BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 314/00 Verkündet am: 10. Juli 2002 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 10. Juli 2002 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die Richter Gerber, Prof. Dr. Wagenitz, Fuchs und Dr. Vézina für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 17. Zivilsenats des Oberlandesgerichts München vom 4. September 2000 im K o - stenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Bekla g - ten erkannt worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zu neuer Verhandlung und Entscheidung - auch über die Kosten des Revisionsverfa h - rens - an das Berufungsg e richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten über die Wirksamkeit eines gewerblichen Mietve r - trages. Die Beklagte, eine Getränkefirma, vermietete durch schriftlichen Mie t - vertrag vom 17. Juli 1989 ein Gaststät tenanwesen einschließlich einer Garage und eines Pkw-Abstellplatzes, das sie von der Grundstückseigentümerin ang e - mietet hatte, im Wege der Untervermietung an den Kläger. Als Nettomietzins waren ursprünglich für die Gaststättenräume 5.100 DM monatlich verei nbart zuzüglich 50 DM für die Garage und 20 DM für den Stellplatz. Als weitere G e - genleistung verpflichtete sich der Kläger, den erforderlichen Bedarf an Bier au s - - 3 - schließlich von der Beklagten zu beziehen und sich zu bemhen, einen mona t - lichen Umsatz von mindestens 18 hl zu erreichen. Bei einer Abnahme von w e - niger als 10 hl im Monat sollte der Klger verpflichtet sein, einen pauschalierten Schadensersatz von 60 DM fr jeden nicht bezogenen Hektoliter zu zahlen. Dagegen sollte sich der Mietzins fr jeden bezogenen Hektoliter um 60 DM e r - mßigen, allerdings höchstens fr 18 hl monatlich. Das Mietverhltnis sollte erstmals zum 30. Juni 1994 kndbar sein. Ab 1. Januar 1993 erhöhte sich der monatliche Mietzins fr die Gaststttenrume auf 5.200 DM netto. 1994 versuchte der Klger, unmittelbar mit der Hauseigentmerin einen Mietvertrag ber die Gaststtte abzuschließen und bot als monatlichen Mietzins 4.300 DM netto an. Zu einem entsprechenden Vertragsabschluß kam es aber nicht. Mit Anwaltsschreiben vom 22. Dezember 1995 ließ der Klger das Mie t - verhltnis zum 30. Juni 1996 kndigen. Ab 1. April 1996 nahm er von der B e - klagten kein Bier mehr ab, fr die Monate Mai und Juni 1996 bezahlte er auch keinen Mietzins mehr, nutzte die Gaststttenrume aber weiter. Mit Schriftsatz seines Prozeßbevollmchtigten vom 29. April 1998 e r - klrte der Klger die Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger T u - schung. Außerdem vertritt er die Ansicht, der Mietvertrag sei als wucherhnl i - ches Geschft nichtig. Mit der Klage verlangt er die Rckzahlung des von ihm gezahlten Mietzinses, soweit der vereinbarte Mietzins den von ihm behaupteten ortsblichen Mietzins bersteigt. Außerdem verlangt er einen Teil der fr die Bierlieferungen gezahlten Betrge zurck. Er ist der Ansicht, daß auch insofern die vereinbarten Preise bersetzt gewesen seien. Insgesamt hat der Klger mit der Klage ursprnglich die Zahlung von 379.750 DM (zuzglich Zinsen) ve r - langt. - 4 - Die Beklagte hat Widerklage erhoben, mit der sie den Mietzins fr die Monate Mai und Juni 1996 (insgesamt 12.336,36 DM) sowie Schadensersatz fr zu wenig bezogenes Bier (insgesamt 12.092,62 DM) geltend macht. Das Landgericht hat nach Beweisaufnahme die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben. In der Berufungsinstanz hat der Klger die Klage wegen 10.000 DM (zuzglich Zinsen) zurckgenommen. Das Berufungsgericht, dessen Urteil in NZM 2000,1059 