BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 249/04 Verk374ndet am: 21. Februar 2007 K374pferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja VZOG 247 2 Abs. 3 Der Mieter eines Grundst374cks das einem bestimmten, am Zuordnungsverfahren nach dem Verm366genszuordnungsgesetz Beteiligten zugeordnet wurde, kann nicht geltend machen, dass ein anderer am Verfahren beteiligter Zuordnungs-pr344tendent Eigent374mer des Grundst374cks sei. BGH, Urteil vom 21. Februar 2007 - XII ZR 249/04 - Kammergericht Berlin LG Berlin - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 21. Februar 2007 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter Fuchs und Dr. Ahlt, die Richterin Dr. V351zina und den Richter Dose f374r Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil des 8. Zivilsenats des Kammerge-richts in Berlin vom 1. November 2004 wird auf Kosten der Kl344ge-rin zur374ckgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kl344gerin verlangt von der Beklagten die Erstattung von Aufwendun-gen aus einem gewerblichen Mietverh344ltnis gem344337 247 538 Abs. 2 BGB a.F. 1 Im Sommer 1990 mietete die Kl344gerin bzw. deren Gesch344ftsf374hrer von der B. G. und H. GmbH im Aufbau (im Folgenden: BGHG) Gastst344tten-r344ume im Erd- und Obergeschoss eines im ehemaligen Ostteil von Berlin gele-genen Geb344udes fest auf zehn Jahre. Das betreffende Grundst374ck war vor dem Beitritt im Liegenschaftsbuch als Eigentum des Volkes eingetragen, Rechtstr344-ger war der zum Parteiverm366gen der SED geh366rende organisationseigene Be-trieb Z. B (im Folgenden: VOB Z). Berechtigter Nutzer und Betreiber der Gastst344tte war der volkseigene Betrieb Gastst344tten HO B., der am 18. Juli 1990 in die BGHG umgewandelt worden war. Die Beklagte ist die Rechtsnachfolgerin der BGHG. 2 - 3 - Das Geb344ude verf374gte von Anfang an nicht 374ber eigene Anlagen zur Be-heizung, zur Klimatisierung und zur Versorgung mit Elektrizit344t und Frischwas-ser. Die Versorgung erfolgte vielmehr aufgrund eines Nutzungsvertrags mit dem Eigent374mer des angrenzenden Geb344udes. Dieses hatte in der Folge der G. Verlag erworben. Mit Schreiben vom 9. Dezember 1993 an die Kl344gerin machte die BGHG geltend, der Mietvertrag vom Sommer 1990 sei unwirksam. Hilfswei-se k374ndigte sie ihn fristlos wegen angeblicher Vertragsverletzungen der Kl344ge-rin, au337erdem hilfsweise ordentlich zum 31. M344rz 1994. Kurz zuvor hatte der G. Verlag den erw344hnten Nutzungsvertrag gek374ndigt und mitgeteilt, er werde den kl344gerischen Betrieb nicht mehr versorgen. Die Kl344gerin forderte daraufhin die BGHG auf, Abhilfe zu schaffen und f374r eine eigene Versorgung des Haus-grundst374cks zu sorgen. Dies lehnte die BGHG ab. Daraufhin begann die Kl344ge-rin, selbst entsprechende Anlagen zu errichten. Am 23. Februar 1994 unter-brach der G. Verlag die Versorgung des kl344gerischen Betriebs. Die Kl344gerin lie337 zun344chst eine elektrische Heizung als Notversorgung installieren. Au337erdem sorgte sie f374r eine provisorische Versorgung mit Frischwasser. Wegen dieser Aufwendungen verlangte die Kl344gerin in erster Instanz von der Beklagten Zah-lung von 99.939,24 DM zuz374glich Zinsen. 