BUNDESGERICHTSHOFIM NAMEN DES VOLKESURTEILXII ZR 308/00Verkündet am: 17. Dezember 2003Küpferle,Justizamtsinspektorinals Urkundsbeamtinder Geschäftsstellein dem RechtsstreitNachschlagewerk:jaBGHZ:jaBGHR: ja BGB § 544 a.F., §§ 578 Abs. 2 Satz 2, 569 Abs. 1 n.F.Das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen gesundheitsgefähr-dender Beschaffenheit der Mieträume steht grundsätzlich auch dem (hier: gewerbli-chen) Zwischenmieter im Verhältnis zum Hauptvermieter zu.BGH, Urteil vom 17. Dezember 2003 - XII ZR 308/00 - OLGKölnLGKöln - 2 -Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlungvom 17. Dezember 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und dieRichter Sprick, Fuchs, die Richterin Dr. Vézina und den Richter Dosefür Recht erkannt:Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 16. Zivilsenatsdes Oberlandesgerichts Köln vom 25. September 2000 aufgeho-ben.Der Rechtsstreit wird zur erneuten Verhandlung und Entschei-dung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an dasOberlandesgericht zurückverwiesen.Von Rechts wegenTatbestand: Der Kläger begehrt die Feststellung, daß sein Mietverhältnis mit der Be-klagten durch deren Kündigung vom 4. Oktober 1999 nicht beendet wurde,sondern fortbesteht.Mit Vertrag vom 30. Dezember 1992 mietete die Beklagte als gewerbli-che Zwischenmieterin die Eigentumswohnung des Klägers nebst Kfz-Stellplatzfür die Dauer von zehn Jahren zu einem monatlichen Mietzins von2.111,50 DM. Der Kläger verpflichtete sich in § 5 des Mietvertrages, das Miet-objekt in einem ordnungsgemäßen Zustand zu übergeben und es in einem sol- - 3 -chen Zustand zu erhalten, während die Beklagte in §§ 11 und 12 die Verkehrs-sicherungspflicht und die Schönheitsreparaturen übernahm.1995 vermietete die Beklagte die Eigentumswohnung an die EheleuteF. weiter.1997 kam es zu einem ersten Rechtsstreit der Parteien, nachdem dieBeklagte die Kündigung des Mietvertrages mit dem Kläger erklärt hatte, weil dieWohnung zahlreiche Mängel aufweise, u.a. Feuchtigkeitsschäden mit Schim-melbildung, und deshalb unbewohnbar sei. Dieser Streit wurde durch Anwalts-vergleich vom 5. Juni 1998 beigelegt, demzufolge das Mietverhältnis mit einemum 10 % gemindertem Mietzins fortbestehen sollte. § 5 dieses Vergleichs ent-hält folgende Bestimmung:"Sollte(n) sich am Objekt oder der streitgegenständlichen Wohnung inZukunft weitere, bisher nicht bekannte Mängel zeigen, bleibt wegen solcher et-waig bestehender Mängel das Mietminderungsrecht der I. (= Beklagten) be-stehen. Im übrigen verpflichtet sich Herr S. (= Kläger), sich selbst nachhal-tig um die Beseitigung der bisher aufgetretenen Mängel zu kümmern."Mit Schreiben vom 17. September 1999 erklärten die Untermieter diefristlose Kündigung ihres Vertrages mit der Beklagten wegen nicht hinnehmba-rer Gesundheitsgefährdung, da zwei Wochen zuvor "massivste Wassereinbrü-che in Wohnung und Kinderzimmer" aufgetreten seien und bei Regen das Was-ser in Strömen an der Wand herunterlaufe.Mit Schreiben vom 4. Oktober 1999 erklärte die Beklagte ihrerseits er-neut die fristlose Kündigung des Mietvertrages mit dem Kläger wegen