BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 40/05 Verk374ndet am: 7. M344rz 2007 K374pferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 566 a.F. Die Vereinbarung in einem Vorvertrag, dass ein langfristiges Mietverh344ltnis be-gr374ndet werden soll, unterliegt nicht dem Formerfordernis des 247 566 BGB a.F. Sie verpflichtet die Parteien aber zur Mitwirkung am Zustandekommen des schriftlichen und damit der Form des 247 566 BGB a.F. gen374genden Hauptvertra-ges. BGH, Urteil vom 7. M344rz 2007 - XII ZR 40/05 - OLG Naumburg LG Stendal - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 7. M344rz 2007 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter Fuchs, Dr. Ahlt, die Richterin Dr. V351zina und den Richter Dose f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Kl344gerin wird das Urteil des 9. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Naumburg vom 1. Februar 2005 aufgehoben. Der Rechtsstreit wird zur erneuten Verhandlung und Entschei-dung, auch 374ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Be-rufungsgericht zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kl344gerin nimmt die Beklagte wegen vergeblicher Planungsaufwen-dungen aus einer vertraglichen Absprache in Anspruch. 1 Die Parteien trafen am 7. Oktober 1999 eine als "Mietvertrag" bezeichne-te Vereinbarung, mit der sich die Kl344gerin verpflichtete, der Beklagten gegen Entgelt ein noch zu errichtendes Altenpflegeheim zur Nutzung zu 374berlassen. Im Vertrag hei337t es u.a.: 2 - 3 - "247 1 Mietobjekt 1. Der Vermieter wird Eigent374mer der Immobilie - A. D. - in S. . Auf dem Grundst374ck wird ein Senioren-Pflegeheim (Mietobjekt) errichtet. 2. Der Vermieter vermietet an den Mieter ein fertig gestelltes, be-triebs- und benutzungsf344higes Seniorenpflegeheim mit insgesamt ca. 180 Betten gem344337 folgenden Anlagen, die Bestandteil dieses Vertrages sind: Anlage 1: Lageplan Anlage 2: Baubeschreibung Anlage 3: Baugenehmigung Anlage 4: Ausf374hrungszeichnungen (soweit vorhanden) ... 6. Der Mieter ist verpflichtet, das Mietobjekt mit Fertigstellung zu 374-bernehmen. Als Fertigstellungstermin gilt der Zeitpunkt gem344337 247 5 Abs. 2, sp344testens jedoch der Zeitpunkt der beh366rdlichen Gebrauchsabnahme. ... 247 2 Vertragsdauer 1. Das Mietverh344ltnis wird auf die Dauer von 20 Jahren fest verein-bart. Es beginnt mit dem in 247 1 Abs. 6 genannten Termin. ... 247 5 334bergabe des Mietgegenstandes ... 2. Den verbindlichen 334bergabetermin wird der Vermieter sp344testens vier Monate vorher dem Mieter schriftlich mitteilen. - 4 - 247 16 Sonstiges ... 2. Vermieter und Mieter sind berechtigt, vom Mietvertrag zur374ckzu-treten, wenn die Baugenehmigung, bezogen auf die geplante, in diesem Mietvertrag vorgesehene Nutzung, versagt wird und wenn die geplante Finanzierung, bezogen auf die Gesamtkonzeption und die Bonit344t des Hauptmieters, nicht zustande kommt. 