BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERS304UMNIS- URTEIL XI ZR 241/06 Verk374ndet am: 18. M344rz 2008 Herrwerth, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die m374ndliche Ver-handlung vom 18. M344rz 2008 durch den Vorsitzenden Richter Dr. h.c. Nobbe, die Richter Dr. M374ller und Dr. Joeres, die Richterin Mayen und den Richter Maihold f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 15. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 21. Juni 2006 im Kostenpunkt und insoweit aufgeho-ben, als zum Nachteil der Beklagten entschieden wor-den ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an den 17. Zivilsenat des Berufungsgerichts zur374ckverwiesen. Das Vers344umnisurteil ist vorl344ufig vollstreckbar. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Die Kl344ger verlangen von der beklagten Bausparkasse Schadens-ersatz wegen vorvertraglicher Pflichtverletzungen und aus Delikt im Zu-sammenhang mit dem Erwerb und der Finanzierung einer Eigentums-wohnung. Die Kl344ger, eine damals 48 Jahre alte Erzieherin und ihr Ehemann, ein damals ebenfalls 48 Jahre alter Fluggastkontrolleur, wurden im Jahr 1999 von einem Vermittler geworben, zwecks Steuerersparnis ohne Eigenkapital eine Eigentumswohnung in Ha. in dem Objekt J. zu erwerben. Der Vermittler war f374r die H. GmbH t344tig, die seit 1990 in gro337em Umfang Anlageobjekte ver-trieb, die die Beklagte finanzierte. 2 Im Rahmen der Gespr344che h344ndigte der Vermittler den Kl344gern unter anderem eine Beispielrechnung aus, in welcher monatliche Netto-mieteinnahmen von jeweils 419 DM ausgewiesen waren. Im Rahmen der Gespr344che unterschrieben die Kl344ger am 15. Februar 1999 unter ande-rem eine Vereinbarung 374ber Mietenverwaltung. Darin traten sie der f374r die zu erwerbende Wohnung bestehenden Mietpoolgemeinschaft bei, die von der zur H. Gruppe (im Folgenden: H. Gruppe) geh366-renden M. GmbH (im Folgen-den: M. ) verwaltet wurde. In dem Besuchsbericht war eine Mietpool-aussch374ttung von 204z.Z223 419 DM ausgewiesen. Am 4. M344rz 1999 nahmen die Kl344ger das notarielle Verkaufsangebot der Verk344uferin an und unter-schrieben zur Finanzierung des Kaufpreises von 118.188 DM zuz374glich 3 - 4 - Nebenkosten einen Darlehensvertrag. Danach wurde der Kauf mit Hilfe eines tilgungsfreien Vorausdarlehens der Landesbank (im Folgenden: L-Bank) in H366he von 152.000 DM sowie zweier Bausparvertr344ge bei der Beklagten 374ber je 76.000 DM finanziert. Bedingung f374r die Auszahlung sowohl des Voraus- als auch der Bau-spardarlehen war nach 247 3 des Vertrages unter anderem der Beitritt zu einer Mieteinnahmegemeinschaft (Mietpool). Zur Sicherung des valutier-ten Vorausdarlehens und der nach Zuteilung der jeweiligen Bausparver-tr344ge auszureichenden Bauspardarlehen wurde zugunsten der L-Bank eine Grundschuld in H366he des Vorausdarlehensbetrags nebst Zinsen be-stellt. Mit ihrer Klage begehren die Kl344ger, die die Mietpoolvereinbarung nach Insolvenz der Mietpoolverwalterin im August 2000 mit Schreiben vom 6. Oktober 2000 gek374ndigt haben, Schadensersatz. Sie verlangen Zahlung von 70.689,68 200 nebst Zinsen als Ersatz der Aufwendungen, die sie zur Vollziehung der im Februar/M344rz 1999 abgeschlossenen Vertr344ge erbracht haben, Zug-um-Zug gegen 334bertragung der Eigentumswoh-nung. 4 Ihre Anspr374che st374tzen sie in erster Linie darauf, dass die Beklag-te ihre vorvertraglichen Aufkl344rungspflichten verletzt habe. Kaufvertrag und Darlehensvertrag seien sittenwidrig. Die erworbene Wohnung habe im Kaufzeitpunkt einen Verkehrswert von weniger als der H344lfte des Kaufpreises gehabt. Die von der Beklagten verlangte Beteiligung an dem Mietpool habe zudem unkalkulierbare Nachteile und Risiken mit sich ge-bracht. Das Mietpoolkonzept, das von der H. Gruppe gemeinsam mit der Beklagten erarbeitet worden sei, habe generell - so auch in ihrem 5 - 5 - Fall - betr374gerisch von Anfang an fiktiv 374berh366hte Aussch374ttungen vor-gesehen, so dass ihnen ein in Wahrheit nicht vorhandener und auch nicht erzielbarer Mietertrag vorgespiegelt worden sei. Die versprochene Mietpoolaussch374ttung von 419 DM monatlich sei angesichts des schlech-ten baulichen Zustands des Objekts, dessen extrem schlechter Lage und der schwierigen sozialen Struktur der Mieter zu keinem Zeitpunkt zu er-zielen gewesen. Bei Abschluss des Wohnungskaufvertrages seien im Haus J. weniger als 20% der Wohnungen vermietet gewesen. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat ihr auf die Berufung der Kl344ger bis auf einen geringen Teil der Zins-forderung stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht f374r die Beklagte zugelassenen Revision begehrt diese die Wiederherstellung des landge-richtlichen Urteils. 