BUNDESGERICHTSHOFIM NAMEN DES VOLKESURTEILXII ZR 301/01Verkündet am: 4. Februar 2004Küpferle,Justizamtsinspektorinals Urkundsbeamtinder Geschäftsstellein dem RechtsstreitNachschlagewerk:jaBGHZ:jaBGHR: ja ZPO § 322SachsAnhGemeindeO § 100 Abs.1a)Zur Bindung der Zivilgerichte an bestandskräftige Entscheidungen der Verwal-tungsbehörde (hier: Versagung der Genehmigung eines langfristigen Mietvertra-ges mit einer Gemeinde).b)Auch langfristige Mietverträge sind keine kreditähnlichen Geschäfte i.S. von § 100Abs. 5 der Gemeindeordnung für das Land Sachsen-Anhalt.BGH, Urteil vom 4. Februar 2004 - XII ZR 301/01 - OLGNaumburgLGMagdeburg - 2 -Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlungvom 4. Februar 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die RichterWeber-Monecke, Fuchs, Dr. Ahlt und Dosefür Recht erkannt:Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 9. Zivilsenats desOberlandesgerichts Naumburg vom 23. Oktober 2001 aufgeho-ben.Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil der 10. Zivilkammerdes Landgerichts Magdeburg vom 6. Juni 2001 wird zurückgewie-sen.Der Beklagten werden die Kosten der Berufung und der Revisionauferlegt.Von Rechts wegenTatbestand: Der Kläger macht rückständige und künftige Miete aus einem gewerbli-chen Mietverhältnis geltend.Er vermietete mit schriftlichem Vertrag vom 10./16. Juni 1997 ein be-bautes Grundstück in N. mit einer Gesamtgröße von 12.600 m²zu einem monatlichen Mietzins von 5.000 DM bis 30. Mai 2022 an die beklagteGemeinde zum Betrieb einer Kindertagesstätte. Im September 2000 reichte - 3 -diese den Mietvertrag bei der Kommunalaufsichtsbehörde zur Genehmigungein. Mit bestandskräftig gewordener Verfügung vom 16. Oktober 2000 versagteder Landkreis O. als zuständige Kommunalaufsichtsbehörde die Ge-nehmigung. Der Entscheidungssatz lautet:"Die am 19.9.2000, hier eingegangen am 15.9.2000, beantragte Geneh-migung des Mietvertrages über das Grundstück M. in N. zwischen der Gemeinde N. undHerrn R. B. vom 10.6.1997/16.6.1997 wird versagt."In der Begründung wird ausgeführt, es handele sich um ein kreditähnli-ches Geschäft, das gemäß § 100 Abs. 5 der Gemeindeordnung für das LandSachsen-Anhalt (GO LSA) der Genehmigung der Kommunalaufsichtsbehördebedürfe. Die Genehmigung könne nicht erteilt werden, weil der Abschluß desVertrages nicht mit der dauerhaften Leistungsfähigkeit der Gemeinde in Ein-klang stehe. Die Beklagte, die die Miete zunächst seit 1997 gezahlt hatte, stelltedaraufhin im Dezember 2000 ihre Zahlungen ein.Das Landgericht hat der auf Zahlung eines Mietrückstandes von30.000 DM nebst Zinsen und eines laufenden monatlichen Mietzinses von5.000 DM bis zum Jahre 2022 gerichteten Klage in vollem Umfang stattgege-ben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht das Urteil auf-gehoben und die Klage abgewiesen. Dagegen wendet sich der Kläger mit sei-ner vom Senat angenommenen Revision. - 4 -Entscheidungsgründe: Die Revision des Klägers führt zur Aufhebung des Berufungsurteils undzur Zurückweisung der Berufung.1. Das Oberlandesgericht hat ausgeführt, mit dem Landgericht sei