BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES XII ZR 21/07 URTEIL Verk374ndet am: 21. Januar 2009 K374pferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZPO 247 301; BGB 247 542 Abs. 1 a.F. 334ber die Klage eines Mieters auf Feststellung, dass sein Mietverh344ltnis durch fristlose K374ndigung aus wichtigem Grund beendet worden ist, kann nicht durch Teilurteil entschieden werden, wenn der Vermieter widerklagend Mietzins f374r die Zeit vor oder nach dem angeblichen Beendigungstermin begehrt. BGH, Urteil vom 21. Januar 2009 - XII ZR 21/07 - OLG K366ln LG K366ln - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 21. Januar 2009 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die Richter Weber-Monecke, Prof. Dr. Wagenitz, Dose und Dr. Klinkhammer f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Teilurteil des 1. Zivilse-nats des Oberlandesgerichts K366ln vom 12. Januar 2007 aufgeho-ben. Der Rechtsstreit wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung - auch 374ber die au337ergerichtlichen Kosten des Revisionsverfah-rens - an das Oberlandesgericht zur374ckverwiesen. Von der Erhe-bung von Gerichtskosten f374r das Revisionsverfahren wird abgese-hen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten, ob die Rechtsvorg344ngerin der Kl344gerin einen zwi-schen ihr als (Unter-)Mieterin und der Beklagten als (Unter-)Vermieterin ge-schlossenen Untermietvertrag wirksam gek374ndigt hat, ferner 374ber r374ckst344ndi-gen Untermietzins. 1 Mit Untermietvertrag vom 21. Juli 1997 mietete die T. Gesell-schaft mbH (im Folgenden T. GmbH) von der Beklagten 2 - 3 - R344ume zum Betrieb eines Baumarktes. Die Kl344gerin ist Rechtsnachfolgerin der T. GmbH. Die vermieteten R344ume geh366ren zu einem Einkaufszentrum, das aus einem ca. 3.700 m262 gro337en SB-Warenhaus und einer ca. 6.000 m262 gro-337en Baumarktfl344che besteht. Bei Abschluss des Untermietvertrags waren die R344ume noch nicht fertig gestellt. Eine Baugenehmigung wurde am 22. April 1998 erteilt, die 334bergabe der R344ume erfolgte am 8. Februar 1999. Im M344rz 1999 er366ffnete die T. GmbH in den ihr untervermieteten R344umen einen Baumarkt, den sie Ende 1999 schloss. In der Folgezeit holte sie Gutachten zur Mangelhaftigkeit des Mietobjektes ein, u.a. zu Fragen des Brandschutzes. Un-ter Bezugnahme auf diese Gutachten setzte die T. GmbH der Beklag-ten mehrfach Fristen zur Nachbesserung und k374ndigte das Mietverh344ltnis schlie337lich mit Schreiben vom 7. Juni 2000 fristlos. Den Untermietzins hatte die T. GmbH ab M344rz 1999 um 20 %, sp344ter [f374r Januar und Februar 2000] um 10 % gemindert; zum 1. M344rz 2000 hatte sie die Zahlung des Untermietzin-ses ganz eingestellt. Die Kl344gerin begehrt die Feststellung, dass der Untermietvertrag durch die fristlose K374ndigung vom 7. Juni 2000 beendet worden ist. Die Beklagte be-gehrt widerklagend die Zahlung von Untermietzins f374r die Zeit von M344rz 1999 bis Dezember 2001 [in H366he von 1.119.532,92 200 nebst Zinsen]. Das Landge-richt hat der Klage entsprochen und die Widerklage abgewiesen. Die Berufun-gen der Beklagten und der Streithelferin zu 4. hat das Oberlandesgericht durch Teilurteil insoweit zur374ckgewiesen, als das Landgericht festgestellt hat, dass das zwischen den Parteien bestehende (Unter-)Mietverh344ltnis durch das K374ndi-gungsschreiben vom 7. Juni 2000 beendet worden ist. Die Entscheidung 374ber die Widerklage hat das Oberlandesgericht dem Schlussurteil vorbehalten. Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten hat der Senat die Revision zu-gelassen. 