BUNDESGERICHTSHOFIM NAMEN DES VOLKESURTEILXII ZR 34/02Verkündet am: 2. Juli 2003Küpferle,Justizamtsinspektorinals Urkundsbeamtinder Geschäftsstellein dem RechtsstreitNachschlagewerk:jaBGHZ:neinBGHR: ja BGB §§ 571 a.F., 398, 399 Halbs. 1Der isolierten Abtretung von Mietzinsansprüchen ohne gleichzeitige Übernahme derPflichten aus einem Mietvertrag steht weder der Schutzzweck des § 571 BGB a.F.,noch die enge Verknüpfung von Rechten und Pflichten aus dem Mietvertrag entge-gen.BGH, Urteil vom 2. Juli 2003 - XII ZR 34/02 - OLGRostockLGSchwerin - 2 -Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlungvom 2. Juli 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter Gerber,Sprick, Fuchs und die Richterin Dr. Vézinafür Recht erkannt:Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 3. Zivilsenats desOberlandesgerichts Rostock vom 14. Januar 2002 aufgehoben.Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auchüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zurückverwiesen.Von Rechts wegenTatbestand: Die Klägerin verlangt aus abgetretenem Recht restlichen Mietzins.Am 1. Juli 1997 schloss die "M. Limited"(im folgenden: M. ltd.) mit der H. gesellschaft mbH M. (im folgenden: H. GmbH) einen notariellen Kaufvertrag über das zu deren Gun-sten an dem Grundstück F. 5 in ... M. bestellte Erbbaurecht. MitVertrag vom gleichen Tag vermietete die M. ltd. an die Beklagte Gewerberäumeauf dem Grundstück zum Betrieb eines Eiscafés.Im Vorgriff auf ihre erwartete Eintragung im Erbbaugrundbuch verkauftedie M. ltd. an die Klägerin mit notariellem Vertrag vom 16. Januar 1998 einenMiterbbaurechtsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an den der Beklag- - 3 -ten vermieteten Räumen. Gemäß § 7 des Vertrages sollten die Rechte aus demMietvertrag mit der Beklagten am Tag der Besitzübergabe, dem 1. Februar1998, auf die Klägerin übergehen.Die Kaufverträge über das Erbbaurecht wurden nicht vollzogen, weil dieEigentümerin des Grundstücks ihre Zustimmung schon zu dem Vertrag zwi-schen der H. GmbH und der M. ltd. versagte.Die Beklagte hat an die Klägerin von Juni bis September 1998 wegenbehaupteter Mängel eine geminderte Miete bezahlt. Weitere Mietzahlungen andie Klägerin hat sie nicht erbracht.Das Landgericht hat der auf rückständigen Mietzins gerichteten Klageteilweise stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesge-richt die Klage abgewiesen; die Anschlußberufung der Klägerin hat es zurück-gewiesen. Mit der zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Klagantragweiter.Entscheidungsgründe: Die Revision führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung undzur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.1. Das Berufungsgericht verneint die Aktivlegitimation der Klägerin undführt hierzu im wesentlichen aus: Die Klägerin sei nicht gemäß § 571 BGB a.F.(§ 566 BGB n.F.) in den Mietvertrag zwischen der M. ltd. und der Beklagteneingetreten, weil sie mangels Eintragung im Grundbuch nicht Erbbauberechtigtegeworden sei. Die Beklagte habe auch einem Eintritt der Klägerin in den Miet- - 4 -vertrag nicht dadurch konkludent zugestimmt, daß sie in der Zeit von Juni bisSeptember 1998 einen Teil der Miete an die Klägerin bezahlt habe. Denn dieBeklagte habe unstreitig bereits im Oktober 1998 die Zahlungen mit der Be-gründung eingestellt, die Klägerin sei nicht wirksam in die Rechte und Pflichtender M. ltd. aus dem Mietvertrag eingetreten.Die Mietzinsforderungen seien von der M. ltd. auch nicht wirksam an dieKlägerin abgetreten worden. Die Vereinbarung in § 6 des Kaufvertrages vom16. Januar 1998 zwischen der M. ltd. und der Klägerin, nach der Besitz, Nutzenund