6 Entscheidungsgr374nde: Da die Kl344ger in der m374ndlichen Verhandlung trotz rechtzeitiger Ladung zum Termin nicht vertreten waren, war 374ber die Revision der Be-klagten durch Vers344umnisurteil zu entscheiden. Das Urteil ist jedoch keine Folge der S344umnis, sondern beruht auf einer Sachpr374fung (vgl. BGHZ 37, 79, 81 f.). 7 Die Revision ist begr374ndet. Sie f374hrt zur Aufhebung des angefoch-tenen Urteils, soweit zum Nachteil der Beklagten erkannt worden ist, und zur Zur374ckverweisung der Sache an das Berufungsgericht. 8 - 6 - I. 9 Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgef374hrt: Den Kl344gern stehe gegen die Beklagte wegen Verschuldens bei Vertragsschluss ein Anspruch auf Ersatz s344mtlicher Sch344den im Zusam-menhang mit dem Abschluss der Vertr344ge von Februar/M344rz 1999 zu. Die Beklagte sei verpflichtet gewesen, die Kl344ger 374ber Nachteile und Ri-siken der Mietpoolkonstruktion, insbesondere die Gefahr 374berh366ht kalku-lierter Mietpoolaussch374ttungen und die Unseriosit344t der Verwalterin, auf-zukl344ren, weil sie mit der im Darlehensvertrag enthaltenen Bedingung eines Beitritts zu einem Mietpool einen besonderen Gef344hrdungstatbe-stand geschaffen habe. Einen weiteren zur Aufkl344rung verpflichtenden Gef344hrdungstatbestand habe sie dadurch geschaffen, dass sie ihre hausinternen Wertermittlungen wissentlich an den systematisch 374berh366h-ten Mietaussch374ttungen ausgerichtet habe. Die Aufkl344rung in den vorlie-genden Unterlagen sei insoweit nicht ausreichend. Die Gef344hrdung habe sich im Fall der Kl344ger auch realisiert, weil die Mietaussch374ttungen f374r ihre Wohnung von Anfang an vors344tzlich erheblich 374berh366ht gewesen seien. Ob die Beklagte den Kl344gern zudem schadensersatzpflichtig sei, weil sie sie nicht ausreichend 374ber die komplizierte Finanzierungskon-struktion aufgekl344rt habe, k366nne ebenso offen bleiben wie die Frage, ob der Beklagten auch unter den Gesichtspunkten eines aufkl344rungspflichti-gen Wissensvorsprungs oder einer Interessenkollision ein Aufkl344rungs-verschulden zur Last falle und ob die Vertr344ge wegen Sittenwidrigkeit nichtig seien. 10 - 7 - 11 Die Beklagte hafte zus344tzlich wegen Beihilfe zum Betrug gem344337 247247 263, 27 StGB, 247247 823 Abs. 2, 31 BGB. Sie habe das Anlagegesch344ft durch ihre Finanzierung erm366glicht, obwohl ihr bekannt gewesen sei, dass die Vertreter der H. Gruppe die Kl344ger 374ber den Ertragswert der Wohnung jedenfalls insoweit get344uscht h344tten, als in den angegebenen Mietpoolaussch374ttungen systematisch und vors344tzlich Reparaturen im Sondereigentum nicht einkalkuliert gewesen seien. II. Diese Ausf374hrungen halten rechtlicher 334berpr374fung in mehreren Punkten nicht stand. 12 1. Das Berufungsgericht h344tte mit der gegebenen Begr374ndung nicht annehmen d374rfen, dass die Beklagte durch die in 247 3 des Darle-hensvertrages vorgesehene Bedingung, nach der die Auszahlung der Darlehensvaluta von einem Beitritt der Darlehensnehmer zu einem Miet-pool abh344ngig war, einen besonderen Gef344hrdungstatbestand geschaf-fen hat, der sie zur Aufkl344rung 374ber die damit verbundenen Risiken ver-pflichtet h344tte. 13 a) Nach st344ndiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ei-ne kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bautr344ger- und Erwerbermodellen zur Risikoaufkl344rung 374ber das finanzierte Gesch344ft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf re-gelm344337ig davon ausgehen, dass die Kunden entweder 374ber die notwen- 14 - 8 - digen Kenntnisse oder Erfahrungen verf374gen oder sich jedenfalls der Hil-fe von Fachleuten bedient haben. Aufkl344rungs- und Hinweispflichten be-z374glich des finanzierten Gesch344fts k366nnen sich daher nur aus den be-sonderen Umst344nden des konkreten Einzelfalls ergeben. Dies kann der Fall sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durch-f374hrung oder dem Vertrieb des Projekts 374ber ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden besonderen Gef344hrdungstatbestand f374r den Kunden schafft oder dessen Entstehung beg374nstigt, wenn sie sich im Zusam-menhang mit Kreditgew344hrungen sowohl an den Bautr344ger als auch an einzelne Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erken-nen kann (vgl. etwa BGHZ 159, 294, 316; 161, 15, 20 sowie Senatsurtei-le BGHZ 168, 1, 19 f., Tz. 41 und vom 9. November 2004 - XI ZR 315/03, WM 2005, 72, 76, vom 15. M344rz 2005 - XI ZR 135/04, WM 2005, 828, 830 sowie vom 20. M344rz 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 877, Tz. 15). Davon ist auch das Berufungsgericht im Ausgangspunkt zutref-fend ausgegangen. b) Die Begr374ndung, mit der es ein Aufkl344rungsverschulden ange-nommen hat, ist rechtlich aber nicht haltbar. 