BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XI ZR 319/06 Verk374ndet am: 3. Juni 2008 Herrwerth, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja _____________________ BGB 247247 123, 276 (Fb), 247247 195, 199 Abs. 1 Nr. 2, EGBGB Art. 229 247 6 Abs. 4 Satz 1 a) Zum Vorliegen der subjektiven Voraussetzungen des 247 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB bei Schadensersatzanspr374chen, die auf vorvertragliches Aufkl344-rungsverschulden der finanzierenden Bank wegen eines konkreten Wis-sensvorsprungs im Zusammenhang mit einer arglistigen T344uschung des Anlegers durch unrichtige Angaben des Vermittlers 374ber das Anlageob-jekt gest374tzt sind. b) In diesen F344llen rechtfertigt die Kenntnis des Gl344ubigers, dass die ihm zugesagte Miete von Beginn an nicht erzielt wurde, nicht den Schluss auf eine Kenntnis von den den Anspruch begr374ndenden Umst344nden und der Person des Schuldners im Sinne des 247 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB. BGH, Urteil vom 3. Juni 2008 - XI ZR 319/06 - OLG Celle LG Hannover - 2 - Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die m374ndliche Ver-handlung vom 3. Juni 2008 durch den Vorsitzenden Richter Dr. h.c. Nobbe, die Richter Dr. M374ller und Dr. Joeres, die Richterin Mayen und den Richter Dr. Ellenberger f374r Recht erkannt: Auf die Revision des Kl344gers wird das Urteil des 3. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Celle vom 30. August 2006 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entschei-dung, auch 374ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Der Kl344ger verlangt von den Beklagten in erster Linie Schadenser-satz wegen vorvertraglicher Pflichtverletzungen im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Finanzierung einer Eigentumswohnung. Der Kl344ger, ein damals 32 Jahre alter Produktionsleiter, wurde im Jahr 1998 von einem Vermittler geworben, zwecks Steuerersparnis ohne Eigenkapital eine Eigentumswohnung in Ha. im Objekt J. zu erwerben. Der Vermittler war f374r die H. GmbH t344tig, die seit 1990 in gro337em Umfang Anlageobjekte ver-trieb, die die Beklagten finanzierten. 2 Im Rahmen der Gespr344che unterschrieb der Kl344ger am 26. M344rz 1998 einen Besuchsbericht, in welchem eine 204Vorauszahlung auf die Mietpoolaussch374ttung223 von 204z. Zt.223 monatlich 413 DM ausgewiesen war. Au337erdem unterzeichnete er an diesem Tag unter anderem eine Verein-barung 374ber Mietenverwaltung. Darin trat er der f374r die zu erwerbende Wohnung bestehenden Mietpoolgemeinschaft bei, die von der zur H. Gruppe (im Folgenden: H. Gruppe) geh366renden M. GmbH (im Folgenden: M. ) verwaltet wurde. Durch notarielle Erkl344rung vom 6. Mai 1998 nahm der Kl344ger das notarielle Kaufvertragsangebot der Verk344uferin an und unterzeichnete am selben Tag zur Finanzierung des Kaufpreises von 116.424 DM zu-z374glich Nebenkosten einen Darlehensvertrag. Danach wurde der Kauf mit Hilfe eines tilgungsfreien Vorausdarlehens der von der Beklagten zu 1) vertretenen Beklagten zu 2) in H366he von 145.000 DM sowie zweier Bausparvertr344ge bei der Beklagten zu 1) 374ber 73.000 DM und 72.000 DM 3 - 4 - finanziert. Bedingung f374r die Auszahlung sowohl des Voraus- als auch der Bauspardarlehen war nach 247 3 des Vertrages u.a. der Beitritt zu ei-ner Mieteinnahmegemeinschaft (Mietpool). Zur Sicherung des valutierten Vorausdarlehens und der nach Zuteilung der jeweiligen Bausparvertr344ge auszureichenden Bauspardarlehen wurde zugunsten der Beklagten zu 1) eine Grundschuld in H366he des Vorausdarlehensbetrags nebst Zinsen be-stellt. Im Januar 2003 forderte der Kl344ger von den Beklagten Freistellung aus den geschlossenen Vertr344gen und widerrief am 14. Dezember 2004 seine auf den Abschluss des Darlehensvertrages gerichtete Willenserkl344-rung unter Hinweis auf das Haust374rwiderrufsgesetz. Mit