ECLI:DE:BGH:2017 :270917BXIIZR54.16.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS XII ZR 54/16 vom 27 . September 2017 in de m Rechtsstreit - 2 - D er XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 27 . September 201 7 durch d en Vorsitzenden Richter Dose , die Richter Prof. Dr. Klinkhammer, Schilling und Guhling und die Richterin Dr. Krüger beschlossen: Auf die Nichtzulassungs beschwerde der Klägerin wird die Revis i- on gegen das Urteil des 1. Zivils enats des Oberlandesgerichts Koblenz vom 7 . April 201 6 zugelassen, soweit darin die Berufung der Klägerin gegen ihre a uf die Widerklage erfolgte Verurteilung zur Räumung und Herausgabe sowie zur Zahlung von mehr als in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus einem Betrag von 2014 und aus einem Betrag von 4.7 zurückgewiesen worden ist. Auf die Revision der Klägerin wird das vorgenannte Urteil im Ko s- tenpunkt und im Umfang der Zulassung aufgehoben. Die Sache wird im Umfang der Aufhebung zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens , an das Oberlandesgericht zurückverwiesen. - 3 - Gründe : I . D ie Klägerin schloss im März 2009 mit der Streithelferin des Beklagten einen gewerblichen Mietvertrag über ein als C lub ( " Varieté - Theater " ) ge nutztes Objekt . In § 5.3 des Vertrags war formularmäßig vorgesehen, dass der Mieter gegenüber Ansprüchen des Vermieters nur mit Gegenansprüchen aufrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht ausüben darf, wenn der Gegenanspruch oder das Zurückbehaltungsrecht vo m Vermieter anerkannt oder rechtskräftig festg e- stellt wurde . Im August 2011 ereignete sich ein Starkregen, in dessen Folge Wasser in die Mieträume eindrang. Die Klägerin macht insbesondere geltend, dass dadurch Wasserschäden an dem auf dem Fußboden ver kleb ten Teppic h- boden, an einer Trockenbauwand sowie an eine m als Holzkonstruktion erricht e- ten Barpodest entstanden seien. Nachdem weder die Streithelferin noch der Beklagte, der die Immobilie im Jahr 2012 von der Streithelferin erworben hatte, zur B eseitigung der Wasserschäden oder zur Kostenübernahme bereit waren, zahlte d ie Klägerin zwischen August 2013 und Juli 2014 keine Miete mehr. Der Beklagte kündigte das Mietverhältnis im Februar 2014 fristlos wegen Zahlung s- verzugs. Die Klägerin hat mit ihrer Klage v on dem Beklagten die Kosten für die von ihr veranlassten Reparaturen der Wasserschäden sowie für einen B e- triebsausfallschaden in einer Gesamthöhe von 71.724,99 , gegebenenfalls unter Verrechnung der nicht gezahlte n Miete n geltend gemacht. Das Landg e- richt hat die Klage abgewiesen und die Klägerin auf die Widerklage des Bekla g- ten zur Räumung und Herausgabe der Mieträume und zur Zahlung von Mit ihrer dagegen g e- richteten Berufung hat die Klägerin ihr Zah lungsbegehren noch in einer Höhe 1 2 - 4 - beantragt . Das Oberlandesgericht hat die Berufung zurückgewiesen. Die Klägerin wendet sich mit ihrer Nichtzulassungsbeschwerde nur noch gegen ihre Verurteilung zur Räumung und Herausgabe der Mieträume sowie gegen ihre Verpflichtung zur Zahlung rückständiger Miete von mehr als 9.971,91 nebst Zinsen . II . Die statthafte und auch im Übrigen zulässige Nichtzulassungsbeschwe r- de der Klägerin ist begründet. Die zu zu lassende Revision führt im Umfang der Anfechtung des Berufungsurteils durch die Klägerin zu dessen Aufhebung und zur Zurückverweisung de r Sache an das Berufungsgericht (§ 544 Abs. 7 ZPO) . 