BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 39/00 Verkündet am: 3. Juli 2002 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGB §§ 535, 46 3 ff. Zur Auslegung eines Mietvorvertrages über Kinoräume, die als Teil eines Gesam t - komplexes erst noch errichtet werden sollen, sowie zum Auskunftsrecht aus einem Vormietrecht. BGH, Urteil vom 3. Juli 2002 - XII ZR 39/00 - OLG München LG München I - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mndliche Verhandlung vom 15. Mai 2002 durch die Richter Gerber, Sprick, Weber-Monecke, Fuchs und Dr. Ahlt fr Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Klgerin werden das Endurteil des 7. Z i - vilsenats des Oberlandesgerichts Mnchen vom 24. November 1999 aufgehoben und das Endurteil der 14. Kammer fr Handel s - sachen des Landgerichts Mnchen I vom 15. Juni 1998 abge n - dert. Es wird festgestellt, daß die Beklagte verpflichtet ist, mit der Kl - gerin, soweit im Gebudekomplex M. , B.straße , Filmtheater und Multiplex errichtet werden, einen Mietvertrag a b - zuschließen, der dem in Ziffer III. und IV. des Nachtrages zum Pachtvertrag vom 3./4. Mai 1994 geschlossenen Mietvorvertrag entspricht. Die Beklagte wird verurteilt, der Klgerin den Inhalt des mit der Firma V. Ltd., A. , abgeschlossenen Pachtve r - trages samt allen Nebenabreden und Zustzen ber das Anwesen B.straße mitzuteilen. Der Beklagten werden die Kosten des Rechtsstreits aufe r legt. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Die Parteien streiten darber, ob der Klgerin aus einem Mietvorvertrag und einem Vormietrecht gegen die Beklagte Rechte zustehen. Die Klgerin bzw. ihre Rechtsvorgnger betrieben seit 1956 im Anwesen B.straûe in M. den "M. -Filmpalast", ein Filmtheater mit vier Kinos und einer Gesamtflche von 2.300 m², sowie einer Besucherkapazitt von 1.460 Sitzpltzen, seit 1979 als Pchterin aufgrund eines Pachtvertrages mit der Rechtsvorgngerin der Beklagten, der L. AG. Der Vertrag zw i - schen der L. AG und der Klgerin vom 28. Juni 1978 enthlt in § 3 folgende R e gelung: "1. Der Pachtvertrag beginnt am 01.01.1979. Er wird auf die Dauer von 15 Jahren (i.w. fnfzehn Jahren) fest abgeschlossen und luft bis zum 31.12.1993. 2. Ein Jahr vor Ablauf der Pachtzeit verpflichten sich beide Parteien, nach Möglichkeit den Vertrag um mindestens 5 Jahre zu verlngern, soweit ber die Pachtbedingungen Einigkeit erzielt werden kann. 3. Die Pchterin erhlt in jedem Fall ein Vorpachtrecht." Die Beklagte erwarb Ende des Jahres 1993 das Anwesen B.straûe von der L. AG. Im ersten Halbjahr 1994 kam es zu Verhan d - lungen zwischen ihr und der Klgerin wegen der Verlngerung des Vertrages vom 28. Juni 1978. Diese fhrten am 3./4. Mai 1994 zum Abschluû des sog e - nannten "Nachtrags Nr. 1" zum Vertrag vom 28. Juni 1978. Dieser lautet au s - zugsweise: - 4 - I. 1. In § 3 bzw. III. der o.g. Mietvertrge ist die Mietdauer jew eils bis zum 31.12.1993 begrenzt. Ergnzend ist vereinbart, daû die Parte i - en sich verpflichten, ein Jahr vor Ablauf der Mietzeit Vereinbaru n - gen ber eine Vertragsverlngerung aufzunehmen. Wegen des Verkaufs des Objektes wurden mit dem Voreigentmer jedoch ke i - ne abschlieûenden Verhandlungen gefhrt. Der Mieter hat ein Vo r - mietrecht. 2. Unter Bercksichtigung dieses Vormietrechts werden beide Mie t - verhltnisse zunchst um drei Jahre, d.h. bis zum 31.12.1996 ve r - lngert. Es wird eine Kndigungsfrist von 6 Monate n vereinbart. Erfolgt keine termingerechte Kndigung, verlngern sich die Mie t - vertrge j e weils um ein weiteres Jahr. II. .... III. 1. Dem Mieter ist bekannt, daû die Vermieterin eine Umstrukturi e - rung/Modernisierung des Gesamtobjektes B.straûe , S.