BUNDESGERICHTSHOFIM NAMEN DES VOLKESURTEILXI ZR 393/01Verkündet am: 22. Oktober 2002Herrwerth,Justizangestellteals Urkundsbeamtinder Geschäftsstellein dem RechtsstreitNachschlagewerk: jaBGHZ: nein_____________________BGB § 765MaBV § 7Eine Bürgschaft nach § 7 MaBV sichert keine späteren Ansprüche auf Er-satz von Aufwendungen für Mängelbeseitigung, wenn der Eigentümer dasWerk vom Unternehmer als mangelfrei abgenommen hat. Sie dient auchnicht der Absicherung eines Mietausfallschadens (§ 286 Abs. 1 BGB a.F.)und vom Eigentümer zu erbringender öffentlicher Sanierungsabgaben.BGH, Urteil vom 22. Oktober 2002 - XI ZR 393/01 - OLG Frankfurt am Main LG Gießen - 2 -Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Ver-handlung vom 22. Oktober 2002 durch den Vorsitzenden Richter Nobbe,die Richter Dr. Siol, Dr. Bungeroth, Dr. Joeres und die Richterin Mayenfür Recht erkannt:Die Revision des Klägers gegen das Urteil des16. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Frankfurt amMain vom 8. November 2001 wird zurückgewiesen.Auf die Revision der Beklagten wird, unter Zurückwei-sung des weitergehenden Rechtsmittels, das Urteildes 16. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Frankfurtam Main vom 8. November 2001 im Kostenpunkt undinsoweit aufgehoben, als dem Kläger mehr als1.994,78 DM (= 1.019,91 nro-chen worden sind und dem Feststellungsantrag be-treffend das Sondereigentum stattgegeben worden ist.Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil der3. Zivilkammer des Landgerichts Gießen vom25. August 2000 abgeändert und wie folgt neu gefaßt:Die Beklagte wird verurteilt, an die D. Bank 1.019,91 (= 1.994,78 DM) nebst 8,25% Zinsen seit dem1. Januar 1997 zu zahlen, Zug um Zug gegen eineentsprechende Reduzierung der von der Beklagtenerteilten Bürgschaft vom 30. Dezember 1994. - 3 -Es wird festgestellt, daß die Beklagte verpflichtet ist,Zug um Zug gegen eine entsprechende Reduzierungder Bürgschaft vom 30. Dezember 1994 der D. Bankalle weiteren Beträge zu erstatten, die der Kläger alsMitglied der Wohn- und Geschäftsanlage "G." in J.anteilmäßig zur restlichen Fertigstellung und zur Be-seitigung von Mängeln des Gemeinschaftseigentumszu tragen hat, soweit sich die Gewährleistungsansprü-che aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen nichtrealisieren lassen.Im übrigen werden die Klage abgewiesen und die Be-rufungen der Parteien zurückgewiesen.Von den Kosten der ersten und zweiten Instanz habender Kläger 60% und die Beklagte 40% zu tragen.Von den Kosten des Revisionsverfahrens werden demKläger 77% und der Beklagten 23% auferlegt.Von Rechts wegen - 4 -Tatbestand: Der Kläger nimmt die beklagte Sparkasse aus einer Bürgschaftgemäß § 7 Makler- und Bauträgerverordnung (im folgenden: MaBV) inAnspruch. Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde:Die P. GmbH (im folgenden: P-GmbH) verpflichtete sich im De-zember 1994 durch notariellen Kauf- und Bauträgervertrag, dem Klägereine schlüsselfertige Eigentumswohnung in einer Wohn- und Geschäfts-anlage in J. zu errichten und zu übereignen. Die Parteien vereinbarten,daß der Kaufpreis in Höhe von 156.956 DM sofort zu leisten sei, und daßdie P-GmbH zur Absicherung der Vorleistung eine Bankbürgschaft derBeklagten zu beschaffen habe. Für die Fertigstellung war eine Bauzeitvon 18 Monaten nach Beginn der Bauarbeiten vorgesehen.Die Beklagte übernahm mit Urkunde vom 