BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 22/07 Verk374ndet am: 27. Januar 2010 K374pferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB 247247 556 Abs. 3 Satz 2 und Satz 3, 578, 133 C, D, 157 D, Ge a) Der Vermieter von Gesch344ftsr344umen ist zur Abrechnung 374ber die Nebenkos-ten, auf die der Mieter Vorauszahlungen geleistet hat, innerhalb einer ange-messenen Frist verpflichtet. Diese Frist endet regelm344337ig zum Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums. b) Die Abrechnungsfrist ist keine Ausschlussfrist. 247 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, der f374r die Wohnraummiete den Ausschluss von Betriebskostennachforderungen anordnet, die der Vermieter sp344ter als zw366lf Monate nach Ablauf des Ab-rechnungszeitraums verlangt, ist auf die Gesch344ftsraummiete nicht analog anwendbar. c) F374r die Annahme einer konkludenten 304nderung des Umfangs der vereinbar-ten Nebenkosten reicht es nicht aus, dass der Vermieter einzelne vereinbarte Nebenkostenpositionen 374ber l344ngere Zeit nicht abgerechnet hat. Vielmehr bedarf es hierf374r weiterer Anhaltspunkte. BGH, Urteil vom 27. Januar 2010 - XII ZR 22/07 - OLG K366ln LG K366ln - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 27. Januar 2010 durch den Richter am Bundesgerichtshof Dose, die Rich-terin Weber-Monecke, den Richter Prof. Dr. Wagenitz, die Richterin Dr. V351zina und den Richter Schilling f374r Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil des 1. Zivilsenats des Oberlandes-gerichts K366ln vom 12. Januar 2007 wird auf Kosten der Beklagten zur374ckgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kl344ger verlangen von der Beklagten restliche Nebenkosten aus ei-nem Mietvertrag 374ber Gewerber344ume. 1 Mit Vertrag vom 9. September 1993 vermietete die A. Verm366-gensanlagen KG an die K. U. K. GmbH & Co. KG ein Ladenlokal in K. . Nach 247 6 des Mietvertrages waren die dort im Einzelnen aufgef374hrten Ne-benkosten von den Mietern des Gesamtobjekts anteilig zu tragen, u.a. die sons-tigen Kosten gem344337 247 27 der II. Berechnungsverordnung (247 6 Ziff. 1 e) und das Verwalterhonorar (247 6 Ziff. 1 g). 334ber die Nebenkosten sollte die Vermieterin einmal j344hrlich zum Ablauf eines Kalenderjahres abrechnen (247 6 Ziff. 2). 2 - 3 - Die Kl344ger erwarben kurz nach Abschluss des Mietvertrages von der A. Verm366gensanlagen KG das Eigentum an dem Mietobjekt. Zum 1. Januar 2001 trat die Beklagte gem344337 einer zwischen den Kl344gern, der K. U. K. GmbH & Co. KG und der Beklagten getroffenen Vereinbarung anstelle der fr374heren Mieterin in den Mietvertrag ein. Der Mietvertrag endete am 15. Februar 2004. 3 Die Nebenkostenabrechnungen, die seit 1993 von wechselnden Haus-verwaltungsgesellschaften erstellt wurden, enthielten f374r die Jahre 1993 bis 2001 keine Kosten f374r Allgemeinstrom, Wartung der Heizung, Sch344dlingsbe-k344mpfung und Verwalter. Erstmals mit den der Beklagten am 23. September 2004 zugegangenen Nebenkostenabrechnungen f374r die Jahre 2002, 2003 und f374r Januar bis 15. Februar 2004 wurden ihr diese Kosten anteilig in Rechnung gestellt. Die Beklagte lehnte deren Zahlung und f374r 2004 auch die Zahlung der 374brigen Nebenkosten ab. 4 Mit der Klage verlangen die Kl344ger r374ckst344ndige Nebenkosten f374r die Zeit vom 1. Januar 2002 bis zum 15. Februar 2004 in H366he von 12.294,50 200. Davon hat die Beklagte aus der Abrechnung f374r 2004 den nicht auf die streitigen Ne-benkostenpositionen entfallenden Betrag von 337,13 200 anerkannt. 