BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERS304UMNISURTEIL XII ZR 57/07 Verk374ndet am: 17. Dezember 2008 K374pferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 17. Dezember 2008 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, den Richter Prof. Dr. Wagenitz, die Richterin Dr. V351zina und die Richter Dose und Dr. Klinkhammer f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Kl344gerin wird das Urteil des 23. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 18. Januar 2007 im Kosten-punkt und insoweit aufgehoben, als darin zum Nachteil der Kl344ge-rin entschieden worden ist, und insgesamt wie folgt neu gefasst: Die Berufung wird auf Kosten der Beklagten zur374ckgewiesen. Die Beklagte tr344gt die Kosten des Revisionsverfahrens. Das Urteil ist vorl344ufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kl344gerin verlangt die 334bergabe eines von der Beklagten gemieteten Hotels sowie die Feststellung, dass die Beklagte verpflichtet ist, der Kl344gerin den aus der versp344teten 334bergabe entstandenen Schaden zu ersetzen. 1 - 3 - Mit schriftlichem Vertrag vom 9. September 2004 mietete die Kl344gerin von der Beklagten ab 15. Januar 2005 f374r die Dauer von 15 Jahren das Apart-hotel R. in B. . Ziffer 1.1 des Mietvertrages lautet: 2 "Gegenstand des Mietvertrages ist das Aparthotel R. , P. Stra337e ..., ... B. . Vermietet wird das gesamte Objekt wie von den Parteien besichtigt (mit Ausnahme der Gewerber344ume im EG/1. OG (B. B. , B344ckerei, Buchhandlung sowie T-Sendean-lagen und B374ros Nr. 1.04 und 1.07 1. OG). Mitvermietet wird die gesamte Inventarisierung gem344337 Anlage. Die Anlage ist Bestandteil des Mietver-trages. 18 TG-Pl344tze, mit Ausnahme von 6 Pl344tzen f374r die Gewerbemie-ter." Gem344337 Ziff. 15 des Mietvertrages wurde der Kl344gerin eine Kaufoption f374r das gesamte "Objekt-Geb344ude einschlie337lich Einrichtung" einger344umt. Der Be-stand des Vertrages sollte gem344337 Ziff. 16.5 des Vertrages nicht durch die Un-wirksamkeit einzelner Bestimmungen ber374hrt werden. Bestandteil des Vertra-ges sollten gem344337 Ziff. 16.6 u.a. die Anlagen Grundrissplan mit Ausstattungs- und Einrichtungsbeschreibung, Inventar-Verzeichnis sein. Daneben ist jeweils handschriftlich vermerkt: "folgt". 3 Mit Schreiben vom 3. Januar 2005 erkl344rte die Beklagte die Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger T344uschung und k374ndigte mit Schreiben vom 13. Januar 2005 den Mietvertrag hilfsweise aus wichtigem Grund. Sie ver-weigerte die 334bergabe des Mietobjekts. 4 Das Landgericht hat der Klage bis auf die ebenfalls herausverlangten, nicht mitvermieteten sechs Tiefgaragenpl344tze f374r die anderen Gewerberaum-mieter stattgegeben. Das Berufungsgericht hat auf die Berufung der Beklagten das Urteil dahin abge344ndert, dass es dem Feststellungsantrag f374r die Zeit vom 15. Januar bis 30. Juni 2005 stattgegeben und die Klage im 334brigen abgewie-sen hat. Die weitergehende Berufung des Beklagten hat es zur374ckgewiesen. 5 - 4 - Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt die Kl344gerin ihren Antrag auf Zur374ckweisung der Berufung weiter. Entscheidungsgr374nde: 6 Gegen die im Verhandlungstermin nicht vertretene Beklagte ist durch Vers344umnisurteil zu entscheiden. Dieses beruht inhaltlich jedoch nicht auf der S344umnis; es ber374cksichtigt den gesamten Sach- und Streitstand. Die Revision ist begr374ndet. Sie f374hrt zur Wiederherstellung des erstin-stanzlichen Urteils. 7 I. Das Berufungsgericht hat ausgef374hrt, die Kl344gerin habe keinen Anspruch mehr auf 334bergabe des Hotels. Zwar sei der Mietvertrag weder durch die An-fechtung noch durch die fristlose K374ndigung der Beklagten beendet worden. Er habe auch keiner notariellen Beurkundung wegen der vereinbarten Kaufoption bedurft. Der Mietvertrag sei aber durch eine ordentliche K374ndigung der Beklag-ten vom Dezember 2004 mit Ablauf des 30. Juni 2005 beendet worden. Der auf die Dauer von 15 Jahren abgeschlossene Mietvertrag gen374ge n344mlich nicht der Schriftform und gelte deshalb gem344337 247247 550, 578 BGB nur f374r unbestimmte Zeit. Bei dem Grundrissplan und dem Inventarverzeichnis, die als Anlagen im Mietvertrag genannt, diesem aber nicht beigef374gt gewesen seien, handele es 8 - 5 - sich um wesentliche Vertragsbedingungen, die der Beurkundungspflicht unter-l344gen. 9 Die Jahresfrist des 247 550 Satz 2 BGB gelte nur f374r 374berlassenen Wohn-raum. Sie sei auf nicht 374berlassene Gewerber344ume nicht entsprechend an-wendbar. II. Diese Ausf374hrungen halten einer rechtlichen 334berpr374fung nicht stand. 