BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 25/09 Verk374ndet am: 20. Oktober 2010 K374pferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247247 1056 Abs. 2 Satz 1; 745 Abs. 1 Satz 1 1. Die Eigent374mer eines mit einem Nie337brauch belasteten Grundst374cks sind nach dem Tode des Nie337brauchers auch dann gem344337 247 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB zur vorzeitigen K374ndigung eines von dem Nie337braucher abgeschlossenen Mietvertra-ges berechtigt, wenn sie neben weiteren Personen Miterben des Nie337brauchers sind. 2. Bruchteilseigent374mer k366nnen ein Mietverh344ltnis 374ber das gemeinschaftliche Grundst374ck wirksam mit Stimmenmehrheit k374ndigen, wenn sich die K374ndigung als Ma337nahme einer ordnungsgem344337en Verwaltung gem344337 247 745 Abs. 1 Satz 1 BGB darstellt (im Anschluss an Senatsurteil BGHZ 183, 131 = FamRZ 2010, 119 ff.). BGH, Urteil vom 20. Oktober 2010 - XII ZR 25/09 - OLG Schleswig LG Kiel - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 20. Oktober 2010 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richte-rinnen Weber-Monecke und Dr. V351zina und die Richter Schilling und Dr. G374nter f374r Recht erkannt: Die Revision der Kl344gerinnen gegen das Urteil des 4. Zivilsenats des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts vom 23. Januar 2009 wird zur374ckgewiesen. Von den Kosten des Revisionsverfahrens tragen die Kl344gerin zu 1. 70 % und die Kl344gerin zu 2. 30 %, mit Ausnahme ihrer au337erge-richtlichen Kosten, die sie jeweils selbst tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kl344gerin zu 1. betreibt ein Caf351 mit Konditorei. Die Kl344gerin zu 2. ist Inhaberin eines Snack-Imbisses. Die Beklagten sind Miteigent374mer des Anwe-sens, in dem sich die Gesch344ftsr344ume der Kl344gerinnen befinden. 1 Mit notariellem Vertrag vom 3. Dezember 1968 hatte die Mutter der Be-klagten das Eigentum an der Immobilie auf die Beklagten sowie auf ihren weite-ren Sohn F. 374bertragen, der seinen Miteigentumsanteil jedoch sp344ter auf den Beklagten zu 2. 374bertrug. Ihr selbst wurde ein lebenslanger Nie337brauch an dem Grundst374ck einger344umt. Im Januar 1991 schloss die Mutter der Beklagten 2 - 3 - (nachfolgend: Nie337braucherin) mit den Kl344gerinnen unbefristete Mietvertr344ge 374ber die Gesch344ftsr344ume ab, in denen ein ordentliches K374ndigungsrecht des Vermieters ausgeschlossen wurde, solange dort ein Caf351, eine Konditorei oder eine Gastst344tte betrieben wird. 3 Am 1. Juni 2004 verstarb die Nie337braucherin. Sie wurde von den Beklag-ten und ihrem weiteren Sohn F. beerbt. Nachdem in der Folgezeit die Beklagten zu 1. und 2. Zweifel an der Wirksamkeit der Mietvertr344ge ge344u337ert hatten, forderten die Kl344gerinnen 374ber ihren Bevollm344chtigten die Beklagten unter Fristsetzung bis zum 10. November 2004 auf, die Wirksamkeit der Mietvertr344ge zu best344tigen. W344hrend der Beklag-te zu 3. eine entsprechende Erkl344rung abgab, versuchten die Beklagten zu 1. und 2. im Umlaufverfahren eine Beschlussfassung der Miteigent374mer zur K374n-digung der Mietverh344ltnisse mit den Kl344gerinnen zum 31. Dezember 2004 zu erreichen. Der Beklagte zu 3. teilte den Beklagten zu 1. und 2. jedoch mit, dass er einer K374ndigung der Mietvertr344ge nicht zustimme. 4 Dennoch erkl344rten die Beklagten zu 1. und 2., die zusammen 374ber 9/16 der Miteigentumsanteile an dem Mietgrundst374ck verf374gten, mit Schreiben vom 20. Dezember 2004 "im Namen der Eigent374mergemeinschaft" gegen374ber den Kl344gerinnen die K374ndigung der Mietverh344ltnisse. 