Lasten am Kaufgegenstand am 1. Februar 1998 auf die Klägerin überge-hen sollten, enthalte keine Abtretung von Rechten aus dem Mietvertrag. Sieregele nur das Verhältnis zwischen Veräußerer und Erwerber hinsichtlich desübertragenen Erbbaurechtsanteils. § 7 des Kaufvertrages, nach dem die Rechteaus dem Mietvertrag mit dem Übergabetag auf die Klägerin übergehen sollten,enthalte zwar eine "gewollte Abtretung", diese sei aber unwirksam, weil Rechteaus einem Mietvertrag nur zusammen mit den hieraus bestehenden Pflichtenübertragen werden könnten. Dies folge zum einen aus der engen Verknüpfungvon Rechten und Pflichten der Mietvertragsparteien. Zum anderen gebiete diesder Schutzzweck des § 571 BGB a.F. (§ 566 BGB n.F.), wonach nicht nur fürden Erwerber der Mietsache, sondern insbesondere auch für den MieterRechtsklarheit darüber bestehen müsse, wem gegenüber er Pflichten zu erbrin-gen habe und Rechte einfordern könne. Der Mieter solle bis zur Grundbuchein-tragung nicht mit Zweifeln und Unsicherheiten über die Person seines Vertrags-partners belastet werden.2. Das hält einer revisionsrechtlichen Prüfung in einem wesentlichenPunkt nicht stand. - 5 -a) Allerdings geht das Berufungsgericht zu Recht und von der Revisionunbeanstandet davon aus, daß die Klägerin nicht nach § 11 Abs. 1 Satz 1ErbbauVO i.V. mit § 571 BGB a.F. (§ 566 BGB n.F.) in den Mietvertrag mit derBeklagten eingetreten ist, weil sie nicht Erbbauberechtigte geworden ist.b) Auch rügt die Revision ohne Erfolg, das Berufungsgericht habe zu Un-recht in der viermonatigen Zahlung eines Teils der Miete an die Klägerin keinekonkludente Zustimmung der Beklagten zu einem Eintritt der Klägerin in denMietvertrag gesehen. Die Auslegung des Berufungsgerichts ist revisionsrecht-lich nicht zu beanstanden.c) Die Annahme des Berufungsgerichts, § 6 des Kaufvertrages vom16. Januar 1998 zwischen der Klägerin und der M. ltd. enthalte keine Abtretungvon Mietzinsansprüchen, ist ebenfalls revisionsrechtlich nicht zu beanstandenund wird von der Revision auch nicht angegriffen. Diese Bestimmung regelt le-diglich im Innenverhältnis zwischen Veräußerer und Erwerber, wem nach Über-gabe des Kaufgegenstandes die Nutzungen im Sinne von § 446 Abs. 1 Satz 2BGB zustehen (OLG Düsseldorf MDR 1994, 1009; OLG Düsseldorf DWW1993, 175; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- undLeasingrechts 8. Aufl. Rdn. 1398; Heile in: Bub/Treier Handbuch der Geschäfts-und Wohnraummiete 3. Aufl. Kap. II Rdn. 865; Staudinger/Emmerich BGB13. Aufl. § 571 Rdn. 57; a.A. Sternel Mietrecht 3. Aufl. I Rdn. 59).3. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch einen Übergang derMietzinsansprüche auf die Klägerin verneint. Die Klägerin ist aufgrund der Ver-einbarung in § 7 des mit der M. ltd. abgeschlossenen Kaufvertrages vom16. Januar 1998 Inhaberin der geltend gemachten Mietzinsforderungen gegendie Beklagte geworden. - 6 -Das Berufungsgericht hat in § 7 des Kaufvertrages, wonach mit derÜbergabe alle Rechte aus dem Mietvertrag auf die Klägerin übergehen, dieVereinbarung einer Abtretung der Rechte der M. ltd. aus dem Mietvertrag an dieKlägerin gesehen. Das ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Zu Unrechtgeht das Berufungsgericht aber davon aus, daß dieser Abtretungsvertrag un-wirksam ist, weil die Parteien des Abtretungsvertrages nicht gleichzeitig aucheine Vereinbarung über den Übergang der Pflichten aus dem Mietvertrag aufdie Klägerin getroffen haben.a) Forderungen sind grundsätzlich übertragbar (§ 398 BGB). Nur in Aus-nahmefällen ist die Übertragbarkeit ausgeschlossen. Eine solche Ausnahmeenthält u.a. § 399 Halbs. 