ECLI:DE:BGH:2019:300119UXIIZR46.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 46/18 Verkündet am: 30. Januar 2019 Fahrner, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 133 B; HeizkostenVO §§ 7 , 10 a) Nach § 10 HeizkostenV können in einem Mietvertrag über Gewerberäume auch rein verbrauchsabhängige Kostenverteilungen vereinbart werden. b) Eine ergänzende Vertragsauslegung kommt nur bei einem Vertrag in B e- tracht, der wegen einer planwidrigen Unvol lständigkeit eine Regelungslücke aufweist (im Anschluss an Senatsurteil vom 15. Oktober 2014 XII ZR 111/12 WM 2014, 2280). BGH, Urteil vom 30. Januar 2019 - XII ZR 46/18 - OLG Frankfurt am Main LG Frankfurt am Main - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bund esgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 30 . Januar 201 9 durch d en Vorsitzende n Richter D ose , die Richter Prof. Dr. Klinkhammer, Dr. Gün ter und Dr. Botur und die Richterin Dr. Krüger für Recht erkannt: Auf d ie Revision der Kläger wird das Urtei l de s 2 . Zivil senats des Oberl and es gerichts Frankfurt am Main vom 19 . April 201 8 auf g e- hoben . Auf d ie Berufung der Beklagten wird das Schlussurteil der 13. Zi - vilkammer des Landger ichts Frankfurt am Main vom 30. März 2017 unter Zurückweisung der weitergehen den Berufung teilweise abgeändert. Das Vorbehaltsurteil der 13. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main vom 21. April 2016 wird insoweit aufgehoben, als die Beklagte verurteilt wurde, a n die Kläger mehr als 23.559,17 Prozentpunkten übe r dem Basiszinssatz seit dem 1. August 2013 zu zahlen. Im Übrigen wird das Vorbehaltsurteil für vorbehalt los erklärt. Die Kosten des Berufungs - und des Revisionsverfa hrens trägt die Beklagte, mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Strei t- helfer, die diese selbst tragen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand : Die Parteien streiten über die Abrechnung von Heizkosten aus einem ge - werblichen Mietverhältnis. Zwischen den Parteien b estand seit 2006 ein Mietvertrag über eine Pr a- xisfläche von rund 360 m², in der die Kläger eine chirurgische Gemeinschaft s- praxis betrieben. Hinsichtli ch der Betriebskosten regelte § 6 Ziffer 2 Satz 1 des Mietvertrags, dass die Vermieterin "über die Betrieb skosten i. S. § 27 II BV u n- ter Berücksichtigung der geleisteten Vorauszahlungen jährlich " abrechnet. In § 6 Ziffer 3 des Mietvertrags hieß es: " Der Mieter trägt von den Betriebskosten einen Anteil nach dem Verhältnis der Nutzfläche n seiner Praxis - bzw. Gew erberäume zur Summe der Nutzfläche n aller Praxis - und Gewe r beräume der Wirtschaftseinheit. Zubehörräume wie Keller, Abstellräume auße r- halb der Praxis - und Gewerberäume , Dachböden, Trockenräume bleiben dabei unberücksichtigt. Die Ermittlung/Verteilung der H eiz - und Warmwasserkosten/Kalt - wasser ko sten erfolgt durch messtechnische Ausstattungen zur Verbrauchserfassung nach dem von der G . K. GmbH & Co. KG gemäß §§ 7 und 10 der Heizkosten V bestimmten Ab " In § 6 Ziffer 4 des Mietvertrags ist geregelt: " Der Vermieter wird die Mietfläche mit zugelassenen geeichten Messeinrichtunge n / Abrechnungsmaßstab gemäß §§ 7 und 10 der Heizkosten VO - Bestimmungen ausstat ten. " 1 2 3 - 4 - Aus den Betriebskostenabrechnungen der Beklagten für 2012 und 2013 stehen Nachzahlungen von 