15 aa) Rechtsfehlerhaft ist die Annahme des Berufungsgerichts, aus der Verpflichtung der Kl344ger, dem f374r ihr Objekt bestehenden Mietpool beizutreten, folge auch ohne Hinzutreten spezifischer Gefahren des kon-kreten Mietpools eine umfassende Haftung der Beklagten wegen Schaf-fung eines besonderen Gef344hrdungstatbestands. 16 - 9 - 17 Dies hat der erkennende Senat bereits mit Urteil vom 20. M344rz 2007 (XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 877 f., Tz. 17-22), dem in den we-sentlichen Punkten dieselbe - weitgehend wortgleiche - Begr374ndung des Berufungsgerichts und eine vergleichbare Beitrittsvereinbarung zugrunde lag, entschieden und im Einzelnen begr374ndet. Darauf wird Bezug ge-nommen. bb) Wie der erkennende Senat mit Urteil vom 20. M344rz 2007 (aaO S. 879 f., Tz. 27 ff.) ebenfalls entschieden und im Einzelnen begr374ndet hat, ist hingegen der weitere Ansatz des Berufungsgerichts zutreffend, dass die finanzierende Bank, die - wie die Beklagte - den Beitritt zu ei-nem Mietpool zur Bedingung der Darlehensauszahlung gemacht hat, bei Hinzutreten spezifischer Risiken des konkreten Mietpools Aufkl344rungs-pflichten wegen eines durch sie bewusst geschaffenen oder beg374nstigten besonderen Gef344hrdungstatbestands treffen k366nnen, deren Verletzung einen umfassenden R374ckabwicklungsanspruch der Darlehensnehmer zur Folge haben kann. Dies kann etwa der Fall sein, wenn die Bank den Bei-tritt in Kenntnis einer bereits bestehenden 334berschuldung des konkreten Mietpools oder in Kenntnis des Umstands verlangt, dass dem konkreten Mietpool Darlehen gew344hrt wurden, f374r die der Anleger als Poolmitglied mithaften muss. Gleiches gilt, wenn die finanzierende Bank den Beitritt verlangt, obwohl sie wei337, dass die Aussch374ttungen des Pools konstant 374berh366ht sind, d.h. nicht auf nachhaltig erzielbaren Einnahmen beruhen, so dass der Anleger nicht nur einen falschen Eindruck von der Rentabili-t344t und Finanzierbarkeit des Vorhabens erh344lt, sondern dar374ber hinaus seine gesamte Finanzierung Gefahr l344uft, wegen st344ndig erforder-licher Nachzahlungen zu scheitern (Senatsurteil vom 20. M344rz 2007 18 - 10 - - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 879, Tz. 27). Insoweit sind jedoch die Feststellungen des Berufungsgerichts nicht ausreichend. 19 (1) Mit der gegebenen Begr374ndung h344tte das Berufungsgericht - wie die Revision zu Recht beanstandet - nicht annehmen d374rfen, der Mietpool J. in Ha. dem die Kl344ger beigetre-ten sind, habe spezifische Risiken aufgewiesen, die eine besondere Ge-f344hrdung in diesem Sinn darstellten. Feststellungen, dass der Mietpool bei Beitritt der Kl344ger im Fr374h-jahr 1999 374berschuldet war, hat das Berufungsgericht nicht getroffen. Auch ist unstreitig, dass die Beklagte diesem Mietpool kein Darlehen gew344hrt hat. Soweit das Berufungsgericht festgestellt hat, die Mietpool-aussch374ttungen seien schon bei Beitritt der Kl344ger bewusst und vors344tz-lich systematisch 374berh366ht gewesen und es h344tten ihnen nach Kenntnis der H. Gruppe unter Ber374cksichtigung anfallender Kosten keine realen Einnahmen zugrunde gelegen, ist dieses Ergebnis mit der gegebenen Begr374ndung - wie die Revision zu Recht beanstandet - nicht tragf344hig, weil es auf l374ckenhaften und widerspr374chlichen Feststellungen beruht. 20 (a) Dies gilt zun344chst f374r die Annahme des Berufungsgerichts, es sei generell von einer systematisch vors344tzlichen betr374gerischen Hand-habung der M. auszugehen, zur Vort344uschung eines h366heren Ertrags-wertes bei den von ihr gef374hrten Mietpools 374berh366hte Aussch374ttungen vorzunehmen. 21 Von einem 204generell223 betr374gerischen System h344tte das Berufungs-gericht schon angesichts seiner eigenen Feststellung, 204im Regelfall223 sei 22 - 11 - es zu vors344tzlich 374berh366hten Mietpoolaussch374ttungen gekommen, nicht ohne zus344tzliche Feststellungen ausgehen d374rfen. Solche Feststellungen waren insbesondere auch deshalb unabdingbar, weil das Berufungsge-richt selbst ausdr374cklich offen gelassen hat, ob und inwieweit in Einzel-f344llen die Mietpoolaussch374ttungen kalkulatorisch korrekt waren und ob dies insbesondere auch darauf beruht habe, dass sie korrekt kalkuliert gewesen seien. Mangels entgegen stehender Feststellungen ist daher f374r die Revision davon auszugehen, dass es auch kalkulatorisch korrekte Mietpoolaussch374ttungen gegeben hat. Damit aber h344tte es f374r den vom Berufungsgericht gezogenen Schluss, es liege ein generell betr374geri-sches System vor, unter Ber374cksichtigung einer gen374gend gro337en An-zahl anderer Mietpools n344herer Feststellungen dazu bedurft, dass, in welchem Umfang und aus welchen Gr374nden die Abrechnungen fehlerhaft waren. Das Berufungsgericht h344tte diese Frage daher nicht offen lassen d374rfen. Unzul344ssig - weil ebenfalls auf l374ckenhafter Tatsachengrundlage beruhend - ist auch