5 Mit ihrer Klage haben die Kl344gerinnen u.a. die Feststellung begehrt, dass die ausgesprochenen K374ndigungen unwirksam seien und die mit ihnen beste-henden Mietverh344ltnisse ungek374ndigt fortbest374nden. Das Landgericht hat die Klage vollst344ndig abgewiesen. Auf die Berufung der Kl344gerinnen hat das Beru-fungsgericht unter Ab344nderung der erstinstanzlichen Entscheidung und Zu-r374ckweisung der Berufung im 334brigen die Feststellung getroffen, dass die zwi- 6 - 4 - schen den Kl344gerinnen und der Nie337braucherin abgeschlossenen Mietvertr344ge (vorbehaltlich der K374ndigungen vom 20. Dezember 2004) wirksam sind. 7 Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision m366chten die Kl344-gerinnen die Feststellung erreichen, dass die K374ndigungen vom 20. Dezember 2004 unwirksam sind und den Beklagten ein gesetzliches K374ndigungsrecht nicht zusteht. Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat keinen Erfolg. 8 I. Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung ausgef374hrt, dass der Mietver-trag zwischen den Kl344gerinnen und der Mutter der Beklagten wirksam zu Stan-de gekommen und durch den Tod der Mutter der Beklagten nicht beendet wor-den sei. Vielmehr seien die Beklagten als Eigent374mer des Grundst374cks gem344337 247247 1056 Abs. 1, 566 Abs. 1 BGB in die von der Nie337braucherin abgeschlosse-nen Mietvertr344ge eingetreten. Sie seien daher berechtigt gewesen, die Mietver-tr344ge gem344337 247 1056 Abs. 2 BGB zu k374ndigen. Dem stehe nicht entgegen, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes das K374ndigungsrecht des Eigent374mers aus 247 1056 Abs. 2 BGB dann ausgeschlossen sein k366nne, wenn der Eigent374mer gleichzeitig Alleinerbe des verstorbenen Nie337brauchers und daher bereits im Wege der Erbfolge Vertragspartner des Mieters geworden sei. Im vorliegenden Fall fehle es jedoch an der Personenidentit344t zwischen dem Eigent374mer des mit dem Nie337brauch belasteten Grundst374cks und dem Erben 9 - 5 - der Nie337braucherin. Im Zeitpunkt des Erbfalles seien Eigent374mer des belaste-ten Grundst374cks die Beklagten als Bruchteilseigent374mer gewesen. Erben der Nie337braucherin seien dagegen die Beklagten zu 1. bis 3. sowie der weitere Sohn F. als Miterbengemeinschaft. Zudem ber374cksichtige die vom Bundesge-richtshof vertretene Auffassung, die in der Literatur 374berwiegend auf Zustim-mung gesto337en sei, nicht, dass im Falle des Todes des Nie337brauchers gem344337 247247 1056 Abs. 1, 566 Abs. 2 BGB die Erben lediglich wie selbstschuldnerische B374rgen f374r die Erf374llung der mietvertraglichen Pflichten durch den Eigent374mer haften w374rden. Schlie337lich h344tten die Beklagten zu 1. und 2. bei der Erkl344rung der K374ndigung den Beklagten zu 3. wirksam vertreten, weil eine wirksame Be-schlussfassung der Bruchteilseigent374mergemeinschaft nach 247 745 Abs. 1 BGB vorgelegen habe. II. Diese Ausf374hrungen halten den Angriffen der Revision stand. Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die Beklagten die Mietver-h344ltnisse mit Schreiben vom 20. Dezember 2004 wirksam gek374ndigt haben. 10 1. Die Beklagten waren nach dem Tode der Nie337braucherin gem344337 247 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB zur K374ndigung der Mietvertr344ge berechtigt. 