BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XI ZR 456/07 Verk374ndet am: 24. M344rz 2009 Herrwerth, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja _____________________ BGB 247 123 HWiG 247 1 Abs. 1 Nr. 1; 247 2 Abs. 1 Satz 2 (Fassung: 16. Januar 1986) a) Eine Widerrufsbelehrung, nach der die Widerrufsfrist erst mit Eingang der vom Kreditnehmer unterzeichneten Vertragsurkunde bei der Bank zu laufen beginnen soll, vermittelt dem Kreditnehmer nicht mit hinreichender Klarheit die Kenntnis 374ber den Fristbeginn. b) Es gibt keinen rechtlichen Obersatz des Inhalts, dass die Vermutung der Urs344chlichkeit einer Haust374rsituation f374r den sp344teren Abschluss eines Darlehensvertrages ohne R374cksicht auf die konkreten Umst344nde des Ein-zelfalls bei einer Zeitspanne von drei Wochen zwischen Hausbesuch und Vertragsschluss entf344llt. c) Zur Frage einer arglistigen T344uschung potentieller Fondsgesellschafter durch Gr374ndungsgesellschafter eines geschlossenen Immobilienfonds und Vermittler der Fondsbeteiligung. BGH, Urteil vom 24. M344rz 2009 - XI ZR 456/07 - OLG Karlsruhe LG Karlsruhe - 2 - Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die m374ndliche Ver-handlung vom 24. M344rz 2009 durch den Vorsitzenden Richter Wiechers und die Richter Dr. M374ller, Dr. Joeres, Dr. Ellenberger und Maihold f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Kl344ger wird das Urteil des 17. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 30. Juni 2006 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Klage abgewiesen worden und die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung von 8.238,66 200 nebst Zinsen nur Zug um Zug gegen 334bergabe einer schriftlichen Erkl344rung an die Be-klagte, dass die Kl344ger ihren Gesellschaftsanteil an der G. GbR Immobilien-Fonds Nr. abtreten, erfolgt ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neu-en Verhandlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru-fungsgericht zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Die Kl344ger nehmen die Beklagte auf R374ckzahlung der auf ein Dar-lehen geleisteten Zinszahlungen sowie R374ckabtretung von Anspr374chen aus zwei Lebensversicherungsvertr344gen nebst Herausgabe der Versiche-rungsscheine in Anspruch und begehren Feststellung, dass der Beklag-ten keine weiteren Rechte aus dem Darlehensvertrag zustehen. Die Kl344ger traten aufgrund notariell beurkundeter Eintrittserkl344rung vom 30. Juli 1996 der G. GbR Immobilien-Fonds (nachfolgend: Fonds), als Gesellschafter mit einer Einlage in H366he von 91.950 DM bei. Gr374n-dungsgesellschafter und Initiatoren des Fonds waren N. und die von diesem gegr374ndete W. Wohnungsbaugesellschaft mbH (nachfolgend: W. ), deren Alleingesch344ftsf374hrer er war. Zur Fi-nanzierung ihrer Beteiligung schlossen die Kl344ger mit der Rechtsvorg344n-gerin der Beklagten (nachfolgend: Beklagte) am 29. Juli/4. September 1996 einen Darlehensvertrag 374ber eine Darlehenssumme von 105.720 DM ab. Der Vertrag sah bei einem bis zum 1. Dezember 2005 festgeschriebenen Nominalzins von 7,1% j344hrlich lediglich monatliche Zinszahlungen der Kl344ger vor. Die Tilgung sollte erst am 1. Dezember 2015 erfolgen. Zu diesem Zweck schlossen die Kl344ger gleichzeitig zwei Lebensversicherungsvertr344ge und traten ihre diesbez374glichen Anspr374che an die Beklagte ab. Ferner unterzeichneten sie eine von der Beklagten verfasste Widerrufserkl344rung, die unter anderem folgenden Inhalt hat: 2 "Der Lauf der Frist beginnt erst, wenn Ihnen diese Belehrung ausgeh344ndigt worden ist, jedoch nicht bevor uns die von Ih- - 4 - nen unterschriebene Ausfertigung des Darlehensvertrages zugegangen ist. 205 Im Falle des Widerrufs kommen auch die mit dem Darlehen zu finanzierenden verbundenen Gesch344fte (hier: Erwerb des GdbR-Anteils) nicht wirksam zustande." 