ECLI:DE:BGH:2017:120717U XIIZR26.16.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 26/16 Verkündet am: 12. Juli 2017 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB §§ 566 Abs. 1, 578 Abs. 2 Satz 1 Bei fehlender Identität zwischen Vermieter und Veräußerer ist § 566 Abs. 1 BGB entsprechend anwendbar, wenn die Vermietung des veräußerten Grun d- stücks mit Zustimmung und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eige n- tümers erfolgt und der Vermi eter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 22. Oktober 2003 XII ZR 119/02 NJW - RR 2004, 657). BGH, Urteil vom 12. Juli 2017 - XII ZR 26/16 - Kammergericht Berlin LG Berlin - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf di e mündliche Verhandlung vom 12. Juli 2017 durch den Vorsitzenden Richter Dose , die Richter Schilling, Dr. Günter und Guhling und die Richterin Dr. Krüger für Recht erkannt: Die R evision gegen das Urteil des 8. Zivilsenats des Kammer - ge richts in Berlin vom 1. Februar 2016 wird auf Kosten der Kläg e- rin zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand : Die Klägerin verlangt von dem Beklagten nach dem Erwerb eines Grun d- stücks die Räumung und Herausgabe von darauf befindlichen gem ieteten G e- werberäumen. Der Beklagte begehrt widerklagend noch Rückerstattung ange b- lich überzahlter Miete wegen Mietmin d erung , Schadensersatz und Instandse t- zung des Lastenaufzugs . Der Beklagte mietete von der E . Grundbesitz und Handels GmbH (nac h- folgend: Handels GmbH ) mit V ertr a g vom 27. Mai 2003 Räume im vierten Obergeschoss und mit Vertrag vom 5. Juni 2008 Räume im fünften Oberg e- schoss eine r gewerblich genutzten Immobilie . Die Verträge sahen jeweils eine fes te Laufzeit von zunächst fünf Jahren vor und en thielten beide eine Option zur mehrfachen Verlängerung der Mietzeit um jeweils weitere fünf Jahre, die der Beklagte ausgeübt hat . Eigentümerin der Immobilie war zu diesem Zeitpunkt die 1 2 - 3 - E . Grundstücksgesellschaft mbH (nachfolgend: Grundstücks GmbH ) . In eine r Zusatzvereinb arung zu dem Mietvertrag vom 5. Juni 2008 erklärte sich die Grundstücks GmbH bereit, unter anderem dann in d en Mietvertrag mit den gle i- chen Bedingungen als direkte Vermieterin einzutreten , wenn das Vertragsve r- hältnis zwischen der Grundstücks GmbH und der frühe ren Vermieterin der Räumlichkeiten im fünften Obergeschoss der Immobilie beendet wird . Mit notariellem Kaufvertrag vom 26. April 2011 erwarb die Klägerin die Immobilie von der Grundstücks GmbH . In § 3 des Kaufvertrags übernahm die Verk äuferin die Garantie dafür, dass die dem Kaufvertrag beigefügte Mieterliste richtig und vollständig ist, keine Mietverträge gekündigt sind und keine rüc k- ständigen Mietforderungen bestehen sowie eine Jahresnettokal tmiete in Höhe von ca. 260.000 reinbart ist. In § 4 des Kaufvertrags ist geregelt, dass d ie Verkäufer in mit Wirkung ab dem Übergabestichtag sämtliche Rechte und Pflichten aus bestehenden Mietverträgen auf den Käufer überträgt. I m A u- gust 2011 wurde die Klägerin als Eigentümeri n in das Gr undbuch eingetragen. Am 3. September 2013 und am 30. Oktober 2013 sprach die Klägerin die ordentliche Kündigung etwaiger Mietverhältnisse mit dem Beklagten aus. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben und die Widerklage abg e- wiesen. Auf die Berufung des Beklagten hat das Kammergericht unter Abänd e- rung der landgerichtlichen Entscheidung die Klage abgewiesen und der Wide r- klage teilweise stattgegeben. Hiergegen richtet sich die vom Senat zugelassene Revision der Klägerin. 