ECLI:DE:BGH:2019:270219UX IIZR63.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 63/18 Verkündet am: 27. Februar 2019 Fahrner, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 548 Abs. 1 Die Verjährung von Ansprüchen des Vermieters beginnt nach § 548 Abs. 1 BGB mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Das setzt grun d- sätzlich zum einen eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Ve r- mieters voraus. Zum anderen ist eine vollständige und unzweideutige Besit z- aufgabe des Mieters erforderlich (im Anschluss an Senatsurteil vom 19. No - vember 2003 XII ZR 68/00 NZM 2004, 98). BGH, Urteil vom 27. Februar 2019 - XII ZR 63/18 - OLG Brandenburg LG Potsdam - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundes gerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 27. Februar 2019 durch den Vorsitzenden Richter Dose und die Richter Schilling, Dr. Nedden - Boeger, Dr. Botur und Guhling für Recht erkannt: Auf die Revision de r Klägerin wird das Urteil des 3. Zivilsenats des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 1 9. Juni 2018 aufg e- hoben. Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten de s Revision sverfahrens , an das Oberla n- desgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die P arteien str eiten über die Verjährung von Schadenersatza nspr ü ch en wegen Nicht - oder Schlechterfüllun g der Pflicht zur Rückgabe einer Mietsache. D as b eklagte Land (im Folgenden: Beklagte r ) hatte das Mietverhältnis über das von ih m a ls Gerichtsstandort ange mietete Bürogebäude aus wicht i- gem Grund mit Schreiben vom 5. Juli 2012 zum 30. September 2012 gekündigt. Nach § 16 Abs. 1 des Mietvertrags (MV ) hatte er die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses vollständig geräumt , gesäubert und in fach gerecht re n o- 1 2 - 3 - viertem, soweit erforderlich , und instandgesetzt em Zustand zu rückzu geben oder auf Verlangen de r Vermieter in hierfür einen angemessenen Geldbetrag zu zahlen . Gemäß § 16 Abs. 2 MV hatte er außerdem von ih m vorgenommene Einbauten zu entfernen und den ursprü nglichen Zustand auf seine Kosten handwerksgerecht wiederherzustellen, wobei jedoch die Vermieter in nach § 16 Abs. 2.1 MV berechtigt war , gegen Erstattung des Zeitwerts den Verbleib der Einbauten zu verlangen und diese zu übernehmen. Im Oktober 2012 räum t e der Beklagte das Objekt , ohne die von ih m vo r- genommenen Einbauten zu entfernen. M it Anwaltss chreiben vom 9. N ovember 2012 erklärte er gegenüber der Klägerin unter anderem : " Namens und in Vol l- macht meiner Mandantin biete ich Ihnen hiermit die Rückgabe de r Miet räume ab sofort a n und schlage auch im Hinblick auf die von Ihnen beabsichtigten S a- nierungs - und Umbauarbeiten einen kurzfristigen Vor - Ort - Termin vor. Dieser sollte auch der Abst immung der insbesondere gemäß § 16 des Mietvertrags denkbaren Interessen lagen (beispielsweise der Übergabe der von meiner Ma n- dantin installierten Zentralschließanlage) dienen " . Nach einer gemeinsamen Besichtigung am 14. Dezember 2012 und Besprechung am 18. Dezember 2012 teilte die Klägerin de m Beklagten mit Schreiben vom 24. J anuar 2013 mit, we l- che Mietereinbauten noch zurückgebaut und welche Instandsetzungsmaßna h- men noch durch den Mieter durchgeführt werden müssten, wofür sie eine Frist bis zum 5. Februar 2013 setzte. Nach Durchführung dieser Arbeiten erfolgte die Rückgabe des Objekts am 8. Februar 2013 im Beisein beider Parteien , worüber die Klägerin ein n icht unterschriebenes Protokoll fertigte . In der Folgezeit forde r- te sie den Beklagte n zu weiteren Mängelbeseitigungsarbeiten auf, welche di e- ser mit Schreiben vom 13. Juni 201 3 endgültig ablehnte . Gegen die am 8. Juli 2013 eingegangen e und am 1. August 2013 zugestellte Klage verteidigt sich der Beklagte u nter anderem mit der Verjährungseinrede. 