3 Am 20. September 1994 erlie337 die Pr344sidentin der Treuhandanstalt einen Verm366genszuordnungsbescheid, in dem sie das Eigentum an dem in Rede ste-henden Grundst374ck gem344337 Art. 22 Abs. 1 Satz 7, Art. 21 Abs. 3 EinigV i.V.m. 247 1 Abs. 1 VZOG der Bundesrepublik Deutschland zuordnete. An dem Verwal-tungsverfahren war die Beklagte, nicht aber die Kl344gerin beteiligt. 4 Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. In der Berufungsinstanz hat die Kl344gerin zus344tzlich 41.699,15 DM wegen der Wiederherstellung der Funkti-onsf344higkeit der Klimaanlage geltend gemacht. Das Kammergericht hat die Klage wegen einer Forderung von 82.605,58 DM f374r dem Grunde nach gerecht- 5 - 4 - fertigt erkl344rt und insoweit die Sache zur Entscheidung 374ber die H366he an das Landgericht zur374ckverwiesen. Im 334brigen hat es die Berufung der Kl344gerin zu-r374ckgewiesen und die Klage hinsichtlich der in zweiter Instanz geltend gemach-ten Forderung abgewiesen. 6 Diese Entscheidung hat der Senat mit Urteil vom 14. April 1999 - XII ZR 60/97 - NJW 1999, 2517 insoweit aufgehoben und an das Berufungsgericht zu-r374ckverwiesen, als die Berufung der Kl344gerin zur374ckgewiesen und ihr erweiter-ter Klageantrag abgewiesen worden war. Dabei ist der Senat unter anderem davon ausgegangen, dass im Dezember 1993 die BGHG Eigent374merin des streitgegenst344ndlichen Grundst374cks war. Daraufhin hat das Kammergericht mit Urteil vom 6. November 2000 die Beklagte entsprechend ihrem Anerkenntnis zur Zahlung von 1.200 DM nebst Zinsen verurteilt und im 334brigen die Berufung der Kl344gerin zur374ckgewiesen und den erweiterten Klageantrag abgewiesen. Hierzu hat es ausgef374hrt, dass die Beklagte insoweit nicht passivlegitimiert sei. Denn seit dem 20. September 1994 sei die Bundesrepublik Deutschland auf-grund des Zuordnungsbescheids, der auch die Kl344gerin binde, Eigent374merin des Grundst374cks und somit entsprechend 247 571 BGB a.F. anstelle der Beklag-ten in das Mietverh344ltnis eingetreten. Die Kl344gerin habe daher gegen die Be-klagte keine Ersatzanspr374che f374r Aufwendungen, die sie erst nach diesem Zeitpunkt get344tigt habe. Um solche Ersatzanspr374che aber handele es sich, so-weit die Beklagte nicht anerkannt habe. Die Revision hat das Kammergericht nicht zugelassen. Dieses Urteil hat das Bundesverfassungsgericht mit Beschluss vom 7. Januar 2004 - 1 BvR 31/01 - WM 2004, 381 aufgehoben, weil das Kammer-gericht durch die Nichtzulassung der Revision das grundrechtsgleiche Recht der Kl344gerin auf den gesetzlichen Richter (Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG) verletzt habe. Daraufhin hat das Kammergericht mit Urteil vom 1. November 2004 die 7 - 5 - Beklagte wiederum entsprechend ihrem Anerkenntnis zur Zahlung von 613,55 200 (= 1.200 DM) nebst Zinsen verurteilt und im 334brigen die Klage abgewiesen. Hiergegen richtet sich die nunmehr vom Kammergericht zugelassene Revision der Kl344gerin, mit der diese die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung von wei-teren 28.519,22 200 zu erreichen sucht. Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat keinen Erfolg. 