BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 210/09 Verkündet am: 23. November 2011 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 542 Abs. 1, 709 Ab s. 1, 714; DDR:ZGB § 266; SchuldRAnpG §§ 1 Abs. 1 Nr. 1, 6 Abs. 1 a) Zur Rechtsnatur einer Garagengemeinschaft nach § 266 ZGB - DDR. b) Für die Kündigung eines mit einer Außen - GbR abgeschlossenen Mietvertrages genügt es, wenn sich aus der Kündigungserklärun g entnehmen lässt, dass das Mietverhältnis mit der Gesellschaft gekündigt werden soll und die Kündigung e i- nem vertretungsberechtigten Gesellschafter zugeht. c) Das gilt auch dann, wenn den Gesellschaftern die Vertretungsbefugnis gemei n- schaftlich zusteht. BGH, Urteil vom 23. November 2011 - XII ZR 210/09 - LG Frankfurt (Oder) AG Frankfurt (Oder) - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 2 3 . November 201 1 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die Richte r Dr. Klinkhammer , Schilling , Dr. Günter und Dr. Nedden - Boeger für Recht erkannt: D ie Revision gegen das Urteil der 6 . Zivil kammer des L andg e- richts Frankfurt (Oder) vom 2 1. April 200 9 wird auf Kosten der B e- klagten zu 1 zurückgewiesen . Von Rechts wegen Ta tbestand : D ie Klägerin verlangt von der Beklagte n zu 1 die Räumung und Herau s- gabe einer mit einer Garagenanlage bebauten Grundstücksfläche im Beitritt s- gebiet . Mit Vereinbarung vom 19. September 1979 überließ die Rechtsvorgä n- gerin der Klägerin der Bekl agte n zu 1 eine Teilfläche eines Grundstücks zur unbefristeten und unentgeltlichen Nutzung, damit diese hier auf Garagen erric h- ten kann. Zu diesem Zweck schlossen die 16 Mitglieder der Beklagten einen " Ve r- trag über die Bildung der Garagengemeinschaft S . W . " . Nach Ziff. 1 dieses Vertrages bildeten die Bestimmungen des Zivilgesetzbuches der DDR übe r Gemeinschaften von Bürgern (§ § 266 - 273 ZGB - DDR ) die Grundlage di e- ses Vertrages. Ziff. 3 Satz 1 des Vertrages sah vo r , dass die Vertretung der 1 2 3 - 3 - Gemein schaft alle n Vertragspartner n gemeinschaftlich zusteht . Für die Erfo r- dernisse der Praxis der gesellschaftlichen, insbe sonder e der rechtlichen Bezi e- hungen wurde gemäß Ziff. 3 Satz 3 des Vertrages vier in ein er Anlage 2 zu dem V ertrag benannten Mitg liedern a ls Vorstand der Gemeinschaft Generalvol l- macht zur Erledigung von Rechtsgeschäften erteilt , wobei je zwei der Bevol l- mächtigten gemeinschaftlich zur Zeichnung berechtigt sein sollten . In der Folgezeit wurden von der Beklagten zu 1 auf dem Gelände 16 Garage n errichtet. Im August 2007 kündigte die Klägerin den Nutzungsvertrag ordentlich zum 30. November 2007, hilfsweise zum nächst möglichen Zeitpunkt. Die Kü n- digungsschreiben ließ die Klägerin den ihr bekannten 16 Mitgliedern der B e- klagten zu 1 jeweils durc h den Gerichtsvollzieher zustellen. Gegenüber der B e- klagten zu 1 als solcher erfolgte keine ausdrückliche Kündigung des Vertrags. Die Klägerin hat erstinstanzlich die Beklagte sowie neun weitere Mitgli e- der der Garagengemeinschaft auf Herausgabe und Rä u mu ng der Grundstück s- fläche in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat d er K lage stattgegeben. D ie allein von der Beklagten zu 1 eingelegte Berufung ist erfolglos geblieben . Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision möchte die Beklagte we i- ter die Abwe isung der Klage erreichen. Entscheidungsgründe : Die zulässige Revision hat keinen Erfolg. 