der aus dem praktizierten Abrechnungsverfahren der M. mit zwei 204Ausgabebl366cken223, von denen der zweite (incl. Reparatur-kosten des Sondereigentums) bei der Aussch374ttungskalkulation nicht be-r374cksichtigt worden sei, gezogene R374ckschluss des Berufungsgerichts auf ein von Beginn an betr374gerisches Konzept. Auch insoweit sind die Feststellungen l374ckenhaft, da das Berufungsgericht selbst feststellt, die-ses Verfahren sei nur 204teilweise223 gebr344uchlich gewesen. Wenn aber nach den eigenen Feststellungen des Berufungsgerichts diese Verfahrenswei-se nur teilweise praktiziert wurde, h344tte es unter Ber374cksichtigung einer gen374gend gro337en Anzahl anderer Mietpools n344herer Feststellungen zu den tats344chlichen Umst344nden bedurft, die gleichwohl auf ein generelles 23 - 12 - Problem schlie337en lie337en. Hierzu w344ren n344here - auf konkreter Tatsa-chenbasis beruhende - Feststellungen dazu erforderlich gewesen, in wie vielen Mietpools das beanstandete Abrechnungsverfahren angewandt wurde. Auch dazu fehlt jegliche Feststellung des Berufungsgerichts. 24 Inwieweit die weiteren vom Berufungsgericht angef374hrten Gr374nde, insbesondere das werbungsm344337ige Interesse der M. an einer konstant hohen Aussch374ttung, Unterdeckungen bei verschiedenen (nicht allen) Pools, ihre St374tzung durch Kaufpreisanteile und 304u337erungen in der Ver-triebsdirektorensitzung nach Zusammenbruch der Firmengruppe, geeig-net sind, auf das Bestehen eines betr374gerischen Systems hinzuweisen, l344sst sich angesichts der L374ckenhaftigkeit der bisherigen Feststellungen nicht abschlie337end beurteilen. Diese Indiztatsachen k366nnen erst im Rahmen einer Gesamtschau endg374ltig bewertet werden. (b) Ob speziell im Mietpool des Objekts J. , Ha. , dem die Kl344ger beigetreten sind, konstant 374berh366hte Mietpool-aussch374ttungen erfolgten, denen keine entsprechenden Einnahmen ge-gen374ber standen, so dass der Zusammenbruch des Mietpools schon bei Beitritt der Kl344ger zwangsl344ufig war, ist ebenfalls ohne weitere tatrichter-liche Feststellungen nicht zu beurteilen. Anders als zum Mietpool Sch. in dem Rechtsstreit XI ZR 414/04 (aaO S. 879, Tz. 32 f.) erwei-sen sich die Feststellungen des Berufungsgerichts, das den spezifischen Umst344nden des einzelnen Mietpools angesichts der von ihm verfolgten generellen L366sung keine ausreichende Aufmerksamkeit geschenkt hat, auch in diesem Zusammenhang als l374ckenhaft und nicht ausreichend. 25 - 13 - Wie das Berufungsgericht anhand der Abrechnungen f374r die Jahre 1999 und 2000 aufgezeigt hat, lag zwar ein gewisses Risiko darin, dass die Verwalterin bei der Kalkulation der Aussch374ttungen Reparaturauf-wand am Sondereigentum insbesondere bei einem Mieterwechsel nicht ber374cksichtigt hatte (vgl. zur Kalkulierung entsprechender Abschl344ge BGHZ 156, 371, 377 f. und BGH, Urteil vom 14. Januar 2005 - V ZR 260/03, WuM 2005, 205, 207) mit der Folge, dass die Aussch374ttungen aus diesem Grund um 31,99 DM (1999) bzw. 38,73 DM (2000) monatlich zu hoch kalkuliert waren. Anders als in dem Verfahren XI ZR 414/04, in dem aus einer Aktennotiz hervorging, dass f374r jenen Mietpool die Aus-sch374ttungen von Beginn an bewusst weit 374berh366ht festgesetzt worden waren, steht damit - bezogen auf den streitgegenst344ndlichen Mietpool - auch angesichts der nicht sehr erheblichen nicht ber374cksichtigten Betr344-ge f374r Renovierungsaufwand eine zwangsl344ufig entstehende erhebliche Unterdeckung des Mietpools noch nicht fest. Der nicht kalkulierte Repa-raturaufwand w374rde dies nur belegen, wenn zugleich festst374nde, dass bei einer Betrachtung der zu erwartenden Ausgaben und Einnahmen von Beginn an den voraussichtlichen Ausgaben keine ausreichenden Ein-nahmen gegen374ber standen, die trotz des nicht einkalkulierten Repara-turaufwands zu einer realistischen Kalkulation f374hren konnten. Dies h344ngt insbesondere davon ab, in welchem Renovierungszustand sich das Objekt befand, wie hoch der Anteil der vermieteten Wohnungen war und in welchem Umfang realistischerweise mit einer Neuvermietung von Wohnungen zu rechnen war. Hierzu fehlt es aber bislang an tatrichterli-chen Feststellungen. Zu diesen h344tte umso mehr Anlass bestanden als das Berufungsgericht selbst darauf hingewiesen hat, dass gerade die fehlende Kalkulation von Reparaturen im Sondereigentum bei Mietpools oft zu einem Darlehensbedarf gef374hrt habe, den es jedoch nach dem 26 - 14 - revisionsrechtlich ma337geblichen Sachverhalt f374r den streitgegenst344ndli-chen Mietpool nicht gegeben hat. Weiterer Aufkl344rungsbedarf dr344ngte sich insoweit zudem auch deshalb auf, weil die Wohnung der Kl344ger im Erwerbszeitpunkt zu einem monatlichen Mietzins von 471 DM zuz374g-lich Nebenkosten vermietet war, einem Betrag also, bei dem - bezogen auf