ECLI:DE:BGH:2019:080119BXIZR535.17.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS XI ZR 535 /17 vom 8. Januar 2019 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 138 (D) Zur Anwendbarkeit des Vergleichswertverfahrens bei der Feststellung des Ve r- kehrswerts einer Immobilie. BGH, Besch luss vom 8. Januar 2019 - XI ZR 535/17 - KG Berlin LG Berlin - 2 - Der XI. Z ivilsenat des Bundesgerichtshof s hat durch den Vizepräsidenten Prof. Dr. Ellenberger , die Richter Dr. Grüneberg und Dr. Matthias, die Richterin Dr. Derstadt und den Richter Dr. Tol kmitt a m 8. Januar 201 9 beschlossen: Auf d ie Nichtzulassungsbeschwerde de r Beklagten wird das Urteil des 24 . Zivilsenats des Kammer gerichts in Berlin - Schöneberg vom 31 . Juli 20 1 7 aufgehoben. D ie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch üb er die Kosten des Nichtzulassungsbeschwerdeverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen . Der Gegenstandswert für das Beschwerdeverfahren beträgt bis zu 4 0.000 . Gründe: I. Die Kläger machen gegenüber der beklagten Bank Schadensersatza n- sprüche im Zusammenhang mit dem von ihr finanzierten Erwerb einer Eige n- tumswohnung geltend. 1 - 3 - Mit notarieller Urkunde vom 10. Juli 2008 boten die Kläger der H . KG (im Folgenden: Verkäuferin) den Kauf einer 22 qm großen E i- gentumswohnung in dem Objekt F . - Straße in N . im V . zu einem Kaufpreis von 33.900 5 des Kaufang e- bots war di e Wohnung vermietet; die monatliche Nettokaltmiete hatte die Ve r- käuferin mit 5,11 e- rin nahm das Angebot der Kläger mit nota rieller Urkunde vom 8. August 2008 an. Zur Finanzierung des Erwerbes der Wohnung schlossen die Kläger mit der Beklagten am 4. /11. Dezember 2008 einen Darlehensvertrag über 33.900 mit einer anfänglichen Tilgung von 1,5% jährlich und einer monatlichen Annuität von 203,97 auf das Da r- lehen bis einschließlich August 2016 insgesamt 18.765,24 r- stands der Wohnung erzielten sie keine Mieteinnahmen. Im Jahr 2010 nahmen die Kläger die Verkäuferin vor dem Landgericht Leipzig auf Rückabwicklung des Kaufvertrags mit Erfolg in Anspruch, weil nach einem dort eingeholten Sachverständigengutachten der Verkehrswert der Wo h- nung im Jahr 2008 nur 10.500 t- tenwidriger Weise überhöht gewesen sei. Die Verkäuferin meldete Insolvenz an. Mit der Klage begehren die Kläger von der Beklagten die Rückzahlung der an die Beklagte auf die Darlehen geleisteten Zahlungen von 18.765,24 nebst Zinsen und die Feststellung, dass weitere Ansprüche gegen sie aus dem Darlehensvertrag nicht bestünden u nd weitergehende Zahlungen an sie z u- rückzuzahlen seien, jeweils Zug um Zug gegen Übereignung der Eigentum s- 2 3 4 5 - 4 - wohnung, sowie ferner die Feststellung, dass die Beklagte ihnen zum Ausgleich des weiteren Vermögensschadens verpflichtet sei, soweit dieser im Zusa m- m enhang mit dem Erwerb der Eigentumswohnung stehe, und die Feststellung, dass sich die Beklagte hinsichtlich der Annahme des Übereignungsantrags in Annahmeverzug befinde. Zur Begründung berufen sie sich auf einen ihnen z u- stehenden Schadensersatzanspruch weg en einer Aufklärungspflichtverletzung der Beklagten. Der Kaufpreis der Wohnung sei in sittenwidriger Weise überhöht gewesen, was der Beklagten bekannt gewesen sei. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die dagegen gerichtete Berufung der Kläger hat das Berufungsgericht der Klage stattgegeben und dies soweit hier von Interesse im Wesentlichen wie folgt begründet: Den Klägern stehe gegen die Beklagte der geltend gemachte Schaden s- ersatzanspruch aus § 311 Abs. 2, § 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 B GB wegen einer Aufklärungspflichtverletzung der Beklagten zu. Der Kaufpreis für die Eige n- tumswohnung sei sittenwidrig überhöht gewesen. Dies habe die Beklagte auch erkannt, jedenfalls habe sie vor einer sich ihr evident aufdrängenden sittenwi d- rigen Kaufpre isüberhöhung die Augen verschlossen. Nach dem Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme habe der Ve r- kehrswert der Wohnung zum Erwerbszeitpunkt nicht mehr als 17.842,10 e- tragen, so dass der Kaufpreis 90% höher gelegen habe. Zwar habe die gerich t- lich beauftragte Sachverständige den Verkehrswert mit 20.600 sei aber ausschließlich auf Grundlage des von der Sachverständigen ermitte l- ten Vergleichswerts geschehen, d.h. insbesondere ohne Berücksichtigung des wesentlich niedrigeren Ertragswerts. Die Bestimmung des Verkehrswerts nach der Vergleichswertmethode setze jedoch voraus, dass sich eine aussagekräft i- 6 7 8 - 5 - ge Menge von Vergleichspreisen hinr eichend verlässlich ermitteln lasse. Daran bestünden aber gewichtige Zweifel. Der streitgegenständlichen Wohnung ve r- gleichbare Objekte (Wohneigentum in Mehrfamilienhaus , Baujahr um 1900, s a- nierter Altbau, Erstverkauf, Verträge aus den Jahren 2008 und 2009, ca. 22 qm Wohnfläche, Gemarkung N . oder vergleichbar) ließen sich der Kau f- preissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im V . nicht entnehmen. Die im Sachverständigengutachten aufgeführten Ve r- gleichswohnun gen seien durchweg größer (47 bis 63 qm) oder Weiterverkäufe gewesen. Der unter Berücksichtigung eines Abschlags von 30% wegen der am Wertermittlungsstichtag schon 10 - 12 Jahre zurückliegenden Sanierung ermittelte Vergleichswert von 937 Preisspanne für den Weiterverkauf von Wohnungseigentum im V . . Dies sei für das streitgegenständliche Objekt mit einer mittleren Wohn - und schlechten Geschäftslag e in einer kleinen Gemeinde mit seit 1990 stetig schrumpfender Einwohnerzahl nicht gerechtfertigt. Den Ertragswert habe die Sachverständige dagegen nachvollziehbar und überzeugend mit 12.072 den Wei terverkauf von Wohnungseigentum im V . entspreche. Ins o- weit habe die Sachverständige nicht überzeugend begründen können, weshalb dieser Wert durch einen Marktanpassungsfaktor von 45% auf gerundet 17.500 Da der Ve rgleichswert nur auf einer vergleichsweise " schmalen " Basis zu ermitteln sei, sei es bei der Verfahrenswahl geboten, eine Mittelung des Ve r- gleichswerts und des Ertragswerts vorzunehmen. Dies führe zu einem Ve r- kehrswert von 16.346,50 weiteren Sachverständige n- gutachtens nach § 412 Abs. 1 ZPO bedürfe es nicht, weil das eingeholte Gu t- 9 10 - 6 - achten eine ausreichende Erkenntnisgrundlage vermittele. Der Verkehrswert werde von dem Kaufpreis um 107,38% überschritten und