30. Dezember 1994 ge-genüber dem Kläger eine "Bürgschaft gemäß § 7 MaBV". In der Urkunde,in der auf den notariellen Kauf- und Bauträgervertrag Bezug genommenist, heißt es: "Zur Sicherung aller etwaigen Ansprüche des Auftraggebersgegen den Bauträger auf Rückgewähr oder Auszahlung der vorgenann-ten Vermögenswerte, die der Bauträger erhalten hat oder zu deren Ver-wendung er ermächtigt worden ist, übernehmen wir hiermit die selbst-schuldnerische Bürgschaft ... bis zum Höchstbetrage von156.956 Deutsche Mark ... einschließlich Zinsen und Kosten mit derMaßgabe, daß wir aus dieser Bürgschaft nur auf Zahlung von Geld ... inAnspruch genommen werden können ..." - 5 -Der Kläger zahlte den vereinbarten Kaufpreis an die P-GmbH. DieForderung aus der Bürgschaft trat er an die D. Bank ab.Die 1995 begonnenen Bauarbeiten wurden im Jahre 1996 für meh-rere Monate unterbrochen, als die P-GmbH in Zahlungsschwierigkeitengeriet, und erst Ende Oktober 1996 fortgesetzt. Die Eigentumswohnungwurde dem Kläger im November 1997 übergeben und abgenommen.Am 17. Juli 1997 verpflichtete sich die P-GmbH gegenüber derStadt J., Sanierungsausgleichsabgaben für das Baugrundstück zu zah-len. Da sie dieser Verpflichtung nicht nachkam, kündigte die Stadt J.dem Kläger mit Schreiben vom 22. September 1998 an, sie werde not-falls ihn als Eigentümer einer der Wohnungen anteilig in Anspruch neh-men. Die P-GmbH ist vermögenslos und befindet sich in Liquidation.Der Kläger hat von der Beklagten aus der Bürgschaft verlangt:1. Zahlung von 8.650,72 DM (darunter u.a. 5.175 DM Mietausfall-schaden und 1.994,78 DM anteilige Kosten für die Fertigstellungder brandschutztechnischen Gemeinschaftsanlage) nebst Zinsenan die Zessionarin,2. seine Freistellung von allen Ansprüchen der Stadt J. auf Zah-lung einer Sanierungsausgleichsabgabe,3. die Feststellung, daß die Beklagte verpflichtet sei, alle Beträgezu erstatten, die der Kläger - 6 -a) zur Fertigstellung und Beseitigung von Mängeln des Gemein-schaftseigentums undb) zur Beseitigung von Mängeln des Sondereigentums währendder Gewährleistungsfristaufbringen müsse.Das Landgericht hat dem Zahlungsantrag in Höhe von1.994,78 DM (Kosten der brandschutztechnischen Anlage) nebst Zinsenund dem Feststellungsantrag in vollem Umfang stattgegeben und dieKlage im übrigen abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat dasOberlandesgericht der Zahlungsklage in Höhe von weiteren 4.942,50 DMnebst Zinsen (Mietausfallschaden) stattgegeben. Die Berufung der Be-klagten hat es zurückgewiesen und die Revision beider Parteien zuge-lassen.Der Kläger verfolgt mit seiner Revision seinen Freistellungsan-spruch (Antrag zu 2) weiter. Die Beklagte begehrt mit ihrer Revision dieAbweisung der Feststellungsanträge zu 3 a (nur hinsichtlich der Kostender Mängelbeseitigung) und 3 b sowie der Zahlungsklage, soweit sie zurZahlung von mehr als 1.994,78 DM nebst Zinsen verurteilt worden ist.Entscheidungsgründe: Die Revision des Klägers bleibt erfolglos. Die Revision der Be-klagten ist teilweise begründet; sie führt zur Klageabweisung, soweit die - 7 -Beklagte zur Zahlung von mehr als 1.994,78 DM (= 1.019,91 Zinsen verurteilt und dem Feststellungsantrag zu 3 b stattgegeben wor-den ist.I.Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung- soweit in der Revisionsinstanz noch von Bedeutung - im wesentlichenausgeführt:Die Bürgschaft nach § 7 MaBV sichere nicht nur den Anspruch aufRückzahlung des Kaufpreises im Falle der Vertragsaufhebung oderRückabwicklung, sondern auch Ansprüche des Verkäufers auf Ersatz vonKosten der Mängelbeseitigung und Fertigstellung des Bauwerkes. Sinnund Zweck der Bürgschaft sei es, den Kläger gegenüber allen Risikenabzusichern, die sich aus der sofortigen Zahlung des Kaufpreises in ei-ner Summe im Vergleich zur Zahlung nach Baufortschritten ergäben. DieBürgschaft umfasse auch den Verzugsschaden, der sich aus der ver-späteten Fertigstellung des Sondereigentums des Klägers ergebe. DerKläger könne deshalb von der Beklagten als Mietausfallschaden4.942,50 DM ersetzt verlangen.Auch die Feststellungsklage sei begründet. Der Kläger habe - wiedie D. Bank als Zessionarin - ein Interesse an der Feststellung, da dieBeklagte ihre Einstandspflicht für künftige Mängel bestreite und eineZahlungsklage noch nicht möglich sei, weil ungewiß sei, welche Mängelnoch zu Tage treten würden, und die 5-jährige Verjährungsfrist noch - 8 -nicht abgelaufen sei. Die Haftung der Beklagten aus der Bürgschaft um-fasse die Beseitigungskosten für sämtliche Mängel, die innerhalb derVerjährungsfrist auftreten.Dagegen könne der Kläger nicht Freistellung von einer an dieStadt J. zu zahlenden Sanierungsabgabe verlangen. Diese habe nichtsmit der Erfüllung des Kaufvertrags zu tun. Es handele sich dabei um dieFolge des Immobilienerwerbs. Im Kaufvertrag seien diese Kosten nichteinmal erwähnt, so daß sie auch nicht von der Bürgschaft umfaßt seinkönnten.II.Diese Ausführungen halten rechtlicher Überprüfung nur teilweisestand.1. Im wesentlichen zutreffend sind allerdings die rechtlichen Aus-führungen zum Sicherungsumfang der Bürgschaft. Wie der Senat in sei-nem Urteil vom 18. Juni 2002 - XI ZR 359/01, WM 2002, 1655 (zur Ver-öffentlichung in BGHZ bestimmt) für eine gleichlautende Bürgschaftser-klärung im einzelnen ausgeführt hat, sichert eine Bürgschaft nach § 7MaBV sowohl Ansprüche auf Ersatz von Aufwendungen für die Mängel-beseitigung als auch Ansprüche auf Rückgewähr der Vorauszahlung, dieaus einer auf Mängel gestützten Wandlung oder Minderung oder aus ei-nem Schadensersatzanspruch wegen (teilweiser) Nichterfüllung resultie-ren (vgl. auch BGH, Urteil vom 14. Januar 1999 - IX ZR 140/98,WM 1999, 535, 537). - 9 -Eine Beschränkung auf bestimmte Ansprüche des Auftraggebersist dem Wortlaut der Bürgschaft, der im Zweifel gegen die Beklagte alsVerwenderin des Bürgschaftsformulars auszulegen ist (§ 5 AGBG), nichtzu entnehmen. Entscheidend ist danach vielmehr, daß dem Auftraggeber- gleichgültig aus welchem Grund - ein Anspruch auf (teilweise) Rückge-währ seiner Vorauszahlung zusteht, weil der Bauträger seine Verpflich-tung (teilweise) nicht oder schlecht erfüllt hat.Für eine solche weite Auslegung spricht auch der Schutzzweck derBürgschaft. Durch die nach § 7 Abs. 1 MaBV vom Bauträger zu stellendeBankbürgschaft soll der Erwerber einen angemessenen Ausgleich für dievon ihm eingegangene Verpflichtung erhalten, die Vergütung für das her-zustellende Werk sofort zu entrichten, und nicht erst, entsprechend dergesetzlichen Regelung in § 641 Abs. 1 Satz 1 BGB, bei Abnahme oder,wie es § 3 Abs. 2 MaBV gestattet, in Raten entsprechend dem Bauablaufnach Bauabschnitten. Eine Vorleistungspflicht benachteiligt den Erwer-ber nämlich in erheblichem Maße. Er verliert insbesondere die Möglich-keit, sein gesetzliches