IX ZR 434/00 - IX. Zivilsenat

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL IX ZR 434/00 Verkündet am: 17. Januar 2002 Bürk Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BNotO §§ 15 A bs. 2, 19 Abs. 1 Satz 1 und 3; BGB § 839 H Abs. 3 a) Ist eine notarielle Urkunde aus vom Urkundsnotar zu vertretenden Gründen inhaltlich fehlerhaft, hat jener den Eintritt eines Schadens möglichst durch umgehende Nachbesserung (Berichtigung, Ergänzung, notfalls Neubeu r - kundung) zu vermeiden. Zusätzliche Gebühren stehen ihm dafür nicht zu (im Anschluß an BGH, Urt. v. 10. Februar 1994 - IX ZR 109/93, NJW 1994, 1472, 1473). b) Hat der Auftraggeber in einem solchen Fall dem Urkundsnotar keine Gel e - genheit gegeben, die erforderliche Bericht i - gung/Ergänzung/Neubeurkundung vorzunehmen, kann er die Kosten einer - 2 - Neubeurkundung durch einen anderen Notar grundstzlich nicht als Sch a - den geltend machen. c) Das Unterlassen einer Erinnerung ist fr einen Schaden nicht kausal, wenn feststeht, daß der Notar der Erinnerung nicht abgeholfen htte. BGH, Urteil vom 17. Januar 2002 - IX ZR 434/00 - OLG Schleswig LG Lbeck - 3 - Der IX. Zivilsenat des B undesgerichtshofs hat auf die mndliche Verhandlung vom 17. Januar 2002 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Kreft und die Richter Stodolkowitz, Dr. Ganter, Raebel und Kayser fr Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 11. Zivilsenats des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts in Schleswig vom 19. Oktober 2000 aufgehoben. Soweit mit der Klage Ersatz fr Nachbeurkundungskosten in Höhe von 2.681,80 DM nebst Zinsen verlangt wird, wird sie abgewi e - sen. Im brigen wird die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung - auch ber die Kosten des Revisionsverfahrens - an das Berufungsgericht zurckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klgerin kaufte zur Urkunde des verklagten Notars vom 8. Sep- tember 1995 zwei Grundstcke in den neuen Lndern. Verkuferin des einen Grundstcks war die Ehefrau des Geschftsfhrers der Klgerin; Verkufer des anderen Grundstcks war die Ehefrau zusammen mit ihrem Bruder. Die Ve r - kufer waren bei Abschluß des Kaufvertrages vom 8. Septemb er 1995 noch nicht als Eigentmer im Grundbuch eingetragen. Die Ehefrau des Geschft s - - 4 - fhrers der Klgerin wurde erst am 29. Juli 1996 als Eigentmerin des einen Kaufgrundstcks eingetragen; wann sie und ihr Bruder als Eigentmer des zweiten Kaufgrundstcks eingetragen wurden, ist nicht vorgetragen. Die Kau f - grundstcke mußten noch vermessen werden. Um die Erlangung der erforde r - lichen Teilungsgenehmigung wollte sich die Klgerin selbst bemhen. Sie b e - auftragte damit den Vermessungsingenieur. Auf den Kaufgru ndstcken wollte die Klgerin ein Bauvorhaben mit acht Wohnungen durchfhren, die als Wohnungseigentum verußert werden sol l - ten. Der Beklagte beurkundete am 9. Oktober 1995 die Teilungserklrung der Klgerin. Anschließend kam es zwischen den Parteien zu Meinungsverschiede n - heiten ber die Gestaltung der Wohnungskaufvertrge. Nach den Vorstellu n - gen der Klgerin und ihres Steuerberaters sollten die Wohnungserwerber eine Bauherrengemeinschaft bilden. Sie sollten den Kaufpreis gemß den Besti m - mungen der Makler- und Bautrgerverordnung entsprechend dem Baufor t - schritt in Raten bezahlen, wobei die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zu ihren Gunsten Flligkeitsvoraussetzung sein sollte. Der Beklagte war der Meinung, daß der Bau fr eine Vermarktung im Bauherrenmodell schon zu weit fortgeschritten sei, und schlug statt dessen die Wahl des Ersterwerbermodells vor. Die Klgerin ließ die Kaufvertrge schließlich gemß ihren Vorstellungen