BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 62/06 Verk374ndet am: 23. April 2008 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB 247247 536, 305 c Abs. 2, 307 Abs. 2 Bb, Cf Eine vom Vermieter in einem Gewerberaummietvertrag verwendete formular-m344337ige Klausel, wonach eine Minderung der Miete ausgeschlossen ist, wenn die Nutzung der R344ume durch Umst344nde beeintr344chtigt wird, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, ist im Zweifel dahin auszulegen, dass sie die Minderung insoweit vollst344ndig ausschlie337t und dem Mieter nicht die M366glichkeit der R374ckforderung der Miete nach 247 812 BGB bel344sst. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deswegen unwirksam. BGH, Urteil vom 23. April 2008 - XII ZR 62/06 - LG Hamburg AG Hamburg-Harburg - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 23. April 2008 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter Sprick, Fuchs und Dr. Ahlt sowie die Richterin Dr. V351zina f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Kl344ger wird das Urteil der 7. Zivilkammer des Landgerichts Hamburg vom 2. M344rz 2006 aufgehoben. Der Rechtsstreit wird zur erneuten Verhandlung und Entschei-dung, auch 374ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Be-rufungsgericht zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kl344ger verlangen von den Beklagten Zahlung eines unstreitigen Ne-benkostenguthabens von 1.429,46 200. Gegen diesen Anspruch rechnen die Be-klagten mit einem Anspruch auf restliche Miete auf und fordern widerklagend weitere restliche Miete von 723,22 200. 1 Die Kl344ger mieteten mit Vertrag vom 21. Januar 1999 von den Beklagten Gewerber344ume zum Betrieb eines physikalischen Therapiezentrums. Sie zahl-ten ab Juni 2001 eine geminderte Miete. Ab diesem Zeitpunkt begannen auf dem Nachbargrundst374ck Bauarbeiten. Zun344chst wurde das Nachbargeb344ude abgerissen. Sodann wurden von der dem Rechtsstreit auf Seiten der Beklagten 2 - 3 - als Nebenintervenientin beigetretenen Generalunternehmerin die H. Arkaden errichtet. Die Abriss- und Neubauarbeiten waren mit erheblichen L344rm- und Er-sch374tterungsbelastungen f374r das Mietobjekt verbunden. 3 Die Beklagten sind der Ansicht, die Minderung sei gem344337 247 16 des Miet-vertrages ausgeschlossen. Dieser lautet wie folgt: "Eine Minderung der Miete ist ausgeschlossen, wenn durch Umst344nde, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (z.B. Verkehrsumleitung, Stra-337ensperrungen, Bauarbeiten in der Nachbarschaft usw.), die gewerbliche Nutzung der R344ume beeintr344chtigt wird (z.B. Umsatz- und Gesch344fts-r374ckgang)." Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattge-geben. Die Berufung der Kl344ger ist ohne Erfolg geblieben. Dagegen wenden sich die Kl344ger mit der vom Landgericht zugelassenen Revision. 4 Entscheidungsgr374nde: Die Revision der Kl344ger hat Erfolg. Sie f374hrt zur Aufhebung des Beru-fungsurteils und zur Zur374ckverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsge-richt. 5 I. Das Oberlandesgericht ist der Ansicht, der in 247 16 des Mietvertrages vereinbarte Minderungsausschluss sei wirksam. Die Klausel versto337e insbe- 6 - 4 - sondere nicht gegen 247 307 BGB, denn sie benachteilige die Mieter nicht unan-gemessen. Diesen bleibe die M366glichkeit einer fristlosen K374ndigung gem344337 247 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB und die Befreiung von der Mietzahlungspflicht bei voll-st344ndiger Aufhebung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache. Zudem sehe die Klausel lediglich einen sachlich eng begrenzten Minderungsausschluss f374r ge-wisse vom Vermieter nicht zu vertretende Umweltm344ngel vor. Wegen dieses sachlich begrenzten Minderungsausschlusses komme es, selbst wenn durch die Klausel auch bereicherungsrechtliche R374ckforderungsanspr374che der Mieter ausgeschlossen sein k366nnten, nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung der Mieter. Schlie337lich verbleibe den Mietern die M366glichkeit, sich von den Ver-mietern Entsch344digungsanspr374che gem344337 247 906 Abs. 2 Satz 2 BGB gegen die Nachbarn abtreten zu lassen. II. Diese Ausf374hrungen halten einer rechtlichen Nachpr374fung nicht stand. 