3 4 5 - 4 - Entscheidungsgründe : Die Revi sion hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung Folge n- des ausgeführt: Der Klägerin stehe gegen den Beklagten kein Herausgabeanspruch nach § 985 BGB über die streitgegenständlichen Räume zu. Aufgrund der bestehe n- de n Mietverhältnisse, in die die Klägerin nach den entsprechend anzuwende n- den § § 566 Abs. 1 , 578 Abs. 2 Satz 1 BGB eingetreten sei, habe der Beklagte gegenüber der Kläge rin ein Recht zum Besitz nach § 986 Abs. 1 Satz 1 BGB. Die §§ 566 Abs. 1, 578 Abs. 2 Satz 1 BGB setzten für den Eintritt des Erwe r- bers in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis grundsätzlich voraus, dass die Räume von dem Vermieter veräußert worden sei e n. Dies erfordere grundsätzlich eine Identität zwischen dem Vermieter und dem Veräu ßerer, die vorlie gend nicht gegeben sei . Die Mietverträge seien nicht von der veräußer n- den Eigentümerin, der Grundstücks GmbH, abgeschlossen worden. Die Grun d- stücks GmbH sei auch nicht bereits vor Veräußerung des Grundstücks recht s- geschäftlich in die Mietv erträge eingetreten. Zwar sei in der Zusatzvereinbarung zu dem Mietvertrag über die Räume im fünften Obergeschoss vom 5. Juni 2008 eine Regelung enthalten, wonach die Eigentümerin sich verpflichte, unter b e- stimmten Voraussetzungen in den Mietvertrag ein zu t rete n . Jedoch habe sich die Eigentümerin damit nur zu einer Vertragsübernahme verpflichtet. Eine so l- che würde jedoch eine entsprechende Erklärung der bisherigen Vermieterin, der Handels GmbH, voraussetzen. Eine solche, auch nur konkludent, erklärte Zustimm ung habe der Beklagte nicht vorgetragen. Da sich ein Vertragsübe r- gang auf die Grundstücks GmbH bereits aus dem Vortrag des Beklagten nicht 6 7 8 - 5 - ergebe, komme es nicht darauf an, dass sich die Klägerin dessen Vortrag in der mündlichen Verhandlung über die Berufu ng zu Eigen gemacht habe. Im vorliegenden Fall sei es jedoch gerechtfertigt, die Mietverträge in ent sprechender Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB so zu behandeln, als habe die veräußernde Eigentümerin, die Grundstücks GmbH, die Räume vermietet. Zweck des Id entitätserfordernisses sei der Schutz des Grundstückseigentümers vor einer Belastung seines Grundstücks mit einem Mietverhältnis, welches ihn zur Gebrauchsüberlassung verpflichte und an einer Eigennutzung hindere, ohne dass er diese Belastung selbst eingeg angen sei oder sie auf ihn zurüc k- gehe. Erfolge die Vermietung nicht durch den Eigentümer selbst, komme es danach darauf an, ob der Eigentümer die Vermietung durch den Dritten im e i- genen wirtschaftlichen Interesse wolle und der Vermieter seinerseits kein In t e- resse am Fortbestand seiner Vermieterstellung nach einem Wechsel des Eige n- tümers habe. So liege der Fall hier. Der Abschluss der Mietverträge durch die Handels GmbH sei nur auf Anweisung der Eigentümerin, die das Haus auch tatsächlich verwaltet habe, erfolgt. Außerdem hätten die Vertragsparteien in der Zusatzve r- einbarung zu dem Mietvertrag über die Räumlichkeiten im fünften Oberg e- schoss zum Ausdruck gebracht, dass im Falle des Verkaufs des Grundstücks der Übergang des Mietverhältnisses auf den Erwerber von ihnen gewünscht sei. Daraus folge, dass auch die Vermieterin kein eigenes Interesse an dem Fortbestand ihrer Vermieterstellung nach Veräußerung des Grundstücks durch die Eigentümerin gehabt habe . Aus dem Kaufvertrag zwischen der Grundstücks GmbH und d er Klägerin ergebe sich zudem, dass beide von einem Übergang des Mietverhältnisses ausgegangen seien und dies auch gewollt gewesen sei. Die Regelungen in dem Grundstückskaufvertrag zeigten, dass die Grundstücks GmbH die Mietverträge ausdrücklich habe so be handeln wollen , als seien sie 9 10 - 6 - von ihr selbst abgeschlossen worden. Der Übergang der Mietverhältnisse auf die Klägerin habe auch nicht dem Willen der Vermieterin widersprochen. Damit sei der Schutzzweck des Identitätserfordernisses im vorliegenden Fall gewa hrt , so dass es gerechtfertigt sei, diesen Fall ebenso zu behandeln wie wenn das Identitätserfordernis erfüllt sei. Die Mietverträge seien auch nicht durch die ordentlichen Kündigungen der Klägerin vom 3. September 2013 und 30. Oktober 2013 beendet word en. Denn beide Mietverträge seien mit einer festen Laufzeit abgeschlossen worden, so dass ein Recht zur vorzeitigen Kündigung nicht bestanden habe. Das Schrif t- formerfordernis des § 550 Satz 1 BGB i Vm § 57 8 Abs. 2 Satz 1 BGB sei g e- wahrt. Etwas Anderes ergeb e sich auch nicht aus dem Einwand der Klägerin, dass sie bei einer analogen Anwendung von § 566 BGB schlechter stünde als bei der Annahme eines vorherigen konkludenten Vertragsübergangs auf die veräußernde Eigentümerin. Dann hätten die Mietverträge zwar ni cht mehr dem Schriftformerfordernis entsprochen und sie sei zur