BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 48/10 Verkündet am: 11. April 2012 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Ve rhandlung vom 11 . April 201 2 durch die Richter Dose, Dr. Klinkhammer , Schilling , Dr. Günter und Dr. Nedden - Boeger für Recht erkannt: D ie Revision gegen das Urteil der 6 . Zivil kammer des L andg e- richts Kleve vom 2 5 . Februar 20 10 wird auf Kosten der Be klagten zurückgewiesen . Von Rechts wegen Tatbestand : D ie Klägerin verlangt von de n Beklagte n die Räumung und Herausgabe einer in der Wochenend - und Ferienhausanlage " D. N. " gelegenen Grun d- stücks parzelle . Mit notariellem Kaufvertrag vom 13. März 2007 erwarb die Klägerin die Grundstücke Gemarkung W. , Flur 22, Flurstück 170 und Flurstück 168 in X. , von dem Alleineigentümer H. B. und wurde am 4. Oktober 2007 als Eigentüm e- rin im Grundbuch eingetragen. Auf den Grundstücken betrieb H. B. zusammen mit seiner Ehefra u bis September 2006 unter der Bezeichnung " H. und C. B. GbR " die Wochenend - und Ferienhausanlage "D. N.", die von der Klägerin we i- ter geführt wird. Die Beklagten nutzen seit 1997 auf diesem Gelände eine Grundstück s- fläche, die als Versorgungsparzelle im Bebauungsplan ausschließlich der Nu t- zung durch den Platzwart vorbehalten ist. Sie errichteten dort ein Platzwar t- wohnhaus mit Verwaltungsbüro. Bis zur Veräußerung des Grundstücks an die Klägerin war der Beklagte zu 1 zeitweise für die " H. u. C. B. GbR " als Platzwart tätig und schuldete aufgrund dieser Tätigkeit nur eine verminderte Miete . 1 2 3 - 3 - Die Klägerin beabsichtigte, den Beklagten zu 1 weiterhin als Platzwart zu beschäftigen. In diesem Fall sollte sich die monatliche Miete der Beklagten häl f- tig vermindern. Zum Abschluss eines neuen Platzwartvertrages kam es jedoch nicht. Im März 2007 setzte die Klägerin aufgrund eines entsprechenden B e- schlusses ihrer Mitglieder, bei dem auch der Beklagte zu 1 einer Mieterhöhung zugestimmt hatte, die Miete neu fest. Da die Beklagten in der Zeit von September 2007 bis März 2008 mona t- lich jeweils nur die Hälfte der neu festgesetzten Miete entrichteten, erklärte die Klägerin im April 2008 die fristlose Kündigung des Mietvertrags wegen Za h- lungsverzuges. Die Beklagten stüt zen ihr Nutzungsrecht auf einen schriftlichen Mietve r- trag vom 31. Oktober 1997. D ies er Vertrag wurde auf Ver miet erseite von H. B. und auf Mie tersei te von dem Beklagten zu 1 unterzeichnet. Im Kopf des schrif t- lichen Vertrages war angegeben: "D. N. Fam. B., U . Straße 16, X.". Unter den Unterschriften der Vertragsparteien war vorgedruckt: "D. N. X., Eigentümer und Betreiber: C. und H. B., U. Straße 16, X.". Die Klägerin ist der Ansicht, sie sei mangels Identität von Veräußerer und Vermieter des Grundstücks ni cht gemäß § 566 BGB in den Vertrag mit den B e- klagten eingetreten. Jedenfalls habe sie den Mietvertrag aber wirksam fristlos gekündigt, weil sich die Beklagten i m Zahlungsverzug befunden hätten. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung d er Kläg e- rin hat das Landgericht der Klage stattgegeben. Mit der vom Landgericht zug e- lassenen Revision verfolgen die Beklagten ihren Klageabweisungsantrag we i- ter. 4 5 6 7 8 9 - 4 - Entscheidungsgründe : Die zulässige Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt , d ie Klägerin kö n- ne nach § 985 BGB die Herausgabe und Räumung der Grundstücksparzelle verlangen, weil d en Beklagten kein Recht zum Besitz gemäß § 986 BGB z u st e- he . Zwischen der Klägerin selbst und de n Beklagten sei kein Mietve rtrag über die genutzte Grundstücksp arzelle abgeschlossen worden. Die Klägerin sei auch nicht gemäß den §§ 566, 578 BGB in eine n vor ihrem Erwerb der Grundstücke bestehenden Mietvertrag zwischen dem Voreigentümer H. B. und de m Bekla g- ten zu 1 eingetreten. D abei könne dahinstehen, o b der Beklagte vor dem Grundstückserwerb d urch die Klägerin überhaupt ein en schriftliche n oder mün d liche n Mietvertrag über die Parzelle abgeschlossen habe und ob ein so l- cher Mietvertrag wirksam gekündigt worden sei. Ein möglicher M ietvertrag sei jedenfalls nicht mit dem Eigentümer H. B. , sondern mit der " H. u. C. B. GbR " abgeschlossen worden. Deshalb seien die Voraussetzungen des § 566 BGB nicht ge geben, da Vermieter und Eigentümer der Grundstücksparzelle nicht identisch seien. Eine analoge Anwendung des § 566 BGB komme nicht in Betracht. Eine Fallgestaltung, in der e ine solche ausnahmsweise angenommen werden könne, sei vorliegend nicht gegeben. 10 11 12 - 5 - Ein etwai ger zwischen dem Beklagten zu 1 und der " H. u. C. B. GbR " abgeschlossen e r Mietvertrag sei auch nicht durch die Beendigung der G e- schäftstätigkeit der GbR im September 2006 auf H. B . übergegangen. Dadurch sei die Gesellschaft nicht erloschen, sondern habe sich nur in eine Abwic k- lungsgesellschaft um ge wandel t . E in eventuell a uf die Klägerin übergegangener Mietvertrag sei jedenfalls durch die fristlose Kündigung der Klägerin vo m 7. April 2008 gemäß § 543 Abs. 2 N r. 3 BGB beendet worden. Die Beklagte n sei en zu diesem Zeitpunkt mit der Zahlung der Miete im Verzug gewesen. Sie hät ten ab September 2007 l e- diglich die Hälfte der geschuldeten Miete bezahlt und sich hierfür auf einen b e- stehenden Platzwartvertrag mit der Klägerin berufen . Der Beklagte zu 1 habe jedoch den ihm von der Klägerin angebotenen schriftlichen Platzwartvertrag ni cht unterschrieben. Dass er mit dem Vorstand der Klägerin einen mündlichen Platzwartvertrag abgeschlossen habe, habe er nicht dargetan. Soweit ein wir k- samer Platzwartvertrag des Beklagten zu 1 mit der " H. u. C. B. GbR " bestanden habe, s ei dieser nicht auf die Klägerin übergegangen. Dass der Beklagte zu 1 noch wäh rend des l aufenden V erfahrens eine Zah lung von 2. 362,27 n- gen des § 569 Abs. 3 N r. 2 BGB nicht gegeben gewesen seien . II. Diese Ausführun gen halten den Angriffen der Revision im Ergebnis stand. Die Klägerin kann gemäß § 546 Abs. 1 BGB von den Beklagten die Räumung und Herausgabe der Grundstücksparzelle verlangen. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts bestand zwischen dem veräußernde n A l- 13 14 15 16 - 6 - leineigentümer H. B. und den Beklagten ein Mietvertrag, in den die Klägerin mit der Eintragung als Eigentümerin im Grundbuch gemäß §§ 578 Abs. 1, 566 Abs. 1 BGB eingetreten ist. Durch die von der Klägerin erklärte fristlose Künd i- gung wegen Zahlungsverz ugs ist das Mietverhältnis beendet worden. 1. Das Berufungsgericht hat es offen gelassen, ob zwischen den Bekla g- ten und dem früheren Grundstückseigentümer H. B. ein schriftlicher oder mün d- licher Mietvertrag bestand. Diese Frage kann auch im Revisionsve rfahren d a- hingestellt bleiben. Da die Beklagten nach den getroffenen und von der Revis i- on nicht angegriffenen Feststellungen die Grundstücksparzelle über viele Jahre hinweg genutzt und ein Entgelt für die Nutzung bezahlt haben, liegen die V o- raussetzungen f ür einen Mietvertrag gemäß § 535 BGB vor. Ob der Vertrag ausdrücklich schriftlich oder mündlich geschlossen wurde, ist für dessen Wir k- samkeit unerheblich (vgl. § 550 Satz 1 BGB). 