verffentlicht ist, hat die Entscheidung des Landgerichts teilweise abgendert und die Beklagte verurteilt, an den Klger 265.200 DM (zuzglich Zins en) zu zahlen. Die Entscheidung zur Widerklage hat es dahin abgendert, daû der Klger lediglich 4.784 DM (zuzglich Zinsen) zu zahlen habe. Im brigen hat es die Widerklage abgewiesen und die Berufung des Klgers zurc k gewiesen. Mit ihrer Revision begehrt die Beklagte die Wiederherstellung des ersti n - stanzlichen Urteils. Entscheidungsgrnde: Die Revision der Beklagten fhrt, soweit das Berufungsgericht zu ihrem Nachteil entschieden hat, zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurckverweisung der Sache an das Berufungsg e richt. 1. Das Berufungsgericht fhrt aus, der Klger knne den Vertrag schon deshalb nicht wegen Irrtums (§ 119 BGB) oder arglistiger Tuschung (§ 123 BGB) anfechten, weil er die Anfechtungsfristen der §§ 121 Abs. 1 BGB bzw. 124 Abs. 1 und Abs. 2 BGB nicht eingehalten habe. Der Vertrag sei aber als - 5 - wucherhnliches Geschft nach § 138 Abs. 1 BGB unwirksam. Aufgrund des nach der sogenannten indirekten Vergleichswertmethode erstatteten Gutac h - tens des Sachverstndigen Dr. W. stehe fest, daû der angemessene, markt b - liche Mietzins fr das Gaststttenanwesen bei Abschluû des Mietvertrages 2.000 DM netto betragen habe. Da der vertraglich vereinbarte Mietzins von 5.100 DM netto mehr als 2 ½ mal so hoch sei, liege ein besonders grobes Mi û - verhltnis zwischen Leistung und Gegenleistung vor, das eine verwerfliche G e - sinnung der Beklagten indiziere. Da der Mietvertrag schon aus diesem Grunde unwirksam sei, knne offen bleiben, ob weitere Bestimmungen des Mietvertr a - ges zu beanstanden seien und bei einer Gesamtwrdigung den Vertrag als si t - tenwidrig erscheinen lieûen. Da der Vertrag unwirksam sei, habe die Abrechnung nach den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung (§ 812 f. BGB) zu erfolgen. Die Nutzung s - vorteile, die der Klger gehabt habe, seien entsprechend dem Sachverstnd i - gengutachten mit 2.000 DM netto monatlich zu bewerten. Soweit er einen hh e - ren Mietzins gezahlt habe, habe er gegen die Beklagte einen Bereicherungsa n - spruch auf Rckzahlung der Differenz. Allerdings seien die Ansprche des Kl - gers fr die Zeit bis einschlieûlich Dezember 1991 verjhrt. Fr die Zeit von J a - nuar 1992 bis April 1996 habe er insgesamt 269.200 DM gezahlt und knne 165.200 DM zurckverlangen. Soweit der Klger geltend mache, die von der Beklagten geforderten und von ihm - dem Klger - gezahlten Getrnkepreise seien berteuert gewesen, sei die Klage jedoch unbegrndet. Der Klger habe nicht substantiiert dargelegt, daû die ihm in Rechnung gestellten Getrnkepre i - se unangemessen und nicht blich gewesen seien. Da der Mietvertrag unwirksam sei, sei die Widerklage nur insofern b e - grndet, als der Klger fr die Monate Mai und Juni 1996 die von dem Sachve r - stndigen ermittelte angemessene Nutzungsentschdigung zu zahlen habe. - 6 - Diese Ausfhrungen halten, wie die Revision zu Recht geltend macht, einer rechtlichen Überprfung nicht stand. 