3 - 4 - Der noch auf Zahlung von 96.843 wegen der Schadenspositionen Te p- pichboden und Re novierungsanstrich gerichteten Klage hat das Landgericht wegen des Renovierungsanstrichs in Höhe von 19.423 l- lenden Nebenforderungen stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Auf die Berufung de s Beklagten hat d as Oberlandesgericht di e Klage unter Zurüc k- weisung der selbstständigen Anschlussberufung der Klägerin , mit der sie eine weitergehen de Verurteilung von noch 76.289 r- folgt hat, insgesamt abgewiesen. Hiergegen richtet sich die vom Oberlandesg e- richt zugel assene Revision der Klägerin , mit der sie ihr zweitinstanzliche s B e- gehren weiter verfolgt. Entscheidungsgründe: Die Revision ist begründet; sie führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und zur Zurückverweisung der Sache an das Oberlandesgerich t. I. Das Oberlandesgericht hat seine in ZfIR 2018, 736 veröffentlichte En t- scheidung damit begründet , dass Ersatzansprüche wegen Verschl echterung der Mietsache gemäß § 548 BGB verjährt seien. Die Klägerin habe sich au f- grund des Schreibens de s Beklagten v om 9. November 2012 , mit dem ihr " die Rückgabe der Mieträume ab sofort " angeboten und ein kurzfristiger Vor - Ort - Termin vorgeschlagen worden sei, seit dem darauffolgenden Tag im Annahm e- verzug befunden. Aufgrund der bereits zum 30. September 2012 wirksam g e- w ordenen Kündigung habe die Klägerin entweder die ihr angebotenen Schließmittel für das Objekt übernehmen oder sich zu einem kurzfristigen Rückgabetermin bereitfinden müssen. 4 5 6 - 5 - Der Annahmeverzug der Klägerin habe den Lauf der kurzen Verjä h- rung s frist gemäß § 548 Abs. 1 BGB ausgelöst. Der Rückgabe der Mietsache im Sinne einer Wiedererlangung des unmittelbaren Besitzes durch den Vermieter stehe es nämlich gleich, wenn sich der Vermieter selbst der Möglichkeit beg e- be , unmittelbare Sachherrschaft über das Mietobj ekt zurückzuerlangen, indem er ein Angebot des Mieters auf Rückgabe der Schlüssel zurückweis e . Hinge indessen der Verjährungsbeginn vom Willensentschluss des Vermieters ab, die Mietsache zurückzunehmen, konterkarier t e dies den Wil len des Gesetzgebers, die von § 548 BGB erfassten Ansprüche einer kurzen Verjährung zu unterwe r- fen. Darauf, ob die Mietsache am 10. November 2012 bereits vollständig g e- räumt war, komme es für den Beginn der Verjährungsfrist nicht an. Allenfalls sei der Lauf der Verjä hrungsfrist i m Zeitraum vom 24. Januar bis 8. Februar 2013 kurzfristig unter brochen gewesen, in dem der Klägerin eine Benutzung der Räumlichkeiten aufgrund von Rückbaumaßnahmen de s Beklagten nicht mö g- lich gewesen sei. Bei Einreichung der Klage am 8. Juli 2013 sei die s echs mon a- tige Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB jedenfalls bereits abgelaufen gew e- sen. II. Die Ausführungen des Oberlandesgerichts halten einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Schadensersatzansprüche der Klägerin wegen Ve r- änderungen oder Verschl echterungen der Mietsache sind nicht verjährt. 1. Die vom Beklagten erhobene Verjährung s einrede greift entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht durch. 