BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 23/04 Verk374ndet am: 10. Mai 2006 K374pferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247247 536, 536 a Zur Verantwortlichkeit des Vermieters f374r Sch344den an Sachen des Mieters, wenn die Schadensursache von einer Gefahrenquelle ausgeht, die sich zwar im Mietgeb344ude befindet, aber nicht mitvermietet ist und nicht dem Verantwor-tungsbereich des Vermieters unterliegt (hier: verplombte Z344hleranlage des E-Werks). BGH, Urteil vom 10. Mai 2006 - XII ZR 23/04 - OLG Dresden LG Bautzen - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge-m344337 247 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 19. April 2006 am 10. Mai 2006 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter Fuchs, Dr. Ahlt, die Richterin Dr. V351zina und den Richter Dose f374r Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil des 5. Zivilsenats des Oberlandes-gerichts Dresden vom 23. Dezember 2003 wird zur374ckgewiesen. Der Kl344gerin werden die Kosten des Revisionsverfahrens - ausgenommen die Kosten der Streithelferin, die diese selbst zu tragen hat - auferlegt. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kl344gerin macht Schadensersatz aus einem Mietvertrag geltend. 1 Sie mietete von der Beklagten mit Vertrag vom 31. Mai 1991 R344ume zum Betrieb einer Arztpraxis. Am 28. Dezember 2001 kam es in der Praxis der Kl344-gerin zur Besch344digung von Elektroger344ten. Ursache hierf374r war, dass sich im Stromz344hler eine Aluminium-Klemmschraube gel366st hatte. Der Z344hler steht im Eigentum des Elektrizit344tsversorgungsunternehmens, der Streithelferin der Kl344-gerin, die die Kl344gerin mit Strom beliefert hat. Er befindet sich im Geb344ude der 2 - 3 - Beklagten, aber au337erhalb der Mietr344ume. Er ist verplombt und darf nur von der Streithelferin ge366ffnet werden. 3 Das Landgericht hat der Klageforderung von 7.652,50 200 in H366he eines Betrages von 4.675,93 200 nebst Zinsen stattgegeben und die Klage im 334brigen abgewiesen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht das Urteil des Landgerichts aufgehoben und die Klage insgesamt abgewiesen. Die Anschlussberufung der Kl344gerin wurde zur374ckgewiesen. Dagegen wendet sich die Kl344gerin mit der vom Oberlandesgericht zugelassenen Revision. Entscheidungsgr374nde: Die Revision bleibt ohne Erfolg. 4 1. Das Oberlandesgericht hat ausgef374hrt: Ein anf344nglicher Mangel der Mietsache sei nicht dargelegt. Die Kl344gerin habe keine Anhaltspunkte f374r das Vorliegen einer bestimmten Sollbeschaffenheit der Elektroinstallation vorgetra-gen. Demgem344337 habe sie bei Abschluss des Mietvertrages nur eine Installation erwarten k366nnen, wie sie f374r vergleichbare Objekte 374blich gewesen sei. Bei dem Mietobjekt handele es sich um einen DDR-Plattenbau, der 1971 errichtet und 1991, bei Abschluss des Mietvertrages, nicht saniert gewesen sei. Die Kl344-gerin habe nicht vorgetragen, dass die Elektroinstallation von dem danach zu erwartenden Standard abgewichen sei. Sie behaupte nicht, dass die den Scha-den ausl366sende Klemme bereits 1991 defekt gewesen sei. Vielmehr gehe sie von einer mangelhaften Wartung aus. 5 - 4 - Die L366sung der Aluminiumklemme habe zu einer Spannung von 400 V am Nulleiter gef374hrt. Darin sei zwar ein nachtr344glicher Mangel der Mietsache zu sehen, obwohl die Z344hleranlage sich au337erhalb der Mietr344ume befunden habe. Diesen Mangel habe die Beklagte aber nicht zu vertreten. Zwar sei der Vermie-ter verpflichtet, die Elektroinstallation der Mietsache zu warten und zu 374berpr374-fen. Eine solche Verpflichtung bestehe aber nicht f374r die im Eigentum des Elekt-rizit344tsversorgungsunternehmens stehende Z344hleranlage, in der der schaden-begr374ndende Fehler aufgetreten sei. Die Mieterin k366nne keine 334berwachungs-leistung erwarten, durch deren Erf374llung der Vermieter gezwungen w344re, unbe-fugt in fremde Rechte einzugreifen. Die Z344hleranlage stehe im Eigentum des