BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 49/10 Verkündet am: 13. Juni 2012 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja SchuldRAnpG § 20 Abs. 3 a) Eine A npassung des Nutzungsentgelts kann gemäß § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG verlangt werden, wenn sich das ortsübliche Entgelt seit der jeweils letzten Anpa s- sung um mehr als zehn Prozent geändert hat. Gegenüberzustellen sind somit das ortsübliche Entgelt im Zeitpunkt der letzten Entgeltanpassung und das ortsübliche Entgelt, das durch die seitdem bis zum Zeitpunkt des neuen Anpassungsverla n- gens getroffenen Pachtvereinbarungen (Neuvertragspachten und geänderten B e- standspachten) gebildet wird. b) Außer Betracht bleiben d iejenigen Vertragsabschlüsse, die in dem Dreimonatszei t- raum zwischen dem Anpassungsverlangen und dessen Wirksamwerden (§ 20 Abs. 3 Satz 4 SchuldRAnpG) erfolgen. c) Das ortsübliche Nutzungsentgelt kann nicht in Gestalt einer ortsüblichen Entgel t- spanne ermit telt werden, sondern ist vom Tatrichter mit einem eindeutigen Betrag festzustellen. - 2 - d) Bei der Ausübung seines Schätzungsermessens ist der Tatrichter nicht an sch e matische Vorgaben gebunden. Je nach den Umständen des Einzelfalls kann en t weder die Bildu ng eines Durchschnittswerts der Vergleichsentgelte, eine Orienti e rung an der Häufigkeitsverteilung der Vertragsabschlüsse oder etwa eine Höhergewichtung der zuletzt abgeschlossenen Verträge ang e- bracht sein. BGH, Urteil vom 13. Juni 2012 - XII ZR 49/10 - LG Magdeburg AG Magdeburg - 3 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 18 . April 2012 durch die Richter Dose , Weber - Monecke, Dr. Klinkhammer, Schilling und Dr. Nedden - Boeger für Recht erkannt: Auf d ie Revisionen beid er Parteien wird das Urteil der 2 . Zivil - kammer des Land gerichts Magdeburg vom 9 . März 20 10 im Ko s- tenpunkt und insoweit aufgehoben, als über die Hauptforderung und die Zinsen entschieden ist. Die weitergehende Revision de r Klägerin wird verworfen. Im Umfa ng der Aufhebung wird die Sache zur erneuten Verhan d- lung und Entscheidung, auch über die Kosten de r Revisionsve r- fahren, an das L andgericht zurückverwiesen . Von Rechts wegen Tatbestand : Die Klägerin verlangt eine Erhöhung des Pachtzinses nach dem Schu l d- rechtsanpassungsgesetz. 1 - 4 - Mit Vertrag vom 1. Januar 1982 überließ der D . A . der DDR dem Beklagten in der Wochenendsiedlung "B . S . " die Parzelle S . 12 zur Bebauung mit einem Wochenendhaus. Die Nutzung war u nen t- geltlich. Am 12. Mai 1999 trafen die Landeshauptstadt Magdeburg als Verpächt e- rin und der Beklagte als Pächter folgende Vereinbarung: "Der bestehende Vertrag vom 01.01.1982 für ... wird fortgesetzt unter Berücksichtigung des Schuldrechtsanpassungsgese tzes (SchuldRÄndG) vom 21.09.1994. Der Pachtzins beträgt rückwirkend ab 01.01.1996 lt. eines erstellten Gut - achtens über den ortsüblichen Pachtzins 1,20 DM/m². Nach den vorliegenden und bestätigten Vermessungsunterlagen beträgt der Zins für Parz. 12 für 2 98 m² x 1,20 DM und somit 357,60 DM/Jahr. ... Eine zukünftige Anpassung an den Pachtzins bleibt vorbehalten." Mit Zuordnungsbescheid vom 13. Dezember 2000 wurde festgestellt, dass die Klägerin Eigentümerin des Grundstücks geworden ist. Der Gutachtera usschuss für Grundstü ckswerte für den Bereich des K a- tasteramtes Magdeburg ermittelte zum Wertermittlungsstichtag 19. Juni 2002 ein ortsübliches Nutzungsentgelt von 1,20 Oktober 2002 schrieb das Bundesvermögensamt