BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XI ZR 340/05 Verk374ndet am: 24. April 2007 Herrwerth, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja _____________________ BGB Vor 247 1, Verschulden bei Vertragsschluss VerbrKrG 247 3 Abs. 2 Nr. 2 a) Zu den Voraussetzungen eines institutionalisierten Zusammenwirkens zwischen Fondsinitiatoren und der die Fondsbeteiligungen finanzieren-den Bank. b) Die Regeln des 247 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG finden auch dann Anwendung, wenn das zur Kreditsicherung vorgesehene Grundpfandrecht nicht be-stellt oder darauf nachtr344glich verzichtet worden ist. BGH, Urteil vom 24. April 2007 - XI ZR 340/05 - OLG Karlsruhe LG Offenburg - 2 - Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die m374ndliche Ver-handlung vom 24. April 2007 durch den Vorsitzenden Richter Nobbe und die Richter Dr. M374ller, Dr. Joeres, die Richterin Mayen und den Richter Dr. Gr374neberg f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 14. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 5. Januar 2005 im Kostenpunkt und insoweit aufgeho-ben, als es hinsichtlich der Kl344ger zu 27) und 28) zum Nachteil der Beklagten ergangen ist. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entschei-dung, auch 374ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kl344ger begehren die R374ckabwicklung von Darlehensvertr344gen, die sie mit der beklagten Bank zur Finanzierung einer Immobilienfonds-beteiligung geschlossen haben. Die Beklagte fordert im Wege der Wider-klage die R374ckzahlung der Darlehen. Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde: 1 - 3 - 2 Mit notariellem Vertrag vom 2. Juni 1993 gr374ndeten Gr. und die D. GmbH, deren alleiniger Gesellschafter und Gesch344ftsf374hrer er war, den in der Rechtsform einer Gesellschaft b374rgerlichen Rechts organisierten geschlossenen Immobilienfonds Nr. 205 "G. GbR, D. (nachfolgend: GbR). Zweck der Gesellschaft war der Erwerb, die Sanierung und die Verwaltung des dort gelegenen unter Denkmalschutz stehenden Geb344udes. Zum Gesch344ftsf374hrer der GbR wurde Gr. bestellt. Die D. GmbH hatte die Liegenschaft im Mai 1993 f374r 10.537.128 DM (brutto) erworben, wo-bei die Verk344uferin die Sanierung 374bernahm. Durch notariellen Vertrag vom 4. Juni 1993 ver344u337erte die D. GmbH den Grundbesitz unter 334bernahme der Sanierungspflicht f374r insgesamt 17.712.875 DM (brutto) an die GbR weiter. Im Emissionsprospekt der GbR wurde der Preis des von der GbR erworbenen Grundst374cks und f374r die Bauarbeiten mit 15.250.000 DM (netto) angegeben, davon 3.698.125 DM f374r das Grundst374ck, 2.353.075 DM f374r den Altbau und 9.198.800 DM f374r Sanierungskosten. Ferner war vorgesehen, dass die D. GmbH f374r das errichtete B374rogeb344ude Mieter sucht und gegen374ber der GbR eine f374nfj344hrige Mietgarantie von j344hrlich 586.800 DM 374bernimmt. 3 In der Folgezeit beauftragte die D. GmbH mehrere Struk-turvertriebe mit der Werbung interessierter Kapitalanleger. Die Rechts-vorg344ngerin der Beklagten (nachfolgend: Beklagte) hatte sich zuvor ge-gen374ber den Fondsinitiatoren bereit erkl344rt, die k374nftigen Gesellschafts- 4 - 4 - beitritte zu finanzieren und den Strukturvertrieben bzw. den von ihnen beauftragten Vermittlern 374ber die D. GmbH Kreditunterlagen zur Vorbereitung unterschriftsreifer Darlehensvertr344ge zu 374berlassen. 5 Die von einem Anlagevermittler geworbenen Kl344ger gaben am 20. M344rz 1994 eine Erkl344rung ab, in der sie sich mit einer Bareinlage von 50.000 DM zuz374glich 5% Agio zum Beitritt zur GbR verpflichteten. Zugleich erteilten sie, wie im Anlagekonzept vorgesehen, einer Treuh344n-derin den Auftrag und die Vollmacht, sie bei Abschluss der f374r den An-teilserwerb notwendigen Vertr344ge zu vertreten sowie die geleistete Ein-lage treuh344nderisch zu verwalten. Ferner unterzeichneten die Kl344ger die vom Vermittler vorgelegten Vertragsformulare der Beklagten 374ber einen Festkredit von 42.134,83 DM, r374ckzahlbar mit Auszahlung der an die Be-klagte sicherungshalber abgetretenen Kapitallebensversicherung, und einen Tilgungskredit 374ber 5.617,98 DM zur Finanzierung