Nichtbe-nutzbarkeit der Wohnung, nachdem sie den Kläger vergeblich mit Schreibenvom 9. und 22. September 1999 mit Fristsetzung zum 30. September 1999 zur - 4 -Mängelbeseitigung aufgefordert hatte. Im Rechtsstreit erklärte sie mit Schrift-satz vom 6. September 2000 wiederum die fristlose Kündigung, diesmal u.a.unter ausdrücklicher Berufung auf § 544 BGB a.F.Das Landgericht gab dem Feststellungsbegehren des Klägers statt. Diedagegen eingelegte Berufung der Beklagten wies das Oberlandesgericht zu-rück. Dagegen richtet sich die Revision der Beklagten, die der Senat ange-nommen hat.Entscheidungsgründe: I.Das Berufungsgericht, dessen Urteil in NJW-RR 2001, 442 = WuM 2001,24 = NZM 2001, 195 = DWW 2001, 166 = OLGR Köln 2001, 69 veröffentlichtist, hält die am 4. Oktober 1999 ausgesprochene Kündigung für unwirksam, weilder Beklagten ein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung desHauptmietvertrages mit dem Kläger nicht zugestanden habe:Ein Kündigungsrecht aus § 542 BGB (a.F.) stehe der Beklagten nicht zu,weil der Anwaltsvergleich vom 5. Juni 1998 dahin auszulegen sei, daß er dasRecht der Beklagten zur außerordentlichen Kündigung wegen solcher Mängel,die bereits Gegenstand des vorausgegangenen Rechtsstreits gewesen seien,ausschließe. Hinsichtlich der behaupteten Feuchtigkeitsschäden bedeute dies,daß die bis zum Abschluß des Vergleichs aufgetretenen Feuchtigkeitsschädenmit der zehnprozentigen Minderung des Mietzinses abgegolten seien und dar- - 5 -über hinausgehende spätere Feuchtigkeitsschäden nur zur weiteren Minderung,nicht aber zur Kündigung des Vertrages berechtigen sollten.Auf das Recht zur fristlosen Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung,§ 544 BGB (a.F.), könne zwar nicht wirksam verzichtet werden. Dieses Kündi-gungsrecht stehe der Beklagten als gewerblicher Zwischenmieterin aber grund-sätzlich nicht zu. Die Beklagte habe die Wohnung nicht für sich selbst, ihre An-gehörigen oder ihre Angestellten gemietet, sondern ausschließlich zu demZweck, sie ihrerseits gewerblich weiterzuvermieten. Eine Gesundheitsgefähr-dung der Beklagten oder ihr nahestehender Personen scheide daher aus. EinerGesundheitsgefährdung ihrer eigenen Mieter könne sie dadurch entgegenwir-ken, daß sie die Feuchtigkeitsschäden in Erfüllung ihrer eigenen Vermieter-pflichten den Untermietern gegenüber beseitige. Ihr drohe daher allenfalls einVermögensschaden, der indes außerhalb des Schutzbereiches des § 544 BGB(a.F.) liege.II.Dem vermag der Senat nicht zu folgen.1. Mit Erfolg wendet sich die Revision gegen die Auslegung des Ver-gleichs vom 5. Juni 1998. Die Auslegung von Willenserklärungen und Individu-alvereinbarungen ist zwar grundsätzlich Sache des Tatrichters und unterliegtder revisionsrechtlichen Prüfung lediglich darauf, ob anerkannte Auslegungs-grundsätze, gesetzliche Auslegungsregeln, Denkgesetze und Erfahrungssätzeverletzt sind oder ob sie auf Verfahrensfehlern beruht, etwa indem unter Ver-stoß gegen Verfahrensvorschriften wesentliches Auslegungsmaterial außer - 6 -acht gelassen wurde (vgl. BGH, Urteil vom 25. Februar 1992 - X ZR 88/90 -BGHR ZPO § 549 Abs. 1 