4 5 6 7 - 4 - I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt , die Beklagte sei befugt gewesen, die Berufung auch ohne ihre Gesellschafter einzulegen, weil sie als Auße n - GbR parteifähig sei. Die Be klagte habe sich als eine Garage n- gemeinschaft nach § 266 ZGB - DDR gebildet. Mit der Wiedervereinigung nach dem 2. Oktober 1990 habe die Bürgergemeinschaft nach § 266 ZGB - DDR nicht nach Art. 232 § 1 EGBG B fortbestehen können, so dass sie der Gesetzgeber gemäß § 4 Abs. 2 SchuldRAnpG s ei t dem W irksamwerden des Beitritts als eine Art der Gesellschaft des bürgerlichen Recht s mit Gesamthandsvermögen a n- gesehen und so ihren Fortbestand kraft Gesetzes angeordnet habe. Als Außen - Gb R erfül le die Beklagte auch das Erfordernis, im Rechtsverkehr unter ihrem Namen aufzutreten. In der Sache habe d as Amtsgericht die Beklagte zu Recht sowohl gem . § 546 BGB als auch gem . § 985 BGB zur Räumung und Herausgabe des G a- ragengrundstücks un d d er Garagen verurteilt. Die Klägerin sei nämlich gemäß § 6 Abs. 1 SchuldRAnpG i. V. m. § 580 a Abs. 1 Nr. 3 BG B zu r Kündigung des Nutzungsvertrags berechtigt gewesen. Der Nutzungsvertrag s ei nach Art. 232 § 4 a E GBGB mit dem Inkrafttr e- ten des Schuldrechts a npassungs gesetzes am 1. Januar 1995 in einen Mietve r- trag überführt worden. Dies folge aus dem Anwendungsbereich des Gesetzes nach § 1 Abs. 1 Nr . 1 SchuldRAnpG , da der Nutzungsvereinbarung eine Grundstücksü berlassung nach den §§ 312 ff. ZGB - DDR zum Zwecke der E r- rich tung von Garagen zu Grunde gelegen habe. § 2 Abs. 2 SchuldRAnpG stehe dem nicht entgegen. Vo m Anwendung s- bereich des Schuldrechts a npassungsgesetzes würden nur Verträge ausg e- schlossen, d ie § 71 Abs. 2 des Gesetzes über das Vertragssystem in der sozi a- 8 9 10 11 - 5 - list ischen Wirtschaft vom 25. März 1982 (Vertragsgesetz; nachfolgend zitiert als: VG - DDR) unter f ielen. Im vorliegenden Fall sei nicht erkennbar, wo rau s sich die für die Anwendbarkeit des Vertragsgesetz es maßgebliche Eigenschaft der Beklagten als Wirtschaftsein heit ergeben könne. Allein der Umstand, dass das Mitglied der Garagengemeinschaft K. als " Vorsitzender des Wohnbezirksau s- schusses " bezeichnet worden sei, führe nicht dazu, dass die Beklagte zu einer Wirtschaftseinheit im Sinne des § 2 Abs. 1 Nr. 7 VG - DDR g eworden sei und damit Rechtsfähigkeit erlangt habe. Auch die Vertragsgestaltung in Form der Un entgeltlichkeit und der so g. " Unbegrenz th eit der Nutzung " führe nicht zwi n- gend zu r Anwendbarkeit des Vertragsg esetzes der DDR. Die Klägerin sei auch berechtigt gewesen, das Nutzungsverhältnis g e- mäß § 580 a Abs. 1 Nr. 3 BGB i. V. m. § 6 Abs. 1 SchuldRAnpG zu kündigen. Gemäß § 23 Abs. 6 Nr. 1 SchuldRAnpG habe nämlich der Kündigungsschutz für Verträge über Garage n grundstücke mit Ablauf des 31 . Dez ember 1999 g e- e ndet . Das Kündigungsrecht z w ischen den Rechtsvorgänger n der Parteien sei nicht durch den Abschluss einer Individualvereinbarung ausgeschlossen wo r- den, die nach § 6 Abs. 2 Satz 2 SchuldRAnpG weiterhin Geltung beanspruchen würde. Der Wortlaut des zwischen den Rechtsvorgänge r n der Parteien g e- schlossenen Nachtrags habe mit de r Formulierung " unbefristete n und unen t- gel t lichen Nutzung " nicht zu einem individuell verabredeten Ausschluss des o