ECLI:DE:BGH:2016:060416UXIIZR29.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 29/15 Verkündet am: 6. April 2016 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 307 Bb Zur Einschränkung der Aufrechnungsmöglichkeit mit unbestrittenen oder rechts - kräftig festgestellten Forderungen durch Allgemeine Geschäftsbedingungen in einem gewerblichen Mietvertrag. BGH, Urteil vom 6. April 2016 - XII ZR 29/15 - LG Mainz AG Mainz - 2 - Der XII. Zivilsenat de s Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 6. April 2016 durch den Vorsitzenden Richter Dose, die Richterin We ber - Monecke und die Richter Dr. Klinkhammer, Dr. Nedden - Boeger und Guhling für Recht erkannt: Auf die Revision de r Beklagten wird das Urteil de r 3. Zivilkammer des Landgerichts Mainz vom 11. März 2015 aufgehoben . Die Sache wird zur erneuten Ver handlung und Entscheidung, auch über die Kosten de s Revision sverfahrens , an das Land g e- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger verlangt von der Beklagten rückständige Gewerberaummiete . Auf die monatlich im Voraus zu zahlende Bruttomiete von 8.114,10 (Grun d- mie te 6.468,57 uszahlung 350 zahlte die Beklagte im August 2009 nur 4.574,30 Wegen eines Wasserei n- tritts durch das Dach in den Personalraum machte sie eine seit September 2005 aufgelaufene Minderung der Miete in Höhe von 1.698,64 geltend . A u- ßerdem rechnete sie mit Gegenansprüchen wegen behauptet fehlerhafter N e- benkos tenabrechnungen für 2005 bis 2009 in Höhe von 1.412,76 e- 1 - 3 - gressansprüchen wegen des über ihren Zähler abgerechneten Allgemeinstroms für Flur, Keller und Hei zung in Höhe von brutto 428,4 0 In den Monaten September bis Dezember 2009 zahlte die Beklagte j e- weils nur 8.009,14 weil die Miete wegen des Wassereintritts um monatlich 104,96 ge mindert sei . § 8 des formularmäßig abgeschlossenen Mietvertrag s lautet: "1. Der Mieter kann gegen die Miete weder aufrechnen noch ein Zurückbehaltungsrecht ausüben oder die Miete mindern. Hie r- von ausgenommen sind Forderungen des Mieters wegen Schadenersatz für Nichterfüllung oder Aufwendungsersatz i n- folge eines anfänglichen oder nachträglichen Mangels der Mietsache, den der Vermieter wegen Vorsatz oder grobe r Fahrlässigkeit zu vertreten hat , und andere Forderungen aus dem Mietverhältnis, soweit sie unbestritten, rechtskräftig fes t- gestellt oder entscheidungsreif sind. Die Aufrechnung oder die Ausübung des Zurückbehaltung s- rechts ist nur zulässig, wenn der Miete r seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete schriftlich angezeigt hat. 2. Die Erstattung etwaiger im Wege der Aufrechnung geltend gemachter Gegenforderungen des Mieters aus dem Mietve r- hältnis erfolgt in monatlichen Teilbe trägen, die 30% der jewe i- ligen Monatsmiete nicht übersteigen dürfen. 3 . Eine Aufrechnung gegen Nebenkosten oder eine Minderung der Nebenkosten durch den Mieter ist unzulässig. " 2 3 - 4 - Das Amtsgericht ha t der auf Zahlung von 3.959,64 e- ric h teten Klage stattgege ben, das Landgericht die Berufung der Beklagten z u- rückgewiesen . Hiergegen richtet sich deren vom Land gericht zugelassene R e- visi on . Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg . Sie führt zur Aufhebung des Berufu ngsurteils und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Landgericht. I. Das Land gericht hat seine Entscheidung wie folgt begründet: Gemäß § 8 Ziffer 1 Abs. 1 des Mietvertrags könne die Beklagte die Miete weder mindern noch gegen sie aufrechnen. Die Vertragsbestimmung, die eine allgemeine G e- schäftsbedingung darstelle, sei im gewerblichen Mietrecht nicht unangemessen und halte e iner Überprüfung im Sinne von § 310 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 307 Abs. 1 und 2 BGB stand. Die Klausel sei so zu verstehen, das s sie das Minderungsrecht des Mi e- ters nicht generell ausschließe, sondern ihm die Möglichkeit belasse, einen Rückzahlungsanspruch wegen überzahlter Miete als Bereicherungsanspruch geltend zu machen. Ausgeschlossen sei nur die Verwirklichung der Minderung d urch Abzug vom Mietzins. Durch die Klausel werde auch nicht gegen § 309 Nr. 7a BGB verstoßen, da die Verschuld enshaftung des Vermieters aus § 823 Abs. 1 BGB für mängelbedingte Körperschäden des Mieters nicht durch die Klausel beschränkt werde. 