5 Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung der Beklagten ist erfolglos geblieben. Mit der von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revi-sion verfolgt die Beklagte ihren Klagabweisungsantrag weiter. 6 - 4 - Entscheidungsgr374nde: 7 Die Revision hat keinen Erfolg. I. 8 Das Berufungsgericht hat ausgef374hrt, der Anspruch der Kl344ger auf Zah-lung der geltend gemachten Nebenkosten sei gem344337 247 535 Abs. 2 BGB i.V.m. 247 6 des Mietvertrages begr374ndet. Soweit restliche Nebenkosten f374r das Jahr 2002 verlangt w374rden, sei der Anspruch nicht dadurch ausgeschlossen, dass die Abrechnung erst am 23. September 2004 und damit sp344ter als ein Jahr nach Ende der Abrechnungsperiode erfolgt sei. Denn 247 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, der diese Rechtsfolge f374r die Wohnraummiete regele, sei im Gewerberaummiet-recht generell nicht anwendbar. Eine unmittelbare Anwendung scheide mangels Verweises in 247 578 Abs. 2 BGB aus. Auch eine analoge Anwendung komme nicht in Betracht, weil es an einer planwidrigen Regelungsl374cke fehle. Durch die jahrelange Nichtabrechnung der streitigen Nebenkosten sei es auch nicht zu einer stillschweigenden Vertrags344nderung dahin gekommen, dass diese Kosten von der Beklagten nicht mehr geschuldet w374rden. Zwar k366nnten die Mietvertragsparteien eine einmal getroffene Vereinbarung 374ber die Umlage von Nebenkosten auch durch schl374ssiges Verhalten nachtr344glich 344ndern. Dies setze aber voraus, dass ausreichende Anhaltspunkte f374r das Vorliegen ent-sprechender auf Vertrags344nderung gerichteter Willenserkl344rungen der Parteien vorl344gen. Daran fehle es hier. In dem Unterlassen der Abrechnung durch die Kl344ger liege zun344chst nur ein Schweigen. Dieses k366nne nur dann als Willenser-kl344rung gewertet werden, wenn in der unvollst344ndigen Abrechnung aus der Sicht eines objektiven Erkl344rungsempf344ngers ein Antrag auf 304nderung der Um- 9 - 5 - lagef344higkeit der beanstandeten Nebenkosten zu sehen sei. Davon k366nne hier nicht ausgegangen werden. Im Hinblick darauf, dass nach st344ndiger Rechtspre-chung des Bundesgerichtshofs gerade bei Erkl344rungen, die als Verzicht, Erlass oder in 344hnlicher Weise rechtsvernichtend gewertet werden sollten, das Gebot einer interessengerechten Auslegung gelte, sei es grunds344tzlich die Ausnahme, dass der Gl344ubiger ein bestehendes Recht aufgebe. Die vorliegende Fallgestaltung weiche daher ma337geblich von den den Entscheidungen des Bundesgerichtshofs vom 29. Mai 2000 ( XII ZR 35/00 - NJW-RR 2000, 1463) und vom 7. April 2004 (VIII ZR 146/03 - NZM 2004, 418) jeweils zugrunde liegenden F344llen ab, in denen der Mieter 374ber einen l344ngeren Zeitraum in Rechnung gestellte Nebenkosten bezahlt habe, obwohl deren Um-lagef344higkeit nicht vereinbart gewesen sei. Das von dem Bundesgerichtshof in diesen F344llen gefundene Auslegungsergebnis einer stillschweigenden Ver-trags344nderung sei deshalb nicht auf den Streitfall 374bertragbar. 