BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 68/10 Verkündet am: 22. Januar 2014 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB §§ 542, 550, 578 Abs. 2 , 566, 242 Ca Eine sogenannte mietvertragliche Schriftformheilungsklausel hindert den Grundstückserwerber für sich genommen nicht, einen Mietvertrag, in den er nach § 566 Abs. 1 BGB eingetreten ist, unter Berufung auf einen Schriftfor m- mangel zu kündigen, o hne zuvor von dem Mieter eine Heilung des Mangels verlangt zu haben. BGH, Urteil vom 22. Januar 2014 - XII ZR 68/10 - OLG Hamburg LG Hamburg - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 22. Januar 2014 durch d en Vorsitzende n Richter D ose, die Richterin Weber - Monecke und die Richter Dr. Günter, Dr. Nedden - Boeger und Dr. Botur für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil des 4. Zivilsenats des Hanseat i- schen Oberlandesgerichts Hamburg vom 30. April 2010 wird a uf Kosten des Beklagten zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand : Die Klägerin nimmt den Beklagten auf Räumung und Herausgabe von Mieträumen in Anspruch. Die Beklagte schloss am 20. September 2005 mit dem Insolvenzverwa l- ter über das Vermögen der Rechtsvorgängerin der Klägerin (im Folgenden: I n- solvenzverwalter) einen schriftlichen Mietvertrag über eine Ladenfläche, um dort eine Apotheke zu betreiben. Vereinbart war eine feste Mietzeit vom 1. Januar 2006 bis zum 31. Dezember 2015. In § 24 Nr . 6 des Mietvertrages heißt es: " Alle Vereinbarungen, die zwischen den Parteien getroffen worden sind, sind in diesem Vertrag enthalten. Nachträgliche Änderungen 1 2 3 - 3 - und Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen der Schriftform. Den Mietvertragsparteien sind die beson deren gesetzlichen Schriftfo r- merfordernisse der §§ 550, 126 BGB bekannt. Sie verpflichten sich hiermit gegenseitig, auf jederzeitiges Verlangen einer Partei alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugebe n, die erforderlich sind, um dem gesetzlichen S chriftformerfordernis G e- nüge zu tun, und den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der gesetzlichen Schriftform vorzeitig zu kündigen. Dies gilt nicht nur für den Abschluss des Ursprungsvertr a- ges/Hauptvertrages, sondern auch für Nachtrag s - , Änderungs - und Ergänzungsverträge. " In der Folgezeit führten der Insolvenzverwalter und der Beklagte Ve r- handlungen über etwaige Vertragsergänzungen und Zusatzvereinbarungen. Unter anderem begehrte der Beklagte mit Schreiben vom 10. November 2005 eine Vertragsmodifizierung, durch die ihm ein zusätzliches Kündigungsrecht zum 31. Dezember 2008 eingeräumt werden sollte. Mit Schreiben vom 22. D e- zember 2005 bestätigte der Insolvenzverwalter dem Beklagten schließlich die getroffene n Absprachen. Unter anderem wurde eine Vereinbarung bestätigt, dass di e in § 2 Abs. 1 des schriftlichen Mietvertrages genannte Mietzeit neu für die Zeit vom 1. März 2006 bis zum 28. Februar 2012 fest vereinbart werde, w o- bei der Beklagte berechtigt sei, das Mietverhältnis dreimal um jeweils fünf Jahre zu verlängern , und dass die Rechtsvorgängerin der Klägerin sich bereit erklärt habe, bauliche Veränderungen auf ihre Kosten durchzuführen. Die Klägerin wurde am 31. Januar 2008 als neue Eigentümerin des Grundstücks im Grundbuch eingetr agen. Mit Schreiben vom 8. April 2008 e r- klärte sie gegenüber dem Beklagten unter Hinweis auf die nicht eingehaltene 4 5 - 4 - Schriftform des Mietvertrages die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 31. Dezember 2008. Das Landgericht hat die auf Räumung u nd Herausgabe gerichtete Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Oberlandesgericht das a n- gefochtene Urteil abgeändert und der Klage stattgegeben. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Klageabweisungsbegehren wei ter. Entscheidungsgründe : Die Revision ist nicht begründet. I. Das Oberlandesgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausg e- führt: Die Klägerin sei zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages unter Wahrung der gesetzlichen Kündigungsfrist des § 580 a Abs. 2 BGB berechtigt, weil der Mietvertrag wegen Nichteinhaltung der nach §§ 550 Satz 1, 578 Abs. 2 BGB vorgeschriebenen Schriftform als für unbestimmte Zeit abgeschlossen ge l- te. Da die Rechtsvorgängerin der Klägerin und der Beklagte unstreitig geg e n- über dem Inhalt des schriftlichen Mietvertrages vom 20. September 2005 nac h- träglich Änderungen über die Dauer des Mietverhältnisses mündlich vereinbart hätten, sei die gesetzliche Schriftform des Vertrages nicht gewahrt. Die Klägerin könne sich ohne V erstoß gegen Treu und Glauben auf die fehlende Einhaltung der Schriftform berufen. Zwar habe die Rechtsvorgängerin der Klägerin mit dem Beklagten in § 24 Nr . 6 des Mietvertrags vereinbart, bei fehlender Schriftform alle Handlungen vorzunehmen und Erklärung en abzug e- 6 7 8 9 - 5 - ben, um der gesetzlichen Schriftform zu genügen und den Mietvertrag nicht u n- ter Berufung auf die Nichteinhaltung der gesetzlichen Schriftform vorzeitig zu kündigen. Nach überwiegender Auffassung seien derartige Klauseln wirksam und die Berufung de s Kündigenden auf die fehlende Schrift form des Vertrag s als treuwidrig anzusehen. Im vorliegenden Fall sei die Kündigung unter Ber u- fung auf die fehlende Schriftform allerdings nicht von der ursprünglichen Ve r- tragspartei, sondern von der Erwerberin des Grun dstücks ausgesprochen wo r- den. Der Einwand der Treuwidrigkeit wirke grundsätzlich nur zwischen den Ve r- tragsparteien, im Regelfall dagegen nicht gegenüber einem Grundstückserwe r- ber, der gemäß § 566 BGB in den Mietvertrag eintrete. Der Erwerber könne sich des halb grundsätzlich auch dann auf den Formmangel berufen, wenn dies de m ursprünglichen Vermieter nach § 242 BGB verwehrt wäre. Dieser Grundsatz greife auch in dem Fall ein, dass die ursprünglichen Vertragsparteien eine Schriftformheilungsklausel ver einb art hätten. Die Klausel sei auf den Grundstückserwerber nur insoweit übergegangen, als sie formwidr i- ge Vertragsänderungen betreffe, die mit diesem vereinbart worden seien. Zur Heilung von Formverstößen aus der Zeit vor dem Eigentumsübergang könne der Erwer ber, jedenfalls soweit ihm diese nicht bekannt gewesen seien, nicht verpflichtet werden. Andernfalls würde der Schutzzweck des § 550 BGB, der zwingendes Recht darstelle, verfehlt. Bei einem anderen Verständnis könnte der durch § 550 BGB geschützte Grundstü ckserwerber nämlich nicht absehen, zu welchen Bedingungen sein Rechtsvorgänger einen Mietvertrag abgeschlo s- sen habe. Wäre der Erwerber gleichwohl verpflichtet, nach Maßgabe der Schriftformheilungsklausel an der Herbeiführung der gesetzlichen Form ihm nicht bekannte r Veränderungen des Mietvertrages mitzuwirken, könnte er sich bei Abschluss des Grundstückskaufvertrages keine Klarheit über den wesentl i- chen Inhalt des Mietvertrages und die ihn daraus treffenden Verpflichtungen verschaffen. Der Grundstückserwer b er könne in einem solchen Fall auch nicht 10 - 6 - auf einen etwaigen Schadensersatzanspruch gegen den Grundstücksverkäufer verwiesen werden, weil diese r häufig, wie auch hier infolge der Insolvenz der Verkäuferin, nicht durchsetzbar wäre. Daher sei der Grundstücks erwerber, j e- denfalls wenn er keine Kenntnis von nicht schriftlich fixierten Änderungsverei n- barungen des Mietvertrages habe, nicht verpflichtet, aufgrund einer Schriftfor m- hei lungsklausel an der Herbeiführung der Schriftform solche r Änderungsverei n- barungen m itzuwirken. Die Berufung auf den Formmangel seitens der Klägerin sei auch nicht aus einem anderen Grund als treuwidrig anzusehen. Der Vortrag des Bekla g- ten, bei Wirksamkeit der Kündigung sei seine Existenz bedroht, sei weder hi n- reichend dargetan noch i n erheblicher Weise unter Beweis gestellt. II. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand. Das Mietverhältnis der Parteien ist durch die ordentliche Kündigung der Klägerin vom 8. April 2008 gemäß §§ 542 Abs. 1, 550, 578 Abs. 1, 2, 580 a Abs. 2 BGB zum 31. Dezember 2008 beendet worden. 1. Nach § 542 Abs. 1 BGB können durch ordentliche Kündigung zwar nur Mietverhältnisse beendet werden, für die der Zeitpunkt ihrer Beendigung nicht im Vertrag bestimmt ist. Mietverträge, die für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen worden sind, gelten nach § 550 Satz 1 BGB aber für unbestimmte Zeit. Ein solcher Vertrag kann gemäß § 55 0 Satz 2 BGB nach Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Mietobjekts mit der hierfür in § 580 a Abs. 2 BGB vorgesehenen Frist, nämlich spätestens am dritten Wer k- 11 12 13 - 7 - tag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres, gekündigt werden. Die Voraussetzungen des § 550 Abs. 1 BGB sind im vorliegenden Fall erfü llt. Der Mietvertrag ist, wie das Berufungsgericht zu Recht und von der R e- vision nicht angegriffen angenommen hat, nicht ( mehr ) in schriftlicher Form g e- schlossen, nachdem der Insolvenzverwalter und der Beklagte in Abweichung von dem Inhalt des schriftliche n Mietvertrages vom 20. September 2005 unter anderem Änderungen hinsichtlich der Dauer des Mietverhältnisses vereinbart haben, ohne hierüber eine von beiden Vertragsparteien unterzeichnete Urkunde zu errichten. Nach ständiger Rechtsprechung des Senats ist die Schriftform nur gewahrt, wenn sich di e für den Abschluss des Vertrag s notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere den Mietgege n- stand, die Miete sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses, aus einer von beide n Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt (Senatsurteile vom 13. November 2013 XII ZR 142/12 NJW 2014, 52 Rn. 22; vom 24. Februar 2010 XII ZR 120/06 NJW 2010, 1518 Rn. 13; vom 29. April 2009 XII ZR 142/07 NJW 2009, 2195 Rn. 22 und BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178 Rn. 18). Im vorliegenden Fall sind die mündlich vereinbarten Änderungen nur von dem Insolvenzverwalter schriftlich bestätigt worden , ohne dass dieses Bestätigungsschreiben von dem Bek lagten unterzeichnet worden ist. 2. Das Berufungsger icht ist auch zu Recht davon ausgegangen, dass die Klägerin nicht gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstößt, wenn sie sich darauf beruft, der Mietvertrag sei mangels Wahrung der Schriftform ordentlich kündbar gewesen. a) Grundsätzlich darf sich jede P artei darauf berufen, die für einen Ve r- trag vorgeschriebene Schriftform sei nicht eingehalten. Nur ausnahmsweise, 14 15 16 - 8 - wenn die vorzeitige Beendigung des Vertrages zu einem schlechthin untragb a- ren Ergebnis führen würde, kann es gemäß § 242 BGB rechtsmissbräuchl ich sein, wenn sie sich darauf beruft, der Mietvertrag sei mangels Wahrung der Schriftform ordentlich kündbar. Das kann insbesondere dann der Fall sein, wenn der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren Treuepflich t- verletzung schuldig gemacht hat oder wenn bei Formnichtigkeit die Existenz der anderen Vertragspartei bedroht wäre (Senatsurteil e vom 25. Juli 2007 XII ZR 143/05 NJW 2007, 3202 Rn. 23 und vom 2. November 2005 XII ZR 233/03 NJW 2006, 140 Rn. 23 jew. mwN). b) Entgegen der Auffassung der Revision ist die vorzeitige ordentliche Kündigung nicht deshalb treuwidrig, weil die Klägerin zur Nachholung der Schriftform verpflichtet