3 In dem vorliegenden Rechtsstreit haben sich die Kl344ger unter anderem auf den Widerruf ihrer auf den Abschluss des Darlehensvertrages gerich-teten Willenserkl344rung berufen. In diesem Zusammenhang haben sie be-hauptet, der Zeuge R. von der f374r die W. und die Beklagte t344tigen Vermittlungsgesellschaft habe sie zu einem nicht mehr bekannten Zeit-punkt vor dem 2. Juli 1996 in ihrer Wohnung aufgesucht, um Angelegen-heiten bez374glich einer Versicherung zu kl344ren. Anl344sslich dieses Ge-spr344chs habe ihnen R. die streitgegenst344ndliche Beteiligung angebo-ten. Er habe sie in groben Z374gen vorgestellt, weil zun344chst habe ermittelt werden sollen, in welcher H366he eine Beteiligung in Betracht komme. Am 23. Juli 1996 sei R. nach vorheriger telefonischer Ank374ndigung er-neut in ihrer Wohnung erschienen und habe ihnen mitgeteilt, dass auf-grund ihres Einkommens ein Erwerb von drei Anteilen m366glich sei, wof374r sich der Finanzierungsaufwand auf insgesamt 105.720 DM belaufe. Erstmals in diesem Termin sei ihnen die Anlage erl344utert, der Beitrittsan-trag und die Selbstauskunft zur Unterschrift vorgelegt sowie erkl344rt wor-den, dass eine notarielle Beurkundung des Beitrittsangebotes erforder-lich sei, deren Terminierung er, R. , veranlassen werde. Am 29. Juli 1996 sei der Vermittler R. erneut in ihre Wohnung gekommen und habe ihnen den von der Beklagten vorbereiteten Darlehensvertrag zur Unterschrift vorgelegt. - 5 - Weiter haben die Kl344ger unter Beweisantritt, so unter Bezug auf Urkunden aus dem Strafverfahren gegen N. , der durch rechtskr344ftiges Urteil des Landgerichts Stuttgart unter anderem wegen Betruges zum Nachteil der Anleger des hier in Rede stehenden Fonds zu einer Haftstrafe von sechs Jahren und neun Monaten verurteilt worden ist, weil er sie 374ber die am 14. November 1996 eingetretene Zahlungsun-f344higkeit der W. als Mietgarantin wahrheitswidrig nicht informiert hatte, vorgetragen: Sie seien durch unrichtige Angaben im Fondsprospekt 374ber die H366he der sogenannten weichen Kosten, die tats344chlich an die Ver-triebsgesellschaft gezahlte Provision sowie 374ber die drohende Insolvenz der Mietgarantin und damit 374ber die Sicherheit der zu erzielenden Rendi-te arglistig get344uscht worden. Diese arglistige T344uschung m374sse sich die Beklagte als finanzierende Bank zurechnen lassen. Zum einen habe sie positive Kenntnis von der T344uschung 374ber die H366he der Provision ge-habt. Zum anderen liege ein verbundenes Gesch344ft vor, so dass die Be-klagte auch aus diesem Grunde f374r t344uschende Angaben hafte. 4 Das Landgericht hat der Klage in vollem Umfang stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten, mit der diese eine Verurteilung zur Zahlung von 8.238,66 200 374berzahlter Zinsen gem344337 der Neuberechnung der Teil-zahlungsraten nach 247 6 Abs. 2 Satz 4 VerbrKrG (in der Fassung vom 27. April 1993) wegen fehlender Gesamtbetragsangabe im Darlehensver-trag hingenommen hat, hat das Berufungsgericht die Verurteilung zur Zahlung in H366he von 8.238,66 200 nebst Zinsen nur Zug um Zug gegen 334bergabe einer schriftlichen Erkl344rung an die Beklagte, dass die Kl344ger ihren Gesellschaftsanteil an der G. GbR Immobilien-Fonds Nr. abtreten, ausgesprochen und im 334brigen die Klage abgewiesen. 5 - 6 - 6 Mit der - vom Senat zugelassenen - Revision begehren die Kl344ger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgr374nde: Die Revision ist begr374ndet. Sie f374hrt zur Aufhebung des angefoch-tenen Urteils, soweit dieses zum Nachteil der Kl344ger ergangen ist, und zur Zur374ckverweisung der Sache an das Berufungsgericht. 7 I. Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung, soweit f374r das Revisionsverfahren erheblich, ausgef374hrt: 8 Die Kl344ger h344tten den Darlehensvertrag nicht nach dem Haust374r-widerrufsgesetz (Vorschriften des HWiG nachfolgend immer in der Fas-sung vom 16. Januar 1986) wirksam widerrufen. Der Widerruf des Darle-hensvertrages nach dem Haust374rwiderrufsgesetz sei allerdings nicht ver-fristet. Eine wirksame Belehrung nach dem Haust374rwiderrufsgesetz sei nicht erfolgt. Die Belehrung vom 29. Juli 1996 enthalte entgegen 247 2 Abs. 1 Satz 3 HWiG insoweit unzul344ssige Zus344tze, als sie den Beginn der Widerrufsfrist betr344fen und dar374ber hinaus sachlich unzutreffend sei-en. Der von den Kl344gern vorgetragene Sachverhalt trage jedoch nicht die Behauptung, sie seien durch die Haust374rsituation zum Abschluss des Darlehensvertrages bestimmt worden. Die Indizwirkung