BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 61/07 Verk374ndet am: 17. September 2008 K374pferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 543 Abs. 2 Nr. 3; SchuldRAnpG 247247 4, 16 a) Die Regelung des 247 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, nach der der Vermieter das Miet-verh344ltnis nur dann fristlos k374ndigen kann, wenn der Mieter f374r mehr als ei-nen Termin mit der Entrichtung der Miete ganz oder teilweise in Verzug gera-ten ist, gilt unabh344ngig davon, ob die Miete monatlich oder in l344ngeren Zeit-abschnitten - hier: j344hrlich - zu entrichten ist. b) Das Sonderk374ndigungsrecht, das 247 16 SchuldRAnpG dem Grundst374cksei-gent374mer f374r den Fall des Todes des Nutzers gegen374ber dessen Erben ein-r344umt, besteht nicht gegen374ber einem Erben, der aufgrund eines vor dem Beitritt erfolgten Erbfalls seinerseits Nutzer des Grundst374cks geworden ist. BGH, Urteil vom 17. September 2008 - XII ZR 61/07 - LG Potsdam AG K366nigs Wusterhausen - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 17. September 2008 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter Sprick, Weber-Monecke, Prof. Dr. Wagenitz und Dr. Klinkhammer f374r Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landge-richts Potsdam vom 30. M344rz 2007 wird auf Kosten der Kl344gerin zur374ckgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kl344gerin verlangt von der Beklagten die R344umung und Herausgabe eines in der Gemeinde B. in Brandenburg belegenen und 1998 an sie nach dem Gesetz zur Regelung offener Verm366gensfragen zur374ckgegebenen Grundst374cks. 1 Der Rat der Gemeinde B. hatte mit dem Vater der Beklagten 1962 einen als Mietvertrag 374berschriebenen Vertrag 374ber die entgeltliche Nutzung des Grundst374cks geschlossen. Der Vater sollte berechtigt sein, das dort "vorhande-ne, mit einem Notdach versehene Geb344ude nach seinem Geschmack auszu-bauen, einen Zaun aufzustellen und andere Einrichtungen zu schaffen, die sei-ner Erholung dienen". Der Vertrag sollte vom 1. Oktober 1962 bis 30. Septem-ber 1967 gelten und sich jeweils um ein Jahr verl344ngern, wenn er nicht sechs Monate vor Beendigung gek374ndigt w374rde. Der monatliche Mietpreis sollte bis zum 10. eines jeden Monats gezahlt werden. 2 - 3 - Nach dem Tod ihrer Eltern (der Vater verstarb 1979, die Mutter 1989), aber vor dem Wirksamwerden des Beitritts begr374ndete die Beklagte auf dem Grundst374ck ihren Hauptwohnsitz. In der Folgezeit wurde das Nutzungsentgelt wiederholt erh366ht; au337erdem wurde nunmehr ein Jahresentgelt vereinbart, das unstreitig als Einmalbetrag - und zwar nach der Behauptung der Kl344gerin j344hr-lich im Voraus - gezahlt werden sollte. Die Zahlung des Entgelts f374r 1998/1999 erfolgte im Juni 1999, f374r 1999/2000 im Februar 2000, f374r 2000/2001 und f374r 2001/2002 jeweils im Januar 2001 bzw. 2002, f374r 2002/2003 im Dezember 2002, f374r 2003/2004 und 2004/2005 jeweils im Oktober 2003 bzw. 2004. Die Zahlung des Entgelts f374r 2005/2006 erfolgte am 31. Mai und 2. Juni 2006, nach-dem die Kl344gerin das Nutzungsverh344ltnis mit Schreiben vom 24. Mai 2006 frist-los, hilfsweise zum 30. September 2007, gek374ndigt hatte und ihre Prozessbe-vollm344chtigten die an sie abgetretene Entgeltforderung im Mahnverfahren gel-tend gemacht hatten. 