BUNDESGERICHTSHOFIM NAMEN DES VOLKESURTEILXII ZR 277/00Verkündet am: 27. August 2003Küpferle,Justizamtsinspektorinals Urkundsbeamtinder Geschäftsstellein dem Rechtsstreit - 2 -Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlungvom 16. Juli 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter Ger-ber, Sprick, Fuchs und die Richterin Dr. Vézinafür Recht erkannt:Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 23. Zivilsenatsdes Oberlandesgerichts Dresden vom 22. August 2000 aufgeho-ben. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landge-richts Leipzig vom 18. Februar 2000 wird zurückgewiesen.Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.Von Rechts wegenTatbestand: Die Parteien streiten über den Umfang der Nutzungsbefugnis aus einemMietvertrag.Die Klägerin schloß am 11./22. November 1994 mit der Beklagten einenschriftlichen Mietvertrag über eine bebaute Grundstücksteilfläche (Speicher C)auf die Dauer von 30 Jahren mit 25-jähriger Verlängerungsoption. Der Mietge-genstand ist in § 1 des Mietvertrages wie folgt beschrieben:"a) im Eigentum des Mieters: Gebäude b) im Eigentum der DB AG: Grund und Boden" - 3 -Die Mietsache sollte gemäß § 2 des Mietvertrages "zur Nutzung mit denbestehenden Gebäuden als Wirtschaftsgebäude" verwendet werden. § 2 lautetweiter wie folgt:"Das uneingeschränkte Eigentum und Nutzungsrecht am Gebäude wirdauf jeden Fall gewährleistet, auch bei Wahrnehmung der Verlängerungs-option gemäß § 18 (4). Diese Regelung hat Vorrang vor allen sonstigenfolgenden Vertragsbedingungen."Die Parteien gingen davon aus, daß an dem Gebäude ein von Grund undBoden gesondertes Eigentum der Beklagten bestand, wie es nach dem Rechtder DDR möglich war. Sie einigten sich dahin, daß die Klägerin das Gebäudeerwerben sollte. Mit privatschriftlichem Kaufvertrag vom 22. November 1994kaufte die Klägerin das Gebäude von der Immobilienfirma R., an die die Beklag-te das Gebäude zuvor veräußert hatte. Weder die Immobilienfirma R. noch dieKlägerin ist Eigentümerin des Gebäudes geworden, weil kein getrenntes Ge-bäudeeigentum, welches gesondert hätte übertragen werden können, bestand.In der Folge zahlte die Klägerin die vereinbarte Miete und setzte das Gebäudeinstand.Mit Schreiben vom 14. September 1999 kündigte die Beklagte fristlos mitder Begründung, die Klägerin könne mangels Eigentums an dem Gebäude dieMietsache nicht vertragsgemäß nutzen.Mit der Klage verlangt die Klägerin festzustellen, daß sie berechtigt ist,die gemieteten Teilflächen und das darauf stehende Gebäude aufgrund desMietvertrages vom 11./22. November 1994 uneingeschränkt zu nutzen. Die Be-klagte hat für den Fall, daß der Klage stattgegeben wird, Hilfswiderklage aufZahlung einer erhöhten Miete für die Nutzung des Gebäudes rückwirkend abMietvertragsbeginn und für die Zukunft erhoben. - 4 -Das Landgericht hat durch den Einzelrichter der Klage stattgegeben unddie Widerklage abgewiesen, obwohl der Rechtsstreit nicht dem Einzelrichterübertragen worden war. Auf die Berufung der Beklagten hat das Berufungsge-richt das Urteil des Landgerichts abgeändert und die Klage abgewiesen. Dage-gen richtet sich die vom Senat angenommene Revision der Klägerin, mit der siedie Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils begehrt.Entscheidungsgründe: Die Revision führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurück-weisung der Berufung der Beklagten.1. Das Berufungsgericht hat im wesentlichen ausgeführt: Die Feststel-lungsklage sei unbegründet; die Klägerin könne aus dem Mietvertrag vom11./22. November 1994 kein Nutzungsrecht für das Gebäude Speicher C her-leiten. Der Mietvertrag lasse eine Auslegung