10 Die Beklagte k366nne der Forderung auch nicht den Einwand der Verwir-kung entgegenhalten. F374r die 2003 und 2004 angefallenen Nebenkosten sei schon das Zeitmoment nicht erf374llt. Denn sie seien der Beklagten von den Kl344-gern am 23. September 2004 und damit innerhalb der auch bei der Gewerbe-raummiete entsprechend 247 556 Abs. 3 Satz 1 BGB anzunehmenden Abrech-nungsfrist von einem Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums mitgeteilt worden. 11 Auch f374r die Abrechnungsperiode 2002 scheide eine Verwirkung aus. Selbst wenn das Zeitmoment als erf374llt angesehen werde, fehle es jedenfalls an den erforderlichen vertrauensbegr374ndenden Umst344nden. 12 - 6 - Das Berufungsgericht hat die Revision zur Kl344rung der Frage zugelas-sen, welche Anforderungen an eine stillschweigende Vertrags344nderung bei Dauerschuldverh344ltnissen durch jahrelange 334bung zu stellen sind. 13 II. 14 Die Ausf374hrungen des Berufungsgerichts halten einer revisionsrechtli-chen Pr374fung stand. Die Kl344ger haben gem344337 247 535 Abs. 2 BGB i.V.m. 247 6 Ziff. 1 e und g des Mietvertrages gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung der 374ber den anerkannten Betrag von 337,13 200 hinaus verlangten Nebenkosten f374r die Zeit vom 1. Januar 2002 bis zum 15. Februar 2004. 15 Die geltend gemachten, der H366he nach unstreitigen Nebenkosten sind wirksam vereinbart worden. Nach 247 6 Ziff. 1 e und g des Mietvertrages ist die Beklagte verpflichtet, die Kosten gem344337 247 27 der II. Berechnungsverordnung zu tragen, zu denen gem344337 Anl. 3 zu 247 27 II. Berechnungsverordnung die Kosten f374r den Allgemeinstrom (Ziff. 11), die Wartung der Heizung (Ziff. 4) und die Sch344dlingsbek344mpfungsma337nahmen (Ziff. 9) geh366ren. Diese Vereinbarung bleibt, auch nachdem die Anl. 3 zu 247 27 II. Berechnungsverordnung zum 31. Dezember 2003 au337er Kraft getreten ist, weiterhin Grundlage f374r den Um-fang der vertraglich vereinbarten Nebenkosten. Auch das Verwalterhonorar ist bei der Gesch344ftsraummiete umlagef344hig (vgl. Senatsurteil vom 9. Dezember 2009 - XII ZR 109/08 - juris Tz. 8 ff.). 16 1. Entgegen der Ansicht der Revision ist die Geltendmachung der Ne-benkosten f374r das Jahr 2002, deren Abrechnung die Beklagte am 17 - 7 - 23. September 2004 erhalten hat, nicht gem344337 247 556 Abs. 3 Satz 3 BGB aus-geschlossen. 18 a) Zu Recht hat das Berufungsgericht in 334bereinstimmung mit der in Rechtsprechung und Literatur 374berwiegend vertretenen Meinung angenommen, dass 247 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, der f374r die Wohnraummiete den Ausschluss von Betriebskostennachforderungen anordnet, die der Vermieter sp344ter als 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes verlangt, auf die Ge-sch344ftsraummiete nicht anwendbar ist (OLG D374sseldorf ZMR 2008, 206; Grundeigentum 2006, 847; KG ZMR 2007, 449; OLG K366ln ZMR 2007, 115; LG N374rnberg-F374rth ZMR 2008, 800; Blank/B366rstinghaus Miete 3. Aufl. 247 556 Rdn. 1; Schmidt-Futterer/Langenberg Mietrecht 9. Aufl. 247 556 BGB Rdn. 6 und 458; Emmerich/Sonnenschein/Weitemeyer Miete 9. Aufl. 247 556 BGB Rdn. 62; Lindner-Figura/Opr351e/Stellmann/Beyerle