BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 69/08 Verk374ndet am: 24. Februar 2010 K374pferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 307 Abs. 1 Satz 2 Bb Die in einer Formularklausel festgelegte allgemeine Umlage von Verwaltungskosten auf den Mieter verst366337t bei der Gewerbemiete nicht gegen das Transparenzgebot gem344337 247 307 Abs. 1 Satz 2 BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 9. Dezember 2009 - XII ZR 109/08 - zur Ver366ffentlichung in BGHZ bestimmt). BGH, Urteil vom 24. Februar 2010 - XII ZR 69/08 - OLG Rostock LG Neubrandenburg - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 24. Februar 2010 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, den Richter Prof. Dr. Wagenitz, die Richterin Dr. V351zina und die Richter Dose und Dr. Klinkhammer f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Kl344gerin wird das Urteil des 3. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Rostock vom 10. April 2008 aufgehoben, so-weit die Berufung bez374glich des Klageantrags in H366he von 3.898,62 200 nebst Zinsen zur374ckgewiesen worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird der Rechtsstreit zur erneuten Ver-handlung und Entscheidung - auch 374ber die Kosten des Revisi-onsverfahrens - an das Oberlandesgericht zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien sind Vertragspartner eines gewerblichen Mietverh344ltnisses und streiten 374ber die Erstattung von Verwaltungskosten. 1 Die Kl344gerin ist Vermieterin von Gewerbefl344chen in einem SB-Markt. Die Beklagte mietete noch vom Rechtsvorg344nger der Kl344gerin im Jahr 1997 Fl344-chen zum Betrieb eines Getr344nkeshops. Mit der Klage verlangt die Kl344gerin auf-grund von Abrechnungen f374r die Jahre 2002 bis 2004 Nachzahlungen auf die 2 - 3 - Nebenkosten, von denen in der Revision noch die Verwaltungskosten von j344hr-lich (brutto) 1.299,54 200 im Streit stehen. Der Mietvertrag enth344lt insoweit die formularm344337ig vereinbarte Verpflichtung des Mieters zur 334bernahme von Ne-benkosten, bei denen unter den "Kosten des Betriebes" u.a. "Verwaltungskos-ten" aufgef374hrt sind. 3 Landgericht und Berufungsgericht haben die Klage hinsichtlich der Ver-waltungskosten abgewiesen. Mit der zugelassenen Revision verfolgt die Kl344ge-rin insoweit ihren Zahlungsantrag weiter. Entscheidungsgr374nde: Die Revision f374hrt im Umfang der Anfechtung zur Aufhebung des Beru-fungsurteils und Zur374ckverweisung an das Berufungsgericht. 4 I. Das Berufungsgericht hat in seinem Urteil, das u.a. in GuT 2008, 200 ver366ffentlicht ist, die Auffassung vertreten, dass die Klausel zur Umlage der Verwaltungskosten nicht transparent und daher nach 247 9 AGBG (247 307 Abs. 1 Satz 2 BGB) unwirksam sei. Eine n344here Beschreibung des Begriffs der Ver-waltungskosten fehle ebenso wie eine Begrenzung der H366he der Belastung des Mieters. Nach dem allgemeinen Sprachgebrauch k366nne dem Begriff auch durch Auslegung kein hinreichend bestimmter Inhalt beigemessen werden. Der Um-fang der Verwaltungst344tigkeit richte sich nach den Besonderheiten des Objek-tes und k366nne vom Mieter nicht beurteilt werden. Neben der kaufm344nnischen Verwaltung k366nnten auch Aufgaben der technischen Verwaltung umfasst sein. Letztlich sei ein Verst344ndnis nicht auszuschlie337en, dass der Begriff "Verwal-tungskosten" als eine Art Auffangregelung f374r alle Kosten verstanden "und 5 - 4 - missverstanden" werde, die mit der Objektbewirtschaftung zusammenhingen und nicht speziell aufgelistet seien. Damit werde dem Mieter ein nicht ein-sch344tzbares Risiko aufgeb374rdet. Eine Konkretisierung k366nne auch nicht unter Heranziehung von 247 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV erreicht werden, weil die Vorschrift keine Anwendung auf Gewerberaummietverh344ltnisse finde. Wegen ihrer vom Gewerberaummietrecht verschiedenen Zweckrichtung k366nne die Vorschrift auch nicht als Auslegungshilfe herangezogen werden. Auch ein R374ckgriff auf 247 27 WEG verbiete sich wegen der g344nzlich anderen Struktur der Verwaltung nach dem WEG. II. Das h344lt einer rechtlichen Nachpr374fung nicht stand. 6 Im vorliegenden Fall ist nach Art. 229 247 5 Satz 2 EGBGB anstelle des 247 9 AGBG 247 307 Abs. 1 Satz 2 BGB anwendbar. Der Senat hat nach Erlass des angefochtenen Urteils entschieden, dass eine in einem gewerblichen Mietver-h344ltnis vereinbarte Formularklausel zur Umlage der "Kosten der kaufm344nni-schen und technischen Hausverwaltung" nicht gegen das Transparenzgebot gem344337 247 307 Abs. 1 Satz 2 BGB verst366337t (Senatsurteil vom 9. Dezember 2009 226 XII ZR 109/08 - zur Ver366ffentlichung in BGHZ bestimmt). Das gilt f374r die vor-liegend vereinbarte Umlage der "Verwaltungskosten" in gleicher Weise. 