3. Dieser Mietvertrag gilt weiterhin vorbehaltlich der Beibringung aller beh366rdlichen Genehmigungen." Die Kl344gerin begann mit Planungen f374r das Objekt. Mit Schreiben vom 23. Juli 2001 k374ndigte die Beklagte die Vereinbarung unter Berufung auf 247 16 des Vertrages. Die Kl344gerin nahm den von ihr gestellten Baugenehmigungsan-trag zur374ck. Zwischen den Parteien besteht Streit, ob es sich bei der getroffe-nen Vereinbarung bereits um einen bindenden Mietvertrag oder lediglich um einen Vorvertrag handelt. Die Gr374nde, die dazu gef374hrt haben, dass der Vertrag nicht durchgef374hrt wurde, sind zwischen den Parteien ebenfalls streitig. 3 Die Kl344gerin verlangt Ersatz der ihr mit dem Abschluss des Vertrages erwachsenen Aufwendungen. Das Landgericht hat der Klage dem Grunde nach stattgegeben. Es ist von einem rechtswirksamen Mietvertrag ausgegangen, den die Beklagte durch ihre unberechtigte K374ndigung verletzt habe. Das Berufungs-gericht hat das Urteil des Landgerichts abge344ndert und die Klage abgewiesen. Dagegen wendet sich die Kl344gerin mit ihrer vom Senat zugelassenen Revision. 4 - 5 - Entscheidungsgr374nde: 5 Die Revision f374hrt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und zur Zur374ckverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht. 6 1. Das Berufungsgericht hat ausgef374hrt, der Kl344gerin stehe kein An-spruch auf Schadensersatz zu. Dabei k366nne dahinstehen, ob es sich bei der zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarung um einen Mietvertrag oder lediglich einen Vorvertrag dazu handele. Bejahe man mit dem Landgericht einen Mietvertrag, so habe dieser mangels Einhaltung der Schriftform gem344337 247 566 BGB a.F. ordentlich gek374ndigt werden k366nnen. Dabei k366nne offen bleiben, ob die Schriftform schon deshalb nicht gewahrt sei, weil die in 247 1 Abs. 2 genannten Anlagen der Vereinbarung nicht beigef374gt gewesen seien. Zu den wesentlichen Punkten, die dem Schrift-formerfordernis unterl344gen, geh366re die Dauer des Vertrages. Werde der Vertrag mit einer Festlaufzeit (hier: 20 Jahre) geschlossen, unterl344gen Anfangs- und Enddatum der Beurkundungspflicht. Nur wenn sich beide Daten aus der Urkun-de erg344ben, k366nne ein Erwerber verl344sslich erkennen, f374r welchen Zeitraum der Mietvertrag - noch - bestehe. Das gelte insbesondere f374r die F344lle, in denen das Mietobjekt bei Vertragsschluss noch nicht existiere, sondern erst errichtet wer-den solle. In einem solchen Fall k366nnten der Zeitpunkt des Vertragsschlusses und derjenige des Vertragsbeginnes um Jahre auseinander liegen. Im vorlie-genden Fall datiere der Vertrag vom Oktober 1999, w344hrend das Vertragsver-h344ltnis erst mit dem Zeitpunkt der Fertigstellung habe beginnen sollen. Dieser Zeitpunkt sei bei Vertragsschluss weder bestimmt noch bestimmbar gewesen. 7 Folge man der Ansicht, dass es sich bei der Vereinbarung noch nicht um den Mietvertrag selbst, sondern nur um einen Vorvertrag handele, ergebe sich kein anderes Ergebnis. Zwar unterliege der Vorvertrag nicht dem Formerforder- 8 - 6 - nis. Formbed374rftig sei erst die Abrede, durch die der Vorvertrag zum endg374lti-gen Vertrag werde. Im vorliegenden Fall sei bereits nicht ersichtlich, dass es dann 374berhaupt einen Mietvertrag g344be, jedenfalls g344be es keinen, der der Schriftform des 247 566 BGB a.F. entspreche. Die Beklagte w344re im Ergebnis auch bei Annahme eines Mietvertrages, der ohne Beachtung der Form zustan-de gekommen w344re, nicht gehindert gewesen, den Vertrag zu k374ndigen. 