BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XI ZR 405/11 Verkündet am: 23. April 2013 Herrwerth, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung vom 23. April 2013 durch den Vorsitzenden Richter Wiechers und die Richter Dr. Joeres, Dr. Ellenberger, Dr. Matthias und die Richterin Dr. Menges für Recht erkannt: Die Revision des Klägers gegen das Urteil des 7. Zivilsenats des Oberlandesger ichts Braunschweig vom 9. August 2011 wird auf seine Kosten zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand : Der Kläger macht gegen die beklagten Banken Ansprüche im Zusa m- menhang mit dem finanzierten Erwerb einer Eigentumswohnung geltend. Der Kläger - ei n damals 27 - jähriger Diplomingenieur - wurde im Septe m- ber 1992 von einem Vermittler anhand eines Berechnungsbeispiels geworben, zwecks Steuerersparnis eine in der Wohnanlage "I . " in G . gelegene Eigentumswohnung zu kaufen. V erkäuferin war die C . mbH (im Folgenden: Verkäuferin), deren G e- sellschaftsanteile zu 100% von der K . GmbH (im Folgenden: K . ) gehalten wurden . Letztere vermarktete die Wohnungen im Wege des Strukturvertriebs. Der von der K . herausgegebene Verkaufsprospekt wurde dem Kläger erst übergeben, nachdem dieser einem Mitarbeiter der Verkäuferin (im 1 2 3 - 3 - Folgenden: dem Bevollmächtigten) am 2 3. September 1992 eine umfassende, notariell beglaubigte Erwerbs - und Finanzierungsvollmacht erteilt hatte. In dem Verkaufsprospekt heißt es im Abschnitt "Allgemeine Erläuterungen" unter der Zwischenüberschrift "Gesamtaufwand" unter anderem: mensetzung des Gesamtaufwandes und seine Aufgliederung in die t- Nicht im Gesamtaufwand (insgesamt) enthalten sind: 1. der Aufwand für ein eventuelles Damnum der Endfinanz ierung, 2. evtl. Kosten für Zinsen der Zwischenfinanzierung und Zinsen der Endfinanzierung, 3. evtl. Agio (Maklergebühr) in Höhe von 3 % (zzgl. der jeweils geltenden Umsatzsteuer) des Gesamtaufwandes. 4. Kosten und Gebühren für Grunderwe rbsteuer, Notar und Grundbuch." Außerdem enthält der Prospekt folgende Angaben: "Aufteilung des Gesamtaufwandes: a) Anteil Wohnungs - bzw. Teileigentum 87,10 % b) Anteil Grund und Boden 8,90 % d) Finanzierungsvermittlung 2,00 % e) Mietgarantie 1,00 % f) Steuerberatung 1,00 % ------------- Zusammen: 100,00 %" Am 29. September 1992 schloss der Bevollmächtigte namens des Kl ä- gers mit der Verkäuferin unter Vorlage des Originals der ihm erteilten Vollmacht den Kaufvertrag über die Eigentumswohnu ng zu einem Kaufpreis von 105.093 DM. Zugleich übernahm der Kläger eine auf dem Wohnungseigentum lastende, zu Gunsten der Beklagten zu 2 bewilligte, sofort vollstreckbare Grundschuld, die an die 100%ige Tochtergesellschaft der Beklagten zu 2, die Rechtsvor gängerin der Beklagten zu 1 (im Folgenden: Beklagte zu 1), abgetr e- ten worden war. Außerdem unterwarf sich der Kläger, vertreten durch den B e- vollmächtigten, der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein persönliches Ve r- mögen. 