liege damit objektiv im sitten widrigen Bereich. Der Beklagten habe sich die Kenntnis von diesem Umstand auch au f- drängen müssen. Die von ihr vorgenommene Beleihungswertermittlung mit Hilfe des Online - Tools " Wertweiser " habe einen Vergleichswert von 26.400 e- ben, zugleich aber au ch einen Ertragswert von lediglich 8.450 arithmetische Mittel beider Werte führe mit 17.425 e- reich. Darüber hinaus habe sie gewusst, dass der Mietertrag weder der Angabe im Kaufvertrag (5,11 - Wert (4,10 o- chen habe, sondern ausweislich der Finanzierungsanfrage tatsächlich nur 4 Leerstand der Wohnung gewusst. Schließlich habe die Beklagte unstreitig auch sämtlic he anderen fünf Verkaufsfälle der Verkäuferin in N . im Jahr 2008 finanziert, so dass ihr bewusst gewesen sein müsse, dass der in der Beleihungswertermittlung ausgewiesene Vergleichswert durch überhöhte Kau f- preise aus diesen Erwerbsvorgängen verzerrt gewesen sei. Dem könne nicht entgegengehalten werden, dass eine finanzierende Bank keine Nachforschu n- gen zu den von ihr zu finanzierenden Vorhaben anstellen müsse; denn vorli e- gend habe es keiner Nachforschungen bedurft, weil der Beklagten die sic h aus der Ertragswertmethode resultierende Wertverzerrung positiv bekannt gewesen sei. Aufgrund dieses Missverhältnisses habe die Beklagte auf den mit einem automatisierten Verfahren gewonnen en Vergleichswert nicht vertrauen dürfen. Dies gelte jedenfalls i m vorliegenden Fall, bei dem die Beklagte auch sämtliche anderen Verkaufsfälle der Verkäuferin in einer so kleinen Stadt wie N . finanziert habe. 11 - 7 - Hiergegen wendet sich die Beklagte mit der Nichtzulassungsbeschwe r- de. II. Die Nichtzu lassungsbeschwerde hat Erfolg und führt gemäß § 544 Abs. 7 ZPO i.V.m. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 ZPO zur Aufhebung des a n- ge fochtenen Urteils und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Ber u- fungsgericht . Die Begründung, mit der das Berufungsgeri cht eine sittenwidrige Überteuerung des Immobilienerwerbs und in der Folge eine Verletzung der en t- sprechenden Hinweispflicht der Beklagten bejaht hat, kann keinen Bestand h a- ben. Insoweit verletzt der angegriffene Beschluss den Anspruch der Beklagten auf re chtliches Gehör aus Art. 103 Abs. 1 GG (vgl. Senatsbeschlüsse vom 11. Mai 2004 XI ZB 39/03, BGHZ 159, 135, 139 f. und vom 20 . Oktober 201 5 XI ZR 532 / 14 , WM 201 5 , 2279 Rn. 9 ). 1. Rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgega n- gen , dass eine Bank ausnahmsweise eine Aufklärungspflicht über die Unang e- messenheit des von ihr finanzierten Kaufpreises unter dem rechtlichen G e- sichtspunkt eines Wissensvorsprungs trifft, wenn eine so wesentliche Verschi e- bung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert vorliegt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer au s- gehen muss (vgl. Senatsurteile vom 16. Mai 2006 XI ZR 6/04, BGHZ 168, 1 Rn. 47, vom 29. Juni 2010 XI ZR 104/08, BGHZ 186, 96 Rn. 17 und vom 18. Oktober 2016 XI ZR 145/14, BGHZ 212, 286 Rn. 19 mwN). Das ist anz u- nehmen, wenn der Verkaufspreis knapp doppelt so hoch ist wie der Verkehr s- wert der Wohnung, wobei die im Kaufpreis enthaltenen Nebenkosten nicht in 12 13 14 - 8 - den Vergleich einzubeziehen sind (Senatsurteil vom 18. Oktober 2016 aaO mwN) . 