Kündigung der Mietverträge berechtigt gewesen. Die Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB hänge aber nicht davon ab, welche Ziele die Klägerin im vorliegenden Rechtsstreit verfolge. Dem Beklagten s tünde n wegen des Ausfalls des Lastenfahrstuhls A n- sprü che auf Rückzahlung der überzahlten Miete aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB iVm § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB , auf Erstattung der ihm entstandenen Ko s- ten nach § 536 a Abs. 1 BG B und auf Instandsetzung nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zu. Weitere Ansprüche wegen angeblicher Mietmängel oder geleisteter Nebenkostenvorschüsse bestünden dagegen nicht. 11 12 - 7 - II. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Überprüfung stand. 1. Zutreffend ist das Berufungsge richt davon au sgegangen, dass § 566 Abs. 1 BGB vorliegend keine unmittelbare Anwendung finden kann, weil es an der hierfür notwendigen Personenidentität zwischen Veräußerer und Vermieter fehlt. a) Gemäß §§ 566 Abs. 1, 578 Abs. 2 Satz 1 BGB tritt der Erwerber eines ge werblich vermieteten Hausgrundstücks anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Mit dem Eigentumsübergang entsteht ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Gr undstücks und dem Mieter mit dem gleichen Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat (S e- natsur teile BGHZ 202, 354 = NJW 2014, 3775 Rn. 10 und vom 25. Juli 2012 XII ZR 22/11 NJW 2012, 3032 Rn. 25 mwN). Nach seinem Wortlaut findet § 566 Ab s . 1 BGB allerdings nur dann Anwendung, wenn das vermietete Grundstück durch den Vermieter veräußert wird. Wie das Berufungsgericht ric h- tig sieht, ist § 566 Abs. 1 BGB deshalb grundsätzlich nur bei Identität zwischen Vermieter und Veräußerer unmittelbar an wendbar ( Senatsurteil vom 22. Okto - ber 200 3 XII ZR 119/02 NJW - RR 2004, 657, 658). b) Diese Voraussetzung ist im vorliegenden Fall nicht erfüllt. aa) Nach den getroffenen Feststellungen war Vermieterin der Räumlic h- keiten allein die Handels GmbH . H ingegen hat die Grundstücks GmbH da s Grundstück an die Klägerin veräußert . Selbst wenn zwischen beiden Gesel l- schaften persönliche Verflechtungen best anden haben sollten, stell t en beide Gesellschaften selbstständige Rechtssubjekte dar, so dass schon die nac h dem 13 14 15 16 17 - 8 - Wortlaut des § 566 Abs. 1 BGB erforderliche Personenidentität zwischen Ve r- mieter und Veräußerer nicht gegeben ist. Deshalb kann vorliegend dahinst e- hen, dass die Vorschrift nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs da r- über hinaus auch verlangt, d ass der Vermieter und Veräußerer zugleich Eige n- tümer des vermieteten Grundstücks ist (vgl. dazu Senatsurteil vom 9. April 2008 XII ZR 89/06 NJW 2008, 2181 Rn. 22; BGH Urteil vom 3. Juli 1974 VIII ZR 6/73 NJW 1974, 1551; vgl. hierzu auch Staudinger/ Emmeric h BGB [2014] § 566 Rn. 21; MünchKommBGB/Häublein 7. Aufl. § 566 Rn. 19; Blank in Blank/Börstinghaus Miete 5. Aufl. § 566 Rn. 39; Günter WuM 2013, 264, 266 ; Streyl WuM 2008, 579 f. ). bb) D ie Annahme des Berufungsgerichts, vor dem Erwerb des Grun d- s tücks durch die Klägerin sei eine rechtsgeschäftliche Ü bernahme der Mietve r- träge durch die Grundstücks GmbH nicht erfolgt, ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung der in der Zusatzvereinbarung zu dem Mie tvertrag vom 5. Juni 2008 enthaltenen Reg e- lung, auf die sich der Beklagte in diesem Zusammenhang beruft, verstößt w e- der gegen gesetzliche Auslegungsregeln noch gegen Denkgesetze oder Erfa h- rungssätze noch hat d as Berufungsgericht wesentliche für die Auslegu ng rel e- vante Umstände unberücksichtigt gelassen (vgl . hierzu Senatsurteil vom 28. Mai 2014 XII ZR 6/13 NJW 2014, 2780 Rn. 33 mwN) . (1) I n dieser Zusatzvereinbarung, die sich zudem nur auf den Mietvertrag vom 5. Juni 2008 über die Räumlichkeiten im f ünften Obergeschoss der G e- werbeimmobilie bezieht, erklär t die Grundstücks GmbH lediglich ihre B erei t- schaft , unter den dort näher bezeichneten Voraussetzungen in den Mietvertrag als Vermieterin einzutreten. Die vom Berufungsgericht vorgenommene Ausl e- gung, d ass diese Regelung nur eine Verpflichtung der Grundstücks GmbH zur