diese Einzelwohnung - der monatlichen Mietpoolaussch374ttung von 419 DM auch bei Ber374cksichtigung des nicht kalkulierten Renovierungs-bedarfs von 31,99 DM entsprechende Einnahmen gegen374ber standen. Schon deshalb durfte das Berufungsgericht nicht ohne weitere Feststel-lungen davon ausgehen, die nicht kalkulierten Renovierungskosten im Sondereigentum h344tten den Mietpool zwangsl344ufig in eine Schieflage gebracht. Vielmehr l344sst sich die Seriosit344t der Kalkulation ohne n344here Feststellungen zum Vermietungsstand im Objekt, den die Kl344ger unter Beweisantritt mit weniger als 20 Prozent angegeben haben, nicht ab-schlie337end beurteilen. Ohne die genannten zus344tzlichen Feststellungen zu den genauen Verh344ltnissen im streitgegenst344ndlichen Mietpool rechtfertigen auch die Erw344gungen des Berufungsgerichts zu der Entwicklung der Mietpoolaus-sch374ttungen nach November 1999 nicht den R374ckschluss auf vors344tzlich falsch kalkulierte Aussch374ttungen bereits bei Abschluss der Mietpoolver-einbarung. Der Hinweis auf die einige Monate nach Vertragsschluss auf-getretenen Zahlungsprobleme der Mietpoolverwalterin belegt zwar, dass ab Ende 1999 finanzielle Schwierigkeiten aufgetreten sind, die sich in der Folge immer weiter verst344rkten. Die entscheidende Frage, welche Ursache dies hatte - eine ung374nstige Entwicklung des Mietpools (etwa in Bezug auf den Leerstand) nach Abschluss der streitgegenst344ndlichen Vertr344ge oder von Anfang an falsch kalkulierte Mietaussch374ttungen, 27 - 15 - denen keine entsprechenden Einnahmen gegen374ber gestanden hatten - ist damit aber noch nicht beantwortet. 28 (2) Als mit der gegebenen Begr374ndung rechtsfehlerhaft erweist sich auch die weitere Annahme des Berufungsgerichts, die Beklagte ha-be die Kl344ger durch ihr Verlangen nach einem Beitritt zu dem Mietpool bewusst oder jedenfalls bedingt vors344tzlich mit spezifischen Risiken des Mietpools belastet (vgl. BGH, Urteil vom 11. Februar 1999 - IX ZR 352/97, WM 1999, 678, 680; Senatsurteile vom 18. November 2003 - XI ZR 322/01, WM 2004, 172, 173 und vom 20. M344rz 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 880, Tz. 34). Die hierzu getroffenen Feststellun-gen des Berufungsgerichts halten rechtlicher 334berpr374fung ebenfalls nicht stand. Die Revision beanstandet mit Recht die Feststellung des Beru-fungsgerichts, der Beklagten selbst bzw. ihrem damaligen Vorstands-mitglied A. sei die Praxis systematisch 374berh366hter Aussch374ttungen der M. bekannt gewesen. Wie der erkennende Senat bereits in dem eine vergleichbare Begr374ndung desselben Senats des Berufungsgerichts betreffenden Urteil vom 20. M344rz 2007 (XI ZR 414/04 aaO, Tz. 34 ff.) n344her ausgef374hrt hat, beruht diese Annahme auf einem Versto337 des Be-rufungsgerichts gegen das aus 247 286 Abs. 1, 247 525 ZPO folgende Gebot, sich mit dem Streitstoff umfassend auseinander zu setzen und den Sachverhalt durch die Erhebung der angetretenen Beweise m366glichst vollst344ndig aufzukl344ren (vgl. BGH, Urteil vom 29. Januar 1992 - VIII ZR 202/90, NJW 1992, 1768, 1769; Senatsurteile vom 29. Januar 2002 - XI ZR 86/01, WM 2002, 557, vom 18. November 2003 - XI ZR 332/02, WM 2004, 27, 31 und vom 20. Januar 2004 - XI ZR 460/02, WM 2004, 29 - 16 - 521, 524). Die entsprechende Kenntnis der Beklagten ist zwischen den Parteien streitig. Die Beklagte hat vorgetragen, sie habe von irgendwel-chen Unregelm344337igkeiten im Bereich der von der M. durchgef374hrten Mietpoolverwaltung, insbesondere von bewusst und planm344337ig 374berh366h-ten Aussch374ttungen beim Mietpool J. in Ha. bei Abschluss des Kreditvertrages vom 26. Februar/4. M344rz 1999 keine Kenntnis gehabt. Zum Beweis hat sich die Beklagte auf das Zeugnis ih-res damaligen Vorstandsmitglieds A. berufen. Ohne die Verneh-mung dieses Zeugen durfte das Berufungsgericht, wie die Revision zu Recht r374gt, von der behaupteten Kenntnis der Beklagten nicht ausgehen. Dies gilt besonders, weil die W374rdigung des Sachverhalts durch das Berufungsgericht aufgrund der Aktenlage ohne Vernehmung des be-nannten Zeugen nicht nur eine unvollst344ndige Beweisw374rdigung darstellt, sondern ihrerseits revisionsrechtlicher Pr374fung nicht standh344lt. Das Beru-fungsgericht hat Vortrag der Beklagten und schriftlichen 304u337erungen des ehemaligen Vorstandsmitglieds A. einen Inhalt beigemessen, der ihnen nicht zu entnehmen ist, und hat damit gegen Denkgesetze versto-337en (vgl. BGH, Urteile vom 22. Januar 1991 - VI ZR 97/90, NJW 1991, 1894, 1895, vom 14. Januar 1993 - IX ZR 238/91, WM 1993, 902, 905 ff. und vom 23. Januar 1997 - I ZR 29/94, WM 1997, 1493, 1497). 