BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XI ZR 221/07 Verk374ndet am: 29. April 2008 Herrwerth Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 241 Abs. 2, 247 242 A, 247 311 Abs. 2 a) Grunds344tzlich ist eine kreditgebende Bank unter dem rechtlichen Ge-sichtspunkt eines Wissensvorsprungs nur dann verpflichtet, den Kredit-nehmer bei Kreditvergabe 374ber die sittenwidrige 334berteuerung der zu fi-nanzierenden Eigentumswohnung aufzukl344ren, wenn sie positive Kennt-nis davon hat, dass der Kaufpreis knapp doppelt so hoch ist wie der Ver-kehrswert der Wohnung. b) Ausnahmsweise steht die blo337e Erkennbarkeit der positiven Kenntnis dann gleich, wenn sich die sittenwidrige 334berteuerung einem zust344ndigen Bankmitarbeiter nach den Umst344nden des Einzelfalls aufdr344ngen musste; er ist dann nach Treu und Glauben nicht berechtigt, seine Augen davor zu verschlie337en. BGH, Urteil vom 29. April 2008 - XI ZR 221/07 - OLG N374rnberg LG N374rnberg-F374rth - 2 - Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die m374ndliche Ver-handlung vom 29. April 2008 durch den Vorsitzenden Richter Dr. h.c. Nobbe und die Richter Dr. M374ller, Dr. Ellenberger, Dr. Gr374neberg und Maihold f374r Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des 12. Zivilsenats des Oberlandesgerichts N374rnberg vom 30. M344rz 2007 wird auf ihre Kosten zur374ckgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kl344ger wenden sich gegen die von der beklagten Bank betrie-bene Zwangsvollstreckung aus einem notariellen Schuldanerkenntnis. 1 Die Kl344ger wurden im Jahr 1993 von einem Vermittler geworben, ohne Eigenkapital eine Eigentumswohnung zu Steuersparzwecken zu erwerben. Mit notariellem Kaufvertrag vom 30. M344rz 1993 erwarben sie die Wohnung Nr. .. in dem Objekt Rh. in D. zum Kaufpreis von 129.250 DM. 2 Zur Finanzierung des Kaufpreises legte die Rechtsvorg344ngerin der Beklagten (nachfolgend: Beklagte) den Kl344gern den Entwurf eines Darle-hensvertrages vom 5. August 1993 374ber 129.000 DM vor. Die Kl344ger un- 3 - 3 - terzeichneten den Antrag, in dem die Tilgung mit 1% p.a. und die monat-lich zu zahlende Rate mit 908,38 DM angegeben waren. Zur Sicherheit wurde von der im Kaufvertrag bevollm344chtigten Notariatsangestellten am 6. August 1993 eine Grundschuld 374ber 129.000 DM an der Eigentums-wohnung bestellt. In der Grundschuldbestellungsurkunde ist auch die 334bernahme der pers366nlichen Haftung der Kl344ger nebst Unterwerfung in die sofortige Zwangsvollstreckung enthalten. Der Beklagten lagen zum Zeitpunkt der Kreditentscheidung der notarielle Kaufvertrag vom 30. M344rz 1993 und ein Verkaufsprospekt vor, der Lichtbilder der Front- und R374ckseite des Objekts, Planzeichnungen und einen Auszug aus dem Stadtplan von D. enthielt. Das Objekt wurde im Prospekt u.a. wie folgt beschrieben: Baujahr 1952, renoviert; Sonstiges: Guter Zustand, von au337en verklinkert, Isolierverglasung, jede ETW hat Balkon, 326lzentralheizung. In einem an die zust344ndige Filiale S. der Beklagten gerichteten Kreditantrag f374r Baufinanzierun-gen vom 6. August 1993 wurde der Objektwert von der Filiale R. mit dem Kaufpreis gleich gesetzt. 