- straûe , Z.straûe , mit dem Ziel der baulichen und wirtschaftlichen Optimierung anstrebt. Diese Bemhungen bewertet der Mieter p o - sitiv. Die Planung befindet sich derzeit noch im Vorstadium, so daû heute weder ber knftige Nutzungsmöglichkeiten, Lage von Rumlichkeiten fr die Kinos noch ber lngere Vertragslaufzeiten verbindliche Aussagen getroffen werden können. 2. Sofern ein neues Konzept die Beibehaltung von Kinos beinhaltet, erklrt der Mieter jedoch bereits heute unwiderruflich sein Einve r - stndnis zu einer Umverlagerung seines Mietbereiches und die Vermieterin erklrt, in das Objekt keinen weiteren Kinobetreiber aufzunehmen nachdem ein Vertrag gemû Ziffer IV. dieses Nac h - trages abgeschlossen wurde. Die genaue Gröûe und Lage der Fl - che wird zwischen Vermieterin und Mieter zu gegebener Zeit noch festgelegt. IV. 1. Nach dem 31.12.1996 verpflichtet sich der Mieter im Falle der Re a - lisierung eines Umbaus/Neubaus die jetzt genutzten Flchen en t - sprechend der erforderlichen Ablaufplanung kurzfristig (innerhalb von drei Monaten) ganz oder teilweise nach schriftlicher Aufford e - rung durch die Vermieterin zurckzugeben. Der Mieter akzeptiert bereits jetzt, daû sein Geschftsbetrieb je nach Umfang der Ba u - maûnahmen eventuell ganz oder zum Teil zum Erliegen kommt - 5 - bzw. nur eingeschrnkt mglich ist. Sofern mglich, wird die Ve r - mieterin Interimsflchen zur vorbergehenden Nutzung anbieten. Demgemû verringern/erhhen sich die Mindestmieten um die j e - weils gltige qm/Miete entsprechend. 2. Die Parteien verpflichten sic h, im Fall der Realisierung des Vorh a - bens gemû III. Ziffer 2. ber neue Flchen einen neuen Mietve r - trag mit folgenden Festkonditionen abzuschlieûen: a: Mietdauer: 10 Jahre + 5 Jahre Option b: Umsatzmiete mit Mindestmiete c: Mietpreiskoppelung der Mindestm iete an den Lebenshaltungsk o - stenindex eines 4-Personen-Haushaltes von Arbeitern und A n - gestellten mit mittlerem Einkommen, 1980 = 100 (Ausgangspunkt ist der Indexstand zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses), Ve r - nderung bei jeweils um mehr als 7,5 Punkte) d: Ausbau der Rumlichkeiten zu Lasten des Mieters e: Übernahme smtlicher Instandhaltungskosten, ausgenommen Dach und Fach f: Vollumlage der Betriebs- und Heizkosten g: Umlage von blichen Verwalterkosten gemû einem Verte i - lungsschlssel nach anteiligen m², sofern ein Verwalter fr die Gesamtimmobilie bestellt wird h: Verpflichtung zur Werbegemeinschaft, falls Grndung erfolgt 3. Kommt es trotz Realisierung des Umbaus/Neubaus zu keiner Ein i - gung ber den Neuabschluû eines Mietvertrages, so erhalten beide Seiten abweichend von Ziffer 2. dieses Nachtrages ein einmaliges Sonderkndigungsrecht. Die Kndigung ist binnen vier Wochen nachdem eine der Vertragsparteien das Scheitern der Verhandlu n - gen schriftlich erklrt hat, auszusprechen. Die Kndigungsfrist b e - trgt drei Monate zum Monatsende. 4. Sollte - aus welchen Grnden auch immer - die Umstrukturierung des Objektes durch die Vermieterin nicht erfolgen, so sind die vo r - - 6 - stehenden Regelungen IV. in Ziffer 1. bis 3. hinfllig. Andere Rechte stehen dem Mieter nicht zu. Die Vermieterin wird bemht sein, die durch Baumaûnahmen zu erwartenden Beeintrchtigungen so gering wie mglich zu halten. Weder aus der Durchfhrung der Baumaûnahmen und den damit verbundenen Beeintrchtigungen noch aus der gnzlichen Schli e - ûung bzw. Teilschlieûung des Objektes kann der Mieter gegen die Vermieterin Ansprche irgendwelcher Art herleiten. Ende 1996 entschloû sich die Beklagte, den M. -Komplex komplett abzureiûen - was zwischenzeitlich geschehen ist - und einen Neubau zum B e - trieb eines sogenannten "Multiplex"-Kinos zu errichten, bestehend aus 14 Kinos auf einer Gesamtflche von ca. 10.000 m² mit insgesamt ca. 4.500 Sitzpltzen sowie Lden, gastronomischen Einrichtungen, Bros und einer Tiefgarage. Die Vorstellung der Beklagten ging dahin, den neu errichteten M. -Komplex als einheitliches Kino - und Entertainment -Center zu gestalten, dessen Betrieb einem Generalmieter bergeben werden sollte. Die Beklagte verhandelte b e - reits mit der C./ K.