Magdeburg an den Beklagten: "... mit Wirkung vom 01. Januar 2003 erhöhe ich das Nutzungsentgelt für die von Ihnen am B . S . genutzte Parzelle 12 auf 1,20 2 3 4 5 - 5 - Bei einer Parzellengröße von 298 m² ergibt sich ein jährliches Nutzung s- entgelt von 1,20 m² = 357,60 Mit der Erhöhung wird das ortsübliche Entgelt nicht überschritten. Der Gutachterausschuss ist bei der Ermittlung des ortsüblichen Entgeltes von einer Verzi nsung des Bodenwertes ausgegangen, da ortsübliche Entgelte in vergleichbaren Gemeinden für Grundstücke vergleichbarer Art, Größe, Beschaffenheit und Lage nicht ermittelt werden konnten (§ 3 Abs. 3 Nutzungsentgeltverordnung). Dabei hat der Gutachterausschus s einen Pachtzinssatz von 3,5 % p.a. angesetzt. Das Gutachten des Gu t- achterausschusses kann im Bedarfsfall hier im Hause eingesehen we r- den. Ab 01. Januar 2003 ist von Ihnen daher ein Nutzungsentgelt in Höhe von 357,60 Der Beklagte zahlte für das Jahr 2003 weiterhin 182,84 DM). Das Amtsgericht hat die Klage auf Zahlung von 178,80 Die zugelassene Berufung, mit der die Klägerin nach teilweiser Rücknahme noch (357,60 - 182, 84 =) 174,76 zunächst ohne Erfolg geblieben. Auf die vom Landgericht zugelassene Revision der Klägerin hat der Senat das damalige Berufungsurteil aufgehoben und den Rechtsstreit an das Landgericht zurückverwiesen ( Senatsu rteil vom 19 . September 2007 - XII ZR 3/05 - NJW - RR 2008, 499). Nach erneuter Verhandlung und Bewei s- aufnahme über die Ortsüblichkeit des von der Klägerin geltend gemachten En t- gelts hat das Landgericht den Beklagten verurteilt, an die Klägerin 91,32 nebst Zinsen zu z ahlen , und die weitergehende Berufung der Klägerin zurüc k- 6 7 - 6 - gewiesen. Hiergegen richten sich die vom Landgericht erneut zugelassenen Revisionen beider Parteien . Entscheidungsgründe : Hinsichtlich der von der Klägerin beanspruchten Mahnkosten ist die R e- visio n unzulässig, da sie insoweit nicht begründet wurde. Im Übrigen haben beide Revision en E rfolg und führen zur Aufhebung und Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht . I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im W e- sentlichen ausgeführt: Nach § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG könne eine Entgelta n- passung verlangt werden, wenn das Nutzungsentgelt die ortsübliche Höhe e r- reicht habe , das Nutzungsentgelt seit einem Jahr nicht geändert worden sei und das ortsübliche Entgelt sich seitdem um me hr als zehn Prozent verändert habe. Nach den Ausführungen des Sachverständigen l iege der durchschnittliche Pachtzins am Nordufer des B . S . bei jährlich 0,76 n- dung der Zwei - Drittel - Methode bei jährlich 0,73 , und damit mehr als zehn Prozent über dem bisherigen ortsüblichen Pachtzins von jährlich 0,61 . Das Anpassungsverlangen führe jedoch nicht zu der begehrten Za h- lungsverpflichtung von jährlich 1,20 0,92 ortsüblichen Pacht zum Zeitpunkt des We r- termittlungsstichtags entspreche. Abzustellen sei auf den Zeitpunkt des Z u- gangs des Anpassungsverlangens , da die Anpassung sich nur auf eine Erh e- 8 9 10 - 7 - bung oder Begutachtung stützen könne, die vor diesem Zeitpunkt durchge führt worden sein müsse. Auf den Fälligkeitszeitpunkt könne nicht abgestellt werden, da sonst beim Bestreiten der Ortsüblichkeit stets eine weitere Erhebung oder Begutachtung auf den Fälligkeitszeitpunkt erforderlich werde, was nicht prakt i- kabel sei. D ass der Sachverständige als Vergleichsobjekte auf die mit der Kl ä- gerin weiter bestehenden Pachtverhältnisse