seiner am 4. Februar 2005 eingereichten Klage begehrt er in erster Linie Schadensersatz mit dem Ziel, so gestellt zu werden, als w344-ren der Kaufvertrag 374ber die Eigentumswohnung und die Darlehensver-tr344ge nicht abgeschlossen worden. Soweit f374r das Revisionsverfahren von Bedeutung, verlangt er von den Beklagten als Gesamtschuldnerin-nen Zahlung von 31.920,44 200 nebst Zinsen als Ersatz der bisher auf das Vorausdarlehen gezahlten Zinsen, von der Beklagten zu 1) ferner Frei-stellung von den Verbindlichkeiten aus dem mit der Beklagten zu 2) ab-geschlossenen Vorausdarlehensvertrag und Feststellung, dass der Be-klagten zu 2) insoweit keine Anspr374che mehr zustehen, jeweils Zug um Zug gegen 334bertragung der Eigentumswohnung sowie von der Beklagten zu 1) Abrechnung und Auszahlung der Bausparguthaben nebst Zinsen und Feststellung, dass die Beklagten ihm als Gesamtschuldnerinnen zum Ersatz weiterer aus dem Erwerb des Objekts erwachsender Sch344den verpflichtet sind. 4 - 5 - Seine Anspr374che st374tzt er in erster Linie auf ein vorvertragliches Aufkl344rungsverschulden der Beklagten, die in mehrfacher Hinsicht ihre Aufkl344rungspflichten verletzt h344tten. Die Beklagten sind den geltend ge-machten Anspr374chen entgegengetreten und haben die Einrede der Ver-j344hrung erhoben. 5 Die Klage ist in beiden Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der - vom erkennenden Senat zugelassenen - Revision verfolgt der Kl344ger sein Klagebegehren weiter. 6 Entscheidungsgr374nde: Die Revision ist begr374ndet. Sie f374hrt zur Aufhebung des angefoch-tenen Urteils und zur Zur374ckverweisung der Sache an das Berufungsge-richt. 7 I. Das Berufungsgericht hat - soweit im Revisionsverfahren von Be-deutung - im Wesentlichen ausgef374hrt: 8 Die vom Kl344ger geltend gemachten Schadensersatzanspr374- che st374nden ihm nicht zu. Dies gelte auch, soweit sich der Kl344ger darauf st374tze, die Beklagten hafteten aus vorvertraglichem Aufkl344rungsver-schulden wegen eines aufkl344rungspflichtigen Wissensvorsprungs dar374ber, dass der Kl344ger 374ber die Mietertr344ge arglistig get344uscht worden 9 - 6 - sei. Allerdings stehe fest, dass die Beklagten mit der Verk344uferin und den Vermittlern des Objekts in institutionalisierter Weise zusammenge-wirkt h344tten und die Angaben des Vermittlers zu der erzielbaren Miete auch objektiv evident unrichtig gewesen seien. Wie die Mietpoolabrech-nungen f374r die Jahre 1998 bis 2000 auswiesen, sei von Beginn an nicht die versprochene monatliche Nettomiete von 8,64 DM pro Quadratmeter erzielt worden, sondern im Wirtschaftsjahr 1998 nur 3,87 DM, im Wirt-schaftsjahr 1999 6,30 DM und im Wirtschaftsjahr 2000 nur 4,41 DM pro Quadratmeter und Monat. Ob das Vorbringen der Beklagten geeignet sei, die sich aus den evident unrichtigen Angaben des Vermittlers ergebende Vermutung zu widerlegen, sie h344tten 374ber einen Wissensvorsprung verf374gt, k366nne da-hinstehen. Etwaige Schadensersatzanspr374che des Kl344gers seien jeden-falls gem344337 247247 195, 199 BGB verj344hrt. F374r den Beginn der Verj344hrungs-frist komme es auf die subjektiven Voraussetzungen des 247 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB nicht an. Unabh344ngig hiervon sei auch von einer Kenntnis des Kl344gers von m366glichen Schadensersatzanspr374che begr374ndenden Um-st344nden vor dem 1. Januar 2002 auszugehen. Dem Kl344ger seien s344mtli-che Tatsachen, die eine Haftung der Beklagten h344tten begr374nden k366n-nen, bereits vor dem Jahr 2002 bekannt gewesen. Aufgrund seiner im Jahr 1998 getroffenen Anlageentscheidung habe er nicht nur die Zah-lungsbedingungen des Darlehensvertrages und der Bausparvertr344ge ge-kannt, sondern auch die H366he der zu leistenden monatlichen Zahlungen. Der Besuchsbericht belege, mit welchen Ertr344gen der Kl344ger nach den Erkl344rungen