8 I. Das Berufungsgericht hat ausgef374hrt: Der Vertrag sei nicht etwa deshalb insgesamt nach 247 68 Abs. 2 ZGB-DDR unwirksam, weil in ihm der Kl344gerin ein Vorkaufsrecht formunwirksam einger344umt worden sei. Denn die Parteien h344tten in Nr. XV.1. eine salvatorische Erhaltungsklausel vereinbart, so dass von der Wirksamkeit der Vereinbarungen auszugehen sei, die vom Vorkaufsrecht nicht betroffen seien. Die Beklagte sei jedoch f374r die Zeit nach dem 20. September 1994 wegen des von der Pr344sidentin der Treuhandanstalt an diesem Tag erlas-senen Verm366genszuordnungsbescheides nicht mehr passivlegitimiert. Zwar habe der XII. Zivilsenat im Urteil vom 14. April 1999 ausgef374hrt, dass Eigent374-merin des Grundst374cks seit dem 1. Juli 1990 die Rechtsvorg344ngerin der Beklag-ten, die BGHG, gewesen sei. Hierbei habe der Senat Bezug genommen auf das Urteil des V. Zivilsenats vom 9. Januar 1998 (- V ZR 263/96 - WM 1998, 987), das in einem R344umungsprozess zwischen der Bundesrepublik Deutschland und 9 - 6 - der BvS gegen die hiesige Kl344gerin und deren Gesch344ftsf374hrer ergangen sei. Das Eigentum der BGHG, deren s344mtliche Anteile sich in der Hand der Treu-handanstalt bzw. der BvS befunden h344tten, habe nach 247 11 Abs. 1 Satz 2 VZOG jedoch nicht die R374ck374bertragung des Eigentums auf die Bundesrepublik Deutschland ausgeschlossen. Diese sei daher mit Wirkung ab 20. September 1994 Eigent374merin des Grundst374cks geworden und entsprechend 247 571 BGB a.F. in den Mietvertrag eingetreten; die Beklagte sei ausgeschieden. Dem stehe auch 247 565 Abs. 2 ZPO a.F. nicht entgegen, wonach das Berufungsgericht an die rechtliche Beurteilung des Revisionsgerichts gebunden sei. Denn der XII. Zivilsenat habe sich im Revisionsurteil vom 14. April 1999 - XII ZR 60/97 - NJW 1999, 2517 nicht zum Eigentumserwerb der Bundesrepublik Deutschland nach dem Verm366genszuordnungsgesetz ge344u337ert. Auch die Rechtskraft des Urteils des Bundesgerichtshofs vom 9. Januar 1998 - V ZR 263/96 - WM 1998, 97 hindere das Berufungsgericht nicht, den Eigentumserwerb der Bundesrepu-blik Deutschland nach dem Verm366genszuordnungsgesetz anzunehmen. Zwar habe der Bundesgerichtshof in dem genannten Urteil die R344umungsklage der Bundesrepublik Deutschland und der BvS gegen die hiesige Kl344gerin und deren Gesch344ftsf374hrer mit der Begr374ndung abgewiesen, nicht die Bundesrepublik Deutschland, sondern die BGHG sei Eigent374merin des Grundst374cks. Doch gelte die Rechtskraft dieses Urteils nur f374r die Parteien des damaligen Rechtsstreits, nicht aber f374r die hiesige Beklagte, die nicht Partei des R344umungsprozesses gewesen sei (247 325 ZPO). Daran 344ndere auch nichts, dass der Beklagten in dem R344umungsprozess von der Kl344gerin der Streit verk374ndet worden sei. Denn die Beklagte mache nicht geltend, dass der Rechtsstreit, wie er dem Richter vorgelegen habe, unrichtig entschieden sei. Sie berufe sich vielmehr auf eine Tatsache, 374ber die der Bundesgerichtshof sich im Urteil vom 9. Januar 1998 nicht ge344u337ert habe. Dies aber verwehre ihr 247 68 ZPO nicht. - 7 - Nach dem Wortlaut des 247 2 Abs. 3 VZOG wirke der Bescheid vom 20. September 1994 f374r und gegen alle an dem Zuordnungsverfahren Beteilig-ten. Zwar sei die Kl344gerin