zurückgegriffen habe, obgleich auch diese nicht frei verhandelt worden seien und daher keinen marktgerechten Preis widerspiegelten , entspreche dem durch das Schuld rechtsanpassungsg e- setz intendierten Schutz und sei nicht zu beanstanden . Von den erhobenen Pachtwerten , die sich in einem Bereich von jährlich 0,61 sei wie bei der Erstellung von Mietspiegeln eine Zwei - Drittel - Sp anne durch Kappen von jeweils einem Sechstel der Fälle am oberen und unteren Ende der Pachtskala zu bilden . Der Mittelwert der dann von 0,61 Spanne betrag e jährlich 0,73 . Die Klägerin könne jedoch eine Pachterhöhung nicht nur bis zum Mittelwert, sondern bis zum Höchstwert der Zwei - Drittel - Spanne verlangen, mithin auf jäh r- lich 0,92 . II. Diese Ausführungen halten d er revisionsgerichtlichen Überprüfung nicht stand. Im Ausgangspunkt geht das Berufungs gericht zu Rec ht davon aus, dass gemäß § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG eine Anpassung des Nutzungsentgelt s ve r- langt werden kann , nachdem dieses die ortsübliche Höhe erstmals erreicht ha t- te, wenn das Nutzungsentgelt seit einem Jahr nicht geändert worden ist und 11 12 13 - 8 - das ortsübliche E ntgelt sich seitdem um mehr als zehn Prozent verändert hat . Allerdings sind die Erwägungen , mit denen da s Berufungsgericht die Höhe des orts üblichen Nutzungsentgelts für das vom Beklagten genutzte Pachtgrun d- stück ermittelt hat , nicht frei von Rechtsfehlern . 1. Die Höhe des ortsüblichen Nutzungsentgelts festzustellen ist Aufgabe des Tatrichters, dem für eine Ermittlung des konkreten ortsüblichen Nutzung s- entgelts ein Schätzungsermessen (§ 287 ZPO) einzuräumen ist. Das Revis i- onsgericht ist auf die Prüfung beschränkt, ob die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf grundsätzlich falschen oder offenbar unrichtigen Erwägu n- gen beruht, ob wesentliche, die Entscheidung bedingende Tatsachen außer Betracht gelassen worden sind oder ob die Entscheidung auf so nstigen Verfa h- rensverstößen beruht. Im Rahmen seines Schätzungsermessens muss der Tatrichter alle wesentlichen Gesichtspunkte, die Erfahrungssätze und die Denkgesetze beachtet haben (vgl. Senatsurteil vom 7. Oktober 2009 - XII ZR 175/07 - NJW - RR 2010, 812 Rn. 17 ). 2. Das Berufungsgericht hat seine Entscheidung auf das eingeholte Gu t- achten des Sachverständigen A. gestützt. Dabei hat es - dem Gutachter fo l- gend - für die Entscheidung wesentliche Gesichtspunkte unbeachtet gelas sen. a) Wie der Senat bereit s entschieden hat, ist d as ortsübliche Entgelt, bis zu dessen Höhe Nutzungsentgelte nach § 20 Abs. 1 Satz 2 SchuldRAnpG a n- gehoben werden können, in § 3 Abs. 2 NutzEV definiert. Danach sind ortsüblich die Entgelte, die nach dem 2. Oktober 1990 in der Gemein de oder in vergleic h- baren Gemeinden für vergleichbar genutzte Grundstücke vereinbart worden sind (Senatsurteil vom 7. Oktober 2009 - XII ZR 175/07 - NJW - RR 2010, 812 Rn. 20). 14 15 16 - 9 - b) Der Begriff de s ortsübliche n Entgelts nach § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG stimmt , was den Vergleichsmaßstab der in der Gemeinde oder in vergleichb a- ren Gemeinden für vergleichbar genutzte Grundstücke vereinbart en Pachten betrifft, mit dem Begriff des ortsüblichen Entgelts nach § 3 Abs. 2 NutzEV im Ansatz überein . Denn die Regelung des § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG stellt eine Abänderung smöglichkeit wegen geänderter Verhältnisse, nämlich eines geä n- derte n o rtsüblich en Entgelts