davonauszugehen, daß die Frage, ob die Versagungsverfügung rechtmäßig sei, ins-besondere, ob der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag gemäߧ 100 Abs. 5 GO LSA der Genehmigung durch die Kommunalaufsichtsbehördebedurfte, nicht zu prüfen sei. Es hat gemeint, durch die bestandskräftige Ver-weigerung der Genehmigung bestehe eine Bindung dahin, daß der Mietvertraggenehmigungspflichtig sei. Denn die Entscheidung einer Verwaltungsbehördebinde das (Zivil-)Gericht, soweit deren Rechtskraft reiche. Nach Unanfechtbar-keit der Ablehnungsentscheidung der Kommunalaufsichtsbehörde sei der Ver-trag im Außenverhältnis mit Rückwirkung auf den Zeitpunkt des Abschlussesnichtig. Die Beklagte könne sich auch auf die Unwirksamkeit des Vertrages be-rufen. Sie setze sich dadurch nicht mit Treu und Glauben in Widerspruch.2. Die Entscheidung des Berufungsgerichts hält einer rechtlichen Nach-prüfung nicht stand.Das Berufungsgericht war weder an die Entscheidung der Rechtsauf-sichtsbehörde gebunden noch bedurfte der Mietvertrag deren Genehmigung.a) Die Vorfrage, ob ein zivilrechtlicher Vertrag zu seiner Wirksamkeit ei-ner behördlichen Genehmigung bedarf, haben grundsätzlich die Zivilgerichteallein zu entscheiden. Dabei ist die materielle Rechtslage zugrunde zu legen.Verweigert eine Behörde die von ihr für erforderlich gehaltene Genehmigung,so bleibt dies ohne Einfluß auf die Wirksamkeit eines Vertrages, wenn dieser- entgegen der Auffassung der Behörde - von vornherein einer Genehmigung - 5 -nicht bedarf. Ein Vertrag wird nicht deshalb genehmigungspflichtig, weil ihn eineBehörde - zu Unrecht - für genehmigungsbedürftig hält. Er ist vielmehr von An-fang an voll wirksam und bleibt es auch nach der Versagung der Genehmigung(vgl. BGB-RGRK/Steffen, 12. Aufl. § 182 Rdn. 12, 14 am Ende; Staudinger/Sack, BGB, 13. Bearb., § 134 Rdn. 176; Staudinger/Carsten Schmidt aaO Vor-bem. zu § 244 ff. Rdn. D 337; Soergel/Leptin, BGB, 13. Aufl. vor § 182 Rdn. 10;Soergel/Hefermehl, aaO, § 134 Rdn. 47).Daß im vorliegenden Fall die Rechtsaufsichtsbehörde mit bestandskräfti-gem Verwaltungsakt die Genehmigung des Mietvertrages abgelehnt hat, ver-mag daran nichts zu ändern. Eine Bindung des Berufungsgerichts an die in denGründen des Ablehnungsbescheides geäußerte Auffassung, der Vertrag seigenehmigungsbedürftig, besteht nicht.aa) Eine Bindungswirkung aus Gründen der Rechtskraft scheidet entge-gen der Auffassung des Berufungsgerichts von vornherein aus, da keine ge-richtliche Entscheidung über die Genehmigung, sondern lediglich eine Verwal-tungsentscheidung vorliegt. Eine Bindungswirkung aus Gründen der materiellenBestandskraft des Verwaltungsakts scheitert bereits an der mangelnden Beteili-gung des Klägers am Verwaltungsverfahren (vgl. Kopp/Ramsauer VwVfG7. Aufl. § 43 Rdn. 31). Darüber hinaus erstreckt sich diese Bindung nur auf denEntscheidungssatz, nicht aber auf die Gründe der Entscheidung, auf Vorfragenund präjudizielle Rechtsverhältnisse (vgl. Kopp/Ramsauer aaO Rdn. 32 f.). Dader Entscheidungssatz lediglich die Versagung der Genehmigung ausgespro-chen hat, scheidet eine Bindung