11 a) Hat ein Nie337braucher ein Grundst374ck 374ber die Dauer des Nie337brauchs hinaus vermietet oder verpachtet, so finden gem344337 247 1056 Abs. 1 BGB nach Beendigung des Nie337brauchs die f374r den Fall der Ver344u337erung von vermiete-tem Wohnraum geltenden Vorschriften der 247247 566, 566 a, 566 b Abs. 1 BGB und der 247247 566 c bis 566 e, 567 b BGB entsprechende Anwendung. Daraus folgt, dass in diesem Fall der Eigent374mer des belasteten Grundst374cks nach Be- 12 - 6 - endigung des Nie337brauchs anstelle des Nie337brauchers in die sich aus dem Mietverh344ltnis ergebenden Rechte und Pflichten eintritt (247 1056 Abs. 1 i.V.m. 247 566 Abs. 1 BGB). Dadurch soll verhindert werden, dass der Mieter sein vom Nie337braucher abgeleitetes Besitzrecht (247 986 Abs. 1 Satz 1 BGB) mit dem Ende des Nie337brauchs verliert (M374nchKommBGB/Pohlmann 5. Aufl. 247 1056 Rn. 1). Denn das rechtliche Schicksal eines auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrages ist vom Bestand des Nie337brauchs grunds344tzlich unabh344ngig (BGHZ 109, 111 = NJW 1990, 443, 444; M374nchKommBGB/Pohlmann 5. Aufl. 247 1056 Rn. 8; aA Erman/Ronke BGB 7. Aufl. 247 1056 Rn. 1). Ein von einem Nie337braucher abgeschlossener Mietvertrag besteht daher fort, wenn der Nie337-brauch durch den Tod des Nie337brauchers endet (BGH aaO). b) Abweichend von den allgemeinen mietrechtlichen Regelungen ge-w344hrt 247 1056 Abs. 2 BGB dem Grundst374ckseigent374mer jedoch das Recht, das Miet- oder Pachtverh344ltnis unter Einhaltung der gesetzlichen K374ndigungsfrist zu k374ndigen. Dieses au337erordentliche K374ndigungsrecht tr344gt dem Umstand Rech-nung, dass der Grundst374ckseigent374mer gem. 247247 1056 Abs. 1, 566 Abs. 1 BGB in ein Mietverh344ltnis eintreten muss, an dem er urspr374nglich nicht beteiligt war. Ihm soll die M366glichkeit gegeben werden, sich von diesem Vertrag, der ihm - vergleichbar einem Vertrag zu Lasten Dritter - durch die Regelung der 247247 1056 Abs. 1, 566 Abs. 1 BGB "aufgedr344ngt" worden ist, zu l366sen. 13 c) Nach herrschender Meinung in Rechtsprechung und Schrifttum schei-det ein vorzeitiges K374ndigungsrecht des Eigent374mers nach 247 1056 Abs. 2 BGB jedoch aus, wenn er pers366nlich an den Mietvertrag gebunden ist, etwa weil er den Mietvertrag schon selbst vor Bestellung des Nie337brauchs abgeschlossen hatte und der Nie337braucher f374r die Dauer seines Rechts in den Mietvertrag ein-getreten war (247 567 Satz 1 i.V.m. 247 566 Abs. 1 BGB) oder wenn der Eigent374mer dem vom Nie337braucher abgeschlossenen Mietvertrag pers366nlich beigetreten ist 14 - 7 - (BGHZ 109, 111 = NJW 1990, 443, 445 mwN; M374nchKommBGB/Pohlmann 4. Aufl. 247 1056 Rn. 15 mwN.; Staudinger/Frank BGB [Stand: 2009] 247 1056 Rn. 21). Dasselbe gelte auch, wenn der Grundst374ckseigent374mer den Nie337brau-cher als Alleinerbe beerbt habe, da er in diesem Fall nach erbrechtlichen Grunds344tzen durch Universalsukzession unmittelbarer Vertragspartner des Mie-ters geworden sei und daher bereits gem344337 247247 1967 Abs. 1, 1922 BGB erb-rechtlich f374r die Erf374llung des Mietvertrages als Nachlassverbindlichkeit hafte (BGH aaO; LG Stuttgart NJW-RR 1989, 1171, 1172; Staudinger/Frank BGB [Stand: 2009] 247 1056 Rn. 22; Erman/Michalski BGB 12. Aufl. 247 1056 Rn. 2; Pr374tting/Wegen/Weinreich/Eickmann BGB 5. Aufl. 247 1056 Rn. 2; Jauernig BGB 13. Aufl. 247 1056 Rn. 1). K366nne der Erbe n344mlich in diesem Fall den Miet- oder Pachtvertrag gem344337 247 1056 Abs. 2 BGB k374ndigen, w374rde sich eine zu Gunsten des Mieters erlassene Schutzvorschrift in ein durch nichts gerechtfertigtes Haf-tungsprivileg des Erben verkehren (BGH aaO). d) Die letztgenannte Auffassung, die im Schrifttum auf Kritik gesto337en ist (ausf374hrlich Wacke in Festschrift Gernhuber 1993, 489, 521 ff.; Schubert JR 1990, 419, 420; ein K374ndigungsrecht bejahend M374nchKommBGB/Pohlmann 4. Aufl. 247 1056 Rn. 16 ff.; RGRK-Rothe BGB 12. Aufl. 247 1056 Rn. 3; Enneccerus-Wolff/Raiser 247 118 I Fn. 8), steht im vorliegenden Fall dem K374ndi-gungsrecht der Beklagten jedoch nicht entgegen. Denn das K374ndigungsrecht gem344337 247 1056 