f374r die Kausalit344t 9 - 7 - einer Haust374rsituation entfalle durch blo337en Zeitablauf und ohne Hinzu-treten besonderer Umst344nde regelm344337ig bei einem Abstand zwischen Haust374rsituation und Vertragsabschluss von mehr als drei Wochen. Vor-liegend l344gen zwischen dem ersten Hausbesuch vor dem 2. Juli 1996 und der Unterzeichnung des Darlehensvertrages am 29. Juli 1996 zu-mindest vier Wochen. Es k366nne daher von einem 334berraschungseffekt beim Abschluss des Darlehensvertrages nicht mehr ausgegangen wer-den. Zwar h344tten die Kl344ger auch noch nach Ablauf von drei Wochen die M366glichkeit, eine gleichwohl bestehende Kausalit344t nachzuweisen. Sie h344tten jedoch zum Anhalten der 334berrumpelungssituation trotz des er-heblichen Zeitablaufs keine n344heren Ausf374hrungen gemacht. Die Kl344ger h344tten auch keinen Schadensersatzanspruch gegen die Beklagte. Soweit sie in der Klageschrift ausgef374hrt h344tten, ihnen st374nden Schadensersatzanspr374che gegen die Fondsinitiatoren wegen fehlerhafter Angaben im Prospekt zu, da diese 374ber die H366he der Mieteinnahmen und sogenannte weiche Kosten (Innenprovision) get344uscht h344tten, k366nnten die Kl344ger diese Anspr374che nach der Rechtsprechung des Bundesge-richtshofs nicht der Beklagten als Kreditgeberin entgegenhalten. Anspr374-che wegen arglistiger T344uschung des Vermittlers machten die Kl344ger nicht geltend. Soweit sie geltend gemacht h344tten, die Beklagte habe be-reits zum Zeitpunkt des Fondserwerbs im Juli 1996 Kenntnis davon ha-ben m374ssen, dass die wirtschaftliche Situation des Mietgaranten sich verschlechtere und sich dessen Zahlungsunf344higkeit abzeichne, erh366ben sie Schadensersatzanspr374che gegen die Beklagte wegen Verletzung von eigenen Aufkl344rungs- und Beratungspflichten. Die Beklagte habe aber ausdr374cklich im Darlehensvertrag zum Ausdruck gebracht, dass sie keine 334berwachungs-, Beratungs- oder Betreuungsfunktion f374r den Darlehens- 10 - 8 - nehmer wahrnehme. Die Kl344ger h344tten auch keinen Anspruch gegen die Beklagte unter dem Aspekt eines Wissensvorsprungs 374ber die Verm366-genslosigkeit der Mietgarantin. Diesen Vortrag habe die Beklagte sub-stantiiert bestritten und die Kl344ger h344tten hierzu keinen weiteren Vortrag f374hren und keinen Beweis benennen k366nnen. II. Diese Ausf374hrungen halten in wesentlichen Punkten rechtlicher Nachpr374fung nicht stand. 11 1. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht einen Anspruch der Kl344ger auf R374ckabwicklung des Darlehensvertrages gem344337 247 3 HWiG verneint. 12 a) Zutreffend ist allerdings der Ausgangspunkt des Berufungsge-richts, dass der Widerruf der auf Abschluss des Darlehensvertrages ge-richteten Willenserkl344rung der Kl344ger, der jedenfalls konkludent in der Klageschrift vom 2. Februar 2005 erfolgt ist, nicht verfristet ist, weil die Widerrufsfrist mangels einer ordnungsgem344337en Widerrufsbelehrung nicht zu laufen begonnen hatte. 13 aa) Der mit dem Widerrufsrecht nach 247 1 Abs. 1 HWiG bezweckte Schutz des Verbrauchers erfordert eine umfassende, unmissverst344ndli-che und f374r den Verbraucher eindeutige Belehrung (247 2 Abs. 1 Satz 2 HWiG). Der Verbraucher soll dadurch nicht nur von seinem Widerrufs-recht Kenntnis erlangen, sondern auch in die Lage versetzt werden, sein 14 - 9 - Widerrufsrecht auszu374ben. Er ist deshalb auch 374ber den Beginn der Wi-derrufsfrist eindeutig zu informieren (Senatsurteil vom 13. Januar 2009 - XI ZR 118/08, WM 2009, 350, Tz. 14 m.w.N.). Nach diesen Ma337st344ben ist die den Kl344gern erteilte Widerrufsbelehrung unwirksam. Der verst344n-dige Kunde, auf dessen Sichtweise es f374r die Auslegung der Belehrung ankommt (vgl. Senatsurteil vom 13. Januar 2009 - XI ZR 118/08, WM 2009, 350, Tz. 16), kann den Beginn der Widerrufsfrist anhand der Belehrung nicht ermitteln. Denn nach dieser Belehrung beginnt die Frist entgegen 247 2 Abs. 1 Satz 2 HWiG nicht mit Aush344ndigung der Belehrung, sondern erst dann, wenn die unterschriebene Ausfertigung des Darle-hensvertrages der Beklagten zugegangen ist. Wann dies der Fall ist, entzieht sich der Kenntnis des Darlehensnehmers, der 374ber interne Ab-l344ufe bei der Kreditgeberin nicht informiert ist. bb) Da die Widerrufsbelehrung bereits aus diesem Grunde unwirk-sam ist, kommt es nicht mehr darauf an, ob die Annahme des Darle-hensangebots seitens der Beklagten am 4. September 1996 nach den ma337geblichen Umst344nden des konkreten Falles, zu denen das Beru-fungsgericht keine Feststellungen getroffen hat, noch rechtzeitig im Sin-ne von 247 147 Abs. 2 BGB war (vgl. dazu Senatsurteile vom 18. Dezem-ber 2007 - XI ZR 324/06, WM 2008, 967, Tz. 38 ff. und vom 13. Januar 2009 - XI ZR 118/08, WM 2009, 350, Tz. 20 m.w.N.). 