BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 24/06 Verk374ndet am: 24. Oktober 2007 K374pferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 24. Oktober 2007 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter Sprick, Fuchs, Dr. Ahlt und die Richterin Dr. V351zina f374r Recht erkannt: Auf die Revision des Kl344gers wird das Urteil des 22. Zivilsenats des Oberlandesgerichts K366ln vom 31. Januar 2006 aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru-fungsgericht zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten dar374ber, ob das zwischen ihnen bestehende Miet-verh344ltnis durch fristlose K374ndigung des Kl344gers beendet worden ist. 1 Mit schriftlichem Vertrag vom 26. Juni 1998 mietete der Kl344ger von der Rechtsvorg344ngerin des Beklagten Gewerber344ume zum Betrieb eines "B374-ro(s)/Lager(s) etc. einer Filmcateringgesellschaft mit K374che" fest bis zum 30. Juni 2008. 2 247 1 Nr. 5 des Mietvertrages lautet: 3 "Der Vermieter leistet keine Gew344hr daf374r, dass die gemieteten R344ume den in Frage kommenden technischen Anforderungen sowie den beh366rd- - 3 - lichen und anderen Vorschriften entsprechen. Der Mieter hat beh366rdliche Auflagen auf eigene Kosten zu erf374llen." 4 In 247 14 Nr. 1 des Mietvertrages hei337t es: "Bauliche 304nderungen durch den Mieter, insbesondere Um- und Einbau-ten, Installationen, auch die Vergitterung der Fenster und die Herstellung und Ver344nderung von Feuerst344tten, d374rfen nur mit schriftlicher Einwilli-gung des Vermieters vorgenommen werden. Erteilt der Vermieter eine solche Einwilligung, so ist der Mieter f374r die Einholung der bauaufsichts-amtlichen Genehmigung verantwortlich und hat alle Kosten hierf374r zu tragen." Die vom Kl344ger gemieteten baulichen Anlagen waren als "Autokarosse-riewerkstatt und Fahrzeughalle" baurechtlich genehmigt. Der Kl344ger betrieb in diesen R344umen sein Cateringunternehmen bis April 2004 unbeanstandet. Mit Schreiben vom 5. April 2004 wies das zust344ndige Bauaufsichtsamt ihn jedoch im Rahmen einer Bu337geld-Anh366rung darauf hin, dass die ge344nderte Nutzung der Mietr344ume als Cateringbetrieb ohne Genehmigung ordnungswidrig sei. Daraufhin forderte der Kl344ger den Beklagten auf, an der Einholung der Geneh-migung der ge344nderten Nutzung mitzuwirken, was dieser jedoch ablehnte. Mit Schreiben vom 23. August 2004 drohte das Bauaufsichtsamt unter Hinweis auf sein Anh366rungsschreiben vom 5. April 2004 dem Kl344ger den Erlass einer Ord-nungsverf374gung an. Weiterhin r344umte es ihm Frist zur Beantragung einer Bau-genehmigung bis zum 14. September 2004 ein. Daraufhin stellte der Kl344ger beim Bauaufsichtsamt den Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung nach 247 68 BauO NRW f374r die erfolgte Nutzungs344nderung. Der Antrag wurde mit Be-scheid vom 23. September 2004 zur374ckgewiesen, weil bestimmte Planunterla-gen fehlten. Daraufhin erkl344rte der Kl344ger mit Anwaltschreiben vom 25. Oktober 2004, eingegangen bei der Beklagten am 26. Oktober 2004, die fristlose K374ndi-gung des Mietvertrages und erhob Klage auf Feststellung, dass das Mietver-h344ltnis zwischen den Parteien durch die K374ndigung vom 25. Oktober 2004 be- 5 - 4 - endet sei. Nachdem das Bauaufsichtsamt mit Schreiben vom 6. Januar 2005 erneut den Erlass einer Ordnungsverf374gung wegen Fehlens der Genehmigung