2. Zutreffend ist zwar der Ausgangspunkt des Oberlandesgerichts, daû ein Vertrag als wucherhnliches Geschft nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig ist, wenn Leistung und Gegenleistung in einem aufflligen Miûverhltnis zueina n - der stehen und weitere sittenwidrige Umstnde hinzukommen, z.B. eine ve r - werfliche Gesinnung des durch den Vertrag objektiv Begnstigten (st.Rspr., vgl. BGHZ 141, 257, 163 m.N.). Richtig ist ferner, daû die Rechtsprechung auch bei gewerblichen Mietvertrgen ein aufflliges Miûverhltnis annimmt, wenn die vereinbarte Miete um knapp 100 % hher oder niedriger ist als der objektive Marktwert der Gebrauchsberlassung (Bub in Bub/Treier, Handbuch der G e - schfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. II 715 a m.w.N.). Die Revision macht aber zu Recht geltend, daû das Berufungsgericht den objektiven Marktwert der Gebrauchsberlassung unzulssig ermittelt hat. Marktwert ist der bliche Wert, der fr eine vergleichbare Leistung auf dem Markt zu zahlen ist. Bei Miet- und Pachtverhltnissen ist demnach der Mark t - wert der Nutzungsberlassung regelmûig anhand der Miete oder Pacht zu e r - mitteln, die fr vergleichbare Objekte erzielt wird. Das Berufungsgericht sttzt seine Annahme, der objektive Marktwert sei lediglich 2.000 DM netto im Monat gewesen, ausschlieûlich auf das Gutachten des Sachverstndigen Dr. W., der dieses Gutachten nach der sogenannten indirekten Vergleichswertmethode e r - stattet hat. Diese indirekte Vergleichswertmethode ist jedoch aus Rechtsgr n - den nicht geeignet, den zum Vergleich heranzuziehenden objektiven Mietwert zu ermitteln (Senatsurteil vom 13. Juni 2001 - XII ZR 49/99 - ZMR 2001, 788 = NJW 2002, 55). - 7 - Das Berufungsgericht meint demgegenber, der Sachverstndige habe ausnahmsweise die von ihm entwickelte indirekte Vergleichswertmethode a n - wenden drfen, weil es ihm nicht gelungen sei, geeignete Vergleichsobjekte ausfindig zu machen. Dem kann nicht gefolgt werden. Der Sachverstndige hat mitgeteilt, er habe an 38 Gastgewerbebetriebe einen Fragebogen versandt, nur vier davon seien vollstndig ausgefllt und damit verwertbar zurckgesandt worden. Auûerdem habe er den Leiter der Abteilung Gastgewerbe im Kreisverwaltungsreferat der Landeshauptstadt M. gebeten, ihm mindestens zehn Vergleich sbetriebe zu benennen, habe aber keine Antwort erhalten. Daraus durfte das Berufungsgericht noch nicht schlieûen, daû es in M. keine Vergleichsbetriebe gibt. Das Berufungsg e - richt hat keine Feststellungen getroffen, die die Annahme rechtfertigen knnten, die vermieteten Gaststttenrume fielen in irgend einer Weise aus dem Ra h - men des Üblichen und deshalb gebe es keine vergleichbaren Objekte. Bei di e - ser Sachlage durfte das Berufungsgericht den Versuch, den objektiven Mark t - wert anhand von Vergleichsobjekten durch einen Sachverstndigen ermitteln zu lassen, noch nicht aufgeben. Notfalls htte es einen anderen Sachverstndigen beauftragen mssen. Aber selbst wenn im konkreten Fall ausnahmsweise keine geeigneten Vergleichsobjekte gefunden werden knnten, wre es nicht zulssig, zur We r - termittlung die sogenannte indirekte Vergleichswertmethode - eine aus Recht s - grnden hierzu ungeeignete Methode - heranzuziehen. In einem solchen Fall ist es vielmehr angebracht, einen mit der konkreten Marktsituation vertrauten Sachverstndigen - z.B. einen erfahrenen Makler (vgl. Senatsurteil vom 13. Juni 2001 aaO S. 56) - beurteilen zu lassen, welche Miete fr dieses besondere Objekt erzielt werden kann. - 8 - 3. Die Sache muû an das Berufungsgericht zurckverwiesen werden, damit es die marktbliche Miete in zulssiger Weise ermitteln und anschlieûend tatrichterlich beurteilen kann, ob eine Gesamtwrdigung des Mietvertrages ei n - schlieûlich der Nebenabreden (insbesondere der Bierbezugsverpflichtung, die nach dem Mietvertrag eine Auswirkung auf die zu zahlende Miete haben kann) ihn als wucherhnliches Geschft im Sinne des § 138 Abs. 1 BGB erscheinen lût. Hahne Gerber Wagenitz Bundesrichter Fuchs ist urlaubs- bedingt verhindert zu unterschreiben. Hahne Vézina
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