dar. Das setzt einen identischen Vergleichs - und Bezugsmaßstab vora us. Unterschiedlich ist alle rdings d ie Zeitspanne, aus der die Vergleichsen t- gelte herangezogen werden. Für das erstmalige stufenweise Heranführen an das ortsübliche Pachtniveau sind diejenigen Entgelte heranzuziehen, die nach dem 2. Oktober 1990 vereinbart worden sind ( § 3 Abs. 2 NutzEV). Ist das dadurch b estimmte Pachtniveau einmal erreicht, richtet sich die weitere Anpa s- sung nach § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG . Nach dieser Regelung muss sich das ortsübliche Entgelt seitdem, also seit de r letzt m aligen Anpassung des Nu t- zungsentgelts, um meh r als zehn Prozent verän dert haben. Gegenüberzustellen sind somit das ortsübliche Entgelt im Zeitpunkt der letzten Entgelta npassung und das ortsübliche Entgelt auf der Grundlage der seitdem getroffenen Pachtvereinbarungen . Denn m it dem Maßstab der ortsübl i- chen Vergleichspacht wird ein repräsentatives Angebot an vergleichstauglichen Objekten vorausgesetzt, bei denen sich das festzustellende ortsübliche Nu t- zungsentgelt an marktwirtschaftlichen Grundsätzen orientiert. Die dynamische Entwicklung des Marktes führt dabei zu einer Anp assung der für bestehende Nutzungsverhältnisse zu zahlenden Entgelte (vgl. Senatsurteil vom 7. Oktober 2009 - XII ZR 175/07 - NJW - RR 2010, 812 Rn. 32 ) . 17 18 19 - 10 - Den Neuvertragspachten gleichzusetzen sind die während des Betrac h- tungszeitraums auf der Basis des Schuldrechtsänderungsgesetzes angepas s- ten Bestandspachten. c) Somit kann die Anpassung an ein ortsübliches Entgelt verlangt we r- den, welches sich aus den Vertragsabschlüssen seit der letzten Anpassung an das seinerzeit ortsübliche Entgelt bis zum Zeitpun kt des neuen Anpassungsve r- langens ergibt. Eine dem § 558 Abs. 2 BGB vergleichbare Regelung, wonach die vereinbarten Neuvertragspachten und geänderten Bestandspachten der letzten vier Jahre oder aus einem anderen Zeitraum als dem seit der letzten Anpassung zu berücksichtigen wären, enthält das Schuldrechtsanpassungsg e- setz nicht. Außer Betracht bleiben diejenigen Vertragsabschlüsse , die in dem Dre i- monatszeitraum zwischen dem Anpassungsverlangen und dessen Wirksa m- werden ( § 20 Abs. 3 Satz 4 SchuldRAnpG ) erfo lgen. Das folgt bereits aus dem Wortlaut des § 20 Abs. 3 Satz 2 SchuldRAnpG, welcher voraussetzt , dass sich das ortsübliche Entgelt im Zeitpunkt des Anpassungsverlangens bereits verä n- dert hat. Nur d ie zu dem Zeitpunkt bereits eingetretene Marktentwicklung bildet die Grundlage der durch das Anpassungsverlangen ausgelösten Gestaltungwi r- kung. Die durch § 20 Abs. 3 Satz 4 SchuldRAnpG bestimmte Dreimonatsfrist bewirkt keine Verlängerung des Betrachtungszeitraums der heranzuziehenden Vergleichsentgelte, sondern n ur einen Aufschub des Wirksamwerden s der A n- passung, um dem Nutzer Gelegenheit zu geben, sich auf die Veränderung ei n- zustellen. d) Aus den im Betrachtungszeitraum vereinbarten Vergleichspachten ist das ortsübliche Entgelt als eindeutiger B etrag festzust ellen. Nicht ausreichend ist - anders als im Wohnraummietrecht - d ie Feststellung einer ortsüblichen 20 21 22 23 - 11 - Entgeltspanne . Das folgt zwingend aus der Regelung des § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG, wonach - abweichend vom Wohnraummietrecht - jede Partei bis zum Ablauf der Kündigungsschutzfrist eine Entgeltanpassung verlangen kann. Würde man das ortsübliche Nutzungsentgelt nur als Spanne bestimmen, könnte der Verpächter