der Fondsbetei-ligung. In beiden Darlehensvertr344gen war formularm344337ig vorgesehen, dass die Kredite durch Grundschulden gesichert werden sollen. Die in der notariellen Urkunde vom 4. August 1994 enthaltene Bestellung einer Eigent374mergrundschuld an dem gesellschaftseigenen Grundst374ck ist je-doch mangels Eintragung im Grundbuch nicht erfolgt. Die Nettokreditbe-tr344ge wurden vertragsgem344337 an die Treuh344nderin 374berwiesen, der Bei-tritt der Kl344ger zur Fondsgesellschaft von ihr erkl344rt. Die im Emissionsprospekt angegebenen Mieteinnahmen konnten von Anfang an nicht erzielt werden. Die Mietgarantie der D. GmbH erwies sich wegen deren Zahlungsunf344higkeit als wertlos. Die GbR geriet in wirtschaftliche Schwierigkeiten. Das Fondsgrundst374ck wur-de inzwischen zwangsversteigert. 6 - 5 - 7 Die Kl344ger, die ihre Fondsbeteiligung fristlos gek374ndigt haben, ha-ben vor allem vorgetragen, sie seien 374ber den Wert der Gesellschaftsbe-teiligung arglistig get344uscht worden. Der Emissionsprospekt sei in we-sentlichen Teilen unrichtig. Sie seien dadurch unter anderem dar374ber get344uscht worden, dass die D. GmbH als Fondsinitiatorin und Gr374ndungsgesellschafterin das Grundst374ck nur angekauft und mit einem versteckten Gewinn von mehr als 7 Millionen DM weiterverkauft habe und die ausgewiesenen Sanierungskosten von 9.198.000 DM nicht ange-fallen seien. Ohne die arglistige T344uschung h344tten sie, die Kl344ger, weder die Fondsbeteiligung gezeichnet noch einen Kredit aufgenommen. Das Wissen und Handeln der D. GmbH m374sse sich die Beklagte zurechnen lassen, weil es sich bei dem Gesellschaftsbeitritt und den Darlehensvertr344gen um ein verbundenes Gesch344ft handele. Das Landgericht hat die Klage auf R374ckzahlung der darlehensver-traglichen Zins- und Tilgungsraten zuz374glich Zinsen Zug um Zug gegen Abtretung des gesellschaftsrechtlichen Auseinandersetzungsguthabens sowie die von der Beklagten wegen der noch ausstehenden Darlehens-betr344ge erhobene Widerklage 374ber 11.116,46 200 abgewiesen. Das Ober-landesgericht hat die Berufung der Beklagten zur374ckgewiesen und die Beklagte auf die Berufung der Kl344ger zur R374ckzahlung von 20.884,57 200 zuz374glich Zinsen Zug um Zug gegen Abtretung des Gesellschaftsanteils der Kl344ger und ihres Schadensersatzanspruchs gegen die Fondsinitiato-ren und Gr374ndungsgesellschafter der GbR verurteilt. Mit der - vom er-kennenden Senat - zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag und ihre Widerklage weiter. 8 - 6 - Entscheidungsgr374nde: 9 Die Revision ist begr374ndet. Sie f374hrt zur Aufhebung des Beru-fungsurteils und zur Zur374ckverweisung der Sache an das Oberlandesge-richt. I. Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgef374hrt: 10 Den Kl344gern stehe gegen die Beklagte ein Anspruch auf R374ckzah-lung der aufgrund der streitgegenst344ndlichen Darlehensvertr344ge geleiste-ten Zins- und Tilgungsraten nach den Regeln 374ber das verbundene Ge-sch344ft gem344337 247 9 VerbrKrG zu. Die Anwendung dieser Vorschrift werde durch 247 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG nicht ausgeschlossen, weil die gew344hr-ten Darlehen nicht durch ein Grundpfandrecht gesichert worden seien. Zudem h344tten die Kl344ger des Schutzes des Verbraucherkreditgesetzes nur dann nicht bedurft, wenn sie nach den f374r die Bestellung eines Grundpfandrechts geltenden Bestimmungen hinreichend gesch374tzt wor-den w344ren, also ein Notartermin unter ihrer Beteiligung oder einer Per-son ihres Vertrauens stattgefunden h344tte. Da die Beklagte sich bei der Vorbereitung der Darlehensvertr344ge der Hilfe der Fondsinitiatoren bzw. des Anlagevermittlers bedient und der D. GmbH ihre Vertrags-formulare 374berlassen habe, werde die wirtschaftliche Einheit zwischen 11 - 7 - Anlage- und Kreditgesch344ft unwiderleglich vermutet (247 9 Abs. 1 Satz 2 VerbrKrG). 