Abs. 2 BGB entf344llt zumindest dann nicht, wenn zwischen dem Grundst374ckseigent374mer und dem Erben des Nie337brauchers keine Personen-identit344t besteht, etwa weil - wie im hier zu entscheidenden Fall - die Miteigen-t374mer des belasteten Grundst374cks Teil einer noch weitere Personen umfassen-den Miterbengemeinschaft sind. 15 aa) Der Zweck des 247 1056 Abs. 2 BGB rechtfertigt es, dem Grund-st374ckseigent374mer das au337erordentliche K374ndigungsrecht jedenfalls dann zu 16 - 8 - verwehren, wenn er nicht nur im Wege des gesetzlichen Vertrags374bergangs nach 247247 1056 Abs. 1, 566 BGB in den Mietvertrag eingetreten, sondern dar-374ber hinaus an dem Mietverh344ltnis pers366nlich beteiligt ist, weil er selbst vor Be-stellung des Nie337brauchs das Mietverh344ltnis eingegangen (vgl. 247247 567 Satz 1, 566 BGB) oder er dem Mietvertrag zu einem sp344teren Zeitpunkt beigetreten ist (M374nchKommBGB/Pohlmann 4. Aufl. 247 1056 Rn. 15). In diesen F344llen wird der Grundst374ckseigent374mer nicht ohne sein Einverst344ndnis in einen zwischen drit-ten Personen abgeschlossenen Mietvertrag hineingedr344ngt. Er hat vielmehr durch seine eigene schuldrechtliche Beteiligung an dem Mietvertrag gegen374ber dem Mieter den Eindruck erweckt, dass das Mietverh344ltnis unabh344ngig vom Bestand des Nie337brauchs fortbesteht. bb) Eine vergleichbare Situation ergibt sich, wenn der alleinige Grund-st374ckseigent374mer Alleinerbe des Nie337brauchers ist. Zwar ist dieser dem Mieter weder bei Abschluss des Mietvertrages noch zu einem anderen Zeitpunkt w344h-rend des laufenden Mietverh344ltnisses als Vertragspartner begegnet, so dass der Mieter nicht darauf vertrauen konnte, dass nach dem Tode des Nie337brau-chers das Mietverh344ltnis bis zu dem vereinbarten Ende fortbestehen bleibt. Ist der Erbe des Nie337brauchers allerdings - ausnahmsweise - tats344chlich in der Lage, die Gebrauchs374berlassungspflicht des 247 535 Abs. 1 Satz 1 BGB zu erf374l-len, weil er unabh344ngig von seiner erbrechtlichen Stellung Eigent374mer des Miet-grundst374cks ist, ist es gerechtfertigt, ihm das au337erordentliche K374ndigungsrecht aus 247 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB zu verwehren. Daf374r spricht zwar nicht eine be-sondere Schutzw374rdigkeit des Mieters. F374r ihn d374rfte es meist ein blo337er Zufall sein, dass sein Vertragspartner gerade von dem oder den Eigent374mern des Mietgrundst374cks beerbt wurde. Vereinigen sich jedoch die mietrechtlichen Ver-pflichtungen mit der tats344chlichen M366glichkeit, diese zu erf374llen, in einer Per-son, wie es der Fall ist, wenn der Grundst374ckseigent374mer Alleinerbe des Nie337-brauchers ist, w344re es treuwidrig (247 242 BGB), wenn sich der Grundst374cksei- 17 - 9 - gent374mer auf die formalen Rechtspositionen berufen und das Mietverh344ltnis gem344337 247 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB k374ndigen k366nnte. Daf374r spricht auch der Rechtsgedanke des 247 185 Abs. 2 Satz 1 Alt. 3 BGB, wonach die Verf374gung ei-nes Nichtberechtigten wirksam wird, wenn er von dem Berechtigten beerbt wird und dieser f374r die Nachlassverbindlichkeiten unbeschr344nkt haftet (vgl. Wacke in Festschrift Gernhuber 1993, 489, 524 f.). e) Im vorliegenden Fall konnten die Beklagten daher die Mietvertr344ge gem344337 247 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB k374ndigen. Die Nie337braucherin wurde nicht von den Beklagten allein, sondern auch von ihrem weiteren Sohn F. beerbt. Die Beklagten bilden daher zusammen mit F. eine Miterbengemeinschaft (247 2032 Abs. 1 BGB), die f374r gemeinschaftliche Nachlassverbindlichkeiten, zu denen auch die Verpflichtungen