2. B ei der Feststellung, wer den Vertrag auf Vermieterseite abgeschlo s- sen hat, hat das Berufungsgericht die sich aus dem Vertrag und den Umstä n- den ergebenden Interessen der Vertragsschließenden nicht hinreichend b e- rücksichtigt und damit gegen anerkannte Auslegungsgrundsätze verstoßen. a) Der Senat hat nach Erlass des Berufun gsurteils für einen schriftlichen Mietvertrag über eine Grundstücksparzelle auf der Wochenend - und Ferie n- hausanlage " D. N. " , der mit dem von den Beklagten vorgelegten schriftlichen Mietvertrag vom 31. Oktober 1997 weitgehend identisch ist, entschieden, das s bei einer interessengerechten Auslegung der Mietvertrag zwischen dem verä u- ßernden Alleineigentümer H. B. und dem Mieter zustande gekommen ist (vgl. Senatsurteil vom 2. Juni 2010 - XII ZR 110/08 - NZM 2010, 704 f.). b) Im vorliegenden Fall besteht kein Anlass für eine hiervon abweichende Beurteilung der Vertragsbeziehungen. 17 18 19 20 - 7 - Ebenso wie in dem vom Senat bereits entschiedenen Fall hat das Ber u- fungsgericht bei der Wertung, die Worte "Eigentümer und Betreiber: C. und H. B." enthielten lediglich eine Besch reibung der Gesellschafter dieser GbR und könnten nicht dahin verstanden werden, dass Vermieter auch der Eigentümer des Mietgrundstücks werden sollte, für die Beurteilung des Willens der Ve r- tragsschließenden wesentliche Umstände außer Acht gelassen. Der Beklagte zu 1 hatte auf der von ihm gemieteten Parzelle im Oktober 2000 ein Platzwartwohnhaus mit Verwaltungsbüro errichtet. Im Hinblick auf die damit verbundenen Investitionen und erforderlichen Finanzierungen wurde die Mietdauer in der schriftlichen Ver tragsurkunde auf 30 Jahre festgelegt und den Beklagten ein anschließendes Optionsrecht für weitere 30 Jahre eingeräumt. Angesichts dieser Umstände ist davon auszugehen, dass die Interessen der Beklagten auf eine gesicherte langfristige Nutzung gerichtet wa ren. Deshalb kam einem Abschluss des Vertrages mit dem Eigentümer des Grundstücks ein besonderes Gewicht zu. Das langjährige Mietverhältnis wäre nämlich, wenn es nur mit der GbR und nicht mit dem Eigentümer abgeschlossen worden wäre, von den für die Beklag ten nicht durchschaubaren Rechtsbeziehungen zwischen der GbR und dem Eigentümer abhängig gewesen. Darüber hinaus hätte die Gefahr bestanden, dass in dem - hier eingetretenen - Fall der Veräußerung des Mietgrundstücks an einen Dritten die Beklagten mangels Rechts zum Besitz einem Herausgabeanspruch des Erwerbers gemäß § 985 BGB ausgesetzt w ä- ren. Dies hätte für die GbR einen Schadensersatzanspruch der Beklagten w e- gen Nichterfüllung des Mietvertrages zur Folge gehabt. Für diesen Schaden s- ersatzanspruch hätte H. B. als Gesellschafter der GbR auch mit seinem Priva t- vermögen haften müssen. Ein Vertragsabschluss mit dem Eigentümer H. B. lag somit im Interesse aller Beteiligten. 