dahin, daß die Beklagte nicht nurdas Grundstück, sondern auch das Gebäude der Klägerin zur Nutzung überlas-sen habe, nicht zu. Aus der Beschreibung des Mietgegenstandes in § 1 desMietvertrages ergebe sich, daß nur der Grund und Boden, nicht aber das Ge-bäude vermietet worden sei. Demgemäß sei § 2 des Mietvertrages dahin zuverstehen, daß die Beklagte nur das vermeintliche Eigentum der Klägerin amGebäude und das hieraus resultierende Nutzungsrecht am Gebäude habe ge-währleisten wollen.Ein Anspruch der Klägerin auf Nutzung des Gebäudes lasse sich auchnicht aus den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage herleiten.Zwar sei die gemeinsame Vorstellung der Parteien, die Klägerin könne an dem - 5 -Gebäude Speicher C selbständiges Gebäudeeigentum erwerben, Grundlagedes Mietvertrages geworden. Die bei Wegfall der Geschäftsgrundlage grund-sätzlich eintretende Rechtsfolge der Vertragsanpassung komme hier jedochnicht in Betracht, weil die Fortsetzung des Vertrages für die Beklagte im Hin-blick auf die Dauer des Mietvertrages unzumutbar sei. Im vorliegenden Fall füh-re die Interessenabwägung deshalb zur Vertragsaufhebung.Das Berufungsgericht hat gemäß § 540 ZPO a.F. in der Sache selbstentschieden, obwohl der Rechtsstreit an einem wesentlichen Verfahrensmangellitt, weil er in erster Instanz durch den Einzelrichter entschieden worden ist, oh-ne auf ihn übertragen worden zu sein. Es hat eine Zurückverweisung an dieerste Instanz für nicht sachdienlich gehalten, weil der Rechtsstreit ohne weitereSachaufklärung und Beweiserhebung zur Entscheidung reif sei.Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten nicht in allen Punkteneiner revisionsrechtlichen Überprüfung stand.2. Ohne Erfolg rügt die Revision allerdings, das Berufungsgericht habedie Parteien nicht ausdrücklich dazu angehört, daß es beabsichtige, denRechtsstreit nicht gemäß § 539 ZPO a.F. an das Landgericht zurückzuverwei-sen, sondern nach § 540 ZPO a.F. selbst zu entscheiden. Diese Rüge hat derSenat geprüft und für nicht durchgreifend erachtet (§ 565 a ZPO a.F.).3. Mit Recht und von der Revision als ihr günstig nicht angegriffen hatdas Berufungsgericht das Vorliegen eines Kündigungsgrundes wegen einerPflichtverletzung der Klägerin nach § 15 Abs. 2 a des Mietvertrages verneint.Die Klägerin hat dadurch, daß sie kein Eigentum an dem Gebäude erworbenhat und deshalb daraus kein Recht zur Nutzung des Gebäudes ableiten kann,nicht gegen vertragliche Pflichten verstoßen. - 6 -4. Zu Recht rügt die Revision jedoch, das Berufungsgericht habe bei derAuslegung des Mietvertrages dahin, daß er nur die Nutzung von Grund und Bo-den, nicht aber auch des Gebäudes gestatte, gegen anerkannte Auslegungsre-geln verstoßen.Das Berufungsgericht hat bei der Auslegung von § 2 des Mietvertrageseinen wesentlichen für die Auslegung erheblichen Umstand außer acht gelas-sen. Unstreitig wussten die Parteien, daß die Klägerin bei Abschluß des Miet-vertrages nicht Eigentümerin des Gebäudes war. Es lagen lediglich privat-schriftliche Kaufverträge vor; eine Eintragung im Grundbuch (Gebäudegrund-buchblatt) war nicht erfolgt. Vor diesem Hintergrund verstößt die Auslegung von§ 2 des Mietvertrages durch das Berufungsgericht, die Beklagte habe der Klä-gerin nur das aus dem Eigentum resultierende Nutzungsrecht, nicht aber eineigenständiges Nutzungsrecht am Gebäude gewährleisten wollen, gegen dasGebot der interessengerechten Auslegung. War nämlich noch nicht sicher, daßdie Klägerin Eigentümerin des Gebäudes wird, so kann § 2 Abs. 1 Satz 3 desMietvertrages, wonach die Beklagte der Klägerin das uneingeschränkte Eigen-tum und Nutzungsrecht am Gebäude auf