dahin, daß der Vertrag genehmigungsbedürf-tig, aber nicht genehmigungsfähig sei, ) Eine Bindung ergibt sich - entgegen der Auffassung der Revisions-erwiderung - auch nicht aus der Tatbestandswirkung des Verwaltungsakts. Die- - 6 -se besagt zwar, daß außer der Behörde sowie den Verfahrensbeteiligten imSinne von § 13 VwVfG auch alle anderen Behörden sowie grundsätzlich alleGerichte die Tatsache, daß der Verwaltungsakt erlassen wurde, als maßgebendakzeptieren müssen. Sie haben die durch den Verwaltungsakt getroffene Re-gelung oder Feststellung unbesehen, das heißt ohne daß sie die Rechtmäßig-keit des Verwaltungsakts nachprüfen müßten oder dürften, zugrunde zu legen(Kopp/Ramsauer aaO Rdn. 18 f.). Da die Tatbestandswirkung ebenso wie diematerielle Bestandskraft sachlich nicht weiter reichen kann als die Rechtskrafteines Urteils, kann sie die bloße Vorfrage, ob der Mietvertrag überhaupt ge-nehmigungsbedürftig war, nicht umfassen. Regelungsgegenstand ist aus-schließlich die Versagung der Genehmigung, nicht aber die Begründung, daßder Mietvertrag nach § 100 Abs. 5 GO LSA genehmigungspflichtig, aber nichtgenehmigungsfähig sei (Kopp/Ramsauer aaO Rdn. 19, 22, 26; Kopp/SchenkeVwGO 13. Aufl. § 123 Rdn. 5).cc) Schließlich kommt dem Ablehnungsbescheid keine Feststellungswir-kung dahin zu, daß der streitgegenständliche Mietvertrag genehmigungsbedürf-tig im Sinne von § 100 Abs. 5 GO LSA ist. Eine solche - über die durch denVersagungsbescheid getroffene Regelung hinausgehende - Wirkung bestehtnur dann, wenn sie gesetzlich angeordnet ist (Kopp/Ramsauer aaO Rdn. 26 f.;Kopp/Schenke aaO Rdn. 6). Das ist hier aber nicht der Fall. Insbesondere läßtsich aus § 100 Abs. 5 GO LSA derartiges nicht entnehmen.Nach alledem ist - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - dieFrage der Genehmigungsbedürftigkeit des Mietvertrages nach § 100 Abs. 5 GOLSA im vorliegenden Rechtsstreit entscheidungserheblich. Da das Berufungs-gericht eine Auslegung der Bestimmung unterlassen hat, kann sie der Senat- obwohl es sich um nicht revisibles Landesrecht handelt - selbst vornehmen - 7 -(BGH, Urteil vom 10. April 1997 - III ZR 104/96 - NJW 1997, 2115, 2117; Se-natsurteil vom 23. September 1992 - XII ZR 18/91 - NJW-RR 1993, 13, 14).b) Der streitgegenständliche Mietvertrag bedurfte keiner Genehmigung.Es handelt sich nicht um ein kreditähnliches Geschäft im Sinne von § 100Abs. 5 GO LSA. Diese - wörtlich oder sinngemäß - auch in Gemeindeordnun-gen anderer Bundesländer enthaltene Regelung (vgl. Art. 72 Abs. 1 BayGO;§ 85 Abs. 5 Brandenb. GO; § 92 Abs. 6 Nds. GO; § 82 Abs. 5 Sächs. GO) sollverhindern, daß unter Ausnutzung der Gestaltungsmöglichkeiten des Privat-rechts die kommunalrechtlichen Bestimmungen über die Kreditaufnahme um-gangen werden können (nach § 100 Abs. 2 GO LSA bedarf der Gesamtbetragder vorgesehenen Kreditaufnahme im Rahmen der Haushaltssatzung der Ge-nehmigung der Kommunalaufsichtsbehörde). Eine solche Umgehung liegt vor,wenn das betreffende Rechtsgeschäft bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise zudem gleichen Erfolg führen würde wie die Aufnahme