4 5 - 4 - Zur Finanzierung des Kaufpreises schloss der Kläger jeweils persö n- lich a m 25. September/3. November 1992 mit der Beklagten zu 1 und am 13./28. Oktober 1992 mit der Beklagten zu 2 Darlehen s verträge über je 63.500 DM. Als Sicherheiten dienten die auf dem Wohnungseigentum lastende Grund schuld sowie Ansprüche aus einem Lebensversicherungsvertrag, die der Kläger an die Beklagte zu 2 abtrat. Das mit der Beklagten zu 1 geschlossene Darlehen wurde im Jahr 1997 verlängert. Ab dem Jahr 1999 bediente der Kl ä- ger die Darlehen nur noch unter dem Vo rbehalt der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen. Im Jahr 2002 stellte er die Zahlungen vollständig ein. Daraufhin kündigten die Beklagten die Darlehen. Zudem leitete die Bekla g- te zu 1 die Zwangsvollstreckung aus den notariellen Urkunden ein. Mit seiner hiergegen erhobenen Klage hat der Kläger zunächst die Unzu - lässigkeit der Zwangsvollstreckung geltend gemacht. Zudem hat er Feststellung verlangt, dass den Beklagten aus den Darlehensverträgen keine Ansprüche zu - stehen. V on der Beklagten zu 2 hat er weiter die Rückabtretung der Ansprüche aus der Lebensversicherung, hilfsweise Feststellung einer diesbezüglichen Schadensersatzpflicht begehrt . Der Zwangsvollstreckung und der Inanspruc h- nahme aus den Darlehen hat der Kläger unter anderem Schadensersatza n- s prüche wegen eines vorvertraglichen Aufklärungsverschuldens der Beklagten entgegengehalten. Diese hat er insbesondere darauf gestützt, dass der Vermit t- ler ihm eine im Kaufpreis "versteckte" Innenprovision von 18,4% brutto arglistig verschwiegen und die Woh nung wahrheitswidrig damit angepriesen habe , sie könne spätestens in 5 Jahren mit einem " satten Gewinn " weiterverkauft werden. Das Landgericht hat die Klage nach Beweisaufnahme zur Frage, ob der Vermittler dem Kläger wahrheitswidrig eine Provision von n ur 3% zzgl. Umsat z- steuer zugesichert hat, abgewiesen. Nach erfolgter Zwangsversteigerung der Wohnung haben die Parteien im Berufungsverfahren die Vollstreckungsgege n- 6 7 8 - 5 - klage übereinstimmend für erledigt erklärt. Stattdessen hat der Kläger Herau s- gabe des Verst eigerungserlöses in Höhe von 14.434,91 verlangt. Die Ber u- fung hatte keinen Erfolg. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein zweitinstanzliches Klagebegehren gestützt auf die ge l- tend gemachten Schadensersatzansprüche weiter. Entscheidungsgründe : Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung soweit für das Revisionsverfahren von Interesse im Wesentlichen ausgeführt: Der Kläger könne der Durchsetzung der Darlehensforderungen der Be - klagten kein e Schadensersatzansprüche wegen vorvertraglichem Aufklärung s- verschulden entgegenhalten. Eine kreditgebende Bank sei bei steuersparenden Bauherren - , Bauträger - und Erwerbermodellen nur unter ganz besonderen V o- raussetzungen zur Risikoaufklärung verpflichtet. Dies sei etwa der Fall, wenn die Bank in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wi s- sensvorsprung vor dem Darlehensnehmer habe und dies auch erkennen könne. Die Bank müsse den kreditsuchenden Kunden zwar auf eine erkannte Sitte n- widrigkei t der Kaufpreisvereinbarung und eine erkannte arglistige Täuschung durch den Verkäufer oder Vermittler über wesentliche Eigenschaften der Kau f- 9 10 11 - 6 - sache ungefragt hinweisen. Beide Voraussetzungen lägen im Hinblick auf die angeblich im Kaufpreis enthaltene Innen provision aber nicht vor. Der Verkaufsprospekt habe dem Kläger während der mutmaßlich durch den Vermittler erfolgten Beratung nicht vorgelegen. Der Kläger