des Vermittlers habe rechnen k366nnen. Wie jedoch die Miet-poolabrechnungen der Jahre 1998 bis 2000 zeigten, seien die prognosti-zierten Ertr344ge bei weitem nicht erreicht worden. Weshalb der Kl344ger 10 - 7 - angesichts dieser Umst344nde erst nach dem 1. Januar 2002 von m366gli-chen Schadensersatzanspr374chen Kenntnis erlangt haben wolle, sei nicht nachvollziehbar. Wenngleich grunds344tzlich die Beklagten insoweit darle-gungs- und beweispflichtig seien, obliege der hierzu erforderliche sub-stantiierte Vortrag dem Kl344ger, da er an der Sachaufkl344rung 374ber in sei-ner subjektiven Sph344re liegende Umst344nde mitzuwirken habe. II. Das Berufungsurteil h344lt rechtlicher Nachpr374fung im entscheiden-den Punkt nicht stand. Mit der gegebenen Begr374ndung h344tte das Beru-fungsgericht einen Schadensersatzanspruch wegen eines Aufkl344rungs-verschuldens der Beklagten nicht ablehnen d374rfen. 11 1. Richtig ist allerdings der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, dass ein Schadensersatzanspruch der finanzierenden Bank wegen eines Aufkl344rungsverschuldens nur ausnahmsweise in Betracht kommt. Nach st344ndiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine kreditgeben-de Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bautr344ger- und Erwerbermo-dellen zur Risikoaufkl344rung 374ber das finanzierte Gesch344ft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf regelm344337ig davon ausgehen, dass die Kunden entweder 374ber die notwendigen Kenntnisse oder Erfahrungen verf374gen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben. Aufkl344rungs- und Hinweispflichten bez374glich des finan-zierten Gesch344fts k366nnen sich daher nur aus den besonderen Umst344n-den des konkreten Einzelfalls ergeben. Dies kann der Fall sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchf374hrung oder dem 12 - 8 - Vertrieb des Projekts 374ber ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden besonderen Gef344hrdungstatbestand f374r den Kunden schafft oder dessen Entstehung beg374nstigt, wenn sie sich im Zusammenhang mit Kreditge-w344hrungen sowohl an den Bautr344ger als auch an einzelne Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann (vgl. etwa BGHZ 159, 294, 316; 161, 15, 20 sowie Senatsurteile BGHZ 168, 1, 19 f., Tz. 41 und vom 9. November 2004 - XI ZR 315/03, WM 2005, 72, 76, vom 15. M344rz 2005 - XI ZR 135/04, WM 2005, 828, 830 sowie vom 20. M344rz 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 877, Tz. 15). 2. Rechtlich nicht zu beanstanden ist auch, dass das Berufungsge-richt im Hinblick auf die konkrete Art der Finanzierung einen Schadens-ersatzanspruch des Kl344gers verneint hat, ebenso ein Aufkl344rungsver-schulden der Beklagten wegen 334berschreitens der Kreditgeberrolle so-wie im Zusammenhang mit dem vom Kl344ger geforderten Beitritt zu einem Mietpool und dem nach der Behauptung des Kl344gers unangemessenen Kaufpreis. Hiergegen wendet sich auch die Revision nicht. 13 3. Sie beanstandet jedoch zu Recht die Begr374ndung, mit der das Berufungsgericht angenommen hat, ein m366glicher Schadensersatzan-spruch des Kl344gers wegen eines aufkl344rungspflichtigen Wissensvor-sprungs der Beklagten 374ber eine arglistige T344uschung sei verj344hrt. 14 a) Nach dem im Revisionsverfahren ma337geblichen Sachverhalt liegen die Voraussetzungen, unter denen nach der neueren Rechtspre- 15 - 9 - chung des erkennenden Senats f374r die Anleger Erleichterungen f374r den Nachweis eines vorvertraglichen Aufkl344rungsverschuldens wegen eines aufkl344rungspflichtigen Wissensvorsprungs eingreifen, vor. 16 aa) Nach dieser Rechtsprechung (BGHZ 168, 1, 22 ff., Tz. 50 ff.; 169, 109, 115, Tz. 23; Senatsurteile vom 17. Oktober 2006 - XI ZR 205/05, WM 2007, 114, 115, Tz. 17 f., vom 5. Dezember 2006 - XI ZR 341/05, ZIP 2007, 414, 418, Tz. 29 und vom 20. M344rz 