von einem anderen Notar beurkunden. Am 13. September 1995 und nochmals am 24. Juli 1996 beantragte der Beklagte beim Grundbuchamt die Eintragung der Klgerin als Eigentmerin. Die Teilungserklrung reichte er nicht ein. Mit Schreiben vom 18. April 1996 - 5 - forderte die Klgerin den Beklagten dazu auf; ob dem entsprechende (fern-) mndliche Erinnerungen vorausgegangen waren, ist streitig. Mit Schreiben vom 19. April 1996 lehnte der Beklagte die Einreichung der Teilungserklrung ab, weil die Klgerin noch nicht als Eigentmerin eingetragen sei. Dies sei Vorau s - setzung fr die Anlegung der Wohnungsgrundbcher. Mit der weiteren Bea r - beitung der Angelegenheit beauftragte die Klgerin den Notar, der die Wo h - nungskaufvertrge beurkundet hatte. Dieser fragte mit Schreiben vom 20. Juni 1996 bei dem Beklagten an, wann mit der Einreichung der Teilungserklrung zu rechnen sei; ber eine Antwort des Beklagten ist nichts bekannt. Mit Schre i - ben vom selben Tage nahm der andere Notar beim Grundbuchamt die zuvor von ihm gestellten Antrge auf Eintragung von Auflassungsvormerkungen z u - gunsten der Wohnungskufer zurck. Am 17. Februar 1997 lieû die Klgerin durch einen dritten Notar eine neue Teilungserklrung beurkunden. Die Klgerin wurde am 16. Juni 1997 als Eigentmerin im Grundbuch eingetragen. Mit ihrer Klage nimmt die Klgerin den Beklagten im Wege des Sch a - densersatzes auf Zahlung eines in der Zeit vom 1. Juli 1996 bis 31. Mrz 1998 entstandenen Zinsschadens in Höhe von 138.667,54 DM und der Kosten der Neubeurkundung der Teilungserklrung in Höhe von 2.681,80 DM in Anspruch. Zur Begrndung des Zinsschadens weist sie darauf hin, wegen der Weigerung des Beklagten, die Teilungserklrung einzureichen, htten zunchst die Wo h - nungsgrundbcher nicht angelegt und die fr die Kufer vorgesehenen Aufla s - sungsvormerkungen nicht eingetragen werden können. Vor dem 17. Juli 1997 habe sie, die Klgerin, ber die von den Wohnungskufern bereits eingezah l - - 6 - ten Kaufpreise nicht verfgen knnen und das Bauvorhaben zwischenfinanzi e - ren mssen. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat ihr dem Grunde nach stattgegeben. Mit seiner Revision begehrt der Beklagte die Aufhebung dieses Urteils und die Zurckweisung der Berufung der Klg e - rin. Entscheidungsgrnde: Das Rechtsmittel fhrt zur Aufhebung und teilweise zur Klageabweisung, im brigen zur Zurckverweisung. I. Das Berufungsgericht hat sein Urteil wie folgt begrndet: Der Beklagte habe zunchst die ihm obliegende Amtspflicht verletzt, fr einen fehlerfreien Inhalt der Teilungserklrung zu sorgen. Darin sei die Summe der Miteigentumsanteile grûer als ein Ganzes angegeben (nmlich 1.000,62 zu 1.000); auûerdem habe die Teilungserklrung keine Eintragungsbewilligu n - gen und Eintragungsantrge enthalten. Ferner habe der Beklagte pflichtwidrig eine zgige Vollziehung der Urkunde verhindert. Seine Weigerung, vor Eintr a - gung der Klgerin als Eigentmerin deren Teilungserklrung beim Grundbuc h - - 7 - amt einzureichen, sei unberechtigt gewesen, weil es ausgereicht htte, wenn die Klgerin im Zeitpunkt der Anlegung der Wohnungsgrundbcher Eigentm e - rin gewesen wre. Im Hinblick auf den bekannten damaligen Bearbeitungsstau bei den Grundbuchmtern in den neuen Lndern htte der Beklagte seiner Pflicht, vermeidbaren Verzgerungen bei der Vollziehung der von ihm erric h - teten Urkunde vorzubeugen, nur durch die sofortige Einreichung der Teilung s - erklrung - verbunden mit zeitlich gestaffelten Eintragungsantrgen - gengt. Die Pflichtverletzungen des Beklagten seien fr den entstandenen Schaden urschlich gewesen. Soweit andere Notare bei der Nachbearbeitung ebenfalls fehlerhaft gearbeitet htten, werde der