BUNDESGERICHTSHOFIM NAMEN DES VOLKESURTEILXII ZR 307/00Verkündet am: 25. September 2002Küpferle,Justizamtsinspektorinals Urkundsbeamtinder Geschäftsstellein dem Rechtsstreit - 2 -Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlungvom 25. September 2002 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und dieRichter Gerber, Weber-Monecke, Fuchs und Dr. Ahltfür Recht erkannt:Auf die Revision der Beklagten und ihrer Streithelferin wird dasUrteil des 2. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Köln vom4. Oktober 2000 aufgehoben.Der Rechtsstreit wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung- auch über die Kosten des Revisionsverfahrens - an das Ober-landesgericht zurückverwiesen.Von Rechts wegenTatbestand: Die Kläger machen gegenüber der Beklagten Mietansprüche aufgrundeiner begehrten Mieterhöhung geltend.Mit Vertrag vom 1. September 1992 vermieteten die Rechtvorgänger derKläger ein Gewerbeobjekt an die Beklagte, die es ihrerseits an die Streithelferinuntervermietete. § 5 des Mietvertrages lautet:"1.Steigt oder fällt der Lebenshaltungskostenindex für einen 4-Perso-nen-Arbeitnehmer-Haushalt mit mittlerem Einkommen, festgestelltvom Statistischen Bundesamt Wiesbaden, auf der Basis 1985 = 100gegenüber dem Stand bei Vertragsbeginn oder nach der letzten - 3 -Neufestsetzung, um jeweils mehr als 12 Punkte, so wird der Mietzinsmit Wirkung ab Beginn des folgenden Jahres entsprechend prozen-tual angepaßt. Frühestens jedoch ab Beginn des vierten Vertragsjah-res.2. ...3.Sollte die Anwendung des Lebenshaltungskostenindex eines4-Personenhaushaltes im Vergleich mit dem Index für gewerblicheMieten die Mieterin oder den Vermieter benachteiligen, dann sindVermieterin und Mieterin bei der Neufestsetzung des Mietpreisesgehalten, sich an der Entwicklung des Mietpreises für örtliche ver-gleichbare gewerblich genutzte Grundstücke zu orientieren."Die Landeszentralbank hat die Klausel genehmigt.Mit Schreiben vom 22. August 1997 beriefen sich die Kläger auf eineSteigerung der Lebenshaltungskosten um 13,065 Punkte und verlangten unterBerufung auf § 5 Abs. 1 des Mietvertrages ab 1. Januar 1998 eine Erhöhungder bisherigen Miete von 106.927 DM auf 117.993,94 DM (einschließlichMWSt). Die Beklagte bestätigte die Steigerung des Indexes, widersprach aberdem Erhöhungsverlangen mit der Begründung, daß die gewerblichen Mietensich ermäßigt hätten. Für Januar 1998 zahlte sie die bisherige Miete.Das Landgericht hat die Klage auf Zahlung der Differenz in Höhe von11.066,94 DM abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger, die die Klage auf132.803,28 DM erweiterten (Differenzbetrag für Januar bis Dezember 1998),hat das Oberlandesgericht die landgerichtliche Entscheidung abgeändert unddie Beklagte antragsgemäß verurteilt. Dagegen wenden sich die Beklagte undihre Streithelferin mit ihrer Revision. - 4 -Entscheidungsgründe: Die Revision der Beklagten und ihrer Streithelferin führt zur Aufhebungdes Berufungsurteils und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Be-rufungsgericht.1. Das Oberlandesgericht hat ausgeführt, die ursprünglich vereinbarteMiete von monatlich 106.927 DM habe sich gemäß § 5 Abs. 1 des Mietvertra-ges um 11.066,94 DM ab Januar 1998 erhöht. Nach dieser Bestimmung erfolgedie Anpassung automatisch. Eine Anpassung nach § 5 Abs. 1 finde nur dannnicht statt, wenn eine "Benachteiligung" im Sinne von § 5 Abs. 3 1. Halbs. vor-liege. Dies sei der Fall, wenn sich bundesweit die Mieten für alle gewerblichenObjekte anders entwickelten als der allgemeine Lebenshaltungskostenindex.Da im Vertrag als Ausgangsgröße für die Beurteilung der Benachteiligung dem(bundesweiten) Lebenshaltungskostenindex ein "Index für gewerbliche Mieten"gegenübergestellt werde, müsse dementsprechend auch die Benachteiligungauf der Basis der