BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL XII ZR 56/11 Verkündet am: 10. September 2014 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 305 c , 307 Bb, 308 Nr. 5, 310, 535 a) Die Umlage von "Verwaltungskosten" in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Mietvertrages über Geschäftsräume ist weder überraschend im Sinne von § 305 c BGB, noch verstößt sie gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB, auch wenn die Klausel keine Bezifferung oder höhenmäßige Begrenzung der Verwaltungskosten enthält (im Anschluss an Senatsurteile BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 und vom 26. September 2012 XII ZR 112/10 NJW 2013, 41). b) Die formularmäßige Au ferlegung der Instandhaltung und Instandsetzung gemei n- schaftlich genutzter Flächen und Anlagen auf den Mieter ohne Beschränkung der Höhe nach verstößt gegen § 307 Abs. 1, 2 BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 6. April 2005 XII ZR 158/01 NJW - RR 2006, 84). c) Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Gewerberaummietvertrages, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten zusätzlich zu den Kosten der "Verwaltung" nich t näher aufgeschlüsselte Kosten des "Center - Man agements" gesondert auferlegt, ist intransparent und daher ge - mäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam (im Anschluss an Senatsurteile vom 3. August 2011 XII ZR 205/09 NJW 2012, 54 und vom 26. September 2012 XII ZR 112/10 NJW 2013, 41). BGH, Versäumni surteil vom 10. September 2014 - XII ZR 56/11 - OLG Brandenburg LG Frankfurt/Oder - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 10. September 2014 durch d en Vorsitzende n Richter D ose, die Richterin Weber - Monecke un d die Richter Dr. Klinkhammer , Dr. Nedden - Boeger und Dr. Botur für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 3. Zivilsenats des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 20. April 2011 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Klage über die tei l- weise Abweisung in dem Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 1. Juli 2010 hinaus in Höhe weiterer 27.764,95 n- sen abgewiesen worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur erneuten Verhan d- lung und Entscheidung, au ch über die Kosten des Revisionsve r- fahrens, an das Oberlandesgericht zurückverwiesen. Die weitergehende Revision wird zurückgewiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand : Die Klägerin verlangt von der Beklagten Rückzahlu ng von Betriebskosten für die Jahre 2005 bis 2007 aus einem beendeten Mietverhältnis über Gewerb e- räume. Die Parteien waren durch einen auf zehn Jahre befristeten, formularm ä- ßig abgeschlossenen Mietvertrag über ein Ladenlokal in einem Einkaufszen - trum ve rbunden. Sie streiten darüber, ob und in welchem Umfang einzelne auf die Gemeinschaftseinrichtungen des Zentrums entfallenden Nebenkosten wir k- sam auf die Klägerin - anteilig - umgelegt wurden. Die maßgebende Klausel des Mietvertrages vom 12 . Juli 1995 la utet wie folgt: "§ 8/II Nebenkosten Sämtliche Nebenkosten des Einkaufszentrums, insbesondere alle Kosten des Betriebes und der Instandhaltung der technischen A n- lagen werden von allen Mietern anteilig getragen. Die Nebenko s- ten werden in ihrer tatsächlichen, nachgewiesenen Höhe ohne Beschränkung auf die in der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung aufgeführten Kosten auf die Mieter u m- gelegt. Insbesondere sind dies Kosten für: - Heizung, darin enthalten die Kosten des Betriebes, der Wartun g und Pflege, und die Instandhaltung sowie des Energieverbrauchs aller Einrichtungen, d ie Heizungs - und Lüftungsanlage betreffen, 1 2 3 - 4 - sowie einschließlich der Beheizung der Passage, sowie die Ko s- ten für die Verbrauchser fassung und Abrechnung. - - - Wasser geld einschließlich Instandhaltung der Wasserverso r- gungsanlagen, - Pflege der Grünanlagen und Anpflanzungen, - Schornsteinfeger, - Hausmeister, Betriebspersonal, Center - M anager und Verwa l- tung, - Aufzug, Fahrsteigen und Fahrtreppen (Strom, Wartung, TÜV - Geb ühren), - - - die Lautsprecheranlage und Berieselung, - die Wartung und Instandhaltung aller technischen Einrichtungen einschließlich der Kosten des Betriebes, - Reinigung der Sozialräume, Verkehrswege, Parkflächen und sonstigen Auslagen einschließli ch Straßenreinigung und Schne e- räumung , - - 5 - - - Stromv ersorgung der Gemeinschaftsanlagen und Verkehrsfl ä- chen einschließlich der Instandhaltung der Stromversorgungsa n- lagen, - Versicherungen, Raumkosten für Büro - , Verwaltungs - und Technikräume, sowie Gem einschaftseinrichtungen, Gemei n- schaftssozialräume, Kund en - WC's usw. a uf der Grundlage örtl i- cher Mieten einschließlich der darauf anteilig entfallenden N e- benkosten. ... Der Miete r kann binnen 3 Wochen nach Zugang der Abrechnung Einsicht - nach vorheriger An meldung - in die vom Vermieter oder dessen Hausverwalter ausliegenden Unterlagen während der übl i- chen Geschäftszeiten nehmen. Einwendungen gegen die Abrec h- nung muss der Mieter innerhalb von 4 Wochen nach Zugang der Abrechnung schriftlich erheben. Nach Abla uf dieser Fristen sind Einwendungen gegen die Abrechnung ausgeschlossen." Wegen der Betriebskosten der Jahre 1998 bis 2004 ergaben sich teilwe i- se Guthaben der Klägerin, teilweise Nachforderungen der Beklagten. Insofern forderte die Klägerin Auszahlung bz w. vera nlasste Nachzahlungen. Bis zum Abrechnungsj ahr 2003 umfassten die Nebenkostenabrechnungen 16 Kostena r- ten. Unter dem 14. Dezember 2005 wurde für das Jahr 2004 eine Nebenko s- tenabrech nung erstellt, in der wesentlich mehr K ostenpositionen aufgeführt w a- r en. Ebenso wurde für die Jahre 2005 bis 2007 verfahren. Die Klägerin kürzte die f ü r die vorgenannten Jahre erstellten Nebenkostenabr echnungen um dive r- 4 - 6 - se Positionen. Nach teilweiser Klage rücknahme hat die Klägerin beantragt, die Beklagte zur Zahlung von 34. 630,84 Das Landgericht hat der Klage unter Abweisung im Übrigen in Höhe von 31.173,97 r Beklagten hat das Oberlandesgericht das angefochtene Urteil teilweise abgeändert und d ie Klage insgesamt abgewiesen. Dagegen richtet sich die vom Senat zugelassene Rev i- sion der Klägerin, mit der sie die Wiederherstellung der erstinstanzlichen En t- scheidung erstrebt. Entscheidungsgründe : Die Revision ist in dem aus der Entscheidungsformel ersichtlichen U m- fang begründet und führt insoweit zur Aufhebung der angefochtenen Entsche i- dung und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. Im Übr i- gen ist sie unbegründet. Über das Rechtsmittel ist durch Versäumnisurteil zu entscheiden, wei l die Beklagte trotz ordnungsgemäßer Ladung in der mündl i- chen Revisionsverhandlung nicht anwaltlich vertreten war; inhaltlich beruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis der Beklagten, sondern auf einer umfa s- senden Würdigung des Sach - und Streitstande s (BGHZ 37, 79, 81 f.). I. Das Oberlandesgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausg e- führt: Der Klägerin stehe gegen die Beklagte für die Jahre 2005 bis 2007 kein Anspruch auf Rückzahlung von Nebenkostenvorauszahlungen zu, da sie die 5 6 7 8 - 7 - abgerech neten Betriebskosten aufgrund der mietvertraglichen Regelung schu l- de. Die in § 8/II getroffene Umlagevereinbarung sei wirksam und stelle deshalb den Rechtsgrund für die von der Klägerin geleisteten Zahlungen dar. In einem Formular miet vertrag über Geschäfts räume könnten die Vertragsparteien zur weitergehenden Übertragung von Instandhaltungs - und Instandsetzungsarbe i- ten und von deren Kosten Regelungen treffen. Wartungskosten könnten ohne Kostenobergrenze auf die Mieter abgewälzt werden. Dies gelte ebenso für Ve r- waltungskosten. Die in § 8/II des Mietvertrages getroffene Regelung sei dahin zu verstehen, dass der Mieter die in der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung aufgeführten Kosten der Nr. 1 bis 1 6 und darüber hi n- aus sämtliche übrigen an fallenden Nebenkosten, insbesondere alle Kosten der Wartung und der Instandhaltung der technischen Anlagen einschließlich der Kosten des Betriebes, zu tragen