an dem Zuordnungsverfahren nicht beteiligt gewesen. Dies aber bedeute nicht, dass der Bescheid gegen sie nicht wirke. Denn Betei-ligte im Sinne des 247 2 Abs. 3 VZOG k366nnte nur der Antragsteller und sonstige f374r das Verm366genszuordnungsverfahren in Betracht kommende potentielle Zu-ordnungsberechtigte sein. Diese Eigenschaft aber habe die Kl344gerin nicht. Ge-gen374ber solchen Dritten, die - wie die Kl344gerin - unter keinen denkbaren Um-st344nden als Zuordnungsberechtigte in Betracht k344men, wirke der Bescheid nach au337en hin ohne weiteres. Da somit der Mietvertrag mit dem 20. Septem-ber 1994 auf die Bundesrepublik Deutschland 374bergegangen sei, ergebe sich ein Anspruch der Kl344gerin gegen die Beklagte lediglich in H366he des von dieser anerkannten Betrages. Im 334brigen aber seien die Aufwendungen der Kl344gerin nach dem 20. September 1994 entstanden, so dass die Kl344gerin gegen die Be-klagte keine weiteren Ersatzanspr374che habe. 10 II. Diese Ausf374hrungen halten im Ergebnis einer revisionsrechtlichen 334ber-pr374fung stand. 11 1. Zu Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass der Mietvertrag nicht insgesamt nach 247 68 Abs. 2 ZGB-DDR unwirksam ist, weil in ihm unter Nr. XII. 3. der Kl344gerin ohne Einhaltung der gesetzlichen Form, die nach 247 306 Abs. 1 Satz 1 ZGB-DDR die notarielle Beglaubigung der Unter-schriften gefordert h344tte, ein Vorkaufsrecht einger344umt worden ist. Vielmehr hat es aus der salvatorischen Erhaltungsklausel in Nr. XIV. 1. des Mietvertrages zutreffend geschlossen, dass hier entgegen der Regelung des 247 68 Abs. 2 12 - 8 - ZGB-DDR, der in etwa dem 247 139 BGB entspricht, eine Vermutung f374r die Wirk-samkeit der von der Vereinbarung des Vorkaufsrechts nicht betroffenen miet-vertraglichen Regelungen besteht, die die Beklagte nicht widerlegt hat (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 132/03 - NJW 2005, 2225, 2226). Inso-weit wird das Urteil von den Parteien auch nicht angegriffen. 13 2. Weiter hat sich das Berufungsgericht zu Recht durch 247 565 Abs. 2 ZPO a.F. (jetzt 247 563 Abs. 2 ZPO) nicht gehindert gesehen, davon auszugehen, dass mit dem Zuordnungsbescheid vom 20. September 1994 die Bundesrepu-blik Deutschland Eigent374merin des streitgegenst344ndlichen Grundst374cks gewor-den ist. Denn der Senat ist in seinem Urteil vom 14. April 1999 unter Bezug-nahme auf das Urteil des V. Zivilsenats vom 9. Januar 1998 - V ZR 263/96 - WM 1998, 987 f. lediglich davon ausgegangen, dass die Rechtsvorg344ngerin der Beklagten, die BGHG, am 1. Juli 1990 (r374ckwirkend) Eigent374merin des Grund-st374cks geworden ist und die Beklagte bei Ausspruch der K374ndigung im Dezem-ber 1993 Eigent374merin des Grundst374cks war. Eine eventuelle sp344tere 304nderung der Rechtslage durch den Zuordnungsbescheid vom September 1994 war daf374r ohne Bedeutung. Die Rechtskraft des Urteils des V. Zivilsenats, mit dem die Klage der Bundesrepublik Deutschland gegen die Beklagte auf R344umung des streitgegenst344ndlichen Grundst374cks abgewiesen wurde, da die Bundesrepublik Deutschland nicht Eigent374merin des Grundst374cks sei, erstreckt sich nicht auf das vorliegende Verfahren. Dies ergibt sich, wie das Kammergericht zutreffend ausf374hrt, schon daraus, dass die Parteien jenes Verfahrens und des vorliegen-den Verfahrens nicht identisch sind. Schlie337lich ist im vorliegenden Verfahren irrelevant, dass die Kl344gerin in dem vorgenannten R344umungsprozess der Be-klagten den Streit verk374ndet hatte. 