10 1. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts scheitert die Wahrung der Schriftform des Vertrages nicht daran, dass die in Ziff. 16.6 des Vertrages erw344hnten Anlagen (Grundrissplan, Inventarverzeichnis) diesem nicht beigef374gt waren. 11 a) Nach st344ndiger Rechtsprechung des Senats gen374gt ein f374r l344ngere Zeit als ein Jahr geschlossener Miet- oder Pachtvertrag 374ber ein Grundst374ck bereits dann der Schriftform der 247247 581, 550 BGB, wenn sich die wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietverh344ltnisses - aus der Vertragsurkunde ergeben. Der Schriftform bed374rfen hingegen nicht solche Abreden, die den Vertragsinhalt le-diglich erl344utern oder veranschaulichen sollen (Senatsurteile BGHZ 176, 301 und 142, 158, 162). F374r die Einhaltung der Schriftform ist es ausreichend, dass sich die wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen im Zeitpunkt des Vertrags-schlusses hinreichend bestimmbar aus der Vertragsurkunde ergeben (Senats-urteil vom 2. November 2005 - XII ZR 212/03 - NJW 2006, 139, 140). Insoweit darf auch auf au337erhalb der Urkunde liegende Umst344nde zur374ckgegriffen wer- 12 - 6 - den, wenn diese zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits vorgelegen ha-ben. 13 b) Der Pachtgegenstand ist in Ziff. 1.1 des Pachtvertrages hinreichend bestimmbar beschrieben. Weder der Grundrissplan noch das Inventarverzeich-nis, die gem344337 Ziff. 16.6 des Pachtvertrages noch nachgereicht werden sollten, sind zur Bestimmung des Pachtgegenstandes erforderlich. Ihnen kommt kein eigener rechtsgesch344ftlicher Erkl344rungswert zu, der sich nicht ohnehin schon aus dem Vertrag ergibt. Sie dienen vielmehr lediglich der Veranschaulichung bzw. Beweiszwecken. aa) Die Einigung der Parteien dar374ber, welche R344umlichkeiten verpach-tet werden sollten, ist in Ziff. 1.1 des Pachtvertrages beurkundet worden. Dort werden die verpachteten R344umlichkeiten in Abgrenzung zu den anderen ge-werblichen Nutzungen, die in dem Geb344ude P. Stra337e ... in B. vorhanden sind, beschrieben. Diese anderen gewerblichen Nutzungen wurden ebenso wie das Hotel bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses betrieben. Im Rahmen einer Besichtigung war also vor Ort erkennbar, welche R344ume als zum Hotel geh366rig an die Kl344gerin vermietet werden sollten. Auf diese tats344chli-che Nutzung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses stellt Ziff. 1.1 des Pachtver-trages, der an die vorangegangene Besichtigung ankn374pft, auch ab. Daf374r, dass der Grundrissplan den bereits vereinbarten Pachtgegenstand lediglich veranschaulichen sollte, spricht auch, dass die Verweisung auf den Plan erst unter "Sonstiges" in Ziff. 16.6 des Vertrages erfolgt ist und nicht bei der Be-schreibung des Pachtobjekts in Ziff. 1.1. 14 bb) Entgegen der von der Beklagten in der Revisionserwiderung vertre-tenen Ansicht sind auch die Tiefgaragenpl344tze in Ziff. 1.1 des Vertrages hinrei-chend bestimmbar beschrieben. Danach darf die Kl344gerin von den vorhande- 15 - 7 - nen 18 Stellpl344tzen 12 Pl344tze nutzen; die verbleibenden 6 Pl344tze stehen den anderen Gewerbemietern zur Verf374gung. Da im Vertrag keine feste Platzzuwei-sung vereinbart ist und die Parteien eine solche Vereinbarung auch nicht be-hauptet haben, ergibt sich aus dem schriftlichen Vertrag, dass die Kl344gerin von den vorhandenen freien Pl344tzen nach Wahl 12 Pl344tze nutzen kann (vgl. auch BGH Urteil vom 12. M344rz 2008 - VIII ZR 71/07 - NJW 2008, 1661). cc) Auch das Fehlen des Inventarverzeichnisses f374hrt nicht zum Versto337 gegen das Schriftformgebot. 