3 - 4 - Entscheidungsgr374nde: 4 Das Rechtsmittel ist begr374ndet. 5 1. Nach Auffassung des Oberlandesgerichts ist die von der T. GmbH ausgesprochene fristlose K374ndigung nach 247 542 Abs. 1 BGB a.F. (i.V.m. Art. 229 247 3 EGBGB) wirksam. Die Mietsache habe einen Sachmangel im Sinne des 247 537 BGB a.F. aufgewiesen, da die bauliche Ausgestaltung der Trenn-w344nde (Brandabschnittsw344nde) des Baumarktes im Bereich zur Nachbarhalle, aber auch innerhalb des Baumarktes von dem vereinbarten Zustand in erhebli-cher Weise abgewichen sei. Dies ergebe sich aus dem - vom Oberlandesge-richt als unstreitig erachteten - Umstand, dass die Trennw344nde zwar hinsichtlich des Mauerwerks in der vereinbarten Qualit344t (Feuerwiderstandsklasse F 90) brandgesch374tzt seien, nicht aber auch die ungesch374tzten Stahlst374tzen bzw. Stahlbauteile, von denen das Mauerwerk unterbrochen werde. Das Oberlan-desgericht hat deshalb die Feststellungsklage f374r begr374ndet erachtet. Die Wi-derklage sei dagegen noch nicht entscheidungsreif. Hier m374sse noch aufgekl344rt werden, ob und in welchem Umfang das Mietobjekt weitere M344ngel aufgewie-sen habe, um f374r die einzelnen Zeitabschnitte die Minderungsquote ermitteln zu k366nnen. Unbeschadet dieses Aufkl344rungsbedarfs k366nne jedoch bereits 374ber die Klage - wie geschehen - durch Teilurteil entschieden werden. 2. Diese Ausf374hrungen halten der rechtlichen Nachpr374fung nicht stand. Das Oberlandesgericht durfte 374ber die Klage nicht durch Teilurteil entscheiden. 6 Nach 247 301 ZPO ist ein Teilurteil nur zul344ssig, wenn es 374ber einen aus-sonderbaren, einer selbst344ndigen Entscheidung zug344nglichen Teil des Verfah-rensgegenstandes ergeht und der Ausspruch 374ber diesen Teil unabh344ngig von demjenigen 374ber den restlichen Teil des Verfahrensgegenstandes getroffen werden kann, so dass die Gefahr widersprechender Entscheidungen ausge- 7 - 5 - schlossen ist. Dabei ist der Erlass eines Teilurteils bereits dann unzul344ssig, wenn sich diese Gefahr durch die abweichende Beurteilung eines Rechtsmittel-gerichts im Instanzenzug ergeben kann (vgl. etwa Senatsurteile BGHZ 107, 236, 242 f. = FamRZ 1989, 954, 955 und vom 24. Februar 1999 - XII ZR 155/97 - FamRZ 1999, 992, 993). So liegen die Dinge hier: Das Teilurteil ist zwar darauf gest374tzt, dass das Mietobjekt nicht den vereinbarten ausreichenden Brandschutz aufweise. Dabei handelt es sich aber nur um ein Begr374ndungs-element, das keiner rechtskr344ftigen Entscheidung zug344nglich ist. Die Frage ei-nes ausreichenden Brandschutzes stellt sich deshalb erneut, wenn das Gericht 374ber die bei ihm noch anh344ngige Widerklage auf Zahlung von r374ckst344ndigem Mietzins entscheidet. Die Gefahr widersprechender Entscheidungen besteht bereits insoweit, als die Beklagte mit ihrer Widerklage Untermietzins f374r die Zeit bis zur K374ndi-gung verlangt. Hier ist zu entscheiden, ob und inwieweit die T. GmbH den Untermietzins wegen eines nicht ausreichenden Brandschutzes mindern durfte. Es ist nicht auszuschlie337en, dass das Berufungsgericht die - im Teilurteil verneinte - Frage, ob das Mietobjekt 374ber einen ausreichenden Brandschutz verf374gte, nunmehr bejaht und insoweit eine Mietminderung verneint. 8 Nichts anderes gilt im Ergebnis aber auch insoweit, als die Beklagte mit ihrer Widerklage Untermietzins f374r die Zeit nach dem Ausspruch der K374ndigung begehrt. Zwar w344re ein Widerspruch zwischen den Entscheidungen 374ber Klage und Widerklage ausgeschlossen, sobald das Teilurteil rechtskr344ftig wird; denn dann st374nde unter den Parteien rechtskr344ftig fest, dass das Mietverh344ltnis mit dem Ausspruch der K374ndigung beendet ist mit der Folge, dass jedenfalls Un-termietzinsanspr374che f374r die Zukunft nicht mehr entstehen konnten. Der Aus-gang des Rechtsmittelverfahrens 374ber das Teilurteil ist indes bei dessen Erlass ungewiss; auch muss 374ber das Rechtsmittel gegen das Teilurteil noch nicht ent- 9 - 6 - schieden sein, wenn das Vordergericht seinerseits nunmehr auch 374ber den ihm verbliebenen Teil des Rechtsstreits entscheidet, und zwar unabh344ngig davon, ob es diese Entscheidung in 334bereinstimmung mit oder in Abweichung von sei-ner dem Teilurteil zugrunde liegenden Beurteilung trifft. Auch hinsichtlich der f374r die Zeit nach der K374ndigung geltend gemachten Mietzinsforderung best374nde somit die Gefahr divergierender Entscheidungen. Dies schlie337t die Zul344ssigkeit des Teilurteils aus. Das angefochtene Urteil kann danach keinen Bestand haben. Die Sache war daher an das Oberlandesgericht zur374ckzuverweisen, damit es 374ber Klage und Widerklage einheitlich entscheidet. 