Gesch344ftsraummiete 2. Aufl. Kap. 11 Rdn. 143; Langenberg Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete 5. Aufl. G IV Rdn. 99; Fritz NJW 2007, 887, 889; Soergel/Heintzmann 13. Aufl. 247 556 BGB Rdn. 21; Staudinger/Weitemeyer [Neubearbeitung 2006] 247 556 BGB Rdn. 106; a.A. M374nchKomm/Schmid 5. Aufl. 247 556 BGB Rdn. 1; LG Darmstadt NZM 2009, 546; AG Wiesbaden NZM 2006, 140). Von den f374r die Wohnraummiete geltenden Vorschriften (247247 549 bis 577 a BGB) erkl344rt 247 578 BGB nur einzelne auf Mietverh344ltnisse 374ber Grundst374cke und R344ume, die keine Wohnr344ume sind, f374r anwendbar. Auf 247 556 BGB verweist 247 578 BGB nicht. Eine gesetzliche Regelung 374ber den Aus-schluss von Nebenkostennachforderungen existiert folglich f374r die Gesch344fts-raummiete nicht. 19 b) Auch eine analoge Anwendung von 247 556 Abs. 3 Satz 3 BGB auf die Gesch344ftsraummiete scheidet aus. 20 - 8 - Voraussetzung f374r eine Analogie ist, dass das Gesetz eine planwidrige Regelungsl374cke enth344lt und der zu beurteilende Sachverhalt in rechtlicher Hin-sicht so weit mit dem Tatbestand vergleichbar ist, den der Gesetzgeber geregelt hat, dass angenommen werden kann, der Gesetzgeber w344re bei einer Interes-senabw344gung, bei der er sich von den gleichen Grunds344tzen h344tte leiten lassen wie bei dem Erlass der herangezogenen Gesetzesvorschrift, zu dem gleichen Abw344gungsergebnis gekommen (BGH Urteil vom 25. September 2009 - V ZR 36/09 - NJW 2009, 3644 3645 m.w.N.). Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Es fehlt bereits, wie das Berufungsgericht zu Recht annimmt, an einer planwidrigen Regelungsl374cke. 21 Mit dem am 1. September 2001 in Kraft getretenen Mietrechtsreformge-setz (BGBl. I S. 1149) hat der Gesetzgeber die bis dahin nur f374r 366ffentlich ge-f366rderte preisgebundene Wohnungen gem344337 247 20 Abs. 3 Satz 4 Neubaumie-tenverordnung (NMV) als Ausschlussfrist gestaltete Abrechnungsfrist f374r die Betriebskosten von 12 Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraums in 247 556 Abs. 3 Satz 3 BGB auch f374r frei finanzierte Wohnungen 374bernommen (BT-Drucks. 14/4553, S. 51). In 247 578 BGB, der konkret aufz344hlt, welche von den f374r die Wohnraummiete geltenden Vorschriften auf die Mietverh344ltnisse 374ber R344ume, die keine Wohnr344ume sind, entsprechend anwendbar sind, wird 247 556 BGB nicht genannt. Anhaltspunkte daf374r, dass der Gesetzgeber es ver-sehentlich unterlassen hat, in 247 578 BGB auf 247 556 BGB zu verweisen, beste-hen nicht. Insbesondere kann nicht daraus, dass die Gesetzesmaterialien keine Begr374ndung daf374r enthalten, warum der Gesetzgeber von einem Verweis auf 247 556 BGB abgesehen hat, auf eine planwidrige Gesetzesl374cke geschlossen werden (so aber: LG Darmstadt NZM 2009, 546; AG Wiesbaden NZM 2006, 140). Denn der Gesetzgeber hat durch die gezielte Auswahl der auf die Ge-sch344ftsraummiete anwendbaren Vorschriften in 247 578 BGB deutlich zum Aus-druck gebracht, dass 247 556 BGB f374r die Gesch344ftsraummiete nicht gelten soll. 22 - 9 - 334ber diesen gesetzgeberischen Willen kann nicht im Wege der Analogie hin-weggegangen werden. 