BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 66/07 Verk374ndet am: 29. April 2009 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB 247 812; ZVG 247 57 a a) Zur Person des Bereicherungsschuldners, wenn der Vermieter infolge vorzeitiger Beendigung des Mietverh344ltnisses fr374her als vorgesehen in den Genuss des durch Investitionen des Mieters erh366hten Ertragswertes gelangt. b) Bei einem Vermieterwechsel im Wege der Zwangsversteigerung ist nicht derjeni-ge Bereicherungsschuldner, der im Zeitpunkt der Vornahme der Investitionen Vermieter war, sondern der Ersteigerer, der die Mietsache vorzeitig zur374ckerh344lt (Fortf374hrung von Senatsurteil vom 5. Oktober 2005 - XII ZR 43/02 - NJW-RR 2006, 294). BGH, Urteil vom 29. April 2009 - XII ZR 66/07 - OLG D374sseldorf LG D374sseldorf - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 29. April 2009 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, den Richter Fuchs, die Richterin Dr. V351zina und die Richter Dose und Dr. Klinkhammer f374r Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 10. Zivilsenats des Oberlandesgerichts D374sseldorf vom 19. April 2007 im Kosten-punkt und insoweit aufgehoben, als die Widerklage des Beklagten abgewiesen worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird der Rechtsstreit zur erneuten Ver-handlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten der Revision, an das Oberlandesgericht zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten um die R344umung und Herausgabe von Gewerbe-r344umen sowie dar374ber, ob der Mieter bei vorzeitiger R374ckgabe des Mietobjek-tes an den Ersteigerer einen Bereicherungsanspruch gegen diesen hat. 1 Mit schriftlichem Vertrag vom 9. Mai 1998 mietete der Beklagte von der damaligen Grundst374ckseigent374merin Gewerber344ume f374r 15 Jahre. Die B. Bank, deren 100 %ige Tochter die Kl344gerin ist, betrieb in der Folgezeit die Zwangsversteigerung des Mietgrundst374cks. Mit Beschluss des Amtsgerichts 2 - 3 - vom 15. Dezember 2003 erhielt die Kl344gerin den Zuschlag f374r das Grundst374ck. Sie k374ndigte mit Schreiben vom 29. Dezember 2003 gegen374ber dem Beklagten das Mietverh344ltnis unter Bezugnahme auf 247 57 a ZVG zum n344chstm366glichen Zeitpunkt. Der Beklagte verweigerte unter Hinweis auf von ihm get344tigte Investi-tionen die Herausgabe des Mietobjektes. 3 Das Landgericht hat der R344umungs- und Herausgabeklage stattgegeben und die vom Beklagten hilfsweise erhobene Feststellungswiderklage als unzu-l344ssig abgewiesen. Mit seiner Berufung hat sich der Beklagte gegen die Verur-teilung zur R344umung und Herausgabe gewandt und im Wege der Hilfswiderkla-ge nunmehr beantragt, die Kl344gerin zu verurteilen, an ihn f374r die Zeit vom Tage der R344umung und Herausgabe der Mietr344ume bis zum 31. M344rz 2009 monatlich 317,20 200, f374r die Zeit danach bis zum 31. M344rz 2014 monatlich 297,70 200 und f374r die Zeit danach bis zum 31. M344rz 2019 monatlich 276,90 200 zu zahlen. Gegen die Abweisung der Widerklage wendet sich der Beklagte mit der vom Beru-fungsgericht zugelassenen Revision. Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat Erfolg. Sie f374hrt zur teilweisen Aufhebung des Beru-fungsurteils, soweit das Oberlandesgericht die Berufung gegen die Abweisung der Widerklage zur374ckgewiesen hat, und im Umfang der Aufhebung zur Zu-r374ckverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht. 4 1. Das Oberlandesgericht hat, soweit f374r die Revision noch von Bedeu-tung, ausgef374hrt: Das Mietverh344ltnis sei unabh344ngig von den Voraussetzungen der 247247 57 a, c ZVG beendet und die Beklagte gem344337 247 546 Abs. 1 BGB zur 5 - 4 - R344umung und Herausgabe der Mietr344ume verpflichtet. Wegen der fehlenden Beurkundung des von den Parteien vereinbarten verlorenen Baukostenzu-schusses sei die Schriftform nicht eingehalten. Gem344337 247 566 Satz 2 a.F. BGB gelte der Vertrag deshalb als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und k366nne daher von der Kl344gerin gem344337 247 580 a Abs. 2 BGB jederzeit sp344testens am 3. Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des n344chsten Kalendervier-teljahres ordentlich gek374ndigt werden. Von dieser K374ndigungsm366glichkeit habe die Kl344gerin sp344testens mit Wirkung zum 31. Dezember 2005 Gebrauch ge-macht. Da die Rechtsverteidigung gegen die R344umungsklage keinen Erfolg ha-be, sei 374ber die in zweiter Instanz erweiterte, gem344337 247247 263, 525, 533 ZPO zu-l344ssige Hilfswiderklage zu entscheiden. Mit dieser erstrebe die Beklagte eine Verurteilung der Kl344gerin unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Be-reicherung. Nach der wegen des Beklagtenvorbringens zu unterstellenden Ver-einbarung eines verlorenen Baukostenzuschusses komme ein Bereicherungs-anspruch in Betracht, weil wegen der vorzeitigen Beendigung des langfristig konzipierten Mietvertrages der Baukostenzuschuss nicht "abgewohnt" sei und somit der rechtliche Grund der f374r die Zeit nach der Beendigung des Mietvertra-ges erbrachten Leistung weggefallen sei. Nach der Rechtsprechung des Bun-desgerichtshofs sei die Bereicherung weder nach den mit dem Zuschuss ge-deckten Baukosten noch nach der durch die Mieterleistung geschaffenen Wert-erh366hung des Bauwerks zu bemessen, sondern allein nach den Vorteilen, die der Vermieter daraus erzielen k366nne, dass er vorzeitig in den Genuss der Nut-zungsm366glichkeit gelangt sei, die dem Mieter f374r die Zeit nach tats344chlicher Vertragsbeendigung bis zum an sich vorgesehenen Vertragsablauf entgangen sei. Ob bei der Bestimmung dieses Ertragswertes ein fiktiv erzielbarer oder der mit einem Mietnachfolger tats344chlich vereinbarte Mietzins ma337gebend sei, k366n-ne dahinstehen. Der Bereicherungsanspruch richte sich n344mlich nicht gegen 6 - 5 - den Ersteigerer des Grundst374cks, sondern gegen den urspr374nglichen Vermie-ter. Seien die wertsteigernden Aufwendungen bereits zu einer Zeit vorgenom-men worden, als der urspr374ngliche Vermieter noch Eigent374mer des Grund-st374cks gewesen sei, richte sich der Bereicherungsanspruch nach der Entschei-dung des Bundesgerichtshofs vom 5. Oktober 2005 (XII ZR 43/02 - NJW-RR 2006, 294) gegen den Erwerber. Dies gelte aber nicht, wenn das Grundst374ck nicht rechtsgesch344ftlich, sondern im Wege der Zwangsversteigerung erworben worden sei. Bei einem verlorenen Baukostenzuschuss, um den es sich nach dem Vorbringen der Beklagten handele, komme nach der Rechtsprechung des BGH (BGHZ 16, 31, 35 f.; BGH, Urteil vom 14. Juli 1960 - VIII ZR 156/59 - WM 1960, 1125) ein Bereicherungsanspruch nur gegen den fr374heren Vermieter, nicht aber gegen den Ersteher in Betracht. Der Entscheidung des Bundesge-richtshofs vom 5. Oktober 2005, der ein rechtsgesch344ftlicher Eigentumswechsel zugrunde liege, lasse sich nicht entnehmen, dass der Bundesgerichtshof inso-weit von seiner fr374heren Rechtsprechung habe abweichen wollen. Zwar be-st374nden keine durchgreifenden Bedenken gegen die Haftung des Erstehers f374r als Baukostenzuschuss geleistete Mietvorauszahlungen; der Ersteher m374sse n344mlich ebenso wie der Realgl344ubiger mit solchen rechnen und k366nne sich ebenso wie dieser nach ihnen erkundigen. Die Erkundigungsm366glichkeit versa-ge aber, wenn - wie hier - die Einsicht in die Mietvertr344ge nicht zu einer Kl344rung f374hre, weil der verlorene Zuschuss nicht dokumentiert sei und der Mietvertrag auch keine Regelung 374ber eine Abwohnbarkeit, Anrechenbarkeit auf Mietzins, Zur374ckzahlung usw. enthalte. Jedenfalls in diesem Fall gebiete es der Schutz der Realgl344ubiger, den Ersteher bei vorzeitiger Vertragsbeendigung nicht nach Bereicherungsrecht f374r einen verlorenen Baukostenzuschuss des gewerblichen Mieters haften zu lassen. Die Erzielung angemessener Erl366se in der Zwangs-versteigerung sei im Rahmen der dinglichen Rechtsordnung f374r die Realgl344ubi-ger von ausschlaggebender Bedeutung. Ihre Rechtsstellung werde gegen374ber - 6 - der Anerkennung ausdr374cklicher Abwohn-, Mietvorauszahlungs- und Verrech-nungsvereinbarungen viel weitgehender beeintr344chtigt, wenn sich in der Zwangsversteigerung kein angemessener Erl366s mehr erzielen lasse, weil der Ersteher dem Risiko eines Bereicherungsanspruches ausgesetzt sei. Die Real-gl344ubiger k366nnten dem nur begegnen, indem sie kein oder nur ein geringeres Gebot abg344ben. Vor diesem Hintergrund k366nne die Entscheidung des BGH vom 5. Oktober 2005 im Interesse der Rechtssicherheit im Realkreditwesen nicht auf den Erwerber des Grundst374cks in der Zwangsversteigerung angewen-det werden. 