habe. Soweit die Parteien die umzulegenden Betriebskosten nicht im Einzelnen aufgelistet hätten, s ei eine Bezugnahme auf den Betriebskostenkatalog der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsve r- ordnung oder der Betriebskostenverordnung ausreichend. Die getroffene Ve r- einbarung bestimme die zu tragenden Betriebskosten daher hinreichend genau. Sie enthalt e auch keine überraschende n oder unklare n Klauseln im Sinne des § 3 AGBG/§ 305 c BGB. Die Regelung halte auch der Inhaltskontrolle nach den §§ 9 ff. AGBG/ §§ 307 ff. BGB stand. Das Landgericht habe zu Unrecht einen Verstoß gegen die bei der Verwendung von A llgemeinen Geschäftsbedingu n- gen gegenüber Unternehmern allein maßgebliche Generalklausel des § 9 AGBG/§ 307 BGB festgestellt. Eine unangemessene Benachteiligung entgegen Treu und Glauben liege nicht vor. Das gelte auch hinsichtlich der im 7. Spiegelstrich getroffenen Regelung zur Umlage der Kosten für "Hausmeister, Betriebspersonal, Center - M anager und Verwaltung". Die Kostenansätze zu den einzelnen Positionen seien zwar gegebenenfalls in der Abrechnung eindeutig zu differenzieren und dürften keineswegs mehr fach erfolgen. Unklare oder u n- - 8 - verständliche Regelungen im Sinne des Transparenzge bots lä ge n aber nicht vor. Die Beklagte habe die Tätigkeit des Centermanagement s mit Schreiben vom 1. März 2007 im Einzelnen erläutert und auch im Übrigen die im E inzelnen ent stehenden Kosten in der Abrechnung eindeutig differenziert. Die Betrieb s- kos tenabrechnungen ab dem Jahr 2004 enthielten zwar erheblich mehr Einze l- positionen als die vorausgegangenen Abrechnungen. Dies begründe aber nur eine verbesserte Nachvollziehbarkeit f ür die Mieter. Bei Bedenken hinsichtlich der Höhe der geltend gemachten Kosten hätte die Klägerin Einsicht in die Bel e- ge nehmen können und müssen. Die Annahme, dass andere Kostenpositionen als in den Jahren zuvor umgelegt worden seien, sei nicht gerechtfer tigt. Im Ü b- rigen hätte die Klägerin dies kontrollieren und gegebenenfalls im Einzelnen r e- klamieren müssen. II. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. Die Klägerin hat einen Anspruch auf Rückzahlung bereits g e- zahlter Betriebsko sten aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt . 1 BGB gegen die Beklagte, soweit die Zahlungen ohne Rechtsgrund geleistet worden sind. Das ist insoweit der Fall, als Betriebskosten nicht wirksam auf die Klägerin als Mieterin umgelegt worden sind. 1 . Dabei sind die unstreitig formularmäßigen Vertragsklauseln nicht am Maßstab des früh eren § 9 AGBG , sondern an demjenigen des § 307 BGB zu überprüfen. Denn nach Art. 229 § 5 EGBGB sind auf Dauerschuldverhältni sse, die vor dem 1. Januar 2002 entstanden sin d, nicht mehr das BGB und das AGB - Gesetz in der bis zu diesem Tag geltenden Fassung, sondern vom 1. Ja - nuar 2003 an nur das BGB nebst weiteren Gesetzen in der dann geltenden 9 10 - 9 - Fassung anzuwenden. Diese Übergangsregelung bezieht sich gerade auf den Fall, in d em Vertragspflichten bereits vor dem Stichtag wirksam begründet wu r- den (vgl. Senatsurteil vom 3. August 2011 XII ZR 205/09 NJW 2012, 54 Rn. 10 mwN). 2. Zu Recht ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass die in § 8/II des Mietvertra ges unter dem 7. Spiegelstrich getroffene Ve r- einbarung über die Umlage von Verwaltungskosten wirksam ist. Nach der Rechtsprechung des Senats ist eine in einem gewerblichen Mietvertrag verei n- barte Formularklausel zur Umlage der "Kosten der kaufmännischen un d techn i- schen Hausverwaltung" nicht überraschend iSv § 305 c Abs. 1 BGB und b e- nachteiligt den Mieter auch nicht unangemessen iSv § 307 BGB. Das gilt für die vorliegend vereinbarte Umlage der "Verwaltungskosten" in gleicher Weise (S e- natsurteile BG HZ 183, 29 9 = NJW 2010, 671 Rn. 8 ff .; vom 24. Febr uar 2010 XII ZR 69/08 NJW - RR 2010, 739 Rn. 7 ff.; vom 4. Mai 2011 XII ZR 112/09 NZM 2012, 83 Rn. 8 ff. ; vom 3. August 2011 XII ZR 205/09 NJW 2012, 54 Rn. 11 ff. und vom 26. September 2012 XII ZR 112/10 NJW 2013, 41 Rn . 