7 1. Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass die Mietminderung bei der Gesch344ftsraummiete - anders als bei der Wohnraummie-te - eingeschr344nkt werden kann. Dies folgt aus einem Umkehrschluss zu 247 536 Abs. 4 BGB (Schmidt-Futterer/Eisenschmid Mietrecht 9. Aufl. 247 536 BGB Rdn. 426). Eine solche Einschr344nkung ist grunds344tzlich auch formularm344337ig m366glich. 8 2. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts h344lt die Bestimmung in 247 16 des Mietvertrages jedoch einer Inhaltskontrolle am Ma337stab des 247 307 BGB nicht stand. 9 - 5 - a) Der Inhaltskontrolle vorgeschaltet ist der gegebenenfalls durch Ausle-gung zu ermittelnde objektive Inhalt der Klausel. Der Senat ist an die Auslegung des Berufungsgerichts nicht gebunden. Da nunmehr auch gegen Berufungsur-teile der Landgerichte eine Revision stattfinden kann, vermag der Senat die Klausel selbst auszulegen, ohne dass es darauf ankommt, ob die Klausel 374ber den Bezirk des Oberlandesgerichts (oder auch nur eines Landgerichts) hinaus verwendet wird (Senatsurteil vom 24. Oktober 2007 - XII ZR 24/06 - Grundei-gentum 2008, 120; BGH Urteil vom 5. Juli 2005 - X ZR 60/04 - NJW 2005, 2919, 2921). 10 b) Allgemeine Gesch344ftsbedingungen sind gem344337 ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn ausgehend von ihrem Wortlaut einheitlich so auszulegen, wie sie von verst344ndigen und redlichen Vertragspartnern unter Abw344gung der Interessen der typischerweise an Gesch344ften dieser Art beteiligten Kreise ver-standen werden (st. Rspr. vgl. BGHZ 77, 116, 118; 102, 384, 389 f.; Ulmer/ Brandner/Hensen AGB-Recht 10. Aufl. 247 305c BGB Rdn. 76 m.w.N.). 11 Nach dem Wortlaut der hier streitigen Klausel ist eine Minderung der Miete ausgeschlossen, wenn die Nutzung der Mietsache durch Umst344nde be-eintr344chtigt wird, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Ob der in der Klausel geregelte Ausschluss sich nur auf die Verwirklichung der Minderung durch so-fortigen Abzug von der geschuldeten Miete bezieht, oder ob der Ausschluss dem Mieter auch das Recht nimmt, die 374berzahlte Miete gem344337 247 812 BGB zu-r374ckzufordern, l344sst sich der Klausel nicht zweifelsfrei entnehmen. Die Klausel l344sst vielmehr beide Auslegungen zu. 12 Der Bundesgerichtshof hat die von ihm bislang 374berpr374ften, eine Miet-minderung ausschlie337enden Klauseln dahin verstanden, dass sie nicht das Minderungsrecht schlechthin, sondern nur dessen Verwirklichung durch Abzug 13 - 6 - vom geschuldeten Mietzins ausschlie337en und den Mieter insoweit auf Bereiche-rungsanspr374che verweisen (BGHZ 91, 375, 382 f.; Senatsurteil vom 27. Januar 1993 - XII ZR 141/91 - NJW-RR 1993, 519, 520). Diese Klauseln enthielten al-lerdings - anders als die vorliegende Klausel - weitere, den Ausschluss der Min-derung einschr344nkende Konkretisierungen (BGHZ 91, 375: Der Mieter kann gegen374ber dem Mietzins kein Minderungsrecht geltend machen; Senatsurteil vom 27. Januar 1993 aaO: Auf das Recht zur Minderung [Herabsetzung des Pachtzinses] verzichtet der P344chter, soweit nicht mit rechtskr344ftig festgestellten Forderungen die vorgenannten Rechte geltend gemacht werden.). Die hier zu beurteilende Klausel enth344lt keine vergleichbare Einschr344n-kung. Sie l344sst deshalb von ihrem Wortlaut her auch die Auslegung zu, dass der Ausschluss der Minderung endg374ltig sein und dem Mieter nicht das Recht verbleiben soll, die 374berzahlte Miete gem344337 247 812 BGB zur374ckzufordern. 