12 Die Fondsinitiatoren und Gr374ndungsgesellschafter seien den Kl344-gern wegen falscher Angaben im Prospekt schadensersatzpflichtig. Ein Emissionsprospekt m374sse den interessierten Anleger 374ber alle Umst344nde unterrichten, die f374r seine Anlageentscheidung von wesentlicher Bedeu-tung seien. Dazu geh366re vor allem auch die Information 374ber Sonderzu-wendungen, die einem Gr374ndungsgesellschafter der Fonds-GbR au337er-halb des Gesellschaftsvertrages gew344hrt w374rden. Diesen Anforderungen gen374ge der vorliegende Emissionsprospekt, der bei dem Werbegespr344ch vorgelegen habe, nicht. Die Anleger h344tten darin dar374ber informiert wer-den m374ssen, dass die D. GmbH f374r Grundst374ck und Geb344ude-sanierung nur 9.162.700 DM netto bezahlt habe, bei ihr also ein Gewinn von mehreren Millionen DM innerhalb weniger Wochen angefallen sei. Nach schadensersatzrechtlichen Grunds344tzen seien die Kl344ger so zu stellen, als ob sie dem Fonds nicht beigetreten w344ren und dement-sprechend mit der Beklagten keinen Darlehensvertrag geschlossen h344t-ten. Im Rahmen des 247 9 Abs. 3 Satz 1 VerbrKrG ergebe sich hieraus, dass die Kl344ger die vertragsgem344337 an die Treuh344nderin 374berwiesene Darlehensvaluta nicht zur374ckzahlen m374ssten, sondern ihrerseits gem344337 247 9 Abs. 2 Satz 4 VerbrKrG gegen die Beklagte einen umfassenden An-spruch auf Zahlung dessen h344tten, was ihnen die Fondsverantwortlichen und Gr374ndungsgesellschafter an Schadensersatz schuldeten. Die Be-klagte k366nne im Gegenzug von den Kl344gern nur die Abtretung der Ge-sellschaftsbeteiligung und ihres Schadensersatzanspruchs gegen die Initiatoren und Gr374ndungsgesellschafter des Fonds verlangen. Dagegen 13 - 8 - komme eine Vorteilsausgleichung wegen etwaiger durch die Fondsbetei-ligung erworbener Steuervorteile mangels substantiierten Vortrags der Beklagten nicht in Betracht. II. Diese Ausf374hrungen halten revisionsrechtlicher 334berpr374fung in mehreren wesentlichen Punkten nicht stand. 14 1. Das Berufungsgericht hat allerdings entgegen der Ansicht der Revision zu Recht eine Schadensersatzhaftung der Fondsinitiatoren und/oder Gr374ndungsgesellschafter der GbR nach den allgemeinen Re-geln der culpa in contrahendo bejaht. 15 a) Nach st344ndiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes muss einem Anleger f374r seine Beitrittserkl344rung ein zutreffendes Bild 374ber das Beteiligungsobjekt vermittelt werden, d.h. er ist 374ber alle Um-st344nde, die f374r seine Anlageentscheidung von wesentlicher Bedeutung sind oder sein k366nnen, zutreffend, verst344ndlich und vollst344ndig aufzukl344-ren (BGHZ 79, 337, 344; BGH, Urteile vom 21. M344rz 2005 - II ZR 140/03, WM 2005, 833, 837 und vom 26. September 2005 - II ZR 314/03, WM 2005, 2228, 2230 m.w.Nachw.; vgl. auch Senatsurteil vom 13. Januar 2004 - XI ZR 355/02, WM 2004, 422, 424). Dazu geh366rt auch eine umfassende Aufkl344rung 374ber Sonderzuwendungen, die den Gr374n-dungsgesellschaftern eines geschlossenen Immobilienfonds au337erhalb des Gesellschaftsvertrages einger344umt werden (BGH, Urteil vom 10. Oktober 1994 - II ZR 95/93, WM 1994, 2192, 2193 m.w.Nachw.). Ei- 16 - 9 - ne schuldhafte Verletzung dieser Verpflichtung begr374ndet einen Scha-densersatzanspruch gegen die Initiatoren und/oder Gr374ndungsgesell-schafter des Fonds. 17 b) Gemessen an diesen Grunds344tzen haben sich die Fondsinitiato-ren und Gr374ndungsgesellschafter wegen eines vors344tzlichen Verschul-dens bei Vertragsschluss durch arglistige T344uschung gegen374ber den Kl344-gern schadensersatzpflichtig gemacht. aa) Die Angaben im den Kl344gern vorgelegten Emissionsprospekt waren vors344tzlich objektiv evident falsch. 18 (1) Der Gesamtkaufpreis f374r das Grundst374ck einschlie337lich der Sa-nierung des aufstehenden Geb344udes ist darin mit 15.250.000 DM netto ausgewiesen. Davon entfallen ausweislich Seite 40 des Prospekts an-geblich 9.198.800 DM auf Sanierungskosten. Diese Angaben entbehren jeder Grundlage. Die D. GmbH hat das am 4. Juni 1993 an die Fondsgesellschaft weiterverkaufte Grundst374ck am 17. Mai 1993 f374r 9.162.720 DM netto gekauft. Der Kaufvertrag enth344lt in 247 4 die Verpflich-tung der Verk344uferin, das Geb344ude f374r insgesamt 4.562.720 DM netto zu sanieren. Eine eigene weitergehende Sanierungspflicht hat die D. GmbH im Kaufvertrag vom 4. Juni 1993 nicht 374bernommen. Die Angabe der Sanierungskosten mit 9.198.800 DM im Emissionsprospekt ist da-nach objektiv evident falsch und dazu bestimmt, die Anleger 374ber die Sondervorteile der D. GmbH sowie den Wert des Gesell-schaftsverm366gens und damit des Fondsanteils zu t344uschen. 