-Gruppe ber deren Eintritt als Generalmieter. Am 12. August 1996 fand zwischen den Parteien eine Unterredung statt, bei der die Beklagte die Klgerin unter anderem ber den geplanten Abschluû eines Generalmietvertrages und ber die Konditionen eines solchen Vertrages unterrichtete. Gegenstand des Gesprchs war auch ein mgliches Vormietrecht der Klgerin sowie die Hhe einer mglichen Abgeltung dieses Rechts. Die B e - klagte forderte die Klgerin auf, bis 15. September 1996 eine Entscheidung ber den Abschluû eines Generalmietvertrages mitzuteilen. Mit Schreiben vom 9. Oktober 1996 erklrte die Klgerin, daû sie als Generalmieterin nicht in Fr a - ge komme, da dies auch eine grundstzliche Änderung der vertraglichen Ve r - einbarung vom 3./4. Mai 1994 darstelle, und stellte Schadensersatzforderungen in Aussicht. - 7 - Ihre Klage, festzustellen, daû die Beklagte verpflichtet ist, mit der Klg e - rin einen dem in Ziffer III. und IV. des Nachtrages zum Pachtvertrag vom 3./4. Mai 1994 geschlossenen Mietvorvertrag entsprechenden Mietvertrag a b - zuschlieûen, hilfsweise die Beklagte zu verurteilen, an sie 2 Mio. DM nebst Zi n - sen zu bezahlen, hat das Landgericht abgewiesen. Im Berufungsverfahren hat die Klgerin beantragt festzustellen, daû die Beklagte verpflichtet ist, mit der Klgerin einen dem in Ziffer III. und IV. des Nachtrages zum Pachtvertrag vom 3./4. Mai 1994 geschlossenen Mietvorvertrag entsprechenden Mietvertrag a b - zuschlieûen, soweit im Gebudekomplex M. , B.straûe , Filmtheater oder Multiplex errichtet werden, hilfsweise die Beklagte zu verurteilen, auf der Grundlage des Nachtrages zum Pachtvertrag vom 3./4. Mai 1994, Ziffer IV. 2. ein Angebot auf Abschluû eines Miet-/Pacht vertrages betreffend die im Anw e - sen "M. " B.straûe in M. entstehenden Kinos an die Klg e - rin abzugeben, ferner die Beklagte zu verurteilen, der Klgerin den Inhalt des mit der Firma V. Ltd., A. , abgeschlossenen Pachtvertr a - ges samt allen Nebenabreden und Zustzen ber das Anwesen B.straûe mitzuteilen. Das Rechtsmittel blieb ohne Erfolg. Dagegen wendet sich die Klgerin mit der Revision, mit der sie ihre B e - rufungsantrge weiterverfolgt. Entscheidungsgrnde: Die Revision fhrt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Verurte i - lung der Beklagten nach den Hauptantrgen der Klgerin. - 8 - 1. Das Oberlandesgericht hat ausgefhrt, der Feststellungsantrag sei u n - zulssig. Ein rechtliches Interesse an der alsbaldigen Feststellung der Ve r - pflichtung der Beklagten (§ 256 Abs. 1 ZPO) sei nicht gegeben. Die erstrebte Feststellung fhre nmlich nicht zu einer sachgemûen, prozeûkonomisch sinnvollen Entscheidung der zwischen den Parteien bestehenden Streitigkeiten. Eine abschlieûende Entscheidung ber die Streitpunkte knne die Klgerin nur im Wege einer Leistungsklage erreichen, die ihr auch mglich sei. Der von der Klgerin gestellte Hilfsantrag auf Abgabe eines Angebots der Beklagten sei z u - lssig, jedoch nicht begrndet. Die Voraussetzungen fr die Annahme eines Vorvertrages seien zwar erfllt. Voraussetzung sei, daû Regelungen mit einem solchen Maû an