23 2. Der Anspruch auf Zahlung der geltend gemachten restlichen Neben-kosten ist entgegen der Ansicht der Revision auch nicht durch stillschweigende 304nderung des Umfangs der vertraglich vereinbarten Nebenkosten entfallen. 24 Das Berufungsgericht hat in der unterlassenen Abrechnung der vertrag-lich vereinbarten Kosten f374r den Allgemeinstrom, die Wartung der Heizung, die Sch344dlingsbek344mpfungsma337nahmen und den Verwalter kein konkludentes An-gebot der Kl344ger an die Beklagte auf Ab344nderung des Umfangs der umlagef344-higen Kosten gesehen. Diese Auslegung des Verhaltens der Kl344ger durch das Berufungsgericht ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. a) Voraussetzung f374r eine als konkludentes Angebot zum Abschluss ei-nes Vertrages zu wertende Willenserkl344rung ist ein Verhalten des Anbietenden, mit dem dieser einen entsprechenden Rechtsfolgewillen zum Ausdruck bringt. Dabei ist f374r die Auslegung der Willenserkl344rung nach 247247 133, 157 BGB ma337-gebend, wie diese vom Erkl344rungsempf344nger nach Treu und Glauben und nach der Verkehrsauffassung zu verstehen war (BGHZ 47, 75, 78). 25 F374r die Annahme eines auf Ab344nderung der vertraglich als umlagef344hig vereinbarten Nebenkosten gerichteten Willens der Kl344ger reicht nach zutreffen-der Auffassung des Berufungsgerichts allein der Umstand, dass die Kl344ger ein-zelne als umlagef344hig vereinbarte Nebenkostenpositionen 374ber acht Jahre nicht abgerechnet haben, nicht aus. Denn die Beklagte konnte bei der gebotenen Ber374cksichtigung der Interessen der Kl344ger allein aus deren Unt344tigbleiben nicht schlie337en, dass sie endg374ltig f374r die Zukunft auf die Erstattung dieser ver-traglich vereinbarten Nebenkostenpositionen zugunsten der Beklagten verzich-ten wollten (vgl. Langenberg NJW 2008, 1269; Artz NZM 2005, 36 f.; Schmid 26 - 10 - NZM 2003, 55 f. und f374r die Wohnraummiete BGH Urteil vom 13. Februar 2008 - VIII ZR 14/06 - NJW 2008, 1302). Eine solche Auslegung, die davon ausgeht, dass ein Vermieter von Gesch344ftsr344umen ohne ersichtlichen Grund auf die Zah-lung nicht unerheblicher Betr344ge verzichtet und diese selbst 374bernimmt, w344re vielmehr, wie das Berufungsgericht zutreffend ausf374hrt, lebensfremd. 27 Ohne das Vorliegen weiterer Anhaltspunkte konnte die Beklagte somit nicht annehmen, dass die Kl344ger die nicht abgerechneten Nebenkostenpositio-nen f374r die gesamte Dauer des Mietvertrages nicht mehr geltend machen woll-ten. Solche Umst344nde hat die Beklagte nicht dargetan und sind auch nicht er-sichtlich. Entgegen der Auffassung der Revision l344sst sich daraus, dass die Ab-rechnung der Nebenkosten nicht von den Kl344gern, sondern von verschiedenen professionellen Verwaltern vorgenommen worden ist, ein 304nderungswillen der Kl344ger nicht herleiten. Aus welchem Grund die von den Kl344gern beauftragten Verwalter die vereinbarten Nebenkosten nicht in Rechnung gestellt haben, ist gerade offen geblieben. 28 Auch spricht nicht die allgemeine Lebenserfahrung daf374r, dass die Kl344ger mit einer bewusst gem344337igten Abrechnungspraxis die Beklagte als Mieterin der Gewerbefl344che h344tten halten wollen. Die Kl344ger mussten im Hinblick auf die fest vereinbarte Laufzeit des Mietvertrages von zehn Jahren schon keinen bal-digen Auszug der Beklagten bef374rchten und hatten damit auch keinen Grund daf374r, ab Beginn des Mietvertrages weniger Nebenkosten als vereinbart abzu-rechnen. 