haftungsrechtliche Zusa m - menhang zwischen den Pflichtverletzungen des Beklagten und dem Schaden dadurch nicht unterbrochen. Ein haftungsausschlieûendes Mitverschulden ergebe sich nicht daraus, daû die Klgerin dem Beklagten keine Gelegenheit gegeben habe, die Mngel der Teilungserklrung selbst zu beheben. Dadurch wren die Zinsbelastungen, welche die Klgerin hauptschlich als Schaden geltend mache, nicht vermi e - den worden. Die Haftung des Beklagten sei auch nicht gemû § 19 Abs. 1 Satz 3 BNotO i.V.m. § 839 Abs. 3 BGB ausgeschlossen. Da er die mit Schre i - ben vom 18. April 1996 ausgesprochene Aufforderung der Klgerin, die Te i - lungserklrung umgehend beim Grundbuchamt einzureichen, abgelehnt habe, msse angenommen werden, daû er auch vorherigen (fern-)mndlichen Eri n - nerungen keine Folge geleistet htte. Der Klgerin knne nicht zum Vorwurf gemacht werden, daû sie erst im Februar 1997 eine neue Teilungserklrung habe beurkunden lassen, denn es sei schwierig gewesen, einen anderen Notar dafr zu gewinnen. Die Entscheidung der Klgerin, sich zwecks Berichtigung - 8 - und Vollziehung der Teilungserklrung eines anderen Notars zu bedienen, sei richtig gewesen, weil eine zwangsweise Durchsetzung der vom Beklagten ve r - weigerten Amtsttigkeit in einem Verfahren nach § 15 BNotO mehr Zeit in A n - spruch genommen htte. II. Diese Ausfhrungen halten einer rechtlichen Überprfung nicht in allen Punkten stand. 1. Soweit die Klgerin die Kosten der Neubeurkundung der Teilungse r - klrung als Schaden geltend macht, ist die Klage bereits jetzt abweisungsreif, weil dieser Teil des Schadens durch eine selbstndige Entschlieûung der Kl - gerin verursacht wurde, die durch das haftungsbegrndende Ereignis nicht herausgefordert war und fr die kein rechtfertigender Anlaû bestand (vgl. BGH, Urt. v. 6. Juni 1997 - IX ZR 163/96, WM 1997, 1901, 1903; v. 6. Juli 2000 - IX ZR 88/98, WM 2000, 1808, 1810; v. 29. Mrz 2001 - IX ZR 445/98, WM 2001, 1204, 1206). Nach der Behauptung des Beklagten hat dieser von den angeblic hen Mngeln der Teilungserklrung (vgl. dazu unten 2 c) erst nach dem 12. Juli 1997 erfahren. Dem ist die Klgerin nicht - zumindest nicht substantiiert - en t - gegengetreten. Sie hat vielmehr geltend gemacht, sie habe, nachdem sie von dritter Seite auf die Mngel hingewiesen worden sei, "prompt reagiert" und durch einen dritten Notar eine neue Teilungserklrung beurkunden lassen; schneller htte auch der Beklagte nicht ttig werden knnen. - 9 - Wenn die Teilungserklrung fehlerhaft beurkundet worden war - was an dieser Stelle zugunsten der Klgerin unterstellt werden kann -, muûte sich die Klgerin deswegen zunchst an den Beklagten wenden, damit er die Fehler behebe. Eine derartige Erinnerung war gemû § 19 Abs. 1 Satz 3 BNotO i.V.m. § 839 Abs. 3 BGB Voraussetzung fr eine Haftung des Beklagten. Nach den genannten Vorschriften tritt die Ersatzpflicht eines Notars nicht ein, wenn der Verletzte es schuldhaft unterlassen hat, den Schaden durch Gebrauch eines Rechtsmittels abzuwenden. Der Begriff des Rechtsmittels ist weit zu fassen. Darunter fallen selbst Erinnerungen und mndliche Vorhaltungen (BGH, Urt. v. 9. November 1989 - IX ZR 261/88, WM 1990, 115; v. 13. Mai 1997 - IX ZR 123/96, WM 1997, 1398, 1400), sofern sie zum Ziele haben, das amtspflich t - widrige Verhalten zu ndern und dadurch einen Schaden abzuwenden. Htte die Klgerin den Beklagten auf die angeblichen Fehler aufmer k - sam gemacht, wren die Kosten einer Neubeurkundung nicht entstanden. Nach der unwiderlegten Behauptung des Beklagten htte dieser etwaige Mngel der Urkunde umgehend beseitigt. Das htte die Klgerin - im Gegensatz zu der Neubeurkundung durch den dritten Notar - nichts