BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 236/03 Verk374ndet am: 14. Dezember 2005 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 305 c Abs. 2; AGBG 247 5 Zur Anwendung des 247 5 AGBG, wenn unklar bleibt, ob eine automatische Ver-l344ngerungsklausel erst nach Aus374bung aller Verl344ngerungsoptionen des Mie-ters oder auch schon zuvor Anwendung findet. BGH, Urteil vom 14. Dezember 2005 - XII ZR 236/03 - OLG Karlsruhe LG Offenburg - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 14. Dezember 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter Sprick, Fuchs, die Richterin Dr. V351zina und den Richter Dose f374r Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Kl344gerin werden das Urteil des 14. Zivilsenats in Freiburg des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 7. November 2003 aufgehoben und das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Offenburg vom 8. Januar 2002 abge344ndert. Es wird festgestellt, dass das Mietverh344ltnis zwischen den Partei-en 374ber die R344umlichkeiten in der R. Stra337e 205 in 205 O. nicht durch Ablauf der (um einen einmaligen Op-tionszeitraum von f374nf Jahren verl344ngerten) festen Mietzeit zum 31. August 2001 geendet hat, sondern dar374ber hinaus fortbesteht. Die Beklagte tr344gt die Kosten des Rechtsstreits. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten dar374ber, ob zwischen ihnen ein gewerbliches Miet-verh344ltnis fortbesteht. 1 Mit schriftlichem Vertrag vom 29. August 1985 vermietete die Rechtsvor-g344ngerin der Kl344gerin der Beklagten noch zu erstellende Gewerber344ume in O. 2 - 3 - 247 3 des von der Beklagten gestellten Formularmietvertrages lautet wie folgt: 3 "(1) Die Mietzeit beginnt mit der 334bernahme des schl374sselfertigen Miet-objekts am 1.9.1986 und betr344gt 10 Jahre. 205 (2) Der Mieter ist berechtigt, durch schriftliche Erkl344rung, die dem Ver-mieter sp344testens 6 Monate vor Beendigung des Mietverh344ltnisses zu-gehen muss, die Verl344ngerung des Mietverh344ltnisses um 5 Jahre zu ver-langen (Option). Dieses Recht kann der Mieter viermal aus374ben. (3) Nach Ablauf der Mietzeit (einschlie337lich der Optionszeitr344ume) ver-l344ngert sich das Mietverh344ltnis jeweils um 5 Jahre, falls es nicht seitens einer Vertragspartei sp344testens 12 Monate vor seiner Beendigung ge-k374ndigt wird." Mit Schreiben vom 5. Januar 1996 374bte die Beklagte ihr Optionsrecht aus, weshalb sich das Mietverh344ltnis bis zum 31. August 2001 verl344ngerte. Eine weitere Optionserkl344rung gab die Beklagte nicht ab. Sie ist der Ansicht, das Mietverh344ltnis sei mit dem 31. August 2001 beendet. 4 Die Kl344gerin meint demgegen374ber, dass sich das Mietverh344ltnis nach 247 3 Abs. 3 des Mietvertrages bis zum 31. August 2006 verl344ngert habe, da keine Vertragspartei sp344testens zw366lf Monate vor dem 31. August 2001 gek374ndigt habe. 5 Das Landgericht hat die Klage auf Feststellung, dass das Mietverh344ltnis zwischen den Parteien 374ber den 1. September 2001 hinaus bestehe, abgewie-sen. Die Berufung der Kl344gerin gegen dieses Urteil hat das Oberlandesgericht zur374ckgewiesen. Dagegen wendet sich die Kl344gerin mit ihrer vom Berufungsge-richt zugelassenen Revision. 6 - 4 - Entscheidungsgr374nde: 7 Die Revision der Kl344gerin hat Erfolg und f374hrt zur Feststellung, dass das Mietverh344ltnis der Parteien 374ber den 1. September 2001 hinaus fortbesteht. 