Bestimmtheit oder Bestimmbarkeit und Vollstndigkeit getro f - fen seien, daû im Streitfall der Inhalt des Vertrags richterlich festgesetzt werden knne. Ein gewerblicher Mietvorvertrag sei in der Regel hinreichend bestimmt, wenn eine Einigung ber das Mietobjekt, die Mietdauer und den Mietzins erzielt worden sei, wobei die Ausgestaltung nherer Vertragsbedingungen weiteren Verhandlungen vorbehalten bleiben knnten. Die Mietdauer sei eindeutig fes t - gelegt. Der Mietzins - Umsatzmiete mit Mindestmiete - sei jedenfalls bestim m - bar; auch der Mietgegenstand sei ausreichend geregelt. Die Parteien seien sich einig gewesen, daû, soweit mglich, eine Zuweisung der der bisherigen Nu t - zung entsprechenden Flchen zum B e trieb eines Kinos am Standort "M. - Komplex" erfolgen solle. Der gesamte Regelungsinhalt der Vereinbarung erg e - be, daû ein vorvertraglicher Bindungswille bestanden habe. Die Parteien htten jedoch angesichts der in Aussicht genommenen weitgehenden Umstrukturierungsmaûnahmen einen Verhandlungsbedarf fr gegeben erachtet. Die Beklagte habe die Klgerin darber informiert, daû der M. -Komplex abgerissen und die Errichtung eines Multiplex-Kinos mit 14 Slen und 4.500 Sitzpltzen auf einer Flche von 10.000 m² unter der Le i - tung eines Generalmieters geplant sei. Die Klgerin habe die Beklagte aufg e - - 9 - fordert zu erklren, ob die Mglichkeit bestehe, das Objekt als Generalmieter selbst zu bernehmen. Die Klgerin habe sich ihrer nach dem Vertrag best e - henden Verhandlungspflicht mit dem Hinweis, sie komme als Generalmieter nicht in Frage, entzogen. Damit habe sie den Vertrag selbst nicht erfllt. Die Klgerin habe es endgltig abgelehnt, das Objekt als Generalmieter zu fhren, und an dieser Auffassung auch noch in der Schluûverhandlung vor dem Obe r - landesgericht festgehalten. Hinsichtlich der Nutzung des in ihrem Eigentum st e - henden Gebudekomplexes sei die Beklagte keinen Beschrnkungen unterl e - gen. Sie sei nicht gehindert gewesen, aus wirtschaftlichen Erwgungen eine grundlegend andere Gestaltung des Filmtheaters zu planen und durchzufhren, insbesondere auch einen Generalmietvertrag mit dem neuen Betreiber abz u - schlieûen. Der Antrag der Klgerin auf Erteilung der Auskunft sei zulssig, jedoch unbegrndet. Eine Verpflichtung der Beklagten, der Klgerin analog § 510 BGB a.F. (= §§ 463 ff. BGB n.F.) den Inhalt des mit dem australischen Unternehmen geschlossenen Vertrags mitzuteilen, bestehe nicht. Aus der Vereinbarung in Ziffer I. und II. des Nachtrags vom 3./4. Mai 1994 zu den Miet- bzw. Pachtve r - trgen von 1978 ergebe sich zwar, daû das vereinbarte Vormietrecht weiter wirksam sein solle. Die Ablehnung eines Generalmietvertrags durch die Klg e - rin bedeute aber, daû die Klgerin sich geweigert habe, ihr Vormietrecht ausz u - ben. Dafr spreche insbesondere auch, daû die Klgerin erstinstanzlich hilf s - weise zur Abgeltung des Vormietrechts einen Schadensersatzanspruch in Hhe von 2 Mio. DM geltend gemacht habe. Die Klgerin sei davon ausgegangen, daû die Beklagte bereits einen Vertrag mit einem Dritten, nmlich der C. / K.