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 882, Tz. 53) k366nnen sich die Anleger in F344llen institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgew344hrenden Bank mit dem Verk344ufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts unter erleichter-ten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufkl344rungspflicht ausl366-senden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im Zu-sammenhang mit einer arglistigen T344uschung des Anlegers durch unrich-tige Angaben der Vermittler, Verk344ufer oder Fondsinitiatoren bzw. des Fondsprospekts 374ber das Anlageobjekt berufen. Die Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen T344uschung wird widerleglich vermutet, wenn Verk344ufer oder Fondsinitiatoren, die von ihnen beauftragten Ver-mittler und die finanzierende Bank in institutionalisierter Art und Weise zusammenwirken, auch die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verk344u-fer oder Vermittler, sei es auch nur 374ber einen von ihm benannten be-sonderen Finanzierungsvermittler, angeboten wurde und die Unrichtigkeit der Angaben des Verk344ufers, Fondsinitiators oder der f374r sie t344tigen Vermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts nach den Umst344nden des Falles objektiv evident ist, so dass sich nach der allgemeinen Le-benserfahrung aufdr344ngt, die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen T344uschung geradezu verschlossen. - 10 - bb) Soweit das Berufungsgericht diese Voraussetzungen bejaht hat, ist ihm hierbei ein revisionsrechtlich beachtlicher Fehler nicht unter-laufen. 17 18 Ob die Angaben des Vermittlers 374ber das vom Kl344ger erworbene Objekt evident unrichtig waren, ist eine Frage der W374rdigung des konkre-ten Einzelfalles, die jeweils dem Tatrichter obliegt und die deshalb in der Revisionsinstanz grunds344tzlich nur beschr344nkt 374berpr374ft werden kann. Das Berufungsgericht ist unter W374rdigung der Umst344nde des Falles rechtsfehlerfrei zu dem Ergebnis gelangt, die Angaben des Vermittlers zur erzielbaren Miete seien objektiv evident unrichtig, da die prognosti-zierte monatliche Quadratmetermiete von 8,64 DM von Beginn an nicht ann344hernd erzielt worden sei, der monatliche Nettomietertrag vielmehr im Erwerbsjahr und den beiden Folgejahren nur bei 3,87 DM, 6,30 DM und 4,41 DM pro Quadratmeter gelegen habe. Diese tatrichterliche W374r-digung ist ohne weiteres vertretbar, verst366337t nicht gegen die Denkgeset-ze und beruht nicht auf verfahrenswidriger Tatsachenfeststellung (vgl. Senatsurteile vom 26. Oktober 2004 - XI ZR 211/03, WM 2005, 27 m.w.Nachw. und vom 18. Dezember 2007 - XI ZR 76/06, WM 2008, 292, 294, Tz. 20). Rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht ferner zu dem Ergebnis gelangt, dass ein institutionalisiertes Zusammenwirken der Beklagten mit der H. Gruppe bestanden hat. Dies hat der erkennende Senat bereits wiederholt zu vergleichbaren Sachverhalten entschieden (vgl. etwa Se-natsurteile vom 20. M344rz 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 882, Tz. 56, vom 25. September 2007 - XI ZR 274/05, Umdruck S. 15 f., Tz. 27 und vom 18. M344rz 2008 - XI ZR 241/06, Umdruck S. 23, Tz. 45). 19 - 11 - 20 cc) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts sind damit aber noch nicht alle Feststellungen getroffen, aufgrund derer nach der Rechtsprechung des erkennenden Senats die Kenntnis der Beklagten von evident falschen Angaben des Vermittlers widerleglich vermutet w374rde. Es fehlt insoweit an Feststellungen dazu, dass der Vermittler den Kl344ger durch die evident unrichtigen Angaben 374ber die erzielbare Miete arglistig get344uscht hat. Entgegen der Auffassung der Revision ist eine arglistige T344uschung zwingende Voraussetzung f374r die Beweiserleichte-rung im Sinne der Senatsrechtsprechung (vgl. Senatsurteil vom 23. Oktober 2007 - XI ZR 167/05, WM 2008, 154, 156 f., Tz. 16). F374r das Revisionsverfahren ist davon auszugehen, dass die Vor-aussetzungen f374r eine Beweiserleichterung vorliegen und die Beklagten die gegen sie streitende Vermutung ihrer Kenntnis von der arglistigen T344uschung nicht widerlegt haben, da das Berufungsgericht dazu keine Feststellungen getroffen hat. 21 b) Mit der gegebenen Begr374ndung h344tte das Berufungsgericht die-se Frage nicht offen lassen d374rfen. Die Ausf374hrungen, mit denen es zu dem Ergebnis gelangt ist, ein eventueller Schadensersatzanspruch des Kl344gers sei jedenfalls verj344hrt, erweisen sich in mehrfacher Hinsicht als rechtlich nicht haltbar. 22 aa) Das Berufungsgericht geht im Ausgangspunkt zutreffend davon aus, dass Schadensersatzanspr374che aus Verschulden bei Vertrags-schluss seit dem 1. Januar 2002 der dreij344hrigen Regelverj344hrung des 247 195 BGB unterliegen. Richtig ist auch, dass diese Verj344hrungsfrist, da 23 - 12 - sie k374rzer ist als die bis zum 1. Januar 2002 geltende Regelverj344hrung von 30 Jahren, nach der 334berleitungsvorschrift des Art. 229 247 6 Abs. 4 Satz 1 EGBGB von dem 1. Januar 2002 an zu berechnen ist. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist dieser Stichtag aber f374r den Beginn der regelm344337igen Verj344hrungsfrist nicht allein ma337geblich. Viel-mehr m374ssen - wie der erkennende Senat nach Erlass des Berufungsur-teils entschieden hat (BGHZ 171, 1 ff.) - zu diesem Zeitpunkt zus344tzlich die subjektiven Voraussetzungen des 247 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB vorliegen, der Gl344ubiger muss also von den den Anspruch begr374ndenden Umst344n-den und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder diese nur in-folge grober Fahrl344ssigkeit nicht haben. Zu dieser Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Senat, BGHZ 171, 1, 8 ff., Tz. 23 ff.; BGH, Urteile vom 25. Oktober 2007 - VII ZR 205/06, WM 2008, 40, 41, Tz. 22 f. und vom 9. November 2007 - V ZR 25/07, WM 2008, 89, 90, Tz. 8; BGH, Be-schluss vom 19. M344rz 2008 - III ZR 220/07, Umdruck S. 4, Tz. 6) steht das Berufungsurteil im Widerspruch. bb) Auch mit der Hilfsbegr374ndung erweist es sich als rechtlich nicht haltbar. Zwar unterliegt die Auffassung des Berufungsgerichts, der Kl344ger habe bereits am 1. Januar 2002 Kenntnis von den den Anspruch begr374ndenden Umst344nden und der Person des Schuldners gehabt, als Ergebnis tatrichterlicher W374rdigung im Sinne des 247 286 Abs. 1 Satz 1 ZPO nur einer eingeschr344nkten 334berpr374fung durch das Revisionsgericht. Dieses kann lediglich pr374fen, ob der Streitstoff umfassend, widerspruchs-frei und ohne Versto337 gegen Denk- und Erfahrungss344tze gew374rdigt wor-den ist (Senatsurteil vom 26. Oktober 2004 - XI ZR 211/03, WM 2005, 27 m.w.Nachw.). Solche Rechtsfehler liegen hier aber vor. Mit der gegebe-nen Begr374ndung h344tte das Berufungsgericht nicht annehmen d374rfen, 24 - 13 - dem Kl344ger seien s344mtliche anspruchsbegr374ndende Tatsachen bereits vor 2002 bekannt gewesen. 25 Richtig ist allerdings der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, dass die Beklagten als Schuldnerinnen die Darlegungs- und Beweislast f374r Beginn und Ablauf der Verj344hrung und damit f374r die Kenntnis oder grob fahrl344ssige Unkenntnis des Kl344gers gem344337 247 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB am Stichtag 1. Januar 2002 tragen (Senat, BGHZ 171, 1, 11, Tz. 32 m.w.Nachw.). Im Ansatz zutreffend ist auch, dass der Kl344ger, soweit es um Umst344nde aus seiner Sph344re geht, an der Sachaufkl344rung mitzuwir-ken und erforderlichenfalls darzulegen hat, was er zur Ermittlung der Voraussetzungen seiner Anspr374che und der Person des Schuldners ge-tan hat (BGHZ 91, 243, 260). Rechtlich nicht haltbar ist aber, wenn das Berufungsgericht von einer Kenntnis des