14 Die Klausel ist folglich mehrdeutig, ohne dass die M366glichkeit besteht, die Mehrdeutigkeit im Rahmen der objektiven Auslegung zu beseitigen. In die-sem Fall greift die Auslegungsregel des 247 305 c Abs. 2 BGB ein, wonach Zwei-fel bei der Auslegung Allgemeiner Gesch344ftsbedingungen zu Lasten des Ver-wenders gehen. Dies f374hrt jedenfalls dann, wenn eine Auslegungsvariante ge-gen 247 307 BGB verst366337t, dazu, dass die kundenfeindlichste Variante sich durchsetzt (Staudinger/Schlosser [2006] 247 305 c Rdn. 108 m.w.N.; Ulmer/ Brandner/Hensen AGB-Recht 10. Aufl. 247 305 c BGB Rdn. 91). Danach ist hier von der Auslegung auszugehen, nach der die Minderung endg374ltig ausge-schlossen ist. 15 2. In dieser Auslegung verst366337t die Klausel gegen 247 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB. 16 - 7 - a) Nach 247 307 BGB sind Bestimmungen in Allgemeinen Gesch344ftsbedin-gungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Be-nachteiligung liegt im Zweifel vor, wenn die Klausel mit wesentlichen Grundge-danken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu verein-baren ist (247 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB). 17 b) Nach st344ndiger Rechtsprechung benachteiligen Minderungsbeschr344n-kungen in Gesch344ftsraummietvertr344gen, die den Mieter bei Vorliegen eines den Gebrauch einschr344nkenden Mangels einstweilen zur Zahlung der vollen Miete verpflichten und ihn wegen der 374berzahlten Miete auf einen R374ckzahlungsan-spruch (247 812 BGB) verweisen, den Mieter nicht unangemessen (BGHZ 91, 375, 382 f.; Senatsurteil vom 27. Januar 1993 - XII ZR 141/91 - NJW-RR 1993, 519, 520; OLG Hamm NJW-RR 1998, 1020; KG NZM 2002, 526; LG Hamburg NZM 2004, 948 f.; OLG D374sseldorf MDR 2005, 1045; OLG Karlsruhe MDR 2006, 745). Diese Ansicht wird auch in der Literatur vorwiegend vertreten (Schmidt-Futterer/Eisenschmid Mietrecht 9. Aufl. 247 536 BGB Rdn. 426 f.; Wolf/ Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts 9. Aufl. Rdn. 363; Lindner-Figura/Opr351e/Stellmann Gesch344ftsraummiete Kap. 14 Rdn. 305; Bub in Bub/Treier Handbuch der Gesch344fts- und Wohnraum-miete 3. Aufl. Kap. II Rdn. 518; Kraemer ebenda III Rdn. 1373; Fritz Gewerbe-raummietrecht 4. Aufl. Rdn. 171 b). 18 Solche Klauseln, die nur die Einbehaltung des Minderungsbetrages von der laufenden Miete ausschlie337en, dem Mieter jedoch die M366glichkeit belassen, den geminderten Teil der Miete nach 247 812 BGB zur374ckzufordern, tragen dem berechtigten Interesse des Vermieters an der fortlaufenden p374nktlichen Zahlung der vereinbarten Miete Rechnung. Um seine Immobilie ohne Liquidit344tsproble-me bewirtschaften und finanzieren zu k366nnen, ist der Vermieter auf den voll- 19 - 8 - st344ndigen p374nktlichen Eingang der laufenden Mietzahlungen angewiesen. Ein direkter Abzug des Minderungsbetrages aufgrund vom Mieter behaupteter um-strittener M344ngel kann dazu f374hren, dass der Vermieter bis zur rechtskr344ftigen gerichtlichen Kl344rung, ob die behaupteten M344ngel bestehen, nicht mehr in der Lage ist, die laufenden Bewirtschaftungs- und Kapitalkosten aufzubringen (vgl. Horst Abkopplungsklauseln im Gewerbemietrecht S. 88 ff.). Das sich daraus ergebende Sicherungsinteresse des Vermieters rechtfertigt es, die Verwirkli-chung des Minderungsrechts durch Abzug von der laufenden Miete jedenfalls insoweit auszuschlie337en, als das Minderungsrecht nicht unstreitig oder rechts-kr344ftig festgestellt ist, und den Mieter wegen eines R374ckzahlungsanspruchs der 374berzahlten Miete auf eine gesonderte Klage (247 812 BGB) zu verweisen. c) Demgegen374ber benachteiligt der endg374ltige Ausschluss der Minde-rung, der dem Gesch344ftsraummieter bei Vorliegen eines den vertragsgem344337en Gebrauch einschr344nkenden Mangels auch den R374ckzahlungsanspruch ver-wehrt, den Mieter unangemessen gem344337 247 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB (Senatsurteil vom 12. M344rz 2008 - XII ZR 147/05 - zur Ver366ffentlichung bestimmt). Die Min-derung ist Ausdruck des das Schuldrecht pr344genden 304quivalenzprinzips und hat daher die