r- dentlichen Kündigungsrecht s geführt . Die Parteien hätten sich insoweit an den Wortlaut der damals geltenden Musterverträge für die Überlassung von Erh o- lung s - und Freizeitgrundstücken gehalten und den Gesetzeswortlaut zum Inhalt der Abrede gemacht. Dies reiche für die Annahme einer Individualvereinbarung nach § 6 Abs. 2 S atz 2 Sc huldRAnpG nicht aus. 12 13 - 6 - Die Kündigungserklärung der Klägerin sei der Beklagten auch wirksam zugegangen . Zwar gelte grundsätzlich, dass bei einer Mehrheit von Mietern die Kündigungserklärung gegenüber allen Personen auf Mieterseite erklärt werden müsse. Des halb sei es bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Mieterin erforderlich, die Kündigung allen Gesellschaftern zukommen zu lassen. Etwas anderes gelte dann, wenn die Beklagte - wie hier - eine Außen - GbR sei. Die Kündigungserklärung sei in diesem Fall an sich an die Beklagte zu adressieren gewesen und wäre mit Zugang an die vertretungsberechtigten G e- sellschafter wirksam geworden. E s sei aber ausreichend, wenn die Künd i- gungserklärung an alle Gesellschafter der Außen - GbR adressiert w erde und diesen die Kündigungserklärung zu gehe . Voraussetzung sei nur , dass aus der Kündigungserklärung ersichtlich w e rde, dass das bestehende Mietverhältnis mit der Außen - GB R als Mieterin gekündigt werden solle. So verhalte es sich im vorliegenden Fall. Die Klägerin habe nämlich in i h- rem an die einzelnen Mitglieder der Beklagten gerichteten Kündigungsschre i- ben vom 22. August 2007 allein de n Nutzungsvertrag mit der Beklagten vo m 19. September 1979 nebst Nachträgen gekündigt und so zum Ausdruck g e- bracht, dass dieser Ver trag durch die Kündigung beendet werden solle. Der Wirksamkeit der Kündigungserklärung könne die Beklagte nicht en t- gegenhalten, dass einige Adressaten der Kündigungserklärung nicht Gesel l- schafter der Beklagten gewesen sei e n bzw. dass ih nen die Kündigung serkl ä- rung nicht zugegangen sei. Den Sachvortrag der Beklagten hierzu habe das Berufungsgericht nicht berücksichtigen dürfen, da das Amtsgericht den en t- sprechenden Sachvortrag in dem nicht nachgelassene n Schriftsatz vom 18. April 2008 zu Recht gemäß § 296 a ZPO zurückgewiesen habe. Soweit die Beklagte vortrage, die Klägerin habe in ihrem Schriftsatz vom 6. März 2008 mit 14 15 16 17 - 7 - der Behauptung, die Kündigungserklärungen seien wirksam zugestellt worden, eine neue Tatsachenbehauptung aufgestellt, v erkenne sie, dass es sich hierbei allenfalls um eine - un taugliche - R echts t atsachenbehauptung handeln könne. Die Frage des rechtswirksam en Zugang s der Kündigungserklärung habe sich für die Beklagte schon nach Zustellung der Klageschrift stellen müssen. Schließlich habe da s Amtsgericht zutreffend das von der Beklagten im Hinblick auf die von ihr und ihren Mitgliedern errichteten Garagen behauptete Recht zum Besitz nach Art. 232 § 1 a BGB (richtig: Art. 233 § 2 a EGBGB) ve r- neint, da diese Norm mit dem Inkrafttreten des Schul drechts ä nderungsgesetzes zum 1. Januar 1995 aufgehoben worden sei und die Rechtslage nunmehr nach dem Schuldrechtsanpas sungsgesetz bezie hungsweise dem Sachenrecht s- bereinigungsgesetz zu be urteilen sei . II. D ie se Ausführungen hal ten de n Angriffen der Re vision stand. D ie Kläg e- rin hat den Grundstücksüberlassungs vertrag wirksam gekündigt (§ 580 a Abs. 1 Nr. 3 BGB i. V. m. § 6 Abs. 1 SchuldRAnpG ) . D ie Beklagte zu 1 ist daher g e- m äß § 546 Abs. 1 i. V. m. § 6 Abs. 1 SchuldRAnpG , § 985 Abs. 1 BGB zur He r- ausgabe und Räumung des Garagengrundstücks verpflichtet. 1. Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass auf den von den Rechtsvorgängern der Parteien abgeschlossenen Grundstücksübe r- lassungsvertrag die Bestimmungen des am 1. Januar 1995 in Kraft getretenen Schuldrechtsanpassungsgesetzes (SchuldRAnpG) vom 21. September 1994 (BGBl. I S. 2538) anwendbar sind. Bei dieser Vereinbarung handelt es sich um einen Vertrag zur Überlassung eines Grundstücks zur Errichtung von Garagen nach § § 312 Abs. 1, 313 Abs. 2 ZGB - DDR ( Ministerium der Justiz - DDR Komm . 18 19 20 - 8 - zum Z GB § 312 ZGB Anm. 1.2.; vgl. auch Horst GE 1996, 1262), der gem äß § 1 Abs. 1 Nr. 1 SchuldRAnpG dem Anwendungsbereich dieses Gesetzes u n- terfällt. Soweit die Revision hiergegen einwendet, bei der Vere inbarung handele es sich um einen Nutzungs vertrag nach § 71 VG - DDR , der nach § 2 Abs. 2 SchuldRAnpG vom Anwendungsbereich des Schuldrechtsanpassungsgesetzes ausgenommen ist, kann dem nicht gefolgt werden. Die Beklagte zu 1 ist keine Wirtschaftseinheit im S inne von § 2 Abs. 1 VG - DDR, so dass das Vertragsg e- setz auf den zwischen den Rechtsvorgängern der Parteien abgeschlossenen Nutzungsvertrag keine Anwendung findet. a) Das Vertragsgesetz der DDR bildete die Rechtsgrundlage für Koop e- rationsv ereinbarungen zw ischen staatlichen Organen der DDR und den in § 2 Abs. 1 VG - DDR genannten Wirtschaftseinheiten , die der Koordin ierung der Wirtschaftstätigkeit sowie der gemeinschaftliche n Lösung von Aufgaben dienen sollten (vgl. § 1 Abs. 1 VG - DDR). Deshalb war i n personel ler Hinsicht der A n- wendungsbereich des Vertragsgesetzes auf staatliche Organe und die in § 2 Abs. 1 VG - DDR als Wirtschaftseinheiten bezeichneten Vereinigungen und O r- ganisationseinheiten beschränkt (vgl. Staatliches Vertragsgericht beim Ministe r- rat der DDR Kommentar zum Gesetz über das Vertragssystem in der sozialist i- schen Wirtschaft 2. Aufl. Vorbem. zu §§ 1 - 5 Anm. 2.) . Soweit die Revision meint , die Garagengemeinschaft " S . W . " sei ursprünglich als ein gemeinschaftliches Wirtschaftssubje kt zwischen dem zuständigen Wohnbezirksausschuss der Nationalen Front (WBA) und der Rechtsvorgängerin der Klägerin als damaliger sozialistischer Genossenschaft gebildet worden , verkennt sie die Rechtsnatur des Vertrages über die Bildung der Garagengemeinsc haft " S . W . " . 21 22 23 - 9 - b) Nach § 266 ZGB - DDR konnten sich Bürger zur Verbesserung ihrer Arbeits - und Lebensbedingungen durch Vertrag zu einer Gemeinschaft zusa m- menschließen, um durch Arbeitsleistungen und materielle Mittel Einrichtungen und Anlagen für die k ollektive und individuelle Nutzung zu schaffen und zu u n- terhalten. Gemeinschaften im Sinne dieser Bestimmung waren insbesondere die sog. Garagengemeinschaften (Ministerium der Justiz - DDR Komm. zum ZGB § 266 ZGB Anm. 1.; vgl. ausführlich dazu Horst GE 1996, 1262, 1276). In dieser Rechtsform wollten sich auch die Mitglieder der Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1 organisieren. Bereits in § 1 des Vertrages wird ausdrücklich B e- zug genommen auf die Bestimmungen des Zivilgesetzbuches der DDR über die Gemeinschaf ten von Bürgern (§§ 266 - 273 ZGB - DDR). Mitglieder