Vertragsauslegung 1). Das ist hier indes der Fall, weildas Berufungsgericht den Wortlaut des Vertrages und die Interessenlage derParteien nicht hinreichend berücksichtigt hat.Gerade weil es sich um einen Anwaltsvergleich handelt, ist dem Um-stand, daß er keine ausdrückliche Beschränkung des Kündigungsrechts derBeklagten für die Zukunft enthält, besondere Bedeutung beizumessen. DerVereinbarung eines Minderungsbetrages von 10 % wegen bereits vorhandenerMängel mag allenfalls entnommen werden können, daß der Fortbestand dieserMängel eine erneute Kündigung nicht rechtfertigen solle. Bereits dies erscheintaber fraglich, da der Kläger sich zugleich ausdrücklich verpflichtet hatte, sichum die Beseitigung dieser Mängel zu kümmern, und eine solche Auslegung zurFolge hätte, daß der Kläger - von der vereinbarten Minderung abgesehen -sanktionslos gegen die von ihm ausdrücklich übernommene Verpflichtung ver-stoßen könnte. Der Aufnahme dieser Verpflichtung in den Vergleich hätte esdann nicht bedurft.Erst recht kann darin aber kein Ausschluß des Kündigungsrechts wegeneiner künftigen Verschlimmerung der vorhandenen Mängel gesehen werden.Schon der Wortlaut des § 5 des Vergleichs enthält keine Beschränkung derRechte der Beklagten für den Fall künftiger weiterer Mängel, sondern bringt imGegenteil - positiv - zum Ausdruck, daß das Minderungsrecht der Beklagtenwegen solcher Mängel bestehen bleibe, also keiner Beschränkung durch diezuvor für die vorhandenen Mängel vereinbarten Minderungsquote unterliege.Anhaltspunkte dafür, daß der Beklagten angesichts künftiger Mängel zwar dasRecht der Minderung verbleiben, eine Loslösung vom Vertrag aber verwehrtsein solle, sind aus dem Vergleich nicht ersichtlich und auch aus der Interes-senlage der Parteien nicht herzuleiten. Angesichts dieses Ergebnisses kam es - 7 -auf die insoweit von der Revisionsklägerin auch erhobene Verfahrensrüge nichtmehr an.2. Der Senat vermag sich auch nicht der Auffassung des Berufungsge-richts anzuschließen, das Recht zur außerordentlichen Kündigung wegen Ge-sundheitsgefährdung (§ 544 BGB a.F.) stehe einem gewerblichen Zwischen-mieter grundsätzlich nicht zu.Diese Auffassung wird zwar inzwischen von einem Teil der neueren Lite-ratur geteilt (vgl. Emmerich in Emmerich/Sonnenschein Miete 8. Aufl. § 569BGB n.F. Rdn. 3; Lammel, Wohnraummietrecht 2. Aufl. § 569 Rdn. 9; Bamber-ger/Roth/Ehlert BGB § 569 Rdn. 3; Blank in Schmidt-Futterer Mietrecht 8. Aufl.§ 569 BGB n.F. Rdn. 8 und in Blank/Börstinghaus, Miete, § 544 Rdn. 2).Die hierfür angeführten Begründungen vermögen aber nicht zu überzeu-gen. Dies gilt insbesondere für den Hinweis, daß die Mietverhältnisse des ge-werblichen Zwischenmieters vom Anwendungsbereich des § 569 Abs. 1 BGBn.F. ausgenommen seien, weil es sich hierbei nicht um die Anmietung vonWohnraum, sondern allein zu gewerblichen Zwecken handele (Ehlert aaO). Ab-zulehnen ist auch die Erwägung, eine Kündigung des Zwischenmieters gegen-über dem Hauptvermieter sei nach dem Schutzzweck des § 544 BGB a.F. aus-geschlossen, weil die jeweiligen Untermieter gegenüber dem Zwischenmieterein eigenes Kündigungsrecht hätten (Blank aaO).Diesen Begründungen ist entgegenzuhalten, daß die Vorschrift be-zweckt, im Interesse der Gesundheit der Bevölkerung wirtschaftlichen Druck aufdie Vermieter auszuüben, Wohnungen gesundheitsgerecht zu gestalten (vgl.Protokolle II, 230 - 232; Blank aaO § 569 BGB n.F. Rdn. 7). Diesem Zweck wi-derspräche es, wenn der Vermieter diesem Druck durch Einschaltung eines - 8 -gewerblichen Zwischenmieters - und sei es auch nur vorübergehend - auswei-chen bzw. ihn auf den Zwischenmieter abwälzen könnte.3. Für ein Kündigungsrecht des Zwischenmieters gegenüber dem Haupt-vermieter in Fällen des § 544 BGB a.F. sprechen auch folgende Erwägungen:a) Für gestufte Mietverhältnisse enthält das Mietrecht - bis auf wenigeSondervorschriften (z.B. §§ 549, 549 a BGB a.F.), die die hier zu beantworten-de Rechtsfrage indes nicht betreffen - keine gesonderte Regelung. Einer sol-chen bedurfte es auch nicht, weil der Zwitterstellung des Zwischenmieters nachdem herkömmlichen Grundsatz Rechnung getragen werden kann, daß er imVerhältnis zu seinem Vermieter die Rechte und Pflichten eines Mieters und imVerhältnis zum Untermieter die Rechte und Pflichten eines Vermieters hat. DemGesetz läßt sich kein Anhaltspunkt dafür entnehmen, daß für den Anwen-dungsbereich des § 544 BGB a.F. etwas anderes gelten solle, zumal diese Vor-schrift im Zusammenhang mit §§ 542, 543 BGB a.F. zu sehen ist (vgl. BGHZ29, 289, 295), für die insoweit ebenfalls keine Besonderheiten gelten.b) § 544 BGB a.F. nennt als Voraussetzung des außerordentlichen Kün-digungsrechts allein den Umstand, daß die Wohnung oder ein anderer zumAufenthalt von Menschen bestimmter Raum so beschaffen ist, daß die Benut-zung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Für wel-chen Personenkreis diese Gefährdung bestehen muß, sagt das Gesetz nicht,und es differenziert insbesondere nicht zwischen gewerblichen und nichtge-werblichen Mietverhältnissen.Jedenfalls zeigt die Einbeziehung von Räumen, die keine Wohnungen,aber zum Aufenthalt von Menschen bestimmt sind, daß auch andere Personenals der Mieter selbst und seine Angehörigen geschützt werden sollen, so etwaauch die Angestellten und Kunden in einem Laden (vgl. Blank in Schmidt-Fut- - 9 -terer aaO § 569 BGB n.F. Rdn. 6). Maßgeblich ist die Gesundheitsgefahr für"alle Bewohner oder Benutzer oder einzelne Gruppen unter ihnen" (vgl. Gra-pentin in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl.Kap. IV Rdn. 155), mithin für jeden Menschen, der sich in diesen Räumen auf-hält (vgl. Roquette, Das Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches, § 544 BGBRdn. 3).c) Aus der Systematik des neuen Mietrechts (§ 578 Abs. 2 Satz 2 i.V. mit§ 569 Abs. 1 BGB n.F.) lassen sich - entgegen der Auffassung der Revisions-erwiderung - keine Argumente für die gegenteilige Auffassung herleiten. § 569Abs. 1 entspricht inhaltlich dem § 544 a.F., ist aber nunmehr ausdrücklich aufWohnraum beschränkt. § 578 Abs. 1 BGB betrifft allgemein Grundstücke undRäume, und § 578 Abs. 2 Satz 1 erklärt eine Reihe von Vorschriften für an-wendbar auf Räume, die keine Wohnräume sind. § 578 Abs. 2 Satz 2 BGB er-klärt § 569 Abs. 1 BGB für einen noch weiter eingeschränkten Kreis von Räu-men für anwendbar, nämlich für Räume, die (keine Wohnräume, aber) zumAufenthalt von Menschen bestimmt sind. Inhaltlich ergibt sich durch diese Ver-weisung keine Änderung gegenüber § 544 BGB a.F., der Wohnungen und an-dere zum Aufenthalt von Menschen bestimmte Räume gleichstellt. Eine inhaltli-che Änderung war insoweit nach der Begründung des Regierungsentwurfs auchnicht beabsichtigt (vgl. Haas, Das neue Mietrecht - MietrechtsreformgesetzS. 232).d) Käme es statt dessen - mit dem Berufungsgericht - für das Kündi-gungsrecht des Zwischenmieters aus § 544 BGB a.F. auf den nichtgewerbli-chen Charakter des Hauptmietvertrages an, wäre der gewerbliche Zwischen-mieter nicht zur Kündigung berechtigt, wohl aber der gemeinnützige Verein, derdie Wohnung an von ihm betreute Personen weitervermietet und nicht als ge-werblicher Zwischenvermieter anzusehen ist (vgl. BGHZ 133, 142, 148). Da - 10 -§ 544 BGB a.F. aber in erster Linie dem Schutz des öffentlichen Interesses ander Erhaltung der Gesundheit der Bevölkerung dienen soll, erscheint eine sol-che Differenzierung nicht gerechtfertigt. Die Frage nach dem gewerblichen odernichtgewerblichen Charakter des Hauptvertrages erweist sich daher als unge-eignetes Kriterium für die Frage des Kündigungsrechts des Zwischenmietersaus § 544 BGB a.F.e) Ebensowenig erscheint es gerechtfertigt, dieses Kündigungsrecht je-denfalls demjenigen Mieter zu verwehren, der Räume nicht zum eigenen Auf-enthalt nutzt und deshalb auch selbst keiner Gesundheitsgefährdung ausge-setzt ist. Andernfalls dürfte z.B. die Gemeinde, die Räume zur Unterbringungvon Asylbewerbern mietet, nicht nach § 544 BGB a.F. kündigen. Aber auch dieAsylbewerber selbst hätten kein Kündigungsrecht, weil sie keine Untermietersind, sondern hoheitlich untergebracht werden. Dieses Ergebnis wäre mit demSchutzzweck der Norm ebenfalls nicht zu vereinbaren.f) Somit verbleibt nur die Frage, ob das Kündigungsrecht des Mieters aus§ 544 BGB a.F. auszuschließen ist, wenn dieser die Mieträume - sei es ge-werblich oder nicht - weitervermietet hat, ob also im gestuften Mietverhältnis allein dem "Endmieter" das Kündigungsrecht zustehen soll. Zur Beantwortungdieser Frage ist darauf abzustellen, wann und warum Gesetz und Rechtspre-chung ein Kündigungsrecht nach § 544 BGB a.F. im ungestuften Mietverhältnis versagen.Dem Vermieter versagt das Gesetz ein solches Kündigungsrecht, weil eres nicht in der Hand haben soll, sich von einem Mietvertrag dadurch lösen zukönnen, daß er seiner Pflicht zur Beseitigung eines gesundheitsgefährdendenZustandes des Mietobjekts nicht nachkommt. Die Rechtsprechung verwehrtaber auch einem Mieter das Recht aus § 544 BGB a.F., wenn dieser den ge- - 11 -sundheitsgefährdenden Zustand selbst herbeigeführt hat (h.M.; vgl. Emmerichin Emmerich/Sonnenschein Miete 8. Aufl. § 569 BGB n.F. Rdn. 10 m.w.N.) Ent-scheidendes Kriterium für den Ausschluß des Kündigungsrechts aus § 544BGB a.F. ist folglich, wer den gesundheitsgefährdenden Zustand herbeigeführthat oder verpflichtet ist, ihn zu beseitigen.Für den (gewerblichen