Aufgabe, die Gleichwertigkeit der beiderseitigen Leistungen si-cherzustellen (Senatsurteil BGHZ 163, 1, 6; Emmerich/Sonnenschein Miete 9. Aufl. 247 536 Rdn. 30; LG Hamburg NZM 2004, 948 f.). Ein vollst344ndiger Aus-schluss der Minderung durch formularvertragliche Regelung verletzt deshalb das zu den wesentlichen Grundgedanken des Schuldrechts geh366rende Prinzip der 304quivalenz von Leistung und Gegenleistung. Das gilt auch, soweit - wie im vorliegenden Fall - der Minderungsausschluss allein M344ngel betrifft, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Denn die Minderung setzt kein Verschulden auf Seiten des Vermieters voraus. Der Mieter kann vielmehr selbst dann min-dern, wenn der Vermieter nicht 374ber die M366glichkeit zur Beseitigung des Man-gels verf374gt (Kraemer in Bub/Treier aaO Kap III Rdn. 1363, 1330, 1344 m.w.N.; 20 - 9 - LG Hamburg aaO). Insoweit wird dem Vermieter die Verg374tungsgefahr aufer-legt. Er verliert den Anspruch auf die vereinbarte Gegenleistung, weil er die von ihm geschuldete Leistung, die 334berlassung der Mietsache in einem zum ver-tragsgem344337en Gebrauch geeigneten Zustand, nicht erbringen kann. Ein voll-st344ndiger Ausschluss der Minderung bei von Dritten zu verantwortenden Ein-schr344nkungen des vertragsgem344337en Gebrauchs ist mit diesen wesentlichen Grundgedanken der Minderung nicht vereinbar. Der Mieter m374sste die volle Miete entrichten, ohne eine gleichwertige Gegenleistung zu erhalten. Er k366nnte die zuviel gezahlte Miete nicht zur374ckfordern und bliebe gegebenenfalls 374ber einen langen Zeitraum endg374ltig zur vollen Mietzahlung verpflichtet, obwohl ihm der Vermieter den geschuldeten vertragsgem344337en Gebrauch nur erheblich ein-geschr344nkt gew344hren kann. Darin liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters gem344337 247 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Der Einwand, die partielle Verlagerung der Verg374tungsgefahr auf den Mieter stelle keine Missachtung des Prinzips der 304quivalenz von Leistung und Gegenleistung dar, denn das BGB kenne vergleichbare Verlagerungen der Verg374tungsgefahr auf den Leistungsgl344ubiger in 247247 446, 447, 644, 645, 326 Abs. 2 BGB (HansOLG Hamburg ZMR 2004, 432, 433, Woitkewitsch ZMR 2004, 401, 402), 374berzeugt nicht. Diesen gesetzlichen Ausnahmeregelungen ist ebenso wie den Ausnahmeregelungen in 247247 536 b, 536 c Abs. 2 BGB, in denen die Minderung ausgeschlossen ist, gemeinsam, dass sie eine Verlagerung der Verg374tungsgefahr auf den Leistungsgl344ubiger nur in F344llen vorsehen, in denen dies aus Gr374nden, die dem Leistungsgl344ubiger zuzurechnen sind, interessenge-recht ist. 21 Die St366rung des 304quivalenzprinzips wird auch nicht dadurch kompen-siert, dass der Mieter als Besitzer gegebenenfalls von dem die Beeintr344chtigung verursachenden Dritten gem344337 247 906 Abs. 2 BGB einen angemessenen Aus- 22 - 10 - gleich in Geld verlangen kann. Die Grenze der Zumutbarkeit im Sinne von 247 906 Abs. 2 Satz 2 BGB beurteilt sich nicht nach mietrechtlichen Vorschriften. Schon deshalb entsprechen die nach 247 906 Abs. 2 Satz 2 BGB auszugleichen-den Beeintr344chtigungen nicht ohne weiteres dem Umfang des Minderungs-rechts. Dar374ber hinaus w374rde dem Mieter zus344tzlich das Risiko der Insolvenz des die Beeintr344chtigung verursachenden Dritten auferlegt (LG Hamburg aaO). 3. Da das Landgericht - aus seiner Sicht folgerichtig - keine Feststellun-gen dazu getroffen hat, ob die von den Kl344gern behaupteten, teilweise bestrit-tenen Beeintr344chtigungen des vertragsgem344337en Gebrauchs vorgelegen haben, war der Rechtsstreit an das Landgericht zur374ckzuverweisen, damit es die erfor-derlichen Feststellungen nachholen kann. 23 Hahne Sprick Fuchs Ahlt V351zina Vorinstanzen: AG Hamburg-Harburg, Entscheidung vom 26.09.2005 - 643 C 25/03 - LG Hamburg, Entscheidung vom 02.03.2006 - 307 S 179/05 -
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