30 Soweit A. nach dem Vortrag der Beklagten bekannt war, dass bei einzelnen Mietpools zeitweise Mietunterdeckungen und im Zu-sammenhang damit zu zahlende Reparaturen im Sondereigentum bei Mieterwechsel zu Verbindlichkeiten gef374hrt haben, besagt dies nur etwas 374ber seine Kenntnis von Unterdeckungen bei verschiedenen Pools aus den genannten Gr374nden. Dass er von einem systembedingten Problem 31 - 17 - 374berh366hter Aussch374ttungen in s344mtlichen Mietpools und damit auch im streitgegenst344ndlichen Mietpool unter anderem wegen generell nicht ein-kalkulierter Reparaturen im Sondereigentum wusste, ergibt sich daraus nicht. Gleiches gilt f374r seine Notizen vom 15. August 1994 und vom 16. M344rz 1995, die zwar - m366glicherweise rechtlich unzul344ssige - 334berle-gungen zum Ausgleich von Poolunterdeckungen enthalten, aber eben-falls nicht deren Verursachung durch 374berh366hte Aussch374ttungen zum Gegenstand haben. Die weiteren Schreiben A. vom 9. Dezember 1997, 17. August 1998 und sein im ... vom 3. August 2001 ver-366ffentlichtes Schreiben vom 25. M344rz 1998 zum Objekt O. beziehen sich nicht auf die Mietpoolaussch374ttung, sondern auf die Belei-hungswertermittlung und besagen insbesondere nichts f374r die Kenntnis der Beklagten in dem hier ma337geblichen Zeitpunkt bei Abschluss des Darlehensvertrages vom 26. Februar/4. M344rz 1999. Durch Urkunden ist damit entgegen der Auffassung des Beru-fungsgerichts allein das Wissen der Beklagten von Unterdeckungen bei mehreren von der M. verwalteten Mietpools belegt, nicht aber das Wissen, dass dies Ausdruck eines generellen, systembedingten Risikos bei dem Verwalter war und schon gar nicht, dass dieses Risiko auch ge-rade den konkreten Mietpool betraf. Der vom Berufungsgericht in diesem Zusammenhang gezogene R374ckschluss aus der sp344teren Insolvenz der M. ist schon mit R374cksicht darauf, dass die Insolvenz erst rund 1 1/2 Jahre nach dem Beitritt der Kl344ger zu dem Mietpool eintrat, nicht tragf344hig. 32 Das erforderliche Bewusstsein der Beklagten folgt auch nicht etwa aus der Kenntnis der Vertreter der H. Gruppe. Anders als das Beru- 33 - 18 - fungsgericht meint, kann deren Kenntnis der Beklagten nicht mit der Be-gr374ndung zugerechnet werden, sie seien 204im Rahmen des besonderen Gef344hrdungstatbestands223 Erf374llungsgehilfen der Beklagten. Die Wis-senszurechnung kann Folge dieses Tatbestands sein, nicht aber zu sei-ner Begr374ndung dienen. 2. Rechtsfehlerhaft ist auch die Annahme des Berufungsgerichts, die Beklagte sei zur Aufkl344rung 374ber Risiken des Mietpools verpflichtet gewesen, weil sie durch ihre internen Beleihungswertfestsetzungen in den K344ufern nicht bekannten Beschlussb366gen einen besonderen Gef344hr-dungstatbestand geschaffen habe. Vielmehr vermag auch die von den Kl344gern behauptete fehlerhafte Ermittlung des Beleihungswerts durch die Beklagte keine einen Schadensersatzanspruch ausl366sende Aufkl344rungs-pflichtverletzung zu begr374nden. Wie der Senat mit Urteil vom 20. M344rz 2007 (XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 880 f., Tz. 41) best344tigt und noch einmal im Einzelnen dargelegt hat, pr374fen und ermitteln Kreditinstitute nach st344ndiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs den Wert der ihnen gestellten Sicherheiten grunds344tzlich nur im eigenen Interesse so-wie im Interesse der Sicherheit des Bankensystems, nicht aber im Kun-deninteresse (BGHZ 147, 343, 349; 168, 1, 20 f., Tz. 45; BGH, Senatsur-teile vom 7. April 1992 - XI ZR 200/91, WM 1992, 977, vom 21. Oktober 1997 - XI ZR 25/97, WM 1997, 2301, 2302 und vom 11. November 2003 - XI ZR 21/03, WM 2004, 24, 27). Dementsprechend kann sich grund-s344tzlich aus einer lediglich zu bankinternen Zwecken erfolgten Belei-hungswertermittlung keine Pflichtverletzung gegen374ber dem Kreditneh-mer und somit auch keine diesbez374gliche Aufkl344rungspflicht ergeben (Senatsurteile BGHZ 168 aaO S. 21, Tz. 45 und vom 20. M344rz 2007 34 - 19 - - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 881, Tz. 41; aA OLG Celle ZGS 2007, 152, 156 f.). 35 3. Da es - wie ausgef374hrt - an fehlerfreien Feststellungen des Be-rufungsgerichts zur Kenntnis der Beklagten von Unregelm344337igkeiten im Bereich der von M. durchgef374hrten Mietpoolverwaltung, insbesondere von bewusst und planm344337ig 374berh366hten Aussch374ttungen beim Mietpool J. , Ha. , fehlt, ist schlie337lich auch ihre Verur-teilung wegen Beihilfe zum Betrug gem344337 247247 263, 27 StGB, 823 Abs. 2, 31 BGB nicht haltbar. Es stellt, wie die Revision zu Recht r374gt, ins-besondere einen groben, grundrechtsrelevanten Verfahrensfehler dar, wenn das Berufungsgericht dem ehemaligen Vorstandsmitglied A. Beihilfe zum Betrug vorwirft, ohne ihn auch nur geh366rt zu haben. III. Das Berufungsurteil stellt sich auch nicht aus anderen Gr374nden als richtig dar (247 561 ZPO). Zu weiteren m366glichen Aufkl344rungspflichtverlet-zungen der Beklagten fehlt es bislang an Feststellungen. 