15 b) In mehrfacher Hinsicht rechtsfehlerhaft sind jedoch die Ausf374h-rungen des Berufungsgerichts, mit denen es die Kausalit344t der Haust374r-situation f374r den Abschluss des Darlehensvertrages verneint hat. 16 - 10 - aa) Ein Widerrufsrecht im Sinne des 247 1 Abs. 1 Nr. 1 HWiG setzt voraus, dass der Kunde durch m374ndliche Verhandlungen im Bereich ei-ner Privatwohnung zu seiner sp344teren Vertragserkl344rung bestimmt wor-den ist. Dabei gen374gt eine Haust374rsituation bei der Vertragsanbahnung, die f374r den sp344teren Vertragsschluss urs344chlich ist. Ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen der m374ndlichen Verhandlung gem344337 247 1 Abs. 1 HWiG und der Vertragserkl344rung ist nicht gefordert, indiziert aber die Urs344chlichkeit der Haust374rsituation f374r den sp344teren Vertragsschluss. Die Indizwirkung f374r die Kausalit344t nimmt allerdings mit zunehmendem zeitlichen Abstand ab und kann nach einer gewissen Zeit ganz entfallen (BGHZ 131, 385, 392; Senatsurteile vom 9. Mai 2006 - XI ZR 119/05, WM 2006, 1243, Tz. 14 und vom 18. November 2008 - XI ZR 157/07, Tz. 22 m.w.N.). Ob sich der Darlehensnehmer auch bei einem gr366337eren zeitlichen Abstand zwischen der m374ndlichen Verhandlung und dem Ver-tragsschluss durch einen Versto337 gegen 247 1 HWiG in einer Lage befin-det, in der er in seiner Entscheidungsfreiheit beeintr344chtigt ist (BGHZ 123, 380, 393 m.w.N.), ist eine Frage der W374rdigung des Einzel-falls (st. Rspr. u.a. Senatsurteile vom 13. Juni 2006 - XI ZR 94/05, WM 2006, 1995, Tz. 15 und vom 18. November 2008 - XI ZR 157/07, Tz. 22 m.w.N.). Welcher Zeitraum hierf374r erforderlich ist und welche Be-deutung m366glicherweise auch anderen Umst344nden im Rahmen der Kau-salit344tspr374fung zukommt, ist Sache der tatrichterlichen W374rdigung, die in der Revisionsinstanz grunds344tzlich nur beschr344nkt 374berpr374ft werden kann (Senatsurteile vom 9. Mai 2006 - XI ZR 119/05, WM 2006, 1243, Tz. 14, vom 10. Juli 2007 - XI ZR 243/05, WM 2007, 1831, Tz. 11, vom 18. Dezember 2007 - XI ZR 76/06, WM 2008, 292, Tz. 20 und vom 18. November 2008 - XI ZR 157/07, Tz. 22 m.w.N.). 17 - 11 - bb) Gemessen an diesen Grunds344tzen sind die Ausf374hrungen des Berufungsgerichts rechtsfehlerhaft, da es eine W374rdigung der konkreten Einzelfallumst344nde unterlassen und damit wesentlichen Sachverhalt au-337er Acht gelassen hat. 18 19 (1) Das Berufungsgericht ist von dem falschen Obersatz ausge-gangen, bei einem Abstand von drei Wochen zwischen dem ersten Haus-besuch und dem Abschluss des Darlehensvertrages k366nne ohne Hinzu-treten weiterer Umst344nde nicht mehr von einer Indizwirkung f374r die Kau-salit344t der Haust374rsituation ausgegangen werden. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts hat der erkennende Senat den Rechtssatz, dass die Indizwirkung f374r die Kausalit344t bei einem Abstand von drei Wochen zwischen Hausbesuch und Vertragsschluss ohne weitere Umst344nde ge-nerell entf344llt, nicht aufgestellt. Er hat lediglich Berufungsurteile, in de-nen bei einem Abstand von drei Wochen und weiter hinzutretenden kon-kreten Umst344nden aufgrund einer Einzelfallw374rdigung die Kausalit344t ver-neint worden ist, rechtlich nicht beanstandet, so beispielsweise, wenn zwischen der Haust374rsituation und dem Abschluss des Darlehensvertra-ges eine notarielle Beurkundung des Treuhandangebotes erfolgt ist (vgl. Senatsurteil vom 13. Juni 2006 - XI ZR 94/05, WM 2006, 1995, Tz. 15). Konkrete Umst344nde, die daf374r sprechen, dass die Indizwirkung der Ur-s344chlichkeit der Haust374rsituation f374r den sp344teren Vertragsschluss ent-f344llt, hat das Berufungsgericht hier nicht festgestellt. Auf die notarielle Beglaubigung des Fondsbeitritts kann insoweit nicht abgestellt werden, da diese nach der Unterzeichnung des Darlehensvertrages durch die Kl344ger erfolgte. - 12 - (2) Ebenfalls rechtsfehlerhaft ist die Annahme des Berufungsge-richts, die Kl344ger h344tten keine konkreten Umst344nde f374r das Fortbestehen der Haust374rsituation trotz des Zeitablaufs zwischen erstem Hausbesuch und der Unterschrift des Darlehensvertrages vorgetragen. 