19 - 10 - (2) Objektiv evident falsch ist auch die Angabe auf Seite 44 des Prospekts, die Verk344uferin habe das Eigentum an dem Grundst374ck las-tenfrei zu verschaffen. Tats344chlich hatte sich die D. GmbH als Verk344uferin in 247 2 Abs. 3 des Kaufvertrags vom 4. Juni 1993 das Recht vorbehalten, das Grundst374ck mit Grundpfandrechten bis zu einem Betrag von 8.000.000 DM nebst 20% Jahreszinsen und einer einmaligen Neben-leistung von 10% zu belasten. 20 (3) Keine arglistige T344uschung enth344lt der Emissionsprospekt ent-gegen der Ansicht der Revisionserwiderung 374ber die Auflassungsvor-merkung und die Denkmalseigenschaft des zu sanierenden Geb344udes. Der Kaufvertrag vom 4. Juni 1993 beinhaltet in 247 11 ebenso wie der Ver-trag vom 17. Mai 1993 die Bewilligung einer Eigentums374bertragungsvor-merkung durch die jeweilige Verk344uferin. Dass das Geb344ude ein Bau-denkmal ist, ergibt sich aus der Mitteilung auf Seite 20 des Prospekts, dass die Au337enfassade in 334bereinstimmung mit den Auflagen des Amtes f374r Denkmalspflege zu 374berarbeiten ist. 21 bb) Das Berufungsgericht hat auch den f374r die Schadensersatzhaf-tung notwendigen Kausalzusammenhang zwischen den evident falschen Prospektangaben, dem Fondsbeitritt der Kl344ger und den Darlehensver-tr344gen rechtsfehlerfrei bejaht. Insoweit werden von der Revision auch keine Einwendungen erhoben. 22 2. Dagegen h344lt die Begr374ndung, mit der das Berufungsgericht un-ter der Annahme eines verbundenen Gesch344fts ein Recht der Kl344ger, die Zahlung der noch ausstehenden Darlehensbetr344ge zu verweigern (247 9 Abs. 3 VerbrKrG) sowie einen auf R374ckzahlung der geleisteten Zins- und 23 - 11 - Tilgungsraten gerichteten R374ckforderungsdurchgriff analog 247 9 Abs. 2 Satz 4 VerbrKrG bejaht hat, den Angriffen der Revision in mehreren Punkten nicht stand. 24 a) Fraglich ist bereits, ob das Verbraucherkreditgesetz 374berhaupt einen R374ckforderungsdurchgriff des Verbrauchers nach fristloser K374ndi-gung der Fondsbeteiligung aufgrund eines vors344tzlichen Fehlverhaltens der Fondsinitiatoren bzw. Gr374ndungsgesellschafter erlaubt oder die Grenzen zul344ssiger Wortauslegung 374berschritten werden, wenn aus der Formulierung "kann verweigern" gem344337 247 9 Abs. 3 VerbrKrG im Wege eines Analogieschlusses ein "kann zur374ckfordern" gemacht wird (zum Meinungsstreit siehe etwa Franz, Der Einwendungsdurchgriff gem344337 247 9 Abs. 3 Verbraucherkreditgesetz, S. 252 ff. m.w.Nachw.). Diese und die weitere Frage, ob die speziellen bereicherungsrechtlichen Regeln des 247 813 Abs. 1 Satz 1 BGB analogief344hig sind und einen R374ckforderungs-durchgriff des Verbrauchers begr374nden k366nnen (offen gelassen im Se-natsurteil vom 13. Februar 2007 - XI ZR 145/06, Umdruck S. 14), bed374r-fen hier schon deshalb keiner Entscheidung, weil das Verbraucherkredit-gesetz entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts keine Anwendung findet. b) Nach st344ndiger langj344hriger Rechtsprechung des Bundesge-richtshofes sind der Realkreditvertrag und das finanzierte Grundst374cks-gesch344ft nicht als ein zu einer wirtschaftlichen Einheit verbundenes Ge-sch344ft anzusehen. Dem hat der Gesetzgeber durch die Ausnahmevor-schrift des 247 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG Rechnung getragen, indem er die Regelungen 374ber verbundene Gesch344fte (247 9 VerbrKrG) auf Realkredite f374r unanwendbar erkl344rt hat. Dies gilt nach dem eindeutigen Wortlaut des 25 - 12 - Gesetzes f374r Realkredite ausnahmslos (BGHZ 150, 248, 262; 152, 331, 338; 161, 15, 25; 168, 1, 12 Tz. 29; Senatsurteil vom 15. Juli 2003 - XI ZR 162/00, ZIP 2003, 1741, 1743) und zwar auch dann, wenn sie nach dem ma337gebenden Willen der Vertragsschlie337enden der Finanzie-rung eines Immobilienfondsbeitritts dienten (Senat, BGHZ 167, 223, 231 Tz. 22; Senatsurteile vom 25. April 2006 - XI ZR 219/04, WM 2006, 1060, 1065 Tz. 46 und vom 18. Juli 2006 - XI ZR 143/05, WM 2006, 1673, 1677 Tz. 39). Nach dem