-Gruppe abgeschlossen habe, was tatschlich jedoch nicht der Fall gewesen sei. - 10 - 2. Die Ausfhrungen halten der rechtlichen Nachprfung nicht in allen Punkten stand. a) Das Berufungsgericht hat die Feststellungsklage zu Unrecht als u n - zulssig erachtet. Fr eine Feststellungsklage ist zwar im allgemeinen kein Raum, wenn eine Leistungsklage mglich ist, die das Rechtsschutzinteresse des Klgers ebenso wahren wrde (st.Rspr., vgl. BGH, Urteil vom 17. Juni 1994 - V ZR 34/92 - NJW-RR 1994, 1272/1273 m.N.). Will eine Partei aus einem Vorvertrag den Abschluû eines Hauptvertr a - ges erreichen, so hat sie im Regelfall auf Annahme eines konkreten, von ihr selbst abgegebenen Angebots zu klagen (BGH, Urteil vom 18. November 1993 - IX ZR 256/92 - NJW-RR 1994, 31 7, 318 m.w.N.; Staudinger/Bork BGB 13. Bearbe itung Vorbem. zu §§ 145 ff. Rdn. 67). Dies war der Klgerin jedoch, wie die Revision zu Recht geltend macht, wegen der Besonderheiten des vo r - liegenden Falles nicht mglich. Sie kennt die Details der errichteten Bauten nicht und weiû im einzelnen nicht, welche Rume fr Kinos vorg e sehen sind. Die Mglichkeit, im Wege der Leistungsklage auf Abgabe eines Ang e - bots zu klagen, wie es die Klgerin mit ihrem Hilfsantrag getan hat, wre ebe n - falls mit unzumutbaren Schwierigkeiten verbunden. Der Klageantrag auf A b - schluû eines nach einem Vorvertrag geschuldeten Hauptvertrages muû grun d - stzlich den gesamten Vertragsinhalt umfassen (BGH, Urteil vom 18. November 1994 aaO). Bestimmt genug ist der Leistungsantrag nur, wenn er alles enthlt, was nach den Vorstellungen der Klgerin den Inhalt der Verpflichtung der B e - klagten zum Abschluû des gewnschten Vertrages bilden soll. Andernfalls b e - stnde die Gefahr, daû es wegen noch ausstehender Regelungen zu weiteren Rechtsstreitigkeiten zwischen den Parteien kommt. Fr eine stckweise He r - beifhrung des Gesamtvertrages im Wege von Teilleistungsklagen ist ein - 11 - Rechtsschutzbedrfnis aber grundstzlich nicht anzuerkennen (BGH, Urteil vom 18. November 1994 aaO). Die Beklagte hatte hier einen erh eblichen Spielraum hinsichtlich der Details. Es bestnde die Gefahr, daû der Streit der Parteien, wenn die Beklagte ein Angebot abgbe, im Vollstreckungsverfahren fortgesetzt wrde. In solchen Fllen ist aber der Klageantrag als nicht hinreichend b e - stimmt anzusehen (BGH, Urteil vom 14. Dezember 1998 - II ZR 330/97 - NJW 1999, 954). Demgegenber kann ein Feststellungsverfahren zur Erled i - gung der aufgetretenen Streitpunkte fhren. Dafr liegen hier ausreichende A n - haltspunkte vor. Die Parteien streiten nicht um Details des Mietvertrages, so n - dern darum, ob die Beklagte berhaupt an die Klgerin vermieten muû bzw. ob es ausreichend ist, wenn sie der Klgerin einen Generalmietvertrag angeboten hat. Der Klgerin geht es nur um die Feststellung, daû sich die Beklagte nicht einseitig vom Vertrag lossagen kann, sondern ein Angebot bezglich der e r - richteten Kinorume abgeben muû. b) Die Feststellungsklage ist auch begrndet. Die Beklagte ist verpflic h - tet, mit der Klgerin, soweit im Gebudekomplex M. , B.straûe , Filmtheater oder Multiplex errichtet werden, einen dem in Ziffer III. und IV. des Nachtrages zum Pachtvertrag vom 3./4. Mai 1994 geschlossenen Mietvorve r - trag entsprechenden Mietvertrag abzuschli e ûen. Das Berufungsgericht geht davon aus, daû die Parteien einen bindenden Vorvertrag geschlossen haben und daû der Klgerin ein Vormietrecht zustand, wenn auch die Beklagte hinsichtlich der Nutzung des Grundstcks freie Hand haben sollte. Dieses im Wege der Auslegung gefundene Ergebnis ist revision s - rechtlich nicht zu beanstanden. Insofern sind Rechtsfehler nicht zu erkennen. aa) Ziffer IV. 2. des Nachtrags vom 3./4. Mai 1994 beinhaltet einen bi n - denden Mietvorvertrag. Die Vertragsparteien haben ber das Mietobjekt und die - 12 - Mietdauer eine ausreichende Einigung erzielt. Zu Recht bejaht das Oberla n - desgericht auch die fr einen Vorvertrag erforderliche Einigung ber die Miete. Es reicht aus, daû sie - notfalls mit sachverstndiger Hilfe - bestimmbar ist. Selbst ohne jegliche Vereinbarung ber den Mietzins kann sogar ein Mietve r - trag zustande