wäre. Eine solche Pflicht be steht für die Klägerin nicht. aa) Nach ständiger Rechtsprechung des Senats kann allerdin gs eine Mitwirkungspflicht der Vertragsp arteien am Zustandekommen eines der Schrif t- form entsprechenden Mietvertrages bestehen. Das kann etwa der Fall sein, wenn in e inem Vorvertrag vereinbart worden ist, ein langfristiges Mietverhältnis zu begründen (Senatsurteil vom 7. März 2007 XII ZR 40/05 NJW 2007, 1817 Rn. 15). Mögli ch ist es etwa auch, dass sich Vertragsp arteien im Hinblick auf nachträglich zustande gekommen e Vereinbarungen verpflichten, insofern dafür zu sorgen, dass die Schriftform gewahrt und damit die langfristige Bindung an den Mietvertrag sichergestellt wird (Senatsurteil vom 6. April 2005 XII ZR 132/03 NJW 2005, 2225, 2227). In derartigen Fällen ge ht es entweder darum, den Vorgaben des Vorvertrags zu entsprechen und in Anknüpfung an die darin getroffenen Abreden einen formwirksamen Mietvertrag zu vereinba ren oder einem konkret befürchteten Formmangel entgegenzuwirken. 17 18 - 9 - bb) Im Unterschied hierzu h aben die Vertragsp arteien sich in § 24 Nr. 6 des Mietvertrages von vornherein verpflichtet, " alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um dem gesetzlichen Schrif t- formerfordernis Genüge zu tun, und den Mietvertrag nicht u nter Berufung auf die Nichteinhaltung der gesetzlichen Schriftform vorzeitig zu kündigen " . Ob eine derartige Schriftformh eilungsklausel durch Individualvertrag rechtswirksam g e- troffen werden kann oder falls es sich um einen Formularvertrag handelt der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 BGB standhält, wird in der Rechtspr e- chung der Oberlandesgerichte und im Schrifttum nicht einheitlich beantwortet. Ebenso besteht Streit über die Frage, ob eine solche Klausel ihre Wirksamkeit unterstellt nur eine d er ursprünglichen Vertragsparteien hindern kann, den Mietvertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel zu kündigen, oder ob ihr auch gegenüber einem Erwerber des Grundstücks Rechtswirkung zukommt. (1) Teilweise wird ohne Weiteres davon ausgegangen, Schrift form - heilungsklauseln seien wirksam mit der Folge, dass die auf den Formmangel gestützte Kündigung treuwidrig sei, solange nicht erfolglos versucht worden sei, die andere Partei zu einer Heilung des Mangels zu veranlassen (OLG Naumburg NJW 2012, 3 587, 3588; OLG Düsseldorf NZM 2005, 147 f.; OLG Köln OLGR 2005, 697, 698; OLG Hamm NZM 2013, 760, 763 ff. ; KG NJW - RR 2007, 805, 806 bezüglich eines Formularvertrages; Lindn er - Figura in Lindner - Figura/Opré e/Stellmann Geschäftsraummiete 3. Aufl. Kap. 6 Rn. 1 03; ders. in NZM 2007, 705, 713; Lindner - Figura/Sch n i e ders in 10 Jahre Mietrechtsrefor m- gesetz S. 436, 438 ff.; Kreikenbohm/Niederstetter NJW 2009, 406 f f .; Scheer - Hennigs/Quast ZMR 2009, 180, 181 f.; Lammel in Schmid t - Futterer Mietrecht 10. Aufl. § 550 Rn. 66; Disput/Wortberg ZfIR 2009, 57, 59; Sternel Mietrecht Aktuell 4. Aufl. Rn. I 145; Gratz juris AnwZert MietR 26/2008 Anm. 1). 19 20 - 10 - (2) Teilweise wird eine entsprechende Klausel vor allem im Hinblick auf einen möglichen Erwerbsfall für grundsätzlich unwi rksam gehalten (Gerber Z fIR 2008, 632, 633 f.; Leo NZM 2006, 815 , 816; Ghassemi - Taba r/Leo AGB im G e- werberaummietrecht II. Teil Rn. 383 ; Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerbl i- chen Miet - , Pacht - und Leasingrechts 10. Aufl. A III Rn. 136; Staudinger/ Emmerich BGB [2011] § 550 Rn. 45 ff.; Blank in Blank/Börstinghaus Miete 3. Aufl. § 550 Rn. 89; Beck OK BGB /Hermann [ Stand: 1. Februar 2013 ] § 550 Rn. 17 ; Robles y Zepf/Piepers ZfIR 2010, 569, 575 ). (3) Darüber hinaus wird die Auffassung vertreten, eine Heilungs klausel sei jedenfalls gegenüber einem Grundstückserwerber