29 b) Die Auslegung des Berufungsgerichts widerspricht entgegen der An-sicht der Revision nicht der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu dem umgekehrten Fall, in dem ein Mieter 374ber einen l344ngeren Zeitraum vertraglich 30 - 11 - nicht geschuldete Nebenkosten bezahlt, die ihm der Vermieter unberechtigt in Rechnung gestellt hat. Auch in diesen F344llen ist der Bundesgerichtshof davon ausgegangen, dass allein durch die jahrelange vorbehaltlose Zahlung von in Rechnung gestellten, aber vertraglich nicht geschuldeten Nebenkostenpositio-nen keine stillschweigende vertragliche Erweiterung der umlagef344higen Neben-kosten gesehen werden kann, sondern dass daf374r weitere Umst344nde vorliegen m374ssen (Senatsbeschluss vom 29. Mai 2000 - XII ZR 35/00 - NJW-RR 2000, 1463; BGH Urteil vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 279/06 - NJW 2008, 283). Voraussetzung f374r eine solche vertragliche Erweiterung der umlagef344higen Ne-benkosten ist zun344chst ein entsprechendes Angebot des Vermieters. Ein sol-ches liegt vor, wenn der Mieter Grund zu der Annahme hat, der Vermieter erstrebe mit der Abrechnung von nicht als umlagef344hig vereinbarten Nebenkos-tenpositionen eine vertragliche Erweiterung. Daf374r reicht die blo337e 334bersen-dung einer vom Mietvertrag abweichenden Nebenkostenabrechnung allerdings in der Regel nicht aus. Vielmehr bedarf es besonderer Umst344nde, aus denen f374r den Mieter der 304nderungswille des Vermieters erkennbar ist. Solche lagen in dem von der Revision angef374hrten durch Senatsbeschluss vom 29. Mai 2000 (XII ZR 35/00 - NJW-RR 2000, 1463) entschiedenen Fall vor. Dort war f374r den Mieter aufgrund des nach einem Vermieterwechsel von dem neuen Vermieter erstmals erheblich erweiterten Umfangs der in die Abrechnung eingestellten Nebenkostenpositionen dessen 304nderungswille erkennbar. Durch die 374ber mehrere Jahre erfolgte vorbehaltlose Zahlung der in Rechnung gestellten Kos-ten hatte der Mieter dieses Angebot des Vermieters auf Erweiterung der Umla-gevereinbarung angenommen. 3. Die geltend gemachten Nebenkosten sind auch nicht verwirkt. 31 Der Rechtsgedanke der Verwirkung, der auch im Miet- und Pachtrecht gilt, ist ein Unterfall der unzul344ssigen Rechtsaus374bung aufgrund widerspr374chli- 32 - 12 - chen Verhaltens. Danach ist ein Recht verwirkt, wenn der Berechtigte es l344nge-re Zeit hindurch nicht geltend gemacht und der Verpflichtete sich darauf einge-richtet hat und nach dem gesamten Verhalten des Berechtigten auch darauf einrichten durfte, dass dieser das Recht auch in Zukunft nicht geltend machen werde. Die Annahme einer Verwirkung setzt somit neben dem Zeitablauf das Vorliegen besonderer ein solches Vertrauen des Verpflichteten begr374ndender Umst344nde voraus (Senatsurteil vom 19. Oktober 2005 - XII ZR 224/03 - NJW 2006, 219 f. m.w.N.). Ob eine Verwirkung vorliegt, richtet sich letztlich nach den vom Tatrichter festzustellenden und zu w374rdigenden Umst344nden des Einzel-falls. a) Zu Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass f374r die Bestimmung des Zeitmoments auf den Zeitpunkt der F344lligkeit der Abrechnun-gen