Elektrizit344tsversorgungsunternehmens. Die 334berwachung und Unterhaltung dieser Einrichtung sei deren Aufgabe. Durch die Verplombung der Z344hlerein-richtung versage das Elektrizit344tsversorgungsunternehmen Dritten den Zugriff mit absoluter Wirkung. F374r die Vermieterin sei der Bereich des Z344hlers, in dem der Defekt aufgetreten sei, zu Wartungszwecken nicht zug344nglich. Schlie337lich habe das Elektrizit344tsunternehmen - wenn auch gegen374ber dem Stromkunden - gem344337 247 18 der Elektrizit344ts-Versorgungsbedingungen-Verordnung (AVBEltV) die Verpflichtung zur Wartung. Es w374rde die Anforderungen an die Verantwort-lichkeit des Vermieters f374r Sch344den an Einrichtungsgegenst344nden des Mieters 374berspannen, wenn der Vermieter uneingeschr344nkt f374r Sch344den einzustehen h344tte, die im Verantwortungsbereich des Elektrizit344tsversorgungsunternehmens entstanden seien, dem die Haftungserleichterung nach 247 6 AVBEltV zugute komme. 6 2. Diese Ausf374hrungen halten einer revisionsrechtlichen 334berpr374fung stand. 7 a) Ohne Erfolg macht die Revision geltend, die Kl344gerin habe unwider-sprochen vorgetragen, das verwendete Leitermaterial (Aluminium) f374hre zu ei- 8 - 5 - ner sehr viel schnelleren Lockerung der Kontakte. Wenn sich deshalb jederzeit Spannungsspitzen bilden k366nnten, so weiche bereits diese risikotr344chtige Art der Installation von der Sollbeschaffenheit der Mietsache negativ ab; ein Man-gel im Sinne des 247 536 a BGB liege nicht erst dann vor, wenn sich die unzu-l344ngliche Elektroinstallation in einer Spannungsspitze realisiere. 9 aa) Ein Mangel der Mietsache liegt dann vor, wenn der nach dem Vertrag vorausgesetzte Gebrauch beeintr344chtigt ist. Es sind allein die Vertragsparteien, die durch die Festlegung des dem Mieter jeweils geschuldeten vertragsgem344-337en Gebrauchs bestimmen, welchen Zustand die vermietete Sache sp344testens bei 334berlassung an den Mieter und von da ab w344hrend der gesamten Vertrags-dauer aufweisen muss (Emmerich Mietrecht 8. Aufl. 247 536 Rdn. 2). Ein Mangel ist nur dann anzunehmen, wenn die "Ist-Beschaffenheit" des Mietobjekts von der "Soll-Beschaffenheit" der Mietsache abweicht. Haben die Parteien einen konkret gegebenen schlechten Bauzustand als vertragsgem344337 vereinbart, so sind insoweit Erf374llungs- und Gew344hrleistungsanspr374che des Mieters ausge-schlossen. Ist keine ausdr374ckliche Regelung zum "Soll-Zustand" getroffen, muss anhand von Auslegungsregeln (247247 133, 157, 242 BGB) gepr374ft werden, was der Vermieter schuldet bzw. welchen Standard der Mieter aufgrund seines Vertra-ges vom Vermieter verlangen kann. Dabei ist die Verkehrsanschauung als Aus-legungshilfe heranzuziehen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid Mietrecht 8. Aufl. 247 536 BGB Rdn. 7; Herrlein/Kandelhard Mietrecht 2. Aufl. 247 536 Rdn. 7). In der Regel ist auf den Standard zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzustellen, wobei Ver344nderungen der Anschauungen 374ber den vertragsgem344337en Standard oder neue wissenschaftliche Erkenntnisse im Einzelfall zu einer Vertragsanpas-sung f374hren k366nnen (Eisenschmid aaO Rdn. 19; Kandelhard aaO Rdn. 23). 10 - 6 - bb) Diese Ma337st344be hat das Berufungsgericht beachtet und einen an-f344nglichen Mangel im Sinne des 247 536 Abs. 1 1. Alt. BGB zu Recht verneint. Es ist durch Auslegung des Vertrages zu dem Ergebnis gelangt, dass die Kl344gerin bei Abschluss des Vertrages nur eine Elektroinstallation erwarten konnte, wie sie f374r vergleichbare Objekte 374blich war. Nach der nicht angegriffenen Feststel-lung des Berufungsgerichts handelt es sich bei dem Geb344ude, in dem sich die Mietr344ume befinden, um einen DDR-Plattenbau, der 1971 neu errichtet und bei Abschluss des Mietvertrages im Jahre 1991 nicht saniert war. Mangels gegen-teiligen Vortrages der Kl344gerin durfte das Berufungsgericht davon ausgehen, dass die Elektroinstallation danach nicht von dem zu erwartenden Standard abwich und