der Nutzungs344nderung angedroht hatte, k374ndigte der Kl344ger mit Schreiben sei-ner Prozessbevollm344chtigten vom 8. Februar 2005 das Mietverh344ltnis erneut fristlos. Weiter k374ndigte der Kl344ger das Mietverh344ltnis fristlos mit Schreiben vom 3. M344rz 2005, weil der Beklagte trotz Abmahnung keine Heizung zur Verf374gung stelle. Das Landgericht hat der Klage antragsgem344337 stattgegeben. Auf die Be-rufung des Beklagten hat das Oberlandesgericht die Klage abgewiesen. Hier-gegen richtet sich die vom Senat zugelassene Revision des Kl344gers, mit der dieser die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils erstrebt. 6 Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat Erfolg und f374hrt zur Aufhebung des angefochtenen Ur-teils und zur Zur374ckverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht. 7 I. Das Oberlandesgericht hat ausgef374hrt, dass die K374ndigungen vom 25. Oktober 2004 und vom 8. Februar 2005 unwirksam seien, da der Kl344ger keinen wichtigen Grund zur K374ndigung des Mietverh344ltnisses (247 543 BGB) habe 8 - 5 - dartun k366nnen. Zwar k366nne eine zur fristlosen Vertragsk374ndigung berechtigen-de Entziehung des vertragsgem344337en Gebrauchs bzw. eine erhebliche Mangel-haftigkeit der Mietsache dann vorliegen, wenn die im Mietvertrag vorgesehene Nutzung der Mietr344ume gegen Vorschriften des 366ffentlichen Baurechts versto337e und die zust344ndige Baubeh366rde deshalb ein Einschreiten androhe. Vorliegend sei eine Haftung des Beklagten f374r den vom Kl344ger geltend gemachten Mangel aber wirksam ausgeschlossen. Dies ergebe sich zwar nicht aus 247 1 Nr. 5 des Mietvertrages. Vielmehr best374nden gegen diese formularvertragliche Regelung Bedenken, weil sie dem Mieter auch das Risiko aufb374rde, dass eine erforderli-che beh366rdliche Erlaubnis nicht zu erreichen sei. Im vorliegenden Fall komme jedoch die Regelung in 247 14 Nr. 1 des Vertrages hinzu. Danach habe es der Kl344ger 374bernommen, selbst f374r die zum Betrieb seines Cateringunternehmens erforderliche baurechtliche Nutzungs344nderungsgenehmigung zu sorgen, insbe-sondere sei es seine Aufgabe gewesen, die erforderlichen Planunterlagen f374r eine Genehmigung der Nutzungs344nderung auf eigene Kosten zu beschaffen. Die Regelung halte auch einer Inhaltskontrolle nach 247 307 BGB stand. Sie be-ziehe sich n344mlich nach ihrem Sinn und Zweck nur auf genehmigungsf344hige Nutzungs344nderungen und w374rde deshalb nicht eingreifen, wenn festst374nde, dass die vom Kl344ger vorgenommene Nutzungs344nderung aus Gr374nden des 366f-fentlichen Baurechts nicht genehmigt werden k366nnte. Soweit der Kl344ger geltend mache, die f374r seinen Betrieb erforderliche K374che sei nicht genehmigungsf344hig, sei sein Vortrag ohne hinreichende Substanz. Die Klausel benachteilige den Mieter nicht unangemessen. Denn der Vermieter k366nnte dem Mieter lediglich Planunterlagen 374ber den baulichen Zustand vor der Nutzungs344nderung zur Ver-f374gung stellen. Da es allein die Entscheidung des Mieters sei, welche Bauma337-nahmen er f374r seinen Betrieb f374r erforderlich halte und in welchem Umfang deshalb eine Nutzungs344nderungsgenehmigung erwirkt werden m374sse, sei es auch sachgerecht, dass der Mieter diese Unterlagen - durch Beauftragung ei- - 6 - nes Architekten - selbst beschaffe. Unzumutbar hohe Kosten seien dabei nicht zu erwarten. 