f374r die Zeit vom 1. Januar 2002 bis zum 15. Februar 2004, aus denen sich die Zahlungsanspr374che ergeben, abzustellen ist. Denn nur wenn zwischen dem Zeitpunkt, zu dem die Kl344ger die Abrechnung h344tten vornehmen m374ssen und dem Zugang der Abrechnung bei der Beklagten ein l344ngerer Zeitraum liegt, kann das Zeitmoment erf374llt sein. 33 Diese Voraussetzung liegt, wie das Berufungsgericht zutreffend ausge-f374hrt hat, f374r die Abrechnungszeitr344ume 2003 und 2004 nicht vor. Die Kl344ger waren zum Zeitpunkt des Zugangs dieser Abrechnungen, am 23. September 2004, noch nicht zur Abrechnung verpflichtet. 34 Allerdings haben die Parteien im Mietvertrag lediglich den Abrechnungs-zeitraum auf das Kalenderjahr festgelegt (247 6 Ziff. 2). Sie haben keine Frist ver-einbart, innerhalb derer die Kl344ger nach Ablauf des Abrechnungszeitraums die Abrechnung erteilen sollten. Aus der Festlegung des Abrechnungszeitraums auf das Kalenderjahr l344sst sich n344mlich keine Zusage der Kl344ger entnehmen, die 35 - 13 - Abrechnung bereits jeweils am Ende des abzurechnenden Kalenderjahres zu erstellen. Eine solche Verpflichtung h344tten die Kl344ger schon aus tats344chlichen Gr374nden nicht erf374llen k366nnen, da die w344hrend des Abrechnungszeitraums an-gefallenen Kosten erst nach dessen Ablauf ermittelt werden k366nnen. 36 Eine Frist, innerhalb derer die Abrechnung der Nebenkosten erteilt wer-den muss, ist f374r die Gesch344ftsraummiete auch nicht gesetzlich geregelt. Ledig-lich f374r die Wohnraummiete bestimmt der durch das Mietrechtsreformgesetz (BGBl. I S. 1149) eingef374gte 247 556 Abs. 3 Satz 2 BGB, dass der Vermieter dem Mieter die Abrechnung sp344testens bis zum Ablauf des zw366lften Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen hat. Vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes, am 1. September 2001, galt diese Abrechnungsfrist nur f374r 366ffentlich gef366rderte preisgebundene Wohnungen (247 20 Abs. 3 Satz 4 NMV). In Rechtsprechung und Literatur war schon in der Vergangenheit 374ber-wiegend angenommen worden, dass auch f374r die Gesch344ftsraummiete eine entsprechende Frist gilt (OLG Hamburg NJW-RR 1989, 82; OLG D374sseldorf ZMR 1998, 219; OLG D374sseldorf Grundeigentum 2005, 303; OLG Frankfurt NZM 2000, 186; Langenberg Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerbe-raummiete 5. Aufl. G IV Rdn. 67; Schmidt-Futterer/Langenberg Mietrecht 9. Aufl. 247 556 BGB Rdn. 447; Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht-, und Leasingrechts 10. Aufl. Rdn. 531; Lindner-Figura/Opr351e/Stell-mann/Beyerle Gesch344ftsraummiete 2. Aufl. Kap. 11 Rdn. 143; Sternel Mietrecht aktuell 4. Aufl. V Rdn. 366, 367; Fritz Gewerberaummietrecht 4. Aufl. Rdn. 137 a; Staudinger/Weitemeyer [Neubearbeitung 2006] 247 556 BGB Rdn. 104; Schmid ZMR 2002, 727, 731). 