2. Diese Ausf374hrungen halten einer rechtlichen 334berpr374fung nicht stand. 7 a) Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass dem Beklagten ein Bereicherungsanspruch (Bereicherung in sonstiger Weise) zu-stehen kann, weil die Kl344gerin als Vermieterin vorzeitig, und zwar infolge ihrer K374ndigung schon zum 31. Dezember 2005 und nicht erst mit Ablauf der vertrag-lich vorgesehenen Mietzeit in den Genuss der wertsteigernden Investition des Beklagten gekommen ist (BGH, Senatsurteil vom 5. Oktober 2005 - XII ZR 43/02 - NJW-RR 2006, 294). Dem steht auch nicht entgegen, dass - nach Auf-fassung des Berufungsgerichts - der auf eine bestimmte Zeit fest geschlossene Mietvertrag wegen Nichteinhaltung der Schriftform des 247 550 BGB mit gesetzli-cher K374ndigungsfrist k374ndbar war. Der Umstand, dass der Mietvertrag in einem solchen Fall vorzeitig k374ndbar ist, 344ndert nichts daran, dass die Parteien einen auf 15 Jahre unk374ndbaren Mietvertrag haben vereinbaren wollen. Der Ab-schluss eines insoweit langfristigen Vertrages bildet nach wie vor die Grundlage f374r die von dem Beklagten get344tigten Investitionen. Mit der Beendigung des Mietvertrages vor dem von den Parteien geplanten Ende ist der Rechtsgrund f374r die vom Beklagten vorgenommene Investition insoweit weggefallen (BGH, 8 - 7 - Urteil vom 21. Januar 1960 - VIII ZR 16/59 - WM 1960, 497, 498) mit der Folge, dass der Vermieter bereichert sein kann. 9 b) Soweit das Berufungsgericht aber unter Bezugnahme auf die Ent-scheidungen des Bundesgerichtshofs vom 17. Dezember 1954 (BGHZ 16, 31 ff.) und vom 14. Juli 1960 (VIII ZR 156/59 - WM 1960, 1125 ff.) meint, ein et-waiger Bereicherungsanspruch richte sich nicht gegen den Ersteigerer, sondern gegen den urspr374nglichen Vermieter, kann ihm nicht gefolgt werden. aa) Zwar hat der Bundesgerichtshof in den genannten Entscheidungen einen Bereicherungsanspruch gegen den Ersteigerer verneint, allerdings statt-dessen eine vertragliche R374ckzahlungsverpflichtung des Ersteigerers bejaht. Mit Urteil vom 5. Oktober 2005 (aaO) hat der erkennende Senat aber entschie-den, dass bei einem Vermieterwechsel infolge Grundst374cksver344u337erung nicht derjenige Bereicherungsschuldner ist, der im Zeitpunkt der Vornahme der In-vestition Vermieter war, sondern der neue Vermieter, der die Mietsache vorzei-tig zur374ckerh344lt. Tragender Grund dieser Entscheidung ist, dass sich der Um-fang der Bereicherung nicht nach der H366he der Aufwendung des Mieters richtet und auch nicht im Zeitwert der Investition oder der Verkehrswertsteigerung des Mietobjektes bei R374ckgabe (und erst recht nicht zu einem fr374heren Zeitpunkt) besteht, sondern allein in der Erh366hung des Ertragswertes, soweit der Vermie-ter diesen fr374her als vertraglich vorgesehen durch anderweitige Vermietung zu einem h366heren Mietzins realisieren kann. Um eine derartige M366glichkeit ist der Voreigent374mer, der die Nutzung zum vertraglich vereinbarten Mietzins dem Mieter bis zum Eigentums374bergang gew344hren musste und gew344hrt hat, nicht bereichert worden. Bereichert ist vielmehr der neue Vermieter, der die Mietsa-che vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit zur374ckerh344lt und sie dadurch zu einem h366heren Mietzins weiter vermieten kann (Senatsurteil aaO). 