bundesweiten Entwicklung der Mieten für alle gewerblichenObjekte beurteilt werden. Hätten die Mietvertragsparteien dies anders gesehen,so hätten sie nicht in § 5 Abs. 3 einerseits auf den "Index für gewerbliche Mie-ten" und andererseits auf die "Entwicklung des Mietpreises für örtliche ver-gleichbare gewerblich genutzte Grundstücke" abgestellt. Voraussetzung für ei-ne vom Lebenshaltungskostenindex abweichende Mietanpassung sei, daß einVergleich des Lebenshaltungskostenindexes mit dem Index für gewerblicheMieten eine Benachteiligung für eine Partei ergebe. Die dann erforderliche An-passung der Miete müsse gemäß § 315 BGB nach billigem Ermessen erfolgen.Erst bei dieser Anpassung und nicht bereits bei der Feststellung der "Benach-teiligung" sei die Entwicklung der Mieten für örtlich vergleichbare gewerblichgenutzte Grundstücke zu berücksichtigen. Die Prüfungsreihenfolge ergebe sichzwanglos aus der Regelung des § 5 Abs. 3 des Mietvertrages. - 5 -2. Die Entscheidung des Berufungsgerichts hält einer rechtlichen Nach-prüfung nicht in allen Punkten stand.a) Nicht zu beanstanden ist die Annahme des Berufungsgerichts, daß § 5Abs. 1 und § 5 Abs. 3 des Mietvertrages in einem Regel-Ausnahmeverhältnisstehen. Auch die Auslegung, daß die Erhöhung der Miete bei der in § 5 Abs. 1vorgesehenen Steigerung des allgemeinen Lebenshaltungskostenindexes au-tomatisch eintreten und eine Verhandlung über die Miete nur dann erfolgensollte, falls der Index für die gewerblichen Mieten sich davon abweichend ent-wickelt, ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Das Berufungsgericht gehtferner davon aus, daß es nach § 5 Abs. 3 Sache der benachteiligten Partei ist,eine Abweichung des Mietindexes vom Lebenshaltungskostenindex nachzu-weisen und erst, wenn dieser Nachweis gelingt, Verhandlungen über die neufestzusetzende Miete erfolgen sollen, wobei dann die Entwicklung der Mietenfür örtlich vergleichbare gewerblich genutzte Grundstücke maßgebend sein soll.Auch insofern ist die Auslegung nicht zu beanstanden.b) Weiter legt das Berufungsgericht die Klausel so aus, daß bei dem "In-dex für gewerbliche Mieten" im Sinne des § 5 Abs. 3 1. Halbs. auf einen bun-desweiten Index abzustellen sei, weil der Lebenshaltungskostenindex ebenfallsals bundesweiter erstellt werde. Dagegen bestehen durchgreifende Bedenken.Die tatrichterliche Auslegung eines Individualvertrages ist revisionsrecht-lich zwar nur darauf überprüfbar, ob gesetzliche Auslegungsregeln, anerkannteAuslegungsgrundsätze, Denkgesetze, Erfahrungssätze oder Verfahrensvor-schriften verletzt worden sind (BGHZ 135, 269, 273). Ein solcher Fehler liegthier jedoch vor. Die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung verstößtgegen das Gebot einer nach beiden Seiten interessengerechten Auslegung(vgl. BGHZ 115, 1, 5; 131, 136, 138). - 6 -aa) Bereits nach dem Wortlaut ergibt sich kein Anhaltspunkt dafür, daßmit dem Index für gewerbliche Mieten ein bundesweiter Index gemeint seinsollte, zumal ein solcher nicht existiert. Die Formulierung "Index für gewerblicheMieten" steht in engem räumlichen und sachlichen Zusammenhang mit demAusdruck "Mietpreis für örtliche gewerbliche Grundstücke" desselben Satzes.Es liegt nahe, daß die Parteien, wenn sie auf einen Bundesindex hätten abstel-len wollen, dies zum Ausdruck gebracht hätten. Es ist kein hinreichender Grundersichtlich, warum die Parteien auf einen bundesweiten Index abstellen wollten.Da ein solcher unstreitig nicht existiert, müßte eine Partei, die sich auf ein Ab-weichen des Mietindexes vom Lebenshaltungskostenindex berufen will, den(nicht vorhandenen) bundesweiten Index selbst ermitteln. Dies könnte nur miterheblichem zeitlichen und finanziellen Aufwand durch einen Sachverständigenerfolgen. Es ist fernliegend, daß die Parteien dies gewollt ) Dies gilt um so