kommen, sofern sich die Parteien bindend ber eine entgeltliche Überlassung des Gebrauchs der Mietsache einigen. Dann kann im konkreten Fall ein angemessener oder ortsblicher Mietzins als vereinbart gelten (Senat s - urteil vom 2. Oktober 1991 - XII ZR 88/90 - WuM 1992, 312, 313). Danach ist die Beklagte verpflichtet, der Klgerin nach den Umbaumaûnahmen einen Mietvertrag mit 10 Jahren Laufzeit plus 5 Jahren Option anzubieten. Die Ve r - pflichtung besteht, wenn die Beklagte auf ihrem Areal weiterhin Kinos vorsieht, und erstreckt sich auf smtliche Kinos. Einzelheiten, insbesondere Umfang und Lage, sollten noch Vereinbarungssache sein; sie hngen von der Art des U m - baus ab, die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht bekannt war. bb) Nach Auffassung des Berufungsgerichts unterlag die Beklagte hi n - sichtlich der Nutzung des in ihrem Eigentum stehenden Gebudekomplexes keinen Beschrnkungen. Das ist zwar im Grundsatz zutreffend und wird von der Revision auch nicht in Frage gestellt. Die Beklagte htte danach z.B. von der Errichtung von Kinorumen ganz absehen und eine andere Nutzung als bisher vorsehen knnen. Im Mietvorvertrag wird sie in ihrer Gestaltungsfreiheit hi n - sichtlich des Gelndes nicht beschrnkt. Das ndert aber nichts daran, daû sie wegen der Vermietung tatschlich errichteter Kinorume an den Mietvorvertrag gebunden ist. cc) Unzutreffend ist aber die Ansicht des Berufungsgerichts, daû die B e - klagte den Vorvertrag durch Anbieten eines Generalmietvertrages erfllen konnte. Nach Ansicht des Berufungsgerichts hat die Beklagte der Klgerin die neu gestalteten Rume entsprechend ihrer Verpflichtung angeboten mit der - 13 - Folge, daû sie kein weiteres Angebot mehr machen muûte, weil die Klgerin Verhandlungen ber dieses Angebot abgelehnt hat. Das Berufungsgericht stellt entscheidend darauf ab, da die Beklagte hinsichtlich der Nutzung des Kompl e - xes keinen Beschrnkungen unterlag, sei sie auch berechtigt gewesen, fr das gesamte Gelnde einen Generalmieter zu suchen. Eine Auslegung dahin, daû die Beklagte ihre Verpflichtung aus dem Vorvertrag auch durch Anbieten eines Generalmietvertrages erfllen kann, widerspricht aber dem mit der Absprache verfolgten Zweck und beachtet die beiderseitige Interessenlage nicht. (1) Zwar ist die Auslegung von Individualvereinbarungen grundstzlich Sache des Tatrichters. Diese Auslegung bindet aber das Revisionsgericht u.a. dann nicht, wenn sie unter Verletzung gesetzlicher Auslegungsgrundstze (§§ 133, 157 BGB) oder der Denkgesetze vorgenommen wurde (BGH Z 135, 269, 273). Das ist hier der Fall. Das Berufungsgericht hat angenommen, es li e - ge ein bindender Mietvorvertrag vor. Der Mietgegenstand sei - da bestimmbar - ausreichend geregelt. Die Parteien seien sich einig gewesen, daû, soweit m g - lich, eine Zuweisung der der bisherigen Nutzung entsprechenden Flchen zum Betrieb eines Kinos am Standort "M. -Komplex" erfolgen solle. Andere r - seits geht das Berufungsgericht davon aus, daû die Klgerin verpflichtet sein solle, den gesamten Komplex zu bernehmen. Diese Auslegung ist wide r - sprchlich, so daû der Senat nicht an sie gebunden ist (Senatsurteil vom 17. September 1980 - IVb ZR 550/80 - FamRZ 1980, 1104). (2) Der Senat kann die gebotene Auslegung selbst vornehmen, weil weitere tatschliche Feststellungen nicht zu erwarten und auch nicht erforde r - lich sind (BGHZ 121, 284, 289). Er legt die getroffene Vereinbarung dahin aus, daû der Beklagte der Klgerin Kinos zur Miete berlassen muû, falls solche errichtet werden, die Klgerin aber weitere Rume wie Restaurants, Geschfte und die Tiefgarage nicht anmieten