20 21 (a) Zutreffend ist allerdings der Ausgangspunkt des Berufungsge-richts, dass es dem Verbraucher bei Wegfall der Indizwirkung unbenom-men ist, den Nachweis einer gleichwohl bestehenden Kausalit344t zu f374h-ren (Senatsurteile BGHZ 131, 385, 392 und vom 18. November 2008 - XI ZR 157/07, Tz. 22; jeweils m.w.N.). (b) Die Kl344ger haben aber entgegen den Ausf374hrungen des Beru-fungsgerichts mit Schriftsatz vom 19. September 2005 substantiiert und unter Beweisantritt vorgetragen, dass ihnen beim ersten Hausbesuch die Beteiligung lediglich grob vorgestellt worden sei, weil zun344chst eine Be-rechnung ihrer Leistungsf344higkeit habe erfolgen sollen. Die konkrete Be-teiligung einschlie337lich des von ihnen aufzubringenden Finanzierungsbe-trages in H366he von 105.720 DM habe ihnen der Vermittler erst beim zweiten Hausbesuch am 23. Juli 1996 vorgestellt. Unterschrieben wor-den sei der Darlehensvertrag sodann erst bei einem dritten Hausbesuch am 29. Juli 1996. 22 Nach diesem Vortrag, der mangels gegenteiliger Feststellungen des Berufungsgerichts in der Revisionsinstanz zugunsten der Kl344ger als richtig zu unterstellen ist, war die Ansprache von R. vor dem 2. Juli 1996 noch sehr vage, eine Verhandlung fand noch gar nicht statt. Da-nach sind sie nicht bereits vor dem 2. Juli 1996 durch m374ndliche Ver-handlungen in ihrer Wohnung zum Fondsbeitritt und zum Abschluss des 23 - 13 - Finanzierungskredits im Sinne von 247 1 Abs. 1 HWiG bestimmt worden. Erst beim zweiten Hausbesuch am 23. Juli 1996 fanden konkrete Ver-handlungen in Bezug auf eine bestimmte Beteiligung und einen bestimm-ten Finanzierungsbedarf statt, die schlie337lich zur Unterzeichnung des Beitrittsantrages und der Selbstauskunft f374hrten. Unter diesen Umst344n-den kann die Indizwirkung f374r die Kausalit344t zwischen dem danach ent-scheidenden Hausbesuch vom 23. Juli 1996 und der Unterzeichnung des Darlehensvertrags am 29. Juli 1996 mangels Feststellungen des Beru-fungsgerichts zu konkreten kausalit344tsunterbrechenden Umst344nden nicht verneint werden, da zwischen beiden Terminen lediglich sechs Tage la-gen. 2. In mehrfacher Hinsicht rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht auch einen Schadensersatzanspruch der Kl344ger gegen die Beklagte aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen verneint. 24 a) Bereits im Ansatz ist das Berufungsgericht unzutreffend davon ausgegangen, die Kl344ger h344tten keinen substantiierten Vortrag 374ber auf-kl344rungspflichtige Umst344nde gehalten. Die Kl344ger haben mit Schriftsatz vom 19. September 2005 und mit Schriftsatz vom 14. M344rz 2006 sub-stantiiert und unter Beweisantritt vorgetragen, dass sie durch fehlerhafte Angaben im Fondsprospekt 374ber die drohende Zahlungsunf344higkeit der Mietgarantin und damit 374ber die Werthaltigkeit der Mietgarantie, 374ber die weichen Kosten und 374ber die tats344chliche H366he der gezahlten Provision arglistig get344uscht worden sind. 25 aa) Nach den aus der Ermittlungsakte gegen N. stam-menden Unterlagen, die die Kl344ger zu den Akten gereicht haben, drohte 26 - 14 - sp344testens ab Juni 1996 die Zahlungsunf344higkeit der Mietgarantin und damit ganz konkret eine Minderung der den Kl344gern noch im Juli 1996 versprochenen Aussch374ttung in H366he von 120 DM pro Monat und Anteil. Nach dem Bericht des Konkursverwalters Dr. H. vom 16. De-zember 1997 brach der Umsatz der W. bereits ab 1995 erheblich ein. Gleichzeitig erh366hte sich das durch die f374r die verschiedenen Fonds 374bernommene Risiko der W. , als Mietgarantin zahlen zu m374ssen, er-heblich, weil ab 1995 Vermietungen oftmals nur noch dadurch erreicht werden konnten, dass Preisnachl344sse bis