BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 37/00 Verkündet am: 10. April 2002 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mndliche Verhandlung vom 6. März 2002 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die Richter Gerber, Prof. Dr. Wagenitz, Fuchs und Dr. Ahlt fr Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 13. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Dresden vom 22. Dezember 1999 im K o - stenpunkt und insoweit aufgehoben, als der Klage (Feststellung s - antrag) stattgegeben, die Widerklage abgewiesen und die Ber u - fung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Zwickau vom 19. Mai 1999 insoweit zurc kgewiesen worden ist. Der Rechtsstreit wird im Umfang der Aufhebung zur erneuten Verhandlung und Entscheidung - auch ber die Kosten des Rev i - sionsverfahrens - an das Oberlandesgericht zurckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten darber, ob zwischen ihnen ein Mietvertrag besteht und um Ansprche aus diesem Mietverhältnis. Die Klägerin mietete mit schriftlichem Vertrag vom 10./12. Februar 1992 von der M. GmbH (im folge nden - 3 - M. GmbH) Gewerberume mit einer Laufzeit von 15 Jahren. § 15 des Mie t - vertrages lautet: "Der Vermieter ist jederzeit berechtigt, mit schuldbefreiender Wi r - kung seine Rechte und Pflichten aus diesem Vertrag ganz oder teilweise auf einen Dritten zu bertragen." Zwischen den Parteien besteht Streit, ob die M. GmbH im Jahre 1992 ihre Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag auf die B. KG (im folgenden B. KG) bertr a - gen hat und die Beklagte, die B. OHG, Rechtsnachfolgerin dieser Gesel l - schaft ist. Am 13. Januar 1998 wurde die M. GmbH wegen Vermögenslosigkeit im Handelsregister gelöscht. Deshalb kndigte die Klgerin jeweils mit Schre i - ben vom (richtig) 15. Oktober 1998 gegenber der M. GmbH fristlos sowie gegenber der B. KG und der Beklagten zum 30. Juni 1999. Die Beklagte hlt die Kndigungen fr unwirksam und macht hilfsweise geltend, der Mietve r - trag sei am 30. Juni 1999 von zwei Treuhndern der in Liquid ation befindlichen M. GmbH aufgrund eines Treuhandvertrages aus dem Jahre 1988 auf sie bertragen worden. Die Klgerin hat Feststellung begehrt, daß zwischen den Parteien kein Mietverhltnis bestehe, hilfsweise, daß ein etwa bestehendes Mietverhltnis am 30. Juni 1999 geendet habe. Außerdem hat sie 10.000 DM aus einem sel b - stndigen Schuldversprechen der Beklagten geltend gemacht. Die Beklagte hat mit ihrer Widerklage Mietnebenkosten in Höhe von 24.553,44 DM verlangt. Das Landgericht hat der Feststellun gsklage stattgeg e - ben und im brigen die Klage und die Widerklage abgewiesen. - 4 - Die Berufung der Klgerin, die ihre Leistungsklage um 15.421,25 DM erweitert hat, und die Berufung der Beklagten blieben ohne Erfolg. Dagegen wendet sich die Beklagte mit der Revision, mit der sie ihre Berufungsantrge weiterverfolgt. Entscheidungsgrnde: Die Revision der Beklagten fhrt im Umfang der Aufhebung zur Zurc k - verweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht. 1. Das Oberlandesgericht hat ausgefhrt, fr die Annahme eines sel b - stndigen Schuldversprechens durch die Beklagten fehle es an einem einde u - tigen Sachvortrag der Klgerin. Es sei nicht auszuschlieûen und sogar wah r - scheinlich, daû die Beklagte die behauptete Erklrung nur fr den Fall habe abgeben wollen, daû sie als Vermieterin angesehen werde. Ein Anspruch