BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 307/98 Verkündet am: 10. Oktober 2001 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs ha t auf die mndliche Verhandlung vom 10. Oktober 2001 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Blumenröhr und die Richter Sprick, Weber -Monecke, Fuchs und Dr. Ahlt fr Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des 7. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Naumburg vom 5. November 1998 aufgeh o - ben, soweit die Berufung und Klageerweiterung der Kläger hi n - sichtlich eines Teilbetrages von 37.078,45 DM nebst Zinsen e r - folglos geblieben sind. Im Umfang der Aufhebung wird der Rechtsstreit zur neuen Ve r - handlung und Entscheidung, auch ber die Kosten der Revision, an das Berufungsgericht zurckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten mieteten als Gesellschaft brgerlichen Rechts von den Klägern Gewerberäume fr die Zeit vom 1. November 1994 bis 31. Oktober 1999 zu einem monatlichen Mietzins von 3.473,86 DM zuzglich Mehrwer t - steuer nebst 600 DM Nebenkostenvorauszahlung. Der Mietvertrag besteht aus einem teils handschriftlich, teils maschinenschriftlich ausgefllten, aus losen Blättern bestehenden, beidseitig bedruckten Formularsatz mit durchgehender Paginierung und fortlaufender Paragraphenzählung. Das Mietobjekt ist in § 1 - 3 - mit "M. , D. str. 52 Hochparterre u. Dachgeschoß (s. Anlage Grundrisse)" bezeichnet. Dem Formular waren drei von den Parteien par a - phierte Grundrißzeichnungen sowie eine von den Parteien unterschriebene Ausstattungsbeschreibung des Geschftshauses beigefgt, ferner die in § 26 des Vertrages als "Zusatzvereinbarung 1" erwhnte und ebenso bezeichnete Anlage, die ebenfalls von den Parteien unterzeichnet ist. Unter den Unte r - schriften befindet sich ein Passus, demzufolge § 14 des Vertrages (Unters a - gung der Untervermietung ohne ausdrckliche schriftliche Erlaubnis des Ve r - mieters) durch eine generelle Gestattung der Untervermietung ersetzt wird, solange "die Art der Nutzung und der Charakter der Mietsache nicht gendert wird". § 21 Abs. 2 Satz 2 des Mietvertrages bestimmt, daß ein den Vermieter zur außerordentlichen Kndigung berechtigender Zahlungsverzug vorliegt, wenn der Mieter sich mit mehr als einer Mietzinsrate in Zahlungsverzug befi n - det. § 21 Abs. 3 des Mietvertrages lautet: "Wird das Mietverhltnis von dem Vermieter aus wichtigem Grunde g e - kndigt, so haftet der Mieter fr den Schaden, der dem Vermieter durch das die Kndigung begrndende vertragswidrige Verhalten entstanden ist. Insbesondere ist dem Vermieter der bis zum Ablauf der vereinbarten Mietzeit durch leerstehende Rume bzw. Mindermieteinnahmen entst e - hende Mietausfall zu ersetzen. Diese Schadensersatzpflicht entfllt j e - doch, wenn der Mieter nachweist, daß sich der Vermieter nicht ausre i - chend um einen neuen Mieter bemht hat und endet in jedem Falle mit dem Ablauf eines Jahres nach Rckgabe der Mietsache." Mit Schreiben vom 29. August 1996 kndigten die Beklagten das Mie t - verhltnis zum 31. Dezember 1996 unter Berufung auf § 566 Satz 2 BGB a.F.. - 4 - Die Klger erklrten ihrerseits mit Schreiben vom 6. November 1996 die fristlose Kndigung des Mietverhltnisses wegen Zahlungsverzuges und set z - ten den Beklagten eine Rumungsfrist zum 20. November 1996. Diese rumten das Mietobjekt im Januar 1997. Mit ihrer Klage verlangten die Klger zunchst rckstndigen Mietzins, Nutzungsentschdigung und Schadensersatz (Mietausfallschaden in Höhe der Nettomiete) fr die Zeit von Juni 1996 bis August 1997 in Höhe von 24.944,16 DM. Diesen Betrag errechnen sie wie folgt: Bruttomietzins Juni - Dezember 