4 5 6 7 - 5 - Ebenso sei en die in § 8 Ziffer 1 Abs. 2 des Mietvertrags festgelegte A n- kündigungsfrist von einem Monat sowie die getroffene Differenzierung nach unstreitigen oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen einerseits und solchen streitiger Art andererseits formul armäßig zulässig. Bedenken ergäben sich allenfalls gegen § 8 Ziffer 2 und 3 des Mietve r- trags. Das könne aber auf sich beruhen, weil sich deren mögliche Teilunwir k- samkeit nicht auf die in Ziffer 1 enthaltene Regelung auswirke . Diese sei für sich genommen verständlich und auch sinnvoll von den übrigen Regelungen abtrennbar und könne deshalb für sich genommen erhalten bleiben. Der Kläger verhalte sich auch nicht treuwidrig, wenn er die rückständige Mietforderung so kurzfristig vor der Verjährung der zur A ufrechnung gestellten Gegenf orderungen gerichtlich geltend mache , dass diese nach Zustellung der Klage oder des Mahnbescheids nicht mehr ihrerseits im Klagewege gelten d gemacht werden könnten. II. Diese Ausführungen halten einer rechtli chen Nachprüfun g nicht stand. 1. Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass die Mietminderung bei der Geschäftsraummiete anders als bei der Wohnraummi e- te eingeschränkt werden kann. Dies fol gt aus einem Umkehrschluss zu § 536 Abs. 4 BGB. Eine s olche Einschränkung ist grundsätzlich auch formularmäßig möglich (Senatsurteil BGHZ 176, 191 = NJW 2008, 2497 Rn. 8). Gleiches gilt grundsätzlich für eine formularmäßige Einschränkung der Aufrechnung auf u n- bestrittene, rechtskräftig festgestellte oder ents cheidungsreife Gegenforderu n- 8 9 10 11 12 - 6 - gen (vgl. BGH Urteil vom 14. November 2007 VIII ZR 337/06 WuM 2008, 152). 2. Entgegen der Ansicht des Berufungsge richts hält die Bestimmung in § 8 Ziffer 1 des Mietvertrags jedoch einer In haltskontrolle am Maßstab des § 3 07 BGB nicht stand. a) Der Inhaltskontrolle vorgeschaltet ist die gegebenenfalls durch Ausl e- gung vorzunehmende Ermittlung des objektive n Inhalt s der Klausel. Der Senat ist an die Auslegung des Berufungsgerichts nicht gebunden. Allgemeine G e- schäftsbeding ungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn ausgehend von ihrem Wortlaut einheitlich so auszulegen, wie sie von verstä n- digen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der typ i- scherweise an Geschäften dieser Art beteiligte n Kreise verstanden werden (st. Rspr. , Senatsurteil BGHZ 176, 191 = NJW 2008, 2497 Rn. 10 f. m wN). b) Nach dem Wortlaut der streitigen Klausel ist eine Minderung der Miete ebenso wie die Aufrechnung und die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts gegen di e Miete ausgeschlossen. Ausgenommen hiervon sind Forderungen des Mieters auf Schaden s ersatz wegen Nichterfüllung oder Aufwendungsersatz i n- folge eines anfänglichen oder nachträglichen Mangels der Mietsache, den der Vermieter wegen Vorsatzes oder grober Fahr lässigkeit zu vertreten hat. Ferner sind ausgenommen andere Forderungen des Mieters aus dem Mietverhältnis, soweit sie unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder entscheidungsreif sind. Die Ausnahme für unbestritten e , rechtskräftig festgestellte oder en t- scheidungsreife Forderungen