zu 20%, im Durchschnitt 374ber 10%, gew344hrt wurden. Wegen Leerst344nden und erheblich geringeren Einnahmen aus den tats344chlich vermieteten Fl344chen summierten sich die Garantieverpflichtungen auf Millionenbetr344ge. Nach den Feststellungen im Strafurteil gegen N. bestand bereits Ende Mai 1996 ein Rechnungsstau aus dem Monat April in H366he von 6,3 Millionen DM, wo-von 1,4 Millionen DM bereits mehrfach angemahnt worden waren. Auf-grund der schlechten Ertragslage drohte der W. daher sp344testens seit Mitte/Ende Juni 1996 die Zahlungsunf344higkeit. Nach diesem Vortrag, der wiederum mangels gegenteiliger Fest-stellungen des Berufungsgerichts in der Revisionsinstanz zugunsten der Kl344ger als richtig zu unterstellen ist, sind die Anleger 374ber die Sicherheit der im Fondsprospekt versprochenen Mieteinnahmen und damit 374ber die erzielbare Rendite arglistig get344uscht worden. Auch wenn im Prospekt der Hinweis enthalten ist, dass die Garantiezahlungen von der Bonit344t der Mietgarantin abh344ngen, so mussten die Kl344ger dar374ber aufgekl344rt werden, dass die Insolvenz der Mietgarantin nicht nur eine theoretisch denkbare M366glichkeit war, sondern bereits ganz konkret bevorstand. Hinzu kommt, dass nach den vorgelegten Unterlagen die Vermietungssi- 27 - 15 - tuation ab dem Jahr 1995 so schlecht war, dass eine nachhaltige Erzie-lung der prospektierten Mieteinnahmen nach Ausfall der Mietgarantin nicht zu erwarten war; zum Zeitpunkt des Beitritts der Kl344ger stand das bereits fest. Nach st344ndiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind Anleger in einem Fondsprospekt aber 374ber die Nachhaltigkeit der erzielbaren Mieten und die Werthaltigkeit einer Mietgarantie zutreffend aufzukl344ren (BGH, Urteil vom 1. M344rz 2004 - II ZR 88/02, WM 2004, 928, 930). bb) Nach dem hier zugrunde zu legenden Vortrag der Kl344ger, den sie durch Unterlagen aus der Ermittlungsakte gegen N. be-legt und unter Zeugenbeweis gestellt haben, wurden sie zudem 374ber die im Gesamtaufwand enthaltenen sogenannten weichen Kosten arglistig get344uscht. In der bis einschlie337lich W. -Fonds 30 im Fondsprospekt verwendeten Zahlungsanweisung wurden bei einem Gesamtaufwand von 35.238 DM die B374rgschaftsgeb374hr in H366he von 1.053 DM, die Finanzie-rungsvermittlungs- und Unterlagenbeschaffungsgeb374hr in H366he von 702 DM und die Kosten der Mietgarantie in H366he von 406 DM, insgesamt 2.161 DM, offen ausgewiesen. Ab dem W. -Fonds 31 wurden diese Kosten bei einem gleich bleibenden Gesamtaufwand dagegen nicht mehr offen ausgewiesen, sondern dem Posten 204Grunderwerb223 zugeschlagen, der sich dadurch von 26.000 DM auf 28.161 DM erh366hte, obgleich es sich nach dem Vortrag der Kl344ger um weiche Kosten au337erhalb des f374r den Erwerb der Immobilie anfallenden Aufwandes handelte. Diese Zah-len entsprechen - bis auf eine geringf374gige Gl344ttung des Gesamtaufwan-des auf 35.240 DM - auch denen des streitgegenst344ndlichen Fonds. 28 - 16 - Nach st344ndiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind aber in einem Prospekt, mit dem Anteile an geschlossenen Immobilienfonds vertrieben werden, die sogenannten weichen Kosten zutreffend und klar auszuweisen, damit der potentielle Anleger erkennen kann, in welchem Umfang die von ihm eingezahlten Einlagemittel nicht in das Anlageobjekt flie337en, sondern f374r Aufwendungen au337erhalb der Anschaffungs- und Herstellungskosten verwendet werden, weil hierdurch die Rentabilit344t der Anlage gemindert wird (vgl. BGH, Urteile vom 1. M344rz 2004 - II ZR 88/02, WM 2004, 928, 930 und vom 6. Februar 2006 - II ZR 329/04, WM 2006, 905, 906). 29 cc) Zudem haben die Kl344ger unter Vorlage des Vernehmungspro-tokolls vom 9. Juli 2004 374ber die Vernehmung des Zeugen N. im Verfahren 8 O 361/02 des Landgerichts Berlin, der polizeilichen Vernehmungsprotokolle 374ber die Vernehmung des Zeugen K. vom 4. April 2000 und der Zeugin E. vom 15. April 1999, einer Aktennotiz des neben N. strafrechtlich Verurteilten S. vom 26. November 1992 sowie der Zahlungsanweisungen aus den Prospek-ten der W. -Fonds 17 und 18 substantiiert dargelegt, dass bei gleich bleibendem Gesamtaufwand der Anleger die von diesen bis Mitte 1990 zu zahlende einheitliche Vertriebsprovision in H366he 5.250 DM ab Ende 1990 in zwei Provisionen in H366he von 3.411 DM und 1.839 DM auf-gespalten, aber weiterhin in voller H366he an die Vertriebsgesellschaft ge-zahlt wurde. 