10 3. F374r das weitere Verfahren weist der Senat auf folgendes hin: 11 a) Das Oberlandesgericht hat als unstreitig angesehen, dass - wie in dem in erster Instanz eingeholten Schiedsgutachten dargelegt und in den vom Landgericht zum Beweis einer etwaigen offenbaren Unrichtigkeit des Schieds-gutachtens eingeholten weiteren Sachverst344ndigengutachten best344tigt werde - das Mauerwerk der Brandschutzw344nde jeweils durch (nicht brandgesch374tzte) Stahlst374tzen bzw. Stahlbauteile unterbrochen sei. Soweit die Streithelferin zu 1. im Berufungsverfahren unter Hinweis auf Planungsunterlagen vorgetragen ha-be, dass sich in der Trennwand zwischen dem Baumarkt und dem SB-Markt keine St374tzen des alten Stahlskeletts bef344nden, stehe dieser Vortrag in kras-sem Widerspruch zu den anl344sslich der Ortstermine getroffenen Feststellungen. Es sei nicht vorgetragen oder sonst ersichtlich, weshalb der vor Ort von allen Beteiligten wahrgenommene Zustand nicht der Realit344t entsprochen haben sol-le. Deshalb k366nne in der schlichten Bezugnahme auf Planungsunterlagen kein hinreichendes Bestreiten gesehen werden. Diesen - nach seiner Auffassung unstreitigen - Sachverhalt hat das Oberlandesgericht seiner Rechtspr374fung 12 - 7 - zugrunde gelegt, ohne die Beanstandungen der Kl344gerin, wie von der Revision unter Berufung auf 247 15 des Mietvertrags gefordert, durch ein Schiedsgutachten verbindlich zu kl344ren. 13 Der Verzicht des Oberlandesgerichts auf eine erneute gutachterliche Kl344-rung erscheint jedenfalls dann folgerichtig, wenn man - mit dem Oberlandesge-richt - annimmt, das Vorhandensein von ungesch374tzten Stahltr344gern oder Stahlbauteilen in den in Frage stehenden Trennw344nden (Brandschutzw344nden) sei unstreitig. Nicht ganz unzweifelhaft ist allerdings die Annahme des Oberlan-desgerichts, die Beklagte habe das Vorhandensein solcher Stahlst374tzen des-halb nicht hinreichend bestritten, weil ihr Vortrag insoweit "in krassem Wider-spruch zu den anl344sslich der Ortstermine getroffenen Feststellungen" stehe. Es ist nicht ersichtlich, dass die Sachverst344ndigen vor Ort Untersuchungen dar374ber angestellt haben, ob im Mauerwerk Stahlst374tzen oder Stahlbauteile vorhanden sind oder ob, wie sp344ter von der Streithelferin zu 1. behauptet, solche Stahlst374t-zen in der Trennwand zwischen Baumarkt und SB-Markt nicht vorhanden seien, die in Frage stehenden W344nde vielmehr von Stahl beton rahmen eingefasst w374r-den, die ihrerseits 374ber Stahl beton st374tzen mit gesondertem Fundament verf374g-ten. Jedenfalls ist nicht auszuschlie337en, dass die Sachverst344ndigen - ebenso wie die Kl344gerin und lange Zeit auch die Beklagte - lediglich davon ausgegan-gen sind, dass in den W344nden (nur) ungesch374tzte Stahlst374tzen vorhanden sind. Die Zur374ckverweisung gibt der Beklagten Gelegenheit, ihren Vortrag zum Nichtvorhandensein ungesch374tzter Stahlst374tzen oder Stahlbauteile zu pr344zisie-ren. b) Der Umstand, dass im Hinblick auf die Brandschutzw344nde die Ist-Be-schaffenheit des Mietobjekts m366glicherweise von dessen Soll-Beschaffenheit abweicht, d374rfte f374r sich genommen nicht notwendig einen wichtigen Grund er-geben, der zu einer fristlosen K374ndigung des Mietverh344ltnisses nach 247 542 14 - 8 - Abs. 1 BGB a.F. berechtigt. Dies d374rfte insbesondere dann gelten, wenn die tats344chliche Beschaffenheit den Erforderlichkeiten (Brandschutz) in vergleich-barer Weise entspricht wie die Soll-Beschaffenheit. Hahne Weber-Monecke Wagenitz Dose Klinkhammer Vorinstanzen: LG K366ln, Entscheidung vom 29.09.2005 - 8 O 316/00 - OLG K366ln, Entscheidung vom 12.01.2007 - 1 U 70/05 -
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