unwirksam (Klinke WuM 2010, 8, 12; Timme/Hülk NJW 2007, 3313, 3316; MünchKommBGB/Bi e ber 6. Aufl. § 550 Rn. 20). (4) Das Oberlandesgericht Rostock (NJW 2009, 445, 447 f.) hat es im Ergebnis offe n gelassen, ob eine Hei lungsklausel wirksam ist. E s hält die o r- dentliche Kündigung eines formunwirksamen Mietvertrages nicht für treuwidrig, weil dem Kündigenden gegebenenfalls ein Schadensersatzanspruch gegen die andere Vertragspartei aus der Verletzung e iner Vertragspflicht zuste he. cc) Im vorliegenden Fall ist nachdem die Klägerin durch den Erwerb des Grundstücks ge mäß § 56 6 Abs. 1 BGB in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eingetreten ist allein von Bedeutung, ob e i- nem Erwerber angelastet werden kann, sich treuwidrig zu verhalten, wenn er trotz einer im Mietvertrag enthaltenen Heilungsklausel das Mietverhältnis wegen eines Schriftformmangels kündigt. Das ist nach Auffassung des Senats nicht der Fall. (1) Da die in R ede stehende Heilungsklausel keine Einschränkung d a- hingehend enthält , dass sie nur im Verhältnis der ursprünglichen Vertragspa r- 21 22 23 24 25 - 11 - teien Geltung beanspruchen soll, würde sie im Falle ihrer Wirksamkeit auch den Grundstückserwerber betreffen. Auch er hätte d eshalb der Verpflichtung nachzukommen, zunächst auf die Heilung des Formmangels hinzuwirken und könnte den formunwirksamen Mietvertrag erst kündigen, nachdem entspr e- chende Bemühungen erfolglos geblieben sind. Damit ergäbe sich indessen die Situation, vor d er § 550 BGB den Grundstückserwerber gerade schützen will. (2) § 550 BGB will nach ständiger Rechtsprechung des Senats in erster Linie sicherstellen, dass ein späterer Grundstückerwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mie t- verhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Mietvertrag ers e- hen kann. Darüber hinaus dient § 550 BGB dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden auch zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien sicherzuste llen und diese vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen. Hinsichtlich des Schutzes des Erwerbers gibt es zwar zahlreiche Fallgestaltu n- gen, in denen § 550 BGB den Zweck, diesem letzte Klarheit über die Geltung eines langfristigen Mi etvertrags zu verschaffen, nicht umfassend gewährleisten kann. Sinn und Zweck der Schriftform ist es nämlich nicht, ihm Gewissheit zu verschaffen, ob der Mietvertrag wirksam zustande gekommen ist und im Zei t- punkt des Eigentumsübergangs noch besteht oder et wa von den Mietvertrag s- parteien mündlich aufgehoben wurde. Denn soweit ein Eintritt des Grundstücks - erwerbers in den Mietvertrag nicht stattfindet, weil dieser nicht oder nicht mehr besteht, bedarf es auch nicht des Schutzes der Schriftform vor einer lang jähr i- gen Bindung an unbekannte Bedingungen. Auch im Fall einer im Mietvertrag vorgesehenen Verlängerungsoption kann der Grundstückserwerber der Mie t- ve r tragsurkunde nicht entnehmen, ob die Option vor dem Eigentumserwerb ausgeübt wurde, so dass Ungewissheit darüber bestehen kann, ob das Mie t- verhältnis bald endet oder gegebenenfalls noch jahrelang fortbestehen wird. Dann ist der Erwerber aber durch die aus der Urkunde ersichtliche Option hi n- 26 - 12 - reichend gewarnt, so dass es ihm zuzumuten ist, sich bei dem Verkäufer oder dem Vermieter hierüber zu erkundigen (Senatsurteil BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178 Rn. 13 ff.). (3) Auch wenn der Schutz des § 550 BGB danach nicht umfassend sein kann, soll erreicht werden, dass der Erwerber die Bedingungen, zu denen er in ein Mie tverhältnis eintritt, im Grundsatz aus der Mietvertragsurkunde ersehen kann. Er soll davor geschützt werden, sich auf einen Mietvertrag einzulassen, dessen wirtschaftliche Bedingungen