BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 241/03 Verk374ndet am: 14. Dezember 2005 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 305 c Abs. 2; AGBG 247 5 Zur Anwendung des 247 5 AGBG, wenn unklar bleibt, ob eine automatische Ver-l344ngerungsklausel erst nach Aus374bung aller Verl344ngerungsoptionen des Mie-ters oder auch schon zuvor Anwendung findet. BGH, Urteil vom 14. Dezember 2005 - XII ZR 241/03 - OLG Karlsruhe LG Offenburg - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 14. Dezember 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter Sprick, Fuchs, die Richterin Dr. V351zina und den Richter Dose f374r Recht erkannt: Auf die Revision des Kl344gers wird das Urteil des 14. Zivilsenats in Freiburg des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 7. November 2003 aufgehoben. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Offenburg vom 26. M344rz 2002 wird zur374ckge-wiesen. Der Beklagten werden die Kosten der Berufung und der Revision auferlegt. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten dar374ber, ob zwischen ihnen ein gewerbliches Miet-verh344ltnis fortbesteht. 1 Mit schriftlichem Vertrag vom 18. Januar 1989 vermietete die Rechtsvor-g344ngerin des Kl344gers an die Rechtsvorg344ngerin der Beklagten ein erst zu er-stellendes Ladenlokal. 2 - 3 - 247 3 des von der Rechtsvorg344ngerin der Beklagten gestellten Formular-mietvertrages lautet: 3 "(1) Das Mietverh344ltnis beginnt mit 334bernahme des schl374sselfertigen Mietobjektes und l344uft 12 Jahre 205 (2) Der Mieter ist berechtigt, durch schriftliche Erkl344rung, die dem Ver-mieter sp344testens 6 Monate vor Beendigung des Mietverh344ltnisses zugehen mu337, die Verl344ngerung des Mietverh344ltnisses um 5 Jahre zu verlangen (Option). Dieses Recht kann der Mieter dreimal aus-374ben. Dem Mieter wird ein weiteres Optionsrecht einger344umt (Ver-tragsverl344ngerung um 3 Jahre - Entscheidungsfrist wiederum 6 Mo-nate). (3) Nach Ablauf der Mietzeit (einschlie337lich der Optionszeitr344ume) ver-l344ngert sich das Mietverh344ltnis jeweils um 5 Jahre, falls es nicht sei-tens einer Vertragspartei sp344testens 12 Monate vor seiner Beendi-gung beendigt wird." Das Mietverh344ltnis begann am 1. Juli 1990. 4 Am 9. Oktober 1998 schrieb die Beklagte an die Kl344gerin: 5 "205 Wir teilen Ihnen mit, dass wir aus wirtschaftlichen Gr374nden das Miet-objekt zum 31.12.1998 schlie337en werden. Selbstverst344ndlich 344ndert sich dadurch nichts an unseren mietvertraglichen Verpflichtungen, die wir auch weiter vollumf344nglich erf374llen werden. In beiderseitigem Interesse schlagen wir schon jetzt gemeinsam zu pr374fen vor, welche Anschluss-verwertungen m366glich sind." - 4 - Zum 31. Dezember 1998 schloss die Beklagte das in den Mietr344umen betriebene Filialgesch344ft. Anfang Juli 2001 bat die Beklagte den Kl344ger, einer Untervermietung zuzustimmen. Im anschlie337enden Schriftwechsel vertrat die Beklagte die Auffassung, dass das Mietverh344ltnis mit dem 30. Juni 2002 durch Zeitablauf ende. 6 7 Das Landgericht hat der Klage festzustellen, dass das zwischen den Par-teien bestehende Mietverh344ltnis 374ber den 30. Juni 2002 hinaus fortbestehe und durch ordentliche K374ndigung fr374hestens zum 30. Juni 2007 beendet werden k366nne, stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesge-richt das landgerichtliche Urteil abge344ndert und die Klage abgewiesen. Dage-gen wendet sich der Kl344ger mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Re-vision. Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat Erfolg und f374hrt zur Wiederherstellung des erstinstanzli-chen Urteils. 