9 Nicht entschieden zu werden brauche, ob die Einf374hrung der K374ndi-gungserkl344rung vom 8. M344rz 2005 in den Prozess dahin auszulegen sei, dass der Kl344ger seine Klage hilfsweise auch hierauf habe st374tzen wollen. Denn sein Vortrag, der Beklagte habe die Heizung einfach abgeklemmt, sei wegen des Umstands, dass die R344ume durch Fernw344rme beheizt w374rden, nicht nachvoll-ziehbar. II. Diese Ausf374hrungen halten einer revisionsrechtlichen Pr374fung nicht stand. 10 1. Zu Recht geht das Oberlandesgericht allerdings davon aus, dass das Fehlen der erforderlichen beh366rdlichen Genehmigung zur vertragsgem344337en Nutzung von Mietr344umen einen Mangel im Sinne von 247 536 BGB darstellt, der den Mieter zur fristlosen K374ndigung berechtigt, wenn ihm durch eine mit einer Zwangsmittelandrohung verbundene Ordnungsverf374gung die vertragsgem344337e Nutzung untersagt wird und f374r ihn zumindest Ungewissheit 374ber deren Zul344s-sigkeit besteht (BGH, Urteil vom 22. Juni 1988 - VIII ZR 232/87 - NJW 1988, 2664, 2665; Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts 9. Aufl. Rdn. 228 f.; Lindner-Figura/Opr351e/Stellmann Gesch344fts-raummiete Kap. 14, Rdn. 259 ff.). 11 2. Nicht zu beanstanden ist weiter die Auffassung des Berufungsgerichts, dass die Klausel in 247 1 Nr. 5 des Mietvertrages der Inhaltskontrolle nach 247 307 BGB nicht standh344lt, weil sie eine Haftung des Vermieters auch f374r den Fall 12 - 7 - ausschlie337t, dass die erforderliche beh366rdliche Genehmigung f374r den vom Mie-ter vorgesehenen Gewerbebetrieb aus Gr374nden versagt wird, die ausschlie337lich auf der Beschaffenheit oder der Lage des Mietobjekts beruhen. Damit sind nach der Klausel im Falle der Verweigerung der Genehmigung nicht nur Gew344hrleis-tungsrechte des Mieters, sondern auch dessen Befugnis zur fristlosen K374ndi-gung des Mietvertrages ausgeschlossen. Ein so weit gehender Haftungsaus-schluss benachteiligt aber den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und ist deshalb nach 247 307 BGB unwirksam (vgl. BGH, Urteil vom 22. Juni 1988 aaO). 3. Die Auslegung jedoch, die das Berufungsgericht 247 14 Nr. 1 des Miet-vertrages gegeben hat, h344lt einer rechtlichen Nachpr374fung nicht stand. 13 Da nunmehr auch gegen Berufungsurteile der Landgerichte eine Revisi-on stattfinden kann, vermag der Senat die Klausel selbst auszulegen, ohne dass es 226 im Gegensatz zur Meinung der Revisionserwiderung - darauf an-kommt, ob die Klausel 374ber den Bezirk des Oberlandesgerichts (oder auch nur eines Landgerichts) hinaus verwendet wird (vgl. BGH, Urteil vom 5. Juli 2005 - X ZR 60/04 - NJW 2005, 2919, 2921). Entgegen der Ansicht des Berufungsge-richts ergibt sich aus der Klausel nicht, dass der Kl344ger selbst f374r die zum Be-trieb seines Cateringunternehmens erforderliche baurechtliche Nutzungs344nde-rungsgenehmigung zu sorgen h344tte. Dieser vom Berufungsgericht vorgenom-menen Auslegung steht der Wortlaut der Klausel entgegen, der die Verpflich-tung des Vermieters unber374hrt l344sst, f374r den vertragsgem344337en Zustand der Mietsache zu sorgen. Vielmehr handelt es sich bei der genannten Klausel um die in vielen Mietvertr344gen anzutreffende Regelung, wonach der Mieter bauliche 304nderungen an der Mietsache nur mit Zustimmung des Vermieters vornehmen darf und ggf. die hierf374r anfallenden Kosten selbst zu tragen hat. 14 - 8 - 4. Der Senat kann jedoch nicht selbst entscheiden, ob die Weigerung des Beklagten, an der Einholung der Genehmigung zur Nutzungs344nderung mit-zuwirken, den Kl344ger zur fristlosen K374ndigung gem344337 247 543 Abs. 1 BGB be-rechtigte, so dass zwischen den Parteien ein Mietverh344ltnis nicht mehr besteht. Vielmehr sind weitere Feststellungen erforderlich. 