gekostet, weil der Beklagte, wenn die von ihm beurkundete Teilungserklrung tatschlich fehlerhaft war, zu einer "Nachbearbeitung" ohne zustzlichen Gebhrenanspruch verpflichtet gewesen wre. Ein Notar, der eine Amtspflichtverletzung begangen hat, ist g e - halten, nach Mglichkeit Maûnahmen zu treffen, um einen Schadenseintritt zu verhindern (vgl. zur Anwaltshaftung BGH, Urt. v. 10. Februar 1994 - IX ZR 109/93, WM 1994, 1114, 1116 = NJW 1994, 1472, 1473; v. 21. September 2000 - IX ZR 439/99, WM 2000, 2437, 2439 = NJW 2000, 3560, 3562). - 10 - Daû die Klgerin es unterlassen hat, den Beklagten zu einer Behebung der angeblichen Mngel der Urkunde aufzufordern, war schuldhaft. Der Nich t - gebrauch eines Rechtsmittels ist dann fahrlssig, wenn der Verletzte die nach seinem Bildungsstand und seiner Geschftsgewandtheit gebotene Sorgfalt nicht beachtet (BGH, Urt. v. 9. November 1989 - IX ZR 261/ 88, aaO; v. 13. Mai 1997 - IX ZR 123/96, aaO). Da die Klgerin als Bautrger ttig ist, muûte ihr gelufig sein, daû ein Notar, dem behebbare Mngel einer Beurkundung vo r - geworfen werden, nicht fr die durch die Einschaltung Dritter verursachten K o - sten haftbar gemacht werden kann, wenn er zuvor nicht zur Behebung dieser Mngel aufgefordert worden ist. Im brigen war die Klgerin schon damals rechtlich beraten. Daû sie die von dem Beklagten gefertigte Teilungserklrung nicht aus eigener Sachkunde berprfen konnte und sie deshalb - wie das B e - rufungsgericht gemeint hat - ohnehin Rechtsrat htte einholen mssen, rech t - fertigt es nicht, den Beklagten mit den Kosten der neuen Beurkundung zu bel a - sten. Ob er der Klgerin die Kosten der anderweitigen Rechtsberatung htte ersetzen mssen, kann dahinstehen, denn diese Kosten werden nicht geltend gemacht. Daû die zur Schadensabwehr oder Schadensminderung an sich g e - botene Einschaltung des Beklagten wegen dessen vorherigen Verhaltens u n - zumutbar gewesen sei, hat die Klgerin nicht dargetan. 2. Hinsichtlich des geltend gemachten Zinsschadens sind die Vorau s - setzungen einer Haftung des Beklagten nicht rechtsfehlerfrei festgestellt. a) Es kann derzeit schon nicht davon ausgegangen werden, daû der Beklagte durch eine verzgerte Sachbehandlung seine Amtspflichten verletzt hat. - 11 - aa) Allerdings sind die dazu von der Revision erhobenen Bedenken u n - begrndet. (1) Die Revision argumentiert zum einen, der Beklagte habe keinen Au f - trag gehabt, die Teilungserklrung beim Grundbuchamt einzureichen. Dieser Standpunkt ist unzutreffend. Der Notar, der eine Willenserklrung beurkundet hat, die beim Grundbuchamt einzureichen ist, muû dies von Amts wegen ve r - anlassen (§ 53 BeurkG). Auûerdem hat das Berufungsgericht festgestellt, daû der Beklagte "mit ... der grundbuchlichen Vollziehung der Teilungserklrung beauftragt war". Diese Feststellung wird von der Revision nicht angegriffen. (2) Zum andern weist die Revision darauf hin, der Beklagte sei zu Recht der Meinung gewesen, er knne zu einem Zeitpunkt, in dem eine Einfluûnahme auf die Gestaltung des betreffenden Bauvorhabens nicht mehr mglich sei, keine "Vertrge vollziehen", die auf eine Vermarktung der zu errichtenden Wohnungen im Bauherrenmodell hinausliefen. Indes hat schon das Berufung s - gericht mit Recht darauf aufmerksam gemacht, daû es bei der Einreichung der Teilungserklrung nicht um den Vollzug der - zunchst noch gar nicht abg e - schlossenen - Kaufvertrge ging. bb) Zutreffend ist auch die Annahme des Berufungsgerichts, daû die Voreintragung des Eigentmers, der gemû § 8 WEG Wohnungseigentum b e - grnden will, im allgemeinen nicht Voraussetzung fr die Einreichung der Te i - lungserklrung beim Grundbuchamt ist. Insofern erinnert auch die