23 f.). a) Entgegen der Auffassung der Revision handelt es sich bei der Reg e- lung nicht um eine unzulässige Überraschungsklausel iSd § 305 c BGB. Die Umlegung von Verwaltungskosten auf den gewerblichen Mieter ist nicht so u n- gewöhnlich , dass dieser als Vertragspartner damit nicht zu rechnen brauchte. Etwas anderes ergibt sich weder aus der Art der Kosten noch aus den sonst i- gen Umständen. aa) Die Frage der Einbeziehung der Klausel ist allein aufgrund des Ve r- tragsinhalts zu be antworten (§ 305 c BGB). Dass die Bewertung der Besti m- mung nicht von der Höhe der Kosten im Einzelfall und deren Verhältnis zu a n- 11 12 13 - 10 - deren Positionen abhängen kann, zeigt sich schon daran, dass zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht feststehen muss, welche Kost en entstehen werden. Der Mieter ist vor überhöhten Forderungen insoweit durch das allg e- meine Wirtschaftlichkeitsgebot geschützt, das den Vermieter etwa dazu ve r- pflichtet, den Mieter von der Umlegung nicht erfasster Kosten freizustellen (S e- natsurteile BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 11 und vom 4. Mai 2011 XII ZR 112/09 NZM 2012, 83 Rn. 11). Die Klausel ist demnach nur überraschend, wenn sie einen gegebenen - falls durch Auslegung zu ermittelnden Inhalt hat, mit dem der Vertragspartner des Verwende rs nicht zu rechnen braucht . Das ist hier nicht der Fall. Der Ve r- mieter kann die Verwaltungskosten im Rahmen des Ortsüblichen und Notwe n- digen umlegen. Daraus ergibt sich gleichzeitig, dass die Kosten nicht zu einem Überraschungseffekt führen. Wenn sie sich im Rahmen des Ortsüblichen ha l- ten, können sie von dem gewerblichen Mieter wenigstens im Groben abg e- schätzt werden (Senatsurteile BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 12 mwN und vom 4. Mai 2011 XII ZR 112/09 NZM 2012, 83 Rn. 11). Das Berufung s- gericht hat nicht in Frage gestellt, dass die in den streitgegenständlichen N e- benkostenabrechnungen angesetzten Verwaltungskosten hinsichtlich der Höhe üblich sind. Insofern hat auch die Revision keine Einwendungen erhoben. De s- halb musste die Klägerin als gewerbliche Mieterin aufgrund der Beschreibung der Kostenposition auch ohne zusätzliche Aufklärung oder Bezifferung der Ko s- ten damit rechnen, dass die Kosten in dieser Größenordnung anfallen werden (Senatsurteile BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 13 und vom 4. Mai 201 1 XII ZR 112/09 NZM 2012, 83 Rn. 12). bb) Ein Überraschungseffekt ergibt sich entgegen der Auffassung der Revision auch nicht aus der Stellung der Klausel über die Verwaltungskosten im R ahmen der Allgemeinen Geschäftsbedingungen . Durch die Platzieru ng der 14 15 - 11 - Klausel unter den 7. Spiegelstrich wird auch im Zusammenhang mit der fehle n- den Bezifferung der Kosten nicht der Eindruck erweckt, dass es sich um eine vergleichsweise unbedeutende Position handele. Die einzelnen Kostenarten der Auflistung stehen vie lmehr gleichrangig nebeneinander. Es gibt auch aus der Sicht des Vertragspartners keinen Grund für die Annahme, dass die Koste n- positionen im weiteren Verlauf der unter den Spiegelstrichen erfolgenden Au f- zählung weniger bedeutsam sind . Aus der Stellung der Klausel könnte sich ein Überraschungseffekt vielmehr nur dann ergeben, wenn diese in einem syst e- m a tischen Zusammenhang stehen würde, in dem der Vertragspartner sie nicht zu erwarten braucht (vgl. Senatsurteile BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 16 f. un d vom 21. Juli 2010 XII ZR 189/08 NJW 2010, 3152 Rn. 27). Das ist hier indessen nicht der Fall. Nach der Systematik des in § 8/II des Mietvertrages enthaltenen Kostenkatalogs ist die Regelung der Verwaltung s- kosten unter dem 7. Spiegelstrich nicht üb erraschend. Aus der Überschrift "N e- benkosten" und dem Umstand, dass die Verwaltungskosten nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV nicht zu den Betriebskosten gehören, folgt nichts anderes ( vgl. auch BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 17). Schließlich folgt auch nic ht aus einer Gesamtwürdigung der Umstände, hier