Kl344gers bereits am 1. Januar 2002 mit der Begr374ndung ausgeht, es fehle an substantiiertem Vortrag des Kl344gers, was ihn vor dem 1. Januar 2002 an der Erkenntnis, m366gli-che Schadensersatzanspr374che gegen die Beklagten zu haben, gehindert habe, obwohl ihm aus den Mietpoolabrechnungen der Jahre 1998 bis 2000 bekannt gewesen sei, dass die prognostizierten Mietertr344ge bei Weitem nicht erreicht worden seien. (1) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts rechtfertigt die Kenntnis des Kl344gers davon, dass die ihm zugesagte Miete schon seit 1998 nie erzielt wurde, nicht den Schluss auf eine Kenntnis von den den Anspruch begr374ndenden Umst344nden und der Person des Schuldners im Sinne des 247 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB. 26 - 14 - (a) F374r die Frage, wann der Gl344ubiger die nach 247 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB erforderliche Kenntnis von den den Anspruch begr374ndenden Um-st344nden und der Person des Schuldners besitzt, kann weitgehend auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu 247 852 Abs. 1 BGB a.F. zu-r374ckgegriffen werden (BGH, Urteil vom 9. November 2007 - V ZR 25/07, WM 2008, 89, 91, Tz. 15 m.w.Nachw. und Beschluss vom 19. M344rz 2008 - III ZR 220/07, Umdruck S. 5, Tz. 7). Danach liegt die erforderliche Kenntnis vom Schaden und der Person des Ersatzpflichtigen im Allge-meinen vor, wenn dem Gesch344digten die Erhebung einer Schadenser-satzklage, sei es auch nur in Form der Feststellungsklage, Erfolg ver-sprechend, wenn auch nicht risikolos, m366glich ist (st.Rspr., vgl. BGH, Urteile vom 14. Oktober 2003 - VI ZR 379/02, NJW 2004, 510 und vom 9. November 2007 - V ZR 25/07, WM 2008, 89, 91, Tz. 15). Weder ist notwendig, dass der Gesch344digte alle Einzelumst344nde kennt, die f374r die Beurteilung m366glicherweise Bedeutung haben, noch muss er bereits hin-reichend sichere Beweismittel in der Hand haben, um einen Rechtsstreit im Wesentlichen risikolos f374hren zu k366nnen (BGH, Urteile vom 18. Janu-ar 1994 - VI ZR 190/93, WM 1994, 750, 752 und vom 31. Oktober 2000 - VI ZR 198/99, NJW 2001, 885, 886, insoweit in BGHZ 145, 358 nicht abgedruckt). Auch kommt es - abgesehen von Ausnahmef344llen - nicht auf eine zutreffende rechtliche W374rdigung an. Vielmehr gen374gt aus Gr374nden der Rechtssicherheit und Billigkeit im Grundsatz die Kenntnis der den Ersatzanspruch begr374ndenden tats344chlichen Umst344nde (BGHZ 170, 260, 271, Tz. 28 und BGH, Urteil vom 3. M344rz 2005 - III ZR 353/04, WM 2005, 1328, 1330 sowie Beschluss vom 19. M344rz 2008 - III ZR 220/07, Umdruck S. 5, Tz. 7 m.w.Nachw.). Hierzu geh366rt in F344llen unzu-reichender Aufkl344rung auch die Kenntnis der Umst344nde einschlie337lich der wirtschaftlichen Zusammenh344nge, aus denen sich die Rechtspflicht 27 - 15 - zur Aufkl344rung ergibt (Senatsurteile vom 29. Januar 2002 - XI ZR 86/01, WM 2002, 557, 558, vom 28. Mai 2002 - XI ZR 150/01, WM 2002, 1445, 1447 und vom 1. April 2003 - XI ZR 386/02, ZIP 2003, 1782, 1783). 28 (b) Nach diesen Ma337st344ben begann - entgegen der Auffassung der Revision - der Lauf der Verj344hrungsfrist nicht erst mit dem Urteil des er-kennenden Senats vom 16. Mai 2006 (BGHZ 168, 1 ff.). Mit diesem Urteil hat der erkennende Senat keine neue Aufkl344rungspflicht begr374ndet, son-dern hat lediglich f374r die Darlehensnehmer eine Beweiserleichterung ge-schaffen. Dass die finanzierende Bank den Darlehensnehmer 374ber eine von ihr erkannte arglistige T344uschung des Verk344ufers gem344337 247 123 BGB aufzukl344ren hat, ist seit langem Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. BGH, Urteile vom 1. Juli 1989 - III ZR 277/87, WM 1989, 1368, 1370 und vom 11. Februar 1999 - IX ZR 352/97, WM 1999, 678, 679). An die-se hat der Senat in seinem Urteil vom 16. Mai 2006 angekn374pft und le-diglich unter