BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL X ZR 57/98 Verkündet am: 5. Oktober 2000 Fritz Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der X. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf d ie mündliche Ve r - handlung vom 5. Oktober 2000 durch den Richter Dr. Jestaedt und die Richter Dr. Melullis, Scharen, Keukenschrijver und die Richterin Mühlens für Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 7. Zivilsenats des Thüringer Oberlandesgerichts in Jena vom 11. Februar 1998 aufgehoben. Der Rechtsstreit wird zur anderweiten Verhandlung und Entsche i - dung, auch über die Kosten der Revision, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist Sachverständiger für Grundstücksbewertung. Die Kl ä - gerin war Eigentümerin eines im Außenbereich von G. gelegenen ca. 15 ha großen Grundstücks, das von verschiedenen Nutzern mit Wochenendbung a - lows überbaut und erschlossen worden war. Für einen Teil des Grundstücks hatte die Stadt G. einen Bauvorbescheid erteilt. Auf Wunsch der Nutzer - 3 - wollte die Klägerin das Grundstück parzellieren und zum Verkehrswert - ohne Berücksichtigung der Leistungen der Nutzer - verkaufen. Zur Ermittlung des Verkehrswerts gab die Klägerin beim Beklagten ein Bodenwertgutachten in Auftrag. Das Auftragsschreiben nebst Anlagen spricht von einem "Wertgu t - achten des derzeitigen Verkehrswerts"; die Anlage "Angaben zum Grundstück" enthält u.a. folgende weitere Angaben: "12. Welche Bauleistungen sind Mietereigentum evtl. mit Werta n - gabe: bestehende Baulichkeiten sowie Erschließung (EH, Wasser, Abwasser) ... 17. Sonstige Hinweise: Bewertung muß als unbebaut und unerschlo s - sen (evtl. Gartenland) mit Bebauung der Nutzer bewertet werden. ..." Der Beklagte erstellte ein Wertgutachten, in dem er von einem Bode n - richtwert von 60, - - DM/m² (für Bauland) ausging und von dem Baulandpreis 90% abzog, womit er auf einen Wert von 6, - - DM/m² kam. Zu diesem Preis ve r - kaufte die Klägerin einen Großteil der Fläche an die Nutzer. Nachdem die Kl ä - gerin später zu der Auffassung gelangte, daß der Bodenwert 54, - - DM/m² b e - trage, hat sie den Beklagten auf Zahlung der Differenz zu dem erzielten Ve r - kaufspreis (498.864, - - DM) in Anspruch genommen. In den - sachverständig beratenen - Vorinstanzen hatte die Klage in der Hauptsache teilweise in Höhe von 166.288, - - DM Erfolg. Mit der Revision verfolgt der Beklagte seinen Antrag auf vollständige Klageabweisung weiter. Die Klägerin ist dem entgegengetr e - ten. - 4 - Entscheidungsgründe: Die zulässige Revision des Beklagten hat Erfolg. I.1. Das Berufungsgericht hat eine Haftung des Beklagten aus positiver Vertragsverletzung des Gutachtervertrags als möglich angesehen. Dies b e - gegnet vom rechtlichen Ausgangspunkt her keinen Bedenken (vgl. Sen. BGHZ 115, 32). 2. a) Das Berufungsgericht ist der Ansicht, der Beklagte habe durch z u - mindest fahrlässiges Außerachtlassen des Bauvorbescheids gegen seine ve r - tragliche Pflicht zur gewissenhaften Überprüfung der Bewertungskriterien für das zu bewertende Grundstück verstoßen. Die Einordnung des Objekts als Gartenland sei schon deshalb unzutreffend gewesen, weil das Gebiet auf Grund des Vorbescheids als Bauerwartungsland einzuordnen gewesen sei; daraus habe sich ein Quadratmeterpreis von mindestens 22, - - DM ergeben müssen. Dem stehe nicht entgegen, daß es nie zur Ausführung des notwend i - gen Vorhaben - und Erschließungsplanverfahrens gekommen sei. Zum Zei t - punkt der Bewertung habe die tatsächliche Nutzung des Grundstücks auf Grund der Erschließung in greifbarer Nähe gelegen. Der Bauvorbescheid stelle einen Verwaltungsakt dar, der nicht als nichtig anzusehen gewesen sei. Dem stehe nicht entgegen, daß der Beklagte ausdrücklich dazu beauftragt gewesen sein wolle, das Grundstück bei der Bewertung als Gartenland zu behandeln. Hiergegen stehe bereits der eindeutige Wortlaut des Auftragsschreibens. Nach Nr. 17 habe die Bewertung nicht zwingend als Gartenland erfolgen sollen. Der eindeutige Wortlaut des schriftlichen