eines Kredits (Brüg-gen/Heckendorf Sächs. GO 1993 § 82 Rdn. 316). Das ist dann der Fall, wenndie Gemeinde im laufenden Haushaltsjahr - im wesentlichen - die volle Leistungerhält, die von ihr dafür zu erbringende Gegenleistung jedoch erst zu einemspäteren Zeitpunkt erbringen muß (OLG Dresden, Sächs.VBl. 2002, 63, 65;Thiele Nds. GO 4. Aufl. § 92 Ziff. 2.3.1.). Bei reinen Mietverträgen ist das nichtder Fall (OLG Dresden aaO; insoweit auch Gundlach, LKV 1999, 203, 204; vgl.auch Thiele aaO).aa) Die Miete ist die Gegenleistung für die jeweilige Nutzungsüberlas-sung. Die Verpflichtung des Vermieters erschöpft sich nicht in einer einmaligenÜberlassung zu Beginn des Mietverhältnisses, vielmehr muß der Vermieter demMieter die Mietsache während der gesamten Mietzeit zur Nutzung zur Verfü-gung stellen und sie in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zu-stand erhalten (vgl. §§ 536 BGB a.F., 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Entsprechend - 8 -zahlt der Mieter nicht etwa Raten für die (erstmalige) frühere Überlassung, son-dern während der Dauer der Mietzeit fortlaufend das Entgelt für die jeweiligeaktuelle N) Daß der Mietvertrag eine lange Laufzeit - hier: 25 Jahre - aufweist,ändert daran nichts. Sie bedeutet lediglich, daß die ordentliche Kündigung aus-geschlossen ist. Eine Verlagerung der Zahlungen auf ein späteres Haushalts-jahr findet auch bei langfristigen Mietverträgen nicht statt. Die Miete in späterenHaushaltsjahren ist die Gegenleistung für die in diesen Jahren gewährte Nut-zung. Der Langfristigkeit der Bindung allein kommt bei der Frage, ob ein Ge-schäft als kreditähnlich im Sinne von § 100 Abs. 5 GO LSA anzusehen ist, kei-ne entscheidende Bedeutung zu. Zwar soll diese Vorschrift nach ihrem Sinnund Zweck die künftige Verschuldung der Gemeinde unter Kontrolle halten (soGundlach aaO 205). Das folgt aus der Bezugnahme von § 100 Abs. 5 Satz 2GO LSA auf § 100 Abs. 2 Satz 3 GO LSA, der festlegt, daß die Genehmigungregelmäßig zu versagen ist, wenn die Zahlungsverpflichtung nicht mit der dau-erhaften Leistungsfähigkeit der Gemeinde in Einklang steht. Auf die Langfristig-keit der Bindung hat der Gesetzgeber aber nicht abgestellt. Würde die langeBindung allein reichen, um Kreditähnlichkeit zu bejahen, wären alle langfristigenDauerschuldverhältnisse (wie z.B. Lieferverträge, Dienstverträge und Gesell-schaftsverträge) genehmigungspflichtig. Hätte der Gesetzgeber das gewollt,hätte es nahegelegen, nicht auf die Kreditähnlichkeit, sondern auf die Langfri-stigkeit der Bindung ) Zwar wird in der Literatur die Auffassung vertreten, bei langfristignicht kündbaren Verträgen wolle die Gemeinde im Zeitpunkt des Vertrags-schlusses - bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise - nicht nur eine zeitlich be-grenzte Nutzung erreichen, sondern einen maßgeblichen Anteil des wirtschaftli-chen Wertes des Gegenstandes bzw. den wirtschaftlichen Wert des Gegen- - 9 -standes insgesamt (so wohl Gundlach aaO 206). Das überzeugt aber nicht. DerMieter wird bei langfristigen Verträgen nicht nur berechtigt, sondern auch lang-fristig