247 68 ZPO ist hier n344mlich schon deswegen nicht anwendbar, weil die Kl344gerin von der Beklagten nicht Regress wegen ei-nes ihr ung374nstigen Ausgangs des Vorprozesses verlangt (vgl. Z366ller/Vollkom- - 9 - mer ZPO 25. Aufl. 247 68 Rdn. 4). Auch die Parteien stellen das Berufungsurteil in den genannten Punkten nicht in Frage. 14 3. Die Kl344gerin macht geltend, dass der Verm366genszuordnungsbescheid vom 20. September 1994 ihr gegen374ber keine Rechtswirkungen entfalte. Des-halb sei die Beklagte 374ber diesen Zeitpunkt hinaus passivlegitimiert und ihr deshalb nach 247 538 Abs. 2 BGB a.F. zum Ersatz der get344tigten Aufwendungen verpflichtet. Dem ist jedoch nicht zu folgen. a) Insbesondere ergibt sich nicht, wie die Kl344gerin meint, bereits aus dem Wortlaut des 247 2 Abs. 3 VZOG, dass der Bescheid nicht gegen374ber der Kl344gerin wirke. Zwar hei337t es in der genannten Vorschrift, dass der Bescheid f374r und gegen alle an dem Verfahren Beteiligten wirke. Daraus kann jedoch nicht im Umkehrschluss gefolgert werden, dass der Bescheid f374r alle Personen, die, wie die Kl344gerin, am Verfahren nicht beteiligt waren, keine Wirkung entfalte. Zwar hat der Bundesgerichtshof, worauf die Kl344gerin verweist, bereits entschieden, dass ein Zuordnungsbescheid mangels Beteiligung eines Dritten am Zuord-nungsverfahren f374r diesen nicht bindend ist (BGH Urteil vom 23. Februar 2001 - V ZR 463/99 - WM 2001, 1002, 1004). Jener Fall war jedoch dadurch gekenn-zeichnet, dass der Dritte selbst Eigentumsanspr374che geltend machte. Dies ist bei der Kl344gerin nicht der Fall. Sie ist vielmehr mit dem jeweiligen Eigent374mer nur schuldrechtlich verbunden. Hinzu kommt, dass die Kl344gerin nicht etwa be-hauptet, ein Dritter sei in Wahrheit Eigent374mer des Grundst374cks. Vielmehr be-streitet sie den nach 247 2 Abs. 3 VZOG ausdr374cklich verbindlichen Regelungsin-halt des Zuordnungsbescheids, wonach n344mlich im Verh344ltnis der am Zuord-nungsverfahren beteiligten Beklagten und der Bundesrepublik Deutschland letz-tere Eigent374merin des Grundst374cks ist. Mit dieser Einwendung ist die Kl344gerin jedoch nach Sinn und Zweck des Zuordnungsverfahrens ausgeschlossen. Die-ses bezweckt n344mlich eine endg374ltige und abschlie337ende Kl344rung der materiell- 15 - 10 - rechtlichen Zuordnungslage zwischen den Beteiligten (BGH Urteil vom 14. Juli 1995 - V ZR 39/94 - ViZ 1995, 592, 593 f.; Schmidt-R344ntsch/Hiestand Rechts-handbuch Verm366gen und Investitionen in der ehemaligen DDR 247 2 VZOG Rdn. 37; Wilhelms VIZ 1994, 465, 466; BT-Drucks. 