Auftrags stehe auch gegen den Vortrag - 5 - des Beklagten, ihm sei auf nochmalige Nachfrage vom Sachbearbeiter der Kl ä - gerin erklärt worden, der Bewertungsmaßstab "Gartenland" sei auf jeden Fall dem Gutachten zugrunde zu legen. Der Vortrag habe aber auch deshalb unb e - rücksichtigt bleiben müssen, weil der Beklagte trotz ausdrücklichen Hinweises nicht hinreichend dargelegt habe, wann konkret die behauptete Vorgabe erfolgt sein solle. b) Dies greift die Revision im Ergebnis mit Erfolg an. aa) Allerdings kann ihr nicht darin beigetreten werden, daß die Einor d - nung des zu bewertenden Gebiets durch das Berufungsgericht als Bauerwa r - tungsland fehlerhaft sei. Das Berufungsgericht hat wesentlich die vorhandene Erschließung und den Bauvorbescheid herangezogen. Das ist aus Recht s - gründen nicht zu beanstanden. Selbst wenn der Bauvorbescheid rechtswidrig gewesen sein sollte, was das Berufungsgericht offenläßt, entfaltete er im Ra h - men seines Regelungsumfangs mit Ausnahme der Baufreigabe dieselben Wi r - kungen wie eine Baugenehmigung (BGHZ 105, 52, 54 f. m.w.N.). Darauf, ob einer Bebauung des Grundstücks sonst baurechtliche Bestimmungen oder ö f - fentliche Belange entgegenstanden, brauchte das Berufungsgericht entgegen der Auffassung der Revision nicht entscheidend abzustellen. Damit gehen auch die Rügen fehl, der gerichtliche Sachverständige h a - be unrichtige Anknüpfungstatsachen zugrunde gelegt und es sei nach § 412 ZPO ein neues Gutachten einzuholen. bb) Die Revision verweist weiter darauf, daß der Beklagte wiederholt unter Beweisantritt vorgetragen habe, der Sachbearbeiter H. habe ihm in - 6 - den Beratungen ausführlich erläutert, aus welchem Grund die Bewertung als unbebaut und unerschlossen bzw. als Gartenland zu erfolgen habe. Dieser Vortrag sei geeignet gewesen, eine Bewertung als Gartenland als richtig unter Beweis zu erstellen. Hierzu habe der Zeuge H. vernommen werden müs- sen. Auf den genauen Zeitpunkt der Vorgabe sei es nicht angekommen. Dieser Rüge kann der Erfolg nicht versagt bleiben. Es bestehen schon im Hinblick auf den zivilrechtlichen Grundsatz der Vertragsfreiheit keine durchgreifenden Bedenken gegen die Zulässigkeit einer Vereinbarung, ein Verkehrswertgutachten abweichend von Vorgaben des ö f - fentlichen Baurechts, insbesondere der §§ 192 ff. BauGB und der Wertermit t - lungsverordnung, zu erstellen. Demgemäß konnte die Klägerin beim Beklagten ein Gutachten in Auftrag geben, das auf einen bestimmten, tatsächlich nicht vorhandenen Erschließungszustand und auf eine bestimmte, tatsächlich ebenfalls nicht bestehende bauplanungsrechtliche Qualität des zu bewerte n - den Grundstücks abstellte. Daß dies geschehen sei, hat der Beklagte vorg e - tragen und durch Vernehmung des Zeugen H. unter Beweis gestellt. Das Berufungsgericht hat den angebotenen Beweis nicht erhoben, ist aber gleichwohl von einem anderen Vertragsinhalt ausgegangen. Dies verstößt gegen die Bestimmung des § 286 ZPO. Daß sich aus den schriftlichen Unterl a - gen nach Auffassung des Berufungsgerichts ein bestimmter Vertragsinhalt e r - gab, steht der Annahme nicht entgegen, daß sich entsprechend der Behau p - tung des Beklagten unter Berücksichtigung mündlicher Erläuterungen ein a b - weichender Inhalt ergeben konnte. - 7 - Das Berufungsgericht durfte das Beweisangebot nicht mit der Begrü n - dung zurückweisen, der Beklagte habe nicht dargelegt, wann konkret die b e - hauptete Vorgabe erfolgt sei. Nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesg e - richtshofs genügt eine Partei ihrer Darlegungslast, wenn sie Tatsachen vo r - trägt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet sind, das geltend g e - machte Recht als entstanden erscheinen zu lassen (vgl. u.a. BGH, Urt. v. 12.7.1984 - VII ZR 123/83, NJW 1984, 2888 f.; Urt. v. 15.2.1990 - III ZR 87/88, VersR 1990, 656 f.; Urt. v. 12.10.1990 - V ZR 111/89, WM 1991, 237 f., jeweils m.w.N.). Der Pflicht zur Substantiierung ist nur dann nicht genügt, wenn das Gericht auf Grund dieser Darstellung nicht beurteilen kann, ob