verpflichtet. Der Vermieter kann ihn auch gegen seinen Willen am Vertragfesthalten. Bei Vertragsabschluß werden sich daher der Vorteil der langfristigenBerechtigung und der Nachteil der langfristigen Verpflichtung in der Regel dieWaage halten. Der Mieter erhält damit bei Vertragsabschluß noch keine Lei-stung, für die er erst in späteren Haushaltsjahren zahlen müßte.dd) Soweit in der Literatur "Nutzungsverträge" als kreditähnliche Ge-schäfte angesehen werden (Thiele aaO § 92 Rdn. 2.3.2.; Wiegand/GrimbergGemeindeordnung für das Land Sachsen-Anhalt 3. Aufl. § 100 Rdn. 10), han-delt es sich nicht um typische Mietverträge, sondern um Sonderfälle, in denendie Kommune gegen Zahlung eines regelmäßigen Nutzungsentgelts ein vomUnternehmer auf einem der Kommune gehörenden Grundstück errichtetes Ge-bäude nutzen darf. Die Genehmigungsbedürftigkeit solcher Verträge wird daringesehen, daß der das Gebäude errichtende Unternehmer gemäß § 946 BGBdas Eigentum an dem Gebäude verliert, nach § 951 BGB jedoch einen Aus-gleich dafür verlangen kann (vgl. Erlaß in kommunalen Angelegenheiten desMinisteriums des Inneren des Landes Brandenburg, Nr. 14/2000 vom17. November 2000 Ziff. 2.8.).ee) Der Auslegung, auch langfristige Mietverträge nicht als "kreditähn-lich" zu behandeln, steht nicht entgegen, daß Leasingverträge und leasingähnli-che Verträge allgemein als kreditähnliche Geschäfte im Sinne von § 100 Abs. 5GO LSA angesehen werden (Gundlach aaO S. 204; Thiele aaO; Wie-gand/Grimberg aaO § 100 Rdn. 10). Beim Leasingvertrag handelt es sich umeinen atypischen Mietvertrag (st. Rspr. z.B. BGH, Urteil vom 14. Dezember1989 - IX ZR 283/88 - NJW 1990, 1113 m.w.N.; Palandt/Weidenkaff BGB63. Aufl. Einführung vor § 535 Rdn. 38). Der Leasinggeber überläßt dem Lea- - 10 -singnehmer eine Sache oder Sachgesamtheit gegen ein in Raten gezahltesEntgelt zum Gebrauch, wobei die Gefahr und Haftung für Instandhaltung,Sachmängel, Untergang und Beschädigung der Sache allein den Leasingneh-mer trifft (BGH, Urteil vom 11. März 1998 - VIII ZR 205/97 - NJW 1998, 1637m.w.N.). Der Leasinggeber überläßt dafür seine Ansprüche gegen Dritte (insbe-sondere gegen den Lieferanten) dem Leasingnehmer. Häufig enthält der Ver-trag eine Kaufoption des Leasingnehmers oder ein Andienungsrecht des Lea-singgebers, durch dessen Ausübung ein Kaufvertrag zustande kommt (BGH,Urteil vom 29. November 1995 - VIII ZR 32/95 - NJW 1996, 923; Pa-landt/Weidenkaff aaO). Die Stellung des Leasingnehmers unterscheidet sichdamit wesentlich von der des (langfristigen) Mieters. Während der Mieter dasObjekt ausschließlich zur Nutzung über einen bestimmten Zeitraum erhält, er-langt der Leasingnehmer von Anfang an eine mehr dem Eigentümer als demMieter vergleichbare Rechtsstellung (Büschgen, Praxishandbuch Leasing § 1Rdn. 4). - 11 -3. Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden. Da der Mietvertragwirksam ist, hat die Beklagte die vereinbarte Miete nebst Zinsen zu bezahlen.Insoweit ist das Urteil des Landgerichts im Ergebnis nicht zu beanstanden.HahneWeber-MoneckeFuchsAhltDose
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