Revision nichts. - 12 - cc) Indes hat das Berufungsgericht nicht festgestellt, ob die Einreichung der Teilungserklrung dem wahren Willen und den wohlverstandenen Intere s - sen der Klgerin entsprach. Wenn die Klgerin - dem Rat ihres Steuerberaters folgend - eine Bauherrengemeinschaft bilden wollte, war eine Vorrats teilung des knftigen Gemeinschaftsgrundstcks gemû § 8 WEG mglicherweise nicht der richtige Weg; statt dessen war an eine Teilung durch die Bauherren oder ihre Treuhnder gemû § 3 WEG zu denken (vgl. Weitnauer, WEG 8. Aufl. Anh. § 3 Rn. 3). dd) Im brigen hat das Berufungsgericht nicht bedacht - und insofern greift die allgemeine Sachrge der Revision durch -, daû im vorliegenden Fall nicht einmal das Grundstck gebildet war, auf dem das Wohnungseigentum entstehen sollte. Nach § 1 Abs. 4 WEG kann Wohn ungseigentum nicht an mehreren Grundstcken begrndet werden. Soll die Eigentumswohnanlage mehrere Grundstcke betreffen, so mssen diese entweder nach § 890 Abs. 1 BGB vereinigt werden oder es muû gemû § 890 Abs. 2 BGB eine Bestan d - teilszuschreibung erfolgen. Daû das zustndige Grundbuchamt eine Teilung s - erklrung, die ein noch gar nicht existierendes Grundstck betraf, entgegeng e - nommen htte, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Ebensowenig hat es festgestellt, wann das gemû § 1 Abs. 4 WEG bestehe nde Hindernis beseitigt worden ist. Schlieûlich ist auch nicht festgestellt, daû der Beklagte ber die Beseitigung dieses Hindernisses unterrichtet worden ist und es danach immer noch abgelehnt hat, die Teilungserklrung beim Grundbuchamt einzureichen. Auûerdem bedurfte die Abwicklung des Kaufvertrages vom 8. Septe m - ber 1995 nach dem eigenen Vortrag der Klgerin einer Teilungsgenehmigung nach § 19 BauGB. Angeblich konnte selbst der wiederholte Eintragungsantrag - 13 - vom 24. Juli 1996 wegen Fehlens dieser Genehm igung nicht vollzogen werden. Fr deren Fehlen war der Beklagte aber nicht verantwortlich, weil die Klgerin insoweit den Vermessungsingenieur beauftragt hatte. Wann die Teilungsg e - nehmigung erteilt worden ist, hat die Klgerin - obwohl der Beklagte dies m o - niert hat - nicht vorgetragen. b) Nach dem derzeitigen Sach- und Streitstand kann - wie die Revision zu Recht geltend macht - auch nicht davon ausgegangen werden, daû das Z u - rckhalten der Teilungserklrung durch den Beklagten fr den Zinsschaden der Klgerin urschlich geworden ist. aa) Zutreffend ist zwar die Ansicht des Berufungsgerichts, daû ein e t - waiges Fehlverhalten der weiteren von der Klgerin bemhten Notare fr den Ursachenzusammenhang zwischen der Pflichtverletzung des Beklagten und dem Schaden unerheblich ist (vgl. BGH, Urt. v. 26. April 2001 - IX ZR 453/99, WM 2001, 1246, 1247). bb) Indes spricht gegen den Ursachenzusammenhang, daû nach den Feststellungen des Berufungsgerichts (S. 19 f der Grnde) der von der Klg e - rin in Anspruch genommene Überziehungskredit bereits am 7. Mai 1997 durch Abbuchung vom Festgeldkonto entlastet werden konnte. Damals waren aber weder die Klgerin als Eigentmerin eingetragen (diese Eintragung erfolgte erst am 16. Juni 1997) noch die Auflassungsvormerkungen zugunsten der Wohnungskufer, die nach dem Vortrag der Klgerin Voraussetzung fr die Mglichkeit waren, ber die eingezahlten Kaufpreise zu verfgen. - 14 - cc) Legt man den Vortrag der Klgerin zugrunde, daû sie (nur) bei rechtzeitiger Einreichung der Teilungserklrung beim Grundbuchamt durch den Beklagten die Zwischenfinanzierung vor dem 17. Juli 1997 htte ablsen k n - nen, so fehlen dazu tragfhige Feststellungen. Die Ablsung der Zwischenfinanzierung setzte voraus, daû die Klgerin ber die von den Wohnungskufern gezahlten Kaufpreise verfgen