bestimmten Umst344nden f374r die Darlehensnehmer erleichter-te Voraussetzungen f374r den Beweis des Wissensvorsprungs der finanzie-renden Bank geschaffen. Dass die Darlehensnehmer zuvor insoweit Beweisschwierigkeiten hatten, steht dem Verj344hrungsbeginn nicht entgegen, weil dieser keineswegs voraussetzt, dass der Gesch344digte bereits hinreichend sichere Beweismittel in der Hand hat, um einen Rechtsstreit im Wesentlichen risikolos f374hren zu k366nnen (BGH, Urteile vom 18. Januar 1994 - VI ZR 190/93, WM 1994, 750, 752 und vom 31. Oktober 2000 - VI ZR 198/99, NJW 2001, 885, 886, insoweit in BGHZ 145, 358 nicht abgedruckt). Die erforderliche Kenntnis ist vielmehr be-reits vorhanden, wenn die dem Gesch344digten bekannten Tatsachen aus-reichen, um den Schluss auf ein schuldhaftes Fehlverhalten des An-spruchsgegners als naheliegend erscheinen zu lassen (BGH, Urteil vom - 16 - 18. Januar 1994 - VI ZR 190/93 aaO). Es muss dem Gesch344digten ledig-lich zumutbar sein, aufgrund dessen, was ihm hinsichtlich des tats344chli-chen Geschehensablaufs bekannt ist, Klage zu erheben, wenn auch mit dem verbleibenden Prozessrisiko, insbesondere hinsichtlich der Nach-weisbarkeit von Schadensersatz ausl366senden Umst344nden (BGH, Urteil vom 31. Oktober 2000 aaO). (c) Wie das Berufungsgericht zutreffend gesehen hat, konnte die Verj344hrung daher bereits vor der vom Senat geschaffenen Beweiserleich-terung zu laufen beginnen, sofern bei dem Kl344ger zuvor die subjektiven Voraussetzungen des 247 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB vorlagen. Die Annahme des Berufungsgerichts, dies sei bereits vor dem 1. Januar 2002 der Fall gewesen, weil dem Kl344ger aufgrund der j344hrlichen Mietpoolabrechnun-gen bekannt gewesen sei, dass die bei Vertragsschluss versprochene Miete nicht erzielt worden sei, erweist sich nach den dargelegten Ma337-st344ben aber als nicht tragf344hig. Allein aus den Mietpoolabrechnungen hatte der Kl344ger noch keine Kenntnis von allen eine Aufkl344rungspflicht der Beklagten begr374ndenden Umst344nden. 29 Da Kenntnis in F344llen unzureichender Aufkl344rung voraussetzt, dass der Gl344ubiger die Umst344nde, insbesondere auch die wirtschaftli-chen Zusammenh344nge kennt, aus denen sich die Rechtspflicht zur Auf-kl344rung ergibt, und da die finanzierenden Banken nur ausnahmsweise zur Risikoaufkl344rung in Bezug auf das finanzierte Gesch344ft verpflichtet sind, ist von einer Kenntnis oder grob fahrl344ssigen Unkenntnis des Gl344u-bigers in F344llen der vorliegenden Art nur auszugehen, wenn ihm sowohl die Umst344nde bekannt oder infolge grober Fahrl344ssigkeit unbekannt sind, die in Bezug auf das finanzierte Gesch344ft einen Ersatzanspruch begr374n- 30 - 17 - den, als auch die Umst344nde, aus denen sich ergibt, dass insoweit gerade auch die finanzierenden Banken, obwohl sie nicht unmittelbar Ge-sch344ftspartner des finanzierten Gesch344fts waren, als m366gliche Haftende in Betracht kommen. Im Hinblick auf die in Rede stehende Aufkl344rungs-pflicht der Beklagten aus einem Wissensvorsprung 374ber eine arglistige T344uschung des Kl344gers w344re von einer Kenntnis des Kl344gers im Sinne des 247 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB vor dem 1. Januar 2002 also nur auszuge-hen, wenn er bereits da die tats344chlichen Umst344nde gekannt oder infolge grober Fahrl344ssigkeit nicht gekannt h344tte, aus denen sich ergab, dass er im Zusammenhang mit dem Wohnungserwerb arglistig get344uscht worden war, und zus344tzlich die Umst344nde, die den Schluss auf einen insoweit bestehenden Wissensvorsprung der Beklagten zulie337en. F374r beides ge-n374gt entgegen der nicht n344her begr374ndeten Auffassung des Berufungs-gerichts die blo337e Kenntnis davon, dass die zugesagte Miete nicht erzielt wurde, nicht. F374r die Frage der Kenntnis oder grob fahrl344ssigen Unkenntnis