Wortlaut, der Entstehungsgeschichte und dem Schutzzweck des 247 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG sind sowohl die Person des Sicherungsgebers als auch der Zeitpunkt der Bestellung der Sicherheit ohne Belang. Die Ansicht des Berufungsgerichts, 247 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG greife nur dann ein, wenn zur Bestellung eines Grundpfand-rechts ein Notartermin unter Beteiligung der Kl344ger oder einer Person ihres Vertrauens stattgefunden h344tte, ist von vornherein verfehlt, zumal die Bestellung von Grundpfandrechten keiner notariellen Beurkundung bedarf (247 873 Abs. 1 BGB) und f374r die nach 247 19 GBO erforderliche Ein-tragungsbewilligung eine notarielle Beglaubigung der Unterschrift des Grundst374ckseigent374mers gen374gt (247 29 Abs. 1 Satz 1 GBO), bei der eine Belehrung durch den Notar nicht vorgesehen ist (247 39 BeurkG) und in der Regel auch nicht stattfindet (Senat, BGHZ 161, 15, 27; 167, 223, 230 Tz. 21). Seine gegenteilige Auffassung (BGHZ 159, 294, 308), die sich das Berufungsgericht zueigen gemacht hat, hat der II. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes inzwischen aufgegeben (siehe Senat, BGHZ 167, 223, 238 Tz. 41). Folgerichtig kommt es auch nicht darauf an, ob das als Sicherungsmittel vorgesehene Grundpfandrecht 374berhaupt bestellt wor-den ist. Nach dem klaren Wortlaut des 247 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG reicht es aus, dass die Kreditvergabe von der Sicherung durch ein Grundpfand-recht abh344ngig gemacht worden ist. - 13 - 26 Danach sind die Voraussetzungen des 247 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG hier erf374llt. Die Darlehensvertr344ge der Anleger enthalten jeweils den for-mularm344337igen Hinweis, dass eine Absicherung der Kredite durch eine Grundschuld gem344337 Zweckerkl344rung vom 8. November 1993 erfolgen soll. Der Umstand, dass die Beklagte nach Abschluss der Vertr344ge auf die Bestellung der Grundschuld verzichtet hat, steht der Qualifizierung der Vertr344ge als Realkreditvertr344ge nicht entgegen. Da die Darlehen mangels entgegenstehender Anhaltspunkte auch zu f374r grundpfandrecht-lich abgesicherte Kredite 374blichen Bedingungen gew344hrt wurden, entfal-tet 247 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG gegen374ber den Regeln 374ber das verbunde-ne Gesch344ft im Sinne des 247 9 VerbrKrG seine Ausschlusswirkung, so dass sich die Kl344ger von vornherein nicht mit Erfolg auf einen Einwen-dungs- und einen etwaigen R374ckforderungsdurchgriff berufen k366nnen. c) Abgesehen davon scheidet ein Einwendungs- und ein etwaiger R374ckforderungsdurchgriff entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts auch deshalb von vornherein aus, weil Schadensersatzanspr374che der Kl344ger gegen die Fondsinitiatoren und/oder Gr374ndungsgesellschafter da-f374r keine Grundlage bieten. Wie der erkennende Senat in seinem erst nach der angefochtenen Entscheidung des Berufungsgerichts ergange-nen Urteil vom 25. April 2006 (BGHZ 167, 239, 250 f. Tz. 28 f.; vgl. fer-ner Senatsurteil vom 13. Februar 2007 - XI ZR 145/06, Umdruck S. 14) f374r den Einwendungsdurchgriff im Sinne des 247 9 Abs. 3 VerbrKrG n344her ausgef374hrt hat, muss sich die kreditgebende Bank eine vors344tzliche cul-pa in contrahendo der Gr374ndungsgesellschafter, Fondsinitiatoren, ma337-geblichen Betreiber, Manager und Prospektherausgeber wegen bewusst falscher oder irref374hrender Angaben 374ber die Ertragskraft der GbR oder 27 - 14 - vergleichbare wesentliche Eigenschaften nicht zurechnen lassen. Ein Finanzierungszusammenhang, wie ihn die besonderen Regelungen 374ber das verbundene Gesch344ft voraussetzen, besteht in Bezug auf diese Per-sonen nicht (Kindler ZGR 2006, 172 f., 176). Soweit der II. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes (siehe z.B. BGHZ 159, 280, 291 f.; 159, 296, 312 f.) auch in dieser Frage einen anderen Standpunkt vertreten hat, h344lt er daran ebenfalls nicht mehr fest (Senatsurteil BGHZ 167, 239, 250 Tz. 28). d) Rechtsfehlerhaft ist - wie die Revision zu Recht r374gt - schlie337-lich auch die Begr374ndung, mit der das Berufungsgericht es abgelehnt hat, von den Kl344gern durch die Fondsbeteiligung erlangte Steuervorteile, denen kein gleich hoher Nachzahlungsanspruch der Finanzbeh366rden ge-gen374bersteht, auf den schadensersatzrechtlichen R374ckzahlungsanspruch der Kl344ger anspruchsmindernd anzurechnen. Eine solche Anrechnung ist nicht nur bei Schadensersatzanspr374chen, sondern auch bei im Rahmen eines Verbundgesch344fts bestehenden R374ckforderungsanspr374chen des Darlehensnehmers aus 247 3 Abs. 1 Satz 1 HWiG notwendig (Senatsurteil vom 24. April 2007 - XI ZR 17/06, Umdruck S. 10 ff., f374r BGHZ vorgese-hen). Die Darlegungs- und Beweislast f374r solche Vorteile trifft zwar die Beklagte. An ihr Vorbringen d374rfen insoweit aber keine 374berh366hten An-forderungen gestellt werden, weil sie zu mit dem Anteilserwerb zusam-menh344ngenden Steuervorteilen der Kl344ger aus eigener Kenntnis keine n344heren Angaben machen kann. Das gilt in besonderem Ma337e f374r etwai-ge eine Vorteilsausgleichung ausschlie337ende R374ckforderungsanspr374che der Finanzbeh366rden. Dem hat das Berufungsgericht bei der Zur374ckwei-sung des Vorbringens der Beklagten zu Steuervorteilen der Kl344ger nicht hinreichend Rechnung getragen. 28 - 15 - III. 29 Die angefochtene Entscheidung stellt sich auch nicht aus anderen Gr374nden als richtig dar (247 561 ZPO). 1. Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung fehlt f374r eine Haftung der Beklagten f374r vors344tzliches Fehlverhalten der Fondsinitiato-ren und Gr374ndungsgesellschafter analog 247 31 BGB jede Grundlage. Die D. GmbH war weder Organ noch Repr344sentantin noch eine Zweigniederlassung der Beklagten. 30 2. Diese hat, anders als die Revisionserwiderung meint, auch nicht etwa nach den Grunds344tzen 374ber verbundene Gesch344fte f374r ein Fehlver-halten der Treuh344nderin einzustehen. Abgesehen davon, dass 247 9 VerbrKrG, wie dargelegt, nach 247 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG hier keine An-wendung findet, bilden Darlehens- und Treuhandvertrag keine wirtschaft-liche Einheit im Sinne des 247 9 Abs. 1 VerbrKrG. Die Kl344ger haben den Darlehensvertrag ohne Beteiligung der Treuh344nderin abgeschlossen und die Beklagte lediglich angewiesen, die Darlehensvaluta an die Treuh344n-derin auszuzahlen. Der Treuhandvertrag diente der Abwicklung des Dar-lehensvertrages sowie des Fondsbeitritts. Ob der Treuhandvertrag mit den Kl344gern wegen Versto337es gegen Art. 1 247 1 RBerG nichtig ist, ist ent-gegen der Ansicht der Revisionserwiderung f374r die Haftung der Beklag-ten ohne Belang. 31 - 16 - 3. Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung hat sich die Be-klagte auch nicht der Verletzung einer unter dem Gesichtspunkt der Schaffung oder Beg374nstigung eines besonderen Gef344hrdungstatbestands bestehenden Pflicht zur Aufkl344rung der Kl344ger schuldig gemacht. Durch den Abschluss der Freistellungsvereinbarung vom 11. November 1993, nach der die D. GmbH der Beklagten Sch344den aufgrund von Anspr374chen oder aus Einwendungen der Anleger aus der Fondsbeteili-gung zu ersetzen hatte, ist im Hinblick auf die Bonit344t der D. GmbH als Mietgarantin kein Gef344hrdungstatbestand geschaffen worden. Die D. GmbH war nach den eigenen Angaben der Kl344gerin be-reits vor Abschluss dieser Vereinbarung 374berschuldet, die von ihr 374ber-nommene Mietgarantie daher ohnehin wertlos. 32 Ein Gef344hrdungstatbestand, der eine Aufkl344rungspflicht der Be-klagten ausgel366st haben k366nnte, ist entgegen der Ansicht der Kl344ger auch nicht durch die erst nach Abschluss der Darlehensvertr344ge im April 1994 am 4. August 1994 erfolgte Bewilligung einer Eigent374mergrund-schuld 374ber 8.000.000 DM durch die D. GmbH an dem Fonds-grundst374ck geschaffen worden. Die angeblich f374r die Beklagte vorgese-hene Grundschuld ist mangels Eintragung im Grundbuch nie zur Entste-hung gelangt. 