ECLI:DE:BGH:2016:060416UXIIZR30.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 30/15 Verkündet am: 6. April 2016 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verha ndlung vom 6. April 2016 durch den Vorsitzenden Richter Dose, die Richterin Webe r - Monecke und die Richter Dr. Klinkhammer, Dr. Nedden - Boeger und Guhling für Recht erkannt: Auf die Revision de r Beklagten wird das Urteil de r 3. Zivilkammer des Landgerichts M ainz vom 11. März 2015 aufgehoben . Die Sache wird zur erneuten Verh andlung und Entscheidung, auch über die Kosten de s Revision sverfahrens , an das Land g e- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger verlangt von der Beklagten rückständ ige Gewerberaummiete . Auf die monatlich im Voraus zu zahlende Bruttomiete von 8.1 14,10 (Grun d- mie te 6.468,57 zahlte die Beklagte für die Zeit von Januar bis Juli 2009 Teilbeträ g e vo n mona t- lich 379,10 weil die Miete w egen eines seit September 2005 vorliege n- den Wassereintrit ts durch das Dach in den Personalraum gemindert sei . 1 - 3 - § 8 des formularmäßig abgeschlossenen Mietvertrag s lautet: "1. Der Mieter kann gegen die Miete weder aufrechnen noch ein Zurückbehaltungsrecht ausüben oder die Miete mindern. Hie r- von ausgenommen sind Forderungen des Mieters wegen Schadenersatz für Nichterfüllung oder Aufwendungsersatz i n- folge eines anfänglichen oder nachträglichen Mangels der Mietsache, den der Vermieter wegen Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit zu vertreten hat , und andere Forderungen aus dem Mietverhältnis, soweit sie unbestritten, rechtskräftig fes t- gestellt oder entscheidungsreif sind. Die Aufrechnung oder die Ausübung des Zurückbehaltung s- rechts ist nur zulässig, wenn der Mieter seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete schriftlich angezeigt hat. 2. Die Erstattung etwaiger im Wege der Aufrechnung geltend gemachter Gegenforderungen des Mieters aus dem Mietve r- hältnis erfolgt in monatlichen Teilbeträgen, die 30% der jewe i- ligen Monatsmiete nicht überstei gen dürfen. 3 . Eine Aufrechnung gegen Nebenkosten oder eine Minderung der Nebenkosten durch den Mieter ist unzulässig. " Das Amtsgericht ha t der auf Zahlung von (397,10 7 =) 2.653,70 nebst Zinsen gerichteten Klage stattgege ben, das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen . Hiergegen richtet sich deren vom Land gericht zugelassene Revisi on . 2 3 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg . Sie führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das La ndgericht. I. Das Landgericht hat seine Entscheidu ng wie folgt begründet: Gemäß § 8 Ziffer 1 Abs. 1 des Mietvertrags könne die Beklagte die Miete weder mindern noch gegen sie aufrechnen. Die Vertragsbestimmung, die eine allgemeine G e- schäftsbedingung dar stelle, sei im gewerblichen Mietrecht nicht unangemessen und halte e iner Überprüfung im Sinne von § 310 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 307 Abs. 1 und 2 BGB stand. Die Klausel sei so zu verstehen, dass sie das Minderungsrecht des Mi e- ters nicht generell ausschließ e, sondern ihm die Möglichkeit belasse, einen Rückzahlungsanspruch wegen überzahlter Miete als Bereicherungsanspruch geltend zu machen. Ausgeschlossen sei nur die Verwirklichung der Minderung durch Abzug vom Mietzins. Durch die Klausel werde auch nicht geg en § 309 Nr. 7a BGB verstoßen, da die Verschuldenshaftung des Vermieters aus § 823 Abs. 1 BGB für mängelbedingte Körperschäden des Mieters nicht durch die Klausel beschränkt werde. Ebenso seien die in § 8 Ziffer 1 Abs. 2 des Mietvertrags festgelegte A n- kü ndigungsfrist von einem Monat sowie die getroffene Differenzierung nach unstreitigen oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen einerseits und solchen streitiger Art andererseits formularmäßig zulässig. 4 5 6 7 - 5 - Bedenken ergäben sich allenfalls gegen § 8 Ziffer 2 und 3 des Mietve r- trags. Das könne aber auf sich beruhen, weil sich deren mögliche Teilunwir k- samkeit nicht auf die in Ziffer 1 enthaltene Regelung auswirke. Diese sei für sich genommen verständlich und auch sinnvoll von den übrigen Regelungen abtr ennbar und könne deshalb für sich genommen erhalten bleiben. Der Kläger verhalte sich auch nicht treuwidrig, wenn er die rückständige Mietforderung so kurzfristig vor der Verjährung der zur Aufrechnung gestellten Gegenforderungen gerichtlich geltend mach e, dass diese nach Zustellung der Klage oder des Mahnbescheids nicht mehr ihrerseits im Klagewege geltend ge - macht werden könnten. II. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand. 1. Zutreffend geht das Berufungsgericht alle rdings davon aus, dass die Mietminderung bei der Geschäftsraummiete anders als bei der Wohnraummi e- te eingeschränkt werden kann. Dies fol gt aus einem Umkehrschluss zu § 536 Abs. 4 BGB. Eine solche Einschränkung ist grundsätzlich auch formularmäßig mögli ch (Senatsurteil BGHZ 176, 191 = NJW 2008, 2497 Rn. 8). 