habe vorgetr a- gen, ihm sei der Prospekt erst "nach dem Termin beim Mitternachtsnotar", mi t- hin nach der am 23. September 1992 erfolgten Beurkundung der dem Bevol l- mächtigten erteilten Vollmacht ausgehändigt worden. Ob dies genüge, um e i- nen durch arglistige Täuschung verursachten Entschluss zunächst zum Kauf der Eigentumswohnung und sodann zum Abschluss de r Darlehensverträge zu begründen, könne dahinstehen, denn es fehle bereits an einer arglistigen Tä u- schung über wesentliche Eigenschaften des Kaufobjekts. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, der zufolge bei einem ge - schlossenen Immobilienfonds "we iche Kosten" im Prospekt zutreffend und klar ausgewiesen sein müssten, sei auf den kreditfinanzierten Immobilienvertrieb nicht übertragbar. Beim Erwerb von Fondsanteilen müsse der Anleger erkennen können, in welchem Umfang die von ihm gezahlten Eigenmittel nicht in das A n- lageobjekt flössen, weil hierdurch die Rentabilität der Anlage gemindert werde. Diese Erwägungen träfen auf den kreditfinanzierten Immobilienkauf nicht ohne weiteres zu. Denn anders als ein Fondserwerber sei der Käufer einer Immobilie jeder zeit in der Lage, sich über die Angemessenheit des Kaufpreises am Markt zu unterrichten. Auf die Grundsätze der Prospekthaftung lasse sich eine arglistige Täu - schung ebenfalls nicht stützen. Der gegenteiligen Auffassung des Oberlande s- gerichts Koblenz (W M 2003, 1228) , das bei der hier vorliegenden Prospektg e- staltung eine arglistige Täuschung angenommen habe, könne nicht gefolgt wer den. Die Aufteilung des Gesamtauf wandes beinhalte nicht die Zusicherung, 12 13 14 - 7 - dass in den Kosten für Wohn - und Teileigentum keine w eiteren "inneren" Ko s- ten eingepreist seien. Ein verständiger Wohnungskäufer werde im Unterschied zu einem Erwerber von Fondsanteilen nicht annehmen, dass der für das Wohn - und Teileigentum ausgewiesene Wertanteil von 87,10% dem objektiven Wert der Immobili e entspre che. Nach der vom Landgericht durchgeführten Beweisaufnahme sei auch nicht erwiesen, dass den Beklagten die Höhe der Innenprovision und damit eine arglistige Täuschung über die im Gesamtaufwand versteckte zusätzliche Inne n- provision bekannt oder für sie evident gewesen sei. Die interne Kalkulation sei den finanzierenden Banken nicht offengelegt worden. Beweiserleichterungen hinsichtlich einer Kenntnis der Beklagten nach den Grundsätzen des instituti o- nalisierten Zusammenwirkens kämen dem Kläger ni cht zugute. Allein die Tat - sache, dass sich die Beklagten neben sieben weiteren Banken bereit erklärt hätten, Wohnungsverkäufe im I . zu finanzieren, reiche zur A n- nahme eines institutionalisierten Zusammenwirkens nicht aus. Auch fehle es an der erforderlichen Kausalität zwischen einer Aufklärungspflichtverletzung und dem Abschluss der Darlehensverträge. Einen Schadensersatzanspruch könne der Kläger auch nicht auf eine Aufklärungspflichtverletzung wegen vermeintlich unrichtiger Angab en des Ve r- mittlers zur gewinnbringenden Wiederveräußerung der Wohnung stützen. De s- sen angebliche Aussage, die Wohnung sei "spätestens in 5 Jahren mit Gewinn veräußerbar", stelle keine falsche Zusicherung, sondern lediglich eine wer - bende Anpreisung dar. Zu dem werde im Verkaufsprospekt darauf hingewiesen, dass die Veräußerbarkeit von der konkreten Nachfrage nach vergleichbaren Immobilien abhänge und der im Fall des Weiterverkaufs erzielbare Erlös durc h- aus unter dem Gesamtaufwand liegen könne. 