BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 327/00 Verkündet am: 3. Juli 2002 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGB a.F. §§ 538 Abs . 1, 544; AGBG § 9 Abs. 2 Nr. 2 Bb, Cf Zur Wirksamkeit des formularmäßigen Ausschlusses der Gewährleistung für anfän g - liche Mängel bei für möglich gehaltener gesundheitsgefährdender Schadstoffbel a - stung der Mieträume. BGH, Urteil vom 3. Juli 2002 - XII ZR 327/00 - OLG Stuttgart LG Tübingen - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mndliche Verhandlung vom 3. Juli 2002 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die Richter Sprick, W e ber-Monecke, Fuchs und Dr. Vézina fr Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil des 13. Zivilsenats des Oberla n - desgerichts Stuttgart vom 2. November 2000 wird auf Kosten der Beklagten zurckgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Bundesrepublik Deutschland hatte der Beklagten auf einem ehemal i - gen Kasernengelnde, das sie 1996 an den Klger verußerte, fr die Zeit ab 1. Juni 1995 eine Halle als Gewerberaum zur Produktion von Folien auf unb e - stimmte Zeit zu einem monatlichen Mietzins vermietet, der sich ab 1. Januar 1997 auf 1.722 DM belief. Mit Schreiben v om 30. Juni 1997 kndigte der Klger das Mietverhltnis zum 31. Dezember 1997, nachdem die Beklagte fr 1997 lediglich 9.918,66 DM gezahlt hatte. Ende Juni 1998 gab die Beklagte das Mietobjekt zurck, ohne eine Nutzung s entschdigung gezahlt zu haben. Mit der Klage verlangt der Klger nach Klagercknahme im brigen rc k - stndigen Mietzins und Nutzungsentschdigung fr die Zeit von Januar 1997 bis Juni 1998 in Höhe von nunmehr noch 1.653,11 DM x 18 = 29.755,98 DM abzglich gezah l ter 9.918,66 DM = 19.837,32 DM. Die Beklagte nutzte die Halle lediglich zu Lagerzwecken und Laborve r - suchen. Sie macht geltend, wegen einer gesundheitsgefhrdenden Verse u - - 3 - chung des Hallenbodens mit polyzyklischen aromatischen Kohlenwasserstoffen (PAK) an der vertraglich vereinbarten Nutzung gehindert gewesen und deshalb von der Zahlungspflicht befreit zu sein. Der Klger hlt die Belastung fr nicht erheblich und beruft sich im brigen auf den in § 6 des Mietvertrages enthalt e - nen Gewhrleistungsausschluß, der wie folgt lautet: § 6 Gewhrleistung 1. Die Mietsache wird in dem Zustand berlassen, in dem sie sich bei Beginn des Vertragsverhltnisses befindet. Der Mieter kennt den Z u - stand. Etwa vorhandene Mngel sind bei der Bemessung des Entgelts b e rcksichtigt. 2. Fr eine bestimmte Größe und Beschaffenheit sowie fr sichtbare oder unsichtbare Mngel des Vertragsobjekts leistet der Bund keine G e whr. 3. Der Bund bernimmt keine Gewhrleistung fr die Sicherheit der ei n - gelagerten Gegenstnde. Das Landgericht wies die Klage ab. Auf die Berufung des Klgers gab das Oberlandesgericht ihr in Höhe des zuletzt noch beantragten Betrages nebst Verzugszinsen statt. Dagegen richtet sich die zugelassene Revision der B e - klagten, mit der diese ihren Antrag auf Abweisung der Klage weiterverfolgt. - 4 - Entscheidungsgrnde: Die Revision hat keinen Erfolg. Das Berufungsgericht lût dahinstehen, ob die Belastung der Halle mit PAK so hoch war, daû dies einen zur Mietminderung fhrenden Mangel da r - stellte, weil die Haftung des Klgers fr einen derartigen Mangel durch § 6 Abs. 1 u nd 2 des Mietvertrages wirksam ausg e schlossen sei. Das hlt der revisionsrechtlichen Prfung stand. 1. Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daû es sich bei dem abgeschlossenen Vertrag um von der Bundesrepublik gestellte Allgemeine G e - schftsbedingungen handelt, so daû seine Regelungen nach dem AGB-Gesetz zu prfen sind. Das Berufungsgericht hat auch nicht verkannt, daû der vereinbarte G e - whrleistungsausschluû gemû § 9 Abs. 2 Nr. 2 AGBG unwirksam wre, wenn damit jegliche Gewhrleistung sowohl fr anfngliche wie auch fr nachtrglich auftretende Mngel ausgeschlossen wre. Es hat § 6 Abs. 2 MV aber dahin ausgelegt, daû diese Klausel lediglich die Gewhrleistung fr bei Abschluû des Vertrages bereits vorhandene Mngel ausschlieût, und den formularmûigen Ausschluû der verschuldensunabhngigen Haftung fr anfngliche Sachmngel nach § 538 BGB a.F. in einem gewerblichen Mietvertrag zu Recht als zulssig angesehen (vgl. Senatsurteil vom 27. Januar 1993 - XII ZR 141/91 - NJW-RR 1993, 519, 520; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl. Rdn. 379). 2. Diese Auslegung hlt der revisionsrechtlichen Prfung stand. - 5 - a) Das Berufungsgericht hat die Revision mit der Begrndung zugela s - sen, § 6 des Mietvertrages bedrfe we gen weiterer Streitflle einer abschli e - ûenden Auslegung. Das lût darauf schlieûen, daû es davon ausging, die Bu n - desrepublik verwende die fragliche Klausel auch auûerhalb seines Bezirks, denn andernfalls htte es die Revision mit dieser Begrndung nicht zulassen drfen, sondern wre selbst dazu berufen gewesen, die nur in seinem Bezirk verwendete Klausel zur Wahrung der Rechtseinheit abschlieûend auszulegen. Andererseits ist eine Verwendung dieser Klausel auûerhalb des Bezirks des Berufungsgerichts aber nicht festgestellt und auch dem Vortrag der Parte i - en nicht zu entnehmen: Zwar befinden sich die §§ 1 bis 3 des Vertrages, welche die Vertrag s - parteien, das Mietobjekt, den zu zahlenden Mietzins sowie die Mietdauer b e - zeichnen, auf Formularbgen, die von der Bundesrepublik fr Mietvertrge im Bereich mehrerer Vermgensmter vorgesehen sind. Die im Schriftbild davon abweichenden detaillierten Regelungen der §§ 4 bis 11 MV sind aber ersichtlich fr eine regional eingeschrnkte Verwendung konzipiert, wie sich unter and e - rem daraus ergibt, daû § 4 MV auf die Gesamtliegenschaft "E. - Kaserne" und deren mgliche Übernahme durch den klagenden Zweckverband Bezug nimmt und § 7 MV auf eine einzuholende baurechtliche Genehmigung des Landratsamts R. hinwe ist, und zwar beides wortgleich auch in den drei weiteren Vertrgen, die die Beklagte mit Schriftsatz vom 5. Oktober 2000 zum Nachweis der mehrfachen Verwendung des Vertragsformulars zu den A k - ten gereicht hatte. Eine ber den Bezirk des Berufungsgerichts hinausgehende Verwendung dieses Vertragsteils mit der hier maûgeblichen Gewhrleistung s - regelung hat keine der Parteien vorgetragen, und auch den Feststellungen des Berufungsgerichts ist nur zu entnehmen, daû die Bundesrepublik das vorli e - gende Vertragsformular "im ehemaligen Kasernengelnde" in einer Vielzahl von - 6 - Fllen verwendet hat. Allein der Umstand, daû das Berufungsgericht die Rev i - sion wegen der Auslegung dieser Klausel zugelassen hat, ist jedenfalls fr sich allein nicht geeignet, diese uneingeschrnkt revisibel zu m a chen. b) Im Ergebnis kann jedoch dahinstehen, ob es sich um eine berregi o - nal verwendete Klausel handelt mit der Folge, daû das Revisionsgericht sie frei und ohne Bindung an die Auslegung des Berufungsgerichts selbst auslegen kann, oder ob die Verwendung der Klausel nicht ber dessen Bezirk hinausgeht und das Revisionsgericht ihre Auslegung daher nur in demselben Umfang berprfen kann, wie es bei Individualvertrgen der Fall ist, nmlich auf die Verletzung von Auslegungsregeln, auf Denkfehler und auf Verstûe gegen E r - fahrungsstze (vgl. BGH, Urteile vom 10. November 1976 - VIII ZR 84/75 - WM 1977, 112 f. und vom 25. Februar 1992 - X ZR 88/90 - BGHR ZPO § 549 Abs. 1 Vertragsauslegung 1). Auch die freie Auslegung der Klausel durch den Senat fhrt nmlich zu keinem anderen Ergebnis als jenem, das das Berufungsgericht seiner En t - scheidung zugrunde gelegt hat: 3. Die Revision greift diese Auslegung zum einen mit dem Hinweis an, der Wortlaut des § 6 Abs. 2 MV enthalte keine Beschrnkung auf vorhande ne Mngel, und macht zum anderen geltend, der Klger wrde sich bei einem nachtrglich auftretenden Mangel "mit Sicherheit" auch