3 Im Berufungsrechtszug k374ndigte die Kl344gerin das Nutzungsverh344ltnis mit Schreiben vom 10. Oktober 2006 nunmehr unter Berufung auf 247 16 SchuldRAnpG, weil ihr erst jetzt bekannt geworden sei, dass die Eltern der Be-klagten verstorben seien. Ferner erkl344rte sie mit Schreiben vom 17. Oktober 2006 die K374ndigung wegen vertragswidriger Nutzung des Grundst374cks zu Wohnzwecken. Mit Schreiben vom 7. November 2006 k374ndigte sie das Nut-zungsverh344ltnis erneut, weil die Beklagte das Entgelt f374r 2006/2007 nicht ge-leistet habe. 4 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Be-rufung hat das Landgericht zur374ckgewiesen. Mit der zugelassenen Revision verfolgt die Kl344gerin ihr erstinstanzliches Begehren weiter. 5 - 4 - Entscheidungsgr374nde: 6 Die Entscheidung beruht, unbeschadet der S344umnis der Beklagten, auf einer Sachpr374fung (vgl. BGHZ 37, 79, 81 ff.). Das zul344ssige Rechtsmittel hat keinen Erfolg. I. Nach Auffassung des Landgerichts steht der Kl344gerin gegen die Beklagte ein Anspruch auf R344umung und Herausgabe des Grundst374cks nicht zu. Die Kl344gerin habe mit ihrem Schreiben vom 24. Mai 2006 das zwischen den Partei-en bestehende Nutzungsverh344ltnis nicht wirksam nach 247 543 BGB gek374ndigt, da sich die Beklagte mit der (am 31. Mai und 2. Juni 2006 erfolgten) Zahlung des Mietzinses f374r 2005/2006 nicht im Verzug befunden habe. Nach den getrof-fenen Abreden habe das Nutzungsentgelt zwar nicht mehr, wie urspr374nglich vorgesehen, monatlich (bis zum 10. des jeweiligen Kalendermonats), sondern nunmehr als Jahresbetrag (jeweils f374r die Zeit vom 1. Oktober bis 30. Septem-ber) entrichtet werden m374ssen. Die Kl344gerin habe indes nicht bewiesen, dass - nach der Umstellung auf eine j344hrliche Zahlungsweise - die bisherige Voraus-zahlung des Mietzinses habe beibehalten werden sollen; allerdings h344tten die Parteien im Hinblick auf die bisherige Handhabung die gesetzliche Regelung, die eine quartalsweise Zahlung vorsehe (247 551 Abs. 2 BGB a.F. i.V.m. Art. 229 247 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBGB), abbedungen. 7 Auch die Nutzung des Grundst374cks zu Wohnzwecken rechtfertige eine au337erordentliche K374ndigung des Nutzungsverh344ltnisses im Hinblick auf 247 24 Abs. 3 SchuldRAnpG nicht. Nach dieser Vorschrift sei der eigenm344chtige 334ber-gang zur dauernden Wohnnutzung eines Grundst374cks nur dann als vertrags- 8 - 5 - widriges Verhalten einzustufen, wenn der Vertragspartner dem ausdr374cklich widersprochen habe. Einen solchen Widerspruch durch die staatlichen Organe der DDR bzw. nach dem Beitritt durch die Gemeinde B., denen die Wohnnut-zung aufgrund der Ummeldung der Beklagten bekannt gewesen sei, habe die Kl344gerin nicht vorgetragen. Im 334brigen w344re eine - erstmals im Berufungsver-fahren - auf vertragswidrige Wohnnutzung durch die Kl344gerin gest374tzte K374ndi-gung verwirkt, nachdem die Kl344gerin diese Nutzung seit der 334bernahme der Verwaltung (1998) stets hingenommen habe. Aus dem Umstand, dass die Kl344-gerin s344mtliche f374r die Beklagte bestimmten Schreiben an die Adresse des von dieser genutzten Grundst374cks gerichtet und diese Adresse in der Klagschrift auch als deren ladungsf344hige Anschrift angegeben habe, ergebe sich, dass die Kl344gerin von einem dauernden Aufenthalt der Beklagten