jeden Fall gewährleistet, interessen-gerecht nur dahin verstanden werden, daß damit die von den Parteien unstreitigbeabsichtigte langfristige Nutzung auch des Gebäudes sichergestellt werdensollte, ohne die der Mietvertrag über Grund und Boden sinnlos war. Denn dieKlägerin, die - mit Kenntnis der Beklagten - das unstreitig erheblich renovie-rungsbedürftige Wirtschaftsgebäude instandsetzen wollte, bedurfte angesichtsder nicht unerheblichen Investitionskosten der Planungssicherheit, und zwarauch für den Fall, daß der geplante Eigentumserwerb - aus welchen Gründenauch immer - fehlschlagen sollte. Diese Sicherheit sollte ihr die in § 2 des Miet-vertrags garantierte langfristige Nutzungsmöglichkeit gewährleisten. - 7 -Eine Anwendung der Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrund-lage, wie sie das Berufungsurteil vornimmt, kommt daher schon deshalb nicht inBetracht, weil die Parteien die Nutzung des Gebäudes zum Vertragsinhalt ge-macht haben. Geschäftsgrundlage sind nach ständiger Rechtsprechung jedochnur die nicht zum eigentlichen Vertragsinhalt erhobenen, bei Vertragsabschlußaber zutage getretenen gemeinsamen Vorstellungen beider Vertragsparteienvon dem Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt bestimmter Umstände, aufdenen der Geschäftswille der Parteien sich aufbaut (vgl. BGH Urteile vom6. Dezember 1989 - VIII ZR 310/88 - BGHR BGB § 242 Geschäftsgrundlage 16;vom 24. November 1988 - VII ZR 222/87 - NJW-RR 1989, 775; vom 14. März1990 - VIII ZR 18/89 - NJW-RR 1990, 817, 819).Eine interessengerechte Auslegung des Mietvertrages führt deshalb zudem Ergebnis, daß die Parteien für den Fall, daß die Klägerin kein Eigentum andem Gebäude erwirbt, dieses jedenfalls langfristig nutzen darf.5. Die Hilfswiderklage ist unbegründet. Die Beklagte hat, wie das Land-gericht im Ergebnis zutreffend ausgeführt hat, gegen die Klägerin keinen An-spruch auf Zahlung zusätzlichen Nutzungsentgelts für das Gebäude.Eine ergänzende Vertragsauslegung verhilft dem Begehren der Beklag-ten nicht zum Erfolg. Bei der ergänzenden Auslegung ist unter Berücksichtigungaller in Betracht kommenden Umstände zu untersuchen, wie die Parteien beieiner angemessenen Abwägung ihrer Interessen nach Treu und Glauben alsredliche Vertragspartner den offen gebliebenen Punkt geregelt hätten (BGHUrteil vom 12. Februar 1997 - V ZR 250/96 NJW 1998, 1219, 1220 m.w.N.).Die Parteien haben für den Fall, daß die Klägerin kein Eigentum an dem Ge-bäude erwirbt, über die Vereinbarung einer Nutzungsbefugnis der Klägerin hin-aus keine weiteren Regelungen getroffen. Sie haben auch kein gesondertes - 8 -Nutzungsentgelt vereinbart. Mit welchem Inhalt im einzelnen eine ergänzendeVertragsauslegung in Betracht kommt, kann offen bleiben, weil sie im Ergebniszu keinem Anspruch auf zusätzliches Nutzungsentgelt führen würde.Den Parteien war bewußt, daß das Gebäude stark renovierungsbedürftigwar und von der Beklagten als Wirtschaftsgebäude erst genutzt werden konnte,wenn sie es zuvor wie beabsichtigt instandgesetzt hatte. Ziel der Parteien wares, der Klägerin diese Nutzung mit Rücksicht auf die von ihr zu erbringendenerheblichen Investitionszulagen für die Dauer des Mietvertrages über denGrund und Boden zu sichern.Dies sollte durch die beabsichtigte Übertragung des Eigentums an demGebäude auf die Klägerin erreicht werden, was zugleich zur Folge gehabt hätte,daß die Instandsetzung und Instandhaltung des Gebäudes nicht mehr der Be-klagten, sondern der Klägerin oblegen hätte. Im Gegenzug sollte die Beklagteden - mit Rücksicht auf den Zustand des Gebäudes ersichtlich niedrig bemes-senen - Kaufpreis von 5.000 DM zuzüglich Mehrwertsteuer