Leistungsverweigerungsrecht nach § 320 BGBgeltend zu machen oder mit (Schadensersatz-)Ansprüchen aufzurech-nen, wenn der Bauträger nicht oder schlecht erfüllt (vgl. BGH, Urteil vom14. Januar 1999 - IX ZR 140/98, WM 1999, 535, 537). Wenn dieseNachteile durch die vom Bauträger nach § 7 Abs. 1 MaBV zu stellendeBürgschaft angemessen ausgeglichen werden sollen, so gebietet es derSchutzzweck des § 7 MaBV, den Sicherungsumfang der zu stellendenBürgschaft weit zu bestimmen (BGH, Beschluß vom 2. Mai 2002 - VII ZR178/01, WM 2002, 1506, 1507; Senatsurteil vom 18. Juni 2002 - XI ZR359/01, WM 2002, 1656, 1657). - 10 -2. Revision des KlägersGeht man von dem beschriebenen Sicherungsumfang der Bürg-schaft aus, so ist die Ansicht des Berufungsgerichts nicht zu beanstan-den, etwaige Ansprüche des Klägers gegen den Bauträger auf Freistel-lung von der an die Stadt J. zu zahlenden Sanierungsabgabe seien vonder Bürgschaft nicht erfaßt. Eine Bürgschaft nach § 7 MaBV soll - wieausgeführt - wegen vom Bauträger zu verantwortender Leistungsstörun-gen Ansprüche auf Rückzahlung im voraus geleisteter Beträge sichern,nicht aber darüber hinaus zur Absicherung öffentlicher Abgaben dienen,die vom Eigentümer eines in einem förmlich festgestellten Sanierungs-gebiet gelegenen Grundstücks nach Abschluß der Sanierung zum Aus-gleich des dadurch erhöhten Wertes des Grundstücks zu erbringen sindund zu deren Übernahme sich der Bauträger möglicherweise verpflichtethat. Wollte man dies anders sehen, stünde der Kläger dem Schutzzweckeiner Bürgschaft gemäß § 7 MaBV zuwider besser, als wenn er seineLeistung, wie in § 3 Abs. 2 MaBV vorgesehen, in Raten entsprechenddem Baufortschritt zu erbringen hätte. Dann hätte er die letzte Rate beiFertigstellung der gekauften Eigentumswohnung im November 1997zahlen müssen, ohne sich auf seinen Anspruch auf Freistellung von derdamals noch nicht fälligen und der Höhe nach noch nicht festgesetztenSanierungsabgabe berufen zu können.3. Revision der Beklagtena) Das Berufungsgericht ist auch zu dem zutreffenden Ergebnisgelangt, der Kläger könne die Feststellung verlangen, daß die Beklagte - 11 -verpflichtet sei, von ihm zu tragende anteilige Mängelbeseitigungskostenbetreffend das Gemeinschaftseigentum zu erstatten.Nach dem Vortrag des Klägers hat die P-GmbH das Gemein-schaftseigentum nicht mangelfrei hergestellt. Insbesondere sind in derTiefgarage und im Dach darüber, wie die Beklagte nicht bestreitet, sanie-rungsbedürftige Risse vorhanden. Die nach § 9 Abs. 8 des Kauf- undBauträgervertrages vorgesehene Abnahme des Gemeinschaftseigentumsdurch einen von der Industrie- und Handelskammer J. zu benennendenBausachverständigen hat nicht stattgefunden. Es kommen danach be-züglich des Gemeinschaftseigentums noch Ansprüche auf Ersatz vonAufwendungen für Beseitigung von Mängeln nach § 633 Abs. 3 BGB a.F.in Betracht. Solche vor Abnahme geltend gemachte Ansprüche könnenim Ergebnis dazu führen, daß dem Kläger ein Anspruch auf Rückzahlungeines Teils des im voraus gezahlten Kaufpreises gegen die P-GmbH zu-stehen kann. In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist aner-kannt, daß eine "Bürgschaft gemäß § 7 MaBV", wie sie die Beklagteübernommen hat, solche Ansprüche absichert (BGH, Urteile vom14. Januar 1999 - IX ZR 140/98, WM 1999, 535, 537 und vom 19. Juli2001 - IX ZR 149/00, WM 2001, 1756, 1758; BGH, Beschluß vom 2. Mai2002 - VII ZR 178/01, WM 