7 8 9 10 - 6 - a) Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Ve r- schlechterungen der Mietsa che verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält (§ 548 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs setzt der Rückerhalt im Sinne dieser Vorschrift grundsätzlich eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus, weil er erst durch die unmittelbare Sach - herrschaft in die Lage versetzt wird, sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen oder Verschlechterungen der Sache zu machen. Zum anderen ist erforderlich, dass der Mieter den Besitz vollständig und unzweide u- tig aufgibt. Dass der Vermieter/Verpächter (vorübergehend) die Möglichkeit e r- hält, während des (auch nur mittelbaren) Besitzes des Mieters die Mieträume besichtigen zu lasse n, genügt nicht (Senatsurteil vom 19. November 2003 XII ZR 68/00 NZM 2004, 98 , 99 mwN; BGHZ 98, 59, 62 ff. = NJW 1986, 2103, 2104 und BGH Urteil vom 23. Oktober 2013 VIII ZR 402/12 NJW 2014, 684 mwN). b) Unter Anwendung dieser Grundsätze hat die Verjährung der von der Klägerin erhobenen Ansprüche erst mit dem Ablauf des 8. Februar 2013 b e- gonnen und ist der Verjährungsablauf durch die vor Ablauf von sechs Monaten erfolgte Klageerhebung gehemmt worden. Denn die Klägerin hat die unmittelb a- re Sachher rschaft über d as Mietobjekt erst am 8. Februar 2013 durch förmliche Rückgabe und Aushändigung der Schließmittel zurückerhalten. Zuvor hatte der Beklagte den Besitz noch nicht vollständig und unzweideutig zugunsten der Klägerin aufgegeben. c ) Entgegen de r Auffassung des Oberlandesgerichts ändert auch das Schreiben der Klägerin vom 9. November 2012 daran nichts . Die Klägerin muss 11 12 13 14 - 7 - sich nicht aufgrund dieses Schreibens so behandeln lassen, als habe sie die Mietsache bereits zu dem Zeitpunkt zurückerhalten. aa) In Rechtsprechung und Literatur werden unterschiedliche Auffassu n- gen dazu vertreten, unter welchen Voraussetzungen der L auf der Verjährung s- frist nach § 548 Abs. 1 BGB beginnt, wenn der Mieter dem Vermieter anbietet, die Mietsache zurückzuerhalten, di ese r sie jedoch nicht zurücknimmt. Nach einer Auffassung sind die Bestimmungen über den Annahmeve r- zug heran zuziehen mit der Folge, dass der Lauf der Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB ausgelöst werde , sobald der Mieter die erfüllungstaugliche Rüc k- gab e der geräumten Mietsache anbiete (so etwa KG ZMR 2005, 455 f. , Lindner - Figura/Oprée/Stellmann/ Fuerst Geschäftsraummiete 4. Aufl. Kap. 17 Rn. 51). Nach anderer Auffassung bleibt der Annahmeverzug mit der Rücknahme der Mietsache ohne Einfluss auf d en Beg inn der Verjährung nach § 548 Abs. 1 BGB ; vielmehr könne nur die tatsächliche Besitzaufgabe durch den Mieter (z.B. durch Schlüsseleinwurf bei dem Vermieter) den Lauf der Verjährungsfrist ausl ö- sen, weil erst dadurch der Vermieter die Möglichkeit der ungestö rten Unters u- chung der Mietsache erh alte , von der der Beginn der Verjährungsfrist abhäng e ( Witt NZM 2012, 545, 548; Schmid t - Futterer/Streyl Mietrecht 13. Aufl. BGB § 548 Rn. 42). Schließlich wird vertreten, dass es unabhängig vom Vorliegen eines Annahm everzugs der Erlangung der unmittelbaren Sachherrschaft durch den Vermieter gleichstehe, wenn dieser sich selbst der Möglichkeit begebe, die u n- mittelbare Sachherrschaft auszuüben, etwa indem er ein Angebot des Mieters auf Übergabe der Schlüssel zurückwei s t (Weitemeyer in Ghassemi - Tabar/ Guhling/Weitemeyer Gewerberaummiete § 548 BGB Rn. 22). 