2. Mit Erfolg macht die Nichtzulassungsbeschwerde eine Verletzung des Anspruchs der Beklagten auf rechtliches Gehör hinsichtlich der vom Berufung s- gericht getroffenen Feststellungen zu einer sittenwidrigen Ü berteuerung des Kaufpreises der Immobilie geltend, weil das Berufungsgericht von der Beurte i- lung des gerichtlich beauftragten Sachverständigen, der Verkehrswert der streitgegenständlichen Wohnung sei sachgerecht anhand des Vergl e ichswer t- verfahrens zu ermit teln, abgewichen ist und ohne Einholung eines weiteren Gutachtens nach § 412 Abs. 1 ZPO und ohne Nachweis seiner eigenen beso n- deren Sachkunde eine eigene Wertermittlung vorgenommen hat. Zudem muss das Gericht, wenn es bei seiner Entscheidung eigene Sachkun de in Anspruch nehmen will, den Parteien zuvor einen entsprechenden Hinweis erteilen (vgl. nur BGH, Beschlüsse vom 13. Januar 2015 VI ZR 204/14, NJW 2015, 1311 Rn. 5 mwN und vom 8. März 2016 VI ZR 243/14, juris Rn . 12). Daran fehlt es hier. a) Die Würdigung, ob ein Rechtsgeschäft gegen die guten Sitten ve r- stößt, ist eine Rechtsfrage, die der Nachprüfung im Wege der Revision unte r- liegt (vgl. Senatsurteile vom 3. Dezember 2013 XI ZR 295/12, WM 2014, 71 Rn. 23 und vom 12. April 2016 XI ZR 305/14, B GHZ 210 , 3 0 Rn. 36). Demg e- genüber können aber die dieser Würdigung zugrunde liegenden tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts hier zum Wert der Immobilie im Zei t- punkt des Erwerbs im Nichtzulassungsbeschwerde - und Revisionsverfahren nur einge schränkt überprüft werden (vgl. Senatsurteil vom 18. Oktober 2016 XI ZR 145/14, BGHZ 212, 286 Rn. 21 mwN). 15 16 - 9 - b) Dieser Überprüfung hält die Entscheidung des Berufungsgerichts nicht stand. Es hat den Anspruch der Beklagten auf rechtliches Gehör verletz t, indem es bei der Ermittlung des Wertes der von den Klägern erworbenen Wohnung von der Anwendung des Vergleichswertverfahrens abgesehen und stattdessen einen Mittelwert von Vergleichswert und Ertragswert festgesetzt hat . aa ) Die Auswahl der geeignet en Wertermittlungsmethode zur Festste l- lung des tatsächlichen Wertes einer Immobilie steht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wenn das Gesetz nicht die Anwendung eines b e- stimmten Verfahrens anordnet, im pflichtgemäßen Ermessen des Tatrichters ( Senatsurteile vom 18. Dezember 2007 XI ZR 324/06, WM 2008, 967 Rn. 32 mwN und vom 18. Oktober 2016 XI ZR 145/14, BGHZ 212, 286 Rn. 31). Die Methodenwahl ist unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsve r- kehr bestehenden Gepflogenheiten und son stiger Umstände des Einzelfalles zu treffen; sie ist zu begründen. Lässt sich eine aussagekräftige Menge von Ve r- gleichspreisen verlässlich ermitteln, wird die Vergleichswertmethode als die ei n- fachste und zuverlässigste Methode angesehen; sie steht deshalb bei Wo h- nungseigentum im Vordergrund (Senatsurteile aaO). bb ) Zu Recht rügt die Nichtzulassungsbeschwerde , dass das Berufung s- gericht die von dem Sachverständigen gewählte Wertermittlungsmethode g e- gen eine andere ausgetauscht hat, ohne, was hierzu