der Garage n- gemeinschaft sollten allein die in der Anlage 1 zu dem Vertrag aufgeführten Personen werden. Auch in seinem weiteren Inhalt entspricht d ie Vereinbarung den Vorgaben, die § 267 Abs. 1 ZGB - DDR für e inen Vertrag zur Bildung einer Gemeinschaft von Bürgern i. S. v. § 266 ZGB - DDR beinhaltete . c) Die von der Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1 gebildete Gemei n- schaft von Bürgern gem äß § 266 ZGB - DDR ist indes nicht als Wirtschaftsei n- heit i. S. v. § 2 A bs. 1 VG - DDR zu qualifizieren. Zwar konnten n ach § 2 Abs. 1 Nr. 7 VG - DDR auch sozialistische Gemeinschaften und gemeinschaftliche Ei n- richtungen eine Wirtschaftseinhei t sein, jedoch nur unter der Voraussetzung, dass sie Rechtsfähigkeit besaßen (vgl. Staatli ches Vertragsgericht beim Mini s- terrat der DDR Komm entar zum Gesetz über das Vertragssystem in der sozi a- listischen Wirtschaft 2. Aufl. Vorbem. zu §§ 1 - 5 Anm. 2.) . Der Gemeinschaft nach § 266 ZGB - DDR wurde jedoch gerade keine Rechtsfähigkeit zuerkannt (vgl. Ministerium der Justiz - DDR Komm. zum ZGB § 266 ZGB Anm. 3 . ). d) Die von der Beklagten zu 1 vorgelegten Unterlagen führen zu keiner anderen Beurteilung . Bei der Prüfung, ob die Vorschriften des Schuldrechtsa n- 24 25 26 - 10 - passungsgesetzes im vorliegenden Fall Anwendu ng finden, ist zwischen dem Vertrag zur Errichtung der Garagengemeinschaft und dem anschließend von der Gemeinschaft abgeschlossene n Nutzungsvertrag zu unterscheiden. § 71 VG - DDR erfasste Nutzungsbeziehungen zwischen Wirtschaftseinheiten der sozialistische n Planwirtschaft (Göhring in Kiethe [Hrsg.] SchuldRAnpG § 2 Rn. 21). E in en Nutzungsvertrag im Sinne dieser Vorschrift konnte die Recht s- vorgängerin der Beklagte n zu 1 somit bereits deshalb nicht abschließen, weil sie keine Wirtschaftseinheit gem äß § 2 Abs. 1 Nr. 7 VG - DDR bildete und daher schon nicht von dem personellen Anwendungsbereich des Vertragsgesetzes der DDR erfasst wurde . Der von der Beklagten zu 1 vorgelegte Prüfbericht und die weiteren Schreiben beziehen sich nur auf den Nutzungsvertrag und führen deshalb zu k eine r ander en Beurteilung der Rechtsnatur der Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1 . e) Das Berufungsgericht hat daher zu Recht angenommen, dass der Nutzungsvertrag mit dem Inkrafttreten des Schuldrechtsanpassungsgesetzes zum 1. Januar 1995 nach § 6 Abs. 1 SchuldRAnpG in einen Mietvertrag übe r- führt worden ist . Dabei ist unerheblich, dass der zwischen den Rechtsvorgä n- gern der Parteien abgeschlossene Nutzungsvertrag eine unentgeltliche Übe r- lassung der Grundstücksfläche vorgesehen hatte. Denn § 6 Abs. 1 SchuldRAnpG findet auf sämtliche von § 1 Abs. 1 Nr. 1 SchuldRAnpG erfasste Grundstücksüberlassungsverträge Anwendung, unabhängig davon , ob für die Nutzung die Erbringung einer Gegenleistung vereinbart war ( vgl. dazu auch MünchKommBGB/Kühnholz 4. A ufl. § 20 SchuldRAnpG Rn. 1 ). Wurde ein Grundstück zur Errichtung von Garagen überlassen, ist auf das Vertragsve r- hältnis regelmäßig Mietrecht anzuwenden (vgl. Horst GE 1996, 1262, 1273 ; Matthiessen in Kiethe [Hrsg.] SchuldRAnpG § 6 Rn. 15 ) . 