15 16 - 8 - II. Die ange fochtene Entscheidung hält rechtlicher Nachprüfung im Erge b- nis stand , so dass die Revision zurückzuweisen ist . 1 . Im Ergebnis ohne Erfolg wendet sich die Revision gegen die Annahme des Berufungsgerichts , die Beklagten seien dem Kläger gegenüber nicht we gen einer angeblich in den Kaufpreis eingepreiste n Innenprovision in Höhe von 18,4% aufklärungspflichtig gewesen . a) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine nicht beratende, sondern lediglich kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauhe r- ren - , Bauträger - und Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzie r- te Geschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Das ist unter anderem der Fall, wenn die Bank in Bezug auf spezielle Risiken des Vo r- habens einen konkrete n Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann (st. Rspr., Senatsurteile vom 16. Mai 2006 XI ZR 6/04, BGHZ 168, 1 Rn. 41 und vom 29. Juni 2010 XI ZR 104/08, BGHZ 186, 96 Rn. 16 mwN). Danach muss eine den Immobilienerwerb finanzierende Bank, mit der wie hier - kein Anlageberatungsvertrag geschlossen wurde, den Darlehen s- nehmer grundsätzlich nicht von sich aus a uf eine im Kaufpreis enthaltene und an den Vertrieb gezahlte " versteckte Innenprovision " hinweisen (st. Rspr., z u- l etzt Senatsurteil e vom 5. Juni 2012 XI ZR 175/11, WM 2012, 1389 Rn. 22 mwN und vom 17. Juli 2012 XI ZR 198/11, NJW 2012, 3294 Rn. 18 ) . Dies gilt schon deshalb, weil die Veräußerung einer Immobilie zu einem überteuerten Kaufpreis nach ständiger Rechtspr echung des Bundesgerichtshofs selbst für den Verkäufer nicht ohne weiteres einen zur Aufklärung verpflichtenden U m- stand darstellt. Der Käufer hat nämlich grundsätzlich keinen Anspruch auf einen 17 18 19 20 - 9 - Erwerb des Objekts zu dessen Verkehrswert. Es bleibt vielmehr den Vertrag s- parteien bis an die Grenzen der Sittenwidrigkeit und des Wuchers überlassen, welchen Kaufpreis sie vereinbaren. Das gilt umso mehr, als jeder Verkaufspreis über dem reinen Verkehrswert liegende Gewinnanteile und Vertriebskosten enthalten kann u nd grundsätzlich keine Verpflichtung des Verkäufers, und schon gar nicht der finanzierenden Bank, besteht, dem Käufer ungefragt eine nähere Aufschlüsselung des Kaufpreises der Immobilie zu geben und den darin enthaltenen Provisionsanteil offen zu legen. Et was anderes gilt erst dann, wenn es zu einer so wesentlichen Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert kommt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss (st. Rspr., zuletzt Senats u r- te i le vom 5. Juni 2012 XI ZR 175/11, WM 2012, 1389 Rn. 22 mwN und vom 17. Juli 2012 XI ZR 198/11, NJW 2012, 3294 Rn. 18). Letzteres hat das Ber u- fungsgericht nicht festgestellt. Hiergegen erhebt die Revision keine Einwendu n- gen und bestehen auch sonst keine Bedenken. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs liegt ein aufkl ä- rungspflichtiger Wissensvorsprung aber auch dann vor , wenn die Bank positive Kenntnis davon hat, dass der Darlehensnehmer von seinem Geschäftspartner sei es durch den Verkaufsprospekt, durch sonstige Urkunden oder durch mündliche Angaben des Vermittlers oder Verkäufers gemäß § 123 BGB argli s- tig über die eingepreiste Innenprovision getäuscht worden ist (st. Rspr., S e- natsurteile vom 16. Mai 2006 XI ZR 6/04, BGHZ 168, 1 Rn. 46 f., vom 29. Juni 2010 XI ZR 104/08, BGHZ 186, 96 Rn. 20 ff., vom 5. Juni 2012 XI ZR 175/11, WM 2012, 1389 Rn. 2 3 f. und vom 17. Juli 2012 XI ZR 198/11, NJW 2012, 3294 Rn. 18 ff .). 21 - 10 - b) Hier kann der Kläger n ach dem revisionsrechtlich beac htlichen Sac h- verhalt eine Aufklärungspflicht der Beklagten nicht auf eine arglistige Tä u- schung durch unrichtige Angaben im Verkaufsprospekt stützen . aa ) Allerdings sind evident fehlerhafte Angaben in einem Verkaufspro s- pekt über Innenprovisionen entgeg en der zumindest missverständlichen Au s- führungen des Berufungsgerichts nicht nur beim Erwerb von Anteilen an e i- nem Immobilienfonds, sondern auch beim kreditfinanzierten Erwerb einer I m- mobilie geeignet, eine für den Anlageentschluss relevante arglistige T äuschung zu begründen, wenn durch sie bewusst der unrichtige Eindruck einer abschli e- ßenden Darstellung der Vertriebskosten vermittelt wird (Senatsurteil vom 5. Juni 2012 XI ZR 175 /11, WM 2012, 1389 Rn. 24, 36). Das Berufungsgericht weist zwar zutreffend darauf hin, dass eine Fehlvorstellung des Darlehensnehmers über den Wert der Immobilie grundsätzlich keine Aufklärungspflicht nach sich zieht. Werden aber im Rahmen von Vertragsverhandlungen Angaben zu Prov i- sionen gemacht, müssen diese gleich, ob sie ges chuldet sind oder nicht i n- haltlich zutreffend sein (Senatsurteil vom 29. Juni 2010 XI ZR 104/08, BGHZ 186, 96 Rn. 23, 35 f. mwN). bb ) Indes kann im Streitfall dahinstehen, ob der Verkaufsprospekt g e- messen hieran täuschende Angaben über Innenprovisio nen enthält, denn nach den Feststellungen des Berufungsgerichts lag der Verkaufsprospekt dem Kl ä- ger weder im Zeitpunkt seiner Anwerbung durch den Vermittler vor , noch waren die maßgeblichen Prospektpassagen nach dem im Revisionsverfahren zu b e- rücksichtigen den Vorbringen des Klägers Gegenstand des Verkaufsgesprächs mit dem Vermittler. Dies schließt eine Irrtumserregung und damit eine arglistige Täuschung des Klägers durch die Prospektangaben denknotwendig aus (vgl. Senatsurteil vom 1. Juli 2008 XI ZR 411/0 6, WM 2008, 1596 Rn. 21). 22 23 24 - 11 - ( 1 ) Das Berufungsgericht hat zwar eine Kausalität zwischen den Pro s- pektangaben und der Anlageentscheidung von seinem rechtlichen Standpunkt aus folgerichtig offen gelassen. Nach den tatbestandlichen Feststellungen des Berufungs gerichts wurde der Verkaufsprospekt dem Kläger aber erst nach dem Gespräch mit dem Vermittler übergeben. Danach können die Prospektangaben selbst die Anlageentscheidung des Klägers nicht beeinflusst haben. Etwas a n- deres macht die Revision auch nicht gelten d. ( 2 ) Die Revision stützt sich zur Darlegung einer arglistigen Täuschung vielmehr darauf, der Vermittler habe das Anlageobjekt gesprächsweise gena u- so beschrieben wie im Prospekt dargestellt, so dass die Prospektangaben j e- denfalls auf diese Weise für di e Anlageentscheidung ursächlich geworden se i- en. Mit diesem Vorbringen vermag der Kläger jedoch schon deshalb nicht durchzudringen, weil