8 1. Das Oberlandesgericht hat ausgef374hrt, das Mietverh344ltnis zwischen den Parteien sei mit Ablauf des 31. August 2001 beendet. Zu diesem Zeitpunkt sei die in 247 3 Abs. 1 und 2 des Mietvertrages vereinbarte Grundmietzeit von zehn Jahren zuz374glich eines einmaligen Optionszeitraums von f374nf Jahren ab-gelaufen, ohne dass es einer vorherigen "K374ndigung" des Vertragsverh344ltnisses durch die Parteien bedurft habe. Das Optionsrecht nach 247 3 Abs. 2 des Vertra-ges habe die Beklagte nur einmal ausge374bt. Die in 247 3 Abs. 3 vereinbarte Ver-l344ngerungsklausel sei damit noch nicht anwendbar. Das ergebe eine Auslegung dieser Bestimmung. Bei 247 3 Abs. 3 des Mietvertrages handele es sich um eine von der Mieterin gestellte und von der Unternehmensgruppe T. f374r eine Vielzahl von Vertr344gen vorformulierte Vertragsbedingung im Sinne von 247 1 AGBG. Die Auslegung sei nach den allgemeinen Regeln der 247247 133, 157 BGB dahin vor-zunehmen, dass die Verl344ngerungsklausel nicht schon nach Ablauf der fest vereinbarten Mietzeit von 10 Jahren, sondern erst nach dieser zuz374glich der vier Optionszeitr344ume, also erst 30 Jahre nach Mietbeginn, zur Anwendung komme. Die Voraussetzungen des 247 5 AGBG seien nicht erf374llt, weil nur eine einzige Auslegung vertretbar sei. Der Wortlaut f374hre allerdings zu keinem ein-deutigen Ergebnis. Zwar lege die Formulierung "nach Ablauf der Mietzeit (ein-schlie337lich der Optionszeitr344ume) 205" ein Verst344ndnis nahe, dass damit der nach Aus374bung aller der Mieterin vertraglich einger344umten Optionsrechte ver-strichene Zeitraum gemeint sei. Indessen erscheine aber auch eine Interpretati-on dahin m366glich, dass die Verl344ngerungsklausel sowohl f374r die fest vereinbarte Mietzeit von zehn Jahren als auch f374r aufgrund Optionsaus374bung begr374ndete weitere Vertragsabschl374sse gelten solle. - 5 - Lasse der Wortlaut mehrere Auslegungsm366glichkeiten zu, so sei derjeni-gen der Vorzug zu geben, die zu einem vern374nftigen, widerspruchsfreien und den Interessen beider Vertragsparteien gerecht werdenden Ergebnis f374hre. Dem entspreche allein das Verst344ndnis der Beklagten. Die Kumulation von Ver-l344ngerungsklausel, K374ndigungsm366glichkeit zum Ablauf der festen Mietzeit f374r beide Parteien und Optionsrechte k366nne bei Vereinbarung einer festen Mietzeit zwar sinnvoll sein, weil sie dem Mieter die M366glichkeit gebe, durch seine Opti-onserkl344rung die Beendigung des Mietverh344ltnisses durch den Vermieter zu verhindern. Entgegen der Auffassung des Kl344gers sei eine solche Kumulation aber nicht immer sinnvoll und im Zweifel nicht gewollt. Bei der hier vorliegenden Vertragsgestaltung f374hre sie zu Widerspr374chlichkeiten, weil f374r beide Parteien die Frist nach 247 3 Abs. 3 12 Monate, die Frist f374r die Option des Mieters nach 247 3 Abs. 2 nur sechs Monate betrage. Lasse man die Verl344ngerungsklausel be-reits nach Ablauf der zun344chst vereinbarten Mietzeit von zehn Jahren und nicht erst nach Ablauf der Mietzeit zuz374glich der Optionszeitr344ume eingreifen, werde der Mieterin die in 247 3 Abs. 2 einger344umte M366glichkeit genommen, sich erst sechs Monate vor Ablauf der Mietzeit zu entscheiden, ob sie von ihrem Options-recht Gebrauch machen wolle oder nicht. Bei Unentschiedenheit werde sie ge-zwungen, vorsorglich bereits zw366lf Monate vor dem vereinbarten Vertragsende einer Verl344ngerung des Mietvertrages zu widersprechen, um ein m366glicherwei-se gegen ihren Willen erfolgendes Wirksamwerden der Verl344ngerungsklausel nach 247 3 Abs. 3 des Vertrages zu verhindern. Entscheide sie sich sp344ter dann f374r eine Verl344ngerung des Vertrages und 374be sie ihr Optionsrecht nach 247 3 Abs. 2 aus, laufe sie Gefahr, dass ihr die Einrede widerspr374chlichen Verhaltens entgegengesetzt werde. 