21 22 - 8 - Bei Berücksichtigung dieses Interesses der Beteiligten kann dem Wort "Eigentümer" im s chriftlichen Mietv ertrag nicht lediglich eine die Gesellschafter beschreibende Wirkung beigemessen werden. Vielmehr lässt es auf den Willen der Beteiligten schließen, dass der Eigentümer H. B. Vertragspartner auf Ve r- mieterseite werden sollte. Dabei ist ohn e Belang, ob die Vertragsschließenden versehentlich davon ausgegangen sind, dass C. und H. B. gemeinsam, sei es in Bruchteils - oder Gesamthandsgemeinschaft, Eigentümer des Grundstücks w a- ren. Denn dies ändert nichts an dem Willen der Vertragsschließenden, d ass der (bestimmbare) Eigentümer H. B., der den Vertrag allein als "Verpächter" unte r- zeichnet hat, Vertragspartner werden sollte. Es ist deshalb bei interesseng e- rechter Auslegung des Mietvertrages davon auszugehen, dass der Alleineige n- tümer H. B. Vermieter war. c) Sollte ein Mietvertrag konkludent zustande gekommen sein, ändert dies an der Beurteilung der Vertragsbeziehungen nichts. Die genannten U m- stände bei Vertragsschluss, insbesondere das Interesse der Beklagten an einer gesicherten langfristigen Nut zung der Grundstücksfläche, führen auch in di e- sem Fall dazu, dass bei einer interessengerechten Auslegung des Vertrages der Mietvertrag mit dem Alleineigentümer H. B. geschlossen worden wäre. 3 . Auf die in der Rechtsprechung und Literatur umstrittene Fr age, ob und gegebenenfalls wann § 566 Abs. 1 BGB analog anwendbar ist, wenn es an e i- ner Identität zwischen Vermieter und Veräußerer fehlt (vgl. zum Streitstand: MünchKommBGB/Häublein 6. Aufl. § 566 BGB Rn. 21 mwN) kommt es folglich im vorliegenden Fall nic ht an. 4 . Nach den vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen liegen d ie Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung ge mäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b BGB wegen Zahlungsverzugs vor, so dass ein auf die Klägerin nach 23 24 25 26 - 9 - § § 578 Abs. 1, 566 Abs. 1 BGB ü bergegangenes Mietverhältnis durch die von ihr erklärte Kündigung beendet worden wäre . a) Nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b BGB liegt ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung eines Mietverhältnisses i. S. v. § 543 Abs. 1 BGB vor, wenn der Mieter in e inem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine e r- streckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Einen entsprechenden Zahlu ngsrückstand der Beklagten zum Z eitpunkt der Kündigungse r klärung hat das Berufungsgericht rechtsfeh lerfrei festgestellt. Auch die R evision erinnert hiergegen nichts. b) Entgegen der Auffassung der Revision befanden sich die Beklagten auch in Verzug , weil sie die unterbliebenen Mietz ahlungen zu vertreten haben . aa) Nach § 286 Abs. 4 BGB kommt der Schuldner nicht in Verzug, s o- lange die Leistung wegen eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat (zur Anwendbarkeit vgl. Emmerich in Emmerich/Sonnenschein Miete 10. Aufl. § 543 BGB Rn. 34; Palandt/We idenkaff BGB 71. Aufl. § 543 Rn. 26). Zu vertreten hat der Schuldner Vorsatz und Fahrlässigkeit (§ 276 Abs. 1 Satz 1 BGB). Ein Mieter , der mit Mietzahlungen in Rückstand geraten ist, muss daher darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass er ohne Verschulden an der En t- richtung der Miete gehindert war, um das Kündigungsrecht des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b BGB auszuschließen ( Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerbl i- chen Miet - , Pacht - und Leasingsrechts 10. Aufl. Rn. 1007 ) . Ein Verschulden des Mieter s kann au sgeschlossen sein, wenn er sich in einem schuldlosen Irrtum über das Bestehen oder den Umfang seiner Za h- lungspflicht befindet (Blank in Schmidt - Futterer Mietrecht 10. Aufl. § 543 BGB 27 28 29 30 31 - 10 - Rn. 103) . Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind alle r- dings an das Vorliegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums strenge Maßstäbe anzulegen. Der Schuldner muss die Rechtslage sorgfältig prüfen, soweit erfo r- derlich Rechtsrat einholen und die höchstrichterliche Rechtsprechung sorgfältig beachten (vgl. BGH Urtei l vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 102/06 - NJW 2007, 428 Rn. 13 mwN ). Entschuldigt ist ein Rechtsirrtum nur dann, wenn der Irrende bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt mit einer anderen Beu r- teilung durch die Gerichte nicht zu rechnen braucht e (BGH Urteil vom 12. Juli 2006 - X ZR 157/0 5 - NJW 2006, 3271 Rn. 19). bb) Diesen Anforderungen haben die Beklagten nicht genügt. Sie hande l- ten zumindest fahrlässig, also unter Außerachtlassung der im Verkehr erforde r- lichen Sorgfalt (§ 276 Abs . 2 BGB), als sie in der Zeit von September 2007 bis März 2008 die monatliche Miete nicht vollständig bezahlten. Die Beklagten wussten, dass die Berechtigung, nur die Hälfte der g e- schuldeten Miet e zu zahlen, an die Fortführung der Tätigkeit des Beklagten zu 1 al s Platzwart geknüpft war. Auch wenn der Beklagte zu 1 , wie die Revision vo r- trägt, durchgängig bereit war, die Platzwarttätigkeit weiter auszuüben, kam es jedoch nicht zum Abschluss eines entsprechenden Vertrages. Die Klägerin bot mit Schreiben vom 1. Mai 2 007 dem Beklagten zu 1 zwar den Abschluss eines Platzwartvertrages mit dem Hinweis an, dass dann nur die Hälfte der festg e- setzten Miete zu zahlen sei. Dieses Angebot nahm der Beklagte zu 1 jedoch ebenso wenig an wie das von der Klägerin mit Schreiben vom 8 . Mai 2007 u n- terbreitete Angebot auf Abschluss eines vorläufigen Platzwartvertrages. Späte s- tens mit E rhalt des Schreibens der Klägerin vom 29. Oktober 2007, mit dem die Klägerin vorsorglich die Kündigung eines mit der früheren Betreiberin geschlo s- senen Pla tzwartvertrages erklärte , hätten die Beklagten bei Anwendung der erforderlichen Sorgfalt erkennen müssen, dass die Voraussetzungen für eine 32 33 - 11 - ver minderte Mietzahlung n icht vorl a gen. Dennoch haben sie bis einschließlich März 2008 die monatliche Miete nur zur Hälfte bezahlt. Entgegen der Auffassung der Revision wird ein Verschulden der Bekla g- ten auch nicht dadurch ausgeschlossen, dass die Klägerin erst mit Schreiben vom 30. März 2008 die rückständige Miete angemahnt hat. Die Revision weist zwar zutreffend da rauf hin , das s nach der obergerichtlichen Rechtsprechung das Verschulden eines Mieters ausgeschlossen sein kann, wenn der Vermieter eine laufende Mietminderung über längere Zeit hingenommen hat und der Mi e- ter die Minderung trotz zwischenzeitlicher Zahlungs aufforderung des Vermieters fortsetzt ( vgl. OLG Köln ZMR 2000, 459). Im vorliegenden Fall hat die Klägerin jedoch nur sechs Monate zuge wartet, bevor sie die rückständige Miete bei den Beklagten anmahnte . Die Klägerin hat d urch ihr Verh alt en auch keine unkl are 34 - 12 - Situation geschaffen, die es rechtfertigen könnte, bis zu einer abschließenden gerichtlichen Klärung das Recht zur außerordentlichen Kündigung auszuschli e- ßen (vgl. hierzu Sternel Mietrecht aktuell Rn . XII 127 ; Blank in Schmidt - Futterer Mietrecht 10. Aufl. § 543 BGB Rn. 103 ). Dose Klinkhammer Schilling Günter Nedden - Boeger Vorinstanzen: AG Rheinberg, Entscheidung vom 31.08.2009 - 12 C 365/08 - LG Kleve, Entscheidung vom 25.02.2010 - 6 S 145/09 -
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