der im Mietvertrag nicht genannten konkreten Höhe der Verwaltungskosten sowie der unter demselben Spiegelstrich erfolgten Aufzählung verschiedener Kostenarten, dass die Klausel überraschend ist. Hätte die Klä gerin nähere A n- gaben über die Kosten erhalten wollen, hätte sie insoweit nachfragen müssen (vgl. Senatsurteile BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 19 f. und vom 4. Mai 2011 XII ZR 112/09 NZM 2012, 83 Rn. 16). b) Die Klausel ist auch nicht wegen Versto ßes gegen das Transparen z- gebot nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam. Nach diesem Gebot sind 16 17 18 - 12 - Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen nach Treu und Glauben ve r- pflichtet, Rechte und Pflichten der Vertragspartner möglichst klar und durc h- schaubar darzuste l len. Dazu gehört auch, dass Allgemeine Geschäftsbedi n- gungen wirtschaftliche Nachteile und Belastungen soweit erkennen lassen, wie dies nach den Umständen gefordert werden kann. Abzustellen ist auf die E r- kenntnismöglichkeit eines durchschnittlichen Vertrags partners (Senatsurteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 22). Dem genügt die vorliegende Klausel. Der in § 8/II des Mietvertrages unter dem 7. Spiegelstrich verwendete Begriff der "Verwaltungskosten" ist hinreichend bestimmt im Sinne des § 307 Abs. 1 Sa tz 2 BGB. Zur Ausfüllung des Begriffs der Verwaltungskosten kann auf die im Wesentlichen übereinstimmenden Definitionen in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV und § 26 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung zurückgegriffen we r- den. Dass diese Regelungen für die Geschäfts raummiete nicht einschlägig sind, steht ihrer Heranziehung als Hilfsmittel zur näheren B egriffsb estimmung nicht im Wege. Auch die Herausnahme der Verwaltungskosten aus den umle g- baren Kosten nach der Betriebskostenverordnung hindert nicht daran, im B e- reich der Geschäftsraummiete zur Ausfüllung des Begriffs der Verwaltungsko s- ten auf die vorhandene gesetzliche Definition zurückzugreifen. Es trifft zwar zu, dass bei gewerblichen Mietobjekten andere Verwaltungskosten anfallen als bei der Wohnraummiete. Daraus fo lgt aber nicht, dass die gesetzliche Definition bei der Gewerbemiete nicht sinnvoll anzuwenden wäre. Wenn die im Einzelfall a n- fallenden Verwaltungskosten auch weitere als die gesetzlich definierten Positi o- nen erfassen, so folgt daraus allein, dass die Kost en insoweit bei Heranziehung der gesetzlichen Definition nicht umlegbar sind. Die Transparenz des Begriffs der Verwaltungskosten wird dadurch aber nicht ausgeschlossen. Verbleibende Unkla rheiten gehen überdies nach § 305 c Abs. 2 BGB zulasten des Klause l- ve rwenders (Senatsurteile BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 23 ff.; vom 24. Februar 2010 XII ZR 69/08 NJW - RR 2010, 739 Rn. 9; vom 4. Mai 2011 19 - 13 - XII ZR 112/09 NZM 2012, 83 Rn. 18; vom 3. August 2011 XII ZR 205/09 NJW 2012, 54 Rn. 12 ff. und vom 26. September 2012 XII ZR 112/10 NJW 2013, 41 Rn. 24). Entgegen der Auffassung der Revision ist eine andere Beurteilung nicht aufgrund des Umstands gerechtfertigt, dass unter dem 7. Spiegelstrich weitere Kostenpositionen und unter dem letzten Spiegelstr ich zusätzlich Raumkosten für Büro - , Verwaltungs - und Technikräume aufgeführt werden . Dadurch wird die Regelung über die Verwaltungskosten nicht intransparent. Denn bei den einze l- nen Klauseln bzw. Klauselteilen, die jeweils die Übertragung verschiedener Ko sten regeln, obwohl sie teilweise denselben Sachkomplex betreffen, handelt es sich um nebeneinanderstehende selbständige Regelungsteile. Der Begriff der Verwaltungskosten verliert nicht dadurch seine Bestimmtheit, dass daneben noch andere Kosten auf den Mi eter abgewälzt wurden. Vielmehr ist, soweit sich Kostenpositionen teilweise überschneiden, bei der Betriebskostenabrechnung darauf Bedacht zu nehmen, dass Kosten nicht doppelt abgerechnet werden (vgl. Senatsurteil e BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 25 und vom 26. Sep - tember 2012 XII ZR 112/10 NJW 