auf Schadensersatz bestehe schon deshalb nicht, weil ein Mietvertrag mit der B e - klagten nicht geschlossen sei. Eine Vertragsbertragung von der M. GmbH auf die B. KG im Jahre 1992 scheitere schon dar an, daû der Geschftsf h - rer der Komplementrin der B. KG nicht alleinvertretungsberechtigt gew e - sen sei. Im brigen sei der Beklagten der Nachweis einer Übertragungsverei n - barung nicht gelungen. Die Wirksamkeit der Treuhandvertrge und der Vereinbarung vom 30. Juni 1999 knne dahinstehen, weil die bereits am 15. Oktober 1998 g e - genber der M. GmbH erklrte fristlose Kndigung des Mietvertrages wir k - sam sei. Ein Vermieterwechsel habe deshalb am 30. Juni 1999 nicht mehr - 5 - stattfinden knnen. Mietvertrge knnten nach § 242 BGB auûerordentlich g e - kndigt werden, wenn einer Partei die Fortsetzung nicht mehr zugemutet we r - den knne. An die Feststellung der Unzumutbarkeit seien strenge Anforderu n - gen zu stellen. Bei der gebotenen Gesamtbetrachtung sei der Klgerin ein Festhalten am Vertrag nicht mehr zumutbar gewesen. Die Klgerin habe am 18. Mai 1998 erfahren, daû die M. GmbH - allenfalls bis auf ihre Mie t - zinsansprche gegen die Klgerin - vermgenslos geworden und deswegen im Handelsregister gelscht worden sei. Die zwischen den Parteien streitige Ve r - mgenslosigkeit knne offenbleiben. Zumindest aus der Sicht der Klgerin zum Zeitpunkt ihrer Kndigung habe die akute Gefahr bestanden, daû ihre Vermi e - terin, die M. GmbH, als Gesellschaft bereits voll beendet und nicht mehr existent gewesen sei. Die Planungssicherheit der Klgerin sei deshalb in unzumutbarer Weise beeintrchtigt gewesen. Auf Vermieterseite habe eine verantwortliche Person oder ein fr die Verbindlichkeiten haftendes Stammkapital nicht mehr existiert. Hinsichtlich der beklagten OHG, die angeblich durch Umwandlung aus der KG entstanden sei, sei der Klgerin auf Nachfrage vom 3. Juli 1998 mit Schreiben des Rechtsanwalts H. vom 8. Juli 1998 mitgeteilt worden, die B e - klagte existiere nicht. Der Klgerin sei somit nicht nur die angebliche Vertrag s - bertragung im Juli 1992 nicht mitgeteilt worden, sie sei auch ber die Vorg n - ge der nunmehr behaupteten Umwandlung unrichtig informiert worden. Damit sei auch die Vertrauensgrundlage zerstrt. Die Widerklageforderung sei unb e - grndet. Da zwischen den Parteien kein Vertragsverhltnis bestehe, habe die Beklagte keinen Anspruch auf Nebenkostenzahlung. 2. Die Entscheidung des Berufungsgerichts hlt einer rechtlichen Nac h - prfung nicht stand. Es steht nicht fest, daû die Beklagte nicht durch Vertrag s - bernahme in die Rechtsstellung der Vermieterin eingetreten ist. - 6 - a) Die Revision nimmt es hin, daû das Berufungsgericht eine wirksame Vertragsbertragung der M. GmbH an die B. KG im Jahre 1 992 ve r - neint hat. Aus Rechtsgrnden ist diese Entscheidung des Berufungsgerichts auch nicht zu beanstanden. b) Das Oberlandesgericht geht jedoch zu Unrecht davon aus, daû der Mietvertrag mit der M. GmbH im Oktober 1998 wirksam gekndigt worden ist. Zwar ist es im Ausgangspunkt zutreffend, daû ein befristeter Mietvertrag auch bei Fehlen der Voraussetzungen des § 554 a BGB a.F. gekndigt werden kann, wenn infolge des Verhaltens des anderen Vertragsteils die Durchfhrung des Vertrages wegen der Zerstrung der das Schuldverhltnis tragenden Ve r - trauensgrundlagen derart gefhrdet ist, daû sie dem Kndigenden auch bei Anlegung eines strengen Maûstabes