4 Am 2. September 1993 richtete die Filiale R. der Beklagten ein Schreiben an die Kl344ger, das auszugsweise wie folgt lautet: 5 "Die Eigentumswohnung wurde nach Ihren Angaben 1952 erstellt. Renovierungsarbeiten wurden angabegem344337 durchgef374hrt, die aber in genauerem Umfang nicht bekannt sind. Uns liegt zur Wert-ermittlung der Immobilie lediglich ein Expos351 der Vertriebsfirma vor. Aufgrund des von uns ermittelten Verkehrswertes k366nnen wir der Finanzierung nur dann n344her treten, wenn uns objektive Belei- - 4 - hungsunterlagen (aktuelles Lichtbild, Mietvertrag, Zustandsbericht der Raumverh344ltnisse sowie der Zeitpunkt der Modernisierung, in-klusive Kostenaufstellung) vorliegen. Unabh344ngig vom Darlehens-antrag, in welchem eine Tilgung von 1% p.a. vereinbart wurde, m374ssen wir mit dem derzeitigen Informationsstand die Tilgung auf 5% p.a. erh366hen. Dies w374rde eine Erh366hung der Belastung auf DM 1.338,38 monatlich bedeuten. Bis zur Vorlage der von uns be-n366tigten Objektunterlagen und bis zu Ihrer Entscheidung, ob Sie mit der h366heren Tilgung einverstanden sind, k366nnen wir das Darle-hen nicht zusagen." Mit Fax vom 5. Oktober 1993 wandte sich der Vermittler an die Be-klagte und teilte mit, dass die Kl344ger bereit seien, die Wohnung 374ber die-se zu finanzieren, wenn die Tilgung auf 1% reduziert werde. Am 28. Oktober/5. November 1993 unterzeichneten die Parteien einen Dar-lehensvertrag 374ber 129.000 DM, der eine Tilgung von 3% p.a. vorsah. 6 Nachdem das von der Beklagten valutierte Darlehen notleidend geworden war, stellte die Beklagte den Darlehensrestbetrag am 16. Juli 2003 in H366he von 51.089,44 200 zum 29. August 2003 f344llig und betrieb aus der Grundschuldbestellungsurkunde die Zwangsversteigerung der finanzierten Eigentumswohnung. Diese erfolgte im Februar 2004 f374r 24.500 200. Wegen des Restbetrages betreibt die Beklagte die Zwangsvoll-streckung in das pers366nliche Verm366gen der Kl344ger. 7 Das Landgericht hat die Vollstreckungsgegenklage abgewiesen. Auf die Berufung der Kl344ger hat das Berufungsgericht die Beklagte an-tragsgem344337 verurteilt und deren Hilfswiderklage auf Zahlung der noch 8 - 5 - offenen Darlehensforderung von 25.720,40 200 zuz374glich Zinsen abgewie-sen. Mit der - vom Berufungsgericht zugelassenen - Revision verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisungs- und Hilfswiderklageantrag in vollem Umfang weiter. Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat keinen Erfolg. 9 I. Das Berufungsgericht hat - soweit f374r das Revisionsverfahren von Bedeutung - im Wesentlichen ausgef374hrt: 10 Die Kl344ger k366nnten dem Darlehensr374ckzahlungsanspruch der Be-klagten einen Schadensersatzanspruch aus Verschulden bei Vertrags-schluss wegen Verletzung einer Aufkl344rungspflicht durch die Beklagte entgegenhalten. Aufgrund eines Wissensvorsprungs habe die Beklagte die Kl344ger 374ber den tats344chlichen Wert der Eigentumswohnung aufkl344ren m374ssen. Der Kaufpreis f374r die Wohnung sei sittenwidrig 374berh366ht gewe-sen, weil er den Verkehrswert der Wohnung um 87,07% 374berstiegen ha-be. 11 Hiervon habe die Beklagte Kenntnis gehabt. Offen bleiben k366nne deshalb, ob in den F344llen eines besonders groben Missverh344ltnisses zwi-schen Kaufpreis und Verkehrswert die Kenntnis der Bank hiervon zu 12 - 6 - vermuten sei. Aufgrund des Ergebnisses der Beweisaufnahme stehe fest, dass sich die Beklagte einer Erkenntnis der sittenwidrigen Kauf-preis374berh366hung bewusst verschlossen und eine sittenwidrige 334bervor-teilung der Kl344ger in Kauf genommen habe. Der Beklagten seien die wertbildenden Faktoren der Eigentumswohnung bekannt gewesen. Sie habe den Kaufpreis, das Baujahr, die Ausstattung und die Lage der Wohnung und als 374berregional t344tige Bank auch die Markt- und Preisver-h344ltnisse auf dem Immobilienmarkt gekannt. Angesichts der Lage der Wohnung an einer breiten Hauptstra337e sei ihr auch die Verkehrsl344rmbe-eintr344chtigung