BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 34/04 Verk374ndet am: 7. Juni 2006 K374pferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247247 536 Abs. 1, 536 c Abs. 1 a) Eine unzureichend vermauerte Wand366ffnung, die den Einbruch in ein vermie-tetes Ladenlokal erleichtert, kann einen Mangel der vermieteten R344ume dar-stellen. b) Zu den Voraussetzungen der Anzeigepflicht des Mieters nach 247 536 c Abs. 1 BGB. BGH, Urteil vom 7. Juni 2006 - XII ZR 34/04 - LG Duisburg AG Oberhausen - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gem344337 247 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 12. April 2006 am 7. Juni 2006 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter Sprick, Fuchs, Dr. Ahlt und die Richterin Dr. V351zina f374r Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil der 13. Zivilkammer des Landge-richts Duisburg vom 13. Januar 2004 wird auf Kosten des Beklag-ten zur374ckgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kl344gerin verlangt vom Beklagten Schadensersatz aus einem gewerb-lichen Mietvertrag. 1 Die Kl344gerin mietete mit Vertrag vom 22. Oktober 1997 von der P. GmbH Gewerber344ume in O. In dieses Mietverh344ltnis ist auf Vermieterseite der Beklag-te durch Erwerb des Grundst374cks eingetreten. 2 Vor Abschluss des Mietvertrages war an der R374ckseite des Geb344udes eine T374r- oder Fenster366ffnung ohne Verbund mit dem Restmauerwerk zuge-mauert worden. Auf diese von innen nicht sichtbare Beschaffenheit war die Kl344-gerin nicht hingewiesen worden. Die Geb344uder374ckseite, an der sich urspr374ng-lich die 326ffnung befand, grenzt an ein Brachgel344nde der Deutschen Bahn AG. 3 - 3 - Die Kl344gerin betreibt in den angemieteten R344umen ein Elektrogesch344ft. Sie nutzt es zum Verkauf und zur Vorf374hrung von hochwertigen Videoprojekto-ren, Lautsprechern und Abspielger344ten. In der Nacht vom 29. auf den 30. Juni 2002 drangen Einbrecher, nachdem sie die Geb344udemauer an der zugemauer-ten Stelle durchbrochen hatten, in den Verkaufsraum der Kl344gerin ein und ent-wendeten Waren, deren Wert die Kl344gerin mit 50.000 200 beziffert. 4 Mit ihrer Teilklage verlangt die Kl344gerin vom Beklagten u.a. Schadenser-satz in H366he von 856,51 200, weil ihr bei dem Einbruch ein Verst344rker mit einem solchen Nettoeinkaufswert entwendet worden sei. Das Amtsgericht hat die Kla-ge insoweit mit der Begr374ndung abgewiesen, der Beklagte habe keine Pflicht-verletzung begangen. Auf die Berufung der Kl344gerin hat das Landgericht den Beklagten zur Zahlung des geforderten Schadensersatzes in H366he von 856,41 200 nebst Zinsen verurteilt, weil die Mietr344ume bei Abschluss des Mietver-trages mangelhaft gewesen seien und der Kl344gerin dadurch der behauptete Schaden entstanden sei. Dagegen wendet sich der Beklagte mit der vom Land-gericht zugelassenen Revision. 5 Entscheidungsgr374nde: Die Revision bleibt ohne Erfolg. 