Vertragsübernahme enthält , ist aus Rechtsgründen ebenso wenig zu beansta n- 18 19 - 9 - den wie d essen weitere Annahme , dass es damit auch an den für eine Ve r- tragsübernahme erforderlichen Erklärungen fehl e. Nach allgemeiner Meinung ist die Vertragsübernahme ein einheitliches Rechtsgeschäft, das der Zusti m- mung aller an dem Vertragsverhältnis b eteilig ten Parteien bedarf. Die Vertrag s- übernahme kann als dreiseitiger Vertrag oder durch Vertrag zwischen zwei B e- t eiligten geschlossen werden, der durch den dritten Beteiligten genehmigt wird (vgl. BGHZ 96, 302 = NJW 1986, 918 und Senatsurteil vom 30. Januar 2013 XII ZR 38/12 NJW 2013, 1083 Rn. 19 mwN) . (2) Soll wie im vorliegenden Fall ein Wechsel des Verm ieters in Form einer Vereinbarung zwischen dem bisherigen Mieter und d em Grundstücks e i- gentümer als neuem Vermieter vorgenommen werden , bedarf es danach der Mitwirkung oder Zustimmung des bisherigen Vermieters , die allerdings auch durch schlüssiges Verhalte n erfolgen kann . Rechtsfehlerfrei ist das Berufung s- gericht insoweit davon ausgegangen, dass der Beklagte eine ausdrückliche Z u- stimmung der Handels GmbH zur Übertragung des Mietvertrags auf die Grun d- stücks GmbH ebensowenig vorgetragen hat wie tragfähige Ums tände, aus d e- nen sich eine konkludente Zustimmung der Handels GmbH zu ihrem Aussche i- den aus dem Mietvertrag schließen ließe. Auf die von der Revision aufgeworf e- ne Rechtsfrage, ob das Vorliegen einer rechtsgeschäftlichen Vertragsüberna h- me Gegenstand eines g erichtlichen Geständnisses sein kann, kommt es daher nicht an. 2. Zutreffend ist das Berufungs gericht auch davon ausgegang en, dass im vorliegenden Fall § 566 Abs. 1 BGB entsprechend anwendbar ist . a) Ob § 566 Abs. 1 BGB bei f ehlen der Identität zwisc hen Eigentümer, Veräußerer und Vermieter entsprechend angewendet werden kann, ist alle r- dings umstrit ten. 20 21 22 - 10 - aa ) Teilweise wird ei ne entsprechende Anwendung des § 566 BGB bei Nichterfüllung des Identitätserfordernisses grundsätzlich abgelehnt ( BeckOK BGB/He rrmann [ Stand: 1. November 2016] § 566 Rn. 9.1.; Emmerich/ Sonnenschein /Emmerich Mie te 11 . Aufl . § 566 BGB Rn. 1 3 ; Kuß/Leutner in Lindner - Figura/Oprée/Stellmann Geschäftsraummie te 4 . Aufl. § 566 BGB Rn. 135; Neuhaus Handbuch der Geschäftsra ummiete 6. Aufl. Kap. 25 Rn. 5; Börstingha us NZM 2004, 481, 482 f.). bb ) Die überwiegende Auffassung hält dagegen eine analoge Anwe n- dung der Vorschrift jedenfalls dann für geboten, wenn nach den Umständen des Falls davon ausgegangen werden kann, dass die Vermietung mit Zustim - mung des Eigentümers erfolgt ist , etwa wenn der Mietvertrag vom Hausverwa l- ter im eigenen Namen, aber für Rechnung des früheren Grundstücks - eigentümers abgeschlossen wurde ( S taudinger/Emmerich BGB [2014] § 566 Rn. 36; Münch KommBGB/Häublein 7 . Aufl . § 566 Rn. 2 1 ; Schmidt - Futterer/ Streyl Mietrecht 12. Aufl. § 566 BGB Rn. 36 ; Burbulla in Ghassemi - Tabar/ Guhling/ Weitemeyer Gewerberaummiete § 566 BGB Rn. 53; Lützenkirchen/ Lützenkirchen Mietrecht 2. Aufl. § 566 BGB Rn. 31; Blank in Bla nk/Börstinghaus M iete 5. Aufl. § 566 BGB Rn. 44; Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet rechts 10. Aufl. Rn. 1354 ; Günter WuM 2013, 264, 270 ; Streyl WuM 2008, 579 ff. ; Grooterhorst/Burbulla NZM 2006, 246, 249; vgl. auch OLG Saarbrücken ZMR 2016, 371; OLG Celle ZMR 2000, 164 ). cc ) Der Bundesgerichtshof, auch der Senat, hat ursprünglich an dem Identitätserfordernis festgehalten und eine analoge Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB abgelehnt (Senatsurteile vom 22. Oktober 2003 X II ZR 119/02 NZM 2004, 300 f. und BGHZ 1 54, 171 = N JW 2003, 2158, 2159 f. ; BGHZ 107, 315 = NJW 1989, 2053 f. ; vgl. auch BGH Urteil vom 3. Juli 2008 V ZR 20/07 NZM 2008, 732 , 735 ) . I n einem Urteil vom 9. April 2008 hat der Senat aufgrund 23 24 25 - 11 - der Besonderheiten des dort zu entscheidenden Falls ein e analoge Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB bejaht, obwohl das Identitätserfordernis auch hier nicht erfüllt war ( Senatsurteil vom 9. April 2008 XII ZR 89/06 NJW 2008, 2181 Rn. 22 ) . Zuletzt hat der Bundesgerichtshof diese Rechtsfrage