sich, etwa infolge einer Mietreduzierung, anders als erwartet und deshal b finanziell einkalkuliert darstellen. Ist das infolge formunwirksame r, z.B. nur mündlicher Abreden gleichwohl der Fall, so hat er die Möglichkeit, sich vorzeitig durch ordentliche Kündigung von dem Mietvertrag zu lösen. Diese Möglichkeit würde ihm genomme n, wenn er infolge der He i- lungsklausel verpflichtet wäre, den langfristigen Bestand des Mietverhältnisses sicherzustellen. Dass ihm im Fall unterlassener Information über ihm nachteilige formunwirksame Vereinbarungen gegenüber dem Veräußerer Schadensersat z- ansprüche zustehen mögen, rechtfertigt nicht die Annahme, der Schutzzweck des § 550 BGB trete deshalb zurück. Nach der gesetzlichen Konzeption soll der Erwerber bei einer derartigen Fallgestaltung nämlich nicht allein auf Schaden s- ersatzansprüche verwiesen werden, sondern ihm soll ein ordentliches Künd i- gungsrecht zustehen, um die aus der Mietvertragsurkunde nicht in allen ma ß- geblichen Einzelheiten erkennbaren Rechte und Pflichten aus dem Mietverhäl t- nis beenden zu können. Da bei einer Geltung der Heilungsklau sel auch ihm gegenüber diese Möglichkeit im Falle einer vollzogenen Heilung genommen würde, würde der Schutzzweck des § 550 BGB verfehlt. Die Bestimmung stellt indessen nach allgemeiner Meinung zwingendes Recht dar (vgl. nur BT - Drucks. 14/4553 S. 47 ; Staud inger/ Emmerich BGB [2011 ] Rn. 45 ) . Mit Rücksicht darauf ist es ungeachtet der Frage, ob es sich bei dem Mietvertrag um eine Individua l- vereinbarung oder einen Formularvertrag handelt , mit § 550 BGB nicht verei n- 27 - 13 - bar, den Erwerber aufgrund einer Heilungsklause l als verpflichtet anzusehen, von einer ordentlichen Kündigung Abstand zu nehmen. Er verhält sich deshalb nicht nach § 242 BGB treuwidrig, wenn er von der in diesem Fall vorgesehen en gesetzlichen Möglichkeit Gebrauch macht. Das gilt unabhängig davon, ob de m Erwerber im Einzelfall die Umstände, die vor seinem Eintreten in den Mietve r- trag zu der Formunwirksamkeit geführt haben, bekannt war en (a.A. Bub /Tr eier/ Heile Handbuch der Geschäfts - und Wohnraummiete 3. Aufl. II Rn. 789; Lammel in Sch midt - Futterer Mietrecht 11. Aufl. § 550 Rn. 65) . Denn wenn der Erwerber aufgrund des Schutzzwecks des § 550 BGB durch eine Heilungskla u- sel nicht gebunden ist, kann auch eine Kenntnis des Formmangels nicht dazu führen, dass er an dessen Heilung mitwirken müsste. Im Hinblick auf diesen Gesichtspunkt kommt eine Treuwidrigkeit der Kündigung deshalb nicht in B e- tracht. dd ) Im Einzelfall mag aufgrund der Kenntnis des Erwerbers i ndessen zu erwägen s ein, ob es sich als rechtsmissbr äuchlich darstellt, wenn er sich auf den Formmangel beruft . Im vorliegenden Fall scheidet eine hierauf gründende Treuwidrigkeit allerdings aus. Die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe verfahrensf ehlerhaft nicht berücksichtigt, dass der Klägerin das Schreiben des Insolvenzverwalters , mit dem die Vertragsänderungen bestätigt worden seien, bekannt gewesen sei, betrifft deshalb keinen entscheidungserheblichen Umstand. Die Revisionserwiderung hat d arauf hingewiesen, dass der Beklagte in einem dem Landgericht vorgelegten Schreiben vom 26. September 2007 zwar angegeben habe, den Schriftformmangel beheben zu wollen. Allerdings habe er es für notwendig gehalten, insofern erneut in Verhandlungen einzutre ten und dabei auch eine Vereinbarung über eine Mietreduzierung zu treffen ; er habe geschlagen . Im we i- 28 29 - 14 - teren V erlauf hat der Beklagte nach den vom Berufungsgericht in Bezug g e- nommenen Feststellungen des Landgerichts den Rechtsstandpunkt eingeno m- men, im Hinblick auf die Vertragsänderungen bestehe ein unbefristetes Mie t- verhältnis, das allerdings nur von ihm