nicht mehr zuzumuten ist. Grundlage fr dieses Kndigungsrecht ist § 242 BGB (BGH, Urteil vom 21. Dezember 1977 - VIII ZR 119/76 - WM 1978, 271, 273). Der Begriff "wichtiger Grund" ist ein Rechtsbegriff. Die fr seine Fes t - stellung ntige Wrdigung aller Umstnde obliegt dem Tatrichter. Das Revis i - onsgericht hat aber sowohl die richtige Anwendung des Rechtsbegriffs als auch die Frage nachzuprfen, ob alle fr die Entscheidung wesentlichen U m - stnde bercksichtigt sind (BGH, Urteil vom 21. Dezember 1977 aaO). Das Oberlandesgericht hat die Wirksamkeit der auûerordentlichen K n - digung allein deshalb bejaht, weil die M. GmbH von Amts wegen im Ha n - delsregister wegen Vermgenslosigkeit gelscht worden und die Klgerin ber die Umwandlung der B. KG in die B. OHG nicht richtig informiert wo r - den sei. Damit hat das Oberlandesgericht zu geringe Anforderungen an das Vorliegen eines wichtigen Grundes gestellt und den gebotenen strengen Ma û - - 7 - stab fr die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung nicht ausreichend beac h - tet. aa) Bei Vermgensverfall einer Mietvertragspartei gewhrt das Gesetz dem Vertragspartner jedenfalls im Grundsatz kein Recht, sich vom Vertrag zu lsen. Die Rechtsfolgen aus der enttuschten Erwartung der Mietvertragspa r - teien, die Vermgensverhltnisse des Vertragsgegners wrden sich nach A b - schluû des Mietvertrages nicht wesentlich verschlechtern, sind ausschlieûlich in § 321 BGB a.F. geregelt. Danach kann der aus dem Mietvertrag Vorle i - stungspflichtige seine Leistung solange zurckhalten, bis die Gegenleistung bewirkt ist, wenn sie durch eine nach Mietvertragsabschluû eintretende w e - sentliche Vermgensverschlechterung gefhrdet ist. Weitere Rechte stehen ihm nicht zu (Bub in Bub/Treier Handbuch der Geschfts - und Wohnraummiete 3. Aufl. II. Rdn. 631). Nach dem hier noch anwendbaren § 21 KO blieb selbst der Konkurs des Vermieters ohne Auswirkungen auf die Wirksamkeit des Mie t - vertrages, sofern das Mietobjekt dem Mieter bei Konkurserffnung bereits berlassen war (Staudinger/Emmerich BGB 13. Bearb. §§ 535, 536 Rdn. 168). Die Ansprche des Mieters sind auf seiten des Vermieters Masseverbindlic h - keiten (Belz in Bub/Treier aaO Kap. VII B Rdn. 171). Nach neuem Recht b e - steht bei Erffnung des Insolvenzverfahrens ber das Vermgen des Vermi e - ters das Mietverhltnis fort (§ 108 InsO). Ein Sonderkndigungsrecht fr den Mieter gibt es nicht (Schmidt -Futterer/Blank Mietrech t 7. Aufl., § 564 BGB Rdn. 123). bb) Auch die Lschung der GmbH wegen Vermgenslosigkeit nach § 2 LschG (seit 1. Januar 1999: § 141 a FGG, § 60 Abs. 1 Nr. 7 GmbHG) hat ke i - ne rechtsgestaltende Wirkung in dem Sinne, daû sie die GmbH endgltig erl - schen lût. Stellt sich nach der Lschung heraus, daû die GmbH doch noch - 8 - Vermgen hat, wird nunmehr eine Abwicklung durchgefhrt. Die GmbH kann in diesem Stadium weiter am Rechtsverkehr teilnehmen (BGHZ 48, 303, 307; Rowedder -Rasner GmbHG 3. Aufl. Anh. nach § 60 Rdn . 