8 1. Das Oberlandesgericht hat ausgef374hrt, das Mietverh344ltnis zwischen den Parteien sei mit Ablauf des 30. Juni 2002 beendet. Zu diesem Zeitpunkt sei die in 247 3 Abs. 1 des Mietvertrages vereinbarte Mietzeit von 12 Jahren abgelau-fen, ohne dass es einer vorherigen "K374ndigung" des Vertragsverh344ltnisses durch die Parteien bedurft habe. Das Optionsrecht nach 247 3 Abs. 2 des Vertra-ges habe die Beklagte nicht ausge374bt. Die in 247 3 Abs. 3 vereinbarte Verl344nge-rungsklausel sei nach Ablauf der fest vereinbarten urspr374nglichen Mietzeit noch nicht anwendbar. Das ergebe eine Auslegung dieser Bestimmung. Bei 247 3 Abs. 3 des Mietvertrages handele es sich um eine von der Unternehmensgrup- 9 - 5 - pe T. f374r eine Vielzahl von Vertr344gen verwendete Vertragsbedingung im Sinne von 247 1 AGBG. Die Auslegung sei nach den allgemeinen Regeln der 247247 133, 157 BGB dahin vorzunehmen, dass die Verl344ngerungsklausel nicht schon nach Ablauf der fest vereinbarten Mietzeit von 12 Jahren, sondern erst nach dieser zuz374glich der vier Optionszeitr344ume, also erst 30 Jahre nach Mietbeginn, zur Anwendung komme. Die Voraussetzungen des 247 5 AGBG seien nicht erf374llt, weil nur eine einzige Auslegung vertretbar sei. Der Wortlaut f374hre allerdings zu keinem eindeutigen Ergebnis. Zwar lege die Formulierung "nach Ablauf der Mietzeit (einschlie337lich der Optionszeitr344ume) 205" ein Verst344ndnis nahe, dass damit der nach Aus374bung aller der Mieterin vertraglich einger344umten Options-rechte verstrichene Zeitraum gemeint sei. Indessen erscheine aber auch eine Interpretation dahin m366glich, dass die Verl344ngerungsklausel sowohl f374r die fest vereinbarte Mietzeit von 12 Jahren als auch f374r aufgrund Optionsaus374bung be-gr374ndete weitere Vertragsabschl374sse gelten solle. Lasse der Wortlaut mehrere Auslegungsm366glichkeiten zu, so sei derjeni-gen der Vorzug zu geben, die zu einem vern374nftigen, widerspruchsfreien und den Interessen beider Vertragsparteien gerecht werdenden Ergebnis f374hre. Dem entspreche allein das Verst344ndnis der Beklagten. Die Kumulation von Ver-l344ngerungsklausel, K374ndigungsm366glichkeit zum Ablauf der festen Mietzeit f374r beide Parteien und Optionsrechte k366nne bei Vereinbarung einer festen Mietzeit zwar sinnvoll sein, weil sie dem Mieter die M366glichkeit gebe, durch seine Opti-onserkl344rung die Beendigung des Mietverh344ltnisses durch den Vermieter zu verhindern. Entgegen der Auffassung des Kl344gers sei eine solche Kumulation aber nicht immer sinnvoll und im Zweifel nicht gewollt. Bei der hier vorliegenden Vertragsgestaltung f374hre sie zu Widerspr374chlichkeiten, weil f374r beide Parteien die Frist nach 247 3 Abs. 3 12 Monate, die Frist f374r die Option des Mieters nach 247 3 Abs. 2 aber nur sechs Monate betrage. Lasse man die Verl344ngerungsklau-sel bereits nach Ablauf der zun344chst vereinbarten Mietzeit von 12 Monaten und 10 - 6 - nicht erst nach Ablauf der Mietzeit zuz374glich der Optionszeitr344ume eingreifen, werde der Mieterin die in 247 3 Abs. 2 einger344umte M366glichkeit genommen, sich erst sechs Monate vor Ablauf der Mietzeit zu entscheiden, ob sie von ihrem Op-tionsrecht Gebrauch machen wolle oder nicht. Bei Unentschiedenheit werde sie gezwungen, vorsorglich bereits 12 Monate vor dem vereinbarten Vertragsende einer Verl344ngerung des Mietvertrages zu widersprechen, um ein m366glicherwei-se gegen ihren Willen erfolgendes Wirksamwerden der Verl344ngerungsklausel nach 247 3 Abs. 3 des Vertrages zu verhindern. Entscheide sie sich sp344ter dann f374r eine Verl344ngerung des Vertrages und 374be sie ihr Optionsrecht nach 247 3 Abs. 2 aus, laufe sie Gefahr, dass ihr die Einrede widerspr374chlichen Verhaltens entgegengesetzt werde. 