27 - 11 - 2. Rechtsfe hlerfrei hat das Berufungsgericht angenommen, dass das Recht der Klägerin zur Kündigung des Vertrages nicht durch den Abschluss einer Individualvereinbarung ausgeschlossen wurde. a) Zwar bleiben nach § 6 Abs. 2 Satz 1 und 2 SchuldRAnpG Vereinb a- rungen, die die Beteiligten bis zum Ablauf des 2. Oktober 1990 getroffen haben, von den jeweiligen Bestimmungen des Schuldrechtsanpassungsgesetzes unb e- rührt, wenn sie vom Inhalt eines Vertrages vergleichbarer Art abweichen, nicht zu einer unangemessenen Benachteil igung eines Beteiligten führen und wenn von ihnen anzunehmen ist, dass die Beteiligten sie auch getroffen hätten, wenn sie die durch den Beitritt bedingte Änderung der wirtschaftlichen und sozialen Verhältnisse vorausgesehen hätten. Voraussetzung hierfür i st jedoch, dass es sich um nichttypisierte Vereinbarung en handelt, die einen individuellen, von den gesetzlichen Vorgaben abweichenden Inhalt ha ben (Horst GE 1996, 1262, 1270). Abreden, die sich nur auf die Wiedergabe des Gesetzeswortlaut s b e- schränken oder in den seinerzeit häufig verwendeten Musterverträgen vorg e- druckt wiederzufinden waren, reichen nicht aus (Matthiessen in Kiethe [Hrsg.] SchuldRAnpG § 6 Rn. 43; vgl. auch MünchKommBGB/Kühnholz 4. Aufl. § 6 SchuldRAnpG Rn. 5). Denn m it § 6 Abs. 2 Satz 1 und 2 SchuldRAnpG bea b- sichtigte der Gesetzgeber, solche individuell vertraglichen Abreden zwischen Grundstückseigentümer n und Nutzer n aus der typisierten Übergangsregelung des Schuldrechtsanpassungsgesetzes auszunehmen, bei denen die Interessen der Beteiligte n im Einzelfall angemessene Berücksichtigung gefunden haben und die Vereinbarung auch unter marktwirtschaftlichen Verhältnissen getroffen worden wäre ( BGH Urteil vom 25. November 1999 - VIII ZR 380/96 - NZM 1999, 312, 316 f.; vgl. auch Begründung zum Regie rungsentwurf des Schul d- rechtsänderungsgesetzes - SchuldRÄndG, BT - Drucks . 12/7135 S. 40). 28 29 - 12 - b) Eine solche Individualvereinbarung ergibt sich aus den Feststellungen des Berufungsgericht s indes nicht. Im 2. Nachtrag zu der Vereinbarung vom 19. September 1 979 haben die Rechtsvorgänger der Parteien unter der Ziff. 2 vereinbart, dass der Garage n- gemeinschaft die Grundstücksfläche zur unbefristeten und unentgeltlichen Nu t- zung überlassen wird. Entgegen der Auffassung der Revision kann hierin kein individualvertr aglich vereinbarter Ausschluss des Rechts der Klägerin zur o r- dentlichen Kündigung des Nutzungsvertrages gesehen werden. Diese Verei n- barung entspricht inhaltlich bereits der in § 312 Abs. 2 Satz 2 ZGB - DDR vorg e- sehenen Regelung, wonach ein Vertrag zur Überla ssung von land - und fors t- wirtschaftlich nicht genutzten Bodenflächen zu Zwecken der kleingärtnerischen Nutzung, Erholung und Freizeitgestaltung nur dann b efristet abgeschlossen werden da rf, wenn dafür gesellschaftlich gerechtfertigte Gründe vorliegen, die nach § 312 Abs. 2 Satz 3 ZGB - DDR im Vertrag anzugeben waren. Die unbefri s- tete Überlassung von Grundstücksflächen war daher die Regel (vgl. Ministerium der Justiz - DDR Komm. zum ZGB § 312 ZGB Anm. 2) . Hinzu kommt, dass eine ordentliche Kündigung des Grundstü cksüberlassungsvertrages durch die Rechtsvorgängerin der Klägerin bereits aufgrund der Regelung des § 314 Abs. 4 Satz 3 ZGB - DDR nicht möglich war. Nach dieser Vorschrift konnte das Nutzungsverhältnis, wenn der Nutzungsberechtigte in Ausübung des Nutzung s- re chts auf der Bodenfläche ein Wochenendhaus oder eine Garage errichtet ha t- te , gegen seinen Willen nur durch gerichtliche Entscheidung aufgehoben we r- den . Selbst