ordentlich gekündigt werden könne. Er hat die Klägerin aufgefordert, dies zu bestätigen, andernfalls werde er eine en t- sprechende Feststellungsklage erheben. Bei dieser Sachlage brauchte die Kläger in nicht davon auszugehen, sie werde im Einvernehmen mit dem Be klagten ohne weitere Zugeständnisse i h- rerseits eine Bereinigung der S ituation erreichen können . Schon deshalb war sie nach Treu und Glauben nicht gehindert, das Mietverhältnis zu kündigen. ee ) Soweit die Revision geltend macht, die K lägerin habe des Schutzes des § 550 BGB nicht bedurft, weil die vereinbarten Vertragsänderungen für di e- se nicht n achteilig gewesen seien, vermag sie damit nicht durchzudringen . Die Revision führt insofern an , die Klägerin habe nach dem Inhalt des Mietvertrags von einer zehnjährigen Vertragsdauer zuzüglich zweimal fünf Jahre Verläng e- rungsoption für den Mieter ausgehen müssen, eine Verkürzung der festen Ve r- tragsdauer auf sechs Jahre zuzüglich dreimal fünf Jahre Verlängerungsoption, wie sie nachträglich mündlich vereinbart worden sei, stelle demgegenüber keine nachteilige Bedingung dar, weil die maximale Gesamtlaufzeit d es Vertrags im Verhältnis zu dem Ursprungsvertrag nur um ein Jahr variiere. Di e s re chtfertigt die Annahme nicht, es habe sich nicht um eine der Klägerin nachteilige Verä n- derung gehandelt. Denn die feste Vertragslaufzeit wurde da durch um vier Jahre abgekürz t, während eine weitere Verlängerung im Belieben des Beklagten stand. 3. Die Revision führt weiter an, die Treuwidrigkeit und damit einherg e- hend die Unwirksamkeit der Kündigung sei auch deshalb zu bejahen, weil bei 30 31 32 - 15 - Formnichtigkeit des Vertrages die Exi stenz des Beklagten bedroht wäre. Die gegenteilige Feststellung des Berufungsgerichts sei rechtsfehlerhaft. Es habe seiner Beurteilung einen falschen Maßstab zugrunde gelegt. Während es z u- nächst zutreffend von dem Erfordernis einer Existenzbedrohung ausgeg angen sei, habe es die Rechtsmissbräuchlichkeit der Kündigung mit der Begründung verneint, es sei nicht konkret dargelegt, dass die wirtschaftliche Existenz des Beklagten vernichtet wäre, wenn er die Apotheke noch im Jahr 2010 aufgeben müsse. Auch dies e Rüge hat keinen Erfolg . Wie die Revision nicht verkennt, hat das Berufungsgericht seinen Ausführungen einen zutreffenden Maßstab vora n- gestellt. Soweit es im Rahmen der weiteren Begründung das Wort " Existen z- vernichtung " gebraucht hat, hat es sich den Vort rag des Beklagen zu eigen g e- macht und ausgeführt, dass Entsprechendes nicht konkret dargelegt worden sei. Entgegen der Auffassung der Revision brauchte das Berufungsgericht auch kein Sachverständigengutachten zu der Behauptung des Beklagten ei n- zuholen, er habe rund 400.000 - und Umbauten investiert, im Fall der Wirksamkeit der Kündigung verblieben ihm hohe Schulden, da er die aus Ma ß- anfertigungen bestehende Einrichtung nicht anderweitig verwerten könne. Es lag im revisionsrechtlich nicht zu beanstandenden tatrichter lichen Ermessen, im Hinblick auf die seit dem Mietbeginn verstrichene Nutzung jedenfalls von einer teilweisen Amortisation auszugehen, zumal die steuerlichen Abschreibungsfri s- ten schon in einem nicht unerheblichen Umfang verstrichen waren. Auf eine genaue Höhe dieser Amortisation kam es schon deshalb nicht an, weil der B e- klagte, der unstreitig eine weitere Apotheke betreibt, nach den von der Revisi o n 33 34 - 16 - ni cht beanstandeten Feststellungen des Berufungsgerichts keine Angaben zu seinen Vermögensverhältnissen gemacht hat. Dose Weber - Monecke Günter Nedden - Boeger Botur Vorinstanzen: LG Hamburg, Entscheidung vom 08.10.2008 - 307 O 116/08 - OLG Hamburg, Entscheidung vom 30.04.2010 - 4 U 178/08 -
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