9 2. Die Auslegung des Berufungsgerichts h344lt einer rechtlichen Nachpr374-fung nicht stand. 10 - 6 - a) Nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts handelt es sich bei der Regelung in 247 3 Abs. 3 des Mietvertrages um eine vor-formulierte Vertragsbedingung im Sinne von 247 1 AGBG, die von der Unterneh-mensgruppe T. f374r eine Vielzahl von Vertr344gen verwendet worden ist. Der Se-nat kann die Klausel selbst auslegen, ohne dass es darauf ankommt, ob die Unternehmensgruppe die Klausel 374ber den Bezirk des Oberlandesgerichts hin-aus verwendet hat, da nunmehr auch gegen Berufungsurteile der Landgerichte eine Revision stattfinden kann (vgl. Urteil vom 5. Juli 2005 - X ZR 60/04 - NJW 2005, 2919, 2921). 11 b) Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass bei der Ausle-gung vorformulierter Vertragsbedingungen die allgemeinen Regeln der 247247 133, 157 BGB gelten (M374nchKomm/Basedow AGB-Gesetz 4. Aufl. 247 5 Rdn. 1) und in erster Linie vom Wortlaut der Erkl344rung auszugehen ist (Palandt/Heinrichs BGB 65. Aufl. 247 133 Rdn. 14 m.w.N.). Dem Berufungsgericht ist auch darin zu folgen, dass der Wortlaut hier zu keinem eindeutigen Ergebnis f374hrt. Die Formu-lierung "nach Ablauf der Mietzeit (einschlie337lich der Optionszeitr344ume)" l344sst die Auslegung zu, dass es erst nach Aus374bung aller der Mieterin einger344umter Optionsm366glichkeiten (hier also nach 30 Jahren Vertragslaufzeit) zu einer Ver-l344ngerung des Mietvertrages nach Abs. 3 kommen soll. Aber auch die Meinung, dass schon nach Ablauf der regul344ren Mietzeit von zehn Jahren sowie jeweils nach Ablauf einer der ersten drei Optionszeitr344ume eine Vertragsverl344ngerung gem344337 Abs. 3 eintritt, wenn keine der Parteien ein Jahr vor Ablauf der Mietzeit die Beendigung erkl344rt, ist mit dem Wortlaut der Klausel ohne weiteres verein-bar. L344sst der Wortlaut mehrere Auslegungsm366glichkeiten zu, so ist, wie das Berufungsgericht richtig sieht, derjenigen der Vorzug zu geben, die zu einem vern374nftigen, widerspruchsfreien und den Interessen beider Vertragsparteien gerecht werdenden Ergebnis f374hrt (Palandt/Heinrichs aaO Rdn. 18 m.w.N.). 12 - 7 - Die Auffassung des Berufungsgerichts, die Anwendung der Verl344nge-rungsklausel bereits nach Ablauf der regul344ren Mietzeit f374hre zu Widerspr374ch-lichkeiten, die den Interessen der Parteien entgegenst374nden, teilt der Senat jedoch nicht. Zwar trifft es zu, dass bei dieser Auslegung der Mieter bereits zw366lf Monate vor dem vereinbarten Vertragsende eine Entscheidung treffen muss; auch kann es sein, dass ihm widerspr374chliches Verhalten entgegen-gehalten wird, wenn er zun344chst eine Verl344ngerung ablehnt, aber sp344ter seine Meinung 344ndert und von seinem Optionsrecht Gebrauch machen will. Das Be-rufungsgericht r344umt bei seiner Interessenabw344gung diesem Umstand aber ein Gewicht ein, das ihm bei ausgewogener Ber374cksichtigung der Interessen beider Parteien nicht zukommt. 