konnte. Das konnte sie nach dem Kaufvertrag vom 8. September 1995 erst, wenn z u - gunsten der Wohnungskufer Auflassungsvormerkungen eingetragen waren. Zuvor muûten die Wohnungsgrundbcher angelegt sein. Vor der Bildung des Grundstcks war das nicht mglich (siehe oben a cc). Bevor die Auflassungsvormerkungen fr die Wohnungskufer eingetr a - gen werden konnten, muûte die Klgerin auûerdem selbst als Eigentmerin eingetragen sein (§ 39 GBO). Dies wiederum setzte die Voreintragung derjen i - gen voraus, von denen die Klgerin die Kaufgrundstcke erworben hat. Die Ehefrau ihres Geschftsfhrers wurde am 29. Juli 1996 als Eigentmerin des einen Kaufgrundstcks eingetragen. Wann sie und ihr Bruder als Eigentmer des zweiten Kaufgrundstcks eingetragen wurden, ist nicht vorgetragen wo r - den. Derzeit kann deshalb nicht ausgeschlossen werden, daû dies erst am 16. Juni 1997 oder kurz vorher geschah. c) Nach Auffassung des Berufungsgerichts haben auch inhaltliche M n - gel der Teilungserklrung zum Entstehen des Zinsschadens beigetragen. Di e - se Mngel sind teils nicht vorhanden; teils ist ihre Kausalitt fr den Zinssch a - den nicht einwandfrei festgestellt. - 15 - aa) Die Teilungserklrung war zwar fehlerhaft insofern, als die darin ausgewiesenen Miteigentumsanteile sich nicht auf 1000 zu 1000, sondern auf 1000,62 zu 1000 addierten. Indes hat der Beklagte geltend gemacht, daû er den "offenbaren Schreibfehler" htte berichtigen knnen; notfalls htte er "u m - gehend" eine etwa erforderliche Ergnzungsurkunde gefertigt. Mit diesem Vo r - bringen hat sich das Berufungsgericht nicht auseinandergesetzt. bb) Die Teilungserklrung enthielt auûerdem keinen Eintragungsantrag und keine Eintragungsbewilligung. Das war - entgegen der Ansicht des Ber u - fungsgerichts - nicht oh ne weiteres fehlerhaft, weil die Flurstcke, auf denen das Wohnungseigentum gebildet werden sollte, noch einer Vermessung b e - durften (vgl. § 28 GBO). Nach deren Abschluû hatte die Klgerin eine Ident i - ttserklrung abzugeben. Bei dieser Gelegenheit konnten auch die Eintr a - gungsbewilligungen nachgeholt und die Eintragungsantrge gestellt werden. Allerdings war die Teilungserklrung, solange die Bewilligungen und die Antr - ge noch ausstanden, nicht zur Vollziehung geeignet. Sowohl der Eintragung s - antrag als auch die Eintragungsbewilligung sind jedoch nicht beurkundungsb e - drftig und knnen deshalb auch durch gesonderte Erklrung erfolgen. Die Eintragungsbewilligung muû lediglich entweder vor dem Grundbuchamt abg e - geben oder durch ffentliche oder ffentlich beglaubigte Urkunde nachgewi e - sen werden (§ 29 GBO). Der Eintragungsantrag ist als solcher formfrei. Zu se i - ner Abgabe ist im allgemeinen der Notar ermchtigt (§ 15 GBO). Daû die z u - nchst fehlenden Erklrungen (Bewilligungen und Antrge) nicht kurzfristig - noch vor dem 1. Juli 1996 - htten nachgeholt werden knnen, hat das Ber u - fungsgericht nicht festgestellt. - 16 - cc) In erster Instanz hat die Klgerin des weiteren bemngelt, die in der Teilungserklrung enthaltene Regelung Ziffer III 12 a, wonach es fr die En t - ziehung des Wohnungseigentums gengen sollte, daû ein Wohnungseigent - mer mit der Erfllung seiner Verpflichtungen zur Lasten- und Kostentragung lnger als sechs Monate mit mindestens DM 2.000 in Verzug ist, sei nicht ei n - tragungsfhig gewesen, weil sie gegen § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG verstoûen h a - be. Danach sei zwingend erforderlich, daû der Mindestbetrag des Rckstands "drei vom Hundert des Einheitswertes seines Wohnungseigentums bersteigt". Das Berufungsgericht hat offengelassen, ob diese Beanstandung berechtigt ist. Da nicht festgestellt ist, wie hoch sich die