15 16 a) Vorab w344re zu kl344ren, ob der Kl344ger nicht mit der Rechtsvorg344ngerin des Beklagten in einer m374ndlichen Vereinbarung, die allerdings entgegen 247 550 BGB keinen Niederschlag im schriftlichen Vertrag gefunden hat, es 374bernom-men hat, die R344ume selbst in den vertragsgem344337en Zustand zu versetzen und die entsprechenden Genehmigungen herbeizuf374hren. Hierf374r mag sprechen, dass der Kl344ger nach seinem Vortrag 75.000 200 in die R344ume investiert hat. Auch hat der Beklagte jedenfalls vorprozessual den Abschluss einer solchen m374ndlichen Vereinbarung behauptet). In diesem Falle w374rde ein Mangel der Mietsache - vorbehaltlich getroffe-ner Absprachen - allenfalls dann vorliegen, wenn, wie der Kl344ger behauptet, eine K374che zur Zubereitung von Speisen f374r den Cateringbetrieb nicht geneh-migungsf344hig gewesen w344re. 17 b) Sollte eine solche m374ndliche Vereinbarung nicht geschlossen worden sein, wird das Oberlandesgericht zu pr374fen haben, ob die Weigerung des Be-klagten, an der Herbeif374hrung der Genehmigung der Nutzungs344nderung mitzu-wirken, tats344chlich einen wichtigen Grund im Sinne von 247 543 Abs. 1 BGB dar-stellt. Dabei kann - auch im Rahmen von Treu und Glauben - eine Rolle spielen, welcher Aufwand f374r den Kl344ger erforderlich gewesen w344re, um die im Be-scheid des Bauaufsichtsamts vom 23. September 2004 genannten Auflagen zu erf374llen. 18 - 9 - c) Falls sich ergeben sollte, dass die K374ndigungen des Kl344gers vom 25. Oktober 2004 und 8. Februar 2005 unwirksam waren, so wird das Beru-fungsgericht zu pr374fen haben, ob das Mietverh344ltnis zwischen den Parteien durch die K374ndigung des Kl344gers vom 3. M344rz 2005 beendet worden ist. Der Feststellungsantrag des Kl344gers ist dahingehend auszulegen, dass er sich nicht auf die Wirksamkeit einer bestimmten K374ndigung bezieht, sondern darauf, dass das Mietverh344ltnis zwischen den Parteien ab 26. Oktober 2004 bzw. ab 9. Feb-ruar 2005 beendet ist (vgl. Senatsurteil vom 29. September 1999 - XII ZR 313/98 - NJW 2000, 354, 356). Die Einf374hrung der K374ndigungserkl344rung vom 3. M344rz 2005 im Schriftsatz vom 21. M344rz 2005 in den Rechtsstreit ist daher dahingehend aufzufassen, dass der Kl344ger damit weiter hilfsweise zu erreichen sucht, dass die Beendigung des Mietverh344ltnisses zwischen den Parteien f374r die Zeit ab Zugang dieser K374ndigungserkl344rung festgestellt werde. Ansonsten w344re die Einf374hrung der genannten K374ndigungserkl344rung ohne Sinn erfolgt. 19 - 10 - d) Die Zur374ckverweisung der Sache an das Berufungsgericht gibt den Parteien Gelegenheit zu weiterem Sachvortrag. 20 Vorsitzende Richterin am BGH Sprick Fuchs Dr. Hahne ist urlaubsabwesend und verhindert zu unterschreiben. Sprick Ahlt V351zina Vorinstanzen: LG K366ln, Entscheidung vom 02.06.2005 - 8 O 455/04 - OLG K366ln, Entscheidung vom 31.01.2006 - 22 U 112/05 -
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