12/103 S. 57). Dieser Zweck aber w344re verfehlt und der Grundsatz der Rechtssicherheit verletzt, wenn auch nach Bestandskraft eines Zuordnungsbescheids noch jeder Dritte geltend ma-chen k366nnte, das Eigentum stehe einem anderen am Verfahren beteiligten Zu-ordnungspr344tendenten zu als dem, dem das Eigentum durch den Bescheid f374r die Verfahrensbeteiligten verbindlich zugeordnet worden ist. Nach Meinung der Revision widerspricht es elementaren Verfassungs-grunds344tzen wie Art. 20 Abs. 3 GG und Art. 103 Abs. 1 GG, den Bestimmungen des Verm366genszuordnungsrechts privatrechtsgestaltende Wirkung auch ge-gen374ber solchen Personen zuzumessen, die am Verfahren nicht beteiligt sind. Die Zuordnung von Eigentum zwischen Tr344gern 366ffentlicher Gewalt im Rahmen des Zuordnungsverfahrens d374rfe Dritten, wie der Kl344gerin, nicht entgegengehal-ten werden k366nnen, wenn sie weder Kenntnis noch Gelegenheit gehabt h344tten, zuvor in dem Verm366genszuordnungsverfahren geh366rt zu werden und in irgend-einer Weise Einfluss zu nehmen. 16 Dem kann jedoch nicht zugestimmt werden. Die Kl344gerin ist durch den Eigentumswechsel lediglich in ihrer Stellung als Mieterin betroffen. Dem Mieter gibt die Rechtsordnung jedoch kein Recht, am Wechsel im Eigentum des ge-mieteten Grundst374cks mitzuwirken oder auch nur angeh366rt zu werden. Vielmehr werden seine Interessen dadurch gewahrt, dass gem344337 247 566 BGB (247 571 BGB a.F.) der neue Eigent374mer anstelle des alten Eigent374mers in das urspr374ngliche Mietverh344ltnis als Vermieter eintritt. Dies ist aber auch dann der Fall, wenn durch einen bestandskr344ftigen Zuordnungsbescheid das Eigentum an einem 17 - 11 - Grundst374ck festgestellt oder 374bertragen wird (vgl. BGHZ 133, 363, 367 f.; Se-natsurteil vom 17. Mai 1995 - XII ZR 235/93 - WM 1995, 1679, 1680 m.w.N.). 18 b) Weiter macht die Revision geltend, der Zuordnungsbescheid vom 20. September 1994 sei unwirksam, weil obsolet. Eine Eigentumszuordnung nach Art. 22 Abs. 1 EinigV w344re zugunsten der Bundesrepublik Deutschland nur dann in Betracht gekommen, wenn sich das streitgegenst344ndliche Geb344ude im Zeitpunkt des Beitritts noch in der Rechtstr344gerschaft des VOB Z befunden h344tte. Dies sei jedoch nicht der Fall gewesen. Deshalb sei die Eigentumszuord-nung gem344337 Art. 22 Abs. 1 Satz 7 EinigV gegenstandslos. Zu diesem Ergebnis sei auch der V. Senat in seinem Urteil vom 9. Januar 1998 - V ZR 263/96 - WM 1998, 987, 989 gekommen. Hierauf kommt es jedoch nicht an. Selbst wenn der Verm366genszuord-nungsbescheid vom 20. September 1994 unrichtig w344re, so bliebe seine Wirk-samkeit hiervon unber374hrt. Die Rechtswidrigkeit eines Verwaltungsakts zieht nicht seine Nichtigkeit nach sich. Vielmehr bed374rfte es nach 247 44 VwVfG hierzu eines besonders schweren Mangels, der jedenfalls nicht schon dann vorl344ge, wenn der Bescheid eine fehlerhafte Zuordnung vorgenommen haben sollte. 19 Die Wirkung des Bescheids trat gem344337 247 1 Abs. 2 VZOG in Verbindung mit 247 2 Abs. 1 a VZOG mit seiner Unanfechtbarkeit ein. Bestandskr344ftig wurde der Bescheid gem344337 247 2 Abs. 1 Satz 7 VZOG hier schon mit seinem Erlass, da 20 - 12 - er nach vorheriger Einigung der am Zuordnungsverfahren beteiligten Beklagten und der Bundesrepublik Deutschland ohne Widerrufsvorbehalt ergangen ist. Hahne Fuchs Ahlt V351zina Dose Vorinstanzen: LG Berlin, Entscheidung vom 01.08.1995 - 32 O 793/94 - KG Berlin, Entscheidung vom 01.11.2004 - 8 U 20/04 -
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