auf diese Gewhrle i - stungsausschluûklausel berufen. Damit kann sie keinen Erfolg haben. Richtig ist zwar, daû der Wortlaut des § 6 Abs. 2 MV bei isolierter B e - trachtung als umfassender Ausschluû jeglicher Gewhrleistung verstanden werden knnte, weil jeder Mangel, ob anfnglich oder nachtrglich, entweder sichtbar oder unsichtbar ist. Dies wrde jedoch der Stellung dieser Klausel im Gesamtzusammenhang des § 6 nicht gerecht. Die vom Berufungsgericht vo r - - 7 - genommene einschrnkende Auslegung ist nicht nur mglich, sondern auch naheliegend und richtig: § 6 Abs. 1 MV bezieht sich ausschlieûlich auf bei Mietbeginn vorhandene Mngel und dient in erster Linie der Festlegung des vertraglich geschuldeten Zustandes, was insbesondere aus dem Zusatz hervorgeht, daû die Hhe des Mietzinses mit Rcksicht auf den bei Mietbeginn vorhandenen Zustand der Mietsache bemessen worden ist. Ein ausdrcklicher Gewhrleistungsausschluû findet sich demgegenber erst in § 6 Abs. 2 MV. Soweit der Vermieter danach keine Gewhr fr Grûe und Beschaffenheit leistet, bezieht auch dies sich auf den ursprnglichen Zustand der Mietsache. Bereits das legt es nahe, mit dem Berufungsgericht auch den Ausschluû der Gewhrleistung fr sichtbare und unsichtbare Mngel allein auf ursprngliche Mngel zu beziehen und dahin zu verstehen, daû der Ausschluû der Gewhrleistung fr sichtbare Mngel, der sich bereits als Folge der Regelung in § 6 Abs. 1 MV ergibt, ausdrcklich no r - miert und um den Ausschluû der Gewhrleistung auch fr solche Mngel e r - streckt wird, die bei Mietbeginn vorhanden, aber noch nicht ohne weiteres e r - kennbar waren. Htte hingegen mit der Regelung des § 6 Abs. 2 MV auc h die Haftung fr nachtrgliche Mngel ausgeschlossen werden sollen, ergbe die ausdrckliche Erwhnung sichtbarer und unsichtbarer Mngel wenig Sinn, da es bei der Ha f - tung fr nachtrgliche Mngel auf deren Erkennbarkeit nicht ankommt. Vielmehr htte es nahegelegen, einen umfassenden Haftungsausschluû entweder dahi n - gehend zu formulieren, daû "jegliche" Gewhrleistung ausgeschlossen wird, oder aber ausdrcklich sowohl die Haftung fr anfngliche als auch fr spter auftretende Mngel auszuschlieûen. Hinzu kommt, daû sich der Ausschluû der Gewhrleistung fr die Sicherheit eingelagerter Gegenstnde in § 6 Abs. 3 MV - 8 - als berflssig erweisen wrde, wenn der Haftungsausschluû in § 6 Abs. 2 MV auch spter auftretende Mngel e r fassen wrde. 4. Soweit die Revision hilfsweise geltend macht, die Regelung des § 6 Abs. 2 MV sei unklar, so daû Zweifel bei ihrer Auslegung gemû § 5 AGBG zu Lasten des Verwenders gehen mûten, verhilft ihr auch das nicht zum Erfolg. Denn § 5 AGBG kommt nicht schon stets dann zur Anwendung, wenn unte r - schiedliche Auslegungen mglich sind, sondern erst dann, wenn von diesen nach den vorrangigen allgemeinen Auslegungsprinzipien keine den klaren Vo r - zug verdient (vgl. Wolf/Horn/Lindacher, AGB-Gesetz 4. Aufl. § 5 Rdn. 28). Hier aber liegt nach der Auffassung des erkennenden Senats die vom Berufungsg e - richt gefundene Auslegung weitaus nher und verdient den klaren Vorzug vor der Auslegung im Sinne eines umfassenden Haftungsausschlusses. Demg e - genber vermag der Umstand, daû die Vorinstanzen die hier zu beurteilende Klausel unterschiedlich ausgelegt haben, fr sich allein noch nicht den Schluû auf das Vorliegen einer nicht behebbaren Mehrdeutigkeit und damit Unklarheit im Sinne des § 5 AGBG zu rechtfertigen (vgl. Wolf/Horn/Lindacher aaO Rdn. 29). 5. Angesichts dieses Auslegungsergebnisses enthlt § 6 Abs. 2 MV - entgegen der Auffassung der Revision - auch keine gegen § 11 Nr. 7 AGBG verstoûende Freizeichnung von einer Haftung des Vermieters fr Vorsatz oder grobes Verschulden bei der Durchfhrung des Vertrages. Insoweit kann auch dahinstehen, ob der uneingeschrnkte Ausschluû der Gewhrleistung fr die Sicherheit eingelagerter Gegenstnde in § 6 Abs. 3 MV wirksam ist oder nicht, da es sich insoweit um eine eigenstndige Klausel handelt, deren Unwirksa m - keit sich auf die inhaltlich in sich geschlossene und vollstndig bleibende R e - gelung der Abstze 1 und 2 des § 6 MV nicht auswirkt (vgl. BGH, Urteil vom - 9 - 30. September 1987 - VIII ZR 226/86 - MDR 1988, 224, 225; Wolf/Horn/ Lind a cher aaO § 6 Rdn. 41). 