6 1. Das Landgericht hat ausgef374hrt: Der Kl344gerin sei durch einen anf344ng-lichen Mangel der Mietsache ein Schaden in H366he von 856,41 200 entstanden, f374r den der Beklagte gem344337 247 566 Abs. 1 in Verbindung mit 247 536 a Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB einzustehen habe. Die Mietr344ume seien bei Abschluss des Mietver-trages hinsichtlich des Mauerwerks mangelhaft im Sinne des 247 536 Abs. 1 BGB 7 - 4 - gewesen. Ein Mangel liege vor, wenn die Mietsache mit einem Fehler behaftet sei, der ihre Tauglichkeit zu dem vertragsgem344337en Gebrauch aufhebe oder er-heblich mindere. Zwar h344tten die Kl344gerin und die damalige Vermieterin keine ausdr374ckliche Vereinbarung 374ber die Beschaffenheit des Mauerwerks getroffen. Auszugehen sei jedoch davon, dass die R344ume zu dem von der Kl344gerin beab-sichtigten Nutzungszweck geeignet sein sollten. Dazu geh366re nach der Ver-kehrsanschauung auch, dass die R344ume den nach ihrem 344u337eren Erschei-nungsbild erkennbaren Sicherheitsstandard erf374llten. Von innen h344tten die R344ume den Eindruck einer einheitlichen massiven Au337enmauer hervorgerufen. Es l344gen keine Anhaltspunkte daf374r vor, dass die damaligen Gesch344ftsf374hrer der Kl344gerin den tats344chlichen Zustand des Mauerwerks bei Vertragsschluss gekannt h344tten. Derartiges werde von dem Beklagten auch nicht konkret be-hauptet. Zudem habe der heutige Gesch344ftsf374hrer der Kl344gerin im Rahmen sei-ner Anh366rung nachvollziehbar erkl344rt, es sei erforderlich, entweder durch frem-de G344rten oder um den gesamten Stra337enblock herumzugehen, um auf die Hinterseite des Grundst374cks zu gelangen und die 344u337ere Vermauerung zu se-hen; daher habe bei Anmietung keine Besichtigung von au337en stattgefunden. Die Kl344gerin habe nach dem Eindruck, den die R344ume von innen bei der Ver-mietung machten, den von einem massiven Mauerwerk ausgehenden 374blichen Sicherheitsstandard als vertraglich geschuldet voraussetzen d374rfen. Dieser sei jedoch tats344chlich nicht eingehalten gewesen, was zu einem Mangel der Miet-r344ume f374hre. Denn die Vermauerung der Wand366ffnung sei nicht fachgerecht vorgenommen worden und habe deswegen einen Baumangel dargestellt. Die Vermauerung sei n344mlich unstreitig ohne Verbund mit dem 374brigen Mauerwerk erfolgt. Soweit die 326ffnung mit einem Gitter versperrt gewesen sei, sei dieses nicht hinreichend einzementiert worden. Bei der Vermauerung sei - ebenfalls unstreitig - mit Zement gespart worden. 334berdies sei die Mauer auch nicht von der gleichen St344rke wie das Restmauerwerk gewesen. Ein Putz - wie er an der - 5 - umgebenden Wand aufgebracht gewesen sei - habe gefehlt, so dass sich die eingesetzte Mauer schon optisch vom 374brigen Mauerwerk unterschieden habe. Durch diese nicht fachgerechte und nach au337en erkennbare Vermauerung sei die Gefahr eines Einbruchs erh366ht worden und habe sich an dieser Stelle auch tats344chlich realisiert. Mit dem Einbruch sei die Beeintr344chtigung der Gebrauchs-tauglichkeit der Mietr344ume wegen des beschriebenen Baumangels deutlich ge-worden. Da es sich um einen Mangel handele, der als Gefahrenquelle bereits bei Abschluss des Vertrages vorhanden gewesen sei, treffe den Beklagten die in 247 536 a Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB festgeschriebene Garantiehaftung, so dass es nicht darauf ankomme, ob er von dem Mangel h344tte Kenntnis haben k366nnen oder m374ssen. F374r den aus dem anf344nglichen Mangel entstandenen Schaden habe der Beklagte gem344337 247 566 Abs. 1 BGB als Erwerber des Grundst374cks einzustehen. Dies ergebe sich bereits aus dem Wortlaut der Vorschrift. Dar374ber hinaus w374rde der Zweck des 247 566 Abs. 1 BGB, die Rechte des Mieters bei einem Eigentumswechsel nicht zu verk374rzen, nicht erreicht werden, wenn der