oder nichtgewerblichen) Zwischenmieter bedeutetdas, daß er seinem Untermieter nicht kündigen darf, weil er diesem gegenüberfür den Zustand des Mietobjekts einzustehen hat. Seinem Hauptvermieter hin-gegen kann er - als dessen Mieter - kündigen, weil im Verhältnis zu ihm derHauptvermieter die Mietsache in einem zum vertraglichen Gebrauch geeignetenZustand erhalten muß. Etwas anderes mag gelten, wenn der Zwischenmieterseinem Hauptvermieter gegenüber vertraglich die Instandsetzung oder Instand-haltung in einer Weise übernommen hat, die ihn verpflichtet, den gesundheits-gefährdenden Zustand selbst zu beseitigen. Dieser Fall liegt hier aber nicht vor.g) Dieses Ergebnis erscheint auch im Hinblick auf § 549 a BGB a.F. un-bedenklich, der dem Untermieter des gewerblichen Zwischenmieters den so-zialen Kündigungsschutz dadurch sichert, daß bei Beendigung des Hauptmiet-vertrages ein gesetzliches Mietverhältnis unmittelbar zwischen Hauptvermieterund bisherigem Untermieter zustande kommt.Sieht der Untermieter von einer Kündigung nach § 544 BGB a.F. ab,kann sich der Zwischenmieter diesem gegenüber - etwa wegen diesem entste-hender Kosten für ein Hotel oder eine anderweitige Unterbringung - schadens-ersatzpflichtig machen. Dem soll er, wenn der Hauptvermieter den Mangel nichtbeseitigt, nach der Auffassung des Berufungsgerichts nur dadurch entgehenkönnen und müssen, daß er den Mangel selbst behebt, obwohl in seinem Ver-hältnis zum Hauptvermieter dieser dazu verpflichtet wäre. Diese Auffassung - 12 -erscheint bedenklich und nicht interessengerecht. In einer solchen Situationerscheint es vielmehr sachgerecht, dem Zwischenmieter die Möglichkeit einzu-räumen, seinem Vermieter gegenüber die Kündigung nach § 544 BGB auszu-sprechen, um einer Vorleistungspflicht zu entgehen, die der Regelung desHauptmietvertrages widerspricht. Die Rechte des Untermieters, der mit der Be-endigung des Hauptmietverhältnisses kraft Gesetzes Mieter des Hauptvermie-ters wird, werden dadurch nicht beeinträchtigt, weil er weiterhin frei entscheidenkann, ob er von seinem eigenen Kündigungsrecht aus § 544 BGB a.F. Ge-brauch machen will. Die Konsequenzen aus einer solchen Kündigung treffendann den Hauptvermieter, der für den Zustand des Mietobjekts verantwortlichwar und bleibt.III.Nach alledem kann die angefochtene Entscheidung mit der gegebenenBegründung keinen Bestand haben. Sie ist aufzuheben und die Sache an dasBerufungsgericht zurückzuverweisen, damit dieses die Feststellungen zum Zu-stand der Eigentumswohnung im maßgeblichen Zeitpunkt der Kündigung nach-holen kann, die es - aus seiner Sicht folgerichtig - nicht getroffen hat.Dabei wird das Berufungsgericht auch zu prüfen haben, ob der Klägergegen seine im Vergleich übernommene Verpflichtung, sich nachhaltig um dieBeseitigung der bis zum Vergleich aufgetretenen Mängel zu kümmern, in einer - 13 -Weise verstoßen hat, die die Fortsetzung des Hauptmietvertrages unzumutbarmacht und die Kündigung der Beklagten deshalb (auch) aus dem Gesichtspunktdes § 554 a BGB a.F. rechtfertigt.HahneSprickFuchsVézinaDose
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