1. Das Berufungsgericht hat - soweit für das Revisionsverfahren vo n Int e- resse - seine Entscheidung wie folgt begründet: D er Klägerin stünden nicht deswegen Ansprüche zu, weil der Beklagte als Vermieter mit der Beseitigung der von ihm nicht zu vertretenden Wasserschäden in Verzug geraten wäre . Die Pflicht des Vermieters z ur Instandhaltung gelte nicht für Einbauten wie Theken, Podeste oder Wandverkleidungen, die der Mieter selbst eingebracht habe. Sie umfasse lediglich Einrichtungen wie Fußböden oder Türen, Fenster und Wä n- de, die zum festen Bestandteil der Mietsache gehörte n. Im vorliegenden Fall mache die Klägerin ganz überwiegend Schäden an solchen Einrichtungen ge l- tend, die nicht im Eigentum des Beklagten stünden, sondern für deren Instan d- haltung die Klägerin als Eigentümerin selbst verantwortlich sei. Dies ergebe sich au s dem am 20. März 2009 abgeschlossenen Kaufvertrag zwischen der Klägerin und der Vormieterin des Objektes, wonach das gesamte " beweg liche 3 4 5 - 5 - und unbewegliche Inventar " Klägerin verkauft w orden sei . Gegen die B ehauptung der Klägerin, dass die bodenfest verbundenen Gegenstände - insbesondere das in Form einer Hol z- konstruktion aufgebaute Barpodest - nicht mit veräußert worden seien, spreche der eindeutige Wortlaut des Kaufvertrags und der Umstand, dass sich der ho he welches in einem gebrauchten Zustand gewesen sei, nicht schlüssig erklären lasse. Anhaltspunkte für einen möglichen " Anspruch aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB " sei en daher allein hins ichtlich der zerstörten Fußböden denkbar. Die von der Klägerin eingereichten Abrechnungen und Auflistungen über die im Mieto b- jekt durchgeführten Sanierungsarbeiten ermöglichten aber wegen fehlender Differenzierung keine Überprüfung, ob der Klägerin zuminde st ein Teilbetrag wegen der Erneuerung des Fußbodens zugesprochen werden könne. 2. Zu Recht beanstandet die Klägerin, dass das Berufungsgericht seine Feststellungen zum Vertragsgegenstand de r schriftlichen Vereinbarung vom 20. März 2009 unter Verletzung des Anspruch s der Klägerin auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) getroffen hat. a) Art. 103 Abs. 1 GG verpflichtet das Gericht, die Ausführungen der Prozessbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen. Dabei soll das Gebot des rech tlichen Gehörs als Prozessgrundrecht sicherstellen, dass die Entscheidung frei von Verfahrensfehlern ergeht, welche ihren Grund in unterlassener Kenntnisnahme und Nichtberücksichtigung des Sachvortrags der Parteien haben. In diesem Sinne gebietet Art. 103 Abs. 1 GG in Verbindung mit den Grundsätzen der Zivilprozessordnung die Berücksichtigung erheblicher Beweisanträge. Die Nichtberücksichtigung eines erheblichen Beweisangebots verstößt gegen Art. 103 Abs. 1 GG, wenn sie im Prozessrecht keine Stütze fi n- det ( Senatsbeschl üsse vom 5. Oktober 2016 - XII ZR 130/15 - juris Rn. 10 und 6 7 - 6 - vom 7. September 2011 - XII ZR 114/10 - GuT 2012, 268 Rn. 9 mwN) . Das gilt auch und insbesondere dann, wenn diese Nichtberücksichtigung auf vorwegg e- nommener tatrichterlicher Beweiswürd igung beruht, also der von einer Partei angebotene Beweis nicht erhoben wird, weil das Gericht dem unter Beweis g e- stellten Vorbringen wegen seiner bereits gewonnenen Überzeugung kein G e- wicht mehr beimisst (BGH Beschluss vom 19. Januar 2012 - V ZR 141/11 - WuM 2012, 164 Rn. 8 mwN). b) Das Berufungsgericht hat seine Überzeugung, dass insbesondere die Trockenbauwand und d as aus Holz gefertigte Podest von der Vereinbarung zwischen der Klägerin und der ausscheidenden Mieterin umfasst gewesen se i- en, aus seinem Verständnis des in der Vertragsurkunde verwendeten Begriff s " unbewegliches Inventar " gewonnen, den das Berufungsgericht für eindeutig hält. Zwar gehört zu den anerkannten Grundsätzen für die - an sich dem Tatrichter vorbehaltene - Auslegung einer Individua lvereinbarung, dass der Wortlaut der Vereinbarung den Ausgangspunkt einer Auslegung bildet. Jedoch geht der übereinstimmende Parteiwille dem Wortlaut und jeder anderen Inte r- pretation vor, selbst wenn er im Inhalt der Erklärung keinen oder nur einen u n- vollk ommenen Ausdruck gefunden hat (Senatsbeschluss vom 30. April 2014 XII ZR 124/12 - juris Rn. 17 mwN; BGH Beschluss vom 11. November 2014 VIII ZR 302/13 - NJW 2015, 409 Rn. 11 mwN). Im Streitfall hat die Klägerin sowohl in erster als auch in zweiter Inst anz zu einem abweichenden Verstän d- nis