33 4. Der von den Kl344gern geltend gemachte Schadensersatzan-spruch ergibt sich, anders als die Revisionserwiderung meint, auch nicht etwa daraus, dass die Beklagte sie nicht 374ber Risiken und Nachteile des mit Hilfe einer anzusparenden Kapitallebensversicherung zu tilgenden Festkredits 374ber 42.134,83 DM aufgekl344rt sowie nicht 374ber etwaige steu- 34 - 17 - erliche Nachteile aus der Verwendung der Kapitallebensversicherung beraten hat. 35 a) Ungeachtet der Frage, ob die Beklagte 374ber Risiken und Nachteile der Finanzierung der Fondseinlage durch einen Festkredit in Kombination mit einer Kapitallebensversicherung 374berhaupt ungefragt aufzukl344ren hat, rechtfertigt eine etwaige Aufkl344rungspflichtverletzung nicht die von den Kl344gern begehrte R374ckabwicklung des Darlehensver-trages und des Fondsbeitritts, sondern f374hrt nur zu einem Ersatz der durch die gew344hlte Finanzierung im Vergleich zu einem herk366mmlichen Annuit344tendarlehen entstandenen Mehrkosten (st.Rspr., siehe etwa BGHZ 168, 1, 21 f., Tz. 49; Senatsurteil vom 20. M344rz 2007 - XI ZR 414/04, Umdruck S. 17 f.). Solche Mehrkosten haben die Kl344ger indes nicht dargelegt. b) Ein Schadensersatzanspruch aus einer unterlassenen Beratung 374ber steuerliche Nachteile der Verwendung der Kapitallebensversiche-rung scheidet schon deshalb aus, weil es an einem Beratungsvertrag zwischen den Parteien fehlt. Zwischen ihnen hat nie ein pers366nlicher Kontakt bestanden. Die gegen374ber den Kl344gern t344tig gewordenen, der Beklagten unbekannten Vermittler waren nicht bevollm344chtigt, f374r die Beklagte einen Vertrag 374ber die Beratung in steuerlichen Fragen zu schlie337en. Abgesehen davon w374rde ein Beratungsverschulden der Be-klagten die Kl344ger entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung nicht etwa berechtigen, die R374ckg344ngigmachung des Darlehensvertrages und des Fondsbeitritts zu verlangen, sondern nur zu einem Anspruch auf Er-satz der Mehrkosten gegen374ber einer Finanzierung der Fondseinlage durch ein herk366mmliches Annuit344tendarlehen f374hren. 36 - 18 - IV. 37 Das angefochtene Urteil war danach aufzuheben (247 562 Abs. 1 ZPO) und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zur374ckzuverweisen (247 563 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Entscheidung reif. Das Berufungsgericht hat nicht gepr374ft, ob den Kl344gern nach den allgemeinen Regeln der vors344tzlichen culpa in contrahendo ein Scha-densersatzanspruch wegen eines eigenen Aufkl344rungsverschuldens der Beklagten zusteht. 38 Nach der erst nach Erlass des Berufungsurteils modifizierten Rechtsprechung des erkennenden Senats (BGHZ 168, 1, 22 ff. Tz. 50 ff.; Urteile vom 20. Juni 2006 - XI ZR 224/05, BKR 2006, 448, 450 Tz. 21, vom 19. September 2006 - XI ZR 204/04, WM 2006, 2343, 2345 Tz. 23, f374r BGHZ 169, 109 vorgesehen, vom 26. September 2006 - XI ZR 283/03, WM 2006, 2347, 2350 Tz. 28 ff., vom 17. Oktober 2006 - XI ZR 205/05, WM 2007, 114, 115 Tz. 17 f., vom 5. Dezember 2006 - XI ZR 341/05, WM 2007, 440, 443 Tz. 28 ff., vom 19. Dezember 2006 - XI ZR 401/03, Umdruck S. 12, vom 13. M344rz 2007 - XI ZR 159/05, Umdruck S. 13 und vom 20. M344rz 2007 - XI ZR 414/04, Umdruck S. 21) k366nnen sich die Anleger in F344llen institutionalisierten Zusammenwirkens der kre-ditgew344hrenden Bank mit dem Verk344ufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts unter erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufkl344rungspflicht ausl366senden konkreten Wissensvorsprung der finan- 39 - 19 - zierenden Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen T344uschung des Kunden durch unrichtige Angaben der Vermittler, Verk344ufer oder Fonds-initiatoren bzw. Gesellschaftsgr374nder oder des Emissionsprospekts beru-fen. Die Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen T344uschung wird widerleglich vermutet, wenn der Verk344ufer oder die Fondsverantwortli-chen, die von ihnen beauftragten Vermittler und die finanzierende Bank in institutionalisierter Art und Weise zusammenwirken, auch die Finan-zierung der Kapitalanlage vom Verk344ufer bzw. Vermittler, sei es auch nur 374ber einen von ihm benannten besonderen Finanzierungsvermittler, an-geboten wurde und die Unrichtigkeit der Angaben des Verk344ufers, Fondsinitiators oder der f374r sie t344tigen Vermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts nach den Umst344nden des konkreten Falles objektiv evident ist, so dass sich nach der allgemeinen Lebenserfahrung