1996 = 7 x 3.994,96 DM = 27.964,72 DM abzglich darauf gezahlter - 23.420,16 DM Nettomietzins Januar - August 1997 = 8 x 3.473,88 DM = + 27.791,04 DM abzglich Erlös aus Nachvermietung Juli und August 1997 - 4.347,72 DM abzglich Erstattungsanspruch aus Nebenkostenabrechnung - 3.043,72 DM 24.944,16 DM Ferner verlangten die Klger Feststellung der Verpflichtung der Bekla g - ten, ihnen darber hinaus den Nettomietzinsausfall bis Ende Oktober 1999 zu ersetzen. Das Landgericht sprach den Klgern 3.489,17 DM nebst 4 % Zinsen zu, nmlich Bruttomietzins Juni 1996 - 15. Januar 1997 = 7,5 x 3.994,96 DM = 29.962,05 DM (richtig: 29.962,20 DM) abzgli ch 23.420,16 DM abzglich 3.043,72 DM, und wies die weitergehende Klage ab. Mit ihrer Berufung begehrten die Klger klageerweiternd zum einen Zahlung weiterer 63.132,55 DM nebst 5 % Zinsen (21.445,99 DM zuzglich 41.686,56 DM Mietausfallschaden fr den weiteren Zeitraum September 1997 - 5 - bis August 1998 = 12 x 3.473,88 DM) sowie Feststellung, daû die Beklagten ihnen den aufgrund vorzeitiger Beendigung des Mietvertrages entstehenden Nettomietzinsausfall ab 1. November 1998 zu ersetzen htten. Die Berufung der Klger blieb ohne Erfolg. Dagegen richtet sich ihre Revision, die der Senat wegen der vertraglichen Beschrnkung der Ersat z - pflicht fr Mietausfallschden auf ein Jahr nach Rckgabe der Mietsache (§ 21 Abs. 3 Satz 3 des Mietvertrages) lediglich hinsichtlich eines Teilbetrages des Zahlungsbegehrens von (63.132,55 DM abzglich fr den Zeitraum ab 15. Januar 1998 bis August 1998 verlangter 7,5 x 3.473,88 DM = 26.054,10 DM =) 37.078,45 DM nebst Zinsen angenommen hat. Entscheidungsgrnde: Die Revision fhrt im Umfang der Annahme zur Aufhebung der ang e - fochtenen Entscheidung und zur Zurckverweisung der Sache an das Ber u - fungsgericht. I. Das Berufungsgericht ist davon ausgegangen, das Mietverhltnis sei durch die fristlose Kndigung der Klger vom 6. November 1996 nicht beendet worden, weil die Klger fr den Zeitpunkt der Kndigungserklrung einen den Anforderungen des § 554 Abs. 1 BGB a.F. gengenden Rckstand der B e - klagten mit Mietzinszahlungen nicht nachgewiesen htten. Vielmehr ergebe - 6 - sich bereits aus den unstreitig bis zur Kndigung geleisteten Zahlungen der Beklagten, insbesondere allein im Oktober 1996 ca. 13.300 DM, daû ein so l - cher Rckstand nicht vorgelegen habe. Hingegen sei das Mietverhltnis durch die Kndigung der Beklagten vom 29. August 1996 gemû §§ 566, 565 Abs. 1a BGB a.F. zum 31. Mrz 1997 beendet worden, weil die Schriftform des Mietvertrages nicht gewahrt sei. Über den Zeitraum der Rumung am 15. Januar 1997 hinaus seien die Beklagten zur Zahlung von Mietzins aber nicht verpflichtet, weil sie aufgrund der ungerechtfertigten fristlosen Kndigung der Klger gezwungen gewesen seien, das Mietobjekt zu rumen. Ein Schadensersatzanspruch wegen Mietausfalls stehe den Klgern nicht zu, weil die vorzeitige Beendigung des Mietverhltnisses nicht durch ein schuldhaftes Verhalten der Beklagten herbeigefhrt worden sei. II. Diese Annahmen halten der revisionsrechtlichen Prfung nicht stand. Die Klger haben Anspruch auf Ersatz des ihnen nach dem 15. Januar 1997 bis zum 15. Januar 1998 (§ 21 Abs. 3 MV) entstand enen Mietzinsausfalls, weil die auf Zahlungsverzug gesttzte fristlose Kndigung der Klger das wirksam fr fnf Jahre (bis zum 31. Oktober 1999) begrndete Mietverhltnis beendet hat (vgl. BGHZ 82, 121, 129). 