auf dem Grundst374ck ausgegangen sei. Auch die auf 247 16 SchuldRAnpG gest374tzte K374ndigung vom 10. Oktober 2006 habe das Nutzungsverh344ltnis nicht beendet. Die Voraussetzungen dieser Vorschrift, die dem Eigent374mer beim Tod des Nutzers ein au337erordentliches K374ndigungsrecht einr344ume, l344gen nicht vor. Vielmehr sei die Beklagte als Erbin ihrer Eltern vor dem Beitritt selbst Nutzerin des Grundst374cks geworden, denn die auf den 247247 312 ff. des Zivilgesetzbuchs der DDR (im folgenden: ZGB) beru-hende Rechtsposition des Nutzungsberechtigten sei ein dem Wesen des per-s366nlichen Eigentums entsprechendes Recht im Sinne des 247 23 Abs. 1 Satz 2 ZGB und habe deshalb gem344337 247 362 Abs. 2 ZGB vererbt werden k366nnen. 9 Eine Umdeutung der au337erordentlichen K374ndigung der Kl344gerin in eine ordentliche K374ndigung sei im Hinblick auf 247 23 SchuldRAnpG ausgeschlossen. 10 - 6 - II. 11 Diese Ausf374hrungen halten der rechtlichen Nachpr374fung stand. Das R344umungs- und Herausgabeverlangen der Kl344gerin ist nicht begr374ndet. 12 1. Zwischen den Parteien besteht ein Vertrag 374ber die entgeltliche Nut-zung des Grundst374cks. Das ergibt sich bereits aus der bisherigen Handhabung der Parteien. Die Kl344gerin hat sp344testens seit 1998 - selbst handelnd - die Nut-zung des Grundst374cks durch die Beklagte hingenommen und daf374r ein Entgelt verlangt und vereinnahmt. Das Nutzungsverh344ltnis 374ber das Grundst374ck ist als Mietvertrag im Sinne des 247 535 BGB anzusehen (zur Anwendbarkeit des BGB vgl. 247 6 SchuldRAnpG). Das ergibt sich bereits aus dem urspr374nglichen, vom Vater der Beklagten 1962 abgeschlossenen und von den Parteien fortgesetzten Vertrag, der - noch unter der Geltung des BGB - als Mietvertrag bezeichnet war und eine Nutzung des Grundst374cks zu Erholungszwecken vorsah. Der Umstand, dass der Vater - nach dem sp344ter geltenden Recht sogar ausdr374cklich (vgl. 247 2 Abs. 2 EGZGB i.V.m. 247 313 Abs. 1 Satz 2 ZGB) - auch berechtigt war, sich den Ertrag von ihm vorgenommener Anpflanzungen anzueignen, steht der Qualifika-tion als Mietvertrag nicht entgegen; denn dieses Fruchtziehungsrecht (vgl. 247 581 Abs. 1 Satz 1 BGB) hat das Nutzungsverh344ltnis jedenfalls nicht vorrangig gepr344gt (zur Abgrenzung von Miet- und Pachtvertrag vgl. etwa M374nch-Komm/Harke BGB 4. Aufl. 247 581 Rdn. 16 m.w.N.). 13 2. Die Kl344gerin hat diesen Mietvertrag nicht wirksam gek374ndigt. 14 a) Eine au337erordentliche K374ndigung nach 247 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB (zur Anwendbarkeit des neuen Mietrechts auf Altvertr344ge vgl. Art. 229 247 3 Nr. 1 EGBGB e contr.) kommt nicht in Betracht. Nach dieser Vorschrift kann der 15 - 7 - Vermieter das Mietverh344ltnis fristlos k374ndigen, wenn der Mieter f374r mehr als einen Termin mit der Entrichtung der Miete ganz oder teilweise in Verzug gera-ten ist; dies gilt unabh344ngig davon, ob die Miete monatlich oder in l344ngeren Zeitabschnitten - etwa j344hrlich - zu entrichten ist. Daran fehlt es im vorliegenden Fall. Die Beklagte hat die Miete f374r 2005/2006 am 31. Mai und 2. Juni 2006 ent-richtet. Auch wenn man - mit dem Vortrag der Kl344gerin - von einer vereinbarten Vorf344lligkeit des Jahresmietzinses am 1. Oktober 2005 bzw. am 1. Oktober 2006 f374r den neu beginnenden Mietzeitraum (Oktober 