2. Entgegen der Ansicht des Berufungsge richts hält die Bestimmung in § 8 Ziffer 1 des Mietvertrags jedoch einer In haltskontrolle am Maßstab des § 307 BGB nicht stand. a) Der Inhaltskontrolle vor geschaltet ist die gegebenenfalls durch Ausl e- gung vorzunehmende Ermittlung des objektive n Inhalt s der Klausel. Der Senat ist an die Auslegung des Berufungsgerichts nicht gebunden. Allgemeine G e- 8 9 10 11 12 13 - 6 - schäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typis chen Sinn ausgehend von ihrem Wortlaut einheitlich so auszulegen, wie sie von verstä n- digen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der typ i- scherweise an Geschäften dieser Art beteiligten Kreise verstanden werden (st. Rspr., Senatsurtei l BGHZ 176, 191 = NJW 2008, 2497 Rn. 10 f. mwN). b) Nach dem Wortlaut der streitigen Klausel ist eine Minderung der Miete ebenso wie die Aufrechnung und die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts gegen die Miete ausgeschlossen. Ausgenommen hiervon sind F orderungen des Mieters auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung oder Aufwendungsersatz i n- folge eines anfänglichen oder nachträglichen Mangels der Mietsache, den der Vermieter wegen Vorsatzes oder grober Fahrlässigkeit zu vertreten hat. Ferner sind ausgenomm en andere Forderungen des Mieters aus dem Mietverhältnis, soweit sie unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder entscheidungsreif sind. Die Ausnahme für unbestrittene, rechtskräftig festgestellte oder en t- scheidungsreife Forderungen beschränkt sich so nach ausdrücklich auf Ford e- rungen " aus dem Mietverhältnis " . In Bezug auf nicht aus dem Mietverhältnis stammende Forderungen bleibt es klauselgemäß bei dem uneingeschränkten Aufrechnungsverbot. Danach erlaubt die Klausel keine Aufrechnung gegen die Miete mi t unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen aus e i- nem außerhalb des Mietvertrags stehenden Rechtsverhältnis. c) Mit diesem Inhalt hält die Klausel einer In haltskontrolle am Maßstab von § 307 BGB nicht stand. Nach § 309 Nr. 3 BGB is t eine Bestimmung in allgemeinen Geschäftsb e- dingungen unwirksam, durch die dem Vertragspartner des Verwenders die B e- fugnis genommen wird, mit einer unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderung aufzurechnen. Diese Bestimmung ist zwar im vorlie genden Fall nicht 14 15 16 17 - 7 - unmittelbar anwendbar, weil die Beklagte die Räume als Unternehmerin gemi e- tet hat (§ 310 Abs. 1 BGB i.V.m. § 14 BGB). Sie stellt aber eine konkretisierte Ausgestaltung de s Benachteiligungsverbots des § 307 BGB dar, da es sich bei dem Auss chluss der Aufrechnung in den genannten Fällen um eine besonders schwerwiegende Verkürzung der Rechte des Vertragspartners handelt, die auch im Geschäftsverkehr nicht hingenommen werden kann (Senatsu rteil vom 27. Juni 2007 XII ZR 54/05 NJW 2007, 3421 R n. 20 mwN). Der danach inhaltlich an § 309 Nr. 3 BGB auszurichtenden Inhaltsko n- tro l le hält das in § 8 Ziffer 1 des Mietvertrags geregelte Aufrechnungsverbot nicht stand, indem es die Zulässigkeit der Aufrechnung unbestrittener oder rechtskräftig festges tellter Forderungen auf solche aus dem Mietverhältnis b e- schränkt. Eine derartige Verkürzung der Gegenrechte des Beklagten benachte i- ligt diesen entgegen den Geboten von Treu und Glauben una ngemessen und ist daher gemäß § 307 BGB unwirksam. Der Verstoß hat z ur Folge, dass die Klausel insgesamt unwirksam ist. Eine geltungserhaltende Reduktion des Au f- rechnungsverbots auf ein inhaltlich noch zulässiges Maß kommt nicht in B e- tracht (Senatsur teil vom 27. Juni 2007 XII ZR 54/05 NJW 2007, 3421 Rn. 21 mwN). 3 . Zwar ist, wenn sich eine Formularklausel nach ihrem Wortlaut aus sich heraus verständlich und sinnvoll in einen inhaltlich zulässigen und in einen u n- zulässigen Regelungsteil trennen lässt, die Aufrechterhaltung des zulässigen Teils rechtlich unbedenklich ( Senatsurteile BGHZ 178, 158 = NJW 2008, 3772 Rn. 32 mwN und vom 14. Januar 2015 XII ZR 176/13 NJW 2015, 928 Rn. 23). Diese Voraussetzungen liegen hier jedoch nicht vor. Denn die klause l- mäßige Gestattung der Aufrechnungsmöglichkeit mit unbestrittenen od er rechtskräftig festgestellten Forderungen ist inhaltlich derart eng mit der B e- schränkung auf Forderungen aus dem Mietverhältnis selbst verknüpft, dass 18 19 - 8 - diese bei einem Herausstreichen der Beschränkung inhaltlich umgestaltet und mit einem anderen Inhalt au frechterhalten würde. Gleiches gilt für die mit gle i- cher Zielrichtung in einem einheitlichen Satz vereinbarten grundsätzlichen Ve r- bote der Aufrechnung, der Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts und der Berufung auf eine Minderung der Miete. 4 . Die angefochtene Entscheidung kann danach keinen Bestand haben. Da das Landgericht aus seiner Sicht folgerichtig keine Feststellungen zu den von der Beklagten geltend gemachten Gegenansprüchen getroffen hat, ist der Rechtsstreit an das Landgericht zu rückzuverweisen, damit es die erforderlichen Feststellungen nachholen kann. Dose Weber - Monecke Klinkhammer Nedden - Boeger Guhling Vorinstanzen: AG Mainz, Entscheidung vom 05.07.2013 - 79 C 112/13 - LG Mainz, Entscheidung vom 11.03.2015 - 3 S 105/13 - 20
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