als umstritten (Se nat surteil vom 11. April 2012 XII ZR 48/10 WuM 2012, 323 Rn. 25) und noch nicht abschließend geklärt (BGH Beschluss vom 19. Februar 2013 VIII ZR 178/12 GuT 2013, 25 Rn. 3) angesehen. b) Mit dem Berufungsgericht ist der Senat der Auffassung, dass di e V o- raussetzungen f ür eine analoge Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB jedenfalls dann vorliegen , wenn die Vermietung des veräußerten Grundstücks mit Z u- stimmung des Eigentümers und i n dessen allein igem wirtschaftlichen Interesse erfolgt und der Vermieter kein e igenes Interesse am Fortbestand des Mietve r- hältnisses hat. In diesem Fall ist nicht nur eine planwidrige Regelungslücke g e- geben, sondern der zur Beurteilung stehende Sachverhalt ist auch mit dem ve r- gleichbar, den der Gesetzgeber geregelt hat. aa) Eine G esetzeslücke im Sinne einer planwidrigen Unvollständigkeit des Gesetzes liegt vor. Ob eine derartige Lücke vorhanden ist, die im Wege der Analogie ausgefüllt werden kann, ist vom Standpunkt des Gesetzes und der ihm zugrundeliegenden Regelungsabsicht zu beu rteilen. Das Gesetz muss a l- so, gemessen an seiner eigenen Regelungsabsicht, unvollstä ndig sein (vgl. BGHZ 149, 165 = GRUR 2002, 238 , 241 ). Aus dem Wortlaut des § 566 Abs. 1 B G B ergeben sich keine Anhalt s- punkte dafür, dass der Gesetzgeber mit der Schaffu ng des § 566 Abs. 1 BGB (= § 571 BGB a.F.) eine abschließende Regelung dahingehend treffen wollte, den Mieter nur dann bei einem Eigentumswechsel an der Mietsache zu schü t- zen, wenn die Identität zwischen Vermieter und Veräußerer gewahrt ist. 26 27 28 - 12 - Durch die E inführung des Grundsatzes " Kauf bricht nicht Miete " in das Bürgerliche Gesetzbuch wollte der historische Gesetzgeber vornehmlich Mieter von Gewerberäumen und Pächter von Landgütern und Gewerbebetrieben umfassend davor schützen, bei einer Veräußerung des Gr undstücks ihren B e- sitz an dem Miet - oder Pachtobjekt zu verlieren ( Protokolle II S. 1873 f., zitiert bei Mugdan Die gesamten Materialien zum Bürgerlichen Gesetzbuch Bd. II S. 815 f.). Um diesen Mieterschutz vor vorzeitiger " Austreibung " (vgl. BGHZ 107, 315 , 320 = NJW 1989, 2053) zu gewährleisten, wollte der Gesetzgeber mit § 571 BGB a.F. eine Vorschrift schaffen , mit der " der Mieter das nach dem I n- halt des Mietvertrags geschuldete trotz eines Wechsels in der Person des E i- gentümers der vermieteten Sache von dem Eigentümer in natura verlangen " kann ( Motive II S. 385, zitiert bei Mugdan Die gesamten Materialien zum Bü r- gerlichen Ge setzbuch Bd. II S. 244 ). Um diesen Schutzzweck zu erreichen, entschied sich der Gesetzgeber zu eine r Regelung, die eine Durchbrechung des schuldrechtlichen Grundsatzes, wonach Rechte und Pflichten nur zwischen den am Schuldverhältnis beteiligten Personen entstehen, enthält. D em Mietve r- hältnis wurde für den Fall der Veräußerung des Mietgrundstücks eine gleichsam dingliche Wirkung beigele gt, indem sie mit dem Übergang des Eigentums am vermieteten Grundstück auf den Erwerber auch die Vermieterrechte und pflichten auf diesen übergehen lässt (vgl. BGHZ 1 07, 315, 320 = NJW 1989, 2053 mwN). N ach den Vorstellungen des historischen Gesetzgebe r s hatte die Reg e- lung damit Ausnahmecharakter , weil sie eine Durchbrechung des schuldrechtl i- chen Relativitätsprinzip s beinhaltet (vgl. Schmidt - Futterer/Streyl Mietrecht 12 . Aufl. § 566 Rn. 6 mwN) . I hr Anwendungsbereich sollte daher auf Miet - und Pachtverhä ltnisse über Grundstücke oder Grundstücksteile beschränkt sein . Aus den Gesetzesmaterialien lassen sich hingegen keine Anhaltspunkte dafür entnehmen, dass der Gesetzgeber den dur ch die Vorschrift vermittelten B e- 29 30 - 13 - stand s s chutz des Mieters auch im Übrigen besc hränken wollte. D er historische Gesetzgeber ist dabei offensichtlich davon ausgegangen, dass der veräußer n- de Vermieter gleichzeitig auch Eigentümer der Mietsache ist. Die Möglichkeit, dass ein Dritter den Mietvertrag im eigenen Namen, aber im Einvernehmen mit dem Eigentümer und in dessen wirtschaftlichem Interesse, abschließt, wurde bei den Beratungen der Vorschrift nicht in den Blick genommen. Dass § 566 BGB ( § 571 BGB a. F.) nach dem Regelungsplan