2013, 41 Rn. 24 ). Soweit der Senat bei e i- ner Klausel, die Verwaltungskosten enthielt, einen Verstoß gegen das Transp a- renzgebot angenommen hat (Senatsurteil vom 6. April 2005 XII ZR 158/01 NJW - RR 2006, 84, 8 5), waren im entschiedenen Fall die Verwaltungskosten Teil einer wesentlich umfangreicheren Regelung, die auch Versicherungs - und Instandhaltungskosten einschloss und schon im Hinblick auf den Umfang des Gesamtobjekts, auf das sich die Kosten bezogen, unkl ar war (Senatsurteil e BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 28 und vom 26. September 2012 XII ZR 112/10 NJW 2013, 41 Rn. 25 ff.). 3. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts benachteiligt § 8/II des Mietvertrages die Mieterin gemäß § 307 Abs. 1 un d 2 BGB dagegen una n- 20 21 - 14 - gemessen, soweit ihr anteilig die Erhaltungslast für das gesamte Einkaufszen - trum auferlegt wird. Die Überwälzung der gesamten Kosten der Instandhaltung des Einkaufszentrums weicht insoweit erheblich vom gesetzlichen Leitbild des Mietv ertrages ab. Die Verpflichtung zur Instandsetzung und Instand halt ung kann nach herr - schender Meinung in Rechtsprechung und Literatur bei der Gewerberaummiete formularmäßig auf den Mieter übertragen werden, soweit sie sich auf Schäden erstreckt, die dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sind. Die zulässige Abweichung vom gesetzlichen Leitbild findet aber dort ihre Grenze, wo dem Mieter die Erhaltungslast von gemeinsam mit anderen Mietern genutzten Flächen und Anlagen ohne Beschrän kung der Höhe nach auferlegt wird. Damit werden dem Mieter auch Kosten übertragen, die nicht durch seinen Mietgebrauch veranlasst sind und die nicht in seinen Risikobereich fallen. Ihm werden dadurch, dass er die gemeinschaftlich genutzten Flächen und Anla gen in dem bei Mietbeginn bestehenden, in der Regel gebrauchten Zustand vorfi n- det, die Kosten für die Behebung anfänglicher Mängel bzw. bereits vorhandener Abnutzungen durch Reparatur oder Erneuerung überbürdet, deren Höhe für ihn nicht überschaubar ist. D arüber hinaus werden ihm Kosten für Schäden aufe r- legt, die von Dritten verursacht worden sind, für deren Handeln er keine Ve r- antwortung trägt, so dass auch insoweit ihm nicht zurechenbare und der Höhe nach nicht vorhersehba re Kosten auf ihn übertragen werd en. Diese Abwe i- chungen vom gesetzlichen Leitbild des Mietvertrages benachteiligten den Mi e- ter unangemessen (Senats urteil e vom 6. April 2005 XII ZR 158/01 NJW - RR 2006, 84, 85 mwN und vom 26. September 2012 XII ZR 112/10 NJW 2013, 41 Rn. 16 f. ). N ach diesen Grundsätzen halten die von der Klägerin beanstandeten vertraglichen Bestimmungen über die Wartung und Instandhaltung aller techn i- 22 23 - 15 - schen Einrichtungen einer Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 BGB nicht stand (vgl. auch Senatsurteil vom 26. Sept ember 2012 XII ZR 112/10 NJW 2013, 41 Rn. 22) . Sie überbürden dem Mieter anteilig nach der von ihm gemi e- teten Fläche ohne Begrenzung der Höhe nach die Kosten der Instandhaltung des Einkaufszentrums und seiner Gemeinschaftsanlagen sowie der Instandha l- tu ng der im Einzelnen aufgeführten Anlagen. Die Klausel ist des halb insoweit gemäß § 307 BGB unwirksam. Da das Berufungsgericht die vorgenannten Bestimmungen für wirksam erachtet hat, hat es sich nicht die Frage vorgelegt, inwieweit sich aus der Un - wirksa mkeit Auswirkungen auf die Betriebskostenabrechnungen für die streit - gegenständlichen Jahre ergeben. Die von der Klägerin beanstandeten Koste n- positionen enthalten zwar von ihrer Bezeichnung her keinen Instandsetzung s- aufwand. Da insbesondere nach § 8/II Sat z 1 des Mietvertrages aber sämtliche Nebenkosten des Einkaufszentrums, insbesondere des Betriebs, der Instan d- haltung und der Gemeinschaftsanlagen, unterschiedslos auf die Mieterin abg e- wälzt worden sind, kann nicht ausgeschlossen werden, dass auch solche Ko s- ten in die Abrechnung eingeflossen sind. 4. Schließlich hält auch die Klausel unt er § 8/II des Mietvertrages (7. Spiegelstrich) der Inhaltskontrolle