Erwerber sich darauf berufen k366nnte, w344hrend der Dauer seines Eigentums sei zwar der Schaden eingetreten, mit der weiteren Voraussetzung des Ersatzan-spruchs, dem Vorliegen eines Mangels zur Zeit des Abschlusses des Vertrages, habe er allerdings nichts zu tun. 8 Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme sei schlie337lich davon auszu-gehen, dass der Kl344gerin durch den Einbruch u.a. auch der bislang geltend ge-machte Schaden f374r den streitgegenst344ndlichen Verst344rker in H366he von 856,41 200 entstanden sei. Die Zeugin S. habe n344mlich glaubhaft ausgesagt, der Verst344rker sei unmittelbar vor dem Einbruch noch vorhanden und nach dem Einbruch zusammen mit anderen Elektroger344ten verschwunden gewesen. 9 - 6 - 2. Diese Ausf374hrungen halten einer revisionsrechtlichen 334berpr374fung stand. 10 11 a) Zu Recht hat das Berufungsgericht das Vorliegen eines anf344nglichen Mangels der Mietsache im Sinne des 247 536 a BGB bejaht. 12 Ein Mangel der Mietsache liegt dann vor, wenn der nach dem Vertrag vorausgesetzte Gebrauch beeintr344chtigt ist. Es sind allein die Vertragsparteien, die durch die Festlegung des dem Mieter jeweils geschuldeten vertragsgem344-337en Gebrauchs bestimmen, welchen Zustand die vermietete Sache sp344testens bei 334berlassung an den Mieter und von da ab w344hrend der gesamten Vertrags-dauer aufweisen muss. Ein Mangel ist nur dann anzunehmen, wenn die "Ist-Beschaffenheit" des Mietobjekts von der "Soll-Beschaffenheit" der Mietsa-che abweicht. Haben die Parteien einen konkret gegebenen schlechten Bauzu-stand als vertragsgem344337 vereinbart, so sind insoweit Erf374llungs- und Gew344hr-leistungsanspr374che des Mieters ausgeschlossen. Ist keine ausdr374ckliche Regelung zum "Soll-Zustand" getroffen, muss anhand von Auslegungsregeln (247247 133, 157, 242 BGB) gepr374ft werden, was der Vermieter schuldet bzw. welchen Standard der Mieter aufgrund seines Vertra-ges vom Vermieter verlangen kann. Dabei ist die Verkehrsanschauung als Aus-legungshilfe heranzuziehen. In der Regel ist auf den Standard zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzustellen, wobei Ver344nderungen der Anschauungen 374ber den vertragsgem344337en Standard oder neue wissenschaftliche Erkenntnisse im Einzelfall zu einer Vertragsanpassung f374hren k366nnen (Senatsurteil vom 10. Mai 2006 - XII ZR 23/04 - zur Ver366ffentlichung bestimmt, m.N.). 13 Diese Ma337st344be hat das Berufungsgericht beachtet und einen anf344ngli-chen Mangel im Sinne des 247 536 Abs. 1 Alt. 1 BGB rechtsfehlerfrei bejaht. Es ist durch Auslegung des Vertrages und unter Heranziehung der Verkehrsan- 14 - 7 - schauung zu dem Ergebnis gelangt, dass die Vermieterin bei Abschluss des Vertrages auch hinsichtlich des Mauerwerks den 374blichen Sicherheitsstandard schuldete. Dies wird auch von der Revision zu Recht nicht in Abrede gestellt. Allerdings macht sie geltend, dass der Zustand der R344ume dem 374blichen Si-cherheitsstandard entsprochen habe, denn dieser verlange nicht, dass das Ge-b344ude in einer Weise gegen Einbruch gesichert sei, dass ein solcher 374berhaupt nicht mehr m366glich sei. Einbr374che in Gesch344ftslokale ereigneten sich immer wieder, ohne dass dabei zugleich ein Mangel der Mietsache vorliege. Mietr344u-me m374ssten daher, um dem 374blichen Sicherheitsstandard zu gen374gen, nicht gegen Einbr374che gesichert