1.839 DM wurden als Vertriebskosten im Prospekt angege-ben; 3.411 DM wurden dagegen auf die Kosten f374r den Grunderwerb aufgeschlagen, die sich dadurch von 22.583 DM auf 25.994 DM erh366h-ten. Da dieses System auch beim streitgegenst344ndlichen Fonds prakti- 30 - 17 - ziert wurde, sind die Kl344ger mithin 374ber die H366he der tats344chlich gezahl-ten Vertriebsprovisionen arglistig get344uscht worden. 31 Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs m374ssen Anga-ben in einem Fondsprospekt 374ber Vertriebsprovisionen zutreffend sein. Enth344lt ein Prospekt konkrete Angaben zu Provisionen, die f374r bestimmte Zwecke anfallen, muss der Anleger nicht damit rechnen, dass zu Lasten der Einlagen weitere Provisionen f374r diese Zwecke gezahlt werden und dadurch die Werthaltigkeit des Fondsanteils geringer ist, als den pros-pektierten Angaben zu entnehmen ist (vgl. BGHZ 158, 110, 121 f., BGH, Urteile vom 22. M344rz 2007 - III ZR 218/06, WM 2007, 873, Tz. 8 f.; vom 10. Juli 2007 - XI ZR 243/05, WM 2007, 1831, Tz. 15 und vom 6. No-vember 2008 - III ZR 231/07, WM 2008, 2355, Tz. 9). b) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts k366nnen die Kl344ger der Beklagten entgegenhalten, dass sie von den Gr374ndungsgesellschaf-tern und Initiatoren des Fonds, N. und W. , arglistig ge-t344uscht worden sind. 32 aa) Im Ausgangspunkt zutreffend ist allerdings die Ansicht des Be-rufungsgerichts, dass allein unter dem Gesichtspunkt eines verbundenen Gesch344fts im Sinne von 247 9 Abs. 1 VerbrKrG (in der Fassung vom 17. Dezember 1990), dessen Vorliegen das Berufungsgericht rechtsfeh-lerfrei und von der Revisionserwiderung nicht angegriffen festgestellt hat (vgl. auch Senatsurteile BGHZ 167, 252, Tz. 15; vom 21. November 2006 - XI ZR 347/05, WM 2007, 200, Tz. 16; vom 5. Juni 2007 - XI ZR 348/05, WM 2007, 1367, Tz. 15; vom 18. Dezember 2007 - XI ZR 324/06, WM 2008, 967, Tz. 22 ff. und vom 1. Juli 2008 - XI ZR 411/06, WM 2008, 33 - 18 - 1596, Tz. 18), die Beklagte ohne das Hinzutreten weiterer, ihr zurechen-barer Umst344nde, nicht f374r Anspr374che der Kl344ger gegen Fondsinitiatoren, Gr374ndungsgesellschafter oder sonstige Prospektverantwortliche wegen einer arglistigen T344uschung durch falsche Angaben im Vertriebsprospekt einzustehen hat. Nach der Rechtsprechung des Senats (BGHZ 167, 239, Tz. 28 und Urteil vom 21. November 2006 - XI ZR 347/05, WM 2007, 200, Tz. 22 m.w.N.) kann ein Anleger sich wegen Anspr374chen gegen Fondsinitiatoren, die nicht Vertragspartei des finanzierten Gesch344fts sind, nicht auf 247 9 VerbrKrG berufen, weil es an dem insofern erforderli-chen Finanzierungszusammenhang fehlt. bb) Die Revision beanstandet aber zu Recht, dass das Berufungs-gericht eine Haftung der Beklagten aus einem eigenen Aufkl344rungsver-schulden nicht gepr374ft hat. 34 (1) Nach st344ndiger Rechtsprechung des Senats ist eine kreditge-bende Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bautr344ger- und Erwerber-modellen oder Immobilienfondsanteilen zur Risikoaufkl344rung 374ber das finanzierte Gesch344ft dann verpflichtet, wenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Dar-lehensnehmer hat und dies auch erkennen kann. Ein solcher Wissens-vorsprung liegt vor, wenn die Bank positive Kenntnis davon hat, dass der Kreditnehmer von seinem Gesch344ftspartner oder durch den Fondspros-pekt 374ber das finanzierte Gesch344ft arglistig get344uscht wurde (st. Rspr., u.a. Senatsurteile vom 18. Januar 2005 - XI ZR 201/03, WM 2005, 375, 377; vom 17. Oktober 2006 - XI ZR 205/05, WM 2007, 114, Tz. 16; vom 24. April 2007 - XI ZR 340/05, WM 2007, 1257, Tz. 39 und vom 10. Juli 2007 - XI ZR 243/05, WM 2007, 1831, Tz. 14). So liegt der Fall nach dem 35 - 19 - von den Kl344gern vorgelegten Protokoll 374ber die Vernehmung des Zeugen N. am 9. Juli 2004 im Verfahren 8 O 361/02 vor dem Land-gericht Berlin auch hier. Nach den Angaben des Zeugen N. war den beteiligten Banken bekannt, dass eine Vertriebsprovision von 374ber 6% hinaus gezahlt worden ist. (2) Ferner wird nach der neueren Rechtsprechung des Senats in F344llen institutionalisierten Zusammenwirkens von Fondsinitiatoren bzw. Gr374ndungsgesellschaftern und finanzierender Bank widerleglich vermu-tet, dass die Bank Kenntnis von der arglistigen T344uschung durch die Fondsinitiatoren hat, wenn evident grob falsche Angaben im Prospekt enthalten sind (Senatsurteile BGHZ 168, 1, Tz. 51 ff.; vom 21. November 2006 226 XI ZR 347/05, WM 2007, 200, Tz. 29 und vom 10. Juli 2007 - XI ZR 243/05, WM 2007, 1831, Tz. 17 m.w.N.). 