eine Anpassung im oberen Bereich der Spanne und der Pächter eine Anpassung im unteren Bereich der Spanne v erlangen, was sich gegense i- tig ausschließt. Dem steht auch nicht das Senatsurteil vom 7. Oktober 2009 (XII ZR 175/07 - NJW - RR 2010, 812 Rn. 17) entgegen, in dem ausgeführt ist, dass dem Tatrichter eine " punktgenaue " Ermittlung des ortsüblichen Entgelts regelmäßig gar nicht möglich sei. Dies bezieht sich auf die regelmäßig fehlende Möglichkeit, ein ortübliches Entgelt mit mathematischer Eindeutigkeit festzuste l- len, und eröffnet somit dem Tatrichter bei der Feststellun g des ortsüblichen Nutzungsent gelts ein Schätzungsermessen (§ 287 ZPO). e ) D en vorstehenden Grundsätzen wird das Berufungs urteil nicht g e- recht. Das Berufungsgericht hat sich bei der Ermittlung der zum Wertermit t- lungss tichtag bestehenden Ortsüblichkeit n icht auf die seit der letzten Anpa s- sung vereinbarten Nutzungsentgelt e für Vergleichsobjekte beschränkt , sondern die Vergütungen sämtlicher bestehende r Nutzungsverhältnisse herangezogen und dabei insbesondere auch diejenigen Entgeltvereinbarungen einbezogen , die vor oder gleichzeitig mit der letzten Anpassung der Pacht des Beklagten auf Basis des § 3 Abs. 2 NutzEV vollzogen wurden. Damit hat es die dynamische Entwicklung des Marktes nur unzureichend nachvollzogen. Um das zum We r- termittlungsstichtag ortsüblic he Nutzungsentgelt nach marktwirtschaftlichen Grundsätzen zu ermitteln, dürfen , wie dargelegt , nur diejenigen Entgelte hera n- gezogen werden, die zeitlich nach der letzten Anpassung bis zum Zeitpunkt des 24 25 - 12 - neuen Anpassungsverlangens als Neuvertragspachten oder geänderte B e- standspachten vereinbart wurden. Außerdem hat das Berufungsgericht das ortsübliche Entgelt nicht als eindeutigen B etrag, sondern lediglich als Entgeltspanne festgestellt . Damit fehlt es an der methodisch erforderlichen Eindeutigkeit des Ver gleichswertes , auf den beide Parteien sich als einheitlichen Anpassungsmaßstab berufen können müssen . Der Senat kann in der Sache nicht abschließend entscheiden, da das ortsübliche Entgelt anhand des zutreffenden Vergleichsmaterials durch den Tatrichter festzustellen ist. 3. Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin: Nach den vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen liegen d ie seit der letzten Anpassung vereinbarten Neuvertragspachten und geänderten Bestandspachten am Nordu fer des B . S . im Bereich zwischen jährlich 0,61 und 1,20 zu berücksichtigen den Ve r- träge mit einer Pacht von jährlich 0,92 . Aus diesem Vergleichsmaterial , das keine vorab auszuscheidenden Ausreißer enthält (vgl. dazu Senatsurteil vom 7. Oktober 2009 - XII ZR 175/07 - NJW - RR 2010, 812 Rn. 23 f. ) , ist das ortsübliche Nutzungsent gelt durch tatrichterliche Schätzung als ein Fixbetrag festzustellen . Bei der Ausübung seines Schätzungsermessens ist der Tatrichter a n schematische Vorgabe n nicht gebunden . J e nach de n Umständen des Einze l- fall s kann entweder die Bildung eines Durchschnittswert s der Vergleichsentge l- te, eine Orientierung an der H äufigkeits verteilung der Vertragsabschlüsse oder 26 27 28 29 30 - 13 - etwa ei ne Höhergewichtung der zeitlich zuletzt abgeschlossenen Verträge g e- boten sein. Dose Weber - Monecke Klinkhammer Schilling Nedden - Boeger Vorinstanzen: AG Magdeburg, Entscheidung vom 03.03.2004 - 180 C 2377/03 - LG Magdeburg, Entscheidung vom 09.03.2010 - 2 S 105/08 -
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