des Kaufvertrag s vorgetragen und durch Vernehmung des Zeugen S. unter Beweis gestellt, dass mit " unbeweglichem Inventar " lediglich die Bar und die Theke des Lokals gemeint gewesen sein sollen. Da sich aus der Erhebung des von der Klägerin angebotenen Beweises wesentliche Erkenntnisse für die Au s- legung des Kaufvertrags hätten ergeben können, konnte es diesen Beweisa n- trag nicht unter Hinweis auf einen vermeintlich eindeutigen Vertragswortlaut übergehen, ohne dadurch den A nspruch der Klägerin auf rechtliches Gehör zu 8 - 7 - verletzen (vgl. Senatsbeschluss vom 30. April 2 014 - XII ZR 124/12 - juris Rn. 17; BGH Urteil vom 15. Februar 2017 - VIII ZR 284/15 - MDR 2017, 597 Rn. 28). Die vom Berufungsgericht zur Stützung seines Auslegun gsergebnisses angestellten Erwägungen zum schlüssigen Zusammenhang zwischen der Höhe des Kaufpreises und dem Gegenstand des Kaufvertrags stellen insoweit ledi g- lich eine - unzulässige - vorweggenommene Beweiswürdigung dar , für die es im Übrigen an einer bel astbaren tatsächlichen Grundlage fehlt. 3. Der von der Klägerin gerügte Gehörsverstoß ist auch entscheidung s- erheblich. a) Es ist nicht auszuschließen, dass das Berufungsgericht bei Erhebung des gebotenen Beweises zu einem abweichenden Verständnis vo n der Reic h- weite de r Vereinbarung zwischen der Klägerin und dem Vormieter gelangt w ä- re. Hat der neue Mieter die von dem Vormieter in die Mietsache eingebrachten Einrichtungen (hier insbesondere de n Fußbodenbelag, die in Lei chtbauweise errichtete Zwischenwand und das Holzpodest ) und das damit verbundene Recht zur Wegnahme dieser Einrichtungen (§ 539 Abs. 2 BGB) nicht im Wege einer Ablösungsvereinbarung übernommen , hängt es von der Auslegung des Mietvertrags zwischen dem Vermi eter und dem Nachmieter ab, ob die von dem Vormieter in den Mieträumen zurückgelassenen Einrichtungen als Bestandteile der Mietsache mitvermietet worden sind oder nicht. Ist dies der Fall, wovon j e- denfalls bei solchen, fest mit der Mietsache verbundenen Ei nbauten mangels einer ausdrücklich entgegenstehenden Vereinbarung im Zweifel auszugehen sein dürfte, erstreckt sich die Gebrauchsgewährungspflicht (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) des Vermieters auch auf diese Einrichtungen. Dann ist es auch nicht au s- zuschließen, dass das Berufungsgericht beim Vorliegen der sonstigen Vorau s- setzungen de s § 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB einen Aufwendungsersatzanspruch der Klägerin wegen Verzugs des Beklagten - und/oder der Streithelferin - mit 9 10 - 8 - der Beseitigung der streitgegenständlichen Was serschäden insbesondere an der Trockenbauwand und de m Holz podest bejaht hätte. b) Die Entscheidung des Berufungsgerichts erweist sich - soweit sie a n- gefochten worden ist - auch nicht aus anderen Gründen ganz oder teilweise als richtig. Insbesondere stan d d er Aufrechnung mit einem etwaigen Aufwe n- dungsersatzanspruch der Klägerin gegen die laufende Miete - was schon das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat - das im vorliegenden Mietvertrag fo r- mularmäßig vereinbarte Aufrechnungsverbot nicht entgegen . D er Mieter von Geschäftsräumen wird durch eine Formulark lausel, die dahingehend ausgelegt werden kann, dass die Möglichkeit der Aufrechnung mit einer unbestrittenen Forderung zusätzlich von deren Anerkennung durch den Vermieter ab hängig ist , im Sinne von § 307 BGB unangemessen benachteiligt, so dass die Klausel insgesamt unwirksam ist (vgl. Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - XII ZR 54/05 - NJW 2007, 3421 , 3422; vgl. auch BGH Urteile vom 16. März 2006 - I ZR 65/03 - NJW - RR 2006, 1350, 1351 und vom 1. Dezember 1993 - VIII ZR 41/93 - NJW 1994, 657 f.) . Dose Klinkhammer Schilling Guhling Krüger Vorinstanzen: LG Trier, Entscheidung vom 04.08.2015 - 11 O 316/13 - OLG Koblenz, Entscheidung vom 07.04.2016 - 1 U 883/15 - 11
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