gerade-zu aufdr344ngt, die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen T344uschung geradezu verschlossen. F374r die Annahme eines institutionalisierten Zusammenwirkens ist es nicht ausreichend, dass die Bank dem Vertrieb oder Fondsinitiator eine allgemeine Finanzierungszusage gegeben hat. Erforderlich ist viel-mehr, dass zwischen Verk344ufer und/oder Fondsinitiator sowie der finan-zierenden Bank st344ndige Gesch344ftsbeziehungen bestanden. Diese k366n-nen etwa in Form einer Vertriebsvereinbarung, eines Rahmenvertrages konkreter Vertriebsabsprachen oder eines gemeinsamen Vertriebskon-zepts bestanden haben oder sich aus Indizien ergeben, etwa daraus, dass den vom Verk344ufer oder Fondsinitiator eingeschalteten Vermittlern von der Bank B374ror344ume 374berlassen oder von ihnen - von der Bank un-beanstandet - Formulare des Kreditgebers benutzt wurden, oder dass der Verk344ufer oder die Vermittler dem finanzierenden Institut wiederholt 40 - 20 - Finanzierungen von Eigentumswohnungen oder Fondsbeteiligungen des-selben Objektes vermittelt haben (BGHZ 168, 1, 23 Tz. 53; Senatsurteile vom 26. September 2006 - XI ZR 283/03, WM 2006, 2347, 2350 Tz. 29, vom 19. Dezember 2006 - XI ZR 374/04, Umdruck S. 14 und vom 20. M344rz 2007 - XI ZR 414/04, Umdruck S. 21). Die Voraussetzungen f374r die genannte widerlegliche Vermutung der Beklagten von der Kenntnis der arglistigen T344uschung der Kl344ger durch die Fondsinitiatoren liegen vor. Die Fondsinitiatoren haben die Kl344ger, wie dargelegt, durch den Fondsprospekt 374ber die H366he der Sa-nierungskosten sowie 374ber die lastenfreie 334bertragung des Fondsgrund-st374cks arglistig get344uscht. Die T344uschung war objektiv evident. 41 Die Beklagte hat mit den Fondsinitiatoren auch in institutionalisier-ter Weise zusammengewirkt. Die Beklagte, eine kleine Bezirkssparkasse, hat sich den Fondsinitiatoren gegen374ber zur Finanzierung der Fondsein-lagen der durch Strukturvertriebe bundesweit angeworbenen Anleger be-reiterkl344rt. Zur planm344337igen und arbeitsteiligen Zusammenarbeit 374berlie337 die Beklagte den Fondsinitiatoren die Kreditunterlagen, einschlie337lich der Kreditvertragsformulare. Die absprachegem344337 gleichf366rmigen Kreditver-tr344ge 374ber einen h366heren Festkredit, der mit Hilfe einer Kapitallebens-versicherung zu tilgen war, und 374ber ein kleineres Annuit344tendarlehen sowie alle erforderlichen Abtretungserkl344rungen wurden von den Fonds-initiatoren und den von ihnen eingeschalteten Strukturvermittlern zu-sammen mit den Fondsbeitrittsunterlagen unterschriftsreif vorbereitet und der Beklagten alsdann mit den Unterschriften der Anleger zugeleitet. Auf diese Weise hat die ganz 374berwiegende Mehrzahl der 374ber 600 Ge-sellschafter des Immobilienfonds die Fondseinlage mit Hilfe von Krediten 42 - 21 - der Beklagten finanziert. Die Zusammenarbeit der Beklagten mit den Fondsinitiatoren war dabei so eng, dass sich die Beklagte veranlasst sah, von der D. GmbH im Hinblick auf 247 9 VerbrKrG und An-spr374che und Einwendungen der Kreditnehmer im Zusammenhang mit den Kreditvertr344gen und der finanzierten Fondseinlage eine Freistellung zu verlangen. Auch den Kl344gern wurde die Finanzierung der Fondseinla-ge durch den eingeschalteten Strukturvertrieb angeboten, ohne dass sie pers366nlichen Kontakt mit Mitarbeitern der Beklagten gehabt h344tten oder von sich aus um einen Kredit nachgesucht h344tten. Die Beklagte muss danach widerlegen, dass sie von der objektiv evidenten T344uschung der Kl344ger durch den Fondsprospekt Kenntnis hat-te. Insoweit ist ihr Gelegenheit zu geben, darzulegen und zu beweisen, dass ihr die Grundst374ckskaufvertr344ge vom 17. Mai und 4. Juni 1993, aus 43 - 22 - denen sich die Unrichtigkeit der Angaben im Fondsprospekt 374ber die las-tenfreie Eigentumsverschaffung und die H366he der Sanierungskosten er-gibt, bei Abschluss der Darlehensvertr344ge nicht bekannt waren. Nobbe M374ller Joeres Mayen Gr374neberg Vorinstanzen: LG Offenburg, Entscheidung vom 14.11.2000 - 2 O 156/00 - OLG Karlsruhe in Freiburg, Entscheidung vom 05.01.2005 - 14 U 212/00 -
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