2005 bis September 2006; Oktober 2006 bis September 2007) ausgeht, war die Beklagte zu keinem Zeitpunkt mit der Miete f374r mehr als einen Termin in Verzug. Etwas anderes w374rde nur dann gelten, wenn die Parteien keinerlei Abrede 374ber die F344lligkeit getroffen h344tten und der vereinbarte Mietzins pro Jahr deshalb gem344337 247 551 Abs. 2 BGB a.F. (= 247 579 Abs. 1 Satz 3 BGB n.F.; vgl. Art. 229 247 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBGB) zu je 274 quartalsweise zu zahlen w344re. Dies hat die Kl344gerin jedoch nicht, auch nicht hilfsweise, vorgetragen und w344re auch mit der bisherigen Handhabung der Parteien, nach der der Jahresmietzins stets als Einmalbetrag gezahlt wurde, nicht zu vereinbaren. b) Auch die Nutzung des Grundst374cks zu Wohnzwecken rechtfertigt eine au337erordentliche K374ndigung nach 247 543 Abs. 1, 3 BGB nicht; denn insoweit fehlt es bereits an der von 247 543 Abs. 3 Satz 1 BGB geforderten Abmahnung, die der K374ndigung vorausgehen muss. Im 334brigen w344re eine auf die Wohnnut-zung des Grundst374cks gest374tzte K374ndigung auch verwirkt (247 242 BGB). Nach den - durchaus plausiblen, jedenfalls aber revisionsrechtlich nicht zu beanstan-denden - tatrichterlichen Feststellungen war der Kl344gerin bereits seit der 334ber-nahme der Verwaltung des Grundst374cks (1998) bekannt, dass die Beklagte auf dem Grundst374ck ihren Lebensmittelpunkt genommen hatte; nichts anderes gilt f374r die zuvor im Auftrag des Grundst374ckseigent374mers t344tige Verwalterin. Die Beklagte durfte sich deshalb bei objektiver Betrachtung darauf einrichten, dass 16 - 8 - ihr die - jedenfalls seit 1990 praktizierte - Nutzung des Grundst374cks zu Wohn-zwecken von der Kl344gerin, die - ebenso wie die fr374here Verwalterin - die Be-klagte stets unter der Adresse des Grundst374cks angeschrieben hat, auch k374nf-tig nicht verweigert w374rde. Unter diesen Umst344nden widerspricht es Treu und Glauben, wenn die Kl344gerin trotz dieser seit l344ngerem bestehenden Kenntnis und Duldung die Wohnnutzung der Beklagten nunmehr erstmals im Berufungs-verfahren beanstandet und als K374ndigungsgrund gleichsam "nachgeschoben" hat. c) Der Kl344gerin steht auch kein Sonderk374ndigungsrecht nach 247 16 SchuldRAnpG zu. 17 Zwar unterliegt das Mietverh344ltnis mit der Beklagten dem Schuldrechts-anpassungsgesetz. Denn deren Nutzungsrecht an dem Grundst374ck beruht ur-spr374nglich auf dem von ihrem Vater 1962 geschlossenen Mietvertrag, der - wie dargelegt - eine Nutzung des Grundst374cks zur "Erholung" vorsah (vgl. 247 1 Abs. 1 Nr. 1, 247 3 SchuldRAnpG). Die durch diesen Vertrag begr374ndeten Rechte und Pflichten sind - vor dem Beitritt - mit dem Tod der Eltern der Beklagten auf diese als Erbin (ihrer Eltern) bzw. Erbeserbin (ihres Vaters) 374bergegangen. Die Erbfolge nach den Eltern der Beklagten bestimmt sich, weil vor dem Beitritt ver-storben, nach dem Recht des ZGB (Art. 235 Abs. 1 Satz 1 EGBGB). 