es sich hierbei um neues und damit im Revisionsverfahren unbeachtliches Vorbringen handelt (§ 559 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Zwar kann ein Prospektfehler auch dann für die Anlageentscheidung ur - sächlich sein, wenn der Verkaufsprospekt dem Anlageinteressenten nicht oder nicht rechtzeitig vor der Entschlussfassung über die Tätigung der Anlage übe r- geben wird, von den Vermittlern a ber entsprechend dem Vertriebskonzept als Grundlage der Vermittlungsgespräche benutzt wird (BGH, Urteile vom 3. Dezember 2007 II ZR 21/06, WM 2008, 391 Rn. 17 und vom 24. November 2009 XI ZR 260/08, WM 2010, 34 Rn. 33). Die Behauptung, durch mündliche Angaben des Vermittlers getäuscht worden zu sein, setzt aber konkreten, dem Beweis zugänglichen Vortrag des Darlehensnehmers zu den angeblich tä u- schenden Angaben des Vermittlers über das Anlageobjekt in den Tatsacheni n- stanzen voraus (Senatsurteil vom 19. S eptember 2006 XI ZR 204/04, BGHZ 169, 109 Rn. 24). Der Getäuschte ist für sämtliche Voraussetzungen einer ar g- listigen Täuschung und damit für einen durch die Täuschung erregten Irrtum 25 26 27 - 12 - darlegungs - und beweisbelastet (BGH, Urteil vom 13. Mai 1957 II ZR 5 6/56, NJW 1957, 988 und Beschluss vom 8. Dezember 2011 IV ZR 5/10, juris Rn. 12). Das verlangt substantiierte Angaben dazu, dass die maßgeblichen Prospektpassagen im Gespräch mit dem Vermittler tatsächlich erörtert worden sind (vgl. OLG Köln, Urteil vom 1. Oktober 2010 13 U 119/06, juris Rn. 25 f.). Dass der Vermittler die Zusammensetzung des Gesamtaufwandes genauso beschrieben hätte wie im Verkaufsprospekt dargestellt, hat das Berufungsg e- richt jedoch worauf die Revisionserwiderungen zutreffend hinwei sen nicht festgestellt. Die Revision zeigt diesbezüglich auch weder vom Berufungsgericht verfahrensfehlerhaft übergangenen Vortrag auf (§ 559 Abs. 1 Satz 2 ZPO) , noch ist solcher Vortrag aus dem vom Berufungsgericht in Bezug genommenen Vor bringen ersicht lich. Erstinstanzlich hat der Kläger zum Inhalt des Gesprächs mit dem Ve r- mit t ler lediglich vorgetragen, er sei anhand des persönlichen Berechnungsbe i- spiels geworben worden. Dabei habe ihn der Vermittler über Anfall und Höhe der angeblich im Gesamtaufwan d " versteckten " Innenprovision in Höhe von 18,4% getäuscht, indem er ihm wahrheitswidrig zugesichert habe, es falle nur eine Maklergebühr von 3% zzgl. Umsatzsteuer an. Eine irreführende Darste l- lung der Zusammensetzung des Gesamtaufwandes durch den Vermittl er hat der Kläger hingegen nicht behauptet. Für die behauptete Zusicherung einer Provision von nur 3% hat die vom Landgericht durchgeführte Beweisaufnahme keine Anhaltspunkte ergeben. Diese Würdigung des Landgerichts hat der Kl ä- ger mit der Berufung nicht a ngegriffen. Sie wird auch von der Revision nicht beanstandet. Der zweitinstanzliche Vortrag des Klägers enthält ebenfalls keine tatsächlichen Angaben dazu, dass die Zusammensetzung des Gesamtaufwa n- des der Wohnung vom Vermittler so beschrieben worden wäre, wie im Prospekt dargestellt. 