mehr, als ein bundesweiter Index für die Parteien kei-nen relevanten Maßstab für die Festsetzung einer angemessenen Miete in Kölndarstellt. Die Entwicklung auf dem gewerblichen Mietmarkt ist zu unterschied-lich, als daß ein bundesweiter Index ein geeigneter Maßstab für ein bestimmtesObjekt sein könnte. Nicht zuletzt wegen des nicht unerheblichen Gefälles desMietniveaus im Beitrittsgebiet im Vergleich zu demjenigen der alten Bundeslän-der würde ein bundesweiter Index zu einer starken Nivellierung führen, die dietatsächlichen Verhältnisse verfälschen würde. Lägen die Mieten im Raum Kölnunter dem Bundesdurchschnitt, widerspräche es den Interessen der Mieterin,wenn sie eine am Bundesdurchschnitt orientierte Miete bezahlen müßte. Lägendie Mieten über dem Bundesdurchschnitt, bestünde für die Vermieter keinGrund, sich am (niedrigeren) Bundesdurchschnitt auszurichten. Deshalb lag esim Interesse beider Parteien, sich am örtlichen Mietniveau zu orientieren undihm bei der Frage der Mietzinsanpassung den Vorrang vor dem allgemeinenLebenshaltungskostenindex einzuräumen. - 7 -cc) Dafür spricht insbesondere auch, daß nach der ausdrücklichen Re-gelung in § 5 Abs. 3 2. Halbs. des Mietvertrages bei Abweichung des "Index fürgewerbliche Mieten" vom Lebenshaltungskostenindex sich die Parteien bei derNeufestsetzung nicht an dem "Index für gewerbliche Mieten" orientieren sollen,sondern an der Entwicklung der Mieten für "örtlich vergleichbare gewerblicheGrundstücke". Dies bedeutet, daß der "Index der gewerblichen Mieten" für dieHöhe der Miete ohne Bedeutung ist. Daß er - in der Form eines bundesweitenMietindexes - lediglich als Hilfsgröße ermittelt wird, um prüfen zu können, obeine nachteilige Abweichung vom Lebenshaltungskostenindex vorliegt, und umsodann eine Mietanpassung an das örtliche Mietniveau vorzunehmen, machtkeinen Sinn.Das Abstellen auf einen bundesweiten Index könnte im Einzelfall auch zuwidersprüchlichen Ergebnissen führen. Läge nämlich der bundesweite Anstiegder Mieten unter dem des Lebenshaltungskostenindexes, so müßte auf Wunschdes Mieters über eine Herabsetzung der Miete auch dann verhandelt werden,wenn die örtlichen Mieten stärker als der Lebenshaltungskostenindex gestiegenwären. Andererseits bestünde kein Raum für Verhandlungen, wenn die örtli-chen Mieten gefallen, die bundesweiten Mieten aber nicht hinter dem Lebens-haltungskostenindex zurückgeblieben wären. Das zeigt, daß es weder im Inter-esse der einen noch der anderen Partei liegen konnte, in § 5 Abs. 3 1. Halbsatzeinen Vergleich des Lebenshaltungskostenindexes mit einem bundesweitenMietindex heranzuziehen.3. Der Senat kann die gebotene Auslegung selbst vornehmen, weil wei-tere tatsächliche Feststellungen nicht zu erwarten und auch nicht erforderlichsind (vgl. BGHZ 121, 284, 289). Nach Auffassung des Senats ist als "Index fürgewerbliche Mieten" im Sinne des § 5 Abs. 3 des Mietvertrages nicht ein bun-desweiter, sondern ein örtlicher Maßstab heranzuziehen. Allein dieses Ver- - 8 -ständnis entspricht den beiderseitigen Interessen der Parteien. Im übrigen ha-ben auch die Parteien selbst übereinstimmend den Vertrag in diesem Sinneausgelegt, bevor das Berufungsgericht seine davon abweichende Auffassungkundgetan hat.4. Der Senat ist nicht in der Lage, in der Sache abschließend zu befin-den. Das Oberlandesgericht hat - aus seiner Sicht folgerichtig - keine Feststel-lungen zur Entwicklung des Mietniveaus für örtlich vergleichbare gewerblichgenutzte Grundstücke getroffen, das nach den obigen Ausführungen für eineeventuelle Mietanpassung maßgeblich wäre. Die Sache ist deshalb unter Auf-hebung der angefochtenen Entscheidung an das Berufungsgericht zur weiterenVerhandlung und Entscheidung zurückzuverweisen.HahneGerberWeber-MoneckeFuchsAhlt
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