36 1. Dies gilt zun344chst f374r die Frage, ob sich die Beklagte im Zeit-punkt der Kreditgew344hrung in einem zur Aufkl344rung verpflichtenden schwerwiegenden Interessenkonflikt befand. Hierf374r reicht es nicht aus, dass die kreditgebende Bank zugleich Kreditgeberin des Bautr344gers oder Verk344ufers einer Immobilie ist, oder ihm eine globale Finanzie-rungszusage erteilt hat (BGHZ 161, 15, 21; BGH, Senatsurteil vom 27. Januar 2004 - XI ZR 37/03, WM 2004, 620, 624). Feststellungen, 37 - 20 - dass die Beklagte bei Abschluss des Darlehensvertrages Anfang 1999 etwa das Risiko eines eigenen notleidenden Kreditengagements bei der H. Gruppe auf die Erwerber abgew344lzt hat (vgl. Weber EWiR 2005, 657, 658), hat das Berufungsgericht trotz der von ihm selbst hervorgeho-benen zeitlichen N344he des Abschlusses des Kreditvertrages zum Auftre-ten der wirtschaftlichen Schwierigkeiten bei der H. Gruppe bislang nicht getroffen. Angesichts dieser zeitlichen N344he k366nnten insoweit wei-tere Feststellungen veranlasst sein. 2. Auch zu der Frage, ob die Beklagte zur Aufkl344rung 374ber die von den Kl344gern behauptete Unangemessenheit des Kaufpreises verpflichtet war, fehlt es an Feststellungen des Berufungsgerichts. Eine Aufkl344-rungspflicht der finanzierenden Bank besteht insoweit wegen eines Wis-sensvorsprungs nur dann, wenn eine so wesentliche Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert vorliegt, dass die Bank von einer sittenwidrigen 334bervorteilung des K344ufers durch den Verk344ufer ausgehen muss (st.Rspr., vgl. etwa BGH, Senatsurteil vom 23. M344rz 2004 - XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1225 m.w.Nachw.), wenn also der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (vgl. etwa Senatsurteile vom 20. Januar 2004 - XI ZR 460/02, WM 2004, 521, 524 und vom 23. M344rz 2004 aaO, jeweils m.w.Nachw.). Hierbei sind die im Kaufpreis enthaltenen Nebenkosten nicht in den Vergleich einzubeziehen (Senatsurteil vom 18. April 2000 - XI ZR 193/99, WM 2000, 1245, 1247). Diese Voraussetzungen sind nach den bislang getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht gegeben, das bei einem Nettokaufpreis von 118.188 DM seiner Ent-scheidung einen Verkehrswert von 204h366chstens223 80.000 DM zugrunde gelegt hat. Zu der Behauptung der Kl344ger, der Verkehrswert habe weni- 38 - 21 - ger als die H344lfte des Kaufpreises betragen, hat das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen. 39 3. Ob im Anschluss an die Urteile des erkennenden Senats vom 16. Mai 2006 (BGHZ 168, 1, 22 ff., Tz. 50 ff.) und vom 20. M344rz 2007 (XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 882 f., Tz. 52 ff.) eine Haftung der Be-klagten f374r eigenes Aufkl344rungsverschulden unter dem Gesichtspunkt eines aufkl344rungspflichtigen Wissensvorsprungs im Hinblick auf den von der Beklagten veranlassten Mietpoolbeitritt der Kl344ger besteht, l344sst sich nicht abschlie337end beurteilen, nachdem sich das Berufungsgericht aus-dr374cklich nicht veranlasst gesehen hat, im Anschluss an das Urteil vom 16. Mai 2006, mit dem der erkennende Senat seine Rechtsprechung zum Bestehen von Aufkl344rungspflichten der kreditgebenden Bank erg344nzt hat, entsprechende Feststellungen zu treffen. a) Nach dieser Rechtsprechung (BGHZ 168, 1, 22 ff., Tz. 50 ff.; 169, 109, 115, Tz. 23; Senatsurteile vom 17. Oktober 2006 - XI ZR 205/05, WM 2007, 114, 115, Tz. 17 f., vom 5. Dezember 2006 - XI ZR 341/05, ZIP 2007, 414, 418, Tz. 29 und vom 20. M344rz 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 882, Tz. 53) k366nnen sich die Anleger in F344llen institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgew344hrenden Bank mit dem Verk344ufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts unter erleichter-ten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufkl344rungspflicht ausl366-senden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im Zu-sammenhang mit einer arglistigen T344uschung des Anlegers durch unrich-tige Angaben der Vermittler, Verk344ufer oder Fondsinitiatoren bzw. des Fondsprospekts 374ber das Anlageobjekt berufen. Die Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen T344uschung wird widerleglich vermutet, 40 - 22 - wenn Verk344ufer oder Fondsinitiatoren, die von ihnen beauftragten Ver-mittler und die finanzierende Bank in institutionalisierter Art und Weise zusammenwirken, auch die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verk344u-fer oder Vermittler, sei es auch nur 374ber einen von ihm benannten be-sonderen Finanzierungsvermittler, angeboten wurde und die Unrichtigkeit der Angaben des Verk344ufers, Fondsinitiators oder der f374r sie t344tigen Vermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts nach den Umst344nden des Falles objektiv evident ist, so dass sich nach der allgemeinen Le-benserfahrung aufdr344ngt, die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen T344uschung geradezu verschlossen. b) Die Frage, ob bei Anwendung dieser im Urteil des erkennenden Senats vom 16. Mai 2006 (BGHZ 168, 1, 23 f., Tz. 53-55) n344her darge-legten Grunds344tze hier eine widerlegliche Vermutung besteht, dass die Beklagte von einer arglistigen T344uschung der Kl344ger 374ber die erzielte Miete Kenntnis hatte, kann ohne weitere Feststellungen des Berufungs-gerichts nicht beantwortet werden. 