28 - 13 - ( 3 ) Es bedarf deshalb vorliegend keiner Entscheidung, ob der Verkaufs - prospekt wie das OLG Koblenz anders als das Berufungsgericht für die hier vorliegende Prospektgestaltung angenommen hat (WM 2003, 1228, 1232; rechtskrä ftig durch BGH, Beschluss vom 18. März 2003 IV ZR 87/02, juris) geeignet war, eine Fehlvorstellung des Inhalts hervorzurufen, die einzelnen Kostenpositionen seien abschließend dargestellt, so dass der Kläger mangels eines klarstellenden Hinweises auf w eitere Vertriebsprovisionen (vgl. dazu S e- natsurteil vom 5. Juni 2012 XI ZR 175/11, WM 2012, 1389 Rn. 25, 29 f.) davon ausgehen musste, in die Positionen " Wohnungs - bzw. Teileigentum " und " Grund und Boden " sei k eine Vertriebsprovision eingepreist. 2 . R echtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht eine Aufklärungspflicht ve r- letzung der Beklagten im Hinblick auf die vom Kläger behaupteten Angaben des Vermittlers über die gewinnbringende Wi e derverkäuflichkeit der Wohnung ve r- neint . Auch in soweit fehlt es an einer arglistigen Täuschung durch den Vermit t- ler. a) Ob der Kläger durch unrichtige Angaben des Vermittlers arglistig g e- täuscht worden ist, ist eine Frage der Würdigung des konkreten Einzelfalls. Di e- se obliegt dem Tatrichter und unterliegt in der Revisionsin stanz grundsätzlich nur beschränkter Nachprüfung (Senatsurteil vom 29. Juni 2010 XI ZR 104/08, BGHZ 186, 96 Rn. 25). Zu prüfen ist insoweit, ob die tatrichterliche Würdigung vertretbar ist, nicht auf verfahrenswidriger Tatsachenfeststellung beruht und ob der Streitstoff umfassend, widerspruchsfrei und ohne Verstoß gegen Denk - oder Erfahrungssätze gewürdigt worden ist (Senatsurteile vom 17. November 2009 XI ZR 36/09, BGHZ 183, 169 Rn. 32, vom 29. Juni 2010 XI ZR 104/08, BGHZ 186, 96 Rn. 25 und vom 17. Juli 2012 XI ZR 198/11, NJW 2012, 3294 Rn. 25). Dieser Überprüfung hält die Annahme des Berufungsgerichts, bei den vom Kläger behaupteten Angaben des Vermittlers zur Wiederverkäuflichkeit der 29 30 31 - 14 - Wohnung handle es sich nur um eine rechtlich unbeachtliche Anp reisung, stand. aa) Eine Täuschung durch Vorspiegeln oder Entstellen von Tatsachen setzt nach anerkannter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs voraus, dass sich die behaupte te Täuschung auf objektiv nachprüfbare Angaben bezieht und nicht lediglich subj ektive Werturteile oder marktschreierische Anpreisungen vermittelt werden (Senatsurteil vom 19. September 2006 XI ZR 204/04, BGHZ 169, 109 Rn. 24 mwN). Entsprechend dieser Abgrenzung hat der Senat Ang a- ben von Vermittlern zur gewinnbringenden Wiederverkäu flichkeit von Eige n- tumswohnungen wiederholt als bloße werbende Anpreisungen und nicht als Tatsachenangaben eingeordnet (Senatsurteile vom 19. September 2006 XI ZR 204/04, BGHZ 169, 109 Rn. 25 f., vom 5. Dezember 2006 XI ZR 341/05, WM 2007, 440 Rn. 31, vom 13. März 2007 XI ZR 159/05, NJOZ 2007, 4234 Rn. 30 und vom 17. November 2009 XI ZR 36/09, BGHZ 183, 169 Rn. 32). bb ) So liegt der Fall auch hier. Nach der vom Landgericht wiedergegeb e- nen und vom Berufungsgericht in Bezug genommenen Behauptung de s Klägers hat der Vermittler die Wohnung mit den Worten angepriesen, dass sie in fünf Jahren mit einem "satten Gewinn" weiter zu veräußern sei. Die Einordnung di e- ser Erklärung als werbende Anpreisung ist bereits auf Grund der marktschrei e- rischen Inaussicht stellung eines "satten Gewinns" vertretbar und revisionsrech t- lich nicht zu beanstanden . Erst recht liegt hierin