7 Die Formularklausel ist entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hinreichend transparent. Nach dem Transparenzgebot des 247 307 Abs. 1 Satz 2 BGB sind Verwender allgemeiner Gesch344ftsbedingungen nach Treu und Glau-ben verpflichtet, Rechte und Pflichten der Vertragspartner m366glichst klar und durchschaubar darzustellen. Dazu geh366rt auch, dass allgemeine Gesch344ftsbe- 8 - 5 - dingungen wirtschaftliche Nachteile und Belastungen soweit erkennen lassen, wie dies nach den Umst344nden gefordert werden kann. Abzustellen ist auf die Erkenntnism366glichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners (Senatsurteil vom 16. Mai 2007 226 XII ZR 13/05 - NZM 2007, 516 m.w.N.). Dem gen374gt die vorliegende Klausel. 9 Der in 247 5 des Mietvertrages verwendete Begriff der "Verwaltungskosten" ist hinreichend bestimmt im Sinne des 247 307 Abs. 1 Satz 2 BGB (Senatsurteil vom 9. Dezember 2009 226 XII ZR 109/08 - zur Ver366ffentlichung in BGHZ be-stimmt m.w.N.). Entgegen dem Berufungsgericht kann zur Ausf374llung des Beg-riffs der Verwaltungskosten auf die im Wesentlichen 374bereinstimmenden Defini-tionen in 247 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV und 247 26 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung zur374ckgegriffen werden. Dass diese Regelungen f374r die Gesch344ftsraummiete nicht einschl344gig sind, steht ihrer Heranziehung als Hilfsmittel zur n344heren Be-stimmung der umlegbaren Kosten nicht im Wege. Auch die Herausnahme der Verwaltungskosten aus den umlegbaren Kosten nach der BetrKV hindert nicht daran, im Bereich der Gesch344ftsraummiete zur Ausf374llung des Begriffs der Verwaltungskosten auf die vorhandene gesetzliche Definition zur374ckzugreifen (Senatsurteil vom 9. Dezember 2009 226 XII ZR 109/08 - zur Ver366ffentlichung in BGHZ bestimmt m.w.N.). Es trifft zwar zu, dass bei gewerblichen Mietobjekten andere Verwaltungskosten anfallen als bei der Wohnungsmiete. Daraus folgt aber nicht, dass die gesetzliche Definition bei der Gewerbemiete nicht sinnvoll anzuwenden w344re. Wenn die im Einzelfall anfallenden Verwaltungskosten auch weitere als die gesetzlich definierten Positionen erfassen, so folgt daraus allein, dass die Kosten insoweit bei Heranziehung der gesetzlichen Definition nicht umlegbar sind. Die Transparenz des Begriffs der Verwaltungskosten wird da-durch aber nicht ausgeschlossen. Verbleibende Unklarheiten gehen 374berdies nach 247 305 c Abs. 2 BGB zu Lasten des Klauselverwenders (Senatsurteil vom 9. Dezember 2009 226 XII ZR 109/08 - zur Ver366ffentlichung in BGHZ bestimmt). - 6 - Schlie337lich werden durch die technische Hausverwaltung auch nicht teil-weise Kosten erfasst, die der Instandhaltung und Instandsetzung nach 247 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV zuzuordnen w344ren. Vielmehr sind die Verwaltungskosten als Gemeinkosten von den Kosten von Dienst- oder Werkleistungen im Rahmen einer konkreten Instandhaltungsma337nahme zu trennen (Senatsurteil vom 9. Dezember 2009 226 XII ZR 109/08 - zur Ver366ffentlichung in BGHZ bestimmt). 10 Auch im Hinblick auf die H366he der entstehenden Kosten bedurfte es kei-ner n344heren Konkretisierung in den allgemeinen Gesch344ftsbedingungen und auch nicht der Festlegung einer H366chstgrenze. Vielmehr hatte die Kl344gerin, et-wa wegen eines m366glichen Verwalterwechsels, ein legitimes Interesse an der variablen Ausgestaltung der Kostenregelung und war die Beklagte als Ge-sch344ftsraummieterin in der Lage, die entstehenden Kosten wenigstens im Gro-ben abzusch344tzen (vgl. Senatsurteil vom 9. Dezember 2009 226 XII ZR 109/08 - zur Ver366ffentlichung in BGHZ bestimmt m.w.N. auch zur Abgrenzung von der bisherigen Senatsrechtsprechung). Gegen die Umlegung 374berh366hter oder nicht erforderlicher Kosten ist der Mieter schlie337lich durch das allgemeine Wirtschaft-lichkeitsgebot hinreichend gesch374tzt (vgl. Schmid Handbuch der Mietnebenkos-ten 11. Aufl. Rdn. 1053 ff., 1077 m.w.N.). 11 - 7 - III. 12 Der Senat kann in der Sache nicht abschlie337end entscheiden. Denn das Berufungsgericht hat zum Anfall und zur Angemessenheit der Kosten, die von der Beklagten bestritten worden sind, aus seiner Sicht folgerichtig noch keine Feststellungen getroffen. Hahne Wagenitz V351zina Dose Klinkhammer Vorinstanzen: LG Neubrandenburg, Entscheidung vom 25.08.2006 - 2 O 179/05 - OLG Rostock, Entscheidung vom 10.04.2008 - 3 U 158/06 -
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