1. Das Mietverhltnis ist durch die fristlose Kndigung der Klger vom 6. November 1996 wegen Mietrckstandes beendet worden. - 7 - Es kann dahinstehen, ob § 554 Abs. 1 Nr. 1 BGB a.F. durch § 21 Abs. 2 Satz 2 des Mietvertrages wirksam dahingehend zugunsten des Vermieters e r - weitert wurde, daû (auch) ein Rckstand mit einer Mietzinsrate einschlieûlich Nebenkosten die fristlose Kndigung wegen Zahlungsverzuges rechtfertigt, oder ob die Klger Verwender des Formularvertrages waren, diese Klausel die Beklagten in unangemessener Weise benachteiligt (§ 9 Abs. 1 AGBG, vgl. BGH, Urteil vom 25. Mrz 1987 - VIII ZR 71/86 - NJW 1987, 2506, 2507) und es deshalb nach § 6 Abs. 2 AGBG bei der gesetzlichen Regelung verbleibt. Denn in beiden Fllen waren die Voraussetzungen einer fristlosen Kndigung wegen Zahlungsverzuges erfllt. Dies ergibt sich, wenn man den unstreitigen Zahlungen der Beklagten fr die Zeit von Juni bis November 1996, auf die die Vorinstanzen allein abg e - stellt haben, den fr diesen Zeitraum geschuldeten und gemû § 4 Abs. 1 des Mietvertrages jeweils am dritten Werktag eines Monats im voraus flligen Bruttomietzins gegenberstellt, und zwar einschlieûlich der zugleich flligen Nebenkostenvorauszahlungen, da auch diese zu den regelmûigen Zahlungen gehren, die der Mieter als Entgelt fr die Überlassung des Gebrauchs der Mietsache zu erbringen hat (vgl. Grapentin in Bub/Treier, Handbuch der G e - schfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. Kap. IV Rdn. 175; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl. Rdn. 970 m.w.N.; Palandt-Weidenkaff, BGB 60. Aufl. § 554 Rdn. 5 m.w.N.; OLG Nau m - burg WuM 1999, 160, 161; offen gelassen von BGH, Urteile vom 15. April 1987 - VIII ZR 126/86 - NJW -RR 1987, 903, 905 und vom 23. September 1987 - VIII ZR 265/86 - NJW -RR 1988, 77, 78; vgl. auch BVerfG WuM 19 92, 668). Fr die Monate Juni bis November 1996 schuldeten die Beklagten 6 x 4.594,94 DM = insgesamt 27.569,64 DM. - 8 - Unter Bercksichtigung der unstreitig darauf geleisteten Zahlungen der Beklagten, nmlich am 04.07.1996 2.597,47 DM am 02.08.1996 2.597,47 DM am 17.10.1996 4.200,00 DM am 17.10.1996 9.189,88 DM am 17. oder 21.10.1996 394,94 DM am 08.11.1996 2.116,73 DM am 08.11.1996 1.303,47 DM bestand somit am 4. Juni 1996 ein Rckstand von 4.594,94 DM, der sich am 3. Juli 1996 um weitere 4.594,94 DM auf 9.189 ,88 DM erhhte und erst durch die Zahlungen vom 4. Juli 1996 und 2. August 1996 um je 2.597,47 DM auf 3.994,94 DM verminderte. Dieser Rckstand erhhte sich am 3. August, 4. September und 4. Okto- ber 1996 jeweils um weitere 4.594,94 DM und belief sich somit am 4. Oktober 1996 auf insgesamt 17.779,76 DM. Er verringerte sich durch die Zahlungen vom 17. bzw. 21. Oktober 1996 um 4.200,00 + 9.189,88 + 394,94 DM, die gemû § 366 Abs. 2 BGB mangels Leistungsbestimmung der Beklagten die lteren Mietzinsschulden tilgten, auf fr Oktober 1996 geschuldete 3.994,94 DM. Am 4. November 1996 erhhte er sich um weitere 4.594,94 DM auf 8.589,88 DM. Selbst wenn man zugunsten der Beklagten davon ausgeht, daû die Kndigungserklrung der Klger vom 6. November 1996 ihnen erst nach dem 8. November 1996 zuging, belief sich der Rckstand unter Bercksicht i - gung der weiteren Zahlungen vom 8. November 1996 in Hhe von 2.116,73 DM + 1.303,47 DM im Zeitpunkt des Zugangs der Kndigung auf - 9 - noch 5.169,68 DM und berstieg somit eine Monatsmi ete einschlieûlich N e - benkostenvorauszahlung (4.594,94 DM). Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, daû den Beklagten aus der Abrechnung der Nebenkosten fr die Zeit vom 1. Januar 1995 bis 30. Septe m - ber 1996 ein Erstattungsanspruch in Hhe von 3.043,72 DM zustand. Denn diese Abrechnung ging den Beklagten nach dem unbestrittenen Vortrag der Klger (erst) am 28. Januar 1997 zu. Im Zeitpunkt des Zugangs der fristlosen Kndigung war dieser Erstattungsanspruch noch nicht fllig und hat schon deshalb bei der Berechnung des im Zeitpunkt der Kndigung rckstndigen Betrages auûer Betracht zu bleiben. Die von den Klgern am 6. November 1996 ausgesprochene fristlose Kndigung war demnach gerechtfertigt, weil die Beklagten fr zwei aufeina n - derfolgende Termine mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils des Mietzinses in Verzug waren, wobei nicht erst der Verzug fr die beiden Monate Oktober und November 1996, sondern auch schon der in den Monaten zuvor aufgelaufene Rckstand die insoweit noch nicht zu spt ausgesprochene K n - digung rechtfertigte. 2. Der sich daraus ergebende Anspruch der Klger auf Ersatz des ihnen nach dem 15. Januar 1997 entstandenen Mietzinsausfalls ist auch nicht auf die Zeit bis zum 31. Mrz 1997 beschrnkt. Zwar wird ein solcher Schadensersatzanspruch im Falle eines auf unb e - stimmte Zeit geschlossenen Mietvertrages durch die Hhe der Leistungen b e - grenzt, die der Mieter bis zum nchstmglichen ordentlichen Kndigungstermin htte aufbringen mssen, weil eine solche vom Mieter ausgesprochene orden t - liche Kndigung mit ihrem Wirksamwerden die Kausalitt fr weiteren dem - 10 - Vermieter durch die fristlose Kndigung entstandenen Schaden beenden w r - de (vgl. BGHZ 95, 39, 49). Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts war eine ordentliche Kndigung des Mietverhltnisses aber weder zum 31. Mrz 1997 noch zu einem anderen vor dem 31. Oktober 1999 liegenden Termin mglich, da die Voraussetzungen des § 566 BGB a.F. nicht vorliegen. Der zunchst fr die Dauer von fnf Jahren geschlossene Mietvertrag der Pa r - teien wahrte die Schriftform. a) Auf den Streit der Parteien, ob der Mietvertrag nebst Anlagen bei Unterzeichnung geheftet war, kommt es nicht an. Die Schriftform ist nmlich auch ohne Heftung gewahrt. aa) Die Verwendung eines aus losen Blttern bestehenden Vordrucks, bei dem die auf den Rckseiten stehenden Bestimmungen durch ausdrckliche Bezugnahme im unterschriebenen Vertragstext einbezogen wurden, steht der Wahrung der Schriftform nicht entgegen (vgl. Senatsurteil BGHZ 136, 357, 372 f.). Da es sich um den gleichen Vordrucksatz handelt, der auch in jener Entscheidung zur Beurteilung stand, kann auf die dortigen Ausfhrungen ve r - wiesen werden. bb) Die von smtlichen Parteien unterzeichnete "Zusatzvereinbarung 1" brauchte nicht angeheftet zu werden, weil der gedankliche Zusammenhang mit dem Mietvertrag durch wechselseitige Bezugnahme gewahrt ist. § 26 des Mie t - vertrages fhrt als Zusatzvereinbarung auf: "Mietanpassung (s. Zusatzverei n - barung 1)". Die Zusatzvereinbarung nennt zwar das Mietobjekt nicht und nimmt auch nicht ausdrcklich auf den Vertrag Bezug. Sie enthlt aber, wie durch den Begriff "Mietanpassung" in § 26 MV angekndigt, eine Indexklausel. Soweit danach die "lt. § 5/1 vereinbarte Miete" fr die ersten zwei Jahre eine Fes t - miete sein soll, whrend die Hhe des Mietzinses im Mietvertrag unter § 3 - 11 - Abs. 1 geregelt ist, kommt dieser Diskrepanz keine entscheidende Bedeutung zu; sie beruht offensichtlich auf einem Schreib- oder Lesefehler. Jedenfalls wird diese Diskrepanz durch den handschriftlichen Zusatz kompensiert, in A b - weichung zu § 14 (der in der Tat einen Zustimmungsvorbehalt zur Unterve r - mietung regelt) werde die Untervermietung unter nher bezeichneten Bedi n - gungen generell gestattet. Alles in allem gengen die bereinstimmende Bezeichnung als "Zusat z - vereinbarung 1", der Inhalt dieser Regelung, der Verweis auf § 14 MV und die Unterschriften smtlicher als "Vermieter" bzw. "Mieter" bezeichneten Vertrag s - parteien, um die Zugehrigkeit zum Hauptvertrag eindeutig zu belegen. b) Die Ausstattungsbeschreibung ist mit "Geschftshaus ... M. D. str. 52" berschrieben, fhrt die Vermieter namentlich als Bauherren auf und trgt die Unterschriften smtlicher Parteien. Ob es fr die Frage der Wahrung der Schriftform auf diese Ausstattungsbeschreibung berhaupt a n - kommen kann, ist schon deshalb fraglich, weil der Mietvertrag keine Bau- oder Ausstattungsbeschreibung erwhnt, so daû nicht ersichtlich ist, daû sie be r - haupt als fr die Beschaffenheit des Mietobjekts maûgeblich vereinbart und damit Vertragsinhalt war. Dagegen spricht zudem § 10 des Mietvertrages, der bestimmt, daû die Mietsache in dem Zustand bergeben wird, in dem sie sich befindet, und der Mieter diesen Zustand als vertragsgemû anerkennt. Aber selbst wenn die Austtattungsbeschreibung Bestandteil der Vereinbarungen der Parteien gewesen sein sollte, wre der gedankliche Zusammenhang mit dem Mietvertrag durch die Namen der Parteien und die Bezeichnung des Objekts hinreichend gewahrt. c) § 1 MV (Mietobjekt) enthlt den handschriftlichen Zusat z "siehe Zeichnung". Von den drei Zeichnungen enthalten die ersten beiden den Ve r - - 12 - merk "Fabrik D. str. 52" bzw. " D. Str."; die letzten be i - den sind mit "Erdgeschoû" bzw. "DG" (Dachgeschoû) gekennzeichnet. Sie sind (offenbar von je einem Vermieter und Mieter) paraphiert. Da sie keine recht s - geschftlichen Erklrungen enthalten, haben Paraphen die gleiche jeden Zweifel an der Zusammengehrigkeit ausschlieûende Kennzeichnungswirkung wie Unterschriften, und es bedarf auch nicht der Paraphen smtlicher Beteili g - ter (vgl. Senatsurteile vom 5. Juli 2000 - XII ZR 70/98 - NZM 2000, 907, 908 und vom 29. September 1999 - XII ZR 313/98 - NJW 2000, 354, 357). Vor allem aber sind diese Zeichnungen als bloûer Orientierungsbehelf anzusehen und daher kein notwendiger Bestandteil des Mietvertrages (vgl. Senatsurteil vom 30. Juni 1999 - XII ZR 55/97 - ZIP 1999, 1311, 1313). Das Mietobjekt ist in § 1 Abs. 1 MV mit "M. , D. str. 52 Hochparterre u. Dachgeschoû (s. Anlage Grundrisse)" hinreichend und eindeutig bezeichnet, denn dem Vortrag der Parteien lût sich kein Anhaltspunkt dafr entnehmen, daû diese beiden Geschosse etwa nicht komplett, sondern nur teilweise ve r - mietet wurden. Auch die Zeichnungen enthalten - bis auf grne Striche, die offenbar nur genderte Zwischenwnde bezeichnen - keine Begrenzungen, die auf die Vermietung nur einzelner Rume hindeuten knnten. 3. Das Berufungsgericht hat - aus seiner Sicht folgerichtig - keine Fes t - stellungen zur Hhe des den Klgern ab 15. Januar 1997 entstandenen Mietausfalls getroffen. Eine eigene Entscheidung ist dem Senat verwehrt, da die Dauer der Weitervermietung des Objekts und der daraus erzielte Erls zw i - schen den Parteien streitig sind und weiterer Aufklrung bedrfen. Whrend die Klger sich fr die Monate Juli und August 1997 je 2.173,86 DM Nett o - mieterls aus vorbergehender Weitervermietung anrechnen lassen und hi n - sichtlich des Zeitraums ab September 1997 vortragen, die Rume stnden (e r - - 13 - neut) leer, behaupten die Beklagten, der Nachmieter zahle in Wirklichkeit z u - stzlich 900 DM monatlich fr Keller und Parkpltze, deren Nutzung den B e - klagten ohne zustzliches Entgelt eingerumt gewesen sei. Auûerdem htten sie den Klgern laut vorgelegten Schreiben Nachmieter benannt, die das O b - jekt zu gleichen Konditionen zu bernehmen bereit gewesen seien; darauf htten die Klger aber nicht reagiert. Das Berufungsurteil war daher im Umfang der Annahme aufzuheben und die Sache insoweit zur Nachholung der erforderlichen Feststellungen an das Berufungsgericht zurckzuverweisen. Blumenrhr Sprick Weber-Monecke Fuchs Ahlt
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