2. Die Ausf374hrungen des Berufungsgerichts halten einer rechtlichen Nachpr374fung nicht stand. 9 a) Der Wirksamkeit der getroffenen Vereinbarung steht nicht entgegen, dass dem Vertrag die in 247 1 Abs. 2 genannten Anlagen nicht beigef374gt waren. Zwar geh366rt die Einigung 374ber den Vertragsgegenstand zum wesentlichen Ver-tragsinhalt. Dieser muss zumindest bestimmbar sein (Schmidt-Futterer/Blank Mietrecht 9. Aufl. vor 247 535 Rdn. 11). Das ist hier der Fall. Nach 247 1 Abs. 2 der Vereinbarung sollte der Vermieter auf dem Grundst374ck "A. D. " ein Senioren-Pflegeheim mit insgesamt 180 Betten errichten und dem Mieter zur Nutzung 374berlassen. Die 334berlassungsverpflichtung bezog sich auf das gesam-te Geb344ude. Damit war der Vertragsgegenstand hinreichend individualisiert. 10 b) Die Schriftform scheitert nicht daran, dass die Parteien die in 247 1 Abs. 2 genannten Anlagen der Vereinbarung nicht beigef374gt haben. Zwar ge-h366rt auch der Mietgegenstand zu den wesentlichen und damit formbed374rftigen Elementen eines langfristigen Mietvertrages (vgl. BGH, Senatsurteil vom 2. November 2005 - XII ZR 233/03 - NJW 2006, 140). Danach muss der Miet-gegenstand im Vertrag so ausreichend individualisiert sein, dass er f374r einen Rechtsnachfolger (247 571 BGB a.F. = 247 566 BGB), den 247 566 BGB a.F. (= 247 550 BGB) in erster Linie sch374tzen will, ausreichend bestimmbar ist. Das ist hier der Fall. Mietgegenstand sollte nach seiner Fertigstellung ein "betriebs- und benut- 11 - 7 - zungsf344higes Seniorenpflegeheim mit insgesamt 180 Betten" auf dem Grund-st374ck " A. D. " sein. Damit war das gesamte Geb344ude vermietet, das der Vermieter auf dem Grundst374ck errichten w374rde, unabh344ngig davon, welche Gr366337e und Ausstattung es im Einzelnen aufweisen und wo genau es auf dem Grundst374ck entstehen w374rde. Den Anlagen, die bei Vertragsschluss erst zu ei-nem geringen Teil vorhanden waren, kam insoweit kein eigener Erkl344rungswert zu; sie dienten lediglich der Verdeutlichung des im formg374ltig abgeschlossenen Vertrag enthaltenen Mietgegenstandes (Orientierungshilfe). Der Streitfall unter-scheidet sich wesentlich von den F344llen, in denen nur Teile eines Geb344udes vermietet werden und f374r einen Rechtsnachfolger aus dem Mietvertrag nicht ersichtlich ist, um welche Teile es sich dabei handelt (vgl. dazu Senatsurteil vom 2. November 2005 - XII ZR 233/03 - NJW 2006, 140). c) Im Ausgangspunkt zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass die Dauer des Mietvertrages zu den wesentlichen Vertragsbedingungen geh366rt und deshalb formbed374rftig ist. Der Senat hat - nach Verk374ndung des Be-rufungsurteils - entschieden, dass die Vertragsdauer nicht bestimmt angegeben werden muss, sondern die Form gewahrt ist, wenn die Einigung 374ber die Dauer beurkundet ist und ihr Inhalt bestimmbar bleibt (Senatsurteil vom 2. November 2005 - XII ZR 212/03 - NJW 2006, 139). Daf374r gen374gt es, dass der Sachverhalt so genau bestimmt ist, dass bei seiner Verwirklichung kein Zweifel am Ver-tragsbeginn verbleibt. Der Senat hat deshalb in der Vereinbarung, dass das Mietverh344ltnis "mit der 334bergabe der Mietr344ume" beginnen solle, einen ausrei-chend bestimmbaren Beginn des Mietverh344ltnisses gesehen (Senatsurteil aaO). 