bekannt gewesen. Weiter habe sie gewusst, dass das Hauptrisiko f374r die Werthaltigkeit der Wohnung darin gelegen habe, ob und in welchem Umfang Renovierungen durchgef374hrt worden seien. Sie habe die Finanzierung deshalb angesichts der erkannten Risiken zu-n344chst nur mit einer f374nfprozentigen Tilgung gew344hren wollen. Obgleich ihr keine Informationen zum Renovierungszustand erteilt worden seien, habe sie das Darlehen dann mit einem Tilgungssatz von 3% ausgereicht. Das belege, dass die Beklagte die sich ihr aufdr344ngenden Bedenken hin-sichtlich der Werthaltigkeit der Immobilie beiseite geschoben habe. Dies sei einer positiven Kenntnis gleich zu stellen. Wegen Verletzung ihrer Aufkl344rungspflicht m374sse die Beklagte die Kl344ger so stellen, als ob sie die sittenwidrige Kaufpreis374berh366hung erkannt und die Bezahlung des Kaufpreises verweigert h344tten. II. Diese Ausf374hrungen halten rechtlicher 334berpr374fung stand. Rechts-fehlerfrei hat das Berufungsgericht eine Haftung der Beklagten aus Auf- 13 - 7 - kl344rungsverschulden unter dem Gesichtspunkt eines Wissensvorsprungs hinsichtlich der sittenwidrigen 334berteuerung des Kaufpreises f374r die Ei-gentumswohnung bejaht, die die Zwangsvollstreckung der Beklagten un-zul344ssig macht und ihrem Darlehensr374ckzahlungsanspruch entgegen-steht. 1. Nach st344ndiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bautr344ger- und Er-werbermodellen zur Risikoaufkl344rung 374ber das finanzierte Gesch344ft al-lerdings nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf regelm344337ig davon ausgehen, dass die Kunden entweder 374ber die notwendigen Kenntnisse oder Erfahrungen verf374gen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben. Aufkl344rungs- und Hinweispflich-ten bez374glich des finanzierten Gesch344fts k366nnen sich daher nur aus den besonderen Umst344nden des konkreten Einzelfalls ergeben. Dies kann etwa dann der Fall sein, wenn die Bank in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehens-nehmer hat und dies auch erkennen kann (Senatsurteile BGHZ 161, 15, 20; 168, 1, 19 f., Tz. 41, vom 9. November 2004 - XI ZR 315/03, WM 2005, 72, 76, vom 15. M344rz 2005 - XI ZR 135/04, WM 2005, 828, 830, vom 10. Juli 2007 - XI ZR 243/05, WM 2007, 1831, 1832, Tz. 14 und vom 23. Oktober 2007 - XI ZR 167/05, WM 2008, 154, 156, Tz. 13). Eine Aufkl344rungspflicht der Bank 374ber die Unangemessenheit des Kaufpreises unter dem rechtlichen Gesichtspunkt eines Wissensvorsprungs ist aus-nahmsweise dann anzunehmen, wenn eine so wesentliche Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert vorliegt, dass die Bank von einer sittenwidrigen 334bervorteilung des K344ufers durch den Verk344ufer ausgehen muss (st.Rspr., Senatsurteile vom 23. M344rz 2004 14 - 8 - - XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1225, vom 15. M344rz 2005 - XI ZR 135/04, WM 2005, 828, 830 und vom 23. Oktober 2007 - XI ZR 167/05, WM 2008, 154, 156, Tz. 16, jeweils m.w.Nachw.). Von einer solchen sit-tenwidrigen 334bervorteilung ist auszugehen, wenn der Verkaufspreis knapp doppelt so hoch ist wie der Verkehrswert der Wohnung (BGHZ 146, 298, 301 ff.; 168, 1, 21, Tz. 47; Senatsurteile vom 19. Juni 2007 - XI ZR 142/05, WM 2007, 1456, 1457, Tz. 13, vom 26. Juni 2007 - XI ZR 277/05, WM 2007, 1651, 1653, Tz. 15 und vom 26. Februar 2008 - XI ZR 74/06, WM 2008, 683, 687, Tz. 38, jeweils m.w.Nachw.). a) Im Ergebnis zu Recht ist das Berufungsgericht von einer sitten-widrigen 334berteuerung der Eigentumswohnung ausgegangen. Entgegen seiner Ansicht 374bersteigt der Kaufpreis den Wert der Eigentumswohnung allerdings nicht lediglich um 87,07%, sondern um mehr als 100%. F374r den Wert-Preisvergleich ist der vom Sachverst344ndigen Si. ermittelte Verkehrswert der Wohnung ma337geblich, der am 30. M344rz 1993 63.500 DM betrug. Dem steht der mehr als doppelt so hohe Kaufpreis von 129.000 DM gegen374ber. Das belegt die sittenwidrige 334berteuerung der Wohnung. 