1 5 16 17 18 - 8 - Die Beantwortung dieser Frage hat der Bundesgerichtshof bislang offe n- gelassen ( BGH Urteil vom 12. Oktober 2011 VII I ZR 8/11 NJW 2012, 144 Rn. 17) und es bedarf auch hier keiner Entscheidung . De nn es fehlt nicht nur an einer vollständige n und endgültige n tatsächlichen Besitzaufgabe durch den B e- klagte n vor dem 8. Februar 2013, sondern die se r hat auch kein dahin gehendes tatsächliches oder wörtliches Angebot gemacht . bb ) Mit Schreiben vom 9. Nov ember 2012 hat der Beklagte keinen Rückerha lt der Mietsache im Sinne des § 548 BGB angeboten. Zwar ist darin die " Rückgabe der Mieträume ab sofort " als angeboten bezeichnet. Damit war jedoch, wie sich aus dem weitere n Inhalt des Schreibens ergibt , nicht ei ne vo r- behalt lose Besitzaufgabe zugunsten der Klägerin gemeint. Vielmehr begehrte der Beklagte eine nähere Abstimmung mit de r Klägerin ins besondere bezüglich der gemäß § 16 MV bestehenden Interessenlagen, was sich einerseits auf die Renovierungspflicht oder ersatzweise Geldzahlung nach § 16 Abs. 1 MV bezog, andererseits auf die Entschließung der Klägerin hinsichtlich des Entfernen s der Einbauten oder deren Verbleib gegen Zeitwerte rstattung gemäß § 16 Abs. 2 MV. Dem Schreiben vom 9. November 2012 kann nicht e ntnommen werden, dass der Beklagte die Sachherrschaft über das Objekt bereits vor der Klärung dieser Fragen vollständig und endgültig aufgeben wollte. cc ) Auch am 14. Dezember 2012 hat die Klägerin die Mietsache nicht im Sinne des § 548 Abs. 1 BGB zurüc kerhalten. Zwar hat an dem Tag eine g e- meinsame Besichtigung stattgefunden, die in eine nachfolgende Besprechung am 18. Dezember 2012, eine Entschließung der Klägerin und Aufforderung zur Du rchführung von Arbeiten vom 14. Januar 201 3 sowie deren anschließen de Vornahme durch den Beklagte n bis zum 8. Februar 2013 mündete . Während der gesamten Zeit war jedoch die Klägerin nicht im ungestörten Besitz der Mie t- sache, sondern diesen hatte noch der B eklagte. 19 20 21 - 9 - Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hat te er den Besitz auch zwischenzeitlich bis zur Übergabe am 8. Februar 2013 nicht vollständig aufg e- geben und die Klägerin zu keine m Zeit punkt einen Alleinbesitz erlangt, der ihr ermöglicht hätte, sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Veränd e- rungen oder Verschlechterungen der Mietsache zu machen. 2. Die angefochtene Entscheidung erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig. Soweit das Oberlandesgericht die Zurückweisung der klägerischen Anschluss b erufung hilfsweise darauf hat stützen wollen , dass der geltend gemachte Schaden nicht hinreichend substanziiert dargelegt sei, weil sich dem Sachvortrag der Klägerin nicht entnehmen lasse, welches Alter bzw. welche Qualität und Güte der in den Räumen verlegte Teppich boden g e- habt habe, beruht e dies auf einer Verletzung des rechtlichen Gehörs der Kläg e- rin. Diese hat nämlich vorgetragen, dass es sich bei dem inzwischen ausg e- tauschten Teppich boden um einen solchen der Marke " NDT - Qualität flash Fb 590 " gehandelt habe , und weiterhin Sachverständigengu tachten dafür ang e- treten , dass der Teppich bei regulärer Benutzung noch eine Restnutzungsdauer von zehn Jahren gehabt hätte, was bereits unter Zugrundelegung der bei Rüc k- gabe gefertigten Fotodokumentation hätte gutachterlich festgestellt werden können. Diesem Beweisanerbieten hätte das Oberlandesgericht nachgehen müssen und de r Beurteilung des Sachverständigen nicht vorgreifen dürfen , ob allein mit der Fotodokumentation ausreichende Anknüpfungstatsachen für eine gutachterliche Beurteilung der Beweisfrage n vorliegen . 22 23 - 10 - Feststellungen dazu, ob etwa von einer nicht behebbaren Schadstoffb e- lastung des Teppichs ausgegangen werden muss und sein Austausch deshalb bereits aus von de m Beklagten nicht zu vertretenden Gründen erforderlich war, hat das Oberlandesgeri cht nicht getroffen. Dose Schilling Nedden - Boeger Botur Guhling Vorinstanzen: LG Potsdam, Entscheidung vom 12.05.2017 - 4 O 260/13 - OLG Brandenburg, Entscheidung vom 19.06.2018 - 3 U 72/17 - 24
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