des Kl344gers von der arglistigen T344uschung ist das Auseinanderfallen von ver-sprochener und erzielter Miete schon deshalb ohne ausreichende Aus-sagekraft, weil die Ursache daf374r offen bleibt. Dass die versprochene Miete tats344chlich nicht erzielt wurde, konnte auch auf anderen Ursachen, etwa auf einer unvorhergesehenen schlechten wirtschaftlichen Entwick-lung des Mietpools infolge unerwartet hoher Leerst344nde nach Vertrags-schluss, beruhen. Es h344tte daher zus344tzlicher Feststellungen dazu be-durft, dass der Kl344ger Kenntnis von tats344chlichen Umst344nden hatte oder ohne nennenswerte M374he h344tte haben k366nnen, aus denen er auf eine arglistige T344uschung 374ber die erzielbare Miete schlie337en konnte. 31 - 18 - Mit der blo337en Kenntnis davon, dass die ihm zugesagte Miete letztlich nicht erzielt wurde, waren dem Kl344ger auch noch keine tats344chli-chen Umst344nde bekannt, die gerade die Beklagten als m366gliche Ersatz-pflichtige infrage kommen lie337en. Da die Beklagten nicht Vertragspartner des finanzierten Gesch344fts waren, l344gen die subjektiven Voraussetzun-gen des 247 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB nur vor, wenn dem Kl344ger zus344tzlich zu der Kenntnis von Umst344nden, die den Schluss auf eine arglistige T344u-schung zulie337en, Umst344nde bekannt oder aufgrund grober Fahrl344ssigkeit unbekannt gewesen w344ren, aus denen sich ergab, dass die Beklagten Kenntnis von der arglistigen T344uschung des Kl344gers hatten. Erst aus diesem Wissensvorsprung ergab sich ihre Rechtspflicht zur Aufkl344rung. 32 (2) Gen374gt danach entgegen der Auffassung des Berufungsge-richts die Kenntnis des Kl344gers von der Unrichtigkeit der zugesagten Miete nicht, um den Schluss auf seine Kenntnis von m366glichen Scha-densersatzanspr374chen gegen die finanzierenden Banken zuzulassen, so erweist sich der Ansatz des Berufungsgerichts, es sei angesichts dieser Umst344nde Sache des Kl344gers gewesen, substantiiert Umst344nde darzule-gen, die ihn trotz der Kenntnis von der Unrichtigkeit der zugesagten Mie-te an der Erkenntnis m366glicher Schadensersatzanspr374che gegen374ber den Beklagten gehindert h344tten, als nicht tragf344hig. Vielmehr w344re es - was das Berufungsgericht verkannt hat - zun344chst einmal Sache der Beklagten gewesen, zum Vorliegen der subjektiven Voraussetzungen des 247 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB vor dem 1. Januar 2002 vorzutragen. Erst aufgrund solchen Vortrags zu der Kenntnis oder grob fahrl344ssigen Un-kenntnis des Kl344gers h344tte es diesem oblegen, seinerseits an der Aufkl344-rung mitzuwirken und etwa darzulegen, was er zur Ermittlung der Vor- 33 - 19 - aussetzungen seines Anspruchs und der Person des Schuldners unter-nommen hat (vgl. BGHZ 91, 243, 260). III. Das angefochtene Urteil war nach alledem aufzuheben (247 562 Abs. 1 ZPO). Da die Sache nicht zur Endentscheidung reif ist, war sie zur weiteren Sachaufkl344rung an das Berufungsgericht zur374ckzuverwei-sen (247 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht wird zun344chst den Beklagten Gelegenheit zu geben haben, zur Kenntnis oder grob fahrl344s-sigen Unkenntnis des Kl344gers von den anspruchsbegr374ndenden Um-st344nden vor dem 1. Januar 2002 vorzutragen. Sodann wird es die erfor-derlichen weiteren Feststellungen zur Kenntnis des Kl344gers oder zur grob fahrl344ssigen Unkenntnis von den die Aufkl344rungspflicht begr374nden- 34 - 20 - den Umst344nden zu treffen haben sowie gegebenenfalls zu den Voraus-setzungen eines Schadensersatzanspruchs des Kl344gers aus vorvertragli-chem Aufkl344rungsverschulden der Beklagten. Nobbe M374ller Joeres Mayen Ellenberger Vorinstanzen: LG Hannover, Entscheidung vom 16.12.2005 - 13 O 38/05 - OLG Celle, Entscheidung vom 30.08.2006 - 3 U 28/06 -
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