BUNDESGERICHTSHOFIM NAMEN DES VOLKESURTEILXII ZR 65/02Verkündet am: 16. Juli 2003Küpferle,Justizamtsinspektorinals Urkundsbeamtinder Geschäftsstellein SachenNachschlagewerk:jaBGHZ:neinBGHR: ja BGB § 550 n.F.Zur Einhaltung der Schriftform beim Abschluß eines langfristigen Mietvertrages durcheinen für eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts handelnden Vertreter.BGH, Urteil vom 16. Juli 2003 - XII ZR 65/02 - OLGRostockLGSchwerin - 2 -Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlungvom 16. Juli 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die RichterGerber, Sprick, Fuchs und die Richterin Dr. Vézinafür Recht erkannt:Die Revision der Klägerin gegen das Urteil des 3. Zivilsenats desOberlandesgerichts Rostock vom 25. Februar 2002 wird auf ihreKosten zurückgewiesen.Von Rechts wegenTatbestand: Die Klägerin ist eine aus vier Gesellschaftern bestehende Gesellschaftbürgerlichen Rechts (GbR). Einzelvertretungsberechtigte Gesellschafter sinddie im Rubrum unter den Nr. 1 und 2 aufgeführten Gesellschafter RechtsanwaltH. und B.. Durch schriftlichen Mietvertrag vermietete die Klägerin an die Be-klagte ein Geschäftshaus in Schwerin. In der Vertragsurkunde ist die Klägerinbezeichnet als "Erwerbergemeinschaft Haus E", vertreten durch die Herren B.und Rechtsanwalt H.. Für die Klägerin unterschrieb den Vertrag lediglich derGesellschafter H., ohne einen auf ein Vertretungsverhältnis hinweisenden Zu-satz.Das Mietverhältnis wurde auf 10 Jahre fest abgeschlossen. Es sollte abBezugsfertigkeit beginnen, voraussichtlich ab dem 20. September 1994. Als - 3 -Miete wurden 2.400 DM monatlich vereinbart, zuzüglich Nebenkosten und Um-satzsteuer.Mit Schreiben vom 22. August 1997 räumte die mit der Vermietung be-auftragte Verwaltungsgesellschaft der Beklagten "für vorerst sechs Monate"eine Reduzierung der monatlichen Nettomiete ab 1. September 1997 um400 DM auf 2.000 DM ein.Mit Schreiben vom 28. Mai 1998 kündigte die Beklagte das Mietverhält-nis wegen rückläufiger Ertragslage zum 30. Juni 1998. Die Klägerin wider-sprach der Kündigung, bemühte sich jedoch, einen Nachmieter zu finden. Am30. Juni/15. Juli 1998 schloß sie mit dem Nachmieter einen mit dem 1. August1998 beginnenden und bis zum 30. September 2004 befristeten Mietvertrag ab.Als Nettomiete (zuzüglich MWSt und Nebenkosten) sollte dieser 2.000 DM mo-natlich zahlen.Die Beklagte räumte das Mietobjekt zum 30. Juni 1998 und übergab esam 22. Juli 1998 im Beisein des Nachmieters an die Klägerin.Die Beklagte zahlte bis einschließlich Juli 1998 eine Nettomiete von2.000 DM zuzüglich Nebenkostenpauschale und Umsatzsteuer. Für die MonateAugust bis Dezember 1998 zahlte sie jeweils 400 DM (die Differenz zwischender ursprünglich vereinbarten Nettomiete und der reduzierten und mit demNachmieter vereinbarten Nettomiete).Mit der Klage hat die Klägerin in erster Instanz für die Monate Januar1999 bis Juli 2000 die Differenzmiete von je 400 DM geltend gemacht, insge-samt 7.600 DM. Außerdem hat sie die Feststellung begehrt, daß die Beklagteverpflichtet sei, ihr die Mietausfälle bis September 2004 zu ersetzen. - 4 -Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Klägerin hat Berufungeingelegt und in der Berufungsinstanz ihre Zahlungsklage um 53.258,41 DM(zuzüglich Zinsen) erweitert mit der Begründung, der Nachmieter habe für No-vember 1998 die Nettomiete von 2.000 DM nicht gezahlt, ab Januar 1999 habeer die vereinbarten Beträge nur unregelmäßig und unvollständig gezahlt, so daßbis einschließlich September 2001 ein Rückstand von 53.258,41 DM entstan-den sei.Das Berufungsgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen unddie Beklagte auf die im Berufungsrechtszug erweiterte Klage hin verurteilt, andie Klägerin 1.022,58 n DM) zuzüglich Zinsen zu zahlen. Das ist dieoffenstehende Nettomiete für November 1998. Im übrigen hat es die