16 Die Parteien haben sich in Ziff. 1.1 des Pachtvertrages dar374ber geeinigt, dass die "gesamte Inventarisierung" gem344337 Anlage mitverpachtet wird. Bei Ab-schluss des Vertrages lag die Anlage allerdings nicht vor. Sie sollte sp344ter er-stellt werden. Aufgrund dieser Umst344nde ist davon auszugehen, dass sich die Parteien bereits bei Vertragsunterzeichnung dar374ber einig waren, dass das ge-samte am Tag des Vertragsschlusses vorhandene Inventar mitverpachtet wer-den sollte. Daf374r spricht schon, dass das Wort "gesamte" in Ziff. 1.1 des Vertra-ges 374berfl374ssig w344re, wenn lediglich das in einer noch anzufertigen Anlage auf-gef374hrte Inventar h344tte verpachtet werden sollen. Daneben spricht auch die auf Miet- und Pachtvertr344ge entsprechend anwendbare Auslegungsregel des 247 311 c BGB daf374r, dass das im Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorhandene Zubeh366r des Pachtobjekts mitverpachtet ist, mithin auch das gesamte Hotelin-ventar (vgl. Senatsurteile vom 26. Februar 2000 - XII ZR 258/97 - NZM 2000, 548, 549 und vom 29. September 1999 - XII ZR 313/98 - NJW 2000, 354, 357). Es bestehen keine Anhaltspunkte daf374r, dass die Parteien eine davon abwei-chende Regelung wollten und sich zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses am 9. September 2004 noch nicht 374ber den Umfang des mitverpachteten Inventars geeinigt hatten, sondern erst sp344ter bei der Erstellung der Inventarliste ent-scheiden wollten, welche Gegenst344nde mitverpachtet werden sollten. 17 - 8 - Haben sich die Parteien aber 374ber die Mitverpachtung des gesamten In-ventars geeinigt, ist die Form des 247 550 BGB gewahrt. Denn nach dieser Vor-schrift ist nur formbed374rftig, was nicht von Gesetzes wegen ohnehin gelten w374r-de. Die vereinbarte Aufnahme eines Inventarverzeichnisses dient lediglich Be-weiszwecken (vgl. Senatsurteil vom 29. September 1999 - XII ZR 313/98 - NJW 2000, 354, 357). 18 Der Pachtvertrag gen374gt somit der Schriftform der 247247 581 Abs. 2, 550 Satz 1 BGB. Da er auf bestimmte Zeit abgeschlossen ist, konnte er von der Be-klagten nicht ordentlich gek374ndigt werden. 19 2. Der Pachtvertrag ist auch nicht im Hinblick auf die in Ziff. 15 des Ver-trages vereinbarte Kaufoption nichtig (247247 311 b, 125 BGB). Dabei kann offen bleiben, ob die vereinbarte Kaufoption der notariellen Beurkundung gem344337 247 311 b BGB bedurfte. Denn der Vertrag ist schon deshalb nicht insgesamt nichtig (247247 125 Abs. 2, 139 BGB), weil die Parteien in Ziff. 16.5 des Vertrages eine salvatorische Klausel vereinbart haben. Diese bewirkt eine Umkehr der Vermutung des 247 139 BGB dahin, dass derjenige, der sich auf die Gesamtnich-tigkeit des Vertrages beruft, die Darlegungs- und Beweislast daf374r tr344gt, dass die Parteien den Vertrag ohne den nichtigen Teil nicht abgeschlossen h344tten (Senatsurteile vom 21. November 2007 - XII ZR 149/05 - GuT 2008, 38, 39 und vom 25. Juli 2007 - XII ZR 143/05 - NJW 2007, 3202, 3203 m.w.N.). Die Be-klagte hat nicht dargetan, dass das Rechtsgesch344ft ohne die Vereinbarung ei-ner Kaufoption nicht vorgenommen worden w344re. Sie hat lediglich vorgetragen, die Kaufoption sei f374r den Abschluss des Vertrages wesentlich gewesen. Die-sen bestrittenen Vortrag hat sie nicht substantiiert und auch nicht unter Beweis gestellt. 20 - 9 - 3. Schlie337lich ist der Pachtvertrag auch nicht durch die von der Beklagten erkl344rte Anfechtung und au337erordentliche K374ndigung nichtig bzw. beendet wor-den. Die hierzu getroffenen Feststellungen des Landgerichts und des Beru-fungsgerichts sind revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. 21 22 4. Die Kl344gerin hat danach, wie das Landgericht zu Recht erkannt hat, aus dem zwischen den Parteien am 9. September 2004 abgeschlossenen Pachtvertrag einen Anspruch auf 334berlassung des gepachteten Hotels ein-schlie337lich 12 Tiefgaragenpl344tzen. Sie hat weiter einen Anspruch auf Feststel-lung, dass die Beklagte verpflichtet ist, ihr alle Sch344den zu ersetzen, die durch die Verz366gerung der 334bergabe entstanden sind oder noch entstehen werden (247247 280, 286 BGB). Hahne Wagenitz V351zina Dose Klinkhammer Vorinstanzen: LG Berlin, Entscheidung vom 25.11.2005 - 100 O 7/05 - KG Berlin, Entscheidung vom 18.01.2007 - 23 U 268/05 -
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