des G e- setzgebers auch auf andere Sachverhalte Anwendung finden sollte , in denen ein Mieter Gefahr läuft, aufgrund eines Wechsels der dinglichen Berechtigung an dem Mietgegenstand sein Besitzrecht zu verlieren, zeigt zudem die Vielzahl an Vorschriften, die eine Verweisung auf die §§ 566 ff. BGB anordnen ( vgl. § 581 Abs. 2 [Pacht]; § 567 Satz 1 BGB [Belastung des Woh nraums durch den Vermieter]; §§ 1056 Abs. 1, 1059 d BGB [Nießbrauch], § 2135 BGB iVm § 1056 BGB [Nacher bfolge]; § 37 WEG [Dauerwohnrecht]; § 11 ErbbauRG [Erb ba u- recht] und § 57 ZVG [Zwangsversteigerung] ). Entgegen der Auffassung der Revision kann g egen die Annahme einer planwidrigen Regelungslücke nicht eingewendet werden , dass der Gesetzgeber trotz des bekannten Streits in Rechtsprechung und Schrifttum zur analogen Anwendung den Wortlaut der Vorschri ft s eit dem Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuches im Wesentlichen beibeha lten hat . Der Regelungsinhalt des § 571 BGB wurde durch das am 1. September 2001 in Kraft getretene Mietrechtsr e- formgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) inhaltsgleich bis auf kleinere redaktio nelle Änderungen in § 566 BGB übernommen. Den Materialien zum Mietrechtsreformgesetz (BT - Drucks. 14/4553 S. 63) lassen sich keine Anhalt s- punkte dafür entnehmen, dass der Gesetzgeber den hier vorliegenden Fall b e- dacht und für ihn eine a bschließende Regelung hat treffen wollen. 31 32 - 14 - Schließlich ist e ine Gesetzesanalogie auch in Bezug auf Ausnahmevo r- schriften nicht schlechthin unzulässig, sondern immer dann möglich, wenn dem betreffenden Rechtssatz ein Grundgedanke entnommen werden kann, de r auf ähnliche Fälle anwendbar ist und eine planwidrige Lücke im Gesetz besteht, die im Rahmen des ermittelten Grundgedankens behoben we rden kann (vgl. BGHZ 135, 298 = NJW 1997, 2683). Deshalb scheidet zwar eine analoge Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB auf a ndere Vertragstypen oder Gebrauchsüberlassung s- verträge als Miete und Pacht mangels einer entsprechenden Regelungslücke aus (vgl. Senatsurteil vom 17. Juli 2002 XII ZR 86/01 NJW 2002, 3322, 3323 [Brei tbandkabel]; BGHZ 125, 293 = NJW 1994, 3156, 3158 [Le ihe] und BGHZ 114, 96 = NJW 1991, 1815, 1816 [Zwischenvermietung]). Hinsichtlich einer E r- weiterung de s Veräußerungs begriffs oder der anderen Tatbestandsmerkmale der Vorschrift steht deren Ausnahmecharakter einer Analogie jedoch nicht en t- gegen (vgl. Schmidt - Futterer/Streyl Mietrecht 12. Aufl. § 566 BGB Rn. 36; Ghassemi - Tabar/Guhling/Weitemeyer/Burbulla Gewerberaummie te § 566 BGB Rn. 22; Günter WuM 2013, 264, 269). bb) Es besteht auch die für eine Analogie erforderliche Vergleichbarkeit der Sachverhalte. D iese Voraussetzung ist erfüllt, wenn der zu beurteilende Sachverhalt in rechtlicher Hinsicht so weit mit dem Tatbestand, den der G e- setzgeber geregelt hat, vergleichbar ist, dass angenommen werden kann, der Gesetzgeber wäre bei einer Interessenabwägung, bei der er sich von den gle i- chen Grundsätzen hätte leiten lassen wie bei dem Erlass der herangezogenen Gesetzesvorschrift, zu dem gleichen Abwägungsergebnis gekommen (Senat s- beschluss vom 1. Februar 2017 XII ZB 71/16 FamRZ 2017, 603 Rn. 31 mwN). So liegen die Dinge hier. Der in § 566 BGB geregelte Eintritt des Erwerbers in ein bestehendes Mietverhältnis dient dem Schutz des Mieters, dem eine Wohnung, ein Grun d- 33 34 35 - 15 - stück (§ 578 Abs. 1 BGB) od er gewerblich genutzte Räume (§ 578 Abs. 2 Satz 1 BGB) aufgrund eines wirksamen Mietvertrags überlassen worden sind. Die ihm dadurch von seinem Vertragspartner eingeräumte Rechtsstellung der berechtigte Besitz soll ihm auch gegenüber einem späteren Erwerber des Grundstücks erhalten bleiben (vgl. BGH Urteil vom 16. Dezem ber 20 09 VIII ZR 313/08 NJW 2010 , 1068 Rn. 21). Dieser G esetzeszweck greift indes nicht nur dann, wenn d as Mietobjekt unmittelbar vo m Eigentümer des Mietobjekts gemietet wird , sondern auch dann, wenn ein Nichteigentümer den Mietvertrag im eigenen Na men, aber mit Z u- stimmung des Eigentümers abschließt. Zwar hat der Mieter auch in diesen Fä l- len aus dem Mietvertrag kein unmittelbar gegen den Eigentümer wirkendes