13 aa) Die Verl344ngerungsklausel mit der einj344hrigen "K374ndigungsfrist" (247 3 Abs. 3) und die Optionsregelung mit der Sechsmonatsfrist (247 3 Abs. 2) stehen selbst344ndig nebeneinander. Insbesondere ist das Verl344ngerungsrecht in Abs. 3 eigenst344ndig und nicht als Unterfall des Optionsrechts geregelt. Daf374r spricht bereits die Ausgestaltung beider Regelungen in jeweils selbst344ndigen Abs344t-zen. Aber auch inhaltlich beeintr344chtigt die Verl344ngerungsklausel das Options-recht 374ber den vom Berufungsgericht angef374hrten - eher seltenen und von der Mieterin beherrschbaren - Fall hinaus nicht. Vielmehr kann der Mieter nach Ab-lauf der Verl344ngerung das ihm einger344umte Optionsrecht uneingeschr344nkt aus-374ben. Wenn die Vermieterin die Verl344ngerung nicht will und deshalb "k374ndigt", kommt das Optionsrecht zur Geltung. Entgegen der Auffassung des Berufungs-gerichts und der Revisionserwiderung kann der Gesamtregelung auch nicht entnommen werden, dass der Mieter f374r jedwede Art der Vertragsverl344ngerung die Entscheidungsfreiheit bis sechs Monate vor Erreichen des regul344ren Ver-tragsendes haben sollte. Im Gegenteil m374sste, k344me die Verl344ngerungsklausel entsprechend der Auffassung des Berufungsgerichts erst nach Ablauf der ge-samten Optionszeit zur Anwendung, der Mieter ebenfalls bereits ein Jahr vor 14 - 8 - Ablauf entscheiden, ob er nach Ende des letzten Optionszeitraumes die Ver-l344ngerung will. 15 bb) Der Senat sieht keine ins Gewicht fallende Beeintr344chtigung der Inte-ressen der Beklagten, wenn sie sich sp344testens ein Jahr und nicht erst sechs Monate vor Ablauf der regul344ren Mietzeit entscheiden muss, ob sie eine auto-matische Verl344ngerung nach 247 3 Abs. 3 verhindern will. Entscheidet sie sich gegen eine Beendigung und damit f374r die Verl344ngerung, wird der Mietvertrag um weitere f374nf Jahre fortgesetzt und die Beklagte beh344lt im Anschluss daran die Optionsm366glichkeit nach 247 3 Abs. 2. Ein Nachteil kann ihr 374berhaupt nur entstehen, wenn sie sich zun344chst gegen die Verl344ngerung ausspricht, aber sp344ter ihr Optionsrecht dennoch aus374ben will. Vor den Folgen eines solchen widerspr374chlichen Verhaltens muss sie jedoch nicht durch eine zu Lasten der Vermieterin gehende Interessenauslegung gesch374tzt werden. Den vom Beru-fungsgericht geschilderten Entscheidungskonflikt im Falle der Unentschlossen-heit kann die Beklagte ohne Schwierigkeiten bew344ltigen. So kann sie etwa dem Einwand widerspr374chlichen Verhaltens dadurch vorbeugen, dass sie sich bei Ablehnung der Verl344ngerung nach 247 3 Abs. 3 das Optionsrecht ausdr374cklich vorbeh344lt. Will die Vermieterin den Vertrag nicht fortsetzen und "k374ndigt" sie deshalb ihrerseits, entsteht auch bei dieser Auslegung f374r die Mieterin kein Nachteil, weil sie durch Aus374bung ihres Optionsrechts die Verl344ngerung gegen den Willen der Vermieterin erzwingen kann. cc) Geht man demgegen374ber davon aus, dass sich der Vertrag nicht schon nach Ablauf der regul344ren Mietzeit (10 Jahre) automatisch verl344ngert, ist der Vorteil f374r die Mieterin gering. Zwar verbleiben ihr sechs Monate mehr an Bedenkzeit. Es ist aber eher fern liegend, dass die Entscheidung f374r sie dann leichter wird. Wenn sie nach neun Jahren unentschlossen ist, wird ihr die Ent-scheidung nach neuneinhalb Jahren in aller Regel nicht leichter fallen. Der Ent- 16 - 9 - scheidungsdruck k366nnte sich f374r sie sogar erh366hen. Macht sie n344mlich von der ersten Option keinen Gebrauch, so verliert sie ihr gesamtes Optionsrecht