10 - 8 - bb) Diese Grunds344tze gelten auch bei einem Erwerb durch Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren. Der Ersteigerer erh344lt aufgrund seiner K374ndi-gung die Mietsache fr374her zur374ck als nach dem Mietvertrag vorgesehen. Wenn er deshalb das Objekt zu einem h366heren Mietzins als bisher vermieten kann, ist allein er und nicht der urspr374ngliche Vermieter bereichert. 11 12 Die vom Berufungsgericht angef374hrten Bedenken, der Schutz der Real-gl344ubiger gebiete es, den Ersteher bei vorzeitiger Vertragsbeendigung nicht nach Bereicherungsrecht haften zu lassen, teilt der Senat nicht. Die Auffassung, in der Zwangsversteigerung lie337en sich keine angemessenen Erl366se mehr er-zielen, weil der Interessent gezwungen sei, kein oder nur ein geringeres Gebot abzugeben, vermag nicht zu 374berzeugen. Sie beruht auf einem unzutreffenden Verst344ndnis der Bereicherung. Dem vom Senat in der Entscheidung vom 5. Oktober 2005 bejahten Bereicherungsanspruch ist der Ersteigerer nur dann ausgesetzt, wenn er die Mietsache vorzeitig zur374ckerh344lt und sie zu einem h366-heren Mietzins als bisher weiter vermieten kann. Nur wenn er mehr erl366sen kann, als er nach dem bisherigen Vertrag erhalten hat, ist er bereichert. Erl366st er nur das, was er bisher erhalten hat, besteht kein Anspruch gegen ihn. Er muss also gerade nicht bef374rchten, dass seine Einnahmem366glichkeiten durch einen Bereicherungsanspruch geschm344lert werden, und hat deshalb keine be-gr374ndete Veranlassung, ein geringeres Gebot im Versteigerungsverfahren ab-zugeben. Die Auffassung des Bundesgerichtshofs in den vom Berufungsgericht erw344hnten Entscheidungen beruht auf der - 374berholten - Vorstellung, dass der urspr374ngliche Vermieter durch die Investition des Mieters bereichert ist. Sieht man den Umfang der Bereicherung aber nicht in der H366he der Aufwendungen des Mieters und nicht im Zeitwert der Investitionen oder der Verkehrswertstei-gerung des Mietobjektes bei R374ckgabe, sondern allein in der Erh366hung des Er-tragswertes, den der Vermieter fr374her als vertraglich vorgesehen durch ander-weitige Vermietung zu einem h366heren Mietzins realisieren kann (so Senatsurteil - 9 - vom 5. Oktober 2005 aaO), kann sich der Anspruch nur gegen denjenigen rich-ten, der das Mietobjekt vorzeitig zur374ckerh344lt. 13 3. Der Senat kann in der Sache nicht selbst entscheiden, da das Ober-landesgericht keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob und gegebenenfalls in welcher H366he die Kl344gerin bereichert ist. Der Rechtsstreit muss deshalb an das Oberlandesgericht zur374ckverwiesen werden, damit es die erforderlichen Feststellungen treffen kann. F374r das weitere Verfahren weist der Senat auf folgendes hin: Das Beru-fungsgericht hat unter Hinweis auf Schmidt-Futterer/Blank Mietrecht 9. Aufl. 247 539 BGB Rdn. 61 ausgef374hrt, solange das Mietobjekt nicht ger344umt und neu vermietet sei, fehle einer Ermittlung des Ertragswertes die Bemessungsgrund-lage. Eine Bereicherung, die der Vermieter noch nicht realisiert habe, m374sse er nicht herausgeben. Sollte das Berufungsgericht damit gemeint haben, dass der Bereicherungsanspruch gegen den Ersteher von einer Weitervermietung ab-h344nge, so w344re dem nicht zu folgen. Der im Wege einer Neuvermietung erzielte Mietzins kann zwar ein wichtiges Indiz f374r die H366he der Bereicherung sein, ist aber nicht Voraussetzung f374r einen Bereicherungsanspruch. Ma337geblich ist nicht die tats344chliche Vermietung, sondern die konkrete Vermietbarkeit zu ei-nem h366heren als dem bisherigen Mietzins. Das ist auch die Auffassung von Blank (Schmidt-Futter/Blank aaO Rdn. 61). Die vom Berufungsgericht herange-zogene Stelle befasst sich nicht mit den Voraussetzungen des Anspruchs, 14 - 10 - sondern mit der weiteren Frage, ob der Mieter den vom Erwerber erzielbaren Wertzuwachs in einem Betrag verlangen kann. Hahne Fuchs V351zina Dose Klinkhammer Vorinstanzen: LG D374sseldorf, Entscheidung vom 31.07.2006 - 1 O 548/04 - OLG D374sseldorf, Entscheidung vom 19.04.2007 - I-10 U 120/06 -
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