247 363 ZGB sieht eine Gesamtnachfolge des Erben in das Verm366gen des Erblassers vor. Vererbbares Verm366gen ist das Eigentum des Erblassers. Darunter fallen alle zum pers366nlichen Eigentum im Sinne des 247 23 ZGB geh366renden Rechte (Kom-mentar zum Zivilgesetzbuch der Deutschen Demokratischen Republik vom 19. Juni 1975 und zum Einf374hrungsgesetz zum Zivilgesetzbuch der Deutschen Demokratischen Republik vom 19. Juni 1975, herausgegeben vom Ministerium der Justiz, 1983, 247 363 ZGB Anm. 2.1.). Dazu z344hlen auch die Rechte des Nut-zers - hier der Eltern der Beklagten - aus einem Grundst374cksnutzungsvertrag 18 - 9 - (Kommentar zum Zivilgesetzbuch aaO 247 313 ZGB Anm. 3.2. a.E.; R366vekamp, Schuldrechtsanpassung, 2. Aufl., Rdn. 229). Die Erbenstellung der Beklagten hat das Landgericht, wenn auch ohne n344here Herleitung, festgestellt. Sie folgt aus der gesetzlichen Erbfolge der Beklagten als einzigem Kind seiner Eltern, das nach 247 365 Abs. 1 Satz 1 ZGB gemeinsam und zu gleichen Teilen mit sei-ner Mutter seinen Vater und - nach dem Tod auch der Mutter - diese beerbt hat. Der Umstand, dass der somit von der Beklagten als Rechtsnachfolgerin ihrer Eltern fortgesetzte Vertrag nach dem Beitritt ge344ndert worden ist, indem die Vertragsparteien den bisherigen monatlichen Mietzins durch die Vereinbarung eines Jahresentgelts ersetzt haben, steht der Anwendung des Schuldrechtsan-passungsgesetzes nicht entgegen (Senatsurteil vom 11. Juli 2007 - XII ZR 113/05 - NJW-RR 2008, 97). Das K374ndigungsrecht, das 247 16 SchuldRAnpG dem Grundst374ckseigen-t374mer f374r den Fall des Todes des Nutzers gegen374ber dessen Erben einr344umt, besteht jedoch nicht gegen374ber einem Erben, der - wie hier die Beklagte - auf-grund eines vor dem Beitritt erfolgten Erbfalls seinerseits Nutzer des Grund-st374cks geworden ist. Das ergibt sich bereits aus dem auf k374nftige Erbf344lle ab-stellenden Wortlaut der Vorschrift ("Stirbt der Nutzer, ist 205 der Grundst374cksei-gent374mer zur K374ndigung 205 berechtigt"). Es folgt im 334brigen aus Sinn und Zweck der Regelung: Die vom SchuldRAnpG vorgesehenen befristeten K374ndi-gungsbeschr344nkungen (vgl. 247 23 SchuldRAnpG) dienen in erster Linie dem Schutz des Nutzers, der im Vertrauen auf den Fortbestand der vertraglichen Bindung vielfach pers366nliche Dispositionen getroffen hat. Stirbt der Nutzer, ist f374r einen weitergehenden Dispositionsschutz kein Raum. Der Grundst374cksei-gent374mer soll deshalb den Vertrag nach den Vorschriften des BGB gegen374ber dem Erben fristgerecht k374ndigen k366nnen. Dieses K374ndigungsrecht ist aber nur dann sinnvoll, wenn der Erbe nicht seinerseits Nutzer des Grundst374cks (im Sin-ne des 247 4 SchuldRAnpG) ist und in dieser Eigenschaft seinerseits den vom 19 - 10 - SchuldRAnpG angestrebten Dispositionsschutz beanspruchen kann. Das ist dann der Fall, wenn der Erbe das Nutzungsrecht bereits vor dem Beitritt durch Erbfall erlangt hat. Denn die Rechtsposition des Nutzers ist unabh344ngig davon schutzw374rdig, ob das Nutzungsrecht auf einem mit dem Nutzer selbst ge-schlossenen Vertrag beruht oder - wie hier - als vertragliches Recht des Erblas-sers von ihm im Erbgang erworben worden ist. d) Eine - von der Kl344gerin hilfsweise erkl344rte - ordentliche K374ndigung kommt jedenfalls derzeit nicht in Betracht, da 247 23 SchuldRAnpG eine solche K374ndigung ausschlie337t. 20 Hahne RiBGH Sprick ist urlaubsbedingt Weber-Monecke verhindert zu unterschreiben. Hahne Wagenitz Klinkhammer Vorinstanzen: AG K366nigs Wusterhausen, Entscheidung vom 19.07.2006 - 20 C 257/06 - LG Potsdam, Entscheidung vom 30.03.2007 - 6 S 21/06 -
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