15 b) Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht auch die subjektiven Voraussetzungen einer Aufkl344rungspflicht bejaht. 16 aa) Nach der st344ndigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss ein Kreditinstitut nur das ihm pr344sente Wissen offenbaren. Dabei ist grunds344tzlich positive Kenntnis der Bank von der sittenwidrigen 334ber-teuerung des Kaufobjekts erforderlich. Eine solche Kenntnis wird selbst bei einem - hier nicht vorliegenden - institutionalisierten Zusammenwir- 17 - 9 - ken der Bank mit dem Verk344ufer oder Vermittler der Anlage nicht vermu-tet (Senatsurteil vom 23. Oktober 2007 - XI ZR 167/05, WM 2008, 154, 156 f., Tz. 16 m.w.Nachw.; OLG Frankfurt WM 2006, 2207, 2209). Etwas anderes ist auch nicht etwa dem vom Berufungsgericht zitierten Urteil des Senats vom 20. Januar 2004 (XI ZR 460/02, WM 2004, 521, 524) zu entnehmen. Darin wurde insoweit lediglich ausgesprochen, dass ein be-sonders grobes Missverh344ltnis zwischen Leistung und Gegenleistung ei-ne Vermutung der subjektiven Voraussetzungen f374r ein sittenwidriges Handeln des Verk344ufers begr374ndet (ebenso BGHZ 146, 298, 302). Von einer widerleglichen Vermutung der Kenntnis der finanzierenden Bank von der sittenwidrigen 334bervorteilung des K344ufers durch den Verk344ufer ist dort keine Rede. Eine solche positive Kenntnis der Beklagten hat das Berufungsgericht aufgrund der durchgef374hrten Beweisaufnahme rechts-fehlerhaft nicht als bewiesen angesehen. bb) Es hat aber aufgrund der besonderen Umst344nde des Falles die 334berzeugung gewonnen, dass die mit der Bewilligung des Darlehens be-fassten Mitarbeiter der Beklagten vor der Erkenntnis der sittenwidrigen 334berteuerung der Wohnung bewusst die Augen verschlossen haben, was der positiven Kenntnis der Sittenwidrigkeit gleichsteht. Diese tatrichterli-che W374rdigung ist aus Rechtsgr374nden nicht zu beanstanden. 18 (1) Allerdings besteht, worauf die Revision zu Recht hinweist, kei-ne Nachforschungspflicht einer Bank hinsichtlich etwaiger Risiken des zu finanzierenden Vorhabens. Kreditinstitute pr374fen den Wert der ihnen ge-stellten Sicherheiten grunds344tzlich nur im eigenen Interesse sowie im Interesse der Sicherheit des Bankensystems, nicht aber im Kundenin-teresse (BGHZ 147, 343, 349; 168, 1, 20 f., Tz. 45 und Senatsurteile 19 - 10 - vom 7. April 1992 - XI ZR 200/91, WM 1992, 977, vom 21. Oktober 1997 - XI ZR 25/97, WM 1997, 2301, 2302, vom 11. November 2003 - XI ZR 21/03, WM 2004, 24, 27, vom 20. M344rz 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 880 f., Tz. 41, vom 23. Oktober 2007 - XI ZR 167/05, WM 2008, 154, 156, Tz. 15 und vom 6. November 2007 - XI ZR 322/03, WM 2008, 115, 119, Tz. 43). Dementsprechend kann sich aus einer lediglich zu bankinternen Zwecken erfolgten oder unterlassenen Beleihungswerter-mittlung grunds344tzlich keine Pflichtverletzung gegen374ber dem Kredit-nehmer und somit auch keine diesbez374gliche Aufkl344rungspflicht ergeben (Senat, BGHZ 168 aaO S. 21, Tz. 45; Urteile vom 20. M344rz 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 881, Tz. 41 und vom 23. Oktober 2007 - XI ZR 167/05, WM 2008, 154, 156, Tz. 15 m.w.Nachw.). (2) Ausnahmsweise