele/Winterstein aaO 247 3 NutzEV Rdn. 10, 11). ee) Soweit das Berufungsgericht die Erh366hungserkl344rung vom 16. August 2000 deshalb f374r unwirksam h344lt, weil es sich um eine rechtsgestal-tende und damit bedingungsfeindliche Willenserkl344rung handele, tragen die Feststellungen die getroffene Entscheidung nicht. Zwar besteht Einigkeit, dass rechtsgestaltende Erkl344rungen grunds344tzlich bedingungsfeindlich sind, da dem Erkl344rungsempf344nger keine Ungewissheit und kein Schwebezustand zugemutet werden kann (Palandt/Heinrichs BGB 67. Aufl. Einf374hrung vor 247 158 Rdn. 13 m. Rspr. Nachw.). Unbedenklich sind aber solche Bedingungen, die den Erkl344-rungsempf344nger nicht in eine ungewisse Lage versetzen und seine berechtigten Interessen somit nicht beeintr344chtigen (Palandt aaO). Den Feststellungen des Berufungsgerichts sowie dem Parteivortrag kann nicht mit ausreichender Si-cherheit entnommen werden, ob f374r den Beklagten hier eine Ungewissheit bzw. Unsicherheit bestand. Dagegen spricht, dass der Beklagte das Erh366hungsver-langen zwar zur374ckgewiesen, sich dabei aber nicht auf Unsicherheiten wegen der Bedingung berufen hat. Da der Erfolg des R344umungsbegehrens weitgehend vom Willen des Beklagten abh344ngt, k366nnte es sich um eine so genannte Potestativbedingung gehandelt haben, die m366glicherweise die Interessen des Beklagten nicht beeintr344chtigt hat und damit zul344ssig w344re (vgl. Palandt/Hein-richs aaO). Jedenfalls kann ohne n344here Feststellungen nicht angenommen 42 - 19 - werden, dass die Bedingung f374r den Beklagten zu einem unzumutbaren Schwebezustand gef374hrt hat. 43 ff) Ohne Rechtsfehler und von der Revision nicht angegriffen geht das Berufungsgericht davon aus, dass das Erh366hungsverlangen vom 29. Oktober 2004 bereits deshalb unwirksam ist, weil die Erkl344rung nicht von allen Grund-st374ckseigent374mern abgegeben wurde. Soweit das Berufungsgericht es f374r m366g-lich h344lt, im Schriftsatz der Kl344ger vom 21. Februar 2006 ein erneutes Erh366-hungsverlangen zu sehen, dieses aber wie die anderen Erh366hungsverlangen an mangelnder Begr374ndung scheitern l344sst, stellt es auch hier 374bertriebene Anfor-derungen. Dieses Erh366hungsverlangen k366nnte aber f374r das Jahr 2005 zu keiner Erh366hung mehr f374hren, da nach 247 6 Abs. 2 NutzEV das erh366hte Nutzungsent-gelt erst von dem Beginn des dritten auf die Erh366hung folgenden Monats zu entrichten ist. Allerdings hat das Berufungsgericht nicht ber374cksichtigt, dass bereits in der Klagebegr374ndung vom 8. Juni 2005 ein Erh366hungsverlangen f374r das Jahr 2005 zu sehen sein kann. Zu diesem Zeitpunkt waren die Kl344ger be-reits Eigent374mer des Grundst374cks. Die Erh366hungserkl344rung scheitert f374r die Zeit ab Zustellung der Anspruchsbegr374ndung deshalb nicht an der mangelnden Aktivlegitimation. - 20 - 3. Der Senat kann in der Sache nicht selbst entscheiden. Zwischen den Parteien ist die Gr366337e des 374berlassenen Grundst374cks streitig. Die Kl344ger gehen von einer Nutzungsfl344che von 330 m262 aus, w344hrend der Beklagte eine solche von 310 m262 behauptet. Die Grundst374cksgr366337e ist entscheidungserheblich. 44 Hahne Weber-Monecke Fuchs V351zina Dose Vorinstanzen: AG Strausberg, Entscheidung vom 07.02.2006 - 24 C 202/05 - LG Frankfurt (Oder), Entscheidung vom 12.12.2006 - 6a S 45/06 -
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