sein, die - wie im vorliegenden Fall - eine erhebliche kriminelle Energie voraussetzten. Dem kann jedoch nicht gefolgt werden. Richtig ist zwar, dass die 374bli-chen Sicherheitsanforderungen nicht verlangen, dass jedweder Einbruch aus-geschlossen ist. Hiervon ist jedoch das Landgericht nicht ausgegangen. Viel-mehr hat es festgestellt, dass die nicht fachgerechte Vermauerung eine erhebli-che Gefahrenquelle f374r Einbr374che darstellte und es den Einbrechern erm366glich-te, an dieser Schwachstelle "ohne gr366337ere Schwierigkeiten" in die Mietr344ume einzubrechen. Unter diesen Voraussetzungen aber ist das Berufungsgericht zu Recht davon ausgegangen, dass die bereits bei Vertragsschluss bestehende, nicht fachgerechte Vermauerung einen anf344nglichen Mangel der Mietsache darstellte. 15 b) Die Revision r374gt weiter, dass das Berufungsgericht nicht gepr374ft ha-be, ob die Kl344gerin in den f374nf Jahren zwischen Abschluss des Mietvertrages und dem Einbruch Kenntnis von der fehlerhaften Vermauerung erlangt habe. Der Beklagte habe n344mlich geltend gemacht, dass die Kl344gerin die bearbeitete Stelle im Mauerwerk h344tte erkennen m374ssen. Dies beinhalte die Behauptung, dass die Kl344gerin, wenn schon nicht bei Vertragsschluss, so doch jedenfalls 16 - 8 - sp344ter von dem Zustand des Geb344udes Kenntnis erlangt habe, jedenfalls aber h344tte erlangen m374ssen. 17 Eine Schadensersatzpflicht des Beklagten entf344llt auch nicht etwa des-halb, weil die Kl344gerin ihm diesen Mangel trotz Kenntnis oder grober Unkennt-nis nicht angezeigt h344tte (vgl. BGHZ 68, 281, 284). Denn nach den Feststel-lungen des Landgerichts liegen keine Anhaltspunkte vor, dass die Kl344gerin den Mangel kannte. Er musste sich ihr auch nicht aufdr344ngen, da er von innen nicht sichtbar war und von au337en nur bei einer besonderen Nachschau, zu der die Kl344gerin als Mieterin nicht verpflichtet war (vgl. BGHZ aaO 285), zu erkennen gewesen w344re. Der Beklagte hat insoweit auch keine substantiierten Behaup-tungen aufgestellt, denen das Berufungsgericht h344tte nachgehen k366nnen. c) Die Revision r374gt weiter, dass das Berufungsgericht kein Mitverschul-den der Kl344gerin beim Zustandekommen des Schadens angenommen hat. Die Kl344gerin habe n344mlich in den R344umen elektronische Ger344te gelagert, die erfah-rungsgem344337 bei Dieben besonders beliebt seien, ohne sich insoweit davon zu 374berzeugen, dass diese ausreichend gegen Diebstahl gesichert seien. 18 Das Berufungsgericht hat jedoch zu Recht kein Mitverschulden der Kl344-gerin angenommen. Vielmehr hatte die Kl344gerin, die auch mit der Lagerung hochwertiger Ger344te von der Mietsache nur den vertragsgem344337en Gebrauch machte, keinen Anlass, das Mauerwerk, das von innen fehlerfrei erschien, von au337en auf M344ngel zu 374berpr374fen. 19 d) Die Revision r374gt schlie337lich, dass das Berufungsgericht die Aussage der Zeugin S. , auf die es die Tatsache des Diebstahls gest374tzt hat, nicht 20 - 9 - ordnungsgem344337 nach 247 160 Abs. 3 Nr. 4 ZPO protokolliert habe. Der Senat hat die R374ge dieses Verfahrensmangels gepr374ft und nicht f374r durchgreifend erach-tet (247 564 ZPO). Hahne Sprick Fuchs Ahlt V351zina Vorinstanzen: AG Oberhausen, Entscheidung vom 06.06.2003 - 33 C 1126/03 - LG Duisburg, Entscheidung vom 13.01.2004 - 13 S 198/03 -
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