nicht stand, soweit die Kosten des Cen - termanagements anteilig auf die Mieterin umgelegt worden sind. D er Senat hat nach Erlass des angefochtenen Urteils entschieden, dass der Begriff des Cen - termanagements oder "Center - Manager", wie im Vertrag aufgeführt, nicht hin - reichend bestimmt ist (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB) . Hinsichtlich dieses Begriffs fehlt es an au sreichender Transparenz; es ist nicht ersichtlich, welche Kosten hier einbezogen und welche Leistungen dem Inhalt nach hiervon erfasst werden sollen. Denn gerade weil die Klägerin daneben auch "Kosten für Verwaltung" und ferner "Raumkosten für Büro - und Ve rwaltungsräume" verlangt, ist nicht 24 25 - 16 - ersichtlich, welche anderen Kosten unter den Begriff "Center - Manager" fallen. Der Begriff "Kosten für Center - Manager" erlaubt keine Eingrenzung der damit inhaltlich verbundenen Einzelpositionen, da etwa auch Aufwendungen für Marktanalysen, Ermittlung von Kundenwünschen, Werbe - und PR - Maßnahmen, Dekoration, Veranstaltungen sowie sonstige Profilierungsmaßnahmen erfasst sein könnten. Da der Umfang der durch den "Center - Manager" zu ergreifenden Maßnahmen weder vertraglich ein gegrenzt ist noch etwa die Begriffe eines al l- gemein "Ortsüblichen und Notwendigen" eine hinreichend klare Eingrenzung ermöglichen, können die hierunter entstehenden Kosten auch nicht im Groben abgeschätzt werden und sind deshalb intransparent (Senatsurteil e vom 3. Au - gust 2011 XII ZR 205/09 NJW 2012, 54 Rn. 15 mwN und vom 26. September 2012 XII ZR 112/10 NJW 2013, 41 Rn. 14 f. ). Verstöße gegen das Transp a- renzgebot entsprechen nicht den Gebräuchen und Gepflogenheiten des Ha n- delsverkehrs (vgl. § 3 10 A bs. 1 Satz 2 BGB) und führen daher auch gegenüber einem Unternehmer zur Unwirksamkeit formularmäßiger Geschäftsbedingu n- gen. Das gilt auch dann, wenn der mit den Geschäftsbedingungen konfrontierte Unternehmer eine bedeutende Marktstellung innehat, aufgrund derer er von vornherein hätte versuchen können, andere Vertragsbedingungen auszuha n- deln (Senatsurteil e vom 3. August 2011 XII ZR 205/09 NJW 2012, 54 Rn. 16 und vom 26. September 2012 XII ZR 112/10 NJW 2013, 41 Rn. 11 ). An dieser Bewertung ändert sich auch im Hinblick auf das Schreiben der Beklagten vom 1. März 2007, mit dem sie die Aufgaben des Center - Managers erläutert hat, nichts. Denn bei der Beurteilung, ob eine Klausel den Vertrag s- partner des Verwenders unangemessen benachteiligt, ist auf di e tatsächlichen Verhältnisse zum Zeitpunkt des Vertragsschluss es abzustellen (BGHZ 185, 133 = NJW 2010, 2041 Rn. 30 mwN ). 26 - 17 - 5. Selbst wenn die Klägerin die Nebenkostenabrechnungen auch hin - sichtlich der streitgegenständlichen Positionen in der Vergangenh eit unbean - standet beglichen haben sollte, wäre hierdurch keine gesonderte Vereinbarung einer Umlagenregelung zustande gek ommen (vgl. Senatsurteil vom 3. August 2011 XII ZR 205/09 NJW 2012, 54 Rn. 17 ). Ein Änderungsvertrag, der eine erweiterte Umlage v on Betriebskosten zum Gegenstand hat, kann zwar grun d- sätzlich auch stillschweigend zustand e kommen (BGH Urteil vom 10. Ok tober 2007 VIII ZR 279/06 NJW 2008, 283 Rn. 18; Senatsbeschluss vom 29. Mai 2000 XII ZR 35/00 NJW - RR 2000, 1463). Erforderlich ist dafür aber, dass der Vermieter nach den Gesamtumständen davon ausgehen kann, der Mieter stimme einer Umlage weiterer Betriebskosten zu . Dafür reicht es grundsätzlich nicht aus, dass der Mieter Betriebskostenabrechnungen unter Einbeziehung bisher nicht wirksam vereinbarter Betriebskosten lediglich nicht beanstandet. Abgesehen davon lässt sich aus der Sicht des M ieters der Übersendung einer Be triebskostenabrechnung, die von den Formulierungen des Mietvertrages an sich gedeckt ist, schon nicht ohne weitere s der Wille des Vermieters entne h- men, eine Änd erung des Mietvertrages herbei führen zu wollen . Selbst wenn der Mieter daraufhin eine Zahlung erbringt, kommt darin zunächst allein dessen Vorstellung zum Ausdruck, hierzu verpflichtet zu sein. Anders verhält e s sich, wenn aufgrund