nach der nicht zu beansta n- denden tatrichterlichen Würdigung des Berufungsgerichts - anders als die Rev i- si on meint - keine rechtlich beachtliche Zusicherung einer besonders günstigen Entwicklung des Immobilienmarktes. Aussagen eines Vermittlers zur Wiede r- verkäuflichkeit einer Wohnung kann aus Sicht eines verständigen Erklärung s- empfängers in der Regel nur dann ein verbindlicher, sachlicher Gehalt be ig e- 32 33 - 15 - messen werden, wenn diese durch konkrete Angaben zu wertbildenden Fakt o- ren des Objekts, insbesondere zum Verkehrswert, untermauert werden, die o b- jektiv nachprüfbar und dem Beweis zugänglich sind (vgl. Senatsurteil vom 19. September 2006 XI ZR 204/04, BGHZ 169, 109 Rn. 24, 26). An solchen Angaben fehlt es nach dem in Rede stehenden Tatsachenvortrag des Klägers. b) Entgegen der Ansicht der Revision gibt auch das Urteil des V. Zivilsenats vom 15. Oktober 2004 ( V ZR 223/03, WM 2005, 69 ff.) keinen Anlas s zu einer abweichenden rechtlichen Beurteilung. Danach verletzt ein Verkäufer , der die Beratung des Käufers übernommen hat, seine Beratung s- pflichten, wenn eine Wohnung von einem mit dem Verkauf betrauten Vermittler als absolut sichere, nach fünf Jahren mi t Gewinn wiederverkäuf liche Kapitala n- lage bezeichnet wird, obwohl wegen des überhöhten Erwerbspreises schon im Zeitpunkt der Bera tung abzusehen ist, dass ein gewinnbringender Verkauf nach dieser Zeitspanne auch bei günstiger Entwicklung des Immobilienmarkt es au s- geschlossen oder gänzlich unwahrscheinlich ist . Allein v or diesem Hintergrund hat der V. Zivilsenat angenommen, dass sich die Erklärungen des dortigen Vermittlers zur gewinnbringenden Wiederverkäuflichkeit der Wohnung nicht auf spekulative und damit erkennbar unverbindliche Prognosen zur Wertsteigerung beschränk t en (BGH, Urteil vom 15. Oktober 2004 V ZR 223/03, WM 2005, 69 , 70 f., 72). Damit ist der vorliegende Fall nicht vergleichbar. Abgesehen davon, dass es hier bereits an einem Beratungsvert rag fehlt , der den Vermittler zu einer re a- listischen Einschätzung des Wertsteigerungspotentials verpflichtet hätte , ist vo r- liegend weder festgestellt noch ersichtlich, dass der streitigen Erklärung des Vermittlers wie im Fall des V. Zivilsenats eine objekt iv unrichtige Behauptung zum Wert der Immobilie im Zeitpunkt des Erwerbs zugrunde lag. Substantiierten Vortrag zum Verkehrswert der Wohnung im Zeitpunkt des Kaufs und eine sich 34 35 - 16 - daraus ergebende Unmöglichkeit, die Wohnung innerhalb von 5 Jahren mit Gewinn z u verkaufen, hat der Kläger nach den von der Revision unangegriff e- nen F eststellungen des Berufungsgerichts nicht gehal ten. 3 . Da sich der Kläger somit nicht auf eine arglistige Täuschung durch mündliche Angaben des Vermittlers berufen kann, bedarf es au ch keiner En t- scheidung darüber, ob das Berufungsgericht wie die Revision geltend macht ein institutionalisiertes Zusammenwirken der Beklagten mit dem Vertrieb und die Ursächlichkeit einer Aufklärungspflichtverletzung des Vermittlers zu Unrecht verneint hat. Wiechers Joeres Ellenberger Matthias Menges Vorinstanzen: LG Göttingen, Entscheidung vom 23.04.2009 - 2 O 1069/05 - OLG Braunschweig, Entscheidung vom 09.08.2011 - 7 U 55/09 - 36
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