2002, 1506, 1507; Senatsurteil vom 18. Juni2002 aaO S. 1657).b) Zu Unrecht hat das Berufungsgericht jedoch dem Kläger einenMietausfallschaden in Höhe von 4.942,50 DM zuerkannt.Eine Bürgschaft nach § 7 MaBV soll - wie ausgeführt - Ansprücheauf Rückzahlung des Kaufpreises bei Nicht- oder mangelhafter Erfüllung - 12 -des Vertrages durch den Bauträger sichern, nicht aber Schadensersatz-ansprüche wegen entgangener Nutzungen abdecken. Das hat der Senatmit Urteil vom 18. Juni 2002 (aaO S. 1658) bereits für einen vertraglichvereinbarten Anspruch auf Zahlung einer pauschalierten Nutzungsaus-fallentschädigung entschieden. Für einen gesetzlichen Anspruch aus§ 286 Abs. 1 BGB a.F. auf Ersatz eines Mietausfallschadens kann nichtsanderes gelten.c) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts kann der Klägerauch nicht die Feststellung verlangen, daß die Beklagte verpflichtet sei,die Beträge zu erstatten, die der Kläger zur Beseitigung von möglicher-weise noch auftretenden Baumängeln an seiner im Sondereigentum ste-henden Eigentumswohnung aus eigenen Mitteln aufbringen muß. Durchdie nach § 7 MaBV vom Bauträger zu stellende Bürgschaft soll der Er-werber (nur) einen angemessenen Ausgleich für die von ihm eingegan-gene Verpflichtung erhalten, die Vergütung für das zu erstellende Werksofort zu entrichten und nicht erst, entsprechend der gesetzlichen Re-gelung in § 641 Abs. 1 Satz 1 BGB, bei der Abnahme oder, wie es § 3Abs. 2 MaBV gestattet, in Raten entsprechend dem Bauablauf nachBauabschnitten (Senatsurteil vom 18. Juni 2002 aaO S. 1657). Ein Be-dürfnis für eine derartige Sicherung besteht dann nicht mehr, wenn derEigentümer das Werk vom Unternehmer als mangelfrei abgenommen hatund auch nach der gesetzlichen Regelung oder nach § 3 MaBV ver-pflichtet wäre, den gesamten Kaufpreis zu zahlen.Mängel, die nicht im Abnahmeprotokoll festgehalten sind, sondernerst nach Abnahme der Eigentumswohnung auftreten, können danachzwar zu einem Rückzahlungsanspruch gegen den Bauträger führen, nicht - 13 -aber dazu, daß die Bürgschaft nach § 7 MaBV in Anspruch genommenwerden kann (Ewenz ZflR 2000, 8, 13). Sonst würde der vorauszahlendeErwerber besser stehen als der Käufer, der nach Baufortschritt zahlt, undder Bauträger wäre gehalten, die Bürgschaft während der gesamten Ge-währsleistungsfrist aufrechtzuerhalten und dafür Avalprovision zu zahlen(von Heymann/Rösler WuB I E 5.-4.99). Nichts spricht dafür, daß dieParteien dies gewollt haben.Da der Kläger unstreitig die Eigentumswohnung im November1997 als mangelfrei abgenommen hat, kommen Ansprüche aus derBürgschaft nach § 7 MaBV, was das Sondereigentum des Klägers an-geht, nicht mehr in Betracht.III.Das Berufungsurteil war daher im Kostenpunkt und insoweit aufzu-heben, als teilweise zum Nachteil der Beklagten entschieden worden ist(§ 564 Abs. 1 ZPO a.F.). Da weitere Feststellungen nicht zu treffen sind,konnte der Senat in der Sache selbst entscheiden (§ 565 Abs. 3 Nr. 1ZPO a.F.). - 14 -Soweit das Berufungsgericht den Klageanträgen zu 1 und 3 nurZug um Zug gegen eine entsprechende Reduzierung der von der Be-klagten erteilten Bürgschaft entsprochen hat, hat es nur eine zwingendeRechtsfolge ausgesprochen. Da dies dem Antrag des Klägers entsprach,bestand für eine Abänderung im Revisionsverfahren keine Möglichkeit.Nobbe Siol Bungeroth Joeres Mayen
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