besonderer Umstände der Änderungswille des Vermieters für den Mieter erkennbar ist; solche besonderen Umstände lagen hier indessen nicht vor. 6. Das angefochtene Urteil kan n danach keinen Bestand haben, s o - weit die Klägerin die Be triebskostenabrechnungen mit Ausnahme der Verwal - tungskosten noch beanstandet. Der Senat k ann in der Sache nicht abschli e- ßend entscheiden, da es weiterer tatrichterlicher Feststellungen dazu bedarf, ob und gegebenenfalls inwieweit die von der Klägerin beanstandeten Positionen Aufwendungen enthalten, deren Umlage nicht wirksam vereinbart worden ist. 27 28 - 18 - Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin: Nach § 8/II letzter Absatz des Mietvertrages muss der Mieter Einwe n- dungen gegen die Abrech nung innerhalb von vier Wochen nach Zugang der Ab rechnung schriftlich erheben; n ach Ablauf dieser Frist sind Einwendungen gegen die Abrechnung ausgeschlossen. Ob die Klägerin nach dieser Maßgabe Einwendungen geltend gemacht hat, hat das Berufungsgericht ni cht festgestellt. Sollte dies nicht der Fall sein, wird zu prüfen sein, ob die vorgenannte Regel ung der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB standhält. Die Klausel verstößt gegen das Regelungsverbot des § 308 Nr. 5 BGB. Nach dieser Vorschrift ist eine Besti mmung in Allgemeinen Geschäftsbedingu n- gen unwirksam, wonach eine Erklärung des Vertragspartners des Verwenders bei Vornahme oder Unterlassung einer bestimmten Handlung als von ihm a b- gegeben oder nicht abgegeben gilt, es sei denn, dass dem Vertragspartner e ine angemessene Frist zur Abgabe einer ausdrücklichen Erklärung eingeräumt ist und der Verwender sich verpflichtet, den Vertragspartner bei Beginn der Frist auf die vorgesehene Bedeutung seines Verhaltens besonders hinzuweisen. Eine solche Hinweispflicht d es Verwenders ist im Mietvertrag nicht begründet worden. Allerdi ngs ist das Klauselverbot des § 308 Nr. 5 BGB hier nicht unmitte l- bar anwendbar, weil es sich bei der Klägerin um ei nen Unternehmer handelt. Auf Allgemeine Geschäftsbedingungen , die gegenüb er einem Unterneh mer verwendet werden, findet § 308 BGB kein e Anwendung (§ 310 Abs. 1 Satz 1 BGB). Solche Geschäftsbedingungen unterliegen jed och der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 und 2 BGB, und zwar auch insoweit, als dies zur Unwir k- samkeit von Vertr agsbestimmungen führt, die in § 308 BGB aufgeführt sind. Dabei ist auf die im Handelsverkehr geltenden Gewohnheiten und Bräuche a n- 29 30 31 32 - 19 - gemessen Rücksicht zu nehmen ( § 310 Abs. 1 Satz 2 BGB). Das bedeutet, dass bei der Inhaltskontrolle im unternehmerischen Verke hr die in den Klause l- verboten zum Ausdruck kommenden Wertungen berücksichtigt werden sollen, soweit sie übertragbar sind. Den Klauselverboten kommt im Rahmen der I n- haltskontrolle somit Indizwirkung für die Unwirksamkeit der Klausel auch im u n- ternehmerische n Geschäftsverkehr zu. Fällt eine Klausel bei ihrer Verwendung gegenüber Verbraucher n unter eine Verbotsnorm der §§ 308, 309 BGB, so ist dies ein Indiz dafür, dass sie auch im Falle der Verwendung gegenüber Unte r- nehmern zu einer unangemessenen Benachteilig ung führt, es sei denn, sie kann wegen der besonderen Interessen und Bedürfnisse des unternehmer i- schen Geschäftsverkehrs ausnahmsweise als angemessen angesehen werden - 20 - (BGHZ 174, 1 = NJW 2007, 3774 Rn. 11 f. mwN). Auch zu den zuletzt genan n- ten Gesichtspunk ten hat das Berufungsgericht bisher keine Feststellungen g e- troffen. Dies wird gegebenenfalls nachzuholen sein. Rechtsbehelfsbelehrung Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsa n- walt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumni s- urteils bei dem Bundesgerichtshof, Herr enstraße 45 a, Karlsruhe, durch Einre i- chung einer Einspruchsfrist einzulegen. Dose Weber - Monecke Klinkhammer Nedden - Boeger Botur Vorinstanzen: LG Frankfurt (Oder), Entscheidung vom 01.07.2010 - 13 O 111/10 - OLG Brandenburg, Entscheidung vom 20.04.20 11 - 3 U 117/10 -
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