Voraus setzung gewesen wäre, seine eigene besondere Sachkunde auszuweisen, insbesondere ei n- leuchtend und nachvollziehbar aufzuzeigen, dass seine abweichende Beurte i- lung nicht auf einem Mangel an Sachkunde beruht (BGH, Urteil vom 2. Juli 2004 V ZR 213/03, BGHZ 1 60, 8, 11 mwN). Der Hinweis des Berufungsg e- richts auf die vergleichsweise " schmale " Basis für die Ermittlung des Ve r- gleichswerts bietet keine Grundlage für dessen Meinung, bei Wohnungseige n- 17 18 19 - 10 - tum, das wie hier der Kapitalanlage und der Steuerersparnis die nt, den Ve r- kehrswert durch einen Mittelwert von Vergleichs - und Ertragswert zu besti m- men. D ie Vorgehensweise des Berufungsgerichts , einen schematischen rec h- nerischen Mittelwert aus Vergleichswert und Ertragswert zu bilden , ist unzulä s- sig (vgl. BGH, Urteil vom 13. Juli 1970 VII ZR 189/68, NJW 1970, 2018 f. ). Liegen wie hier nach den Bekundungen des gerichtlich bestellten Sac h- verständigen die Voraussetzungen für eine verlässliche Verkehrswertermit t- lung nach Vergleichspreisen vor, kann auch dann, wen n eine andere Werte r- mittlungsmethode zu einem deutlich abweichenden Ergebnis führ t , an dem durch Vergleich ermittelten Ergebnis nicht vorbeigegangen werden. Dies gilt insbesondere, wenn es um die Frage der Sittenwidrigkeit geht. Die Rechtspr e- chung lässt au f der objektiven Grundlage eines besonders groben Missverhäl t- nisses von Leistung zu Gegenleistung den Schluss auf das für das Unwertu r- teil des § 138 Abs. 1 BGB unerlässliche (BGH, Urteil vom 19. Juli 2002 V ZR 240/01, WM 2003, 154 , 155 f. ) subjektive Unrechtsmerkmal der verwerflichen Gesinnung zu. Hierfür ist aber keine Grundlage gegeben, wenn der direkte Ve r- gleich mit dem maßgeblichen Markt, den die Auswertung der tatsächlich erzie l- ten Preise bei Vorliegen hinreichenden Vergleichsmaterials leistet, z ur Verne i- nung eines besonders groben Missverhältnisses führt. Der Verkäufer, dessen Preis im Rahmen vergleichbarer Verkaufsfälle verbleibt, muss sich nicht entg e- genhalten lassen, ihm sei eine außergewöhnliche Gegenleistung zugestanden worden (vg l. BGH, Urteil vom 2. Juli 2004 V ZR 213/03, BGHZ 160, 8, 15 ) . 3 . Au fgrund dessen verletzen au ch die Ausführungen des Berufungsg e- richts zu der eine Aufklärungspflicht auslösenden Kenntnis der Beklagten von einem groben Missverhältnis zwischen Kaufpre is und Verkehrswert der fina n- 20 21 - 11 - zierten Immobilie den Anspruch der Beklagten auf rechtliches Gehör. Sie sind auch im Übrigen rechtsfehlerhaft . a) Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss ein Kreditinstitut nur präsentes Wissen von ein er sittenwidrigen Überteuerung offenbaren. Das erfordert grundsätzlich positive Kenntnis der Bank von der si t- tenwidrigen Überteuerung des Kaufpreises für das finanzierte Objekt. Die Bank ist mithin nicht verpflichtet, sich durch eigene Nachforschungen hins ichtlich e t- waiger Risiken des zu finanzierenden Vorhabens einen Wissensvorsprung zu verschaffen (Senatsurteile vom 18. November 2003 XI ZR 322/01, WM 2004, 172, 173 mwN und vom 18. Oktober 2016 XI ZR 145/14, BGHZ 212, 286 Rn. 34 mwN). Ausnahmsweise ste ht die bloße Erkennbarkeit