2. Die Auslegung des Berufungsgerichts h344lt einer rechtlichen Nachpr374-fung nicht stand. 11 a) Nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts handelt es sich bei der Regelung in 247 3 Abs. 3 des Mietvertrages um eine vor-formulierte Vertragsbedingung im Sinne von 247 1 AGBG, die von der Unterneh-mensgruppe T. f374r eine Vielzahl von Vertr344gen verwendet worden ist. Der Se-nat kann die Klausel selbst auslegen, ohne dass es darauf ankommt, ob die Unternehmensgruppe die Klausel 374ber den Bezirk des Oberlandesgerichts hin-aus verwendet hat, da nunmehr auch gegen Berufungsurteile der Landgerichte eine Revision stattfinden kann (vgl. Urteil vom 5. Juli 2005 - X ZR 60/04 - NJW 2005, 2919, 2921). 12 b) Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass bei der Ausle-gung vorformulierter Vertragsbedingungen die allgemeinen Regeln der 247247 133, 157 BGB gelten (M374nchKomm/Basedow AGB-Gesetz 4. Aufl. 247 5 Rdn. 1) und in erster Linie vom Wortlaut der Erkl344rung auszugehen ist (Palandt/Heinrichs 13 - 7 - BGB 65. Aufl. 247 133 Rdn. 14 m.w.N.). Dem Berufungsgericht ist auch darin zu folgen, dass der Wortlaut hier zu keinem eindeutigen Ergebnis f374hrt. Die Formu-lierung "nach Ablauf der Mietzeit (einschlie337lich der Optionszeitr344ume)" l344sst die Auslegung zu, dass es erst nach Aus374bung aller der Mieterin einger344umter Optionsm366glichkeiten zu einer Verl344ngerung des Mietvertrages nach Abs. 3 kommen soll. Aber auch die Meinung, dass schon nach Ablauf der regul344ren Mietzeit von 12 Jahren eine Vertragsverl344ngerung gem344337 Abs. 3 eintritt, wenn keine der Parteien ein Jahr vor Ablauf der Mietzeit die Beendigung erkl344rt, ist mit dem Wortlaut der Klausel ohne weiteres vereinbar. L344sst der Wortlaut meh-rere Auslegungsm366glichkeiten zu, so ist, wie das Berufungsgericht richtig sieht, derjenigen der Vorzug zu geben, die zu einem vern374nftigen, widerspruchsfreien und den Interessen beider Vertragsparteien gerecht werdenden Ergebnis f374hrt (Palandt/Heinrichs aaO Rdn. 18 m.w.N.). Die Auffassung des Berufungsgerichts, die Anwendung der Verl344nge-rungsklausel bereits nach Ablauf der regul344ren Mietzeit f374hre zu Widerspr374ch-lichkeiten, die den Interessen der Parteien entgegenst374nden, teilt der Senat jedoch nicht. Zwar trifft es zu, dass bei dieser Auslegung der Mieter bereits 12 Monate vor dem vereinbarten Vertragsende eine Entscheidung treffen muss; auch kann es sein, dass ihm widerspr374chliches Verhalten entgegengehalten wird, wenn er zun344chst eine Verl344ngerung ablehnt, aber sp344ter seine Meinung 344ndert und von seinem Optionsrecht Gebrauch machen will. Das Berufungsge-richt r344umt bei seiner Interessenabw344gung diesem Umstand aber ein Gewicht ein, das ihm bei ausgewogener Ber374cksichtigung der Interessen beider Partei-en nicht zukommt. 14 aa) Die Verl344ngerungsklausel mit der einj344hrigen "K374ndigungsfrist" (247 3 Abs. 3) und die Optionsregelung mit der Sechsmonatsfrist (247 3 Abs. 2) stehen selbst344ndig nebeneinander. Insbesondere ist das Verl344ngerungsrecht in Abs. 3 15 - 8 - eigenst344ndig und nicht als Unterfall des Optionsrechts geregelt. Daf374r spricht bereits die Ausgestaltung beider Regelungen in jeweils selbst344ndigen Abs344t-zen. Aber auch inhaltlich beeintr344chtigt die Verl344ngerungsklausel das Options-recht 374ber den vom Berufungsgericht angef374hrten - eher seltenen und vom Mie-ter beherrschbaren - Fall hinaus nicht. Vielmehr kann der Mieter nach Ablauf der Verl344ngerung das ihm einger344umte Optionsrecht uneingeschr344nkt aus374ben. Wenn der Vermieter die Verl344ngerung nicht will und deshalb "k374ndigt", kommt das Optionsrecht zur Geltung. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts und der Revisionserwiderung kann der Gesamtregelung auch nicht entnommen werden, dass der Mieter f374r jedwede Art der Vertragsverl344ngerung die Ent-scheidungsfreiheit bis sechs Monate vor Erreichen des regul344ren Vertragsen-des haben sollte. Im Gegenteil m374sste, k344me die Verl344ngerungsklausel ent-sprechend der Auffassung des Berufungsgerichts erst nach Ablauf der gesam-ten Optionszeit zur Anwendung, der Mieter ebenfalls bereits ein Jahr vor Ablauf entscheiden, ob er nach Ende des letzten Optionszeitraumes die Verl344ngerung will. bb) Der Senat sieht keine ins Gewicht fallende Beeintr344chtigung der Inte-ressen der Beklagten, wenn sie sich sp344testens ein Jahr und nicht erst sechs Monate vor Ablauf der regul344ren Mietzeit entscheiden muss, ob sie eine auto-matische Verl344ngerung nach 247 3 Abs. 3 verhindern will. Entscheidet sie sich gegen eine Beendigung und damit f374r die Verl344ngerung, wird der Mietvertrag um weitere f374nf Jahre fortgesetzt und die Beklagte beh344lt im Anschluss daran die Optionsm366glichkeit nach 247 3 Abs. 2. Ein Nachteil kann ihr 374berhaupt nur entstehen, wenn sie sich zun344chst gegen die Verl344ngerung ausspricht, aber sp344ter ihr Optionsrecht dennoch aus374ben will. Vor den Folgen eines solchen widerspr374chlichen Verhaltens muss sie jedoch nicht durch eine zu Lasten des Vermieters gehende Interessenauslegung gesch374tzt werden. Den vom Beru-fungsgericht geschilderten Entscheidungskonflikt im Falle der Unentschlossen- 16 - 9 - heit kann die Beklagte ohne Schwierigkeiten bew344ltigen. So kann sie etwa dem Einwand widerspr374chlichen Verhaltens dadurch vorbeugen, dass sie sich bei Ablehnung der Verl344ngerung nach 247 3 Abs. 3 das Optionsrecht ausdr374cklich vorbeh344lt. Will der Vermieter den Vertrag nicht fortsetzen und "k374ndigt" er des-halb seinerseits, dann entsteht auch bei dieser Auslegung f374r die Mieterin kein Nachteil, weil sie durch Aus374bung ihres Optionsrechts die Verl344ngerung gegen den Willen des Vermieters erzwingen kann. cc) Geht man demgegen374ber davon aus, dass sich der Vertrag nicht schon nach Ablauf der regul344ren Mietzeit (12 Jahre) automatisch verl344ngert, ist der Vorteil f374r die Mieterin gering. Zwar verbleiben ihr sechs Monate mehr an Bedenkzeit. Es ist aber eher fern liegend, dass die Entscheidung f374r sie dann leichter wird. Wenn sie nach elf Jahren unentschlossen ist, wird ihr die Ent-scheidung nach elfeinhalb Jahren in aller Regel nicht leichter fallen. Der Ent-scheidungsdruck k366nnte sich f374r sie sogar erh366hen. Macht sie n344mlich von der ersten Option keinen Gebrauch, so verliert sie ihr gesamtes Optionsrecht end-g374ltig. 17 dd) Es darf auch nicht 374bersehen werden, dass die Mieterin bei dieser Auslegung neben dem (geringen) Nachteil, sich bereits ein Jahr vor Vertrags-ende entscheiden zu m374ssen, einen erheblichen Vorteil erlangt. Sie hat, wenn der Vermieter nicht "k374ndigt", die M366glichkeit, das Mietverh344ltnis 374ber die in Abs. 2 einger344umten Optionsm366glichkeiten hinaus um weitere f374nf Jahre zu verl344ngern, ein Vorteil, der den vom Berufungsgericht hervorgehobenen Nach-teil ausgleichen kann. "K374ndigt" der Vermieter, so erleidet die Mieterin keinen Nachteil, weil ihr in jedem Falle 18 Jahre Optionsm366glichkeit gem344337 Abs. 2 ver-bleiben. 