41 aa) Allein auf den nicht ber374cksichtigten Reparaturaufwand am Sondereigentum l344sst sich nach den bislang getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts eine widerlegliche Vermutung im Streitfall nicht st374tzen, weil es angesichts einer um 11,1% im Jahr 1999 und 13,4% im Jahr 2000 374berh366hten Kalkulation der Nettomiete insoweit an der erfor-derlichen Evidenz einer m366glichen T344uschung fehlt. 42 bb) Immerhin blieben nach den Feststellungen des Berufungsge-richts die Eink374nfte des Mietpools aber bereits im Erwerbsjahr hinter den Angaben zur374ck und erfolgten Aussch374ttungen bereits ab 43 - 23 - November 1999 nur in geringerer H366he und unregelm344337ig. Die Kl344ger haben insoweit unter Beweisantritt vorgetragen, die angesetzte Miete von 419 DM monatlich sei angesichts des schlechten baulichen Zustands des Objekts, dessen extrem schlechter Lage und schwieriger sozialer Struktur der Mieter sowie des von Anfang an bestehenden hohen Leer-standes von mehr als 80% zu keinem Zeitpunkt zu erzielen gewesen, vielmehr beruhe diese Angabe darauf, dass die Verwalterin in Absprache mit der Beklagten fiktive gewinnmaximierte Werte eingesetzt und ihnen einen nicht erzielbaren Mietertrag vorgespiegelt habe. Von Feststellun-gen hierzu hat das Berufungsgericht ausdr374cklich abgesehen. Dies muss ggf. nachgeholt werden. Es wird insoweit zu kl344ren sein, ob die Behauptung der Kl344ger zu-trifft, der Vermittler habe sie durch vors344tzlich 374berh366hte Angaben zur Mietpoolaussch374ttung arglistig 374ber die Rentabilit344t des Anlageobjekts get344uscht. Au337erdem wird ggf. zu kl344ren sein, ob die nach Behauptung der Kl344ger ihnen vorgespiegelte Miete auch objektiv evident unrichtig war. 44 Sofern das der Fall sein sollte, w374rde die Kenntnis der Beklagten von diesen objektiv evident fehlerhaften Angaben zur Miete widerlegbar vermutet, weil die weiteren Voraussetzungen f374r die Beweiserleichterung nach dem im Revisionsverfahren ma337geblichen Sachverhalt vorliegen. Dies hat der Senat bereits wiederholt zu vergleichbaren Sachverhalten ausgef374hrt (vgl. etwa Senatsurteile vom 20. M344rz 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 882, Tz. 56 und vom 25. September 2007 - XI ZR 274/05, Umdruck S. 15 f., Tz. 27). 45 - 24 - Ihre hiernach ggf. widerlegbar zu vermutende Kenntnis von den fehlerhaften Angaben des Vermittlers zu der unter Ber374cksichtigung an-fallender Kosten erzielten Miete hat die Beklagte bestritten und f374r ihre fehlende Kenntnis Beweis angeboten. Ihr m374sste daher f374r den Fall der Annahme einer widerlegbaren Vermutung Gelegenheit gegeben werden, die Vermutung zu widerlegen. 46 Soweit die Revision in diesem Zusammenhang auf das Urteil des Oberlandesgerichts Celle vom 30. September 2003 (16 U 96/03) ver-weist, nach welchem in dem Verh344ltnis zwischen der Verk344uferin und den Kl344gern rechtskr344ftig feststeht, dass die Verk344uferin keine Aufkl344-rungspflichten gegen374ber den Kl344gern verletzt hat, ist lediglich darauf hinzuweisen, dass dieses Urteil - wie das Berufungsgericht zutreffend ausgef374hrt hat - keine Rechtskraft zwischen den Parteien des vorliegen-den Rechtsstreits entfaltet. 47 IV. Das angefochtene Urteil war nach alledem aufzuheben (247 562 Abs. 1 ZPO). Da die Sache nicht zur Endentscheidung reif ist, war sie zur weiteren Sachaufkl344rung an das Berufungsgericht zur374ckzuverwei-sen (247 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei hat der Senat von der M366glichkeit des 247 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch gemacht. Das Berufungsgericht wird - nachdem die Parteien im Hinblick auf die Erg344nzung der Recht-sprechung zu einem zur Aufkl344rung verpflichtenden besonderen Gef344hr-dungstatbestand und zum konkreten Wissensvorsprung der finanzieren-den Bank Gelegenheit zum erg344nzenden Sachvortrag hatten - die erfor- 48 - 25 - derlichen weiteren Feststellungen zu den Voraussetzungen eines m366gli-chen Schadensersatzanspruchs der Kl344ger aus Aufkl344rungsverschulden zu treffen haben. Nobbe M374ller Joeres Mayen Maihold Vorinstanzen: LG Karlsruhe, Entscheidung vom 18.07.2002 - 8 O 168/02 - OLG Karlsruhe, Entscheidung vom 21.06.2006 - 15 U 50/02 -
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