die schadenausl366sende Aluminiumklemme nicht bereits 1991 de-fekt war. 11 Die Auslegung von Vertr344gen ist grunds344tzlich dem Tatrichter vorbehal-ten. Dessen Auslegung ist f374r das Revisionsgericht bindend, wenn sie rechts-fehlerfrei vorgenommen worden ist und zu einem vertretbaren Auslegungser-gebnis f374hrt, auch wenn ein anderes Auslegungsergebnis m366glich erscheint oder sogar n344her liegt. Die tatrichterliche Auslegung kann deshalb vom Revisi-onsgericht grunds344tzlich nur daraufhin 374berpr374ft werden, ob der Auslegungs-stoff vollst344ndig ber374cksichtigt worden ist, ob gesetzliche oder allgemein aner-kannte Auslegungsregeln, wie Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungss344tze verletzt sind oder ob die Auslegung auf einem im Revisionsverfahren ger374gten Verfahrensfehler beruht (BGH, Senatsurteil vom 21. September 2005 - XII ZR 66/03 - NZM 2006, 54 f.). Solche revisionsrechtlich relevanten Auslegungsfehler werden von der Revision nicht aufgezeigt und sind auch nicht ersichtlich. 12 b) Ebenfalls ohne Erfolg macht die Revision geltend, das Berufungsge-richt habe zu Unrecht einen Versto337 der Beklagten gegen ihre 334berwachungs-pflicht verneint. Zwar ist der Schaden unstreitig durch einen Defekt der Z344hler- 13 - 7 - einrichtung entstanden, der bei regelm344337iger 334berwachung h344tte vermieden werden k366nnen. Das Berufungsgericht ist aber ohne Rechtsversto337 davon aus-gegangen, dass die Beklagte zur 334berwachung des Z344hlerkastens nicht ver-pflichtet war. 14 aa) Allerdings scheidet, wie das Berufungsgericht zu Recht ausgef374hrt hat, ein Schadensersatzanspruch nicht schon deshalb aus, weil die Z344hleranla-ge sich au337erhalb der Mietr344ume befindet. Nach der Rechtsprechung des Bun-desgerichtshofs (Urteil vom 27. M344rz 1972 - VIII ZR 177/70 - WM 1972, 658) k366nnen n344mlich auch solche Gefahrenquellen, die sich zwar au337erhalb der Mietsache, aber im selben Geb344ude befinden und sich w344hrend der Mietzeit auf die Mietr344ume auswirken, einen Mangel der Mietsache darstellen. Dem liegt die Erw344gung zugrunde, dass der Vermieter f374r Gefahrenquellen, die zu seinem Herrschafts- und Einflussbereich geh366ren, einstehen muss. Der Mieter darf darauf vertrauen, dass der Vermieter die Mietsache jedenfalls vor solchen Ge-fahrenquellen sch374tzt, f374r die er verantwortlich ist. bb) So liegen die Dinge im vorliegenden Fall aber nicht. Zu Recht weist das Berufungsgericht n344mlich darauf hin, dass sich der Z344hlerkasten zwar im Geb344ude der Vermieterin befindet, die Kontrolle des Kastens aber dem Einfluss der Vermieterin entzogen ist. Der Z344hler steht im Eigentum der Streithelferin, war verplombt und durfte von der Beklagten nicht ge366ffnet werden. Diese war damit zu einer effektiven 334berwachung von vornherein nicht in der Lage, ohne ihrerseits die Rechte des Elektrizit344tsversorgungsunternehmens zu verletzen. Die Anbringung, 334berwachung und Unterhaltung der Mess- und Steuereinrich-tung war, worauf das Berufungsgericht zu Recht hinweist, nach 247 18 Abs. 3 Satz 3 AVBEltV Aufgabe des Elektrizit344tsversorgungsunternehmens. 15 - 8 - Es kommt hinzu, dass die Kl344gerin mit der Streithelferin einen eigenen Stromlieferungsvertrag geschlossen hat. Der Z344hler des Elektrizit344tsversor-gungsunternehmens, an dem der Mangel aufgetreten ist, kam zwar mittelbar auch der Vermieterin zugute, diente aber in erster Linie der Durchf374hrung des Liefervertrages mit der Kl344gerin. Diese konnte danach redlicherweise nicht da-von ausgehen, dass die Beklagte den Z344hler, nur weil er in ihrem Geb344ude an-gebracht war, 374berwachen w374rde. Sie durfte und musste vielmehr damit rech-nen, dass diese Aufgabe von ihrer Lieferantin, der Streithelferin erf374llt w374rde. 16 Hahne Fuchs Ahlt V351zina Dose Vorinstanzen: LG Bautzen, Entscheidung vom 26.05.2003 - 3 O 1010/02 - OLG Dresden, Entscheidung vom 23.12.2003 - 5 U 1134/03 -
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