steht die blo337e Erkennbarkeit von aufkl344-rungspflichtigen Tatsachen wie etwa der sittenwidrigen 334berteuerung eines Wohnungskaufpreises der positiven Kenntnis aber dann gleich, wenn sich diese einem zust344ndigen Bankmitarbeiter nach den Umst344n-den des Einzelfalls aufdr344ngen musste; er ist dann nach Treu und Glau-ben nicht berechtigt, seine Augen vor solchen Tatsachen zu verschlie337en (Senatsbeschluss vom 28. Januar 1992 - XI ZR 301/90, WM 1992, 602, 603 und Senatsurteil vom 7. April 1992 - XI ZR 200/91, WM 1992, 977). So liegt der Fall hier. 20 Das Berufungsgericht ist aufgrund der durchgef374hrten Beweisauf-nahme und der unstreitigen besonderen Umst344nde des Falles zu der 334berzeugung gelangt, dass die zust344ndigen Mitarbeiter der Beklagten bewusst die Augen vor der sittenwidrigen 334berteuerung der Wohnung verschlossen haben. Die vom Berufungsgericht in tatrichterlicher Ver- 21 - 11 - antwortung vorgenommene W374rdigung, die revisionsrechtlich nur einge-schr344nkt 374berpr374fbar ist (vgl. Senatsbeschluss vom 28. Januar 1992 - XI ZR 301/90, WM 1992, 602, 603), weist keinen Rechtsfehler auf. Sie ist vollst344ndig, verst366337t nicht gegen die Denkgesetze und ist vertretbar. 22 Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass der Beklagten alle wertbildenden Faktoren der Wohnung bekannt waren und sich ihr deshalb die sittenwidrige 334berteuerung der Wohnung aufge-dr344ngt hat. Die Beklagte kannte den Kaufpreis und war als 374berregional t344tige Bank mit den Markt- und Preisverh344ltnissen auf dem Immobilien-markt in D. vertraut. Sie kannte aufgrund des ihr vorliegenden Prospekts Alter, schlechte Lage und Ausstattung der Wohnung. Ihr war, wie sich ihrem Schreiben vom 2. September 1993 entnehmen l344sst, be-wusst, dass ein unzureichender Renovierungszustand, mit dem sie ernsthaft rechnete, den Wert negativ beeinflusst. Ihr nachtr344gliches un-gew366hnliches Verlangen nach einer un374blich hohen f374nfprozentigen Til-gung pro Jahr ist ein wichtiges Indiz daf374r, dass sie die Immobilie in ho-hem Ma337e nicht als werthaltig ansah. Wenn sie trotz Fehlens zus344tzlich angeforderter tragf344higer Informationen zum Renovierungszustand nach Intervention des Vermittlers die Finanzierung zu einem immer noch un-gew366hnlich hohen Tilgungssatz von 3% p.a. abgeschlossen hat, so durf-te das Berufungsgericht annehmen, dass die Beklagte vor der von ihr als Risiko erkannten und sich aufdr344ngenden Erkenntnis einer sittenwidrigen 334berteuerung der Wohnung bewusst die Augen verschlossen und ledig-lich versucht hat, durch einen ungew366hnlich hohen Tilgungssatz das durch die v366llig unzureichende Werthaltigkeit der Immobile bedingte Kre-ditausfallrisiko zu verringern. - 12 - 2. Das Berufungsgericht hat auch zutreffend ausgef374hrt, dass die Kl344ger wegen des Aufkl344rungsverschuldens der Beklagten im Wege des Schadensersatzes so zu stellen sind, als h344tten sie den Darlehensver-trag nicht abgeschlossen. Die Ausf374hrungen des Berufungsgerichts, dass ausgleichspflichtige Vorteile der Kl344ger nicht vorhanden sind, werden von der Revision nicht angegriffen. Die von der Beklagten betriebene Zwangsvollstreckung ist danach unzul344ssig, ihre Hilfswiderklage unbe-gr374ndet. 23 - 13 - III. 24 Die Revision war nach alledem zur374ckzuweisen. Nobbe M374ller Ellenberger Gr374neberg Maihold Vorinstanzen: LG N374rnberg-F374rth, Entscheidung vom 25.08.2005 - 10 O 8701/04 - OLG N374rnberg, Entscheidung vom 30.03.2007 - 12 U 2164/05
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