wenn also, wie die Revision meint, die Rechtsvorgängerin der Kl ä- gerin mit der in dem 2. Nachtrag gewählten Formulierung einen Verzicht auf das Recht zur ordentlichen Kündigung hätte zum Ausdruck bringen wollen, w ä- re dies keine von der vertragstypischen Regelung abweichende Individualve r- einbarung gewesen, weil der Rechtsvorgängerin der Klägerin schon n ach der gesetzliche n Regelung k ein ordentliches Kündigungsrecht zugestanden hat. 30 31 - 13 - Damit läge, das Vorbringen der Revision hierzu unterstellt, keine indiv id u ell ausgehandelte Vertragsbestimmung mit einem von den gesetzlichen Vorgaben abweichenden Inhalt vor, die nach § 6 Abs. 2 Satz 1 und 2 SchuldRAnpG for t- bestehen würde. Deshalb war das Berufungsgericht auch nicht gehalten, den Zeugen N. zum Inhalt der Vereinbarung zu vernehmen. 3. Der Nutzungsvertrag wurde von der Klägerin wirksam gem äß § 580 a Abs. 1 Nr . 3 BGB i. V. m. § 6 Abs. 1 SchuldRAnpG gekündigt. Das Berufung s- gericht hat jedenfalls im Ergebnis zu Recht angenommen, dass die Künd i- gungserklärung der Beklagten wirksam zugegangen ist. a) Auf die vormals als Gemeinschaft von Bürgern i. S. v. § 266 Z G B - DDR gegründete Garagengemeinschaft sind gem äß § 4 Abs. 2 Satz 2 SchuldRAnpG die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gesellschaft bürgerl i- chen Rechts anzuwenden. Da die Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1 durch den Bau und die Unterhaltung der auf der Grundstücksfläche errichteten Gar a- genanlage am allgemeinen Rechtsverkehr teilgenommen hat, ist sie seit dem Inkrafttreten des Schuldrechtsanpassungsgesetzes als eine Gesellschaft bü r- gerlichen Rechts zu qualifizieren, die nach der Rechtsprechung des Bundesg e- richtshofs Rechtsfähigkeit besitzt , soweit sie - wie hier - durch Teilnahme am Rechtsverkehr eigene Rechte und Pflichten begründet ( B GHZ 146, 341 = NJW 2001, 1056 ff.) . Partei des ursprünglich mit der Rechtsvorgängerin der Klägerin geschlosse nen Nutzungsvertrag s ist daher nach der Schuldrech tsanpassung allein die Beklagte zu 1 , so dass i hr gegenüber die Kündigung des Nutzung s- vertrages zu erklären war . b) Entgegen der Auffassung der Revision muss jedoch die Kündigung s- erklärung eines mit ein er Außen - GbR abgeschlossenen Mietvertrags nicht allen Gesellschaftern zugehen . Lässt sich aus der Kündigungserklärung entnehmen, 32 33 34 - 14 - dass das Mietverhältnis mit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts gekündigt werden soll, genügt es, wenn die Kündigung einem ver tretungsberechtigten Gesellschafter zugeht ( § 164 Abs. 3 BGB; vgl. Schmidt - Futterer/Blank Mietrecht 10. Aufl. § 542 BGB Rn. 27; Rolfs in Emmerich/Sonnenschein Miete 10. Aufl. § 542 BGB Rn. 11; Blank in Blank/Börstinghaus Miete 3. Aufl. § 542 Rn. 26; Oprée in Lindner - Figura/Oprée/Stellmann Geschäftsraummiete 2. Aufl. Kap. 15 Rn. 70; Kandelhard in Herrlein/Kandelhard [Hrsg.] Mietrecht 4. Aufl. § 542 BGB Rn. 24; Palandt/Weidenkaff BGB 70. Aufl. § 542 Rn. 18). Das gilt auch dann, wenn den Gesellschaftern gem äß §§ 709 Abs. 1, 714 BGB die Vertretungsb e- fugnis gemeinschaftlich zusteht (Staudinger/Habermeier [2003] § 714 BGB Rn. 11; Prütting/Wegen/Weinreich/von Ditfurth BGB 6. Aufl. § 714 Rn. 4; P a- landt/Sprau BGB 70. Auf l . § 714 Rn. 4; Staudinger/Rolfs [2010] § 542 B GB Rn. 38; Erman /Lützenkirchen BGB 13. Aufl. § 542 Rn. 15) . Aus