erweiterteKlage abgewiesen.Das Berufungsgericht geht davon aus, daß die von der Beklagten er-klärte Kündigung das Mietverhältnis der Parteien zum 31. Dezember 1998 be-endet hat.Mit der zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Zahlungsan-spruch weiter für die Ausfälle in der Zeit vom 1. Januar 1999 bis zum 30. Sep-tember 2001 und ihren Feststellungsantrag für die Zeit vom 1. Oktober 2001 biszum 30. September 2004.Entscheidungsgründe: Die Beklagte war in dem Verhandlungstermin vor dem Senat nicht vertreten.Gleichwohl war über die Revision der Klägerin nicht durch Versäumnisurteil, - 5 -sondern durch Endurteil (unechtes Versäumnisurteil) zu entscheiden, da siesich auf der Grundlage des vom Oberlandesgericht festgestellten Sachverhaltsals unbegründet erweist (vgl. Senatsurteil vom 10. Februar 1993 - XII ZR239/91 - FamRZ 1993, 788 )1. In der Revisionsinstanz ist lediglich darüber zu entscheiden, ob derKlägerin Ansprüche für die Zeit ab 1. Januar 1999 zustehen. Das Berufungsge-richt führt aus, das sei nicht der Fall, weil das Mietverhältnis der Parteien durchdie von der Beklagten erklärte Kündigung zum 31. Dezember 1998 beendetworden sei. Die Kündigungserklärung der Beklagten sei als ordentliche Kündi-gung auszulegen, weil die Beklagte klar und unmißverständlich zum Ausdruckgebracht habe, daß sie wegen ihrer ungünstigen wirtschaftlichen Lage denVertrag unter allen Umständen zum nächstmöglichen Termin beenden wolle.Obwohl in dem schriftlichen Mietvertrag eine feste Mietzeit bis zum Jahre 2004vorgesehen gewesen sei, sei die Beklagte berechtigt gewesen, den Vertragschon vorher unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist ordentlich zukündigen, weil der schriftliche Mietvertrag nicht der erforderlichen Schriftformdes § 566 Abs. 1 BGB a.F. genügt habe. In dem schriftlichen Mietvertrag seiausgeführt, daß die vermietende GbR durch die Herren B. und Rechtsanwalt H.vertreten werde. Unterschrieben sei der Vertrag aber lediglich von Rechtsan-walt H., und zwar ohne jeden Zusatz über seine Vertretungsbefugnis. Das rei-che zur Einhaltung der gesetzlichen Schriftform nicht aus. Daran ändere esnichts, daß Rechtsanwalt H. Einzelvertretungsmacht für die Gesellschaft gehabthabe.Gegen diese Ausführungen des Berufungsgerichts wendet sich die Revi-sion ohne Erfolg. - 6 -2. Die Annahme des Berufungsgerichts, die von der Beklagten ausge-sprochene Kündigung sei als ordentliche Kündigung zu verstehen, beruht aufeiner Auslegung einer Willenserklärung und ist deshalb in der Revisionsinstanznur beschränkt nachprüfbar, und zwar darauf, ob das Berufungsgericht bei derAuslegung gegen gesetzliche Auslegungsregeln, Denkgesetze, Erfahrungssät-ze oder Verfahrensvorschriften verstoßen hat (st. Rechtspr., vgl. BGH, Urteilvom 25. Februar 1992 - X ZR 88/90 - NJW 1992, 1967, 1968 m.w.N.). Solcherevisionsrechtlich relevanten Auslegungsfehler sind nicht ersichtlich und werdenvon der Revision zu Recht auch nicht geltend gemacht. Es entspricht im Ge-genteil ständiger Rechtsprechung, daß sogar eine ausdrücklich als fristloseKündigung bezeichnete Erklärung hilfsweise in eine ordentliche Kündigung um-zudeuten ist, wenn nach dem eindeutigen Willen des Kündigenden das Ver-tragsverhältnis in jedem Fall zum nächstmöglichen Termin beendet werden soll(vgl. Senatsurteil vom 15. Januar 2003 - XII ZR 300/99 - NJW 2003, 1143, 1144= NZM 203, 235, 236; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-,Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl. Rdn. 909, 910 m.N.). Daß der Kündigungser-klärung der Beklagten die Absicht, das Mietverhältnis möglichst schnell zu be-enden, zu entnehmen war, hat das Berufungsgericht in revisionsrechtlich nichtzu beanstandender Weise festgestellt.3. Ohne Erfolg wendet sich die Revision gegen die Annahme des Beru-fungsgerichts, das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis sei durchdie von der Beklagten mit Schreiben vom 28. Mai 1998 erklärte (ordentliche)Kündigung zum 31. Dezember 1998 beendet worden.Zwar enthält der Mietvertrag die Vereinbarung, das Mietverhältnis werdeauf die Dauer von 10 Jahren fest abgeschlossen. Wäre diese Vereinbarungwirksam, so wäre eine ordentliche Kündigung vor Ablauf von 10 Jahren ausge-schlossen. Die Vereinbarung einer langfristigen Laufzeit des Mietvertrages ist - 7 -aber unwirksam, weil bei Abschluß des Mietvertrages die Schriftform nicht ein-gehalten worden ist (§ 566 BGB a.F. = § 550 BGB n.F.). Das hat zur Folge, daßder Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und nach Ablauf einesJahres unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist (hier: § 565 Abs. 1 aBGB a.F.) ordentlich gekündigt werden konnte.Für die Einhaltung der Schriftform ist es erforderlich, daß alle Vertrags-parteien die Vertragsurkunde unterzeichnen. Unterzeichnet für eine Vertrags-partei ein Vertreter den Mietvertrag, muß dies in der Urkunde durch einen dasVertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz hinreichend deutlich zum Ausdruckkommen (BGHZ 125, 175, 178 ff.; Senatsurteile vom 11. September 2002- XII ZR 187/00 - NJW 2002, 3389, 3990 ff. m.w.N. und Anm. Eckert, EWiR2002, 951 und vom 15. Januar 2003 aaO; so schon RGZ 81, 286, 289). DerSenat hat bisher offengelassen, ob ein bloßer Hinweis auf eine Stellvertretungausreichend ist oder ob weitere Kennzeichnungen des Vertreterverhältnisseserforderlich sind (Senatsurteile vom 11. September 2002 und vom 15. Januar2003 aaO). In der Literatur wird z.T. gefordert, dem Schutzzweck des § 550BGB n.F. (= § 566 BGB a.F.) entsprechend müsse ein potentieller Erwerber desMietgrundstücks aus der Vertragsurkunde entnehmen können, in welcherFunktion der Vertreter gehandelt habe (Kraemer, NZM 2002, 465, 471). Obdieser Meinung zu folgen ist und ob dementsprechend jedenfalls dann, wennsich die Vertretungsbefugnis des für eine Vertragspartei Auftretenden nicht ausöffentlichen Registern ergibt (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 9. November 2001- LwZR 4/01 - NZM 2002, 163, 164), der Vertragsurkunde zu entnehmen seinmuß, woraus der als Vertreter Handelnde seine Vertretungsbefugnis herleitet,kann auch im vorliegenden Fall offen bleiben. Auch wenn man dieser Meinungnicht folgt, genügt die Vertragsurkunde den Anforderungen an die Schriftformnicht. - 8 -Für die vermietende GbR hat allein Rechtsanwalt H. unterschrieben. DerUnterschrift ist kein die Vertretung erläuternder Zusatz beigefügt. Im Kopf derUrkunde heißt es, die Gesellschaft werde vertreten durch die Herren B. undRechtsanwalt H.. Die Annahme des Berufungsgerichts, aus dieser Formulie-rung ergebe sich nicht, daß jeder der beiden Genannten alleinvertretungsbe-rechtigt sei, ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Die Formulierungspricht eher für eine Gesamtvertretungsberechtigung, zumindest läßt sie dieseDeutung gleichrangig zu. Das Berufungsgericht nimmt deshalb zu Recht an,daß bei der Prüfung, ob die Schriftform eingehalten ist, von einer Gesamtver-tretungsbefugnis ausgegangen werden muß. Die Unterschrift des Rechtsan-walts H. wäre deshalb nur ausreichend, wenn er zugleich als Vertreter des B.unterschrieben hätte. Einen Hinweis darauf enthält die Vertragsurkunde nicht.Nach dem Text der Vertragsurkunde ist jedenfalls nicht auszuschließen, daßvorgesehen war, auch B. solle für die Gesellschaft unterschreiben und seine - 9 -Unterschrift fehle noch (so jeweils für einen ähnlich gelagerten Fall BGHZ 125aaO; Senatsurteil vom 15. Januar 2003 aaO S. 1044). Der Urkunde ist deshalbnicht zu entnehmen, daß sie alle erforderlichen Unterschriften enthält.HahneGerberSprickRiBGH Fuchs ist urlaubsbedingtVézinaverhindert zu unterschreiben.Hahne
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