beschränkt sich so nach ausdrücklich auf Ford e- rungen " aus dem Mietverhältnis " . In Bezug auf nicht aus dem Mietverhältnis stammende Forderungen bleibt es klauselgemäß bei dem uneingeschränkten Aufrechnungsv erbot . Danach erlaub t die Klausel keine Aufrechnung gegen die 13 14 15 16 - 7 - Miete mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen aus e i- nem außerhalb de s Mietvertrags stehenden Rechtsverhältnis . c) Mit diesem Inhalt hält die Klausel einer In haltskontrolle am Maßstab von § 307 BGB nicht stand. Nach § 309 Nr. 3 BGB ist eine Bestimmung in allgemeinen Geschäftsb e- dingungen unwirksam, durch die dem Vertragspartner des Verwenders die B e- fugnis genommen wird, mit einer unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderung aufzurechnen. Diese Bestimmung ist zwar im vorliegenden Fall nicht unmittelbar anwendbar, weil die Beklagte die Räume als Unternehmer in gemi e- tet hat (§ 310 Abs. 1 BGB i.V.m. § 14 BGB). Sie stellt aber eine konkretisierte Ausgestaltung de s Benachteiligungs verbots des § 307 BGB dar, da es sich bei dem Ausschluss der Aufrechnung in den genannten Fällen um eine besonders schwerwiegende Verkürzung der Rechte des Vertragspartners handelt, die auch im Geschäftsverkehr nicht hingenommen werden kann (Senatsurteil v om 27. Juni 2007 XII ZR 54/05 NJW 2007, 3421 Rn. 20 mwN). Der danach inhaltlich an § 309 Nr. 3 BGB auszurichtenden Inhaltsko n- tro l le hält das in § 8 Ziffer 1 des Mietvertrags geregelte Aufrechnungsverbot nicht stand, indem es die Zulässigkeit der Auf rechnung mit unbestrittenen oder rechts kräftig festgestellten Forderungen auf solche aus dem Mietverhältnis b e- schränkt. Eine derartige Verkürzung der Gegenrechte des Beklagten benachte i- ligt diesen entgegen den Geboten von Treu und Glauben una ngemessen und ist daher gemäß § 307 BGB unwirksam. Der Verstoß hat zur Folge, dass die Klausel insgesamt unwirksam ist. Eine geltungserhaltende Reduktion des Au f- rechnungsverbots auf ein inhaltlich noch zulässiges Maß kommt nicht in B e- tracht ( Senatsurteil vom 27. Juni 20 07 XII ZR 54/05 NJW 2007, 3421 Rn. 21 mwN ) . 17 18 19 - 8 - 3 . Zwar ist, wenn sich eine Formularklausel nach ihrem Wortlaut aus sich heraus verständlich und sinnvoll in einen inhaltlich zulässigen und in einen u n- zulässigen Regelungsteil trennen lässt, die Aufrechte rhaltung des zulässigen Teils rechtlich unbedenklich (Senatsurteile BGHZ 178, 158 = NJW 2008, 3772 Rn. 32 mwN und vom 14. Januar 2015 XII ZR 176/13 NJW 2015, 928 Rn. 23). Diese Voraussetzungen liegen hier jedoch nicht vor. Denn die klause l- mäßige Gestattung der Aufrechnungsmöglichkeit mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen ist inhaltlich derart eng mit der B e- schränkung auf Forderungen aus dem Mietverhältnis selbst verknüpft, dass diese bei einem Herausstreichen der Beschr änkung inhaltlich umgestaltet und mit einem anderen Inhalt aufrechterhalten würde. Gleiches gilt für die mit gle i- cher Zielrichtung in einem einheitlichen Satz vereinbarten grundsätzlichen Ve r- bote der Aufrechnung, der Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts u nd der Berufung auf eine Minderung der Miete. 20 - 9 - 4 . Die angefochtene Entscheidung kann danach keinen Bestand haben. Da das Landgericht aus seiner Sicht folgerichtig keine Feststellungen zu den von der Beklagten geltend gemachten Gegenansprüche n getroff en hat, ist der Rechtsstreit an das Landgericht zurückzuverweisen, damit es die erforderlichen Feststellungen nachholen kann. Dose Weber - Monecke Klinkhammer Nedden - Boeger Guhling Vorinstanzen: AG Mainz, Entscheidung vom 09.04.2013 - 80 C 385/12 - LG Mainz, Entscheidung vom 11.03.2015 - 3 S 59/13 - 21
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