18). Erfllt sie ihre mietvertraglichen Verpflichtungen, so ist die Fortsetzung des Mietverhltnisses fr den Mieter nicht unzumutbar. Erfllt sie ihre Verpflichtungen nicht mehr, so kann der Mieter sein gesetzliches Kndigungsrecht aus § 542 BGB a.F. au s - ben und ist auf ein auûerordentliches Kndigungsrecht nach § 242 BGB nicht angewiesen. Wegen ihrer Rechte aus dem Mietvertrag mit der Klgerin war die M. GmbH nicht vermgenslos und bestand deshalb trotz Lschung im Handelsregister weiter. cc) Die Gefhrdung der notwendigen wirtschaftlichen Planungssiche r - heit, von der das Berufungsgericht ausgegangen ist, rechtfertigt im zu en t - scheidenden Fall eine nach § 242 BGB gesttzte Kndigung nicht. Das Mi e - tobjekt war der Klgerin seit Jahren berlassen und konnte von ihr ohne Schwierigkeiten genutzt werden. Anhaltspunkte dafr, daû die Vermieterin der Klgerin dieses verwehren wrde, sind nicht ersichtlich. Nur wenn sich a b - zeichnete, daû die Vermieterin ihre Verpflichtung aus dem Mietvertrag nicht mehr erfllen wrde, wre die Klgerin nach § 242 BGB zur auûerordentlichen Kndigung berechtigt. Das ist aber nicht der Fall. Die Beklagte, die mit der M. GmbH personenidentisch ist, hat noch vor der Kndigung der Klgerin dieser gegenber geltend gemacht, daû sie den Mietvertrag bernommen habe und auf jeden Fall am Mietvertrag festhalten wolle. Die Übernahme der Ve r - mieterstellung durch die Beklagte htte die vertragliche Position der Klgerin sogar verbessert. Im Gegensatz zur M. GmbH, die vermietete, o hne Eige n - tmerin zu sein, war die Beklagte nach den Feststellungen des Berufungsg e - richts Eigentmerin des Grundstcks und konnte damit der Klgerin eine sich e - - 9 - rere Rechtsstellung einrumen. Damit war die Gefahr gering, daû die Klgerin wegen der finanziellen Situation der Vermieterin einen Schaden erlitt. dd) Die falsche Auskunft des Rechtsanwalts H. vom 8. Juli 1998, daû eine B. OHG nicht existiere, rechtfertigt ein nach § 242 BGB g e - sttztes Kndigungsrecht ebenfalls nicht. Zwar hat sich die B. KG mit Ve r - trag vom 20. Dezember 1995 in die B. OHG umgewandelt und war am 25. Januar 1996 als B. OHG ins Handelsregister eingetragen worden. Die Umwandlung nderte aber an der Identitt der Gesellschaft nichts (Koller/ Roth/Morck HGB 2. Aufl. § 105 Rdn. 55). Der Klgerin drohte weder durch die Umwandlung, noch durch deren Verschweigung noch durch die - offensichtlich versehentlich - falsche Angabe des Rechtsanwalts ein gravierender Nachteil. Sie ging davon aus, daû die Gesellschaft als Verwalterin fr die Vermieterin ttig war, whrend sich die Gesellschaft selbst als Vermieterin sah. Die Rechtsform der Beklagten war fr die Klgerin von untergeordneter Bedeutung. 3. Da die auûerordentliche Kndigung vom 15. Oktober 1998 das zw i - schen der Klgerin und der M. GmbH bestehende Mietverhltnis nicht wirksam beendet hat, kann das Urteil mit der vom Oberlandesgericht gegeb e - nen Begrndung nicht bestehenbleiben. Der Senat ist auch nicht in der Lage, abschlieûend selbst zu entscheiden. Denn fr die Beklagte, die mit ihrer W i - derklage fr sich Rechte aus dem Mietvertrag herleiten will und dazu vortrgt, der Mietvertrag sei am 30. Juni 1999 auf sie bertragen worden, kommt es auf den von der Klgerin bestrittenen Umstand an, ob der Treuhandvertrag von 1988 bestand und ob die Treuhnder auf der Grundlage dieses Vertrages die Vermieterstellung der M. GmbH wirksam auf die Beklagte bertragen kon n - ten. Das Oberlandesgericht hat diese Fragen - aus seiner Sicht folgerichtig - dahin- - 10 - stehen lassen. Daher ist die Sache an das Oberlandesgericht zurckzuverwe i - sen, damit es - gegebenenfalls nach weiterem Vortrag der Parteien - die no t - wendigen Feststellungen zu den nheren Umstnden der Übertragung treffen kann. Hahne Gerber Wagenitz Fuchs Ahlt
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