6. Das Mietzahlungsverlangen des Klgers erweist sich auch nicht ang e - sichts der revisionsrechtlich zu unterstellenden Gesundheitsgefhrdung durch die Schadstoffbelastung der Mietrume als treuwidrig, § 242 BGB. Soweit die Revision geltend macht, bei Kenntnis dieser Gefahr htte weder die Bundesr e - publik die Halle vermieten drfen noch die Beklagte sie angemietet, steht dieser Gesichtspunkt dem Verlangen des Klgers nach Erfllung des Vertrages nicht entgegen. Die vorvertragliche Kenntnis der Vertragsparteien von der Belastung des Holzbodens der zuvor militrisch genutzten Halle durch Schmutz und Ö l - rckstnde zeigt vielmehr, daû beide Vertragsparteien mit einer mglicherweise auch gesundheitsgefhrdenden Schadstoffbelastung rechneten, zumal § 7 Abs. 2 MV Ölrckstnde a usdrcklich als schdigende Stoffe bezeichnet, und daû sie den Vertrag in Kenntnis dieses Risikos gleichwohl zu einem dieses R i - siko bercksichtigenden Mietzins schlieûen wollten. Daû eine gesundheitsgefhrdende Schadstoffbelastung tatschlich vo r - handen war und sich dieses Risiko somit verwirklicht hat, wie revisionsrechtlich zu unterstellen ist, hindert den Klger nicht, sich auf den darauf bezogenen Gewhrleistungsausschluû zu berufen. Ein Verzicht des Mieters auf Gewhrle i - stungsansprche ist grundstzlich auch im Hinblick auf Gesundheitsgefhrdu n - gen zulssig, wie sich bereits aus § 544 letzter Halbsatz BGB a.F. ergibt (vgl. auch RG JW 1936, 2706 m. Anm. Roquette). Die Berufung des Klgers auf den Haftungsausschluû verstût hier auch nicht etwa deshalb gegen Treu und Glauben, weil das Ausmaû der Gesun d - heitsgefhrdung die Tauglichkeit der Mietrume zum vertraglich vorgesehenen Gebrauch vllig ausschloû. Denn die Beklagte htte sich von der weiteren - 10 - Zahlung des Mietzinses jederzeit durch fristlose Kndigung nach § 544 BGB a.F. befreien knnen. Sie kann sich insoweit auch nicht darauf berufen, allein wegen der Ungewiûheit darber, wie gravierend die Belastung war, an der Au f - nahme der vorgesehenen Produktion gehindert gewesen zu sein. Sie htte sich vielmehr sogleich - notfalls im Wege eines Beweissicherungsverfahrens - G e - wiûheit verschaffen und sodann entscheiden knnen, ob sie ihr Kndigung s - recht nach § 544 BGB a.F. ausbt, oder ob es im Hinblick auf den ohnehin g e - ringer bemessenen Mietzins wirtschaftlich sinnvoller erschien, die Kontamini e - rung durch Entfernung oder Versiegelung des verseuchten Holzfuûbodens selbst zu bese i tigen. 7. Dem Zahlungsbegehren des Klgers steht schlieûlich auch nicht das in der Revisionsverhandlung vorgetragene Argument der Beklagten entgegen, in ihrer Einstellung der Mietzahlungen sei angesichts des Ausmaûes der G e - sundheitsgefhrdung und der dadurch bedingten Untauglichkeit des Mietobjekts zum vertragsgemûen Gebrauch eine fristlose Kndigung nach § 544 BGB a.F. zu sehen. Denn noch mit Schreiben vom 7. August 1997 hatte die Beklagte dem Klger Zahlung der ungeminderten Miete angeboten, sobald dieser eine Bescheinigung ber die Einhaltung der zulssigen Grenzwerte vorlege, und mit Schriftsatz vom 28. Mai 1998 gegenber dem Zahlungsbegehre n des Klgers eine Mietminderung um 100 % eingewandt. Daraus ist zu ersehen, daû sie selbst vom Fortbestand des Mietverhltnisses bis zum Wirksamwerden der vom - 11 - Klger ausgesprochenen Kndigung ausging. Um so weniger konnte und muûte der Klger ihr Verhalten als konkludente Kndigungserklrung ihrerseits verstehen. Hahne Sprick Weber-Monecke Fuchs Vézina
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