von aufklärung s- pflichtigen Tatsachen wie hier der sittenwidrigen Überteuerung eines Wo h- nungskaufpreises der positiven Kenntnis dann gleich, wenn sich diese einem zuständigen Bankmitarbeiter nach den Umständen des Einzelfalls aufdrängen musste; er ist dann nach Treu und Glauben nicht berechtigt, seine Augen vor solchen Tatsachen zu verschließen (Senatsurteile vom 7. April 1992 XI ZR 200/91, WM 1992, 977, vom 10. Dezember 2013 XI ZR 508/12, WM 2014, 124 Rn. 21 und vom 18. Ok tober 2016 aaO). b) Danach ist bereits der Ausgangspunkt der Erwägungen des Ber u- fungsgerichts rechtsfehlerhaft, die Beklagte habe anhand ihr vorliegender A n- gaben zur monatlichen Bruttokaltmiete für die zu finanzierende Eigentumswo h- nung eine einfache Üb erschlagsrechnung des Ertragswerts durchführen mü s- sen, aus deren Ergebnis sich ihr sodann die Sittenwidrigkeit des vereinbarten Kaufpreises aufgedrängt hätte. Da eine finanzierende Bank keine Nachfo r- schungen zu einem von ihr finanzierten Vorhaben anstellen muss, ist sie auch nicht zur Ermittlung des exakten oder überschlägigen Ertragswerts einer I m- 22 23 - 12 - mobilie verpflichtet (vgl. Senatsurteil vom 18. Oktober 2016 XI ZR 145/14, BGHZ 212, 286 Rn. 35). Wertermittlungen, die Banken im eigenen Interesse vornehme n, betreffen den Beleihungswert, den die Bank klärt, um die Realisi e- rung ihrer Ansprüche im Falle einer künftigen Zwangsvollstreckung abzuschä t- zen. Eine Kontrolle dieser internen Bewertung anhand der prognostizierten E r- träge des Darlehensnehmers aus der fi nanzierten Immobilie schuldet weder der Verkäufer noch die finanzierende Bank (vgl. Senatsurteile vom 18. Dezember 2007 XI ZR 324/06, WM 2008, 967 Rn. 35 und vom 18. Oktober 2016 aaO Rn. 36). 4 . Das Berufungsurteil beruht auf der Gehörsverletzung. Di ese Vorau s- setzung ist schon dann erfüllt, wenn nicht ausgeschlossen werden kann, dass das Gericht bei Berücksichtigung des übergangenen Vorbringens anders en t- schieden hätte (vgl. BVerfGE 7, 95, 99; 60, 247, 250; 62, 392, 396; 65, 305, 308; 89, 381, 392 f.) . Dies ist der Fall, weil das Berufungsgericht seiner En t- scheidung keinen weiteren selbständig tragenden Gesichtspunkt zugrunde g e- legt hat, der eine Haftung der Beklagten wegen einer vorvertraglichen Aufkl ä- rungspflicht verletzung begründen könnte . Insbesond ere bestand ke ine Ve r- pflichtung der Beklagten, die Kläger auf ein bloß ungünstiges Verhältnis von Verkehrswert und Kaufpreis hinzuweisen, und zwar unabhängig davon, ob die Beklagte dazu über Erkenntnisse verfügte. Schon der Verkäufer muss im R e- gelfall dara uf nicht hinweisen. Erst recht trifft die Bank, die nur die Finanzierung übernimmt, vorvertraglich keine Verpflichtung, den Käufer auf einen für ihn u n- wirtschaftlichen Kauf hinzuweisen (vgl. Senatsurteile vom 16. Mai 2006 XI ZR 24 - 13 - 6/04, BGHZ 168, 1 Rn. 47 , vom 3. Juni 2008 XI ZR 131/07, WM 2008, 1394 Rn. 25 und vom 10. Dezember 2013 XI ZR 508/12, WM 2014, 124 Rn. 26). Ellenberger Grüneberg Matthias Derstadt Tolkmitt Vorinstanzen: LG Berlin, Entscheidung vom 02.07.2014 - 38 O 507/11 - KG Berlin, En tscheidung vom 31.07.2017 - 24 U 129/14 -
Full & Egal Universal Law Academy