Recht zum Besi tz. Er kann sich jedoch gemäß § 986 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB auf ein von seinem Vermieter abgeleitetes Besitzrecht berufen (Günter WuM 2013, 264, 270). Der Eigentümer, der die Fremdvermietung seines Grundstücks gestattet, räumt demjenigen, der als Vermieter auftritt, regelmäßig ein Besit z- recht und die Berechtigung zur Gebrauchsüberla ssung an den Mieter ein . Dies e bis zum Eigentümer reichende Besitzkette genügt , um dem Mieter ein abgele i- tetes Besitzrecht iSv § 986 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB zu verschaffen (vgl. Stau dinger /Gursky BGB [2012] § 986 Rn. 37; MünchKommBGB/Baldus 7. Aufl. § 986 Rn. 52; BeckOK BGB/Fritzsche [ Stand: 1. Februar 2017] § 986 Rn. 20). Der von § 566 Abs. 1 BGB verfolgte Zweck , das Bestandsinteresse des Mieters zu schützen , rechtfertigt es, ihm bei einer Veräußerung der Mietsache dieses abgeleitete Besitzrecht gegenü ber dem Erwerber zu erhalten . Die Vo r- schrift verlangt nicht , dass sich d er Mieter vor dem Abschluss des Mietvertrags über die Eigent umsverhältnisse des Mietobjekts informiert . Sie knüpft vielmehr an das sich aus dem Mietvertrag ergebende Recht des Mieters zum Besitz der Mietsache an (Burbulla in Ghassemi - Tabar/Guhling/Weitemeyer Gewerberaum - 36 37 - 16 - miete § 566 BGB Rn. 50). Sein Interesse, nach einem Wechsel der Eigentum s- verhältnisse unbeeinträchtigt die angemieteten Wohn - oder Geschäftsräume weiter nutzen zu können , besteht unabhängig davon, ob er den Mietvertrag mit dem Eigentümer selbst oder einer anderen Person abgeschlossen hat , die hie r- bei für den Eigentümer mit dessen Wissen und Einverständnis tätig geworden ist . Im Übrigen k önnte sonst der von § 566 Abs. 1 BG B gewährte Mieterschutz dadurch umgangen werden, dass der Eigentümer nicht selbst den Mietvertrag abschließt, sondern eine d ritte Person einschaltet, die formal als Vermieter au f- tritt, letztlich aber al lein im Interesse des Eigentümers handelt. Auch der Vermieter erfährt keine Nachteile durch die entsprechende A n- wendung des § 566 Abs. 1 BGB, wenn er den Mietvertrag mit Zustimmung des Eigentümers und in dessen wirtschaftliche m Interesse abgeschlossen hat . Er verliert zwar durch die Überleitung des Mietver trags auf den Erwerber des Grundstücks seine Vermieterstellung. Da er jedoch für den Eigentümer tätig geworden ist, besteht bei ihm regelmäßig kein eigenes Interesse am Fortb e- stand seiner Vermieterstellung bei einem Eigentumswechsel. Entgegen der Au f- fassun g der Revision wird der Vermieter in diesen Fällen auch nicht dadurch unangemessen benachteiligt, dass er gemäß § 566 Abs. 2 BGB gleich einem Bürgen für die Erfüllung der auf den Erwerber übergegangenen mietvertragl i- chen Pflichten haftet. Lehnt man mit der Revision in dieser Sachverhaltskonste l- lati on eine analoge Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB und damit ein Übergang der Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis auf den Erwerber ab, bliebe der Vermieter bei einer Veräußerung des Mietobjekts durch den Eigen tümer weiter hin gegenüber dem Mieter nach § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Gebrauchs - überlassung verpflichtet, obwohl er nach der Übertragung des Eigentums auf den Erwerber in der Regel diese Verpflichtung nicht mehr erfüllen könnte . Er wäre deshalb Schadensers atzansprüchen des Mieters ausgesetzt. Deshalb wird die Rechtsstellung des Vermieters bei einer analogen Anwendung des 38 - 17 - § 566 BGB und der damit verbunden en bürgengleiche n Haftung nach § 566 Abs. 2 BGB nicht verschlechtert . Die Interessen des Erwerbers ste hen in dieser Konstellation einer anal o- gen Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB ebenfalls nicht entgegen. Die Vorschrift setzt voraus, dass die Mietsache vor der Veräußerung dem Mieter überlassen worden ist . Das Erfordernis der Überlassung der Mietsache an den M ieter erfüllt eine Publizitätsfunktion, denn der Erwerber kann in der Regel bereits aus der Besitzlage ablesen, in welche Mietverhältnisse e r eintreten muss (BGHZ 204, 1 = NJW 2015, 627 Rn. 26 mwN). Durch eine Beschränkung der analo gen Anwendung des § 5 66 Abs. 1 BGB auf die