end-g374ltig. 17 dd) Es darf auch nicht 374bersehen werden, dass die Mieterin bei dieser Auslegung neben dem (geringen) Nachteil, sich bereits ein Jahr vor Vertrags-ende entscheiden zu m374ssen, einen erheblichen Vorteil erlangt. Sie hat, wenn die Vermieterin nicht "k374ndigt", die M366glichkeit, das Mietverh344ltnis 374ber die in Abs. 2 einger344umten Optionsm366glichkeiten hinaus um weitere f374nf Jahre zu verl344ngern, ein Vorteil, der den vom Berufungsgericht hervorgehobenen Nach-teil ausgleichen kann. "K374ndigt" die Vermieterin, so erleidet die Mieterin keinen Nachteil, weil ihr in jedem Falle 20 Jahre Optionsm366glichkeit gem344337 Abs. 2 ver-bleiben. ee) Schlie337lich darf auch nicht unber374cksichtigt bleiben, dass die Verl344n-gerungsklausel mit der einj344hrigen "K374ndigungsfrist" f374r beide Seiten gilt. Ein Entscheidungskonflikt kann auch bei der Vermieterin entstehen. K374ndigt sie nicht ein Jahr vor Ablauf der regul344ren Mietzeit, dann verl344ngert sich das Miet-verh344ltnis ebenfalls um f374nf Jahre. Entscheidet sie sich f374r die K374ndigung, so kann ihr die Mieterin mit der Aus374bung der Option entgegentreten. Die Vermie-terin muss damit ihre Entscheidung genauso fr374h wie die Mieterin treffen, ohne ihrerseits die M366glichkeit einer Option zu haben, wenn die Mieterin sich gegen eine Fortsetzung entscheidet. 18 ff) Letztlich kann die Verl344ngerungsm366glichkeit bereits am Ende der re-gul344ren Mietzeit und der ersten drei Optionszeitr344ume auch zu einem gewissen Ausgleich der beiderseitigen Interessen f374hren. Die in Abs. 2 vorgesehene Op-tionsm366glichkeit beg374nstigt n344mlich einseitig die Mieterin. Sie hat jeweils vier-einhalb Jahre Zeit, um sich klar zu werden, ob sie die Option aus374ben will, und 19 - 10 - muss ihre Entscheidung der Vermieterin erst sechs Monate vor Mietende mittei-len. Sch366pft sie diese M366glichkeit voll aus, verbleiben der Vermieterin gerade sechs Monate Zeit zur Suche eines Nachmieters. Es w344re deshalb interessen-gerecht, wenn der Vermieterin bei der erstmaligen Verl344ngerung nach immerhin zehn Jahren gem344337 247 3 Abs. 3 ein Jahr Zeit verbliebe, um einen neuen Mieter zu suchen. c) Aus den dargelegten 334berlegungen h344lt der Senat eine vom Beru-fungsgericht abweichende Auslegung f374r m366glich. Andererseits ist eine Ausle-gung zugunsten des Kl344gers ebenfalls nicht zwingend. Da nach Aussch366pfung der in Betracht kommenden Auslegungsm366glichkeiten ein nicht behebbarer Zweifel verbleibt, geht nach 247 5 AGBG die Unsicherheit zulasten der Beklagten, die die Klausel verwendet hat und deshalb die Folgen der fehlenden Eindeutig-keit tragen muss (vgl. BGH, Urteil vom 11. M344rz 1997 - X ZR 146/94 - NJW 1997, 3434, 3435). Das bedeutet, dass der Vertrag nach Ablauf der regul344ren Laufzeit und des ersten Optionszeitraums mangels "K374ndigung" fortbesteht. 20 - 11 - 3. Der Senat kann aufgrund der bisherigen Feststellungen in der Sache selbst entscheiden, da weiterer entscheidungserheblicher Sachvortrag nicht zu erwarten ist. Es ist daher festzustellen, dass das Mietverh344ltnis zwischen den Parteien fortbesteht. 21 Hahne Sprick Fuchs V351zina RiBGH Dose ist urlaubsbedingt verhindert zu unterschreiben. Hahne Vorinstanzen: LG Offenburg, Entscheidung vom 08.01.2002 - 3 O 216/01 - OLG Karlsruhe in Freiburg, Entscheidung vom 07.11.2003 - 14 U 23/02 -
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