aus dem Mietvertrag, soweit sie nach dem Erl366schen des Nie337brauchs auf die Erben 374bergegangen sind, geh366ren, gem344337 247 2058 BGB als Gesamtschuldner haftet. Allerdings ist das Mietgrundst374ck nicht in den Nachlass gefallen, weil es bereits zuvor von der Nie337braucherin an ihre S366hne 374bereignet worden war. Die aus den Beklagten und F. bestehende Miterben-gemeinschaft k366nnte daher die Gebrauchsgew344hrungspflicht aus 247 535 Abs. 1 BGB aus tats344chlichen Gr374nden nicht erf374llen. Sind jedoch die Beklagten auf-grund ihrer erbrechtlichen Stellung nicht verpflichtet, den Kl344gerinnen den Gebrauch der Mietsache zu gew344hren, besteht kein Grund, ihnen als Miteigen-t374mer des Mietgrundst374cks die K374ndigungsm366glichkeit nach 247 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB zu verwehren. 18 2. Die Beklagten zu 1. und 2. haben den Beklagten zu 3. bei Abgabe der K374ndigungserkl344rung auch wirksam vertreten. 19 a) Nach 247 745 Abs. 1 Satz 1 BGB kann bei einer Bruchteilsgemeinschaft durch Stimmenmehrheit eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Ge- 20 - 10 - genstandes entsprechende ordnungsm344337ige Verwaltung und Benutzung be-schlossen werden. Es entspricht h366chstrichterlicher Rechtsprechung und allge-meiner Ansicht im Schrifttum, dass als Ma337nahme einer ordnungsm344337igen Verwaltung und Benutzung, die unter den Voraussetzungen des 247 745 Abs. 1 BGB mehrheitlich getroffen werden kann, auch die K374ndigung eines Pacht- oder Mietverh344ltnisses des gemeinschaftlichen Grundst374cks anzusehen ist (BGH Beschluss vom 26. April 2010 - II ZR 159/09 - NZG 2010, 938, 939 mwN; Senatsurteil BGHZ 183, 131 = FamRZ 2010, 119 Rn. 27 zur K374ndigung eines Mietverh344ltnisses durch eine Erbengemeinschaft; Staudinger/Langhein BGB [Stand 2008] 247 745 Rn. 6; M374nchKommBGB/Schmidt 5. Aufl. 247247 744, 745 Rn. 5; Palandt/Sprau BGB 69. Aufl. 247 745 Rn. 2). Zwar stellt die K374ndigung ei-nes Miet- oder Pachtverh344ltnisses durch die Bruchteilseigent374mergemeinschaft eine Verf374gung dar (vgl. Senatsurteil BGHZ 183, 131 = FamRZ 2010, 119 Rn. 13; BGH Urteil vom 28. April 2006 - LwZR 10/05 - FamRZ 2006, 1026). Je-doch k366nnen auch Verf374gungen, sofern sie Ma337nahmen einer ordnungsgem344-337en Verwaltung darstellen, als Mehrheitsentscheidungen nach 247 745 Abs. 1 BGB getroffen werden (Senatsurteil BGHZ 183, 131 = FamRZ 2010, 119 Rn. 27; BGH Beschluss vom 26. April 2010 - II ZR 159/09 - NZG 2010, 938, 939 mwN). Liegt ein g374ltiger Mehrheitsbeschluss (247 745 Abs. 1 Satz 2 BGB) vor, verleiht dieser den im Au337enverh344ltnis t344tigen Gemeinschaftern die notwendige Vertretungsmacht, um den Beschluss zu vollziehen (BGHZ 56, 47, 49 f.; M374nchKommBGB/Schmidt 5. Aufl. 247 745 Rn. 31). b) Danach war die durch die Beklagten zu 1. und 2., die 374ber die Mehr-heit der Anteile der Eigent374mergemeinschaft verf374gten, erkl344rte K374ndigung wirksam. Dazu, dass die K374ndigung des Pachtverh344ltnisses nicht einer ord-nungsgem344337en Verwaltung des Grundst374cks entsprach, hat das Berufungsge-richt, von der Revision nicht beanstandet, keine Feststellungen getroffen. Durch die K374ndigung hat die Eigent374mergemeinschaft vielmehr die M366glichkeit erhal- 21 - 11 - ten, das Grundst374ck zu den aktuellen markt374blichen Bedingungen zu vermieten und damit einen h366heren Ertrag zu erzielen (vgl. Senatsurteil BGHZ 183, 131 = FamRZ 2010, 119 Rn. 38). Hahne Weber-Monecke V351zina Schilling G374nter Vorinstanzen: LG Kiel, Entscheidung vom 21.10.2005 - 6 O 30/05 - OLG Schleswig, Entscheidung vom 23.01.2009 - 4 U 225/05 -
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