12 Nichts anderes gilt im Streitfall. Gem344337 247 2 Abs. 1 der vertraglichen Ver-einbarung sollte das Mietverh344ltnis mit dem in 247 1 Abs. 6 genannten Fertigstel-lungstermin beginnen. Als Fertigstellungstermin bestimmt 247 1 Abs. 6 Satz 2 den Zeitpunkt, den der Vermieter als 334bergabetermin verbindlich festlegt. Aufgrund 13 - 8 - dieser Beschreibung l344sst sich der Beginn des Mietverh344ltnisses - nach Mittei-lung des verbindlichen 334bergabetermins - eindeutig bestimmen. Mit der Mittei-lung des - zun344chst unbestimmten - 334bergabetermins steht der Beginn des Mietverh344ltnisses fest, wird aus dem bestimmbaren ein bestimmter Termin. 14 d) Mit Erfolg wendet sich die Revision auch gegen die Auffassung des Berufungsgerichts, bei Annahme eines Vorvertrages w344re die Beklagte nicht gehindert, diesen zu k374ndigen. Im Ausgangspunkt geht das Berufungsgericht allerdings zutreffend davon aus, dass ein Vorvertrag nicht den Formerfordernis-sen des 247 566 BGB a.F. unterliegen w374rde (BGH, Urteile vom 7. Oktober 1953 - VI ZR 20/53 - BB 1953, 958 und vom 4. Juni 1961 - VIII ZR 132/60 - BB 1961, 1027). Dem schlie337t sich der Senat an. Die Ausf374hrungen des Berufungsgerichts legen demgegen374ber aber den Schluss nahe, dass es entgegen der von ihm gew344hlten Formulierung der Mei-nung war, aus einem formlosen Vorvertrag k366nne kein Anspruch auf Abschluss eines - formgerechten - Hauptvertrages bestehen. Diese Auffassung ist unzu-treffend. Ist im Vorvertrag vereinbart, dass ein langfristiges Mietverh344ltnis be-gr374ndet werden soll, so sind beide Parteien zur Mitwirkung am Zustandekom-men des schriftlichen und damit der Form des 247 566 BGB a.F. gen374genden Hauptvertrages verpflichtet (Lindner-Figura/Opr351e/Stellmann Gesch344ftsraum-miete Kap. 3 Rdn. 20; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht 9. Aufl. Vor 247 535 Rdn. 107). Daneben bestehen vertragliche Nebenpflichten, insbesondere dahin, alles zu unterlassen, was dem Abschluss des Hauptvertrages entgegenstehen k366nnte. Werden diese Verpflichtungen verletzt, so kann der jeweils andere Ver-tragsteil Schadensersatz verlangen (Lindner-Figura/Opr351e/Stellmann aaO Rdn. 25; Schmidt-Futterer/Blank aaO Rdn. 106). Die unberechtigte K374ndigung des Vorvertrages bzw. die Weigerung, einen formgerechten Hauptvertrag abzu- 15 - 9 - schlie337en, w344ren solche zum Schadensersatz f374hrenden Verletzungen des Vorvertrages. 16 3. Der Senat kann in der Sache nicht selbst entscheiden. Die Beklagte hat sich darauf berufen, dass sie - unabh344ngig von der Einhaltung der Schrift-form - nach 247 16 des Vertrages zur K374ndigung berechtigt gewesen sei, weil die Kl344gerin ihrerseits ihren Verpflichtungen nicht nachgekommen sei. Das Landge-richt hat dazu Beweis erhoben. Da das Berufungsgericht keine Feststellungen hierzu getroffen hat, ist eine Entscheidung dar374ber, ob der Kl344gerin ein An-spruch auf Schadensersatz zusteht, dem Senat derzeit nicht m366glich. Hahne Fuchs Ahlt V351zina Dose Vorinstanzen: LG Stendal, Entscheidung vom 18.08.2004 - 23 O 46/03 - OLG Naumburg, Entscheidung vom 01.02.2005 - 9 U 108/04 -
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