36 Nach dem in der Revisionsinstanz wiederum zugrunde zu legen-den Kl344gervortrag ist hier von einem institutionalisierten Zusammenwir-ken auszugehen. Die Kl344ger haben sich hierzu auf das Zeugnis des Fondsinitiators und Gesch344ftsf374hrers der W. berufen und unter Vorla-ge eines Rahmenvertrages zum W. -Fonds 36 und des Konkursberichts des Konkursverwalters Dr. H. vom 16. Dezember 1997 eine enge planm344337ige Zusammenarbeit der Beklagten mit der W. behauptet. Al-lein der Rahmenvertrag, wenn er so oder 344hnlich auch bei dem streitge-genst344ndlichen Fonds Geltung hatte, ist ausreichend, ein institutionali-siertes Zusammenwirken der W. und der Beklagten zu belegen. Eben-so gen374gt die planm344337ig 374bernommene Finanzierung einer Vielzahl von Anlegern, die nicht von sich aus mit einem Kreditwunsch an die Beklagte herangetreten sind, sondern denen - wie hier den Kl344gern - vom Vertrieb 37 - 20 - neben den Fondsunterlagen auch die Finanzierungsunterlagen vorgelegt wurden (vgl. ebenfalls zu einem W. -Fonds Senatsurteil vom 10. Juli 2007 - XI ZR 243/05, WM 2007, 1831, Tz. 17). 38 c) Ebenfalls rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht angenom-men, dass von den Kl344gern eine arglistige T344uschung durch den Vermitt-ler R. nicht geltend gemacht werde. Zwar haben sich die Kl344ger auf unrichtige Angaben im Prospekt bezogen; hierin liegt aber erkennbar zugleich der Vortrag, dass sie von dem Vermittler, der sie unter Verwen-dung dieses Prospektes geworben hat, 374ber die wesentlichen Angaben, die falsch im Prospekt dargestellt sind und deren Unrichtigkeit er kannte, auch get344uscht worden sind. Eine solche T344uschung kommt nach dem Kl344gervortrag in Bezug auf die H366he der Provision in Betracht. Die von der W. eingeschaltete Vermittlungsgesellschaft hatte positive Kenntnis davon, dass die im Prospekt ausgewiesenen Provisionsangaben unrich-tig waren, wenn sie selbst eine h366here als die ausgewiesene Provision erhalten hat. Gleiches gilt f374r den Vermittler R. , wenn er pers366nlich mehr als die ausgewiesenen 1.839 DM bezogen hat (vgl. BGH, Urteil vom 22. M344rz 2007 - III ZR 218/06, WM 2007, 873, Tz. 8). Nach dem Kl344gervortrag ist daher auch wegen einer von der Vertriebsgesellschaft oder ihrem Mitarbeiter im Kontext eines verbundenen Gesch344fts began-genen arglistigen T344uschung ein Schadensersatzanspruch gegen die Beklagten gegeben (vgl. Senatsurteile BGHZ 167, 239, Tz. 29 f. und vom 5. Juni 2007 - XI ZR 348/05, WM 2007, 1367, Tz. 14). - 21 - III. 39 Das angefochtene Urteil ist daher aufzuheben (247 562 Abs. 1 ZPO) und die Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Be-rufungsgericht zur374ckzuverweisen (247 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Soweit das Berufungsgericht nach erneuter Verhandlung und Entscheidung zu dem Ergebnis kommen sollte, dass es lediglich bei der von ihm ausge-sprochenen und von der Beklagten nicht angegriffenen Verurteilung zur R374ckzahlung 374berzahlter Zinsen verbleibt, wird es zu beachten haben, dass insofern eine Zug um Zug Verurteilung - wie im angegriffenen Urteil - 22 - ausgesprochen - nicht in Betracht kommt, weil der Beklagten wegen der R374ckzahlung 374berzahlter Zinsen (247 6 Abs. 2 Satz 4 VerbrKrG, 247 812 BGB) kein Zur374ckbehaltungsrecht in Bezug auf die Fondsanteile der Kl344-ger zusteht. Wiechers M374ller Joeres Ellenberger Maihold Vorinstanzen: LG Karlsruhe, Entscheidung vom 23.12.2005 - 5 O 60/05 - OLG Karlsruhe, Entscheidung vom 30.06.2006 - 17 U 31/06 -
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