muû. - 14 - Bis zum Abschluû des "Nachtrags Nr. 1" hatte die Klgerin nur Kinor u - me und damit nur einen Teil des Gesamtkomplexes gemietet. Ein groûer Teil wurde anderweitig genutzt. Ziffer III. Nr. 2 spricht von ei ner "Umverlagerung seines Mietbereiches", falls ein neues Konzept die Beibehaltung von Kinos b e - inhaltet. Im Gegenzug verpflichtete sich die Vermieterin, keine weiteren Kin o - betreiber aufzunehmen. Dieser Konkurrenzschutz wre nicht verstndlich, wenn die Klgerin von vornherein den gesamten Komplex htte anmieten sollen. Schlieûlich sieht IV. Nr. 2 g "die Umlage von blichen Verwalterkosten gemû einem Verteilungsschlssel nach anteiligen m²" vor, sofern ein Verwalter fr die Gesamtimmobilie bestellt wird. Auch diese Regelung wre nicht sinnvoll, wenn die Klgerin verpflichtet sein sollte, den gesamten Komplex zu bernehmen. Dies bedeutet, daû die Parteien einen Mietvorvertrag ber neu errichtete Kinorume abgeschlossen haben. Zwar ist die Beklagte nicht verpflichtet, Kinos zu errichten. Sie ist frei, wie sie das Objekt knftig nutzen will. Sind nach dem Umbau im "M. " weiter Kinos vorhanden, so ist die Klgerin aber befugt, diese zu betreiben, wie sie bzw. ihr Rechtsvorgnger es seit 1956 getan haben. (3) Die Beklagte kann sich nicht mit Erfolg auf einen Wegfall der G e - schftsgrundlage berufen. Es mag durchaus zutreffen, daû der Neubau einen Umfang angenommen hat, den die Parteien bei Abschluû des Vorvertrages nicht vorausgesehen haben. Die Beklagte hatte sich aber zur Vermietung der knftigen Kinos verpflichtet, unabhngig davon, wie die Gestaltung des Ko m - plexes im einzelnen aussehen wrde. Damit muû sie auch das Risiko tragen, daû die - versprochene - Einzelvermietung wirtschaftlich ungnstiger ist als d ie Überla s sung an einen Gesamtmieter. (4) Mit dem Antrag auf Abschluû eines Generalmietvertrages hat die B e - klagte der Klgerin zwar (auch) Kinos angeboten. Sie wollte damit aber die Kl - - 15 - gerin zwingen, nicht nur die Kinos, sondern auch die brigen Gewerbeflchen (Lden, Restaurants, Bros und Tiefgaragen) anzumieten. Die Klgerin htte damit nur die Mglichkeit gehabt, alles zu nehmen oder die Kinos nicht zu b e - kommen. Damit konnte die Beklagte ihre Verpflichtung aus dem Mietvorvertrag nicht erfllen. Sie hat ein "aliud" angeboten. Dieses muûte die Klgerin weder annehmen noch darber verhandeln. Sie kann vielmehr verlangen, daû ihr die Kinos nach Maûgabe des Mietvorvertr a ges angeboten werden. c) Die Klgerin kann auch die begehrte Auskunft verlangen. Zu Recht ist das Oberlandesgericht davon ausgegangen, daû der Klgerin ein Vormietrecht zusteht. Aus der Vereinbarung in Ziffer I. und II. des Nachtrags Nr. 1 vom 3./4. Mai 1994 zu dem Pachtvertrag von 1978 ergibt sich, daû das ursprnglich zwischen den Parteien des Pachtvertrages vereinbarte Vormietrecht weiter wirksam sein sollte und nicht, wie die Beklagte meint, mit dem Nachtrag vom 3./4. Mai 1994 abschlieûend bercksichtigt und beseitigt worden ist. Zutreffend weist das Berufungsgericht darauf hin, daû Ziffer I. der Vereinbarung der Inte r - pretation der Beklagten ausdrcklich widerspricht, weil eindeutig zum Ausdruck kommt, daû der Klgerin ein Mietvorrecht zustehen soll. Aufgrund des Vormietrechts ist der Berechtigte befugt, durch einseitige Erklrung gegenber dem Verpflichteten ein Mietverhltnis mit dem Inhalt zu begrnden, wie es der Verpflichtete mit dem Dritten abgeschlossen hat (BGHZ 55, 71, 74). Um berprfen zu knnen, ob die Ausbung eines Vormietrechts mglich und sinnvoll ist, muû der Berechtigte den Inhalt des Mietvertrages ke n - nen. § 510 BGB a.F., der dem Vorkaufsberechtigten