1 BGB. Danach kann eine Forderung nicht abgetretenwerden, wenn die Leistung an einen anderen als den ursprünglichen Gläubigernicht ohne Veränderung ihres Inhalts erbracht werden kann. Eine solche In-haltsänderung wird nicht nur bei höchstpersönlichen oder unselbständigen ak-zessorischen Ansprüchen, sondern auch dann angenommen, wenn ein Gläubi-gerwechsel zwar rechtlich vorstellbar, das Interesse des Schuldners an derBeibehaltung einer bestimmten Gläubigerperson aber besonders schutzwürdigist (BGHZ 96, 146, 149; MünchKomm-Roth 4. Aufl. § 399 BGB Rdn. 1, 8 ff.;Staudinger/Busche aaO § 399 BGB Rdn. 8, 11 ff.). Ein solches schutzwürdigesInteresse wird bei Ansprüchen angenommen, bei denen es für den Schuldnerentscheidend darauf ankommt, wer die Leistung erbringt. So ist z.B. für denVermieter von besonderer Bedeutung, wem er den Gebrauch der Mietsacheüberlassen muß (Staudinger aaO § 399 Rdn. 8); gleiches gilt für den Empfän-ger einer bestimmten Dienstleistung für die Person des Dienstleistungsberech-tigten. Es genügt jedoch nicht allein der enge Zusammenhang, in dem Forde-rungen aus gegenseitigen Verträgen stehen. Dies gilt auch für komplexeRechtsverhältnisse, weil andernfalls die Bedeutung des § 398 BGB weitgehendausgehöhlt würde (MünchKomm aaO § 398 Rdn. 91). Die enge Verknüpfung - 7 -von Rechten und Pflichten in einem gewerblichen Mietvertrag rechtfertigt des-halb kein Abtretungsverbot für die Rechte aus dem Mietvertrag, wenn nichtgleichzeitig auch die Pflichten übertragen werden. Das gebietet auch nicht derSchutzzweck des § 571 BGB a.F. (§ 566 BGB n.F.), der den Mieter vor einervorzeitigen "Austreibung" durch Veräußerung des vermieteten Grundstücksbewahren soll (Staudinger aaO § 571 Rdn. 4).Die Zulassung der Abtretung ist auch sachgerecht. Der Mieter erleidetdurch sie keine besonderen Nachteile. Ihm verbleiben gemäß § 404 BGB sämt-liche Gegenrechte auch gegenüber dem neuen Gläubiger. Auch besteht für ihnbezüglich der Person des Vertragspartners keine Unklarheit. Denn der Vermie-ter bleibt nach der Abtretung Vertragspartnerb) Mit der Abtretung sämtlicher Rechte aus dem Mietvertrag an die Klä-gerin hat die M. ltd. daher auch die ihr zustehenden Mietzinsansprüche gegendie Beklagte an die Klägerin abgetreten (vgl. BGHZ 95, 250, 255). Mietzinsan-sprüche können nach einhelliger Auffassung schon vor dem Eigentumserwerbvon dem alten Eigentümer an den Käufer abgetreten werden (Wolf/Eckert/BallaaO; Heile in: Bub/Treier aaO). Auf die umstrittene Frage, ob Gestaltungsrech-te, wie das Recht zur Kündigung, übertragbar sind und von der Abtretung um-faßt werden, kommt es hier nicht an (zum Streitstand: Senatsurteil vom 10. De-zember 1997 - XII ZR 119/96 - NJW 1998, 896, 897; Scholz ZMR 1988, 285,286; Mayer ZMR 1990, 121, 123). Eine Unwirksamkeit der Abtretung des Kün-digungsrechts hätte jedenfalls keine Nichtigkeit des gesamten Abtretungsver-trages nach § 139 BGB zur Folge. Denn es ist davon auszugehen, daß dieVertragspartner die übrigen Rechte aus dem Mietvertrag auch ohne das Kündi-gungsrecht übertragen hätten. - 8 -4. Eine eigene Sachentscheidung ist dem Senat verwehrt. Das Beru-fungsgericht hat nach seiner Rechtsauffassung folgerichtig keine Entscheidungdarüber getroffen, ob das von der Beklagten ausgeübte Recht zur Mietminde-rung und die Einrede des nichterfüllten Vertrages sowohl dem Grunde wie derHöhe nach durchgreifen. Da die Klägerin bestritten hat, daß die von der Be-klagten behaupteten Mängel vorliegen, ist die Sache an das Berufungsgerichtzurückzuverweisen, damit es die erforderlichen Feststellungen treffen kann.HahneGerberSprickFuchsVézina
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