die gesetzlichen Voraussetzungen der an eine Behauptung geknüpften Rechtsfolge erfüllt sind (Sen.Urt. v. 29.9.1992 - X ZR 84/90, NJW -RR 1993, 189 m.w.N.). Das unter Beweis gestellte Geschehen konnte im Fall seines Nachweises, insbesondere in Verbindung mit der Vertragsklausel unter Nr. 17, eine Vertragsauslegung nahelegen, nach der der Beklagte gehalten war, bei seiner Begutachtung auf andere Kriterien abzustellen als auf die Vorgaben des baurechtlichen Bewe r - tungsrechts. Dabei kommt es, worauf die Revision zutreffend hinweist, nicht auf die genaue zeitliche Einordnung der behaupteten Besprechung an. Infolge des Übergehens des Beweisangebots fehlt es an einer tragfäh i - gen tatsächlichen Grundlage für die vom Berufungsgericht vorgenommene Vertragsauslegung. Das entzieht der angefochtenen Entscheidung, die sich auch nicht aus anderen Gründen als zutreffend erweist, die Grundlage. Dies führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht, dem auch die Entscheidung über die Kosten des Revisionsverfahrens zu übertragen ist. - 8 - II. 1. Das Berufungsgericht wird, sofern es nicht bereits auf Grund ne u - erlicher Vertragsauslegung zu dem Ergebnis kommen sollte, daß das erstellte Gutachten den vertraglichen Vorgaben entsprach, den Zeugen H. zu ver- nehmen und unter Berücksichtigung des Beweisergebnisses den zwischen den Parteien geschlossenen Vertrag erneut auszulegen haben. Sofern es daraufhin zu dem Ergebnis gelangen sollte, daß der Beklagte das Grundstück als Ga r - tenland zu bewerten hatte, wird es erneut zu prüfen haben, ob das erstellte Gutachten dieser vertraglichen Vorgabe entsprach. Sofern es - auch unter B e - rücksichtigung der Vertragsklausel unter Nr. 17 - wiederum zu dem Ergebnis gelangen sollte, daß sich die Bewertung an den Vorgaben des öffentlichen Baurechts zu orientieren hatte, beständen entgegen der Auffassung der Rev i - sion allerdings keine durchgreifenden Bedenken dagegen, daß sich die Kläg e - rin auf eine Fehlbewertung berufen dürfte. Es gelingt der Revision nämlich nicht aufzuzeigen, woraus sich - im Sinn der Verwirkungsgrundsätze - ein Ve r - trauenstatbestand zugunsten des Beklagten ergeben sollte. 2. Ebensowenig greifen die Angriffe der Revision gegen eine Ursäc h - lichkeit einer etwaigen Fehlbewertung für einen Vermögensschaden bei der Klägerin durch. Hätte - wie insoweit zu unterstellen ist - der Beklagte das Grundstück nicht zu niedrig bewertet, hätte die Klägerin nicht Teilflächen zu einem unter dem Wert liegenden Preis verkauft. Davon, daß die Klägerin auf jeden Fall und auch zu einem unangemessen niedrigen Preis das Grundstück weggeben wollte, spricht nichts; die diesbezügliche Annahme der Revision ist nicht durch Tatsachenvortrag gestützt. 3. Sofern sich ergeben sollte, daß der Beklagte Vertragspflichten verletzt hat, wird auch die Annahme des Berufungsgerichts, daß der Beklagte fahrlä s - - 9 - sig gehandelt habe, weil er den Bauvorbescheid nicht eingesehen habe, aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden sein. Selbst wenn der Vorbescheid rechtswidrig gewesen wäre, hätte dies nicht dessen Wirkungslosigkeit zur Fo l - ge. Schon seine Existenz konnte auf die Bewertung Einfluß haben. 4. Bedenken begegnet indessen die Verneinung eines Mitverschuldens der Klägerin. Zwar kann in der Regel ein Mitverschulden nicht daraus herg e - leitet werden, daß der Auftraggeber einen Fehler des Gutachters nicht erkennt (BGH, Urt. v. 2.11.1983 - IVa ZR 20/82, NJW 1984, 355, 357). Dies gilt alle r - dings nicht ohne weiteres, wenn ungewöhnliche Abweichungen vom Marktpreis vorliegen (BGH aaO.). Der ersichtlich ungewöhnliche Bewertungsabschlag von 90 % hätte die Klägerin zu einer weiteren Aufklärung veranlassen müssen. Dies gälte um so mehr, wenn die Klägerin durch unklare Vorgaben an den B e - klagten die Gefahr einer Fehlbewertung mit herbeigeführt haben sollte, wofür schon die genannten Vertragsklauseln sprechen könnten. Jestaedt Melullis Scharen Keukenschrijver Mühlens
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