gegenber dem Verpflic h - teten ein Auskunftsrecht einrumt, ist insoweit auf Vormiet- und Vorpachtvertr - ge analog anzuwenden (BGH, Urteil vom 2. Dezember 1970 - VIII ZR 77/69 - NJW 1971, 422, 423, 424). - 16 - Von einer solchen Auskunftspflicht geht auch das Berufungsgericht aus, ist aber der Meinung, daû die Klgerin ihr Vormietrecht nicht ausben will und ihr deshalb auch kein Anspruch auf Auskunft zusteht. Diese auf einer Ausl e - gung des Verhaltens der Vertragsparteien beruhende Auffassung ist unzutre f - fend. Zwar ist der Senat auch insoweit nur zu einer eingeschrnkten Überpr - fung befugt. Die Auslegung durch das Berufungsgericht bindet den Senat aber nicht, weil sie von unzutreffenden rechtlichen Überlegungen ausgeht und die Interessen der Klgerin nicht ausreichend bercksichtigt. Da weitere Festste l - lungen nicht zu erwarten sind, ist der Senat auch insoweit selbst zur Auslegung befugt (BGHZ 124, 39, 45). aa) Die Rechtsprechung verlangt fr einen wirksamen Verzicht auf ein Vorkaufsrecht den Abschluû eines Erlaûvertrages (st.Rspr. des BGH; BGH, Urteil vom 10. Juni 1966 - VII ZR 177/64 - WM 1966, 893, 895). Fr den Ve r - zicht auf ein Mietvorrecht gilt nichts anderes. Das Oberlandesgericht hat eine Einigung ber einen Verzicht nicht festgestellt. Ein ausreichender Sachvortrag in dieser Richtung ist nicht ersichtlich und wird von der Revision auch nicht au f - gezeigt. bb) Die Klgerin verhlt sich auch nicht treuwidrig (vgl. BGH aaO; BGH, Urteil vom 3. Februar 1966 - II ZR 230/63 - WM 1966, 511, 512), wenn sie auf ihrem Vormietrecht besteht. In der Ablehnung des ihr angebotenen Genera l - mietvertrages liegt kein Verzicht der Klgerin auf ihre Rechte aus dem Vormie t - vertrag. Das Vertragsangebot der Beklagten hat mit dem Vormietrecht nichts zu tun. Das Vormietrecht gibt der Klgerin nicht das Recht, von der Verpflichteten die Abgabe eines Mietangebots zu verlangen. Es berechtigt den Inhaber vie l - mehr, durch einseitige Erklrung ein Mietverhltnis mit dem Inhalt zu begr n - den, wie es der Verpflichtete mit dem Dritten abgeschlossen hat. Diese Recht s - stellung kann der Verpflichtete nicht durch ein eigenes Mietvertragsangebot - 17 - beeintrchtigen, das anzunehmen der Berechtigte nicht verpflichtet ist. Wrde die Ablehnung eines Mietvertragsangebotes als Verzicht auf das Vormietrecht gewertet, so wre es fr den Verpflichteten ein Leichtes, das Vormietrecht au s - zuschalten. Er knnte durch ein ungnstiges Angebot auf diesem Wege den Berechtigten von der Ausbung seines Vormietrechtes abhalten. Das kann nicht rechtens sein. Aus dem Umstand, daû die Klgerin in erster Instanz hilfsweise zur A b - geltung des Vormietrechts einen Schadensersatzanspruch in Hhe von 2 Mio. DM geltend gemacht hat, kann man entgegen der Auffassung des Ber u - fungsgerichts ebenfalls nicht schlieûen, daû die Klgerin ihr Vormietrecht nicht ausben will. Die Klgerin hat Schadensersatz von der Beklagten verlangt, weil diese durch Abschluû eines Mietvertrages mit der C./K. -Gruppe ihr xxVormietrecht verletzt habe. Die Klgerin muûte zumindest mit der Mglichkeit rechnen, daû die Beklagte mit dieser Firma einen Generalmietvertrag abg e - schlossen haben knnte, in den sie nicht eintreten wollte, und daû die Beklagte auf diese Weise ihr Vo r mietrecht bezglich der Kinorume umgangen htte. - 18 - 3. Da die Sache zur Endentscheidung reif ist, kann der Senat in der S a - che selbst entscheiden (§ 565 Abs. 3 Nr. 1 ZPO a.F.). Gerber Sprick Weber-Monecke Fuchs Bundesrichter Dr. Ahlt ist erkrankt und kann deshalb nicht unterschreib en. Gerber
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