Einheitswerte des Wohnungseige n - tums belaufen, ist dem Senat eine abschlieûende Beurteilung nicht mglich. Nach dem Vortrag der Klgerin spricht allerdings mehr dafr, daû die Urkunde insofern fehlerfrei war. Wenn 2.000 DM weniger waren als 3 % der Einheit s - werte, wovon die Klgerin auszugehen scheint, war die Entziehung des Wo h - nungseigentums an einen geringeren als den im Gesetz vorgesehenen Rc k - stand geknpft. Das wird jedoch als zulssig angesehen (vgl. B r - mann/Pick/Merle, WEG 8. Aufl. § 18 Rn. 50; Staudinger/Kreuzer, BGB 12. Aufl. § 18 WEG Rn. 25; MnchKomm-BGB/Rll, 3. Aufl. § 18 WEG Rn. 10; P a - landt/Bassenge, BGB 61. Aufl. § 18 WEG Rn. 8; Sauren, WEG 3. Aufl. § 18 Rn. 13). Mglicherweise war die Regelung in anderer Hinsicht zu beanstanden. Die Verzugsdauer von mindestens sechs Monaten, die nach der Teilungserkl - rung zur Einziehung berechtigen sollte, war lnger als in § 18 Abs. 2 WEG vo r - gesehen. Nach einer in der Literatur vertretenen Meinung drfen die Vorau s - setzungen gemû § 18 Abs. 2 WEG nicht eingeschrnkt werden (P a - landt/Bassenge, Sauren, jeweils aaO; a.A. BGB-RGRK/Augustin, 12. Aufl. § 18 - 17 - WEG Rn. 26; Niedenfhr/Schulze, WEG 5. Aufl. § 18 Rn. 22; Weitnauer/ Hauger/Lke, WEG 8. Aufl. § 18 Rn. 12). Der Bund esgerichtshof hat dazu noch nicht Stellung genommen. Dazu gibt auch der vorliegende Fall keinen Anlaû. Wenn die Teilungserklrung mit dem in Ziff. III 12 a vorgesehenen Inhalt nicht eintragungsfhig gewesen sein sollte, schuldete der Beklagte, um einen Sch a - denseintritt zu verhindern, auf Ersuchen der Klgerin die umgehende - und u n - entgeltliche - Vornahme einer den Fehler vermeidenden Änderungsbeurku n - dung. Daû dies nicht vor dem 1. Juli 1996 htte geschehen knnen, steht nicht fest. dd) Entsprechendes gilt , falls die Teilungserklrung auch - wie die Kl - gerin geltend gemacht, das Berufungsgericht indessen ebenfalls offengelassen hat - hinsichtlich der Zuordnung von Sondernutzungsrechten an Stellpltzen und Garten fehlerhaft gewesen sein sollte. d) Liegen die oben genannten Voraussetzungen einer Haftung des B e - klagten vor, ist diese auch nicht wegen Nichtgebrauchs eines Rechtsmittels gemû § 19 Abs. 1 Satz 3 BNotO i.V.m. § 839 Abs. 3 BGB ausgeschlossen. Das Berufungsgericht hat ausgefhrt, falls die Klgerin gegen die We i - gerung des Beklagten, die Teilungserklrung beim Grundbuchamt einzure i - chen, nicht erinnert habe, schade das nichts. Denn der Ausschluû der Nota r - haftung gemû § 19 Abs. 1 Satz 3 BNotO i.V.m. § 839 Abs. 3 BGB greife nur dann ein, wenn das versumte Rechtsmittel auch Erfolg gehabt htte. Da der Beklagte das "Mahnschreiben" der Klgerin vom 18. April 1996 abschlgig b e - antwortet habe, sei daraus zu folgern, daû er auf vorherige mndliche Erinn e - rungen nicht anders reagiert htte. - 18 - Demgegenber rgt die Revision, fr die Urschlichkeit des Unterla s - sens von Erinnerungen an die Adresse des Beklagten komme es nicht darauf an, wie dieser sich verhalten htte, wenn die Klgerin tatschlich bei ihm vo r - stellig geworden wre. Vielmehr beurteile sich die Urschlichkeit in diesem Falle - der allgemeinen Regel entsprechend - danach, wie der Beklagte nach Meinung des Regreûgerichts richtigerweise auf die Erinnerungen hin htte reagieren mssen. Dem kann nicht gefolgt werden. Allerdings ist - worauf die Revision hi n - weist -, wenn es fr die Urschlichkeit einer Amtspflichtverletzung darauf a n - kommt, wie die Entscheidung eines Gerichts ausgefallen wre, grundstzlich nicht darauf abzustellen, welche Entscheidung im konkreten Fall zu erwarten gewesen wre, sondern wie die Entscheidung richtigerweise htte ergehen mssen (st.Rspr., vgl. BGHZ 133, 110, 111 f.; fr