18 - 10 - ee) Schlie337lich darf auch nicht unber374cksichtigt bleiben, dass die Verl344n-gerungsklausel mit der einj344hrigen "K374ndigungsfrist" f374r beide Seiten gilt. Ein Entscheidungskonflikt kann auch beim Vermieter entstehen. K374ndigt er nicht ein Jahr vor Ablauf der regul344ren Mietzeit, dann verl344ngert sich das Mietverh344ltnis ebenfalls um f374nf Jahre. Entscheidet er sich f374r die K374ndigung, so kann ihm die Mieterin mit der Aus374bung der Option entgegentreten. Der Vermieter muss da-mit seine Entscheidung genauso fr374h wie die Mieterin treffen, ohne seinerseits die M366glichkeit einer Option zu haben, wenn die Mieterin sich gegen eine Fort-setzung entscheidet. 19 ff) Letztlich kann die Verl344ngerungsm366glichkeit bereits am Ende der re-gul344ren Mietzeit auch zu einem gewissen Ausgleich der beiderseitigen Interes-sen f374hren. Die in Abs. 2 vorgesehene Optionsm366glichkeit beg374nstigt n344mlich einseitig die Mieterin. Sie hat jeweils viereinhalb Jahre Zeit, um sich klar zu werden, ob sie die Option aus374ben will, und muss ihre Entscheidung dem Ver-mieter erst sechs Monate vor Mietende mitteilen. Sch366pft sie diese M366glichkeit voll aus, verbleiben dem Vermieter gerade sechs Monate Zeit zur Suche eines Nachmieters. Es w344re deshalb interessengerecht, wenn dem Vermieter bei der erstmaligen Verl344ngerung nach immerhin 12 Jahren gem344337 247 3 Abs. 3 ein Jahr Zeit verbliebe, um einen neuen Mieter zu suchen. 20 c) Aus den dargelegten 334berlegungen h344lt der Senat eine vom Beru-fungsgericht abweichende Auslegung f374r m366glich. Andererseits ist eine Ausle-gung zugunsten des Kl344gers ebenfalls nicht zwingend. Da nach Aussch366pfung der in Betracht kommenden Auslegungsm366glichkeiten ein nicht behebbarer Zweifel verbleibt, geht nach 247 5 AGBG die Unsicherheit zulasten der Beklagten, deren Rechtsvorg344ngerin die Klausel verwendet hat und die deshalb die Folgen der fehlenden Eindeutigkeit tragen muss (vgl. BGH, Urteil vom 11. M344rz 1997 - X ZR 146/94 - NJW 1997, 3434, 3435). Das bedeutet, dass der Vertrag nach 21 - 11 - Ablauf der regul344ren Laufzeit mangels "K374ndigung" um f374nf Jahre verl344ngert wurde. 22 d) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung hat die Beklagte nicht rechtzeitig einer Verl344ngerung nach Abs. 3 widersprochen. Das Beru-fungsgericht hat das Schreiben der Beklagten vom 9. Oktober 1998 nicht aus-gelegt. Da weiterer Vortrag hierzu nicht zu erwarten ist, kann der Senat die Er-kl344rung selbst auslegen (BGH, Urteil vom 19. M344rz 1992 aaO). Sie ist nicht da-hin zu verstehen, dass die Beklagte die Fortsetzung des Mietverh344ltnisses ab-gelehnt hat. Die Beklagte hat lediglich erkl344rt, in beiderseitigem Interesse solle die M366glichkeit der Anschlussverwertung gepr374ft werden. Eine Beendigung im Sinne von 247 3 Abs. 3 ist darin nicht zu sehen. Die Beklagte h344tte das Mietobjekt auch selbst verwerten k366nnen, weil ihr in 247 5 die M366glichkeit der Untervermie-tung einger344umt ist. - 12 - 3. Das Landgericht hat der Feststellungsklage daher zu Recht stattgege-ben. Diese Entscheidung kann der Senat aufgrund der bisherigen Feststellun-gen selbst treffen, da weiterer entscheidungserheblicher Sachvortrag nicht zu erwarten ist. 23 Hahne Sprick Fuchs V351zina RiBGH Dose ist urlaubsbedingt verhindert zu unterschreiben. Hahne Vorinstanzen: LG Offenburg, Entscheidung vom 26.03.2002 - 4 O 64/01 - OLG Karlsruhe in Freiburg, Entscheidung vom 07.11.2003 - 14 U 74/02 -
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