Fälle, in denen der Dritte nicht nur mit Zustimmung des Eigent ü- mers, sondern auch in dessen wirtschaftlichem Interesse handelt, ist schließlich gewährleistet, dass bei einer bloßen Untervermietung eine entsprechende A n- wen dung der Vors chrift ausscheidet (v gl. hierzu Senatsurteil vom 22. Oktober 2003 XII ZR 119/02 NJW - RR 2004, 657, 658) . Bei der Untervermietung g e- stattet der Eigentümer zwar dem Hauptmieter auch , das Mietobjekt weiterz u- vermieten. Der Abschluss des Untermietvertrags er folgt jedoch nicht im Intere s- se des Eigentümers, sondern stellt eine besondere Art der Nutzung der Miets a- che durch den Hauptmieter d ar. c) Auf dieser rechtlichen Grundlage ist das Berufungsgericht zu Recht davon ausgegangen, dass § 566 Abs. 1 BGB im vor liegenden Fall entspr e- chend anwendbar ist. Aus den vom Berufungsgericht rechtsfehlerfrei getroffenen Feststellu n- gen ergeben sich ausreichende Anhaltspunkte dafür , dass die Mietverträge a l- lein im wirtschaftlichen Interesse der Grundstücks GmbH abgeschlos sen wu r- den. Danach hat der Geschäftsführer der Grundstücks GmbH bei seiner Ve r- 39 40 41 42 - 18 - nehmung vor dem Landgericht angegeben, dass die Handels GmbH nur aus " strategischen Gründen " ins Leben gerufen worden sei . Tatsächlich sind die Mietverträge nur auf Anweisung der Grundstücks GmbH abgeschlossen wo r- den. Zudem hat die Grundstücks GmbH die Gewerbeimmobilie verwaltet und die Miete ein gezogen . Auch die Regelung in der Zusatzvereinb arung zu dem Mietvertrag vom 5. Juni 2008, wonach sich die Grundstücks GmbH zum Eintritt i n den Mietvertrag bereit erklärt, falls ihr Vertragsverhältnis zu der Vermieterin beendet wird, belegt das alleinige wirtschaftliche Interesse der Grundstücks GmbH an den durch die Handels GmbH abgeschlossenen Mietverträge n . Schließlich werden die Mietvert räge in dem zwischen der Grundstücks GmbH und der Klägerin abgeschlossenen Grundstückskaufvertrag so behandelt, als sei die Grundstücks GmbH Mietvertragspartei. Dem Kaufvertrag ist eine Liste der bestehenden Mietverhältnisse beigefügt und die Grunds tücks G mbH hat für den B estand dieser Mietverhältnisse und für d ie daraus zu erzielenden Mietei n- nahmen eine Garantie übernommen. Zudem habe n die Kaufvertragsparteien in § 4 Abs. 3 des Kaufvertrags die Übertragung der Rechte und Pflichten aus den bestehenden Mietv erträgen auf die Klägerin vereinbart. Dies zeigt, dass die Grundstücks GmbH die Mietverträge so behandel t hat , als seien sie von ihr selbst abgeschlossen worden , und die Kaufvertragsparteien da von ausgega n- gen sind, dass die Klägerin als Erwerber in in die b estehenden Mietverträge ei n- tritt . Die genannten Umstände belegen außerdem , dass die Handels GmbH als eigentliche Vermieterin kein eigenes Interesse am Fortbestand ihre r Stellung als Vermieterin bei einer Veräußerung des Grundstücks hatte. Unter diesen Umst änden ist es ausnahmsweise gerechtfertigt, den Mietvertrag in entspr e- chender Anwen dung der §§ 566 Abs. 1, 578 Abs. 1 BGB so zu behandeln , als habe die veräußernde Grundstücks GmbH die Mietverträge abgeschlossen. 3. Folglich hat das Berufungsgericht zu R echt angenommen, dass die Klägerin mit dem Erwerb des Grundstücks in die bestehenden Mietverträge 43 - 19 - eingetreten i st und der Beklagte ihrem auf § 985 BGB gestützten Herausgab e- anspruch ein Recht zum Besitz gemäß § 986 Abs. 1 BGB entgegenhalten kann. Die Auffassung des Berufungsgerichts, wonach die Mietverhältnisse auch nicht durch die von der Klägerin ausgesprochenen Kündigungen beendet worden sind, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Auch die Revision erinnert hiergegen nichts. Der Klägerin steht daher auch kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mieträume nach § 546 Abs. 1 BGB zu. D ie Kläger in ist somit auch die richtige Anspruchsgegnerin f ür die vom Ber u fungsgericht zug e- sprochenen und von der Revision nicht angegriffenen Ansprüche , die Gege n- stand der Widerklage sind. Dose Schilling Günter Guhling Krüger Vorinstanzen: LG Berlin, Entscheidung vom 04.09.2015 - 12 O 538/13 - KG Berlin, Entscheidung vom 01.02.2016 - 8 U 202/15 -
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