2.139,60 D a- von entfallen 1.185,71 (2013) auf die verbrauchsunabhängig umgelegten Position en " Heizung über Lüftung " und 121,12 die Nichtberücksicht i- gung eine s Seminarraum s bei der Gesamtfläche , der nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme vor dem Landgericht durch die Beklagte anderweitig extern und intern vermietet wurde. Im März 2013 k onnten die Praxisräume mehrere Wochen nicht genutzt werden, da die Beklagte die Wasserleitungen des Gebäudes sanieren ließ. Die Kläger machten insoweit einen Ausfallschaden von rund 64.000 Das Landgericht hat die Beklagte durch rechtskrä ftiges Vorbehaltsurteil vom 21. April 2016 zur Zahlung von 24.147,84 u- gleich ist der Beklagten die Aufrechnung mit Gegenforderungen hinsichtlich der Betriebskost enabrechnung für 2012 (2.139,60 ( 1.717,94 Verzugsz ins en und vorgerichtlicher Recht sanwaltskosten in Höhe von 281, 30 vorbehalten word en. Durch Schlussurteil vom 30. März 2017 hat das Landg e- richt das Vorbehaltsurteil insoweit aufgehoben, als die Beklagte zur Zahlung von m ehr als 23.802 rpflichtet wurde. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht die Entscheidung dahingehend abgeä n- dert, dass das Vorbehaltsurteil insoweit aufgehoben wird, als die Beklagte zur Zahlung von mehr als 20.220,10 agegen richtet sich die zugelassene Revision der Kläger, mit der sie die Wiederherste l- lung des landgerichtlichen Urteils anstreben. 4 5 6 - 5 - Entscheidungsgründe : Die Revision ist statthaft, weil das Oberlandesgericht sie in der angefoc h- tenen Entscheidung zugelas sen hat, § 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO. Der Senat ist an die Zulassung gebunden. Die Revision ist auch begründet . Sie führt zur Aufh e- bung des Berufungsurteils und zur ganz überwiegenden Zurückweisung der Berufung der Beklagten . I. Das Oberlandes gericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausg e- führt, die noch ausstehenden Beträge der Nebenkostenabrechnungen seien im Wege der Aufrechnung von dem Schadensersatzanspruch der Kläger abzuzi e- hen. Bei den von der Beklagten geltend gemachten Kosten " Heizung über Lüftun g " handele es sich um Kosten des Betriebs der zentralen Heizanlage, die als umlagefähig vereinbart worden seien. Ausweislich der mietvertraglichen Regelung hätten die Partei en die Umlage der in der Anlage 3 zu § 27 II. BerechnungsVO wiedergegebenen Betrieb skosten wirksam vereinbart. Zwar sei zunächst unklar, ob es sich bei der von der Beklagten verwe n- deten Lüftungsanlage hinsichtlich der Heizfunktion um eine reine Lüftungshe i- zung handele oder ob diese zugleich mit einer Anlage zur Wärmerückgewi n- nung ausge stattet sei. Allerdings sei diese Unterscheidung bezüglich der unter die Positionen " Heizung über Lüftung " fallenden Heizkosten nicht relevant, da diese über die Lüftungsanlage erfolgte Beheizung Teil der Gesamt be heizung durch die Heizungsanlage des Gebäud es sei. Die Abrechnung sei auch nicht deshalb zu beanstanden, weil die Beklagte die Kosten der Lüftungsheizung nach Fläche umgelegt habe. Eine Verbrauch serfassung sei insoweit nach §§ 1, 11 Abs. 1 Nr. 1 b Heizkosten V nicht erforderlich, weil die Ausstattun g einer Lü f- tungsheizung mit Erfassungsgeräten zur individuellen Verbrauchserfassung 7 8 9 - 6 - jedenfalls dann mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden sei, wenn diese wie hier eine Regulierungsfunktion nicht enthalte. Da die Heizungslüftung lediglic h eine Mindes ttemperatur von 18 Grad erzeuge, bestehe auch kein B e- darf für eine Verbra u chserfassung. Dem stehe auch die vertragliche Regelung des § 6 Ziffer 3 des Mietvertrags nicht entgegen. Denn diese Klausel sei ve r- nünftigerweise so zu verstehen, dass eine Erfassung der Heizkosten nur dort erfolgt, wo diese wegen der Möglichkeit einer Nutzersteuerung zur Inanspruc h- nahme der Wärme sinnvoll ist. Sie finde daher auf eine Lüftungsheizung keine Anwendung, zumal der Verweis auf die Heizkosten V die Regelung des § 11 Abs. 1 Nr. 1 b Heizkosten V auch ohne konkrete Nennung sinngemäß beinhalte. Die Kosten der Lüftungsheizung seien damit vollständig umlegbar. Eine Korrektur hinsichtlich des von den Klägern gerügten Seminarraums bedürfe es nicht. Die Beklagte könne die Kosten aber auch insoweit umlegen, als diese aus der Verwendung einer Wärmerückgewinnungsanlage resultieren würden. Mit dem Betrieb einer Wärmerückgewinnungsanlage erbringe der Vermieter zwei unterschiedliche Leistungen, nämlich einerseits die ausreichende Wärm e- versorgung und andererseits die ausreichende Belüftung der Mietsache. Die Umlagefähigkeit der dadurch entsteh enden Kosten richte sich nach § 7 Abs. 2 Heizkosten V , wobei es einer besonderen Ausweisung in der Abrechnung nicht bedürfe. Die Umlagefähigkeit lau fender Kosten, die aus energiesparenden Maßnahmen resultierten, werde unionsrechtlich forciert ( Richtlinie 2006/32/EG und Richtlinie 2012/27/EU ). Eine Auslegung des § 7 Abs. 2 Heizkosten V dahi n- gehend, dass der Betriebsstrom einer Wärmerückgewinnungsanlage umlagef ä- hig sei, sei daher geb oten. Die Tatsache, dass die §§ 3 7 Heizkosten V vorli e- gend wegen § 11 Abs. 1 Nr. 1 b Heizkosten V nicht anwendbar seien, stehe dem nicht entgegen. Denn der Anwendungsbereich der Heizkosten V werde 10 11 - 7 - hierdurch nicht als solches n egiert, so dass die Vorgaben richtlinienkonformer Auslegung nach wie vor Geltung fänden. Die Regelung solle den Vermieter vor zu hohen und unvertretbaren wirtschaftlichen Nachteilen be wahren, indem er von den Anforderungen an die Verbrauchserfassung und - v erteilung befreit werde , ihm aber nicht die Umlagefähigkeit nehmen. Weitere Grundlage richtlin ienkonformer Auslegung seien §§ 6 Abs. 2, 15 Abs. 5 EnEV, die im Zuge unionsrechtlicher Vorgaben eine einheitliche Han d- habung der Gebäude be heizung sow ohl im Hi nblick auf die Wärmeproduktion als auch auf deren Verteilung und Erhaltung über Lüftungsanlagen begründ e- ten. Zwar habe der Verordnungsgeber eine korrespondierende Kostenumlag e- regelung für raumlufttechnische Anlagen, die in den Prozess der Gebäudeb e- heizung eingebunden seien, nicht in die Heizkosten V aufgenommen. Dafür b e- stehe aber im Hinblick a uf die gebotene Auslegung des § 7 Abs. 2 Heizkosten V auch kein Bedarf. II. Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung nicht stand. 