37 - 14 - Der Senat teilt die Ansicht, dass die angemessene Frist f374r die Abrech-nung von Nebenkosten f374r Gesch344ftsr344ume in der Regel sp344testens ein Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums endet, sofern die Parteien nichts ande-res vereinbart haben oder der Vermieter eine versp344tete Abrechnung nicht zu vertreten hat. 38 39 Der Vermieter von Gesch344ftsr344umen ist, soweit der Mieter Vorauszah-lungen auf die Nebenkosten zu leisten hat, ebenso wie der Vermieter von Wohnr344umen verpflichtet, diesem binnen angemessener Frist eine Abrechnung 374ber die Nebenkosten zu erteilen, aus der sich ergibt, ob der Mieter Nachzah-lungen zu leisten oder Geld zur374ckzuerhalten hat. Bei der Bestimmung der an-gemessenen Frist ist zum einen dem Interesse der Mietvertragsparteien an ei-ner alsbaldigen Klarheit 374ber die st344ndig neu entstehenden gegenseitigen Rechte und Pflichten Rechnung zu tragen. Zum anderen ist darauf abzustellen, welchen Zeitraum der Vermieter ben366tigt, um die Abrechnung zu erteilen. Daf374r ist von Bedeutung, wann ihm die Abrechnungsunterlagen vorliegen. Da f374r die Angemessenheit der Abrechnungsfrist bei der Gesch344ftsraummiete keine ande-ren Gesichtspunkte entscheidend sind als bei der Wohnraummiete, kann f374r die Gesch344ftsraummiete davon ausgegangen werden, dass bei Fehlen einer ver-traglichen Vereinbarung die Abrechnung 374ber die Nebenkosten, wie bei der Wohnraummiete, in der Regel sp344testens bis zum Ablauf des zw366lften Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraums zu erteilen ist. Daraus folgt aller-dings zun344chst nur, dass der Mieter ab diesem Zeitpunkt den Vermieter auf Er-teilung der Nebenkostenabrechnung in Anspruch nehmen kann und keine wei-teren Vorauszahlungen auf die Nebenkosten mehr erbringen muss. Ein Aus-schluss mit Nachforderungen, wie er f374r die Wohnraummiete gilt, ist, wie oben ausgef374hrt, damit nicht verbunden. - 15 - Da die Abrechnung f374r 2003 und 2004 am 23. September 2004, folglich vor Ablauf eines Jahres nach Ende des jeweiligen Abrechnungszeitraums, und damit bereits vor F344lligkeit der Beklagten zugegangen ist, ist schon das f374r die Verwirkung erforderliche Zeitmoment nicht erf374llt. 40 41 b) F374r den Abrechnungszeitraum 2002 fehlt es, wie das Berufungsgericht zu Recht ausgef374hrt hat, jedenfalls an den f374r eine Verwirkung erforderlichen vertrauensbildenden Umst344nden. Die Beklagte hatte nach den Feststellungen des Berufungsgerichts von vornherein die beanstandeten Nebenkosten bei ihrer Preiskalkulation nicht ber374cksichtigt, obwohl sie im Mietvertrag als umlagef344hig ausgewiesen waren. Sie hat es folglich gerade nicht im Vertrauen auf die fr374he-re Abrechnungspraxis vers344umt, eventuelle Mehrkosten auf ihre Kunden abzu-w344lzen. Die Beklagte behauptet auch nicht, sie habe zu Beginn des Mietvertra-ges R374cklagen f374r die streitigen Nebenkostenpositionen gebildet und dies sp344-ter aufgrund der Abrechnungspraxis der Kl344ger unterlassen. Entgegen der Ansicht der Revision begr374ndet die Abrechnung durch pro-fessionelle Verwalter kein Vertrauen der Beklagten auf die Richtigkeit der Ab-rechnungen. Es gibt keinen Erfahrungssatz dahin, dass professionellen Verwal-tern keine Fehler bei der Abrechnung unterlaufen. Dar374ber hinaus ist hier offen 42 - 16 - geblieben, weshalb die Nebenkosten nicht im vertraglich vereinbarten Umfang in Rechnung gestellt worden sind. Dose Weber-Monecke Wagenitz V351zina Schilling Vorinstanzen: LG K366ln, Entscheidung vom 01.06.2006 - 27 O 429/05 - OLG K366ln, Entscheidung vom 12.01.2007 - 1 U 34/06 -
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