den § 125 Abs. 2 Satz 3 HGB, § 78 Abs. 2 Satz 2 AktG, § 35 Abs. 2 Satz 3 GmbHG, § 25 Abs. 1 Satz 3 GenG und § § 26 Abs. 2, 1629 Abs. 1 Satz 2 BGB wird zu Recht der allgemeine Rechtsgrundsatz abgeleitet, dass einer Personenmehrheit eine Willenserklärung durch Abgabe gegenüber einem der Gesamtvertreter zugeht ( BGH Urteil vom 17. September 2001 - II ZR 378/99 - ZIP 2001, 2227 mwN; MünchKommBGB/Schramm 5. Aufl. § 164 BGB Rn. 87 ; Palandt / Ellenberger BGB 70. Au fl. § 167 Rn. 14 ). c) Auf dieser rechtlichen Grundlage ist von einem wirksamen Zugang der Kündigungserklärung auszugehen. (1) Aus dem an die ihr bekannten Gesellschafter der Beklagten zu 1 g e- richteten Kündigungsschreiben ergibt sich, dass die Kläger in den mit der Gar a- gengemeinschaft abgeschlossenen Nutzungsvertrag vom 19. September 1979 kündigen wollte und sich die Kündigung nicht nur auf die Vertragsbeziehung mit einzelnen Gesellschaftern beziehen sollte. Insbesondere weist die Klägerin in 35 36 - 15 - den gleic hlautenden Kündigungsschreiben die Gesellschafter der Beklagten zu 1 auf deren gesamtschuldnerische Haftung für die Räumungs - und Herausg a- beverpflichtung als Mitglied er der Garagengemeinschaft hin. Aus der maßgebl i- chen Sicht der E rklärungse mpfänger (§ 133 BGB) war daher d ies en Schreiben klar zu entnehmen, dass die Klägerin den Nutzungsvertrag mit der Gesellschaft kündigen wollte. (2) Da die Kündigungserklärung nach den Feststellungen des Ber u- fungsgerichts, die von der Revision nicht angegriffen werden, j edenfalls auch den Gesellschaftern P. und K. (den ehemaligen Beklagten zu 5. und 6.) zug e- stellt worden ist und diese zu ständigen Vertretern der Garagengemeinschaft bestellt worden waren (vgl. Anlage 2 zu m Vertrag über die Bildung der Gar a- gengemeinschaft S . W. ), ist jedenfalls ein wirksamer Zugang bei einem vertr e- tungsberechtigten Gesellschafter der Beklagten zu 1 erfolgt. Ob darüber hinaus an andere Gesellschafter der Beklagten zu 1 eine wirksame Zustellung erfolgte, kann daher ebenso dahingestellt bleib en wie die Frage, ob das Amtsgericht das Vorbringen der Beklagten zu 1 , die Kündigungserk l ärung sei nicht allen Gesel l- schaftern wirksam zugegangen, zu Recht gem äß § 296 a ZPO als verspätet zurückgewiesen hat. 4. Schließlich hat das Berufungsgericht auc h zu Recht ein Zurückbeha l- tungsrecht der Beklagten zu 1 verneint. Unabhängig von der von der Revision angesprochenen Frage, wann der Entschädigungsanspruch nach § 12 SchuldRAnpG entsteht (vgl. dazu AG Strausberg VIZ 2001, 448) , scheitert ein Zurüc k beha ltungsrecht der Beklagten zu 1 wegen eines möglichen Entschädigungsanspruchs für die von ihren G e- sellschaftern errichteten Garagen jedenfalls an den §§ 578 Abs. 1, 570 BGB i.V.m. § 6 Abs. 1 SchuldRAnpG. Nach diesen Vorschriften kann der Mieter g e- 37 38 39 - 16 - genüber de m Rückgabeanspruch des Vermieters ein Zurückbehaltungsrecht nicht geltend machen. Dieser Ausschluss erstreckt sich auch auf gesetzliche Ansprüche, die neben dem A nspruch auf Rückgabe gem äß § 546 BGB best e- hen ( Schmidt - Futterer/ Streyl Mietrecht 10. Aufl. § 5 70 BGB Rn. 5 mwN). Hahne Klinkhammer Schilling Günter Nedden - Boeger Vorinstanzen: AG Frankfurt (Oder), Entscheidung vom 09.05.2008 - 2.2 C 4/08 - LG Frankfurt (Oder), Entscheidung vom 21.04.2009 - 6a S 65/08 -
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