1. Mit Recht rügen die Kläger, dass das Oberlandesgeric ht den Inhalt der Regelung in § 6 Ziffer 3 des Mietvertrags verkannt hat. a) Die Auslegung von Individualvereinbarungen ist grundsätzlich Sache des Tatrichters. Dessen Auslegung ist für das Revisionsgericht bindend, wenn sie rechtsfehlerfrei vorgenommen worden ist und zu einem vertretbaren Ausl e- gungsergebnis führt, selbst wenn ein anderes Auslegungsergebnis möglich e r- scheint. Die Auslegung durch den Tatrichter kann deshalb vom Revisionsg e- richt grundsätzlich nur darauf übe rprüft werden, ob der Auslegungsstoff vol l- 12 13 14 15 - 8 - ständig berücksichtigt worden ist, ob gesetzliche Auslegungsregeln oder allg e- mein anerkannte Auslegungsgrundsätze, sonstige Erfahrungssätze oder die Denkgesetze verletzt sind oder ob die Auslegung auf Verfahrensfeh lern beruht (ständige Rechtsprechung, vgl. Senatsurteil vom 18. April 2018 XII ZR 76/17 NJW - RR 2018, 906 Rn. 31 mwN). b) Unter Berücksichtigung d ies er Grundsätze ist die vom Oberlandesg e- ric ht vorgenommene Auslegung des § 6 Ziffer 3 des Mietvertrags in revision s- rechtlich beachtlicher Weise rechtsfehlerhaft. Das Oberlandesgericht hat grun d- legend gegen anerkannte Auslegungsgrundsätze verstoßen, weil es den Wor t- laut des Mietvertrags nicht ausreichend berücksichtigt, den Grundsatz einer beiderseits intere ssengerechten Auslegung missachtet und die Voraussetzu n- gen einer ergänzenden Vertragsauslegung verkannt hat. Die Auslegung des Oberlandesgerichts, dass die Parteien die als " Heizung über Lüftung " verbrauchsunabhängig geltend gemachten Kosten als umlagef ähig vereinbart hätten, und zwar unabhängig davon, ob diese Kosten für reine Lüftungsheizung oder (auch) für Wärmerückgewinnung anfallen , b e- rücksichtigt den Wortlaut des § 6 Ziffer 3 des Mietvertrags nicht ausreichend. Denn dort findet die vom Oberlandesge richt angenommene Auslegung keine hinreichende Stütze. Die Parteien haben vereinbart, dass die Ermittlung und Verteilung der Heizkosten durch messtechnische Ausstattungen zur Ve r- brauchserfassung erfolg en . § 10 Heizkosten V lässt rechtsgeschäftliche Be - stim mungen des Abrechnungsmaßstabs zu, di e eine Überschreitung der in §§ 7, 8 Heizkosten V vorgesehenen Höchstsätze für den verbrauchsabhängigen Anteil vorsehen ( MünchKommBGB/Schmid/Zehelein 7. Aufl. § 10 HeizkostenV Rn. 1 f.; Ghassemi - Tabar/Guhling/Weitemeyer /Schmid Gewerberaummiete § 10 HeizkostenV Rn. 1 f. ; Bub/Treier/ v. Brunn/Emmerich Handbuch der G e- schäfts - und Wohnraummiete 4. Aufl. III. A Rn. 525 f. ). Bei Gewerberaummiete 16 17 - 9 - können daher mietvertraglich auch rein verbrauchsabhängige Kostenverteilu n- gen verei nbart werden (vgl. OLG Düsseldorf WuM 2003, 387, 388 ). In § 6 Ziffer 3 des Mietvertrags finden sich keine Hinweise darauf, dass auch verbrauchsunabhängige Heizkosten geschuldet sein sollten. Dies gilt auch unter Berücksichtigung des Grundsatzes einer be iderseits interessengerechten Auslegung ( vgl. etwa Senatsurteil vom 15. Oktober 2014 XII ZR 111/12 WM 2014, 2280 Rn. 41 mwN ). Vielmehr sind die Belange der Beklagten als Vermi e- ter in gewahrt, weil für sie bereits bei Vertragsschluss kein Zweifel daran b est e- hen konnte, dass verbrauchsunabhängige Heizkosten nicht umgelegt werden können, während das Interesse der Kläger als Mieter sich auf eine neutrale Überprüfbarkeit der Heizkosten durch Messeinrichtungen richtete. Dem Oberlandesgericht kann auch nicht gefolgt werden, soweit es ein anderes Ergebnis im Wege einer ergänzenden Vertragsausl egung unter Hera n- ziehung von §§ 7 Abs. 2, 11 Abs. 1 Nr. 1 b Heizkosten V , § 2 Nr. 4 a BetrKV he r- leiten will. Das Oberlandesgericht verkennt insoweit, dass eine