gebundene Entscheidungen der Verwaltung vgl. BGHZ 124, 86, 95 f.; BGH, Urt. v. 21. September 1995 - IX ZR 228/94, NJW 1996, 48, 49). Fr die Amtshaftung nach § 839 BGB ist jedoch anerkannt, daû der Nichtgebrauch eines Rechtsmittels nicht als sch a - densurschlich angesehen werden darf, wenn feststeht, daû der pflichtwidrig handelnde Beamte auch auf eine Gegenvorstellung hin seine Rechtsauffa s - sung oder sein tatschliches Verhalten nicht gendert htte und daû auch eine Dienstaufsichtsbeschwerde erfolglos geblieben wre (BGH, Urt. v. 18. Januar 1986 - III ZR 77/84, NJW 1986, 1924, 1925; v. 5. Februar 1987 - III ZR 16/86, BGHR § 839 Abs. 3 BGB - Kausalitt 1; v. 21. A pril 1988 - III ZR 255/86, NJW 1989, 96, 99). Fr die Notarhaftung hat der Senat die Frage bisher offengela s - sen (vgl. Urt. v. 13. Mai 1997 - IX ZR 123/96, NJW 1997, 2327, 2329). Er b e - antwortet sie nunmehr - jedenfalls fr eine an die Adresse des Notars geric h - - 19 - tete Erinnerung - im selben Sinne wie der Amtshaftungssenat. Wollte man den allgemeinen Grundsatz, demzufolge die - nach Ansicht des Regreûrichters - richtigerweise zu treffende Inzidenzentscheidung fr die Urschlichkeit maûg e - bend ist, auf die Frage bertragen, wann das Unterlassen einer derartigen E r - innerung schadensurschlich ist, wre dieses immer fr den Schaden kausal. Denn "richtigerweise" muû die Erinnerung an einen pflichtvergessenen Notar Erfolg haben. Er ist zu pflichtgemûem Handeln verpflichtet und hat alles zu tun, damit den Beteiligten aus seinen Amtshandlungen kein Schaden erwchst. Aus diesen Grnden wrde die Anwendung des erwhnten allgemeinen Grundsatzes hier zu einer unverhltnismûigen Benachteiligung des Verletzten fhren. Deshalb ist jener Grundsatz auch fr die Notarhaftung dahin einz u - schrnken, daû das Unterlassen der Erinnerung nicht fr den Schadenseintritt urschlich ist, wenn feststeht, daû der Notar dem mit der Erinnerung verbu n - denen Begehren nicht entsprochen htte. Im Streitfall hat das Berufungsgericht festgestellt, daû der Beklagte "auch gegenber frheren ... Anmahnungen eine ablehnende Haltung eing e - nommen" htte. Diese Feststellung hat die Revision nicht angegriffen. e) Auch die Rge der Revision, es bestehe eine and erweitige Ersat z - mglichkeit in Gestalt eines Anspruchs gegen den Steuerberater der Klgerin, bleibt ohne Erfolg. Der Steuerberater war weder wegen der Einreichung der Teilungserklrung noch wegen ihrer inhaltlichen Mngel eingeschaltet. - 20 - III. Das Berufungsurteil ist danach aufzuheben (§ 564 Abs. 1 ZPO). Hi n - sichtlich der Beurkundungskosten ist die Klage abzuweisen (§ 565 Abs. 3 Nr. 1 ZPO). Im brigen ist die Sache an das Berufungsgericht zurckzuverweisen (§ 565 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dieses wird erneut zu prfen haben, ob der B e - klagte die Teilungserklrung beim Grundbuchamt htte einreichen mssen und ob er dadurch, daû er das unterlassen hat, oder durch inhaltliche Mngel der Teilungserklrung einen Zinsschaden der Klgerin verursacht hat. Gegebenenfalls wird das Berufungsgericht auch der Frage nachgehen mssen, ob die Klgerin sich ein etwaiges Verschulden ihrer neuen - anwalt- lichen und notariellen - Berater als Mitverschulden (§ 254 Abs. 2 BGB) anrec h - nen lassen muû. Das kommt dann in Betracht, wenn die Klgerin den neuen Berater beauftragt hat, einen erkannten oder wenigstens fr mglich gehalte- - 21 - nen Fehler des Beklagten zu beheben (vgl. BGH, Urt. v. 20. Januar 1994 - IX ZR 46/93, WM 1994, 948, 950; v. 13. Mrz 1997 - IX ZR 81/96, WM 1997, 1392, 1395; v. 3. Mai 2001 - IX ZR 46/00, WM 2001, 1675, 1677). Kreft Stodolkowitz Ganter Raebel Kayser

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