erhalten.Da jedoch kein Gebäudeeigentum bestand, das übertragen werdenkonnte, hätten die Parteien nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung ih-rer jeweiligen Interessen eine Vereinbarung getroffen, mit der dieses Ziel aufmöglichst ähnliche Weise hätte erreicht werden können. Dabei bedarf es hierkeiner Entscheidung, ob dies am besten mit der Vereinbarung eines auf dieDauer des Mietverhältnisses über das Grundstück befristeten nießbrauchsähn-lichen Rechtsverhältnisses zu erreichen war, das der Klägerin die Nutzung desGebäudes gesichert hätte, ohne die Beklagte mit Instandsetzungspflichten (vgl.BGHZ 113, 179, 184; 52, 234, 237) und Instandhaltungspflichten (vgl. § 1041BGB) zu belasten, oder ob sich insoweit eher eine mietvertragliche Regelungangeboten hätte, sei es durch Einbeziehung des Gebäudes in den bestehenden - 9 -Mietvertrag über den Grund und Boden, sei es durch einen gesonderten lang-fristigen Mietvertrag über das Gebäude. Es muß den Parteien auch überlassenbleiben, die Einzelheiten einer solchen vertraglichen Lösung noch einverständ-lich zu regeln.Unbeschadet einer solchen Regelung steht aber schon jetzt fest, daß dieBeklagte für die Nutzung des Gebäudes jedenfalls kein höheres Entgelt verlan-gen kann, als ihr in Gestalt der Einmalzahlung von 5.000 DM zuzüglich Mehr-wertsteuer schon zugeflossen ist. Dies ergibt sich im Falle einer nießbrauchs-ähnlichen Lösung schon daraus, daß der befristete Nießbrauch gegenüber derÜbertragung des Volleigentums als ein minus anzusehen ist, das kein höheresEntgelt rechtfertigen kann als den Kaufpreis für das Eigentum. Dies gilt insbe-sondere im Hinblick darauf, daß die Beklagte nach Beendigung des Mietver-hältnisses Aussicht darauf hat, ein instandgesetztes Gebäude zurückzuerhal-ten. Und im Falle einer mietvertraglichen Lösung wäre ein höheres Entgelt nurangemessen, wenn die Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht bei derBeklagten verblieben wäre, was aber den Interessen der Parteien und den vonihnen verfolgten Zielen widersprochen hätte. Sie hätten daher redlicherweisevereinbart, daß die Klägerin die Instandsetzungs- und Instandhaltungslast ü-bernimmt, die sie auch bei einem Eigentumserwerb zu tragen gehabt hätte.Sollten die Parteien, was ihnen unbenommen bleibt, für die Zukunftgleichwohl eine Regelung treffen wollen, bei der die Instandhaltungspflicht derBeklagten obliegt und die Klägerin mit Rücksicht darauf ein über den ursprüng-lich vereinbarten Kaufpreis hinausgehendes Entgelt zahlt, stünde einem ent-sprechenden Zahlungsbegehren der Beklagten die Rechtskraft der Abweisungihrer Widerklage jedenfalls nicht entgegen, weil es sich insoweit um einennachträglich entstandenen, auf neuer vertraglicher Grundlage beruhenden An- - 10 -spruch handeln würde, der mit dem hier mit der Widerklage geltend gemachtenAnspruch nicht identisch ist.6. Einer Zurückverweisung an das Berufungsgericht oder das Landge-richt bedarf es nicht. Nach § 565 Abs. 3 Nr. 1 ZPO a.F. hat das Revisionsge-richt die Entscheidung des Berufungsgerichts zu ersetzen, wenn aufgrund desfestgestellten Sachverhalts die Sache zur Endentscheidung reif ist. Das ist hierder Fall. Aus diesem Grund ist auch, trotz des wesentlichen Verfahrensmangelsim ersten Rechtszug ( Verstoß gegen den gesetzlichen Richter ), eine abschlie-ßende Entscheidung gemäß § 540 ZPO a. F. sachdienlich. Danach war die Be-rufung der Beklagten zurückzuweisen und das landgerichtliche Urteil wiederherzustellen.Dr. Hahne Gerber Sprick Bundesrichter Fuchs ist urlaubsbedingt an der Unterschriftsleistung verhindert. Hahne Vézina
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