ergänzende Ve r- tragsauslegung nur bei einem Vertrag in Betracht kommt, der wegen einer plan - widrigen Unvollständigkeit eine Regelungslücke aufweist ( vgl. Senatsurteil e vom 15. Oktober 2014 XII ZR 111/12 WM 2014, 2280 Rn. 70 mwN und vom 11. Januar 2012 XII ZR 40/ 10 NJW 2012, 844 Rn. 24 mwN ). Tatsächlich fehlt es hier aber an einer für eine ergänzende Vertragsauslegung notwendigen R e- gelungslücke. Denn die Parteien brauchten für die Umlagefähigkeit verbrauch s- unabhängiger Heizkosten keine Regelung zu treffen, w eil nach dem Inhalt des Vertrag s ausschließlich verbrauchsabhängige Heizkosten umgelegt werden sollten. Da das Oberlandesgericht diese Voraussetzung nicht beachtet hat, ist der Senat an dessen fehlerhafte Auslegung nicht gebunden ( vgl. Senatsurteil vom 21. Jan uar 2009 XII ZR 79/07 NJW - RR 2009, 593 , 595 ; Senatsb e- schluss vom 11. Februar 2015 XII ZB 66/14 FamRZ 2015, 734 Rn. 23 mwN ). 18 19 - 10 - c) Da weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind, kann der Senat die gebotene Ausl egung des § 6 Ziffer 3 des Mietvertr ags selbst vornehmen. V erbrauchsunabhängige Heizkosten sind, wie bereits das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, nach der ausdrücklichen Regelung in § 6 Ziffer 3 des Mietvertrags nicht umlagefähig . Ob es sich insoweit um Kosten für reine Lü f- tungsheiz ung oder Wärmerückgewinnung handelt, kann dabei dahinstehen. Danach sind aus den Nebenkostenabrechnungen die Positionen " He i- zung über Lüftung " in Höhe von 1.185,71 und 686,36 icht umlagefähig. 2. Ohne Erfolg bleibt die Revision dagegen, soweit das Oberlandesg e- richt eine Korrektur der Nebenkostenabrechnungen hinsichtlich der auf den Se - minarraum entfallenden Kosten abg elehnt ha t . Die Revision b eschränkt sich insoweit auf die Rüge, die Beklagte habe die Kürzung der Nebenkostenabrechnungen, die das Landgericht bezüglich des Seminarr aums ausgesprochen habe (121,12 nicht prozessordnungs gemäß angegriffen . Denn die Beklagte habe insoweit allein auf ihr erstinstanzliches Vorbringen Bezug genommen. Dem stehen indessen die tatbestandlichen Feststellungen des Oberla n- desgerichts in der angegriffenen Entscheidung entgegen. Danach hat die B e- kl agte im Berufungsverfahren geltend gemacht, dass der Seminarraum mit e i- ner Größe von 90,8 m² bei dem Umlageschlüssel der Gesamtfläche hinzuz u- rechnen sei, da es sich um einen Teil der Mietfläche handele. Nachdem die Kläger eine Tatbestandsberichtigung nicht beantragt haben, ist der Senat an diese Feststellungen gebunden. 20 21 22 23 24 25 - 11 - Damit hat die Aufrechnung der Beklag ten in Höhe von weiteren 242,83 über den vom Landgericht anerkannten Betrag hinaus Erfolg. 3. Da das Oberlandesgericht den Mietvertrag der Partei en zu U nrecht u n ter Heranziehung von § 11 Abs. 1 Nr. 1 b HeizkostenV ergänzend ausgelegt hat, ist die insoweit aufgeworfene Zulassungsfrage nach der Umlagefähigkeit von Kosten einer Lüftungsheizung bzw. Wärmerückg ewinnungsanlage mit Blick auf § 11 Abs. 1 N r. 1 b HeizkostenV nicht entscheidungserheblich. Dose Klinkhammer Günter Botur Krüger Vorinstanzen: LG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 30.03.2017 - 2 - 13 O 46/13 - OLG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 19.04.2018 - 2 U 57/17 - 26 27
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